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Curso de Avaliação Imobiliária certificado pela CMC MÉTODO COMPARATIVO

Vítor Reis, MRICS [email protected] 2015 – 1ª Ed.

Avaliação Imobiliária 2

Avaliação Imobiliária - Conceitos gerais

• Peritagem - Envolve da parte do perito avaliador três processos:

• Exame – Identificação do bem, recolha e verificação de documentação e certificação da validade oficial

• Vistoria – Inspecção directa ao bem para verificação de factos quantificáveis sobre o mesmo, condicionantes e o contexto em que se situa

• Avaliação – Definição dos dados relevantes para o cálculo do justo valor, direitos e obrigações/ónus de modo a qualificar e a quantificar a estimativa do valor do bem

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• Arbitragem – Caso particular da avaliação em que o perito avaliador emite um

juízo de valor sobre quantitativos de indemnização e/ou sobre direitos e

obrigações, para tomada de decisão ou definição de posição

• Parecer Técnico – Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido

por profissional habilitado – não são quantificados juízos de valor

• Relatório de Avaliação – Processo formal de apresentação do que foi

examinado e vistoriado, permitindo a formulação conclusória do valor justo para

o bem em causa

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• Lote de terreno: “porção de terreno com frente para vias públicas ou

particulares, em condições de ser aproveitado de imediato para fins urbanos”

• Benfeitorias: “quaisquer melhoramentos incorporados permanentemente ao

solo pelo homem que não podem ser retirados sem destruição, fractura ou

dano”

• Servidões: direitos de terceiros sobre imóveis. Classificam-se em superficiais,

subterrâneas e aéreas (vg. servidões de passagem e de vista; caso dos terrenos

encravados)


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• Capitalização: Processo matemático de obtenção do valor actual de uma ou mais prestações periódicas futuras

• Depreciação: Perda de valor de um bem causada por obsolescência

fisica, económica ou funcional

• Obsolescência Económica: Perda de utilidade de uma propriedade resultante de factores económicos, tais como mudanças de uso óptimo, da legislação municipal ou da relação de oferta e procura

• Obsolescência Funcional: Perda de valor de uma propriedade resultante

dos custos acrescidos de exploração ou menor rendimento, devidos às características particulares do imóvel


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Avaliação Imobiliária

Entidades que podem solicitar avaliações:

• Tribunais Cíveis de Família e outros • Tribunais Arbitrais • Ministério das Finanças • Fundos de Investimento Imobiliário • Estado • Investidores/Promotores/Consultores Imobiliários • Bancos • Seguros • Compradores, Vendedores e Mediadores Imobiliários • Outros

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Avaliação Imobiliária - Valor do Imóvel

Avaliar significa estimar o valor de um bem imóvel, através de

critérios objectivos e reportados a determinada data.

Duas “correntes” ou “escolas”

Univalente – Valor do bem é único num dado momento independentemente da

finalidade da avaliação

Plurivalente – O valor de um bem pode mudar em função da finalidade da

avaliação

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• Valor: “é a expressão monetária do bem patrimonial, à data da

avaliação, numa situação em que as partes conhecedoras das

possibilidades de seu uso e envolvidas na sua transacção não estejam

compelidas à negociação” (NBR-5676, da ABNT,Norma Brasileira para

Avaliação de Imóveis Urbanos).

O valor de um bem está sempre relacionado com a sua utilidade, a

possibilidade de gerar rendimentos e de ser capaz de satisfazer

desejos e/ou necessidades.

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No mercado imobiliário existem diferentes conceitos/tipos de valor

utilizados nas avaliações:

Preço (Valor Venal) – Valor em mercado livre pelo qual um bem foi

transaccionado.

Valor de mercado – Valor pelo qual um imóvel poderá ser

transaccionado (…)

Custo (Valor Intrínseco) – Custo de produção de um bem


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Valor de Mercado (Def. BP) – Preço pelo qual o bem pode

ser vendido mediante contracto entre um vendedor

interessado e um comprador com capacidade para realizar

a transacção, à data de avaliação, no pressuposto de que o

imóvel é colocado à venda publicamente, de que as

condições de mercado permitem uma transmissão regular do

bem e de que se dispõe de um período normal, tendo em

conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda


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Valor intrínseco – Traduz os custo necessário para a construção de um imóvel

semelhante ao da avaliação, depreciado devido a obsolescência física e ou

funcional ocorrida, acrescido do valor do terreno onde o imóvel se encontra

implantado.

§ Custo de substituição – Custo de construção de um imóvel que visa cumprir os mesmos objectivos funcionais do imóvel em avaliação, mas com materiais e técnicas actuais.

§ Custo de reposição – Custo de construção em que esse custo se refere a uma construção com materiais e técnicas iguais às do imóvel em avaliação.


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Valor potencial, locativo ou de rendimento – traduz o valor actual do

imóvel considerando os seus rendimentos futuros, capitalizados a uma

determinada taxa de rentabilidade esperada.

Valor económico – traduz o máximo preço pelo qual deverá ser adquirido um

terreno para construção, propriedade a reabilitar ou outra, para que o

investimento seja rentável.

Valor residual – “medida” de valor utilizada na avaliação de terrenos ou

imóveis a reabilitar, sendo obtido através da dedução ao valor potencial do

imóvel de todos os custos directos e indirectos associados ao desenvolvimento

do processo imobiliário.


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A principal tarefa do avaliador é estabelecer uma estimativa de valor credível e sustentada, a partir da qual as partes envolvidas num negócio o possam realizar com um elevado grau de segurança.

Avaliações para diferentes fins/negociações:

-Compra e venda

-Partilhas

-Banca

-Seguros

-Fiscais

-Contabilísticas

-Jurídicas


Diferentes fins/negociações

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1 – Finalidade da avaliação (pode influenciar o método de avaliação a usar e a natureza dos dados a recolher)

2 – Localização (reconhecimento da região/zona/envolvente)

3 – Dimensão espacial e temporal (conhecimento completo e detalhado do bem a avaliar – área/idade)

4 – Utilização (conhecimento do fluxo de bens e serviços que o imóvel fornece – deve ter-se como base de avaliação uso actual)

5 – Escolha do método/métodos (condicionado pelo tipo de património e pela informação disponível)

6 – Relatório de avaliação (documento onde o avaliador sintetiza toda a actividade desenvolvida no processo de avaliação)


Resumo - fases processo de avaliação

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-Avaliações Fiscais

-Avaliação para fins contabilísticos e financeiros (Os activos são

contabilizados a preços de custo de aquisição ou produção – as

reavaliações estão regulamentadas)

-Avaliações activos dos fundos de investimento (CMC)


Avaliações Regulamentadas (Ex:)

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Avaliação Imobiliária - O que é a avaliação?

