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QUADRO SINÓTICO

DA COMPRA E VENDA

1. CONCEITO;2. OBJETO3. CLASSIFICAÇÃO;4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS;5. OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR E COMPRADOR.6. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES

DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES7. REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS

MODALIDADES DE VENDA8. PROTEÇÃO JURÍDICA DA EVICÇÃO9. GARANTIA JURÍDICA PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS10. CONSEQÜÊNCIAS PRINCIPAIS E SUBSIDIÁRIAS

DERIVADAS DA COMPRA E VENDA

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDAPACTOS ADJETOS

1. DA RETROVENDA;2. DA VENDA A CONTENTO;3. DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA;4. DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO;5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS

PACTOS ADJETOS PREVISTOS NO CÓDIGO CIVIL, DE 1916:

6. DO PACTO DE MELHOR COMPRADOR,7. DO PACTO COMISSÓRIO.

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DA COMPRA E VENDA

1. CONCEITO –CC, art. 481

Art. 481 – Pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Em singela síntese, pode ser definida a compra e venda como a

troca de uma coisa por dinheiro, distinguindo-se desta forma, da troca

(permuta ou escambo), ou seja, a troca de alguma coisa por outra. P.ex. : a

troca de um livro por uma caneta.

Segundo Caio Mário da Silva Pereira, compra e

venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a

outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea,

mediante o pagamento de certo preço em dinheiro.

A compra e venda, bem como a locação e a doação, inserem-se

no grupo dos contratos que objetivam a transferência de um bem de um

contratante a outro.

O contrato de compra e venda gera aos contraentes tão somente

um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obrigação de

transferir o domínio; conseqüentemente produz efeitos meramente

obrigacionais, não conferindo poderes de proprietário àquele que não

obteve a entrega do bem adquirido. Não opera, portanto, com a simples

transferência do domínio a aquisição da propriedade, que só se perfaz pela

tradição, se a coisa for móvel ou pela transcrição do título aquisitivo no

registro competente, se o bem for imóvel. É um contrato que não serve

como titulus adquirendi.

Há exceção ao efeito obrigacional do contrato de compra e

venda, podendo haver transferência do domínio e da propriedade pelo

contrato. É o caso da compra dos títulos de da dívida pública da União,

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Estados e Municípios; o artigo 1361, do CC/02, dispõe que alienação

fiduciária transfere a propriedade independente da tradição.

As dúvidas do contrato de compra e venda devem ser

interpretadas contra o vendedor, neste tipo de contrato o vendedor é tratado

pela lei com desconfiança.

2. OBJETO – CC, ART. 483

A definição de compra e venda deixa bem claro que este

contrato pode ter por objeto bem de natureza: corpóreos tangíveis – que

podem ser comercializados (móveis, imóveis e semoventes); e

incorpóreos – direitos autorais, direito de invenção, crédito, direito de

propriedade literária, científica e artística.

3. CLASSIFICAÇÃO

Na sua caracterização jurídica, afirmam os civilistas que esse

contrato é:

Bilateral ou Sinalagmático:

Cria obrigações para ambos os contratantes (o vendedor e o

comprador), que serão ao mesmo tempo credor e devedor. A bilateralidade

está no fato de estabelecer para o vendedor a obrigação de transferir a

propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o

preço avençado.

Direito: receber o pagamento Direito: receber a coisa

VENDEDOR COMPRADOR

Dever: entregar a coisa Dever: pagar o preço

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Não fosse essa reciprocidade de obrigações, ter-se-ia um

contrato de doação pura e simples.

É muito importante essa característica, pois a execução da

prestação por um dos contratantes será causa do cumprimento da do outro,

e, havendo inadimplemento de qualquer uma das obrigações, romper-se-á o

equilíbrio contratual

Oneroso:

Ambas as partes dele extraem proveito e vantagens

patrimoniais, pois, de um lado, o sacrifício da perda da coisa corresponderá

ao proveito do recebimento do preço avençado, e de outro, o sacrifício do

pagamento do preço ajustado corresponderá ao proveito do recebimento da

coisa. Há, pois, uma equivalência entre ônus e vantagens.

Comutativo ou Aleatório:

É contrato geralmente comutativo porque, no momento de sua

conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação. O objeto é

conhecido e perfeitamente caracterizado no momento da formação do

contrato (CC, art. 483, 1ª parte). A coisa deve ser existente no momento de

sua formação sob pena de nulidade.

Contrato com objeto coisa futura (CC, art. 483, 2ª parte). P. ex.

frutos de uma colheita futura.

Admite-se a compra e venda aleatória (Artigos 458 e 459) de

coisas ou fatos futuros, quando uma das partes pode não conhecer de início

o conteúdo de sua prestação, o que não suprime os fundamentos básicos do

negócio. Entra aqui o fator risco, sorte, álea. É um contrato em que a

prestação de uma ou ambas as partes depende de um risco futuro e incerto.

O contrato aleatório tem duas modalidades:

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EMPTIO SPEI – (Contrato da Esperança) é modalidade de contrato

aleatório em que um dos contratantes, na alienação de coisa futura, toma

a si o risco relativo à existência da coisa, ajustando um preço, que será

devido integralmente, mesmo que nada se produza, sem que haja culpa

do alienante (CC, art. 458). Neste caso a álea refere-se a existência da

coisa em si. P.ex.: Compra da rede do pescador ao lançá-la ao mar.

EMPTIO REI SPERATAE – é uma espécie de contrato aleatório em que

o adquirente, na alienação de coisa futura, assume o risco quanto à maior

ou menor quantidade da coisa, sendo devido o preço ao alienante, desde

que este não tenha culpa, mesmo que o objeto venha a existir em

quantidade mínima irrisória. A álea diz respeito a quantidade da coisa.

Neste tipo de contrato pode ser inserida cláusula sobre a possibilidade do

pagamento do preço quando a quantia obtida for muito pequena. Se nada

existir, nula será a venda, e o alienante deverá restituir o preço (CC, art.

459). P. ex: Colheita em que não se garante a quantidade de frutos.

Consensual ou Solene

Comumente é consensual, formando-se pelo mútuo consenso

dos contraentes. Em certos casos, é solene, quando além do consentimento a

lei exigir outros requisitos, como no caso da compra e venda de imóveis.

4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS ESPECÍFICOS- CC, art. 482

A doutrina, indica três elementos constitutivos essenciais à

sua existência: a coisa, o preço e o consentimento.

Os elementos acima mencionados são comuns a todos os

contratos de compra e venda. Todavia, há casos em que se pode acrescentar

um quarto elemento – a forma, que é o elemento essencial para àqueles

contratos de compra e venda de bens imóveis, em que há a necessidade da

escritura pública, e, posteriormente, para efetivação do domínio do bem há

necessidade da transcrição. Para Maria Helena Diniz, a forma escrita dos

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contratos é uma formalidade, isto porque na venda de bem imóvel acima de

30 salários mínimos é necessário escritura pública, assim é formal. Porém,

na venda de imóvel abaixo de 30 salários mínimos não e necessária a

escritura pública, sendo assim informal, mas para M. H. Diniz, por precisar

de forma escrita para registrá-lo é formal. Cita-se, também, a venda e

compra de bens móveis, que via de regra, são revestidos da informalidade,

porém, nos casos de venda de bens móveis, como as licenças ou contratos

para explorar a distribuição e venda de jornais que precisam de escritura

pública. Portanto, revestem-se de formalismo.

Coisa : CC, art. 483 – A compra e venda pode ter por

objeto coisa atual ou futura, o contrato de compra e venda nem sempre

incide sobre coisa já conhecida e perfeitamente caracterizada no momento

de sua formação (CC, art. 483, 2ª parte). Neste caso, ficará sem efeito o

contrato, se a coisa não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de

concluir contrato aleatório.

Objeto deve ser lícito, possível, disponível, pois sua

inalienabilidade não permitiria seu ingresso no comércio, determinado ou

determinável, sob pena de nulidade absoluta da compra e venda. Pode

ainda, ser atual ou futura.

A coisa é atual quando tem existência, e, é futura quando tem

existência potencial, no momento da realização do contrato, sua total

impossibilidade de existência acarreta nulidade do contrato.

Ser individuada, ou seja, determinada, ou pelo menos

determinável, suscetível de individuação no momento de sua execução, uma

vez que poderá ser indicada pelo gênero e quantidade.

Ser disponível ou estar in commercio, uma vez que sua

inalienabilidade natural, legal ou convencional impossibilitaria a sua

transmissão ao comprador.

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Ter possibilidade de ser transferida ao comprador, não

poderá pertencer ao próprio comprador, nem o vendedor poderá alienar

coisa se for de propriedade de terceiro, pois ninguém poderá transferir a

outrem direito de que não seja titular.

Venda de coisa alheia: existe grande controvérsia quanto à

possibilidade de venda de coisa alheia :

- Clóvis Beviláqua – entende ser nulo o contrato de venda

de coisa alheia.

- Espínola – admite sua validade.

- Carvalho Santos – ocupa posição intermediária: a venda

de coisa alheia é nula, mas se tornará válida quando o

vendedor se obrigar a entregar a coisa vendida, depois de

adquiri-la do verdadeiro proprietário.

- A melhor doutrina, é a que sustenta a admissibilidade doa

to, cuja eficácia dependerá, naturalmente, de sua

posterior revalidação pela superveniência do domínio.

Preço: é o elemento vital, o traço mais característico da

compra e venda. É a remuneração devida na compra e venda, é o elemento

natural deste negócio jurídico, é o que identifica o contrato de compra e

venda, é um elemento essencial da compra e venda.

O preço deverá constituir-se da pecuniariedade, por

constituir uma soma em dinheiro que o comprador paga ao vendedor em

troca de coisa adquirida. Porém, nada obsta que seja pago por coisas

representativas de dinheiro ou a ele redutíveis, como cheque, letra de

câmbio, nota promissória, títulos da dívida pública. Porém, não pode ser

convencionado o preço mediante prestação de serviços, haveria, neste caso,

contrato inominado e não venda.

O preço precisa ser: determinado – deste logo conhecido e

fixado por ambas as partes contratantes no momento da celebração do

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contrato, em atenção à lei da oferta e da procura, de acordo com seus

interesses, ou segundo os atos administrativos, se tabeladas se acham as

coisas vendidas; ou indeterminado, mas determinável “a posteriori” . P.

ex: compra e venda de coisas vendidas na bolsa ou mercado, cujo preço será

determinado pela abertura da bolsa ou pelo seu fechamento, ou pelo preço

médio (CC, art. 486). O que não é possível é a indeterminação absoluta,

como a constante da seguinte estipulação: pagarás o que quiseres.

Atualmente, foi dada maior flexibilidade a determinação dos

preços, mas anteriormente, o preço precisava ser certo(conhecido), justo (de

valor correspondente à coisa) e verdadeiro (real e exato). Os dois primeiros

deixaram de ser essenciais no direito moderno, que optou por critérios

diferentes. A vileza do preço não é mais obstativa da compra e venda, esta é

valida, ainda que se aliene por dez o que vale cem, salvo prova de erro.

Acarreta nulidade do contrato de venda e compra se este vier

expresso em moeda estrangeira ou ouro (art. 318, do CC/02), exceto no

caso de compra e venda internacional. O preço não pode ser expresso em

moeda estrangeira, mas pode ser cotado em moeda estrangeira, em ouro –

“cláusula ouro”, e também ser seu valor cotado na Bolsa de Valores ou

Mercadorias (Artigos 486, 487, do CC/02).

