RAIOS Manutenção de SPDA deve ser periódicaPágina 3

CONFIRA OS CURSOS QUE SERÃO REALIZADOS NA AABICAssociação também divulga índices do setor condominialPágina 8

CASA DO ZELADOREspaço pode ser locado se houver consenso entre moradores Página 6

Publicação mensal da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo

98OUT 2017

REFORMAS EM CONDOMÍNIOS Normas de segurança devem ser seguidas durante as obras

2

EXPEDIENTEAABIC PRESS é uma publicação mensal onli-

ne da AABIC – Associação das Administrado-

ras de Bens Imóveis e Condomínios de São

Paulo, através da qual são disponibilizadas

questões de todas as áreas do setor admi-

nistrativo condominial. Os assuntos tratados

são abordados de forma sintetizada, com o

exclusivo interesse de disponibilizar às as-

sociadas da AABIC matérias do cotidiano da

Associação, podendo ser aprofundadas em

caso de interesse.

Solicitamos que as sugestões ou críticas

sejam enviadas para:

imprensa@aabic.org.br

Permitida a reprodução desde que

citada a fonte.

Conselho Editorial:

Rubens Carmo Elias Filho, Fábio Kurbhi,

Omar Anauate, Moira Regina de Toledo,

José Roberto Graiche Júnior, Eduardo

Simone Pereira, Caio Cotait Maluf,

Marco Dal Maso, Eduardo Zangari,

Miriam Cristina V. Miranda e

Fernando Fornícola

Produção Editorial:

Predicado Comunicação

Jornalista Responsável:

Carolina Fagnani

Projeto Gráfico:

Marcus Mesquita

Diagramação:

Danilo Fajani

Redatores Colaboradores:

Isadora Fernandes e Flávia Costa

EDITORIAL

Muito trabalho pela frente

Em São Paulo, foi anunciado o aumento do IPTU com base na inflação de 2017, que deve ficar em torno

de 3%. A medida foi adotada pela Prefeitura para manter o valor venal dos imóveis da capital, em vista da crise econômica, que tem provocado variações atípicas nos preços dos imóveis, não geran-do, felizmente, grandes impactos porque a porcentagem do au-mento é pequena apenas reflete a correção monetária.

Ainda em recuperação, o mercado imobiliário não pode ser afetado por decisões pú-blicas que prejudiquem o seu desenvolvimento. Desde 2015, estamos passando por momen-tos turbulentos com a drástica queda nas vendas e na locação de imóveis. Agora, estamos vol-tando a caminhar, aos poucos

o mercado está retomando e os números de inadimplência vem caindo.

Há muito trabalho para al-cançarmos o patamar que nosso setor merece: de ampla expansão. Se o mercado imo-biliário vai bem, o País cresce e permite que as pessoas se recoloquem no mercado de trabalho.

O cenário já vem mostrando melhoras: depois de dois anos de variação negativa, o PIB voltou a crescer neste ano e a expectativa é que ele feche em 0,5%. Voltaremos a respirar ares mais positivos e de con-fiança. Com a ajuda de boas políticas públicas e empenho de todos, poderemos traba-lhar com mais tranquilidade. Boa Leitura!

Rubens Carmo Elias FilhoPresidente

MANUTENÇÃO

3

Sistemas de SPDA devem ter manutenção periódica

Além de uma excelente localização, a AABIC conta com dois espaços para locação, ideais para a realização de palestras e treinamentos. Agende uma visita pelo telefone (11) 3887-3372

Brasil é o campeão mundial de queda de raios

O s sistemas de monitoramento de raios do Instituto Nacional de Pesquisas Es-paciais – INPE mostrou que o Brasil é o país campeão de incidência deste

fenômeno. A cada 50 mortes por raios no mun-do, uma delas é aqui, no País, causando mortes e riscos a estrutura dos imóveis. Por isso, com a aproximação das estações quentes do ano, é preciso reforçar o cuidado e verificar todos os equipamentos de proteção das edificações.

Os sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) são obrigatórios nos con-domínios, mas não basta ter o equipamento instalado, é preciso manter a manutenção pe-riódica. “Todo SPDA exige inspeção anual, por isso é importante prever este custo na pre-visão orçamentária anual”, explica o diretor administrativo da AABIC, Eduardo Simone.

A NBR 5419 prevê dois tipos de sistemas de

para-raios: Franklin e a Gaiola de Faradaye, em condomínios com mais de 20 metros de altura é comum a recomendação dos dois sistemas de para-raios.

A descarga de um raio costuma ser muito for-te e pode causar muitos transtornos. Se atingir um condomínio, por exemplo, equipamentos elétricos, como portões automáticos e câmeras de segurança, podem ser afetados. Além disso, os condôminos também estão em perigo, se estiverem em áreas abertas, nos ambientes co-muns do condomínio.