• A “avaliação” é a arte/ciência de estimar o valor de uma

propriedade.

• Avaliar implica estimar o Valor de um bem, expresso em

monetário, baseado em critérios objectivos e reportado a

determinada data.

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• Avaliação (Appraisal, valuation) – Parecer/opinião ou estimativa do valor de um bem

O termo avaliação (appraisal) identifica-se com o relatório formal (declaração)

independente e imparcial elaborado por um avaliador (appraiser) qualificado, elaborado

para uma data específica com uma opinião (clara, precisa e concisa) relativamente a um

valor definido e adequado para um património, com base numa apresentação e

consequente análise de informações relevantes de mercado

• Pontos significativos num processo de avaliação patrimonial imobiliária (real estate

appraisal process):

a) Imparcialidade e isenção

b) Estimativa ou opinião

c) Fundamentação em evidências de mercado

Avaliação Imobiliária - O que é a avaliação?

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Quando executamos uma avaliação temos que atender ao tipo de utilização considerada, podendo esta ser:

§ Em uso continuado - a avaliação será efectuada de acordo com o uso actual do imóvel, mesmo que não seja este que possibilite uma melhor valorização do mesmo.

ou

§ Em uso alternativo - a avaliação será efectuada de acordo com os vários usos física e legalmente possíveis, que traduzam a sua maior valorização

Avaliação Imobiliária - O que é avaliar ?

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Dos usos atrás referidos podemos, então, concluir sobre o “máximo e

melhor uso”, o qual pode ser definido como sendo aquele que conduz ao

seu valor mais elevado, desde que o uso em causa seja legalmente

admissível, fisicamente possível e adequado, normalmente requerido pelo

mercado e financeiramente viável. (DGTF, 2007)

Avaliação Imobiliária - O que é avaliar ?

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Numa avaliação imobiliária temos que ter em conta vários factores dos quais se destacam:

-Localização

-Área

-Tipologia

-Idade

-Exposição solar

-Estado de conservação

-Qualidade dos materiais


O que é avaliar ?

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Avaliação Imobiliária Relembrando - factores cond. do valor

• A localização do imóvel, as infraestruturas, a envolvente urbanística, a exposição solar (recurso a observações “in situ” e na Web);

• Tipos de loteamento e suas condições gerais;

• A população residente e a flutuante, os seus níveis etários e profissionais, os índices de família média, de rendibilidade per capita, de natalidade e de mortalidade, de população emigrante, equipamentos (farmácias, hospitais, centros de saúde e de segurança de pessoas e bens) etc.

• Os indicadores urbanísticos da zona, implicando a sujeição às restrições constantes do planeamento para o local

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O Mercado Imobiliário

Este termo encerra uma multiplicidade de conceitos que é necessário identificar

Serve p.ex. para referenciar

• Mercado de habitação própria

• Mercado de arrendamento escritórios

• Mercado de investimento em espaços comerciais

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Utilizadores

Investidores

Promotores

Tecnologias de Produção

Crescimento Económico

Crédito Bancário Preços dos

Terrenos

Custos de Construção

Mercado Valores Mobiliários

Custos de Financiamento

Regulamentação Inflação

Capital Disponível

Bases de dados

Taxas de Juros

Fonte: RICS, 1994


AVALIADORES

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Mercado da Habitação - Procura Dois grandes tipos • Procura da habitação enquanto valor de uso • Procura da habitação como investimento


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• Procura da habitação enquanto valor de uso

Proximidade da habitação a outro membro da família

Proximidade ao posto de trabalho

Símbolo de prestigio e categoria social ...

• Procura da habitação como investimento

Procura com o objectivo de obter no futuro mais-valias

Quantia a investir é função da rentabilidade e segurança

• Procura da habitação como lazer/investimento

Procura complementar das anteriores – objectivo de usufruir a vida/lazer


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Mercado da Habitação - Oferta

Terreno

Todo o promotor sabe que o terreno é a principal condicionante da oferta - elemento de

características únicas - componente potenciador de distorções do mercado habitacional

Construção - Preço/Atributos

• Qualidade dos acabamentos

• Arquitectura

• Qualidade/funcionalidade da habitação

• Tipologia


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O Mercado Imobiliário - Bases de dados/Indicadores

• Para obtenção de valores de mercado para edificações e/ou terrenos, podem ser

consultadas diversas bases de dados imobiliárias, nomeadamente as pessoais - do

Perito-Avaliador, que irá subscrever o relatório de avaliação, de Empresas de

Mediação Imobiliária, e outras, que permitam determinar com alguma segurança os

valores médios praticados para as construções e/ou para os terrenos urbanos e/ou

rústicos, bem como os valores unitários de comercialização e de construção de

imóveis actualmente praticados no mercado.

• A literatura da especialidade, nomeadamente e informação colhida nos meios de

informação

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Mercado de escritórios - 3 principais classes

• Espaço high standard

• Espaço medium standard

• Espaço low standard

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Espaço high standard

-Excelente localização

-Acessos privilegiados

-Projectos funcionais e modernos

-Qualidade de construção alta

-Instalações técnicas adequadas

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Espaço medium standard

-Boa localização

-Projectos pouco funcionais

-Climatização e insonorização débil

-Instalações com patologias e obsolescência

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Espaço low standard

-Edifícios com graves disfuncionalidades

-Localização em zonas mistas com vocação terciária

Nas principais cidades europeias os espaços de escritórios são

constituídos predominantemente por edifícios de medium e low standard

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Exceptuando o benefício do promotor, o preço compõe-se de dois grandes grupos:

Preço do terreno Custos de produção Construção Projectos Licenças Encargos etc.

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No mercado imobiliário quem determina o

preço???

O Terreno ou o Produto

• Teoria Neo-Liberal – O preço do terreno determina o preço

do produto final

• Teoria Anti-Liberal – O preço do produto final é que

determina o preço máximo do terreno

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O Papel do Avaliador Imobiliário

Dada a falta de transparência do mercado imobiliário, o avaliador

constituirá a principal fonte de informação dos diversos agentes.

O seu Juízo de Valor deverá ser:

– Isento

– Fiável

– Acertado

– Fundamentado

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O Papel do Avaliador Imobiliário

Ao avaliador não é pedido que determine um valor

exacto. No entanto, a estimativa do valor deve ser

consistente com o valor de mercado e fundamentada.

O valor não é uma propriedade intrínseca do bem, mas

uma característica definida pelo mercado, resultante da

oferta e da procura, únicas num momento

considerado.

Noções de Valor (relembrando)

Valor de Mercado

– (Def. BP) – Preço pelo qual o bem pode ser vendido

mediante contrato entre um vendedor interessado e um

comprador com capacidade para realizar a transacção, à

data da avaliação, no pressuposto de que o imóvel é

colocado à venda publicamente, de que as condições de

mercado permitem uma transmissão regular do bem e de

que se dispõe de um período normal, tendo em conta a

natureza do imóvel, para a negociação da venda

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37

Voltando à questão: O que é avaliar?

