CASA PROPRIA COMO ESTRATÉGIA PARA A CONSTRUÇÃO DO ESTADO:
UMA COMPARAÇÃO DE POLÍITICAS DE HABITAÇÃO EM AFRICA
Anne Pitcher, University of MichiganAnn Arbor, Michigan EUA
O Paradoxo de habitação em África
Problema: • As áreas urbanas Africanas estão crescendo como são
assentamentos informais que abrigam os pobres urbanos
•O Paradoxo: • Apesar necessidade de habitação de baixa renda,
habitação de luxo e de medio superior está aumentando mais rapido que habitacao aos precos accessiveis Por que?
•Meu argumento: • Muito governos na Africa adotaram políticas de habitação,
mas os seus interesses e os do sector privado têm produzido habitação de alta ou de medio superior renda.
Características: Casos SelecionadasCountry Total pop
(thousands)
Urban % of population
Pop. of capital (thousands)
Rate of pop. change in capital, 2005-2010
Est. slum population as percentage of urban (2009)
GNI/capita
Post-conflict?
Angola 19,082 47.6 (58.4) 5,230 3.19 80 1627 yes
Ghana 24,392
44.1 (51.2) 3,452 3.3 40.1 611 no
Kenya 40,513 45.3 (23.6) 3,523 4.5 54.7 737 no
Rwanda 10,624 22. 9 (18.8)
909 3.85 65.1 521 yes
South Africa
50,133 (61.5) 3,670 2.35 23.0 5581 no
Tanzania 44,841 26 (26.3) 3,349 4.46 63.5 524 no
Zambia 13,089 (38.7) 1,451 2.74 57.3 881 no
Capitais: Residential Sales and Rental PricesCity Pop. of
capital (thousands)
Urban % of population
Urban annual growth rate (2010-2015)
Est. slum population as percentage of urban (2009)
Novas Unidades Necessarias (Por Ano, EST)
Luanda 5,230 47.6 (58.4) 3.97 90 200,000
Accra 3,452 44.1 (51.2) 3.50 40.1 133,000
Nairobi 3,523 45.3 (23.6) 4.36 54.7 156,000
Kigali 909 22. 9 (18.8) 4.50 65.1 25,000
Johannesburg 3,670 (61.5) 1.21 23.0 200,000
Dar es Salaam 3,349 26 (26.3) 4.77 63.5 280,000
Lusaka 1,451 (38.7) 4.15 57.3 68,272
Por que sao preocupados os governos em Africa com provisão de habitação e
aquisição de casa própria?Habitação pode impulsionar a economia
(sectores de financiamento, construção, etc)Casa propria é ativo financeiro importanteA política de aquisição de casa própria pode
servir como fonte de tributaçāo pelos governos
Os governos adopataram-se o discurso de sonho de proprietario
Habitação a preços acessíveis traz benefícios para saude, educação, e bem-estar
Boa Habitação promove estabilidade social
Tipos de HabitaçãoRehabilitacao e Redimensionamento dos Distritos Centrais ComerciasNovas CidadesCondominios FechadosHabitacao a Precos AcessiveisFinanciamento para Auto-ConstrucaoMelhoramento dos assentamentos informais
Kigali Revitalization of CBD
Garden City, Kenya
Royal Palm Estates-Ghana
Habitação a preços acessiveis- África do Sul
Cidades Diferentes, Resultados Semelhantes
• Cidades “Superstars” (Superestrelas)
• Mas em Africa, Cidades Superestrelas com Grande Desigualdade
Capitais:Rendimento mediano, Precos Medios de Casas, e Relacao
Preco/SalarioCapital
Median income civil servant per year (US$)
Average House Price 1-3 Bedroom (US$) Price/Income Ratio
Accra 7692 85000 11
Dar es Salaam 6984 114000 16
Johannesburg 12284 145000 11
Kigali 94000
Luanda 16800 500000 29
ex_Luanda 16800 140000 8
Lusaka 7944 60000 7
Nairobi 4280 131000 30
Capitais da Africa: Desigualdade de RendaCountry Country
Gini Coefficient
Rate of pop. change in capital, 2005-2010
Capital City
Capital City Gini Coefficient
Angola n/a 3.19 Luanda .62Ghana 42.8 3.3 Accra .50Kenya 47.7 4.5 Nairobi .59Rwanda 53.1 3.85 Kigali .47South Africa 67.4 2.35
Johannesburg .75
Tanzania37.6 4.46
Dar es Salaam .37
Zambia 54.6 2.75 All urban .66
Explicando a Preferência para Médio e Superior Renda Habitação
A. Argumentos alternativos:1. Desenvolvimento do mercado de hipotecas2. Remessas de Emigrantes
B. O meu argumento: As Preferências de Stakeholders Afectam Oferta e Procura
1. Estrutura Socioeconomica2. As Preferencias de Sector Privado3. O Papel do Governo
Mercado de Hipotecas (% de PIB)
B. Explicações do lado da oferta
Crescimento de Fundos de Private Equity e do sector financeiro privado
Governos-Precisam Retorno sobre Investimento e tem excesso de liquidez
Fundos de Pensoes e Seguros; tambem alguns empresas estatais (Kenya e Tanzania)
E/Ou Querem criar classe economica domesticaSector privado prefere construir e vender habitacao de alta renda particularmente num ambiente de alto risco (lucro e maior)
Investmento nos bens imoveis dos fundos publicos de pensoes
Kenya: Madaraka
Tanzania: Kigamboni
Explicações do lado da procura1. O Mais poderoso e importantes pessoas querem
Habitacao de Alta Renda2. Grupos politicamente importantes precisam
moradias3. Os mais ricos sao concentrados nos capitais3. Especulacao no mercado de habitacao de luxo
Exemplos: Kenya: Casa de Vice-PresidenteTanzania: Os Ministors, e funcao publica
Kenya: Casa de Vice-Presidente
Habitacao pela policia-Tanzania
As Diferenças entre as 7 Cidades/Estados
Africa do Sul-mais habitacao aos precos acessiveis porque os investimentos tem menos riscoKenya-
1.Expansao de “private equity” facilita mais investimentos e mais pesquisa sobre o mercado imobiliario
2. classe de capital domestico e grande, estavel, e independente do estado (porem nao foi sempre assim porque a familia Kenyatta e a maior proprietario de terra no pais)
3. Tem Master planKigali
1. Plano director e ajuda externa2. “Estado empresario” quer ganhar dinheiro
Implicacoes pelos estados e os habitantes
Setor publico ainda e importante politicamenteOs governos quer impulsionar o desenvolvimento de mercado imobiliarioProvisão de habitação como um direito social continua a ser, em princípio, mas não na prática As políticas de habitação reforçar social e espacial Diferenciação herdada do período colonial Rent-seeking e Corrupção (pior em países menos democráticos) Crescimento Urbano Desequilibrado
Obrigada