direito civil - 08ª aula - 10.10.2008

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1 Assuntos Tratados : 1º Horário REGISTRO Introdução Características do Sistema Registral Brasileiro Princípios do Sistema Registral Brasileiro: Constitutividade do Registro; Prioridade ou Preferência; Especialidade; Publicidade; Legalidade 2º Horário USUCAPIÃO Conceito Requisitos: Pessoais; Reais; Formais 1º HORÁRIO REGISTRO INTRODUÇÃO Art. 1.245, CC – o sistema brasileiro de aquisição de imóveis é composto de dois atos: 1) ato de direito obrigacional – contrato; 2) Registro do título no Cartório de Imóveis. O fato de o adquirente ter sido imitido na posse não significa que seja proprietário: tem que haver o registro da escritura pública de compra e venda (para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos a escritura tem que ser pública). Para bens móveis também são dois atos: 1) contrato; 2) tradição. Observações - o registro no DETRAN tem finalidade administrativa. O que se refere à transferência da propriedade do carro é a tradição. - no Brasil, contrato não tem força translatícia de propriedade, pois tem que haver o registro ou a tradição posterior. - transferência da propriedade não se liga ao adimplemento da obrigação, pois contrato não tem força translatícia (a propriedade é adquirida através da tradição ou do registro, mesmo que depois o contrato seja descumprido. Caberá apenas uma ação de cobrança.). - para compelir o comprador a registrar um imóvel pode ser usada uma Ação de Tutela Específica, pedindo ao juiz que fixe prazo para que seja feito o registro, inclusive com fixação de multa cominatória (que pode ser fixada até ex officio) – também pode ser feito para o caso de automóveis, para compelir ao registro junto ao DETRAN.

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Page 1: Direito Civil - 08ª aula - 10.10.2008

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Assuntos Tratados: 1º Horário REGISTRO � Introdução � Características do Sistema Registral Brasileiro � Princípios do Sistema Registral Brasileiro: Constitutividade do Registro; Prioridade ou

Preferência; Especialidade; Publicidade; Legalidade 2º Horário USUCAPIÃO � Conceito � Requisitos: Pessoais; Reais; Formais

1º HORÁRIO

REGISTRO INTRODUÇÃO Art. 1.245, CC – o sistema brasileiro de aquisição de imóveis é composto de dois atos: 1) ato de direito obrigacional – contrato; 2) Registro do título no Cartório de Imóveis. O fato de o adquirente ter sido imitido na posse não significa que seja proprietário: tem que haver o registro da escritura pública de compra e venda (para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos a escritura tem que ser pública). Para bens móveis também são dois atos: 1) contrato; 2) tradição. Observações - o registro no DETRAN tem finalidade administrativa. O que se refere à transferência da

propriedade do carro é a tradição. - no Brasil, contrato não tem força translatícia de propriedade, pois tem que haver o registro ou

a tradição posterior. - transferência da propriedade não se liga ao adimplemento da obrigação, pois contrato não tem

força translatícia (a propriedade é adquirida através da tradição ou do registro, mesmo que depois o contrato seja descumprido. Caberá apenas uma ação de cobrança.).

- para compelir o comprador a registrar um imóvel pode ser usada uma Ação de Tutela

Específica, pedindo ao juiz que fixe prazo para que seja feito o registro, inclusive com fixação de multa cominatória (que pode ser fixada até ex officio) – também pode ser feito para o caso de automóveis, para compelir ao registro junto ao DETRAN.

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CARACTERÍSTICAS DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO 1) O Registro ou modo de aquisição está vinculado ao título, já que o registro é forma de aquisição derivada da propriedade. O registro não tem caráter sanatório de vícios, não limpa eventuais máculas constantes do título. 2) O registro gera presunção relativa de propriedade para quem o efetivou (não tem caráter absoluto). Gera uma vantagem de ordem processual, pois quem tem o registro em seu nome nada terá que provar. Há autores que falam que ocorre uma inversão do ônus da prova (crítica: não há inversão, pois quem alega é que tem que provar, como ocorre na regra geral). Obs.: no caso de compra e venda a non domino de um imóvel o verdadeiro proprietário para reaver a posse do adquirente que chegou a registrar o título, deverá primeiramente promover uma ação de invalidação desse título e o respectivo cancelamento do registro (Ação Declaratória de Invalidade do Título c/c Cancelamento do Registro − art. 1.245, § 2º, CC). Após isso, aí, sim, poderá entrar com a ação reivindicatória, já que o adquirente será possuidor injusto (sem causa jurídica). A retomada da posse, nesse caso, independe da boa-fé do adquirente (art. 1.247, p.u., CC). O adquirente poderá se defender alegando 1) usucapião (súmula 237, STF – nesse caso, a Reinvidicatória será julgada improcedente); 2) se o imóvel for rural poderá alegar que é proprietário de forma absoluta caso tenha promovido o Registro Torrens (art. 277, Lei 6.015/73). PRINCÍPIOS DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO 1) constitutividade do registro O registro é o ato que tornará a pessoa proprietária – gera a aquisição da titularidade do imóvel (efeito constitutivo). Os efeitos dessa aquisição são ex nunc (do registro em diante) – art. 1.227 c/c art. 1.245, § 1º, CC. Esse caráter constitutivo é uma regra que comporta exceções (parte final do art. 1.227, CC) – o registro não terá caráter constitutivo, mas apenas declaratório. Exemplos: 1. Usucapião (aquisição ocorre com o preenchimento dos requisitos). 2. Sucessão (aquisição ocorre com a morte – art. 1.784, CC – Princípio de Saisine). 3. Acessão natural (forma de aquisição originária). 4. Desapropriação (Decreto Expropriatório é que transfere a propriedade). 2) prioridade ou preferência

Importante para os direitos reais de garantia, pois traça a prioridade em caso de concurso de credores. É o registro que garante a prioridade ou preferência – fixada pelo protocolo do registro – data e hora (ex.: imóvel dado em garantia a um empréstimo bancário). 3) continuidade do registro O registro imobiliário deve conter um perfeito encadeamento dos títulos. Assim, o outorgante da escritura deve ser a pessoa que no registro conste como proprietário. Mas atenção, na usucapião há uma quebra desse encadeamento, pois a aquisição ocorre contra quem era o verdadeiro proprietário.

