corretor de imÓveis - evolução - centro de ... · profissional do corretor de imóveis ou...

CORRETOR DE IMÓVEISREGULAMENTAÇÃO, CONTRATO E

RESPONSABILIDADE.

Curso de Técnico em Transações

Imobiliárias

Curso Total

CONTRATOS

REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DOCONTRATO DE CORRETAGEM

DO CORRETOR DE IMÓVEIS – ANÁLISE DO DECRETONº 81.871/78 E LEI Nº 6.530/78. DO CÓDIGO DEÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS. DO CONTRATO DECORRETAGEM – ARTS. 722 A 729 DO CCB. DARESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS.DA CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. DAREMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS.MODELO DE CONTRATO DE CORRETAGEM (SITE DOCRECI-BA).

REGULAMENTAÇÃO DOS CORRETORES E DO CONTRATO DECORRETAGEM. PRINCIPAIS ARTIGOS

DO DECRETO nº 81.871/78.

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, emtodo o território nacional somente será permitido:

I - ao possuidor do título de Técnico em TransaçõesImobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores deImóveis da jurisdição; ou

II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116,de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação dasua inscrição.

Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer aintermediação na compra, venda, permuta e locação deimóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.



Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão,também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamenteinscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis daJurisdição.

Parágrafo único. O atendimento ao público interessado nacompra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transaçãoesteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderáser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regionalda jurisdição.

Art 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou dapessoa jurídica constará obrigatoriamente de todapropaganda, bem como de qualquer impresso relativo àatividade profissional.



Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor deImóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito demediação ou autorização escrita para alienação do imóvelanunciado.

Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãosde disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretorde Imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidadejurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho,com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Art 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem porfinalidade orientar, supervisionar e

disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis emtodo o território nacional.



Art 28. A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica seráefetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com aResolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Art 29. As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional deCorretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm osmesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.

Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigodeverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveisindividualmente inscrito.

Art 30. O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissãoem área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foiefetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoajurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nosConselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem asatividades.



Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor deImóveis:

I - transgredir normas de ética profissional;

II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe foremconfiados;

III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar,por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ouimpedidos;

IV - anunciar publicamente proposta de transação a que nãoesteja autorizado através de documento escrito;

V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissionalsem mencionar o número de inscrição;




VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar onúmero do registro do loteamento ou da incorporação noRegistro de Imóveis;

VII - violar o sigilo profissional;

VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo dequantia ou documento que lhe tenham sido entregues aqualquer título;

IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a leidefina como crime de contravenção;




XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;

XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou quepor qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros;

XIII - recusar a apresentação de Carteira de IdentidadeProfissional, quando couber.



Art 39. As sanções disciplinares consistem em:

I - advertência verbal;

II - censura;

III - multa;

IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;

V - cancelamento da inscrição, com apreensão dacarteira profissional;



§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelascircunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.

§ 2º A reincidência na mesma falta determinará a agravação dapenalidade.

§ 3º A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótesede reincidência, aplicar-se-á em dobro.

§ 4º A pena de suspensão será anotada na Carteira de IdentidadeProfissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica ese este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, oConselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.

§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas peloConselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dosassentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência.



Art 40. Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeitosuspensivo, ao Conselho Federal:

I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão;

II - ex - officio , nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.

Art 41. As denúncias somente serão recebidas quando assinadas,declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação doselementos comprobatórios do alegado.

Art 42. A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentosou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada ainscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal.

Art 43. As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas própriasdecisões.

Art 44. O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntosrelacionados com a profissão e seu exercício.

CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETORDE IMÓVEIS

FIXA A FORMA PELA QUAL DEVE SECONDUZIR O CORRETOR DE IMÓVEIS,QUANDO NO EXERCÍCIO PROFISSIONAL.TODO CORRETOR DEVE LER E SE PAUTARNESTE CÓDIGO DE ÉTICA.

DO CONTRATO DE CORRETAGEM

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outraem virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquerrelação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou maisnegócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência eprudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas asinformações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº12.236, de 2010 )

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretorprestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança oudo risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores quepossam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº12.236, de 2010 )


Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei,nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a naturezado negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenhaconseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ouainda que este não se efetive em virtude de arrependimento daspartes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre aspartes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se,por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá ocorretor direito à remuneração integral, ainda que realizado onegócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ouociosidade.


Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono donegócio dispensar o corretor, e o negócio se realizarposteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lheserá devida; igual solução se adotará se o negócio se realizarapós a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dostrabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de maisde um corretor, a remuneração será paga a todos em partesiguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Códigonão excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

DA RESPONSABILIDADE CIVILDO CORRETOR DE IMÓVEIS

O Corretor de Imóveis figura como profissional de extremarelevância para o cenário imobiliário, pois, além de desenvolver aintermediação, aproximação e concretude do negócio jurídicoentre as partes, objetivo de sua contratação, tem o papel socialde evitar possíveis e futuros conflitos judiciais, ou, no mínimo,minimizará seus riscos. Para tanto, é preciso que a atuação doreferido profissional se paute na transparência e na ética,oferecendo ao mercado sempre um negócio seguro, algo queinteressa à sociedade em geral. Nesse contexto de valorização daclasse dos corretores, enquanto agentes de informação e depromoção de negócios jurídicos consistentes, é que analisaremoso tema da responsabilidade civil dos Corretores de Imóveis.