Avaliar significa comparar.

Avaliar pelo valor de mercado significa:

analisar o mercado com a finalidade de obter um

padrão de comparação e classificar o imóvel em

questão segundo o padrão de comparação obtido.

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Voltando à questão: O que é avaliar?

Ao avaliador cabe:

– estabelecer padrões de comparação

– identificar os parâmetros do mercado

– recolher dados do mercado

– tratar os dados

– vistoriar os imóveis

– ajustar o modelo representativo do mercado

– estimar o valor de mercado.

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Variáveis explicativas do valor

Cabe ao avaliador identificar as variáveis que de alguma

forma explicam ou condicionam o valor.

Podem ser diferentes conforme a tipologia de produto imobiliário e a

natureza da sua influência

– Variáveis explicativas intrínsecas

– Variáveis explicativas de localização

– Variáveis explicativas ambientais

– Variáveis explicativas regulamentares ou outras

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- Variáveis Explicativas do Valor - Ex

Elementos de qualidade e conforto Coeficientes

Majorativos

Moradias unifamiliares Até 0.20

Localização em condomínio fechado 0.20

Garagem individual 0,04

Garagem colectiva 0,03

Piscina individual 0,06

Piscina colectiva 0,03

Campo de ténis 0,03

Outros equipamentos de lazer 0,04

Qualidade construtiva Até 0,15

Localização excepcional Até 0,10

Sistema central de climatização 0,03

Elevadores em edif.de menos de 4 pisos 0,02

Coef. Qualidade e Conforto - prédios urbanos destinados a habitação

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- Variáveis Explicativas do Valor - Ex


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A Informação na avaliação

A Informação constitui a principal “ferramenta” do

avaliador

Objectividade da Informação versus a Subjectividade do Avaliador

Valor de Transacção versus Asking Price

Consequências - Podem resultar problemas derivados à ineficácia da informação

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A Informação na Avaliação

• Informação geral

informação relacionada com a política, economia, legislação e

movimentos sociais que possam influenciar o valor do

imobiliário;

• Específica

informação sobre o imóvel em avaliação e sobre a zona onde

ele se encontra, ou de outras zonas, que possam condicionar

o seu valor.

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Informação na Avaliação Imobiliária

Economia LocalizaçãoAmbiente: qualidade

Factores Vizinhança: qualidade e amenidadesExternos Acessos: qualidade e eficácia

Valor do ImóvelValor de MercadoValor Estimado de RealizaçãoValor de InvestimentoValor de OcupaçãoOutros conceitos de Valor

Fatores Legais Características Físicas

FactoresInternos

Restrições de Planeamento: actuaise futuras

Em geral: através das taxas dejuro, inflação, etc.Específica: variação dos níveisde procura e oferta

Prédios: Idade, estado deconservação, equipamentos, etc.

Terrenos: oportunidades dedesenvolvimento, interesse dalocalização, etc.

Contratos Arrendamento:duração, inquilinos, restrições,etc.Outras limitações legais:servidões, condicionantes deuso, etc

Fonte: Rowley, 1998


Identificação do Imóvel Data da estimativa de valorIdentificação dos Direitos a Avaliar Descrição do âmbito da avaliaçãoUso da Avaliação Identificação de outras condicionantesDefinição do Valor

Geral Específica . Atributos físicosSocial Vendas . Condicionantes legais/políticasEconómica Custo . Atributos da localizaçãoPolítica Receitas/Despesas Análise de mercado (oferta/procura)Ambiental . Levantamento e análise das propriedades concorrentes

. Estudo da procura . Estudo da procura marginalAnálise da captação de mercado

. O terreno considerado como livre e disponível . Uso . O imóvel considerado como remodelado . Tempo (de uso provável ou previsão de ocupação)

. Participantes do mercado . Utilizador . Comprador mais provável

Informação requerida para técnicas analiticas de medida do valor

Custo Comparação de vendas Capitalização de rendimentos

Fonte: Fanning et all, 1994

O Processo de Avaliação

Aplicação de Métodos de Avaliação

Reconciliação das Indicações de Valor e Estimativa de Valor final

Relatório do valor definido

Definição do Problema

ConclusõesAnálise da Máxima e Melhor Utilização

Selecção e Avaliação de Informação Comparável

Estimativa do Valor do Terreno

Análise Preliminare Recolha de Informação

Análise de MercadoAnálise da propriedade (física)

Informação

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Avaliação de imóveis urbanos Condições Gerais - Informação

• Efectuar uma recolha adequada de detalhes, documentos, observações gerais sobre o imóvel e suas imediações. – Junto do Cliente – Junto de entidades oficiais

• Examinar qualquer anormalidade entre as informações recolhidas e a realidade – Diferença entre descrições de projectos aprovados – Diferença entre projectos e construções – Anomalias nas áreas – ......

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Avaliação de imóveis urbanos - Vistoria

Exame criterioso do imóvel a ser avaliado

– Verificar a localização

– Recolher informações sobre vizinhança

– Analisar características físicas

• Topografia

• Estado de conservação

• Padrão construtivo

– Recolher informações sobre outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer influência no preço do imóvel.

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Avaliação de imóveis urbanos Caracterização da zona

• Aspectos físicos - condições topográficas, natureza predominante do solo, condições

ambientais, ocupação existente e tendências de alteração a curto e médio prazo;

• Aspectos ligados às infra-estruturas urbanas - sistemas viários e de recolha de lixo,

redes de abastecimento de água potável, energia eléctrica, telefone, esgotos, águas

pluviais e gás canalizado;

• Equipamento comunitário e indicação de níveis de actividades existentes - sistemas de

transporte colectivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária,

segurança, saúde e lazer;

• Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, regulamentos para o uso

e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes - planos urbanísticos e

outra legislação específica, confronto entre as leis de zonamento e uso do solo com a

realidade verificada no local.

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Avaliação de imóveis urbanos Caracterização do terreno

• Aspectos físicos - topografia, área, consistência do solo, forma,

localização;

(confrontar a observação feita com a documentação disponível)

• Infraestruturas urbanas;

• Utilização actual, legal e económica.