Eduardo Simone também ressalta que se hou-ver a necessidade de acionamento do seguro do imóvel devido a queda de raios, este pode não indenizar o edifício caso fique comprovado que o SPDA não atendia às características da Norma. “Este é mais um motivo para investir na manu-tenção deste sistema”, conclui.

OBRAS

4

A realização de obras nas unidades au-tônomas dos condomínios sempre gera muitas dúvidas, entre morado-res, síndicos e administradoras. Des-

de 2015, a NBR 16.280, que contém processos e diretrizes, está em vigor e serve de guia de condução das obras em edifícios.

No Brasil, ainda há a cultura de que reformas podem ser feitas sem a adoção de projetos, processos e análise técnica. No entanto, o dire-tor de condomínios da AABIC, Omar Anauate, ressalta que esta posição deve mudar. “Apesar de não ser lei, a NR deve ser encarada como um importante instrumento para orientar os condôminos que iniciem reformas nas unida-des autônomas. Uma reforma errada pode prejudicar a edificação do prédio e trazer gra-ves consequências”, explica.

Reformas em condomínios devem seguir normas de segurança Responsabilidades envolvem moradores e síndicos

Para auxiliar suas associa-das, a AABIC lançou o “AABIC Orienta 7 – Reformas em con-domínios”, que traz as princi-pais orientações da NR 16.280 bem como a descrição das responsabilidades do condô-mino e síndico na realização de obras, antes, durante e depois do processo.Confira – www.aabic.org.br

As reformas ou obras que afetem a estrutura, vedações ou sistemas da unidade ou da edificação precisam ser aprovadas por um engenhei-ro ou arquiteto para que ele possa avaliar a viabilidade da mudança. “Antes de iniciar qualquer obra é imprescin-dível informar formalmente o condomínio da realização de quaisquer obras internas e fornecer a declaração do responsável técnico”, afirma Omar Anauate.

O responsável técnico de-verá atestar que o projeto e materiais empregados aten-dem à legislação vigente e não causarão sobrepeso ou inter-ferência estrutural. O diretor da AABIC explica que, a partir do recebimento do laudo téc-nico, o síndico pode conferir, se desejar, periodicamente a obra e, caso perceba que ela não segue o escopo estabele-

5

cido, a interrupção deve ser imediata. “A verificação não é de reponsabilidade do síndi-co. Durante a obra, ele deve apenas promover as ações para evitar qualquer condição de risco iminente para a edifi-cação”, afirma.

Em obras menores, como pintura de paredes e troca de pisos, por exemplo, não há a necessidade de contratação de um profissional técnico, mas é importante comunicar o síndico.

O diretor da AABIC lembra que quando se vive em con-domínios não se pode adotar atitudes individuais, deve-se sempre pensar no coletivo e, principalmente, no reflexo que suas ações terão sobre seus vizinhos. “Temos que ter responsabilidade e seguir as normas de segurança criadas pela ABNT é fundamental”, finaliza Omar.

AABIC ORIENTA

FIQUE ATENTO!Principais tipos de reforma que precisam ter um laudo técnico:

• Remoção de paredes • Deslocamento, eliminação ou criação de banheiros e dependências similares • Substituição de materiais e acabamentos por elementos de peso superior ao original • Abertura de portas e janelas internas

6

O aluguel da unidade do zelador pode ser vantajoso para o condomínio, uma vez que pode diminuir a necessidade de cotas extras para o pagamento de

obras de manutenção ou qualquer outra despe-sa extraordinária. No entanto, antes de adotar a prática é preciso conversar com os moradores.

De acordo com o Código Civil, na locação de uma área comum como a casa do zelador deve-se verifi-car as regras e quórum existente na Convenção do Condomínio, bem como a realização de Assembleia convocada especificamente com este objetivo para se aprovar as condições para o contrato.

Para o diretor jurídico da AABIC, José Roberto Grai-che Júnior, é imprescindível cumprir o regimento do

Locação da casa do zelador implica mudança da Convenção do CondomínioDecisão deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos

Código Civil. “Cada condomínio tem um perfil próprio de moradores, por isso é necessária a posição de to-dos. É fundamental os condôminos opinarem e vota-rem sobre o assunto”, explicou.

No caso a aprovação da locação, o futuro inquilino terá todo o direito de utilizar as áreas comuns do con-domínio, como piscinas e academia, pois ele também irá pagar a taxa condominial.