O preço pode ser cotado pelas partes, mas também terceiro

poderá cotá-lo, é o chamado preço de avaliação. O terceiro deverá ser da

confiança de ambas as partes, portando-se de acordo com os princípios da

boa-fé objetiva e a função social do contrato (CC, art. 485). O terceiro não

será considerado um avaliador da coisa, mas sim, um mandatário escolhido

pelos contratantes, que não quiseram ou não puderam determinar o preço,

de tal sorte que sua estipulação equivalerá à determinação do preço pelos

próprios contratantes, tornando-o, por isso, obrigatório. O terceiro ao fixar o

preço, deverá considerar os elementos contemporâneos da estimativa, e as

partes contratantes não poderão repudiar sua deliberação, que é irrevogável,

exceto se houver erro, dolo, ou se o terceiro ultrapassar os limites de sua

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incumbência. Não aceitando o encargo o primeiro escolhido, ao ser

nomeado outro terceiro à exercer a função, podem as partes estipular as

partes que seu arbitramento seja definitivo e inderrogável, como também,

pactuar recurso ao judiciário.

É possível compra e venda sem preço estipulado?

Artigo 488, CC/02 – Paulo Luiz Netto Lôbo entende ser

impossível venda sem preço fixado, uma vez que a indeterminação absoluta

é inadmissível. Caso não haja fixação do mesmo, deverá ser usado um

tabelamento oficial, se houver. Na sua ausência será adotado o preço de

costume. Na ausência de ambos será adotado o preço médio existente na

praça, a ser fixado pelo juiz. A justificativa repousa na aplicação da função

social do contrato, onde a autonomia privada não pode se sobrepor às

normas de ordem pública.

CC, artigo 489 – nula é a compra e venda quando o preço é

deixado ao livre arbítrio de uma das partes, pois, poderia a parte a quem

fosse cometido o arbítrio fixar exageradamene ou irrisoriamente o preço a

seu benefício em detrimento do outro. Em uma interpretação literal deste

artigo, todos os contratos de adesão seriam nulos, mas, na verdade, o que se

deseja e impedir a formação de cartéis, vedado pela Lei 8884/94. Se um

objeto a ser vendido estiver exposto numa vitrine com a determinação do

preço, não se deverá interpretar que este foi estipulado pelo arbítrio

exclusivo de uma partes, mas que integra a proposta, considerando-se

estabelecido pelos contratantes no instante em que o comprador o aceita. O

mesmo se diga do leilão, em que ao maior lanço parece indicar que o preço

é fixado arbitrariamente pelo comprador, porém, tal não ocorre, visto que

aparece, como condição da oferta, que o adquirente seja aquele que mais

alto preço oferecer, sendo até lícito estipular-se preço mínimo, dispondo

que, se ele não for alcançado não terá contrato.

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Consentimento ou vontade : decorre da autonomia

privada, é a convergência de vontades sobre a coisa, o preço e as condições

do negócio. É a vontade deve ser livre e sem vícios (dolo, erro, coação,

simulação, estado de perigo e lesão). É consensual por ter seu

aperfeiçoamento com a manifestação da vontade pelas partes (Artigo 482,

do CC/02). Não é contrato real, pois este tem seu aperfeiçoamento na

simples entrega da coisa.

De acordo com a interpretação do artigo 482, a compra e

venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes: a coisa, o preço

e o consentimento, bastando portanto, em uma compra e venda simples e

pura, o acordo de vontades quanto ao preço e a coisa.

O consentimento requer das partes contratantes:

Capacidade genérica para praticar atos da vida civil;

Legitimação para contratar- restrição a liberdade de comprar e vender.

As partes – vendedor e comprador deverão na realização do

negócio jurídico de compra e venda possuir capacidade e legitimidade. O

contrato celebrado por absolutamente incapaz é nulo, e celebrado por

relativamente incapaz é anulável. Estes somente poderão contratar se

devidamente representados ou assistidos.

A legitimidade das partes, é uma capacidade especial para celebrar um determinado negócio jurídico. No caso da compra e venda de bem imóvel, precisa ser verificado a outorga conjugal. A outorga conjugal divide-se em:

Outorga uxória – da mulher Outorga marital – do marido

5. OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR E DO COMPRADOR

Nascem do contrato de compra e venda obrigações

recíprocas para as partes.

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5.1 OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR

Entregar a coisa com todos os seus acessórios,

transferindo ao adquirente a sua propriedade ;

Garantir a efetividade do direito sobre a coisa.

5.2 OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR

Pagar o preço, na forma e no prazo estipulados

6. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES DA

FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES:

A lei veda em relação à posição que ocupam na relação

jurídica aos descendentes, aos condôminos, aos tutores, aos curadores, a

legitimidade para o livre exercício do negócio jurídico de compra e venda.

6.1 VENDA A DESCENDENTE:

É vedado ao descendente pelo artigo 496, do CC/02, a

possibilidade de adquirir bens do ascendente, sem anuência prévia dos

outros descendentes e do cônjuge.

O fundamento deste artigo é evitar que mediante simulação

fraudulenta, o ascendente altere a igualdade dos quinhões hereditários, por

meio de doações sob disfarce de compra e venda, sendo que, na realidade

tratar-se-ia de uma doação simulada.

O novo Código Civil acrescentou a necessidade de anuência

também do cônjuge para realização do negócio jurídico. Portanto, na

ausência de outorga marital ou outorga uxória o negócio será anulável (CC,

art. 108).

A anuência deve ser por escrito para bens móveis com

valores acima de 10 vezes o salário mínimo, para valores inferiores, não há

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necessidade de anuência escrita. Na aquisição de bem imóvel é

indispensável a outorga conjugal, sob pena de anulação do negócio jurídico.

No CC/16 está nulidade era absoluta, no novo CC/02 é anulável. Esta

diferença é importante para solução de litígios, quanto ao momento de

realização dos contratos na vigência do CC/16 ou CC/02. Recomenda-se a

utilização da Escada Pontiana (Pontes de Miranda) para verificação do

negócio jurídico:

Escada Pontiana (Pontes de Miranda):

Aplica a norma

do Aplica a norma do momento da

momento dos efeitos

celebração

___________________

_____________________ Plano da

Eficácia

Está no CC/02 Plano da validade(art. 104)

________________________ - Agente capaz; Plano de Existência - Objeto lícito possível e determinado ou determinável; -Forma prescrita ou não defesa em lei

A anuência do cônjuge é dispensada se o regime do

casamento for de separação obrigatória ou legal.

Questão importante, se dá com a possibilidade ou não do

suprimento judicial do consentimento?

Inicialmente, deve ser analisado o motivo da recusa, se for

injusta. Para alguns autores como Clóvis Beviláqua, Washington de Barros

Monteiro e Agostinho Alvim, não há possibilidade no suprimento judicial,

por não haver lei que permita expressamente, que o juiz supra a

concordância dos interessados, como faz no caso de suprimento judicial

para o casamento. Em posição oposta, Sílvio Rodrigues entende que não

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pode haver proibição, simplesmente por não ter previsão expressa para a

questão. Pode, neste caso, ser aplicada interpretação analógica se o

suprimento corrigir uma recusa injusta, admitindo-o, pois o interesse social

na circulação da riqueza prevalece sobre o individual do cônjuge ou do

descendente recusantes.

A ação para anular venda realizada, após muita polêmica,

quanto às Súmulas 152 e 494, deve obedecer aos ditames do artigo 179, do

CC/02, e, nos caso em que for caracterizado algum vício CC, art. 178, II.

Súmula 152: A ação para anular a venda de ascendente a descendente, sem

o consentimento dos demais, prescreve em 4 anos, a contar da abertura da

sucessão. A interpretação a estes dizeres é de que o negócio é anulável, com

prazo prescricional de 4 anos, pois eqüivaleria o defeito do negócio jurídico

a um dos vícios do negócio jurídico (simulação). Aqui, a anulação somente

poderia ser pleiteada após a morte do ascendente, se ele era jovem à época

do negócio, o retorno à forma desejada “status quo” seria praticamente

impossível.

Súmula 494 : A ação para anular a venda de ascendente a descendente,

sem o consentimento dos demais, prescreve em 20 anos, contados da data

do ato, revogada a Súmula 152. Esta súmula deverá ser interpretada, sendo

o negócio jurídico nulo, por se tratar de nulidade obedeceria o prazo

prescricional das ações de cunho pessoal – 20 anos contados da data do ato.

A propositura da ação poderia ser com o ascendente ainda vivo.

A solução mais justa está contida na norma do artigo 179,do CC/02, quando

a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para

pleitear-se a anulação, será este de 2 anos, a contar da data da conclusão do

ato. Para Washington de Barros Monteiro: o prazo a ser aplicado é

decadencial previsto no art. 178, II, do CC/02, 4 anos.

6.2 COMPRA POR PESSOA ENCARREGADA DE

ZELAR PELO INTERESSE DO VENDEDOR

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O artigo 497, do CC/02, veda a realização de compra e

venda, ainda que em hasta pública, por aqueles que guardam ou

administram interesses alheios, por faltar-lhes legitimação para adquirir ou

vender bens, em virtude de lhes cumprir zelar pelo interesse do vendedor,

quer por desfrutarem de uma posição de que poderiam valer-se para tirar

injustificada vantagem do negócio.

Tudo para manter a isenção de ânimo naqueles a quem se

confiam interesses alheios, por moralidade e estabilidade da ordem pública.

Será nulo, o negócio jurídico realizado pelas pessoas

mencionadas neste artigo. Elas estão proibidas de realizar contrato de

compra e venda mesmo em hasta pública, em razão do seu dever de ofício.

Esta proibição é absoluta e não pode ser afastada, todavia, o impedimento

cessa , findo o dever.

Discussão importante surge quanto à proibição aos

mandatários, vacila a jurisprudência ao interpretar mesma norma contida no

Código de 1916:

- para alguns, o ato é sempre nulo;

- para outros, a proibição legal não abrange a alienação

direta do mandante ao mandatário.

Para Sílvio Venosa, no CC,1916 a nulidade era relativa, no

CC, 2002, ao expressar a transgressão do preceito é de nulidade. Para

Washington de Barros Monteiro, a solução mais plausível e mais lógica, é

pela nulidade do contrato, uma vez que o mandatário pode fomentar ou

preparar situação desfavorável que aconselhe ou imponha a necessidade da

venda, induzido pelo seu procurador o mandante poderia ser levado a

venda, com a qual, de outra forma, provavelmente não concordaria.

6.3 VENDA POR CONDÔMINO DE COISA

INDIVISÍVEL

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CC, art. 504, um condômino somente poderá vender a

estranhos coisa indivisível após havê-la oferecido por igual preço e

condições aos consortes. Só após a oferta e mediante recusa dos mesmos,

fica legitimado para vendê-la a estranhos. O código institui preferência em

favor dos condôminos porque a intenção e, sempre que possível, extinguir o

condomínio e evitar o ingresso de estranhos na comunidade condominial

sempre ponto de discórdias. A preferência somente poderá ser exercida na

compra e venda, e não, no compromisso de compra e venda. Aplicando-se,

também, a cessão de direitos hereditários, por parte de co-herdeiros (CC,

art. 1791).

O condômino preterido tem o direito ao exercício do direito

de preferência ou preempção (CC, art. 513 a 520), depositando o preço

integral, atualizado se for o caso, no prazo decadencial de 180 dias,

contados do momento da alienação de bem móvel, bem imóvel o prazo

passa a ser contado do registro em cartório imobiliário, não se suspendendo

nem interrompendo.