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Avaliação de imóveis urbanos Caracterização das edificações e benfeitorias

• Físicas - construtivas, qualitativas, quantitativas e tecnológicas

(comparar com a documentação disponível e verificar as possíveis alterações)

• Funcionais - arquitectónicas, adequação da edificação em relação aos usos

recomendados para a zona ou actividade exercida;

• Condições de ocupação, tais como eventuais arrendamentos ou cessões a

terceiros, ocupação pelo proprietário ou imóvel desocupado;

• Ambientais - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis

para a região e preservação do meio ambiente;

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Avaliação de imóveis urbanos Benfeitorias não documentadas

• No caso de edificações e benfeitorias que não constem da

documentação, deverão ser detalhadas, quantificadas e

avaliadas separadamente

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Avaliação de imóveis urbanos Pesquisa de imóveis similares

• Devem ser recolhidas informações sobre imóveis com o maior número

possível de semelhanças com o objecto de avaliação.

• O ideal é conseguir uma amostra com mais de dez imóveis, sendo aceitável

um mínimo de cinco.

• Será importante também fotografar e/ou identificar os imóveis utilizados na

pesquisa

• Idealmente, a amostra deveria ser constituída por imóveis efectivamente

transaccionados em que são conhecidas as condições da transacção

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Avaliação de imóveis urbanos Pesquisa de imóveis similares

• A Recolha de dados – deve ser feita em bases de dados próprias, empresas

imobiliárias, jornais, revistas, outras bases de dados

– Em casos em que seja difícil a recolha de dados de imóveis similares, deve-se optar

por depoimentos de pessoas idóneas da localidade.

• Será importante a identificação e selecção das variáveis explicativas do valor –

análise dos dados recolhidos para seleccionar as variáveis.

• Mensuração das variáveis – estabelecer relações entre os imóveis, tendo em

vista quantificar as variáveis.

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Avaliação de imóveis urbanos Prospecção

EX. TRABALHO DE PROSPECÇÃO (FRACÇÃO HABITACIONAL) • Elemento Amostral- Ref A • Localização: 8º Esq do prédio contíguo • Tipologia : T2 • Idade : 10 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço) • Área : da ordem de grandeza da fracção em apreço (± 90.00 m2) • Garagem : não • Arrecadação : sim (6.00 m2) • Conservação: com algumas obras de beneficiação • Contacto: 920101010 (Sr. Rocha) • Valor de oferta : Kz 40.000.000 • Valor provável do negócio : 95% x Kz 40.000.000 » Kz 38.000.000 • Valor unitário de venda : Kz 38.000.000 : 90.00 m2 » 422.222 Kz /m2

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Bases de Dados no Imobiliário Armazenamento de Informação

• A Avaliação Imobiliária está dependente de Informação, que deve ser:

– Actual

– Rigorosa

– Relevante

– Uniforme • Conteúdos

• Metodologia de recolha

– Suficiente

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Bases de Dados no Imobiliário

• A concepção e implementação das denominadas "Bases ou Bancos de

dados", permitem o armazenamento de grande volume de informação

e consequentemente uma correcta caracterização do mercado.

• Estas "ferramentas", quando convenientemente estruturadas,

permitirão disponibilizar em tempo útil, informação imobiliária em

quantidade e de qualidade.

• A utilidade dessas bases de dados, contudo, não se esgota apenas no

suporte do trabalho de avaliação; a sua exploração permitirá retirar

conclusões e resultados que contribuirão seguramente para o

aperfeiçoamento técnico-científico do corpo de doutrina da Avaliação

Imobiliária.

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Estrutura de um Sistema SIG de Informação Imobiliária

Fonte: Birkin, M et all, 1996

Informação Análise Modelos deEstatística Análise

Sistema de Cálculo deInformação Indicadores de

Performance

Sitemas CartografiaGráficos Digital

Controladore Gerador de

Relatórios

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A Análise de Mercado

A análise de mercado visa recolher informações sobre imóveis com

características similares e comparáveis às do imóvel em análise, por forma

a poder concluir acerca das suas vantagens e desvantagens competitivas

Os objectivos:

– Dimensionar o mercado;

– Identificar o segmento de mercado mais lucrativo;

– Detectar novas tendências;

– Avaliar a performance dos seus produtos;

– Identificar a quantidade ou volume que o mercado é capaz de absorver num

determinado período de tempo;

– Estimar a que valores os produtos poderão ser colocados no mercado.

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Factos normalmente considerados mais relevantes na análise feita ao

mercado:

– O número de unidades existentes no mercado

– A idade média e características dos edifícios existentes

– Características mais comuns nos imóveis seleccionados

(equipamentos, área, serviços, etc.)

– O valor praticado por m2

– As taxas de ocupação (no caso de edifícios arrendados) e/ou o

tempo médio de absorção pelo mercado das diferentes tipologias

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Conhecer o perfil do cliente

– Caracterização do cliente quanto aos aspectos quantitativos

• Identificar características que nos permitam apurar o nível de rendimento, a

escolaridade, a dimensão do agregado familiar, a dimensão das empresas

instaladas na zona, ...

– Caracterização do cliente quanto aos aspectos qualitativos

• Identificar características relacionadas com o estilo de vida dos potenciais

clientes, características comportamentais, hábitos de consumo, actividades das

empresas instaladas, ...

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Conhecer o perfil da concorrência

– Identificar a estratégia dos concorrentes e observar os seus pontos fortes e

fracos, através da analise das empresas que fornecem produtos e serviços

que possam ser considerados concorrentes ao projecto imobiliário em

análise, com ênfase em:

– Sistema produtivo e/ou de gestão da concorrência;

– Sistema de vendas e canais de colocação dos produtos imobiliário;

– Políticas de preços;

– Qualidade dos imóveis concorrentes

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Segmentação do Mercado

Uma correcta segmentação do mercado é essencial num processo de análise pois é a partir desta que poderemos identificar os imóveis concorrentes e estabelecer o nível de atratividade do imóvel objecto de análise.


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• Segmentação pela área de mercado e características da

localização

– A área de mercado que deve ser considerada é aquela em que o imóvel

se insere, podendo ser local, regional, nacional ou internacional.

• 1 – identificação de padrões de localização definidos em estudos de

população/emprego

• 2 – identificação do mercado a partir da localização de imóveis alternativos

• 3 – identificação do mercado por analogia

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• Segmentação pelo tipo de propriedade e características físicas

– A segmentação de mercado é efectuada a partir do tipo de utilização do imóvel (habitação, escritório,

espaços comerciais, etc..), sendo cada segmento subdividido de acordo com as características de

valorização relevantes (apartamentos, moradias isoladas, moradias em banda, etc..).

– Para além da utilização do imóvel, também as características físicas intrínsecas (qualidade de

construção, tamanho, equipamentos, ...), e extrínsecas (zonas balneares, núcleo urbano, ...)

constituirão factores para a subdivisão dos segmentos.