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4) especialidade Não é possível o registro de universalidades. O imóvel a ser registrado deve ser certo, específico e autônomo. Se o imóvel descrito não retratar o que consta no registro (ex.: metragens diversas), este poderá ser retificado (art. 1.247, caput, CC c/c art. 212, LRP). 5) publicidade Já que a propriedade é oponível erga omnes, a lei exige que o cadastro registral seja público, protegendo-se assim os atos praticados de boa-fé. Obs.: ser público não significa ser gratuito (emolumentos cartorários). 6) legalidade O Oficial do Registro de Imóveis só poderá proceder ao registro do título se este se revestir das exigências legais. Caso o Oficial faça uma exigência com a qual o particular não concorde, este poderá solicitar que o Oficial suscite dúvida ao juiz (Suscitação de Dúvida ao Juízo − Vara de Registros Públicos).

2º HORÁRIO A USUCAPIÃO CONCEITO É a forma de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais pela posse mansa, pacífica e contínua, durante certo lapso temporal estabelecido em lei, atendidos os demais requisitos legais para cada uma das modalidades estabelecidas. Completados os requisitos legais, o possuidor já se torna proprietário, sendo a Ação de Usucapião proposta apenas para fins declaratórios. O possuidor adquire contra o antigo proprietário e, dessa forma, não há que se falar em fato gerador de tributo (não há fato gerador do ITBI). REQUISITOS 1) pessoais Ligam-se à pessoa do possuidor. PRESCRIÇÃO – As causas impeditivas, suspensivas e interruptivas da prescrição extintiva também se aplicam à prescrição aquisitiva (usucapião) – (art. 197 a 201 c/c art. 1.244, CC). Ex.: não corre prescrição aquisitiva entre marido e mulher; até o absolutamente incapaz completar 16 anos, não será possível usucapir bem de sua propriedade; se o possuidor for citado em uma ação reinvidicatória ou a inicial for despachada, haverá a interrupção do prazo da usucapião. UNIÃO DE POSSES (art. 1.243, CC) – é possível a soma de posses para fins de contagem de prazos da usucapião.

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Art. 1.207, CC – instituto da união de posses (gênero). Tem duas espécies: a) SUCESSIO POSSESSIONIS: sucessão a título universal e obrigatória. b) ACESSIO POSSESSIONIS: sucessão a título singular (ex.: compra e venda, doação, testamento) e facultativa. 2) reais Ligam-se ao objeto usucapido. Somente os bens que estejam no comércio podem ser usucapidos, logo, os bens fora do comércio não são passíveis de usucapião (inusucapíveis). BENS PÚBLICOS: art. 183, § 3º e art. 191, p.u., CF – por expressa disposição constitucional são inusucapíveis (mesma redação do art. 102, CC) – prova CESPE (STF e STJ). Hoje vem tomando espaço uma doutrina minoritária defendendo a possibilidade de usucapião de bens dominiais ou dominicais. Os bens que a CF quis que não fossem usucapidos são apenas os que estão afetados. Polêmicas: a) É possível a usucapião sobre bem público? Segundo o STJ, é possível a usucapião de domínio útil em bem público no caso de enfiteuse (informativo 202 do STJ). b) Os bens de Sociedade de Economia Mista e Empresa Pública podem ser usucapidos? Segundo o STJ, em regra poderão ser usucapidos, pois são de regime jurídico de direito privado, desde que o bem não esteja afetado à prestação de serviço público. BEM DE FAMÍLIA: segundo o STJ, pode ser usucapido. CONDOMÍNIO: pode ser divisível (pro diviso – é aquele em existe uma divisão fática, mas não uma divisão jurídica) ou indivisível (pro indiviso – é aquele em que não há divisão fática e jurídica). A polêmica existe na usucapião entre condôminos. No pro diviso, é perfeitamente possível, já que as áreas de ocupação fática estão delimitadas. No pro indiviso, se a posse for exercida por um dos condôminos de forma a excluir os demais e incidir sobre a integralidade dos bens, será plenamente possível falar-se na usucapião. CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 1) Vaga de Garagem: se possuir matrícula específica, poderá ser usucapida, caso contrário não pode, pois será área comum. 2) A ocupação exclusiva de área comum não autoriza a usucapião, já que atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. Obs.: a partir da teoria da supressio, o titular de um direito subjetivo estará, diante de sua inércia reiterada, inibido de exercer a sua pretensão, já que aquela omissão fez nascer na contraparte uma legítima expectativa de que após tanto tempo não mais seria dali retirado. É uma forma de vedação ao abuso do direito (art. 187, CC), tutelando-se a confiança despertada diante de uma omissão reiterada (vide RESP 214680, STJ).

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3) formais Ligam-se a cada uma das modalidades de usucapião.