O advogado da AABIC ressalta que o valor do alu-guel da casa do zelador deve ser discutido em assem-bleia assim como a destinação do montante arreca-dado. “Vale lembrar também que há obrigação legal do condomínio informar ou elaborar Informe de Ren-dimentos para os proprietários, na sua proporção do rateio mensal”, finaliza José Roberto Graiche Júnior.

ALUGUEL

ENACON

AABIC participa do Enacon 2017

Entre os dias 4 e 5 de outubro, foi realizado o Enacon – Encontro de Administradoras de Condomínios, evento destinado a em-presários e profissionais do segmento e

promovido pelo Secovi -SP. O presidente da AABIC, Rubens Carmo Elias

Filho, participou da cerimônia de abertura e destacou o tema do evento “Inovação, gestão e fidelização”, ressaltando os desafios do merca-do imobiliário.

Na sequência, o diretor de condomínios da

AABIC, Omar Anauate, coordenou a palestra “A gestão condominial e seus desdobramentos”, na qual foram apresentados os programas de au-torregulamentação da atividade implantados em São Paulo e no Rio de Janeiro.

No dia 5, o membro do Conselho de Ética da AABIC e membro da vice-presidência de Ad-ministração Imobiliária e Condomínios do Seco-vi-SP, Luiz Ribeiro Oliveira Nascimento Costa Jr., foi palestrante da mesa “Jurídico – Dúvidas mais frequentes do segmento condominial”.

7

GESTÃO

Previsão orçamentária é importante para a gestão condominial

A previsão orçamentária é um item muito importante da gestão condominial e deve ser realizada com bastante cautela. Esta atividade é feita baseada nos gastos do

condomínio do ano anterior, levando em conta a inflação, a inadimplência, direitos dos funcionários e até mesmo contratos que foram firmados.

Este documento é um dos mais importantes na administração financeira e no planejamento de um condomínio, pois é a partir dele que são definidos os reajustes na cota condominial, a aprovação de orçamentos para obras, entre outras decisões im-portantes para o ano.

É ainda importante lembrar que a previsão orça-mentária também deve incluir gastos como melho-rias do condomínio (impermeabilização da laje, tro-ca de lâmpadas, consertos da área de lazer, entre outros) e consumo de água e luz.

O diretor de negócios imobiliários da AABIC, Mar-co Dal Maso, ressalta que as administradoras têm um papel muito importante na previsão orçamen-tária e podem ajudar os condomínios não entra-rem no vermelho. “O papel da administradora é sempre andar lado a lado do condomínio e nesta atividade não é diferente”, afirma.

Gastos devem ser bem calculados para que o condomínio feche o ano “no azul”

As despesas extraordinárias também devem ser previstas no documento. Para Marco Dal Maso, se o síndico perceber que os gastos do ano saíram do controle e que há risco de a conta não fechar é imprescindível reavaliar todos os custos “ É im-portante checar sempre a destinação de todo real utilizado e assim, identificar a área que tem mais gastos”, explica.

Para diminuir os custos, algumas ações podem ser adotadas. “Evitar pagar horas extras, fazer uma análise rigorosa das alternativas mais agressivas como redução da conta água e energia e, ainda estudar a viabilidade de um  projeto de reuso de água ou mesmo execução poço artesiano, implan-tação lâmpadas de LED , revisão de contratos com empresas terceirizadas ou situações mais críticas, como estudar a portaria remota ou virtual são al-gumas das atitudes que devem ser implementa-das”, afirma o diretor.

O diretor ainda ressalta que pode ser que algum gasto não esteja na previsão e seja necessário ra-teios no condomínio, por isso é importante apre-sentar o documento para os moradores e precavê--los sobre esta possibilidade. “O importante é não deixar o condômino desavisado”, conclui.

8

AGENDA DE TREINAMENTOS

Índices da AABIC

Novembro e Dezembro de 2017

PRODUTOS

Índices Vila Velha outubro 2017

• Valores atualizados pela publicação da Editora Pini - PINIWEB seção: Índices e Custos: www.construcaomercado.com.br referente ao índice CUB do mês de setembro/13.• Cálculos baseados no índice CUB (Custo Unitário Básico de Edificações) do SINDUSCON/SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e na Norma NBR 12.721/2006 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).• Não estão inclusos no CUB: fundações; submuramentos; paredes diafragmas; tirantes; rebaixamento de lençol freático; elevadores;

equipamentos e instalações tais como: fogões; aquecedores; bombas de recalque; incineração; ar condicionado; calefaçãoventilação e exaustão; outros (play-ground quando não classificado como área construída; obras e serviços complementares; urbanização; recreação -piscinas; campos de esportes; ajardinamento instalação e regulamentação do condomínio e outros serviços que devem ser discriminados em anexo; impostos; taxas e emolumentos cartoriais; projetos; projetos arquitetônicos; projeto estrutural; projeto de instalação; projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador).