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Análise Inferida

– Tentativa de estimar comportamentos futuros através de informação passada de mercados similares

• Análise Fundamentada

– Conjugação da análise inferida com informação dos mercados relacionados

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• Nível superficial

– caracteriza de uma forma genérica e descritiva o mercado em que o imóvel se

insere, sem preocupação de obter informação quantificada e segmentada. A

análise do local destina-se apenas a fornecer uma descrição da zona, quer em

termos de uso quer em termos de utilizadores. Neste nível de análise não é

efectuada qualquer menção às características da concorrência com excepção dos

valores praticados ou das condições visíveis da relação entre a oferta e a

procura. Podem situam-se a este nível muitas das situações de análise

encontradas nos relatórios de avaliação, sendo o caso extremo a breve análise

solicitada em alguns relatórios de avaliação para financiamento à habitação.

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• Nível Intermédio

– devem ser utilizados estudos sectoriais do mercado específico em

análise, que permitam elaborar projecções temporais sobre valores a

praticar e taxas de absorção do mercado.

– Ainda é utilizada a análise inferida para estimar o comportamento futuro

do mercado mas essa inferência deverá ser sustentada em análises

regulares que se debrucem sobre o mercado e tipo de propriedade em

questão.


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• Nível Profundo

– Pressupõe a utilização de modelos de previsão que integrem não só a informação sobre o

comportamento passado do mercado imobiliário mas também os factores que influenciam esse

comportamento, tais como crescimento populacional, crescimento económico, mudanças no

estilo de vida, etc.

– Neste nível deverá ser utilizada informação detalhada sobre o mercado específico em que o imóvel

concorre.

• levantamento do volume de imóveis concorrentes, existentes e projectados, a data prevista para conclusão

dos novos projectos e o levantamento do volume de oferta disponível. Após o levantamento do volume da

oferta esta deve ser confrontada com os valores estimados para a procura, tendo em vista determinar qual

a procura marginal ou não satisfeita.

– No caso de terrenos para construção deverá ser efectuada uma proposta de uso detalhada que

compreenda não só a área e os usos mas também a distribuição de usos ideais que maximizem o

valor do investimento.

– Deve-se dar prioridade à informação recolhida através de pesquisa directa junto dos potenciais

utilizadores, tendo em vista definir as características do produto com base nas reais preferências

dos utilizadores.


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• Nível Detalhado

– Deve mostrar não só os aspectos quantitativos relacionados com o mercado em que o

imóvel se insere mas também os aspectos qualitativos que presidem às decisões dos

intervenientes. A informação sobre os usos potenciais deve ser acompanhada de uma

análise da política de evolução urbanística para a zona, análise dos incentivos ou

facilidades concedidas para a implementação de projectos. A análise das projecções

económicas efectuadas para o projecto, deverá conter vários cenários ponderados

através das probabilidades de ocorrência ou através do uso de outras técnicas de

simulação. Os diferentes tipos de uso deverão ser analisados independentemente,

para medir o impacto individual no projecto.

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• Nível Detalhado (cont.)

– As entrevistas ou questionários efectuadas deverão focar não só

aspectos qualitativos referentes à propriedade (equipamentos e áreas

desejadas, por ex.) mas também aspectos comportamentais (o que os

levaria a tomar uma decisão de mudança, por ex.).

– Neste nível a análise inferida é definitivamente abandonada, sendo as

conclusões fundamentadas em modelos que possibilitem o cálculo

probabilístico e de análise do risco do investimento


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Níveis de Análise de Mercado Análise de Procura Análise de ProcuraInferida Fundamentada

Nível do Estudo A B C DAtributos do objecto de análise inferidos Atributos do objecto de análise quantificados

Ponto de Equilíbrio quantificado . Máxima e Melhor Utilização - plano conceptual

. Timing - previsão quantificada da absorção

Enfâse em:Conhecimento Instintivo Informação quantificávelInformação Histórica PrevisãoCritério do Avaliador Critério do Avaliador


Oferta inferida a partir deempreendimentos comparáveis

Oferta quantificada através de inventárioda existente e previsão da planeada

Inferição do ponto de equilíbrio da máximae melhor utilização e ritmos de colocação

Procura calculada através do uso debases de dados económicas próprias

Procura inferida a partir deempreendimentos comparáveis

Procura estimada a partir de bases dedados específicas do segmento e dadosdemográficos

Determinantes locais de uso e comercializaçãoinferidas por macro análise

Procura inferida através da análise dedados económicos gerais

Análise quantitativa e gráfica das determinanteslocais de uso e comercialização através demacro e micro análises

73

A B C D

Localização

Descrição Geral - cidade e arredores X X X X

Análise específica das ligações do local X X X

Análise específica das condicionantes de crescimento urbano X X X

Classificação competitiva da localização detalhada X X

Análise detalhada das possibilidades de uso futuro X


Nível de Análise

Níveis de Análise de Mercado

74

A B C D

Análise da Procura

Informação geral de vendas/arrendamentos X X X X

Dados gerais do crescimento da envolvente X X X X

X X X

X X

Previsão da procura por segmento de mercado X X

Pesquisa directa das atitudes do mercado alvo X


Nível de Análise

Análise da absorção geral do mercado, a partir dedados adicionais

Previsão da procura através de projecções depopulação, emprego e rendimento


75

A B C D

Análise da Competição / Oferta

Taxas de desocupação de elementos comparáveis X X X

X X

Pesquisa de campo em todos os sujeitos concorrentes X X

X X

Classificação detalhada das amenidades X X

Entrevistas directas com promotores X


Nível de Análise

Taxas de desocupação de fontes secundárias -pesquisas de mercado alargadas

Pesquisa em sujeitos seleccionados - pesquisa decampo, análise de instalações, identificação de locaispotenciais


76

Níveis de Análise de Mercado A B C D

Terrenos LivresX

Plano de Uso Geral do Terreno Uso provável suportado pela análise do valor actual X Timing suportado por informação adicional X X XPlano de Uso Específico do Terreno Uso provável suportado pela análise do valor actual X X X Esquema de ocupação do local (desenho) X X Timing baseado na procura marginal e análise da X X competitividade Estimativa de custos para o desenvolvimento X Análise do impacto no valor de estratégias alternativas X de markting/desenvolvimento

Imóveis Considerações gerais X Projecção de rendimentos suportada pela X X X X performance de concorrentes seleccionados Uso, timing e projecção de rendimentos suportados X X X por análise de informação adicional Taxa de captação e projecção de rendimentos suportados pela análise da procura marginal e X X classificação de competitividade Análise de Risco da projecção de rendimentos X Análise do impacto no valor de estratégias alternativas X de markting/desenvolvimento X


Conclusões sobre Máxima e Melhor Utilização eComercialização ou Timing

Uso provável e timing, sem timetable específica para odesenvolvimento

Nível de Análise

77

Objectivos do Estudo de Mercado

ANÁLISE QUALITATIVA DO

MERCADO

·Quem compra?

·Por que se compra?

·Quem influi na compra?