Requisitos do direito de preferência:

- que a coisa seja, indivisível pois, no caso de ser divisível

nada impede que o condômino livremente aliene sua

parte;

- que o consorte a quem não se deu conhecimento da venda

deposite o preço pago pelo estranho, tanto por tanto;

- que o requeira no prazo decadencial de 180 dias

contados da alienação, sob pena de decadência, que não

se suspende nem se interrompe.

O parágrafo único, estabelece que na alienação judicial de

coisa comum será preferido:

1. em condições iguais, o condômino ao estranho;

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2. entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de maior

valor;

3. o condômino proprietário de maior quinhão, se não

houver benfeitorias.

6.4 VENDA ENTRE CÔNJUGES

O artigo 499, do CC/02, estabelece que, em regra, os

cônjuges não poderão efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre

marido e mulher está proibida, se o regime for o da comunhão universal,

pois ninguém pode vender ou comprar o que já é seu, caracterizando venda

fictícia.

Porém, os ditames do artigo podem ser mitigados ao

analisar-se os artigos 1668 e 1659, do CC/02, pois são bens excluídos da

comunhão os bens ali enumerados. P.ex. aqueles utilizados para o trabalho e

os de uso pessoal, portanto, passíveis de negociação, mesmo com o

cônjuge.

Quando aos companheiros pode ser aplicada a mesma regra,

os bens excluídos da comunhão poderão ser negociados com o

companheiro, desde que o negócio ocorra realmente no plano fático, não

gerando fraude contra credores (anulável), fraude à execução (ineficaz) e

simulação (nulo)

7. REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES DE

VENDA

7.1 VENDA POR AMOSTRA

Trata-se de venda à vista de amostra, protótipo ou modelo

exibidos pelo vendedor, que provocou o assentimento do comprador.

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Entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas

correspondem. P.ex.: compras feitas em feiras e exposições.

Por isso, há de ser tudo igual à mercadoria que se vai

entregar; se o vendedor não a entrega em perfeita correspondência com a

amostra, protótipo ou modelo, pode o comprador recusá-la no ato do

recebimento.

Caso não seja entregue a coisa correta, caracterizando

inadimplemento do vendedor, caberá ao comprador enjeitá-la, bem como

exigir a mercadoria que adquiriu igual à amostra.

A venda funciona sob condição suspensiva, até a entrega da

coisa, conforme a oferta. Se não houver prazo fixado pelos contratantes, a

verificação deve ser feita imediatamente, no ato do recebimento, em tempo

razoável para a sua efetivação.

Se a coisa for entregue conforme a amostra, protótipo ou

modelo funcionará como condição resolutiva, a venda torna-se definitiva.

Se não houver correspondência entre a amostra e a mercadoria recebida,

cabe ao comprador pedir em juízo a competente vistoria ad perpetuam rei

memoriam, que servirá de base à ação de rescisão de contrato, com

indenização das perdas e danos.

O silêncio do comprador em relação ao exame da

mercadoria é interpretado como reconhecimento de que ela corresponde à

amostra.

É negócio anulável, com prazo prescricional de 4 anos (CC,

art. 178, II), não sendo expresso o prazo, aplica-se o artigo 205 – 10 anos

(Sílvio Venosa).

7.2 VENDA “AD CORPUS” E “AD MENSURAM”

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O Artigo 500, do CC/02 distingue a venda ad corpus e ad

mensuram, as conseqüências oriundas da distinção repousam na diferença

que possa existir nas áreas adquiridas.

Vendas ad corpus se dá quando a preocupação das partes é

vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe

objetivamente, sem que a circunstância de ter uma outra extensão constitua

motivo de maior relevo na formação do consentimento. P. ex.: fazenda

Petrópolis, chácara Marengo, vila Maria, mansão Oliveira, palácio Veneza,

etc.

Presume-se que o comprador adquire o imóvel conhecendo-

o em sua extensão e dimensão. Presume-se a venda de corpo certo,

determinado e conhecido, referindo-se, por exemplo, a Sítio São João,

Fazenda Bela Vista.

Não é preciso que conste do instrumento a expressão ad

corpus , embora seja aconselhável que se faça.

Assim, a lei (CC, art. 500, § 3º) não admite ação de

complementação de área, nem devolução de excesso, se a venda foi ad

corpus, por conhecer o comprador sua extensão e dimensão, ser coisa certa

e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas

dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad

corpus, presunção juris et de jure.

Venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do

imóvel vendido, estipulando-se o preço por medida de extensão. Há

determinação do preço de cada unidade ou medida, de cada alqueire,

hectare, metro quadrado ou metro. P. ex.: terreno de mil metros quadrados,

fazenda com trezentos alqueires, R$ 100,00 por metro quadrado, R$

1000,00 por alqueire.

Na venda ad mensuram o adquirente poderá exigir o

complemento da área, reclamar a rescisão do negócio ou o abatimento no

preço, se faltar correspondência entre a área efetivamente encontrada e as

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dimensões dadas. Nessa hipótese abre-se ao comprador a possibilidade de

acionar o alienante para que complemente a área – ação ex empto ou ex

vendito-. Poderá também, fazer pedido de resolução ou redução do preço

subsidiariamente. Por ser uma presunção, poderá haver exceções, uma delas

dar-se-á quando a venda for estipulado o preço por medida de extensão ou

se determina a respectiva área, o vendedor está a garantir as dimensões.

Prazo para exigir complementação de área, de reclamar

resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço é decadencial

(art. 501, e parágrafo único), de 1 ano, contados a partir do registro do

título; havendo atraso na imissão da posse, começará a fluir a partir dela.

Artigo 501,§1º, CC/02 – há presunção juris tantum , se na

venda ad mensuram se encontrar uma diferença inferior a um vinte avos

(1/20) – um vigésimo-, presume-se que a menção à área foi meramente

enunciativa, ou seja, empregada apenas para dar uma indicação aproximada

do todo que se vende; logo, o comprador não poderá ingressar em juízo para

obter a complementação de área, salvo se provar, que, em tais

circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Anote-se que, se, em vez de diferença, existe excesso de

área, o comprador não está obrigado a repor preço correspondente, salvo se

assim se convencionou. A declaração de quantidade é garantia para o

comprador, e não para o vendedor, que deve conhecer o que é seu e o que

está alienando.

7.3 DEFEITO OCULTO NAS VENDAS DE COISAS

CONJUNTAS

CC, art. 503 - O alienante terá responsabilidade por defeito

oculto nas vendas de coisas conjuntas. Isso porque o defeito em uma das

unidades pode macular ou prejudicar as demais. P. ex.: uma enciclopédia

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que apresenta defeito de impressão em um dos volumes. A devolução desse

volume prejudica toda a obra.

Se o objeto da compra for uma universalidade, responderá

pela existência desse complexo, não respondendo individualmente pelos

objetos que o compõem. Logo, o defeito oculto de um deles não autorizará

a rejeição de todos pelo comprador , ainda que o preço seja global, desde

que as coisas não formem um todo inseparável, só a defeituosa será

restituída e o seu valor deduzido do preço, depois de feitas as avaliações

(CC, art. 503). P. ex.: rebanho, biblioteca.

Entretanto, se o defeito de um contaminar parte ou o todo,

diminuindo-lhe o valor, poderá o comprador devolver toda a mercadoria. P.

ex.: par dos brincos (falta um); parelha de calos iguais, coleção composta

por três livros.

Para solução do problema, invoca-se o CDC – Lei 8078/90,

art. 18, e § 1º) – não sanado o vício no prazo máximo de 30 dias, ao

consumidor se abrem três alternativas:

1. Substituição do produto por outro;

2. Restituição da quantia paga, sem prejuízo de perdas e

danos;

3. Abatimento proporcional do preço.

8. PROTEÇÃO JURÍDICA DA EVICÇÃO

A evicção (CC, art. 447) diz respeito à perda da coisa em

razão de vício jurídico. É a perda total ou parcial da coisa, por força de

decisão judicial, baseada em causa preexistente ao contrato.

A evicção e os vícios ocultos não são condições essenciais

do contrato, são garantias que recaem sobre o alienante, por ser uma

obrigação de fazer, a cargo, do alienante. Por isso, podem as partes dentro

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de sua autonomia de vontade, dispensar, restringir ou alargar, modificar,

tais garantias.

Por ser uma obrigação do alienante não é preciso estar

expressa, submete-se ele, a garantia. Esta garantia subsiste até mesmo nas

vendas em hasta pública.

Somente se excluirá a responsabilidade do alienante se

houver cláusula expressa (CC, art. 448), devendo ser traduzida em termos

explícitos, categóricos, expressos, sendo inadmissível cláusula tácita de

não-garantia. De acordo com o mesmo artigo pode o vendedor reforçar ou

diminuir a garantia- ao convencionar, seu pagamento em dobro, ou por

metade; instituir solidariedade entre os alienantes; livre se acha o campo à

iniciativa e disposição da vontade individual dos contratantes em ampliar a

garantia de evicção contra determinado terceiro, eventual turbador da coisa,

uma vez que, a responsabilidade correrá por sua conta.

CC, art. 449 – com a presença de cláusula que exclui a

garantia contra a evicção, tem o evicto o direito de receber o preço que

pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção ou, dele

informado, não o assumiu.

As três fórmulas do artigo 449 são:

1. cláusula expressa de exclusão da garantia +

conhecimento do risco da evicção pelo evicto = isenção

de toda e qualquer responsabilidade por parte do

alienante - perde o evicto, integralmente, o que

desembolsou, sem direito a qualquer ressarcimento;

2. cláusula expressa de exclusão da garantia – ciência

específica desse risco por parte do adquirente =

responsabilidade do alienante apenas pelo preço pago

por aquele pela coisa evicta - assiste ao evicto o direito

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de recobrar o preço que havia pago com a aquisição da

coisa;

3. cláusula expressa de exclusão da garantia, sem que o

adquirente haja assumido o risco da evicção de que foi

informado = direito deste de reaver o preço que

desembolsou – pode o evicto reaver do alienante o que

pagou pela coisa.

Observação importante: via de regra, a escritura de compra e venda de

bens imóveis é passada por valor inferior ao real, a fim de reduzir o

montante dos direitos fiscais. Percebe-se, frente ao artigo 449, claro

inconveniente, pois, frente à evicção o alienante será obrigado a pagar

apenas o que se consignou em escritura pública.

CC, art. 450, estabelece as quantias a serem pagas:

I. à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a

restituir;

II. à indenização pelas despesas dos contratos e pelos

prejuízos que direitamente resultarem da evicção;

III. às custas judiciais e aos honorários do advogado por

ele constituído.

Há duas correntes a interpretar tal artigo:

1. o alienante somente é obrigado a restituir o preço, ou as

quantias pagas, além das demais parcelas mencionadas,

desprezando-se, portanto, a valorização como a

desvalorização subseqüente.

2. Na apuração dos prejuízos resultantes, deve-se tomar por

base o valor da coisa ao tempo em que se evenceu.

A última, é a solução mais justa e própria.

No caso de evicção parcial (CC, art. 455), poderá o evicto

optar:

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- Se considerável a perda – Pela rescisão do contrato ou a

restituição da parte do preço correspondente ao desfalque;

- Se não for considerável – Caberá somente direito à

indenização. A indenização deve tornar-se efetiva na

proporção da perda sofrida. Subsiste a obrigação para o

alienante, ainda que a coisa esteja deteriorada, exceto

havendo dolo do adquirente (CC, art. 451).

Em qualquer dos casos, se, a evicção for de tal relevância em

relação ao todo, que o contrato não teria sido efetuado, faculta-se ao

adquirente optar entre a rejeição total da coisa e o abatimento proporcional

do preço, como nos vícios redibitórios.

