O direito ao recebimento da comissão pelo corretor de imóveis.

Olinda Caetano Garcia

O Decreto 81.871 de 29 de junho de 1978 prevê no artigo 2º que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”, mais à frente encontramos no artigo 5º que o corretor de imóveis somente poderá anunciar publicamente o imóvel para compra, venda, permuta e locação se tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.

Pois bem, o que se extrai desses dois artigos: 1) o corretor de imóveis é a pessoa física que autorizado por lei pode exercer a intermediação da negociação de imóvel; 2) que o corretor de imóveis deve amparar-se através de um contrato de mediação (artigo 725 do CC) ou ainda, para o caso de anúncio do imóvel uma autorização para anuncio do imóvel, seja venda, locação ou permuta.

Diante disso, obrigatoriamente, há de se cuidar de realizar preferencialmente o contrato de mediação pois, em seu teor será possível incluir a cláusula que trata da remuneração do corretor, diferente da autorização que trata exclusivamente de autorizar o anúncio do imóvel em qualquer meio de comunicação.

Tais trâmites resguardam o corretor de imóveis quanto à sua remuneração além de firmar com cliente a confiabilidade e o respaldo legal de que seu trabalho caminho no mesmo compasso que a lei.

A comissão devida ao corretor de imóveis está prevista na redação do artigo 725 do Código Civil de 2002 que se reproduz: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”.

Observe-se que o corretor de imóveis deve ser transparente em suas negociações e informar ao cliente que a lei prevê que mesmo no caso de arrependimento “das partes” lhe é devido a remuneração, ou seja, a comissão.

No contrato de mediação, que também pode ser entendido como o contrato pelo qual o corretor de imóveis prestará o serviço de “intermediar” a venda, compra, locação ou permuta de imóvel, que será qualificado detalhadamente no contrato.

O artigo 722 do Código Civil, trata o contrato de mediação como “contrato de corretagem em que uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Portanto, não se deve confundir o contrato de mediação com mandato, nem prestação de serviços e principalmente, não há relação de dependência, visto que o corretor de imóveis somente é permitido intermediar e opinar sobre a negociação do imóvel.

A doutrina brasileira entende que o contrato de mediação e um contrato típico, pois previsto na legislação (artigo 722 do CC) e tem em seu conteúdo um objetivo determinado em lei, ainda, é classificado como contrato bilateral pois dele nascem direitos e obrigações recíprocas, oneroso pois implica em pagamento.

Importa que o correto de imóveis proteja o seu trabalho pela via contratual, pois não são raras as vezes que o corretor de imóveis é prejudicado pela inadimplência do comprador.

Tem se festejado o entendimento manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça que ao corretor de imóveis é garantido e independente da conclusão dos negócios o recebimento da comissão.

Tais decisões são alicerçadas pela reflexão voltada a examinar o que seria considerado como resultado útil, por isso, toda tratativa deve estar amparada da via contratual, pois mesmo que as partes arrependam-se da negociação resguardada estará a remuneração ou comissão de corretagem, que por representar o salário do corretor tem natureza alimentar.

“A mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio” nas palavras da ministra Nancy Andrighi, dando ênfase ao resultado útil (artigo 725 do CC).

Ressalte-se que uma negociação é sempre constituída de diversas fases e tratativas para então ao final concluir com o instrumento contratual e o registro do bem em cartório de imóveis.

O corretor de imóveis em seu labor aproxima as partes a cada passo da negociação para finalizar o negócio beneficiando a ambas, assim, todo esse trabalho há de ser remunerado, independente, do que as partes decidirem ao final, pois como se sabe existem negociações que não finalizam com a venda ou a compra do bem, por motivos inerentes à vontade das partes, ou muitas vezes por irregularidade de uma das partes, ou ainda por um caso fortuito ou de força maior, o que não diminui o trabalho do corretor de imóveis uma vez que diligentemente intermediou a negociação fornecendo todas as informações pertinentes e necessárias para o desfecho do negócio.