·Quais são as atitudes dos

consumidores?

·Quais são as suas convicções?

ANÁLISE QUANTITATIVA DO

MERCADO

·Procura potencial do Mercado

·Determinação de segmentos

·Determinação das tendências do

mercado

·Análise da Oferta


ANÁLISE DE PRODUTOS

· Diversificação de produtos

· Aceitação de novos conceitos

· Tendências de localização

· Novos factores críticos de sucesso

ANÁLISE DE MARKETING

· Utilização de meios de comunicação

· Actividades promocionais

· Acções de relações públicas

· Cálculo de orçamentos

78


ANÁLISE COMERCIAL

·Vendas

·Formação

·Remuneração

·Incentivos e prémios

ANÁLISE DA CONCORRÊNCIA

·Identificação

·Organização

·Imagem no mercado

·Política de expansão e crescimento

79

Aplicação do Estudo de Mercado

Informação Aplicação

Quem compra Concepção do produto Estratégia de comunicação

Porque se compra Atributos do produto Diferenciação/Qualidade Definição do preço

Como se compra Condições de venda Condições de compra

Quanto se compra Definição do preço Avaliação económica do projecto

Onde se compra Escolha e caracterização do local

Quando se compra Análise do ciclo de mercado Planificação da Comunicação

80

81

Avaliação de imóveis urbanos - Medições de Áreas

• Área bruta – superfície total do fogo (fracção/andar) medida pelo perímetro

exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos

fogos/fracções e as zonas comuns; inclui a quota parte que lhe corresponde nas

circulações comuns ao nível do piso (“exclui” varandas e locais acessórios).

Notas:

– 1)Nos pisos de entrada dos prédios, deve ser descontado o patim de entrada do prédio.

– 2)Não constando da planta os acessos ao nível do piso, deve ser indicada em Observações a área

considerada para estes, estimada com base na visita ao imóvel.

– 3)No caso de fracções com paredes muito espessas, situação corrente em construções antigas, estas

devem ser homogeneizadas, considerando-se da face interior para o exterior uma espessura de 0,30 m

nas paredes “mestras”.

82

Área útil – Habitualmente considera-se o seguinte:

– No caso de fracções habitacionais deve ser indicada a área bruta

privativa, que corresponde à área bruta de uma fracção deduzida da área

comum ao nível do piso.

– No caso de fracções para fins não habitacionais, deve ser indicada a área

útil, que corresponde à área medida pela face interior das paredes

delimitadoras da fracção, descontando-se elementos verticais cujas

dimensões o justifiquem (pilares e paredes).


83

Áreas acessórias – são todas as áreas que, pertencendo a uma fracção, não se incluem

nas categorias anteriores ( arrecadações , varandas, terraços, estacionamentos ,

garagens e outros locais acessórios )

Notas:

– 1) No caso em que as plantas fornecidas não se encontrem a uma escala definida, deverão

ser efectuadas medições no local, de modo a aferir as áreas constantes da planta .

– 2) No caso de não ser fornecida planta, deverá ser feita uma medição no local, com a

elaboração de um esquiço, que permita o cálculo de áreas ( com o auxílio dos elementos da

caderneta predial e certidão de teor etc.).


84

Área equivalente (Aeq) ou Área homogeneizada (Ahom)

A área de avaliação de uma fracção constituída por um conjunto de áreas

com valor caracterizador diferenciado, pode ser expressa através de uma

área toda ela com o mesmo valor caracterizador do mercado. Este tipo de

área designa-se por área equivalente ou área homogeneizada.

Se: Atot = Apr + Avar + Aarr + Agar

Aeq = Apr + β Avar + δ Aarr + θ Agar, em que β = Vvar : Vpr ....

Ou seja Vfrac = VApr x Aeq - (ex. β = 0,40; δ = 0,30 e θ = 0,50)


85

Avaliação Imobiliária - Métodos de Avaliação

• Métodos Directos: definem o valor de um bem patrimonial por simples comparação com bens idênticos, através de uma recolha de dados imobiliários agregados (amostra do mercado imobiliário), ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. Vg. Método Comparativo.

• Métodos Indirectos: definem o valor de um bem patrimonial a

partir da recolha de dados desagregados sobre o mercado imobiliário, trabalhando-os numa situação estimada substitutiva ou reprodutiva desse bem, ou do seu rendimento possível. Vg. Métodos do Custo e do Rendimento.

86

Método Comparativo do Mercado

• A determinação do Valor pelo Método de

Comparação de Mercado é efectuada através da

comparação dos valores de transacção de

imóveis semelhantes e comparáveis, obtidos

através do conhecimento do mercado local ou

de prospecção efectuada

87

Condições para a aplicação • que um elevado número de vendas tenham ocorrido no

mercado em análise • que os imóveis transaccionados sejam comparáveis ao

imóvel em análise • que as condições de venda sejam idênticas • que a informação sobre as transacções ocorridas seja o

mais recentes possível • que não tenham havido factores externos a influenciar as

transacções ocorridas.


88

Etapas do Método Comparativo

• Identificar propriedades transaccionadas comparáveis à

propriedade em análise

• Ajustar o preço de venda de cada propriedade comparável

para reflectir as suas diferenças relativamente à propriedade

em análise

• Reconciliar o valor de venda ajustado das propriedades

comparáveis para estimar um único valor de referência.

89

Tipos de Ajustamentos

– Deverão ser considerados os ajustamentos necessários para poder comparar os elementos de prospecção com o imóvel em análise:

Características da Transacção: – Condições de venda. Existiu qualquer condição de venda que não era

típica do mercado?

– Condições financeiras. Foram utilizados métodos de financiamento não convencionais no mercado?

– Condições de mercado. Houve mudança significativa no mercado que resultou numa mudança no nível de preço global?

Avaliação por comparação de Valores de Transacção

90

Características da Propriedade: – Localização. A prospecção deverá ser ajustada para reflectir as diferenças

de localização relevantes para o valor.

Ajustamento por pares de comparação Valor de Tr. Diferença

Par Prop. Rua Diferença Percent. de B 1º A Rua Acima 85,000

B Rua Abaixo 83,000 2,000 2.41% 2º A Rua Acima 94,300

B Rua Abaixo 90,000 4,300 3º A Rua Acima 87,750

B Rua Abaixo 84,800 2,950 média =


91

Características da Propriedade: – Características Físicas. Os elementos de prospecção deverão ser ajustados

por forma a traduzir as diferenças físicas com impacto no valor.