A evicção parcial poderá ocorrer:

1. Quando privado o adquirente de uma parte da coisa, ou de

seus acessórios – o adquirente devolverá a coisa ao

alienante, no estado em que a recebeu, restituindo-lhe,

correlatamente, o preço, ou as quantias, que pagou, mais as

parcelas indicadas no art. 450;

2. Quando tiver adquirido diversas coisas, formando um

conjunto, e for privado de alguma delas – a importância do

desfalque será calculada em proporção ao valor da coisa ao

tempo da evicção;

3. Quando privado o imóvel de alguma servidão ativa, ou

reconhecido sujeito a servidão passiva- direito apenas a

indenização, se for parcial, embora não considerável.

As benfeitorias necessárias e úteis serão indenizáveis (CC, arts.

1219,1220 a 1222).

No CDC, art. 6º, VIII, o consumidor é favorecido com a

inversão do ônus da prova a seu favor a fim de facilitar a defesa de seus

direitos. Caberá ao fornecedor provar ausência de culpa, culpa da vítima,

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caso fortuito ou força maior, eis que a responsabilidade do fornecedor é

objetiva.

(CDC, art. 19, n. I a IV), permite a redução proporcional do

preço, a complementação do peso ou medida e a substituição do produto,

bem como a imediata restituição da coisa paga, inclusive o aniquilamento

das cláusulas abusivas.

Nesse diapasão, caberá ao fornecedor provar ausência de

culpa, culpa da vítima, caso fortuito ou força maior. A lei do consumidor

erigiu responsabilidade objetiva do fornecedor, o qual se safará de

responsabilidade somente se provar as excludentes aqui enumeradas.

A obrigação do vendedor não é unicamente entregar a coisa,

mas fazê-la de forma livre e desembaraçada de vícios. Essa é a efetiva

garantia da evicção e pelos vícios redibitórios. Deve o vendedor garantir

que a coisa seja efetivamente útil para o destino proposto e que não sofra

turbação de terceiros por fato ou ato anterior ao contrato.

Para poder exercitar o direito que da evicção resulta, o

adquirente deverá chamar de imediato o alienante, ou qualquer dos

anteriores à autoria – denunciação à lide -, perde os direitos

decorrentes da evicção.

Só depois de ganha a demanda pelo evictor, o adquirente

terá ação direta contra o alienante para obrigá-lo a responder pela evicção,

declarando a sentença, conforme o caso, o direito do evicto ou a

responsabilidade por perdas e danos, como título executivo.

9. GARANTIA PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS

CC, art. 441 - Os vícios redibitórios têm a ver com defeitos

materiais na coisa vendida, quando conhecidos, quando descobertos,

produzem a redibição da coisa, isto é, tornam sem efeito o contrato,

acarretam-lhe a resolução, com restituição da coisa defeituosa ao seu antigo

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dono. Porém, nem sempreresulta a redibição, já que ao contratante

prejudicado é lícito optar pelo abatimento do ficando com a coisa (CC, art.

442).

A garantia repousa na teoria do inadimplemento. Ao celebrar

o contrato, compromete-se o vendedor a entregar a coisa efetivamente útil

para o destino proposto, assegurando-lhe a incolumidade, as qualidades

enunciadas e a adequação aos fins propostos, e que o adquirente não sofra

turbação de terceiros por fato anterior ao contrato. O vendedor assegurará a

posse mansa e pacífica e útil da coisa entregue, por esse motivo poderá

estender ou diminuir o prazo legal de garantia dos vícios redibitórios. Não

pode ele fugir à responsabilidade contratual, se a coisa se apresenta com

defeitos ou imperfeições que a tornem inapta aos seus fins ou lhe diminuam

o valor.

O alienante responde pelos vícios ocultos de que a coisa

vendida por acaso seja portadora (CC, art. 443) – se o alienante conhecia o

vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos

(lucros cessantes, juros moratórios, honorários advocatícios e outras

despesas); se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais

as despesas do contrato. (CC, art. 444) – a responsabilidade do alienante

subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por

vício oculto, já existente ao tempo da tradição.

Os limites da garantia podem ser ampliados ou restringidos,

graduar para mais ou para menos o quantum do ressarcimento, aumentar ou

diminuir os prazos, dispor sobre a assistência devida à coisa alienada,

permitir refugo, etc., tudo feito pelas partes contratantes. Contudo, qualquer

cláusula inserida deve ser clara e explícita, porque sua inserção no contrato,

se visará à modificação do direito comum.

Evidenciando-se, o vício redibitório, emergem para o

comprador duas alternativas, à sua escolha:

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- Rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e recobrando o

preço pago – Ação redibitória-;

- Ou conservá-la, reclamando, porém, abatimento do preço

– Estimatória ou quanti minoris.

Prazo prescricional para as duas ações, dar-se-á no momento

da tradição: (30) trinta dias, se a coisa for móvel, e de (1)um ano, se imóvel,

contados da sua entrega efetiva; se o comprador já estava na posse dela, o

prazo conta-se da alienação reduzido à metade (CC, art. 445).

No caso de vício, que por sua natureza, só for conhecido

mais tarde, é de (180) cento e oitenta dias, para bens móveis, e de (1)um

ano para bens imóveis, contando-se o prazo do momento em que tiver

ciência o contratante (CC, art. 445, § 1º).

CC, art. 446 – quando o fornecedor de produtos ou

serviços estabelece período de garantia, há causa impeditiva para o

início do prazo decadencial; como regra, terminando o prazo de

garantia, inicia-se a contagem dos prazos estabelecidos em lei. Contudo,

se durante a garantia surgir o defeito na coisa, o comprador deve

denunciar o fato nos trinta dias seguintes ao do seu descobrimento , sob

pena de decadência.

Se a coisa foi vendida em hasta pública não cabe a ação

redibitória, nem pedir abatimento do preço. A publicidade em torno do ato

justifica a exceção.

No CDC, art. 6º, VIII, o consumidor é favorecido com a

inversão do ônus da prova a seu favor a fim de facilitar a defesa de seus

direitos. Caberá ao fornecedor provar ausência de culpa, culpa da vítima,

caso fortuito ou força maior, eis que a responsabilidade do fornecedor é

objetiva.

CDC, art. 19, n. I a IV, permite a redução proporcional do

preço, a complementação do peso ou medida e a substituição do produto,

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bem como a imediata restituição da coisa paga, inclusive o aniquilamento

das cláusulas abusivas.

Nesse diapasão, caberá ao fornecedor provar ausência de

culpa, culpa da vítima, caso fortuito ou força maior. Alei do consumidor

erigiu responsabilidade objetiva do fornecedor, o qual se safará de

responsabilidade somente se provar as excludentes aqui enumeradas.

A obrigação do vendedor não é unicamente entregar a coisa,

mas fazê-la de forma livre e desembaraçada de vícios. Essa é a efetiva

garantia da evicção e pelos vícios redibitórios. Deve o vendedor garantir

que a coisa seja efetivamente útil para o destino proposto e que não sofra

turbação de terceiros por fato ou ato anterior ao contrato.

10.CONSEQÜÊNCIAS PRINCIPAIS E SUBSIDIÁRIAS DERIVADAS

DA COMPRA E VENDA

O principal efeito da compra e venda é a transferência do

domínio. Por essa razão a tradição é o marco divisor na apuração de

responsabilidades dos contratantes.

Dos efeitos principais (transferência do domínio +

obrigações e deveres para os contratantes), decorrem outros (subsidiários),

os riscos pela perda ou deteriorização da coisa, s despesas com o respectivo

contrato, a proteção jurídica d a evicção e a garantia dos vícios redibitórios,

somadas à obrigações acessórias: desocupação do imóvel, entrega de todas

as chaves do imóvel, entrega de documentos.

Como parte da conseqüência principal do contrato, a

transferência do domínio, o vendedor tem obrigação de entregar a coisa

vendida, conservada, sem modificação de seu estado, bem como entregar

coisas do mesmo gênero, quantidade e espécie, segundo o contratado, até o

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momento da tradição. Trata-se de encargo ligado a qualquer obrigação de

entrega. O comprador deve pagar a integralidade do preço, nas condições

especificadas no contrato. Deve, também, em algumas das modalidades do

contrato de compra e venda, guardar e usar devidamente a coisa.

Os riscos pela perda ou deteriorização, são efeitos

subsidiários ao contrato, que serão verificados, segundo o momento da

tradição. Se a perda ou deteriorização decorrer de culpa do vendedor,

responderá ele pelo valor da coisa mais perdas e danos (art. 1335). Porém,

se ocorrer a tradição, mesmo que simbólica (art. 492,§ 1º), as perdas

correrão por conta do comprador. Se a entrega for distante, o vendedor

exime-se da responsabilidade por ela, tão logo seja feita a entrega ao

transportador, salvo se proceder diferentemente das instruções recebidas.

Neste caso, a tradição ocorre com a entrega ao encarregado de transportá-la.

Ocorrendo perda ou deteriorização no transporte, quem irá suportá-la é o

comprador que já é dono da coisa adquirida. Com a tradição, toda perda,

deterioração ou benefício sobre a coisa atinge unicamente o adquirente,

para quem foi transferida a titularidade dos bens.

Em resumida síntese vigoram as seguintes responsabilidades

pelos riscos de perda ou deteriorização:

- Até o momento da tradição, responsabilidade por conta

do vendedor;

- Depois da tradição, mesmo simbólica, por conta do

comprador;

- Por conta do comprador, se estiver sendo transportada;

Quando os riscos devem ser suportados pelo comprador, fica

ele obrigado a pagar o preço sem receber a coisa.

No direito mercantil, as cláusulas FOB (free on board) –

despesas por conta do comprador, e CIF (cost, insurance, freight) - o preço

do transporte abrange o seguro e o frete, eximindo de responsabilidade o

vendedor.

Page 29: Apostilacompraevenda 100805055844-phpapp01

A aquisição de bens imóveis, implica que o vendedor não

poderá opor-se a que o comprador efetue a transcrição imobiliária do título.

Trata-se de obrigação negativa. O vendedor, exceto se houver estipulação

em contrário, responderá por todos os débitos, inclusive fiscais, que

gravarem a coisa alienada até o momento da tradição, porque o domínio é

seu.

Na escritura pública de transferência do imóvel, tendo-se

em vista o interesse do Fisco e do adquirente, será transcrita certidão de que

não há qualquer débito fiscal com Fazenda Federal, Estadual e Municipal,

exonerando-se assim o imóvel, isentando o adquirente da responsabilidade

de pagar qualquer imposto a que o imóvel possa estar sujeito. O princípio

da autonomia contratual faculta às partes a prerrogativa de ajustar o que

entenderem a respeito, atribuindo a uma ou a outra as despesas provenientes

do contrato.

No silêncio, supre a lei (art. 490), parcialmente, a omissão,

dispondo que as despesas da escritura ficarão a cargo do comprador,

enquanto as da tradição, a cargo do vendedor.

O artigo 502, estabelece que o vendedor exceto se houver

estipulação em contrário, responderá por todos os débitos, inclusive fiscais,

até o momento da tradição, porque o domínio lhe pertence.

Os efeitos das garantias da evicção e vícios redibitórios,

foram tratados no tema anterior.

Page 30: Apostilacompraevenda 100805055844-phpapp01

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E

VENDA OU

PACTOS ADJETOS

No contrato de compra e venda podem ser inseridas

cláusulas especiais que modificam a sua fisionomia, submetendo-a às regras

particulares que são denominadas de pactos adjetos à compra e venda.