• Para efeito de seguro incêndio fundações, terrenos e valorização comercial do imóvel não são computadas e não fazem parte da tabela acima.

• O valor de reconstrução para seguro é o resultado da multiplicação da área total construída pelo valor por m2 correspondente ao padrão de construção e acabamento da tabela. Este método requer ajustes em edifícios com padrão de acabamento superior aos apresentados e nos condomínios com grandes áreas destinadas ao lazer integradas a área total construída da edificação.

Tabela Referencial para Seguro de EdificaçõesValor de Reconstrução por m2

SEGURO DE EDIFICAÇÕES

(*) 10% Elevadores + 25% Demolição/Desentulho + 15% Construtora (BDI) = 50%.

PRÉDIOS VERTICAIS OCUPAÇÃO RESIDENCIAL

Padrão de acabamento BaixoAp3 - R8B

NormalAp4 - R8N

AltoAp5 - R8A

LuxoAp6

Unidades por andar4 aptos

por andar4 aptos por andar 2 aptos por andar

1 ou 2 aptos por andar

Dormitórios / Banheiros / Suíte2 dormitórios /

1 banheiro3 dormitórios /

2 banheiros4 dormitórios /

2 suítes4 dormitórios /

3 suítes

Vagas de garagem1 vaga por

unidadedescoberta

2 vagas por unidadecobertas

3 vagas por unidadecobertas

4 vagas por unidadecobertas

Área da unidade 60 m2 100 m2 150 m2 290 m2

Esquadrias de janelas Chapa de ferro Alumínio naturalAlumínio

anodizadoAlumínio

anodizado

Metais de banheiroTipo Simples

Água fria

Tipo Simples Água

quente e fria

Tipo Luxo; Água quente e

fria; Ducha manual

Tipo Luxo; Água quente e

fria; Ducha manual

Bancada de cozinhaMármore

sintético, metaissimples (água fria)

Mármore branco, cuba inox,

metais simples (água fria)

Granito, cuba inox, metais de

luxo (água quente e fria)

Granito, 2 cubas inox, metais

de luxo (água quente e fria)

Custo de reconstrução por m2 R$ 1.689,00CUB + 50% (*)

R$ 1.984,00CUB + 50% (*)

R$ 2.317,00 CUB + 50% (*)

R$ 3.128,00 Valor anterior

mais 35%

CLIQUE AQUI E CONFIRA OUTRAS TABELAS

A agenda completa dos cursos e demais eventos promovidos pela Associação está disponível no link: www.aabic.org.brInformações e inscrições para os cursos da AABIC pelo telefone: (11) 3887-3372.

Confira outros módulos no site: www.aabic.com.br

Desenvolvimento e Qualificação para Zeladores –

Zelador Plus

Data: 27 de novembro a 1º de dezembro

Desenvolvimento e Qualificação para Profissionais

de Portaria

Data:

4 a 7 de dezembro

Segurança em Condomínios Residenciais

e Comerciais

Data: 6 e 7 de novembro

*Valores expressos em reais.

Mora: Valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês. Inadimplência: Valores emitidos com vencimentos no mês e não pagos até 90 dias após o vencimento. Amostra: 2338 Condomínios de 12 Empresas

IPEMIC – Índice Periódico de Mora e Inadimpl�ncia Condominial

MÊS Mora

Variação em Pontos Percentuais

(ref.: período no ano anterior)

Inadimplência

Variação em Pontos Percentuais

(ref.: período no ano anterior)

Fev/17 7,87% 1,07% 3,43% -0,33%

Mar/17 6,74% -0,24% 3,32% 0,06%

Abr/17 7,38% 0,25% 3,30% 0,26%

Mai/17 6,96% 0,10% 4,05% 0,65%

Jun/17 7,51% 0,82% 3,43% 0,29%

Jul/17 7,36% 0,96% – –

Ago/17 6,89% 0,30% – –

IPEVECON - Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais

Mês / Dorm. 01 Dorm. 02 Dorm. 03 Dorm. 04 Dorm.Média

PonderadaVar. % Mensal

Fev/17 470 697 1305 2357 1102 -3,58%

Mar/17 474 704 1313 2372 1110 0,75%

Abr/17 471 701 1306 2360 1105 -0,49%

Mai/17 472 703 1313 2381 1111 0,53%

Jun/17 473 706 1316 2395 1097 -1,25%

Jul/17 470 708 1320 2405 1100 0,28%

Ago/17 471 714 1319 2418 1104 0,36%

01 Dorm. 02 Dorm. 03 Dorm. 04 Dorm. Geral

Variação %Ago/16-Ago/17

7,85% 8,14% 5,55% 7,35% 5,13%