Ajustamento por características físicas

Diferença Par Prop Preço de Venda Diferença % sem

1 A (com) 115,000 B (sem) 110,000 5,000 4.55%

2 A (com) 137,500 B (sem) 130,000 7,500 5.77%

média = 5.16%


92

Avaliação por Comparação de Valores Transacção –

(Ajustamento por Grupos)

Par

Imóvel

Preço

Prospecção

Diferença

Diferenças Habitações s/

Piscina 1º A (com) 115,000 B (s/piscina) 110,000 5,000 4.5%

2º A (com) 137,500 B (s/piscina) 130,000 7,500 5.8%

m= 5.2%

93

Outras características com impacto no valor:

» Legais

» Uso ou restrições ao uso

» Equipamentos integrantes

» Etc.


94

Tipo e Sequencia de Ajustamentos

• Preço de Transacção

+/- Condições de Venda

+/- Prazos de Entrega, etc.

Valor Normal de Venda

+/- Condições de Mercado

• Valor Normal de Venda ajustado às condições de Mercado

+/- Localização

+/- Características Físicas e Legais, etc.

• Valor de Mercado Ajustado

95

Utilização de Grelhas de Comparação

Permitem uma comparação mais homogénea e equilibrada e devem ser elaboradas com critérios bem definidos dos factores de valorização.

Permitem determinar a relação existente entre o imóvel em análise e os imóveis existentes no mesmo segmento de mercado

Servem para estabelecer qual o valor médio de mercado e o valor do imóvel analisado

96

Emp. Em AnáliseNome EmpreendimentoCaracterizaçãoÁrea /nº unidadesRenda PraticadaTaxa de Ocupaçãp

Descrição Descrição Ajust. Descrição Ajust. Descrição Ajust.LocalizaçãoIdadeEstado do PrédioExteriorHallCorredoresOutras áreas comunsEstacionamento PróprioEstado ConservaçãoTipo (ar livre/coberto)Lugares/m2 unÁreas ArrendáveisEstado de conservaçãoTipo de pisoAr condicionadoEq. Passagem cabos

ServiçosSegurançaEstafetaDis. CorreioServ. CafetariaOutrosAmenidades EnvolventeEstacionamentoRestaurantesTransportes PúblicosAcessosCorreiosBancos

1º Emp. Comparação 2º Emp. Comparação 3º Emp. ComparaçãoGRELHA DE COMPARAÇÃO

97


Imóvel Comp. 1 Comp.2 Comp.3 Preço Transacção -?- 114.000 117.000 123.000 +/- Cond. Financ. Normais Normais Normais 1 Ano +/- Cond Merc. Hoje Igual +0.43% Igual +/- I. Sanitarias 2 1 2 3 +/- Envolvente Boa Igual Igual Inferior +/- Área do Lote 430 430 300 400 +/- Manutenção Boa Igual Exc. Igual +/- Garagem 2-car 1-car Igual Igual +/- Fogão de Sala Não Não Sim Não

98

Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Preço Transacção 114.000 117.000 123.000 +/- Cond. Fin. 0 0 -3.350 Preço Normal 114.000 117.000 119.470 +/- Cond. Mercado 0 +0.43 0 Valor Normal de Venda

114.000 117.500 119.470

+/- I. Sanitárias +1.000 0 -1.800 +/- Envolvente 0 0 +500 +/- Área do Lote 0 +2,500 0 +/- Manutenção 0 -1.000 0 +/- Garagem +2.000 0 0 +/- Fogão de Sala 0 -1.000 0 Valor de Mercado 117.000 118.000 118.170


99

Modelos Regressão Múltipla :

y = b0 + b1x1+ b2x2 + …+ bkxk + e

variável dependente variável independente

Coeficiente erro variável aleatório

Avaliação por Comparação - Análise estatística e de regressão

100

Modelos Regressão Múltipla : • A escolha da forma funcional é o primeiro passo para a aplicação

do modelo ao imóvel adoptando-se a função linear. • VPi = bo + b1*X1i + b2*X2i + ... + bn*Xn1 + bn+1*A1i +... +

bn+m*Ami + eo – VPi = valor da propriedade i; – Xi,n = variáveis de localização e físicas de cada propriedade, – Ai,m = variáveis ambientais para cada propriedade, – b1 a bn+m = parâmetros, – bo = termo constante, – eo = erro estimado.

Avaliação por Comparação de Valores de Transacção

101

Modelos Regressão Múltipla :

• Todos este factores (b1 a bn+m, bo, eo) serão obtidos com a

análise de regressão linear múltipla da variável dependente

(preços das propriedades de prospecção) sobre as variáveis

independentes (atributos físicos, de localização e ambientais) que

representam as características das propriedades e seus

respectivos níveis de exposição ao impacto ambiental gerado

pelo imóvel

Avaliação por Comparação de Valores de Transacção

102

Método Comparativo do Mercado Homogeneização da Prospecção

• Como HOMOGENEIZAÇÃO entende-se a conversão de todos os

valores obtidos na prospecção efectuada, quer esta diga respeito a

vendas, alugueres, preços de matérias ou serviços, em valores

homólogos e por isso comparáveis.

• A Homogeneização de valores obtém-se por meio de coeficientes

correctivos cuja determinação, ou escolha, é a base da avaliação. • Os coeficientes correctivos actuam sobre as variáveis ditas explicativas

do valor.

103

HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS – REGRA

Para se encontrarem os factores de diferenciação terão de se encontrar 2 elementos

(prédios) da amostra que sejam em tudo idênticas com excepção de uma única

variável.

Quando esta relação linear é encontrada, então o diferencial do preço pode ser

atribuído, em termos relativos como o factor de diferenciação entre os elementos

da amostra, constituindo factor de desvalorização se for inferior 1 ou factor de

valorização se for superior a 1


104

• HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

– É impossível encontrar dois imóveis, completamente iguais

– O simples facto de um imóvel estar de frente para o nascer do sol, ou situado

do lado mais movimentado de uma rua comercial, influenciará o valor do

imóvel.

– É de importância vital a capacidade do avaliador para captar os factores

que deverão ser comparados e ajustados.