São eles:

1. DA RETROVENDA – CC, ART. 505

É o contrato de compra e venda pelo qual uma das partes se

obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo em

contraprestação, determinada soma em dinheiro ou valor fiduciário

equivalente. Trata-se de cláusula em favor do vendedor e só admissível nas

vendas de imóveis, por isso seu objeto são bens imóveis. Aplicável apenas

aos contratos de compra e venda. P. ex: João não querendo perder sua

propriedade, ante o fato de se encontrar em dificuldade financeira, vende

seu imóvel a Pedro sob condição de recobrá-lo no prazo pactuado ou legal,

mediante restituição do preço e todos os dispêndios feitos pelo comprador.

Esta cláusula especial possui valor histórico, uma vez que

com o compromisso de venda e compra as partes, com economia de todos

os ônus fiscais, os mesmos efeitos da retrovenda podem ser alcançados por

meio de um compromisso de compra e venda. Atualmente, o pacto só tem

servido para acobertar acordos usurários, acarretando a usura e infração ao

art. 1428, do CC/02. Sabido da importância para o patrimônio dos

contratantes, resulta extremamente inconveniente essa cláusula, cuja franca

utilidade facilmente percebida é mascarar empréstimos ou negócios não

perfeitamente transparentes, principalmente porque a venda a retro priva o

comprador da expectativa de lucro que move a maioria dos adquirentes,

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nestes tempos de valorização imobiliária e desvalorização da moeda, um

dos motivos que acabou tornando-se praticamente sem uso.

O pacto deve constar do mesmo instrumento da venda, deve ser

registrado em cartório imobiliário (transcrição), eis que deve constar do

mesmo instrumento da venda (escritura pública). Se constar de instrumento

autônomo, não será pacto adjeto, mas promessa de contratar ou outro

negócio subordinado ao princípios da compra e venda.

É o direito a recompra. É condição arbitrária, puramente

potestativa do vendedor (sem sujeição ao interesse alheio). Portanto, nesse

ajuste se insere uma cláusula resolutiva expressa, cujo advento, desfaz a

relação jurídica, transportando as partes para o estado em que antes do

contrato se encontravam.

Uma vez pactuada, a cláusula torna a propriedade resolúvel,

resolve-se o contrato, com reposição das partes ao status quo ante. Possui

efeito ex tunc – pode ser alegado até contra terceiro de boa fé. Tem

oponibilidade “erga omnes”. (CC, art. 507)- O direito de retrato é

intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, por ser

personalíssimo do vendedor, mas passa a seus herdeiros.

O vendedor, na retrovenda, conserva sua ação contra terceiro

adquirente da coisa retrovendida, mesmo que ele não conheça a cláusula

de retrato, pois o comprador tem a propriedade resolúvel do imóvel. O

sucessor, enquanto não vencido o prazo continua como legítimo

proprietário do imóvel, com a mesma obrigação, de restituí-lo ao vendedor

ao expirar-se o prazo, pois o comprador tem propriedade resolúvel do

imóvel (CC, art. 1359), voltando a ser dono da coisa, como se nunca

tivesse havido qualquer mudança de proprietário. Logo, o vendedor

poderá recuperar o bem do poder de quem o detenha, ou possua, por

tê-lo adquirido de proprietário resolúvel.

O prazo do retrato, decadencial por natureza, até o limite

legal de três anos, prevalece ainda contra incapaz. Vencido o prazo,

Page 32: Apostilacompraevenda 100805055844-phpapp01

extingue-se o direito ao retrato, e torna-se irretratável a venda, É ineficaz,

qualquer prazo de retrato contratado que ultrapasse o limite legal (3 anos).

Avençado no contrato prazo maior, operará o limite legal. Este prazo é

extintivo, não pode ser prorrogado, tampouco admite suspensão ou

interrupção, apenas pode ser diminuído. O direito ao retrato é renunciável,

porque somene beneficia o vendedor de forma unilateral, a elel não

podendo opor-se o comprador.

São seus pressupostos:

- Somente bens imóveis,

- O exercício do retrato se perfaça no prazo de três anos,

sob pena de caducidade, por ser decadencial, contado

do dia em que se concluiu o contrato. Este prazo

prevalecerá ainda conta incapaz. Podem o vendedor e o

comprador convencionar o prazo do resgate do imóvel

que, no entanto, não pode ultrapassar três anos. Caso o

prazo convencionado seja maior, reputa-se não escrito o

excesso, reduzindo-o para três anos.

- Cláusula de retrovenda, condição resolutiva, que torna a

propriedade resolúvel, resolve-se o contrato, com

reposição das partes ao estado em que se encontravam

anteriormente.

- Solenidade – precisa ser escrito e registrado no cartório

competente.

Por meio da cláusula de retrovenda o vendedor se reserva no

direito de recobrar, em certo prazo o imóvel que vendeu, restituindo o

preço, mais despesas feitas pelo comprador, inclusive as empregadas em

benfeitorias necessárias ou melhoramentos do imóvel. (CC, art. 505).

Não está o vendedor obrigado a reembolsar o comprador de

benfeitorias que este, maliciosamente tenha feito, para dificultar-lhe o

exercício do direito de retrato. Em qualquer situação, tendo agido o

Page 33: Apostilacompraevenda 100805055844-phpapp01

comprador com culpa ou dolo, deve indenizar o prejuízo ao vendedor que

se retrata. Eventuais indenizações a que tenha direito o retratante são

direitos pessoais indenizatórios que não se confundem com o direito ao

retrato. Nada impede que os pedidos sejam cumulados em uma mesma

ação, mas são independentes.

Não há necessidade de interpelação judicial ou notificação

judicial por parte do comprador. Para o resgate é preciso que o vendedor

devolva o valor correspondente, e se houver recusa em recebê-lo, por parte

do comprador (CC, 506); deverá ser promovido o seu depósito judicial, para

que o vendedor possa requerer a devolução do imóvel. Se, porventura, o

vendedor vier a consignar quantia inferior ao devido, apenas lhe será

restituída a propriedade quando pagar integralmente o comprador(CC, art.

506, parágrafo único).

O artigo 508, preleciona que o direito de retrato atribuído a

duas ou mais pessoas, e apenas uma delas, ou algumas, mas não todas, o

exercem, o comprador poderá intimar as demais para acordarem no retrato,

prevalecendo o pacto em benefício do que fez o depósito da importância

integral. Se não houver acordo, ou se um dos interessados não quiser entrar

com a importância integral do retrato, caducará o direito de todos.

Se a coisa perecer em virtude de caso fortuito ou força

maior, extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem

para o comprador, sem que ele esteja obrigado a pagar o seu valor, e do

direito para o vendedor.

Se o imóvel se deteriorar, o vendedor não terá direito à

redução proporcional do preço, que deverá restituir ao vendedor. O

comprador, enquanto detiver a propriedade sob condição resolutiva, terá

direito aos frutos e rendimentos do imóvel, não respondendo pelas

deteriorações, não respondendo pelas deteriorações surgidas dentro do

prazo reservado para o resgate, salvo se agir dolosamente.

Page 34: Apostilacompraevenda 100805055844-phpapp01

Se a cláusula de retrovenda for nula, tal nulidade não afetará

a validade da obrigação principal (CC, art. 184, in fine) .

Extingue-se a retrovenda:

- Pelo exercício do direito do

vendedor;

- Pela preclusão do prazo

decadencial;

- Pelo perecimento do imóvel ou

pela renúncia;

- Pelo perecimento do imóvel , por

caso fortuito ou força maior, para o comprador, sem que ele

esteja obrigado a pagar o seu valor, e do direito para o

vendedor.

2. DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A

PROVA – CC, ART. 509

Para Clóvis Beviláqua – a venda a contento é cláusula que

subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se

agradar da coisa.

A venda a contendo é aquela que se realiza sob a condição

de só se tornar perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a

coisa o satisfaz, ou seja, o importante é a total satisfação do comprador.

Qualquer que seja o objeto da compra e venda, comporta

essa cláusula, que, geralmente, se insere no contrato de compra de gêneros

que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos.

Normalmente, venda a contento (pactum displicentiae) é

negócio jurídico sob condição suspensiva, cujo contrato não se aperfeiçoa

enquanto o comprador não se declarar satisfeito, ainda que a coisa lhe tenha

sido entregue (CC, art. 509).

Page 35: Apostilacompraevenda 100805055844-phpapp01

Enquanto pender a condição suspensiva não se terá direito adquirido, mas

expectativa de direito ou direito eventual. Só se adquire o direito após o

implemento da condição.

Em razão da natureza suspensiva da venda a contento e

sujeita a prova, o adquirente assumirá as obrigações de mero comodatário,

como se a coisa fosse cedida a título de empréstimo, enquanto não

manifestar a intenção de aceitar o objeto comprado, portando-se com o

dever de devolvê-la, como se a coisa lhe tivesse sido emprestada (CC, art.

511).

A venda a contento compreende a venda sob prova ou

degustação e a venda sob experimentação ou ensaio. Também a cláusula ad

gustum, aplicável sobretudo aos gêneros alimentícios, depende igualmente

da expressa concordância das partes, não podendo ficar subentendida. Na

falta de estipulação expressa, a venda é pura, regendo-se pelo art. 482.

A cláusula a contento diz respeito ao consentimento, pela

verificação objetiva das qualidades da coisa atinentes ao uso a que se

destina, o que somente poderá ser constatado pelo exame, pelo

funcionamento, pela experimentação ou ensaio o que obviamente só pode

ser feito pelo comprador, excluindo, o mero arbítrio que possa parecer

existente. P. ex.: aquisição de trator para ser utilizado na lavoura, a venda

somente se considerará perfeita se, em determinado prazo quando fixado,

ou havendo pagamento do preço, ficará constatado pelo comprador que a

máquina lhe satisfaz.

Trata-se de venda condicional, e não simples promessa

unilateral de venda, pois advindo a condição (aprovação do adquirente), o

negócio se aperfeiçoa, sem necessidade de nova manifestação da vontade

do alienante (CC, art.509).

Poderá realizar-se na hipótese do comprador alienar a coisa a

terceiro, quando então, tacitamente aceitou-a. É a cláusula que subordina o

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contrato à condição (suspensiva) de ficar desfeito se o comprador não se

agradar da coisa.

(CC, art. 510) - A venda sujeita a prova aplica-se aos

gêneros que, costumeiramente, são experimentados, provados, medidos,

pesados, antes de aceitos; traduz incerteza, esse estado de coisas não poderá

perdurar indefinidamente; daí ser conveniente a sua cessação e conversão

do contrato em definitivo, pela declaração de vontade do comprador. P. ex.:

compra de vinho de determinada safra, se estiver de acordo com as

especificações do comprador.

Era a cláusula ad gustum, modalidade de venda sujeita a

prova, muito aplicada a um comércio especializado, como vinhos, azeite e

congêneres, em que a prova prévia era indispensável para a consumação do

negócio.

Hoje, com os métodos modernos de comércio, em que se

procura a padronização de mercadorias, a difusão dos preços fixos, a

despersonalização das relações entre as partes, por força da ampliação da

oferta, tornaram os negócios com a venda a contento e sujeita a prova

procedimentos superados.

O direito resultante da venda a contento e sujeita a prova é

simplesmente pessoal, gerando apenas ação pessoal para entrega de coisa

certa ou indenização nas hipóteses de inadimplemento.

Não se transfere, assim, a outras pessoas, quer por ato inter

vivos, quer por causa mortis, terminando com o falecimento do adquirente

ou a alienação da coisa, pois terceiro não poderá valer-se do pacto. Mas será

oponível aos sucessores do vendedor; assim, se o alienante vier a falecer, o

direito do comprador subsistirá relativamente aos sucessores do vendedor.

Quanto ao comprador , terceiro não pode provar ou experimentar a coisa

adquirida.