• O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL?

De forma resumida e objetiva, temos que aresponsabilidade civil é a obrigação que uma pessoa tem dereparar o dano que causou a outra, ainda que exclusivamentemoral, podendo, para tanto, responder com o seu patrimôniopessoal. A teoria da responsabilidade civil procura determinarem quais circunstâncias alguém será obrigado a repará-lo.

Funda-se a teoria da responsabilidade civil, em regra, naConstituição Federal em seus art. 5º, inciso X, e no Código Civil,em seus arts. 186, 187 e 927.



CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquernatureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeirosresidentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade,à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e aimagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelodano material ou moral decorrente de sua violação;”.



CÓDIGO CIVIL

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ouimprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda queexclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, aoexercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fimeconômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano aoutrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ouquando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do danoimplicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.



REQUISITOS DA RESPONSABILIZAÇÃO:

•ATO ILÍCITO – CONDUTA COMISSIVA OU OMISSIVA QUE CAUSEO DANO.

•NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE O ATO DO AGENTE E O DANO.

•DANO EFETIVO – MATERIAL OU MORAL.



OBJETIVA = nessa modalidade de responsabilidade a culpa no atoou omissão é irrelevante para se determinar a responsabilidade doagente, sendo necessária apenas a prova da ocorrência do dano e onexo de causalidade entre a conduta e o prejuízo sofrido.

SUBJETIVA = nessa modalidade de responsabilidade exige-se acaracterização da culpa do agente causador do dano. A culpa deforma ampla e para fins de responsabilização civil pode serentendida como dolo (que é a intenção malévola de causar o dano),podendo também ser considerada em sentido estrito, que équando o agente tem conduta pautada na imperícia,negligência ouimprudência, mas sem a intenção de causar o dano.


• NORMAS QUE REGULAMENTAM A RESPONSABILIDADE DOCORRETOR:

• CÓDIGO CIVIL

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência eprudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaçõessobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretorprestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do riscodo negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influirnos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

• RESOLUÇÃO 326/1992 DO COFECI

Art. 5º. O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atosprofissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia,imprudência, negligência ou infrações éticas


• OS CORRETORES DE IMÓVEIS RESPONDEM SUBJETIVA OUOBJETIVAMENTE POR DANOS CAUSADOS?

O Corretor de Imóveis, na qualidade de profissional liberal, respondepelos danos causados a seus clientes, desde que reste caracterizadasua culpa. Nesse sentido, é preciso que se comprove ter havidoimprudência ou negligência do Corretor, que ocorre quando o mesmo:

a) Recomenda negócio sem as devidas cautelas, colocando em risco osclientes/consumidores;

b) Não se informa bem de todas as circunstâncias do negócio, antes deoferecê-lo;

c) Não apresenta ao cliente dados rigorosamente certos acerca donegócio;

d) Omite detalhes e não informa os riscos ao cliente.


• OS CORRETORES DE IMÓVEIS RESPONDEM SUBJETIVA OUOBJETIVAMENTE POR DANOS CAUSADOS?

A responsabilidade civil do Corretor de Imóveis é SUBJETIVA com baseno quanto estabelecido tanto pelo art. 5º da Resolução nº 326/1992 doCOFECI (já visto), quanto pelo art. 14, §4º do Código de Defesa doConsumidor, que dispõe:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentementeda existência de culpa, pela reparação dos danos causados aosconsumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bemcomo por informações insuficientes ou inadequadas sobre suafruição e riscos.

(...)

§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais seráapurada mediante a verificação de culpa.


• E AS IMOBILIÁRIAS (PESSOAS JURÍDICAS), RESPONDEM SUBJETIVAOU OBJETIVAMENTE POR DANOS CAUSADOS?

Com relação à imobiliária, pessoa jurídica, os Tribunais Pátrios têm entendidoque esta responde objetivamente na qualidade de fornecedora de serviços,bastando provar que o dano causado ao cliente/consumidor decorreu da suaprestação de serviços, sem necessidade de comprovação da condutanegligente ou imprudente (culpa) da imobiliária.

Ex.: se um imóvel é anunciado para a locação comercial e o cliente que alugapara aquela finalidade se prejudica, tendo danos materiais e/ou morais,provando-os, necessita comprovar apenas que o imóvel locado não poderiaser utilizado para tanto, respondendo a imobiliária pelos danos causados. Aresponsabilidade nesse caso é objetiva, principalmente diante do contido noart. 38 do Código de Defesa do Consumidor.

“Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação oucomunicação publicitária cabe a quem as patrocina”.

corretor de imÓveis - evolução - centro de ... · profissional do corretor de imóveis ou...

Documents