– Só poderemos comparar grandezas iguais,

• classificar os dados pesquisados

• homogeneizá-los com os diversos factores

• obter valores semelhantes para comparação


105

Avaliação por Comparação de Valores Transacção – (Ajustamento por Grupos)

T IPOLOGIAESTA D O

C ON SER V A ÇÃ OGA R A GEM

A QU EC IM EN TO C EN TR A L

QU A LID A D E V ISTA S

V A R A N D A Á R EA V A LOR V A LOR / m2

AV T3 Novo Sim Sim Mar Sim 120 m2

1 T3 Usado Sim SIm Mar Sim 125 m2 64 000 000 Kz 512 000 Kz/m2

2 T3 Usado Sim Sim Mar Sim 155 m2 80 000 000 Kz 516 129 Kz/m2


4 T3 Usado Não Não Normais Não 145 m2 48 000 000 Kz 331 034 Kz/m2

5 T3 Usado Sim Não Normais Não 120 m2 44 800 000 Kz 373 333 Kz/m2

6 T3 Usado Sim Sim Normais Sim 130 m2 54 400 000 Kz 418 462 Kz/m2



9 T3 Usado Sim Sim Normais Não 125 m2 48 000 000 Kz 384 000 Kz/m2


11 T3 Usado Sim Não Normais Sim 100 m2 41 600 000 Kz 416 000 Kz/m2

12 T3 Usado Sim Não Mar Sim 100 m2 48 000 000 Kz 480 000 Kz/m2

13 T2 Novo Sim Sim Normais Sim 150 m2 68 800 000 Kz 458 667 Kz/m2


15 T2 Novo Sim Sim Mar Sim 120 m2 65 600 000 Kz 546 667 Kz/m2

16 T3 Novo Sim Sim Normais Não 140 m2 59 200 000 Kz 422 857 Kz/m2

17 T3 Novo Não Sim Normais Não 155 m2 57 600 000 Kz 371 613 Kz/m2

18 T2 Novo Sim Sim Normais Não 140 m2 56 000 000 Kz 400 000 Kz/m2

19 T2 Novo Não Sim Normais Sim 135 m2 54 400 000 Kz 402 963 Kz/m2



TABELA FACTORES DE VALORIZAÇÃO GAVETO

ZONA Factor ZONA Factor

Residenciais comuns 10% (1,10) Comerciais 20 a 25% (1,20 a 1,25)

Residenciais Alto Valor

15 a 20% (1,15 a 1,20)

Comerciais centrais 25 a 30% (1,25 a 1,30)

106

• Gaveto: terrenos no meio do quarteirão ou de gaveto possuem valorização diferenciada


TABELA DE DECLIVE E ACLIVE – FACTOR TOPOGRAFIA

Declive Factor Aclive Factor

Até 5% 0,95 Suave 0,95

De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90

Maior que 10% 0,80

107

• Topografia: factor destinado a corrigir a irregularidade do terreno


• Profundidade: A profundidade do terreno influenciará directamente o valor final.

• Comparando dois terrenos com áreas iguais e profundidades diferentes,

normalmente observamos ser o terreno com maior profundidade o

menos valorizado.

• Existem várias teorias para definir o factor profundidade:

– teoria 4-3-2-1, que estabelece um percentual de desvalorização em relação ao aumento da profundidade, tendo os primeiros 40% um valor, os 30% outro e assim por diante.

– teoria 1/3, 2/3, onde o primeiro terço terá um valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor.

108


TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE - FACTOR PROFUNDIDADE

Profundidade efectiva Depreciação Factor

Menor ou igual a 10 metros 30% 0,70

12,50 20% 0,80

15,00 15% 0,95

16,00 10% 0,90

18,00 5% 0,95

De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00

45,00 5% 0,95

50,00 10% 0,90

55,00 15% 0,85

60,00 20% 0,80

65,00 22% 0,78

70,00 25% 0,75

75,00 27% 0,73

80,00 30% 0,70

109


• Forma: da mesma maneira que o factor profundidade, o factor

forma também está ligado ao aproveitamento do imóvel.

Aqueles imóveis com desenho totalmente irregular dificultam o

aproveitamento no momento da construção (ou utilização).

Portanto, quanto maior o número de ângulos diferentes de 90º,

maior sua depreciação.

• Diante do exposto é comum utilizar o factor de desvalorização

na proporção de pouca irregularidade 10% e bastante irregular

20%.

110


• Frente do Lote: Assim como a profundidade influenciará no preço final,

também a frente do lote irá estabelecer diferenças de preço nos

imóveis.

• A tabela abaixo foi desenvolvida empiricamente, levando-se em

consideração as frentes reais em relação às frentes de referência para a

região.

• Assim, após verificarmos o standard nos terrenos de determinada zona,

iremos estabelecer a valorização ou desvalorização de acordo com a

frente real do imóvel em questão.

111


112

TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA FRENTE DO LOTE

Testada referência efectiva

10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros

Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val

5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700

6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740

7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780

8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800

9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820

10,00 0,960 0,900 0,890 0,840

11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860

12,00 1,046 0,950 0,930 0,880

13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900

14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910

15,00 1,124 1,057 0,980 0,930


• Frente de Loja: Uma outra teoria relacionada com a profundidade de imóveis

diz respeito aos espaços comerciais.

– Assume-se a valorização de uma frente e profundidade padrão, com consequentes

depreciações para os blocos remanescentes

113

A

B

C

18

6

Área Total = 6x18=108 m2

Área Corrigida

A= 6x6= 36 m2

B= 6x6x1/2= 18 m2

C= 6x6x1/4= 9 m2

Área Corrigida = 63 m2


114

Loja 1 Loja 2 Loja 3 Loja 4 18

6


115

Loja 1 6x12

Loja 3

Loja 5 6x24

18

6

Loja 2

Loja 4 3x6

Valor m2 de Referência $ 4.000


Frente Prof. Área Total Área Corr. Valor

Loja (m) (m2) ( 4.000 $/m2)

1 6 12 72 54 $ 216.000

2 6 18 144 72 $ 288.000

3 3 18 90 45 $ 180.000

4 3 6 18 18 $ 72.000

5 6 24 144 72 $ 288.000

116

117


CONCLUSÕES:

• A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais adequada na avaliação de

propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, terrenos),

menos adequada na avaliação de propriedades com transacções menos frequentes

e não adequada na avaliação de propriedades nunca ou raramente

transaccionadas (hospitais, castelos, igrejas).

• O suporte desta metodologia é a informação imobiliária que deve ser quantitativa

e qualitativamente adequada. Essa informação pode ser obtida com o trabalho de

prospecção ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados.

• As bases de dados imobiliários constituem "ferramentas" de apoio imprescindíveis

à avaliação.

• O trabalho de homogeneização deve ser cautelosamente efectuado.

118


CONCLUSÕES:

• A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais adequada na avaliação de

propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, terrenos),

menos adequada na avaliação de propriedades com transacções menos frequentes

e não adequada na avaliação de propriedades nunca ou raramente

transaccionadas (hospitais, castelos, igrejas).

• O suporte desta metodologia é a informação imobiliária que deve ser quantitativa

e qualitativamente adequada. Essa informação pode ser obtida com o trabalho de

prospecção ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados.

• As bases de dados imobiliários constituem "ferramentas" de apoio imprescindíveis

à avaliação.

• O trabalho de homogeneização deve ser cautelosamente efectuado.

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Regulamento da CMC n.º 1/2014

REGULAMENTO DE PERITOS AVALIADORES DE IMÓVEIS DOS ORGANISMOS DE INVESTIMENTO COLECTIVO IMOBILIÁRIOS

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