O direito do comprador deverá ser exercido dentro de certo

prazo, que normalmente será estipulado pelas partes. Se o comprador não

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declarar seu aceite dentro de um certo tempo, reputar-se-á perfeita a venda,

por ser suspensiva a condição, quando houver pagamento do preço, o que

indicaria aceitação da coisa vendida.

Na ausência de prazo determinado e não havendo pagamento

deverá o vendedor intimar o adquirente extrajudicialmente ou judicialmente

para que, em intervalo improrrogável, desde logo cominado, declare se a

coisa o satisfaz ou não, sob pena de se considerar a venda como perfeita e

acabada (CC, art. 512).

Durante o período determinado não poderá haver rescisão do

contrato, competindo ao alienante, na falta de prazo, reclamar sua fixação

extrajudicial ou judicial. E, se, o adquirente se recusar a fazer a

experimentação dentro do prazo contratual ou judicial, reputar-se-á aceita a

coisa.

A venda a contento, por ficar na dependência da

manifestação da vontade de uma só das partes, pode parecer que contém

condição potestativa, que o código proíbe e condena. Tal, porém, não

ocorre. A cláusula a contento diz respeito ao consentimento pela verificação

objetiva das qualidades da coisa atinente ao uso a que se destina, o que

somente poderá ser constatado pelo exame, pelo funcionamento, pela

experimentação o que obviamente só pode ser feito pelo comprador.

Portanto, embora a coisa já esteja em poder do comprador,

os riscos que ocorrerem não serão de sua responsabilidade, se proveniente

de caso fortuito ou força maior. Se, no entanto, houver danos em

conseqüência de culpa do comprador, será ele responsabilizado, não em

virtude do contrato, mas a título de perdas e danos.

O caso fortuito ou força maior, a perda ou deteriorização da

coisa será suportada pelo vendedor, uma vez que ainda não se havia

operado a transferência da titularidade.

Podem as partes, atribuir cunho resolutório à referida

condição; nesse caso, efetuada a venda e operada a tradição, o domínio é

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transferido ao comprador, mas a compra e venda ficará desfeita se o

adquirente, depois de provar ou experimentar a coisa, devolvê-la ao

vendedor, por não lhe convir ou não lhe agradar a aquisição. P. ex.: comum

nas vendas via postal e meios eletrônicos de comunicação, em que o

comprador tem um certo prazo para desistir da compra. Nesse caso os riscos

são do comprador, já que até a manifestação de sua repulsa ele é o

proprietário.

A circunstância de o objeto vendido ter todas as qualidades

que dele se poderia esperar não significa que o comprador não o pode

recusar, pois não há outra regra a orientar sua conduta senão a exclusiva

circunstância de a coisa agradá-lo ou não. O julgamento do comprador é de

caráter subjetivo, interno, escapando de qualquer interferência do vendedor.

3. DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA

Segundo Caio Mário da Silva Pereira, a preempção é o pacto

adjeto à compra e venda em que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica

com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu

direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-

la ou dá-la em pagamento (CC, art. 513). O direito de prelação só é

garantido se aquele se dispuser a pagar tanto por tanto.

O artigo 513, define a preempção ou preferência

convencional é a cláusula pela qual o adquirente de coisa móvel ou imóvel

terá o dever de oferecê-la a quem lha vendeu, para que este use do seu

direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender

vendê-la ou dá-la em pagamento.

É um pacto expresso, estipulado em favor do alienante, visto

que impõe ao comprador o dever de dar ciência ao vendedor de seu intuito

de vender ou de dar o bem em pagamento, para que ele possa usar seu

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direito de preferência, readquirindo a coisa vendida em igualdade de

condições com terceiro, tanto quanto ao preço, como no que atina à

vantagens oferecidas. O vendedor ou ex-proprietário poderá também

exercer seu direito de prelação, se tiver conhecimento de que a coisa vai ser

vendida, intimando ao comprador (CC, art.514).

Para que o direito de preferência se caracterize são precisos

três requisitos:

1. que o comprador queira vender a coisa;

2. que o vendedor queira readquirir, dispondo-se a oferecer

o preço encontrado ou ajustado, bem como as vantagens;

3. que exerça esse direito dentro de determinado prazo (CC,

arts. 513 e 516).

Inserida essa cláusula , por acordo entre comprador e

vendedor, em nada desfigura a compra e venda verificada, é tida como

plena, inclusive quanto à aquisição do domínio pelo comprador.

O Código Civil não estabelece forma especial, para

notificação do comprador ou do vendedor, podendo assim, ser judicial ou

extrajudicial.

A iniciativa do direito de preferência pode ser também do

vendedor, isto é, do ex-proprietário. Este não é obrigado a aguardar que o

comprador o notifique judicialmente ou extrajudicialmente da pretensão de

alienar a coisa, pode antecipar-se, desde que tenha conhecimento de que o

comprador pretende fazer a alienação, notificando-o de que deseja valer-se

do seu direito de preferência (CC, art. 514). O que é essencial, naquela feita

pelo comprador, que todas as condições oferecidas pelo terceiro constem

detalhadamente, e que se lhe dê ciência de que, se não se manifestar dentro

do prazo fixado, será interpretado como desinteresse pela preferência.

Assim como, se não pagar o preço ajustado, também perderá o direito de

preferência CC, art. 515).

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Há de observar-se que se o comprador não oferecer a coisa

primeiramente àquele de quem adquiriu, e efetuar a venda para terceiro,

essa venda não fica sem efeito, mas o vendedor que descumpriu a cláusula

responde a perdas e danos. Responderá solidariamente o adquirente se tiver

procedido de má-fé (CC, art. 518.)

A preempção, portanto, não tem caráter de direito real, mas

assegura, apenas, ao vendedor um direito pessoal, perdas e danos (CC,

art.518).

Prazo para o exercício do direito de preferência: não

poderá exceder 180 dias, sendo o bem móvel, ou dois anos, se imóvel (CC,

art. 514, parágrafo único). O exercício da preferência, inexistindo prazo

estipulado, subordinar-se-á a um prazo decadencial, que poderá conduzir à

caducidade do ato, que variará conforme a natureza do objeto; se este for

móvel, será de 3 dias; se imóvel, de 60 dias, contados da data da oferta, ou

seja, da data em que se der a comunicação do comprador ao vendedor (CC.

art. 516), Não exercido o direito de preempção dentro do prazo, este

caducará.

O direito de preferência em favor de dois ou mais indivíduos

em comum, ele terá de ser exercido em relação à coisa no seu todo, por não

comportar fragmentação, uma vez que é um direito indivisível. Cada um

dos preemptores deverá exercer o direito sobre a totalidade do bem. E, se

algum dos favorecidos vier a perdê-lo ou não mais quiser exercê-lo, os

demais poderão utilizá-lo, pois ficarão investidos do poder de aquisição da

coisa em sua totalidade, e não na proporção de seu quinhão (CC, art. 517).

CC, art. 518 – o descumprimento por parte do comprador,

de notificar o vendedor (ex-proprietário), não acarreta o desfazimento da

venda. Acarreta, apenas, a obrigação de ressarcimento de perdas e danos

que tiver causado ao ex-proprietário, por não ter cumprido a obrigação de

fazer a prévia notificação. Responde solidariamente o adquirente, se agiu de

má-fé.

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Intransmissibilidade do direito de preferência- CC, art.

520 - sendo a prelação um direito pessoal, e não real, será insuscetível de

transmissibilidade; logo, não pode ser cedido por ato inter vivos nem passar

a herdeiros do preemptor por ato causa mortis. Há quem entenda que este

artigo não se aplica ao direito de prelação do expropriado, que seu direito

seria, então, transmissível.

Distinção do direito de preferência e retrovenda:

1. enquanto na retrovenda o negócio original se resolve, no

pacto de preferência há uma nova aquisição feita pelo

vendedor primitivo ao primitivo comprador;

2. enquanto a retrovenda recai tão-só sobre bens imóveis, o

pacto de preferência não sofre igual restrição;

3. enquanto na retrovenda o vendedor conserva o direito de

readquirir a coisa, desde que o queira e pelo preço que a

vendeu, na preempção o preferente só pode recompor a

coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço que

for alcançado no mercado;

4. enquanto da retrovenda derivam direitos transmissíveis,

o pacto de preempção gera direitos pessoais, que não

ultrapassam a pessoa de seu titular. Não podem ser

cedidos, nem passam aos herdeiros (CC, art. 520).

PREEMPÇÃO LEGAL OU RETROCESSÃO

Preempção legal ou retrocessão, consiste no dever, imposto

ao poder desapropriante, no caso de pretender vender o imóvel

desapropriado, de oferecê-lo ao ex-proprietário pelo preço atual da coisa,

caso não tenha o destino para o que se desapropriou.

A Constituição Federal garante o direito de propriedade,

admitindo, porém, restrições, dentre as quais o caso de desapropriação por

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necessidade ou utilidade pública, ou interesse social. Assim sendo, quando

ocorre uma desapropriação, é porque interesse de ordem pública justificou o

cerceamento do direito do proprietário. Se, portanto, essa necessidade ou

esse interesse público deixa de existir, a entidade expropriante pode dar

outro destino ao bem expropriado, inclusive vendendo-o a terceiro, mas

nesse caso deverá dar ciência ao desapropriado, para que ele manifeste se

lhe interessa recuperar aquilo que coercitivamente lhe foi retirado.

Não havendo esse pronunciamento prévio do ex-

proprietário, o expropriante não poderá alienar o bem desapropriado.

Poderá fazê-lo, todavia, se o desapropriado não se interessar pela aquisição

do bem, ou se no prazo que lhe for fixado em notificação, não se

pronunciar, caso em que o seu silêncio significará desinteresse de sua parte

para exercer o seu direito de prelação.

No Código Civil de 1916, art. 1150: a preempção consistia

na obrigação, imposta ao poder desapropriante, na hipótese de pretender

vender o imóvel desapropriado, de oferecê-lo ao ex-proprietário pelo

mesmo preço por que foi desapropriado, caso não tenha o destino previsto

no decreto ex-proprietário (necessidade e utilidade pública). Baseado no art.

1150, do CC/16 e no art. 35 do Decr.Lei nº 3365/41, a jurisprudência via na

retrocessão um direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não

um direito de reaver o bem.

Hoje, com o CC/02, art. 519, ficou restabelecido o sentido

doutrinário da preempção, pois, caberá ao expropriado o direito de

preferência na reaquisição do bem expropriado, ofertando o preço atual da

coisa.

Desta maneira, o expropriado só tem direito à retrocessão;

esta só é exercitável se, desaparecida a necessidade ou utilidade pública,

pretender o expropriante vender o imóvel desapropriado. Não lhe cabe o

direito se lhe atribuir outra finalidade, outra destinação pública. Por tratar-se

de preempção legal (retrocessão), o imóvel deve volver ao expropriado, não

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se podendo cuidar de sua substituição por perdas e danos. Não é devido

ITBI na retrocessão.

A preempção legal difere da convencional quanto ao preço

oferecido. Na convencional, o ex-proprietário gozará da preferência se

oferecer preço igual ou superior ao oferecido por terceiro interessado; na

legal, a sua preferência deverá ser atendida desde que se disponha a pagar o

preço atual da coisa expropriada.

DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO

A legislação do inquilinato já tornou tradicional entre nós a

preferência legal do inquilino para aquisição do imóvel locado, introduzida

pela primeira vez pela Lei nº 3912/61. Foi transplantado do pacto adjeto da

compra e venda. Por essa razão, aplicam-se à relação inquilinária os

mesmos princípios, naquilo que não conflitar com a lei específica.

4. DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

Em razão dos contratos de compra e venda a prestação,

como dos eletrodomésticos e dos maquinários, o Código Civil de 2002,

passou a tratar sobre a matéria, em razão da necessidade de expansão do

mercado consumidor, e por razões ligadas à inflação e aos anseios de fugir

da desvalorização monetária.

É uma cláusula especial do contrato de compra e venda (CC,

arts. 521 a 528), instrumento que garante o vendedor. Constitui a cláusula

de domínio elemento incentivador do crédito ao consumo. Sob o ângulo

econômico o crédito ao consumo pode ser censurado ou defendido, a

verdade é que o pactum reservati dominii foi a mola propulsora que

possibilitou o desenvolvimento das vendas a prestação.

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A reserva de domínio pode ser definida como cláusula

aposta aos contratos de compra e venda a crédito de objetos individuados

ou infungíveis, em virtude da qual o comprador, não obstante se achar na

posse da coisa comprada, só vem adquirir-lhe o domínio depois que

integralizar o pagamento do preço, geralmente dividido em prestações.

(CC, art. 521). P. ex.: venda de aparelhos de TV, automóveis, máquinas de

lavar, de costura, refrigeradores, etc.

De sua definição ressaltam cinco elementos que

caracterizam a reserva de domínio:

1. A compra e venda a crédito- pode o vendedor exigir

garantia como a que incide sobre a própria coisa vendida,

só transferir o domínio ao comprador depois de embolsar

todo o preço CC, art. 521;

2. Que recaia sobre objeto certo, individuado, inconfundível

com outros da mesma espécie, ou seja, infungível – pois

a coisa será a garantia à satisfação integral do preço. Por

isso, precisa ser perfeitamente determinada, para que o

juiz possa eventualmente, ordenar sua apreensão e

depósito, caso o comprador deixe de pagar o preço.

Também, os estabelecimentos comerciais podem ser

alienados com reserva de domínio. O comprador tem a

posse precária, diante da condição suspensiva, vindo a ter

propriedade plena somente com o preço quitado. A

reserva de domínio quando estipulada, em contrato de

compra e venda, tem como objeto coisa móvel infungível

(CC, art. 523), - objetos móveis duráveis-, capazes de

serem individuados pelo seu tipo, marca ou número

indelével. É requisito objetivo a individuação completa e

precisa do bem, é pressuposto necessário, na reserva de

domínio de modo a distingui-la de outras coisas do

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mesmo gênero ou similares. E se dúvida houver, decidir-

se-á em favor do terceiro adquirente de boa-fé;

3. Entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador – essa

entrega não é irrevogável, irretratável; ao inverso, é

entrega condicional, subordinada ao implemento da

condição suspensiva, o integral pagamento do preço

ajustado. Trata-se de condição suspensiva, em que o

evento futuro e incerto é o pagamento integral do preço,

pois enquanto ele não se der, suspende-se a transmissão

da propriedade;

4. Pagamento do preço convencionado nas condições

estipuladas, comumente em prestações- número e valor

pactuados, a serem satisfeitos no prazo combinado, nas

épocas prefixadas, ressalvando-se ao comprador sua

antecipação. Por meio desse negócio o vendedor transfere

a posse direta da coisa ao comprador, conservando não só

a posse indireta, como o domínio, reserva para si a

propriedade até o momento em que se realize o

pagamento integral do preço. De modo que, se o preço

não foi integralizado no tempo devido, o vendedor pode

reivindicar a coisa ou se reintegrar em sua posse, porque

conserva a condição de dono, e o comprador

inadimplente perde a legitimação para detê-la;

5. Obrigações do vendedor de transferir o domínio ao

comprador tão logo se complete o pagamento do preço- é

o que se positiva ou se sublinha com a quitação ou com

entrega da via do contrato em poder do vendedor.

É controvertida a natureza da compra e venda com reserva

de domínio; para Carvalho Mendonça, é venda pura e simples, diferindo-se

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apenas na transferência da propriedade para certo dia, o do pagamento da

última prestação. Para outros, é negócio jurídico sob condição suspensiva;

para outros, condição resolutiva. A opinião comum é no sentido de que se

trata de condição suspensiva: o ato só se efetiva uma vez realizada a

condição de que depende, ou seja, o integral pagamento do preço.

Prevalece a opinião sobre a natureza jurídica da venda com

reserva de domínio, classificando-a:

de venda condicional, que se aperfeiçoa pelo advento de

um fato futuro e incerto, ou seja, o pagamento do preço;

contrato solene, pois depende de instrumento escrito,

uma vez que o vendedor, que fez a tradição do objeto,

não poderia comprovar a reserva da propriedade, sem

exibir instrumento que elucidasse a relação jurídica.

Para que o contrato de compra e venda com reserva de

domínio tenha validade entre as partes, deverá ser por escrito, e para surtir

efeito contra terceiros ser transcrito no Registro de Títulos e Documentos

do domicílio do comprador (Lei 6015/73, art. 129,§ 5º). Será oponível ao a

terceiro adquirente (CC, art. 522), mesmo que o contrato silencie a respeito,

competindo ao vendedor a ação de apreensão e reintegração de posse contra

ele. Washington de Barros Monteiro, entende que para a venda se haja feita

sob reserva de domínio, não é indispensável conste de contrato essa

expressão, basta que o comprador nele se obrigue a não vender ou onerar a

coisa. Porém, sem garantias contra terceiros.

Responsabilidade do vendedor pelos riscos da coisa –

pago o preço, obriga-se o vendedor a transferir o domínio que se achava

reservado em garantia do referido pagamento. Incumbe-lhe a prática dos

atos conservatórios ou de defesa de seu direito de propriedade, a cessão a

outrem, respeitando o pacto, a renúncia em benefício do comprador, a

novação das obrigações e a fiscalização para que a coisa vendida seja

convenientemente conservada.

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Responsabilidade do comprador pelos riscos da coisa - O

comprador deverá suportar os riscos da coisa (CC, art. 524, 2º parte), pois

embora o vendedor conserve a propriedade, desde a celebração do contrato

dá-se a tradição ao comprador, que usa e goza do bem, como mero

possuidor, podendo não só praticar os atos apropriados à conservação de

seus direitos, socorrendo-se, inclusive, se for necessário, dos interditos

possessórios para defender a coisa contra turbações de terceiros ou do

próprio vendedor, mas também podendo retirar dela todas as vantagens que

for capaz de produzir. Está o comprador impedido de dispor ou de alienar o

bem, a não ser que haja expressa autorização do vendedor.

Conseqüências da mora do comprador – Exige-se o

protesto dos títulos ou interpelação judicial antes da execução da cláusula

(CC, art. 525), para constituir o comprador em mora. Verificada mora do

devedor (comprador), terá o vendedor a opção da ação de cobrança- das

prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá

recuperar a posse da coisa, pela reintegração de posse (CC, art. 526).

Opção para recuperação da posse do bem vendido sob

reserva de domínio – o vendedor optando pela recuperação da coisa,

poderá reter as parcelas recebidas até o momento suficiente para cobrir a

depreciação do valor da coisa, as despesas feitas e os débitos de que é

credor. O excedente será devolvido ao comprador; o que faltar poderá ser

cobrado na forma da lei processual (CC, art. 527).

O Código de Processo Civil, nos arts. 1070 e 1071, em

consonância com o Código Civil, previu as situações oriundas das vendas a

crédito com reserva de domínio:

1. Cobrança – desde que as prestações estejam

representadas por título executivo. Nas vendas a crédito com reserva de

domínio, quando as prestações estiverem representadas por títulos

executivos, o credor poderá cobrá-las pelo processo de execução. Iniciando

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o processo, poderá requerer alienação judicial da coisa penhorada, e sobre o

produto apurado em leilão que ficará depositado se sub-rogará a penhora,

prosseguindo a execução.;

2. Aprensão e depósito – no caso de mora do comprador,

provada com o protesto do título. Todavia, o CPC faculta ao vendedor,

desde que prove a mora do comprador com o instrumento de protesto do

título, requerer liminarmente, e sem audiência do adquirente devedor, a

apreensão da coisa vendida e o seu depósito judicial. Ao despachar a

petição e decretando a apreensão e o depósito da coisa sua avaliação,

lavrando o respectivo auto, onde fará pormenorizada descrição, inclusive

sobre o seu estado de conservação. Procedidos, portanto, a apreensão e o

depósito, cuja diligência cabe ao oficial, e feita a vistoria, com o

arbitramento do valor, o juiz determinará a citação do comprador, para

contestar a ação em cinco dias. Caso o comprador já tenha pago mais de

40% do preço, poderá, no prazo de contestação, requerer ao juiz que lhe

conceda 30 dias de prazo para reaver a coisa, pagando, então, as prestações

vencidas, acrescidas de juros, custas e honorários do advogado do

vendedor.

3. Imediata reintegração na posse da coisa depositada, uma

vez que o réu não conteste, não peça concessão de prazo ou não efetue o

pagamento, na forma prevista no § 2º. Se, porém, o réu não apresentar

contestação, deixar de requerer a purgação da mora, ou não efetuar o

pagamento das prestações vencidas, custas e honorários advocatícios (se

tiver requerido a purgação), assiste direito ao vendedor de requerer a

reintegração imediata da coisa depositada, para isso apresentando os títulos

vencidos e vincendos. Nesse caso, descontada do valor arbitrado

inicialmente a importância da dívida, acrescida das despesas judiciais e

extrajudiciais que o devedor tenha feito, o saldo, se houver, será restituído

ao comprador, mediante depósito em juízo.

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Vindo o comprador a contestar a ação nos cinco dias após ter

sido citado, a ação continuará no procedimento ordinário, sem prejuízo, no

entanto, da reintegração liminar decretada.

Contestada a ação, haverá oportunidade de conciliação na

audiência de instrução e julgamento. Se esta não for alcançada, prossegue a

audiência.

Momento da transferência de propriedade: quando o

comprador efetuar o pagamento integral do preço ajustado, a transferência

de domínio dar-se-á automaticamente.

O artigo 528 – Se o vendedor receber o pagamento à vista,

ou, posteriormente, mediante financiamento, trata-se de sub-rogação de

instituição financeira na pessoa do devedor, que desta recebe o pagamento

integral pela coisa. Nessa hipótese, a instituição financeira será legitimada a

exercer os direitos e as ações decorrentes do contrato. A operação financeira

e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.

Distinção da venda com reserva de domínio e o pacto

comissório:

1. pacto comissório diz respeito tanto aos imóveis quanto

aos móveis, enquanto a venda com reserva de domínio é

expediente genericamente usado nos negócios

mobiliários;

2. pacto comissório encerra uma condição resolutiva, pois o

art.1163, do Código Civil de 1916, constitui a aplicação,

no caso específico da compra e venda com reserva de

domínio contém uma condição suspensiva, posto que o

domínio não é adquirido pelo comprador se, e enquanto

não pagar o preço.

5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS

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A venda contra documentos, decorre de usos e costumes

mercantis, dirigida à coisa móvel, é muito utilizada nos negócios de

importação e exportação, ou seja, nas vendas internacionais, ligando-se à

técnica de pagamento denominada crédito documentado. Essa modalidade

contratual é indispensável para a eficiência do comércio exterior, um

imperativo da sociedade globalizada.

Sua utilidade maior acentua-se quando um ou ambos os

contratantes se encontram em local diverso da mercadoria no momento da

conclusão do contrato.

Sua definição está no CC, art. 529, nesta venda a tradição da

coisa é substituída pela entrega do seu título representativo ou de outros

documentos referentes ao contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos. O

vendedor se libera da obrigação de entregar a coisa, remetendo ao

comprador o título representativo da mercadoria e dos outros elementos

exigidos pelo contrato (duplicata).

Caso de impossibilidade de recusa de pagamento: o

comprador não pode recusar-se a efetuar o pagamento, se toda a

documentação estiver em ordem, alegando defeito de qualidade da coisa

vendida, anão ser que tal vício já esteja comprovado. Baseado na confiança

em determinados ramos negociais, o comprador assume o risco maior,

porque geralmente não examina a coisa. O comprador não pode recusar-se a

efetuar o pagamento, se toda documentação estiver em ordem, alegando

defeito de qualidade da coisa vendida, a não ser que tal vício já esteja

comprovado.

Quanto à recusa, a pretexto de defeito de qualidade ou do

estado da coisa vendida, o Código italiano dispõe: pelo qual o prazo para a

denúncia de vício ou defeito, aparente de qualidade decorre do dia do

recebimento.

Se a coisa descrita no título ou documento não existe,

quando da conclusão do contrato, o negócio é nulo por falta de objeto.

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Local e tempo do pagamento- salvo convenção em

contrário, deverá dar-se na data e no lugar da entrega dos documentos(CC,

art. 530). O pagamento é efetuado mediante a apresentação dos

documentos. Se entre os documentos figurar apólice de seguro que cubra os

riscos de transporte, estes correm por conta do comprador, salvo se, quando

da conclusão do contrato, o vendedor já tivesse ciência da perda ou avaria

da coisa (CC, art. 531). Essa obrigação será imputada ao alienante se, ao

tempo da conclusão do contrato, tinha ele ciência da perda ou avaria da

coisa, prevalecendo o princípio da boa-fé em favor do adquirente. Caso

incluída no documento apólice de seguro com a cobertura dos riscos do

transporte, libera-se o vendedor, correndo os riscos à conta do comprador.

CC, art. 532 - O pagamento por intermédio de banco, deverá

ser efetuado contra a entrega da documentação, sem o banco ter a obrigação

de averiguar a coisa vendida, pois por ela não responderá. Como a tradição

da coisa é substituída pela entrega de seu título representativo, é nele que se

funda a obrigação do pagamento. Somente se houver recusa do banco a

efetivar o pagamento, o vendedor poderá reclamá-lo, diretamente do

adquirente (CC, art. 532, parágrafo único).

A venda sobre documentos tende a operar-se principalmente

no comércio exterior. Assim, não poderia ser de outro modo, segundo o

artigo 9º, caput , da Lei de Introdução ao Código Civil, aponta para a

aplicação da lei do lugar em que a obrigação se constituiu. Completa o § 2º .

A obrigação resultante do contrato reputa-se constituída no lugar em residir

o proponente. Para Sílvio Venosa esta norma não é cogente, aplica-se

supletivamente à vontade das partes. A exemplo de outras legislações, é

permitido que as partes escolham a lei aplicável ao contrato. Não é de se

admitir a escolha, quando as partes procuram contornar lei de ordem

pública ou contrariam os bons costumes.

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CLÁUSULAS ESPECIAIS PREVISTAS NO CÓDIGO

CIVIL DE 1916

6. DO PACTO DE MELHOR COMPRADOR – CC, art.

1158

O Código Civil de 1916 admitia a inclusão nos contratos de

compra e venda de cláusula que permitia o desfazimento da venda efetuada,

de imóvel, se dentro de certo prazo aparecer alguém que ofereça, maior

vantagem do que aquela pela qual a venda fora feita.

Segundo Sílvio Rodrigues: trata-se como salta aos olhos, de

negócios dos que se reproduzem raramente, porque raramente o comprador

está disposto a ver rescindido o negócio apenas porque aparece alguém

disposto a oferecer maior preço.

Esta cláusula, oriunda do Direito romano, surgiu para

remediar a posição de quem, necessitando de dinheiro, se via na

contingência de vender barato imóvel de sua propriedade. Obtinha, então,

do comprador benevolente, a inserção da cláusula em apreço, segundo a

qual, se alcançasse melhor preço, dentro de certo prazo, poderia desfazer o

negócio anterior para ultimar o novo, a menos que o comprador se

dispusesse a pagar o preço que agora era oferecido ao vendedor.

O contrato, embora contendo semelhante cláusula, é um

contrato de compra e venda perfeita, somente ficando sua eficácia definitiva

na dependência dessa condição resolutiva, qual seja, a de aparecer dentro de

determinado prazo, um pretendente que ofereça maiores vantagens do que

as auferidas pelo vendedor com a venda já efetuada.

Ao contrário de outras legislações, nossa lei não permite a

cessão e transmissão desse direito, nem mesmo hereditariamente.

Caracteriza-se como obrigação personalíssima, portanto,

desse modo, não pode ser invocada por terceiros. Os herdeiros não estão

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legitimados a manter o negócio, porque a morte de uma das partes faz

desaparecer a obrigação. Se o compromisso for respeitado pelos herdeiros,

existirá novo pacto, interpretado como liberalidade ou dever de consciência.

O pacto de melhor comprador é como qualquer condição

resolutiva, conseqüente a uma venda pura e simples. Apenas o que é

condicional é a rescisão, dependendo de aparecer quem ofereça maior

vantagem do que aquela do comprador, dentro de um prazo determinado e

constante da cláusula que, todavia, não pode ser superior a um ano. Trata-se

de um prazo extintivo de direito e não de prescrição, daí ser ininterrupto.

O prazo dentro do qual o pacto de melhor comprador fica a

critério de convenção do comprador do vendedor, mas não pode ser

superior a um ano, como se vê no CC/16, art. 1158, parágrafo único.

Salvo estipulação expressa em contrário, inserida na cláusula

instituidora do pacto de melhor comprador, o seu caráter é resolutivo. Para

que tenha caráter suspensivo, portanto, é preciso que isso venha expresso,

pois, na omissão, a lei presume a condição como resolutiva, obedecendo,

por conseguinte, o que preceitua o artigo 1159, ou seja, o contrato reputa-se

em vigor, enquanto não se realizar a condição. P. ex.: Roberto vende sua

fazenda por R$ 50.000,00, estando inserido na escritura pública o pacto de

melhor comprador, sem prazo fixado e sem declaração expressa que a

condição é suspensiva, o pacto valerá por um ano e terá caráter resolutivo.

Com isso, a venda se tornará efetiva desde que realizada, sujeita, porém, a

desfazer-se, se aparecer quem ofereça dentro de um ano, melhores

vantagens do que o comprador.

Se, porém, da cláusula constar que a venda só valerá se

aparecer quem ofereça melhores vantagens, a venda somente se tornará

efetiva se, no prazo marcado (ou em caso de omissão – 1 ano), não aparecer

quem ofereça melhores vantagens. Todavia, mesmo que no prazo apareça

quem ofereça melhor preço, o comprador primitivo poderá, ainda valer-se

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de seu direito de preferência (CC, art. 1161), impedindo, com isso, o

desfazimento da venda.

O código restringe sua aplicabilidade aos bens imóveis,

proibindo-a nos móveis (CC, art. 1160). A vedação explica-se dada a

dificuldade de acompanhar a coisa nos bens móveis, que se transferem com

a tradição sem maiores dificuldades.

Diante da proibição expressa e peremptória constante do

artigo supracitado, é nula a cláusula que estabeleça o pacto de melhor

comprador na venda de imóveis. Nula a cláusula, nulo será o contrato, pois

conforme a melhor doutrina, não será admissível destacar a cláusula, para

aproveitar-se o contrato, o que é vedado ao intérprete.

Mesmo no caso de aparecer quem ofereça melhores

vantagens, subsiste, a preferência do primitivo comprador, se ele igualar ou

superar a oferta de terceiro, que, no prazo tenha oferecido melhores

vantagens (CC, art. 1161).

A venda com o pacto de melhor comprador se considerará

definitiva, pura e simples? Não, só se o vendedor recusar a oferta melhor

que lhe seja oferecida no prazo como diz o artigo (CC, art. 1162), como

também, se, dentro do prazo não parecer ninguém com melhor oferta. Em

qualquer das duas hipóteses o direito do vendedor se considera caduco de

pleno direito, não havendo necessidade de qualquer pronunciamento ou

qualquer providência por parte do comprador. Ao invés da rescisão da

venda, houve a resolução da cláusula pela caducidade, com o que a venda

tornou-se definitiva e irrevogável.

7. DO PACTO COMISSÓRIO- CC, art. 1163

O pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato

pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador

deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado.

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A cláusula está subtendida em todos os contratos bilaterais

(condição resolutiva tácita), tornando-se, portanto, desnecessária. Não há

inconveniente, porém, em explicitá-la. A venda está, sob condição

resolutiva, só se aperfeiçoando, se no prazo estipulado, o comprador pagar o

preço ou se, no prazo de dez dias seguintes ao vencimento do prazo de

pagamento, o devedor demandar o preço; assim, se ele preferir exigir o

preço, não poderá exercer resolutória.

Através dessa cláusula acessória ajustam as partes que se

desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia. Assim, em face de tal

convenção, pode o vendedor não pago desfazer o contrato, ou se preferir,

pode pedir o preço.

Desse modo, por força de cláusula abre-se para o vendedor a

alternativa de pedir o preço, ou considerar desfeita a venda. Em rigor, tal

direito já lhe competia, mesmo sem o ajuste em questão; apenas, através

dele fica dispensado de obter sentença constitutiva da rescisão, posto que

sua manifestação de vontade, nesse sentido, tem eficácia suficiente para

romper a compra e venda.

Entretanto, como mister se faz recurso a juízo, mesmo no

caso de pacto comissório, para se obter a declaração da rescisão (e nesse

caso a sentença seria meramente declaratória), a utilidade desse ajuste é

insignificante.

O efeito prático buscado pelo pacto é a dispensa de

intervenção judicial para declarar rescindido o contrato, ocorre que, na

prática, todavia, nem sempre o vendedor logrará eximir-se da propositura da

ação judicial: ainda que se considere o contrato desfeito, há efeitos

materiais desse desfazimento que somente podem ser obtidos pela via

judicial. P. ex. Indenização por perdas e danos, reintegração na posse do

bem objeto da venda; alteração ou cancelamento de registro público etc.

Nesse caso, a sentença que dá como rescindido o contrato tem efeito

meramente declaratório. Na ausência do pacto, na esfera da vala comum

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doa contratos, a sentença desconstituirá o contrato. Por isso, mostra-se

restrito o alcance prático menos disposição, a qual, no entanto, quase

sistematicamente é colocada nos instrumentos. Salvo estipulação contrária,

na venda a prestações, o não-pagamento de uma delas implica

descumprimento do contrato, permitindo pois, a resolução.

A questão da perda das quantias pagas em prol do vendedor

é matéria estudada à luz do CDC. Ainda que não se aplicasse essa lei

protetiva, o pacto comissório por si só não autoriza essa perda, nem o

ordenamento jurídico há de permitir o injusto enriquecimento. Esse mesmo

princípio deve vigorar no tocante às benfeitorias feitas na coisa pelo

comprador que se vê obrigado a devolvê-la.

O efeito prático palpável decorrente do pacto resolutivo

expresso consiste na prescindibilidade de interpelação prévia para

desconstituir o contrato. Existente apenas o pasto tácito, decorrente da regra

geral dos contratos, haverá necessidade de interpelação prévia para

possibilitar o desfazimento, embora em muitas oportunidades a citação

tenha essa finalidade.

Desfeito o contrato, a coisa objeto da venda deve retornar ao

patrimônio do vendedor. No caso concreto, examina-se a situação de

terceiros de boa-fé.


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