contribuição para manutenção de loteamento - inexistência de
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Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 636.358 - SP (2004/0006289-0) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHIRECORRENTE : SAMAR SOCIEDADE AMIGOS DA MARINA GUARUJÁ ADVOGADO : LUIZ CARLOS DAMASCENO E SOUZA E OUTRORECORRIDO : PEDRO HUNGRIA ZOLCSAK ADVOGADO : MARIA IZABEL CORDEIRO CORRÊA E OUTRO(S)
EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DOCUMENTO NOVO. JUNTADA E ANÁLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. BEM OU DIREITO LITIGIOSO. ALIENAÇÃO. SENTENÇA. EFEITOS. LIMITES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO PARA MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO REGULARMENTE CONSTITUÍDO. OBRIGAÇÃO AUTÔNOMA, QUE NÃO ACOMPANHA A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. IMPOSIÇÃO A NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.- Os arts. 397 do CPC e 141, II, do RISTJ não autorizam pedido de análise de novas provas, juntadas apenas com o recurso especial e mesmo posteriormente a este. Tal providência não encontra abrigo dentro das peculiaridades dos recursos de índole extraordinária, porque mesmo as provas e contratos já examinados pelas outras instâncias não podem ser valorados pelo STJ.- O art. 42, § 3º, do CPC visa a resguardar os direitos daqueles envolvidos em alienação de bem ou direito litigioso. Todavia, essa proteção encontra limites na efetiva sujeição do negócio jurídico ao resultado da ação em trâmite.- O dever de pagar ou não contribuições a associação que administra e mantém determinado loteamento, sem a efetiva constituição de condomínio nos termos da Lei nº 4.591/64, constitui obrigação autônoma, que não acompanha a transferência da propriedade sobre terreno participante de tal loteamento, tornando inaplicável o art. 42, § 3º, do CPC.- “As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo” (EREsp 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 01.02.2006).- Na hipótese, tendo sido reconhecida a adesão do réu à associação autora, há o dever de pagar as contribuições.Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Ari Pargendler votaram com a Sra. Ministra Relatora.
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Brasília (DF), 25 de março de 2008.(data do julgamento).
MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora
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RECURSO ESPECIAL Nº 636.358 - SP (2004/0006289-0) RECORRENTE : SAMAR SOCIEDADE AMIGOS DA MARINA GUARUJÁ ADVOGADO : LUIZ CARLOS DAMASCENO E SOUZA E OUTRORECORRIDO : PEDRO HUNGRIA ZOLCSAK ADVOGADO : MARIA IZABEL CORDEIRO CORRÊA E OUTRO(S)
RELATÓRIO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cuida-se de recurso especial interposto por SAMAR SOCIEDADE AMIGOS
DA MARINA GUARUJÁ, com fundamento no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, contra acórdão
proferido pelo TJ/SP.
Ação: de cobrança ajuizada pela recorrente em desfavor de PEDRO HUNGRIA
ZOLCSAK, ora recorrido, visando ao recebimento de contribuições para administração e
manutenção do loteamento denominado “Marina Canal Guarujá”.
Aduz ser o ora recorrido proprietário de uma das áreas do empreendimento,
sendo que as despesas de administração e manutenção são “rateadas e pagas mensalmente por
todos os adquirentes de lotes que, no momento da aquisição, obrigam-se, para este fim, ao
pagamento das despesas mensais ” (fls. 04).
Em sua defesa, o ora recorrido afirma, preliminarmente, a inépcia da petição inicial,
a ilegitimidade ativa da ora recorrente e a existência de coisa julgada. No mérito, alega ter pago a
maioria das contribuições cobradas, “por mera liberalidade, sem reconhecer sua legalidade e
legitimidade ”, pois “jamais se obrigou ao pagamento da mesma ” (fls. 76).
Sentença: rejeitou todas as preliminares e julgou parcialmente procedente o
pedido, “para condenar o requerido no pagamento das despesas vencidas e nas vincendas
até a presente prolação, excluídos os valores já pagos” (fls. 112/114).
Acórdão: o Tribunal a quo, por maioria, deu provimento a apelo do ora recorrido
(fls. 127/132) e julgou prejudicada a apelação da ora recorrente (fls. 118/123), nos termos do
acórdão (fls. 231/247) assim ementado:
“LOTEAMENTO – ADMINISTRAÇÃO – SOCIEDADE CIVIL – Cobrança
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de contribuição mensal – Cláusula contratual anulada em ação anterior – Reconhecimento da coisa julgada – Ação extinta sem julgamento do mérito – Recurso do réu provido para esse fim.
COISA JULGADA – Limites subjetivos – Ação de cobrança de contribuição mensal ajuizada por sociedade civil administradora de loteamento – Cláusula contratual judicialmente anulada em ação declaratória movida pelo antigo proprietário do lote – Artigo 42 do Código de Processo Civil – Ocorrência de coisa julgada – Ação extinta sem o julgamento do mérito – Recurso do réu provido, prejudicado o da autora ”.
Embargos infringentes: interpostos pela recorrente (fls. 250/260), foram
rejeitados pelo Tribunal de origem (fls. 280/283).
Recurso especial: alega a recorrente em suas razões (fls. 287/301) que o
acórdão atacado:
(i) violou os arts. 301, 468, 469, 471 e 472 do CPC e divergiu da jurisprudência
de outros Tribunais, ao estender os efeitos da coisa julgada a terceiro que não foi parte da ação,
além de ter sobrevindo modificação no estado de fato e de direito; e
(ii) afrontou os arts. 111, 432 e 884 do CC/02, ao ignorar que os pagamentos
efetuados implicaram em anuência com a cobrança das contribuições, bem como por ignorar a
existência de enriquecimento sem causa.
Ademais, a recorrente instruiu seu recurso com documentos novos (fls. 303/381)
e, em sede de preliminar, requer seja a exceção de coisa julgada invertida e aplicada a seu favor.
Prévio juízo de admissibilidade: sem contra-razões, a Presidência do Tribunal a
quo admitiu o recurso especial, mas tão-somente pela alínea “a” do permissivo constitucional (fls.
390/391).
É o relatório.
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RECURSO ESPECIAL Nº 636.358 - SP (2004/0006289-0) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHIRECORRENTE : SAMAR SOCIEDADE AMIGOS DA MARINA GUARUJÁ ADVOGADO : LUIZ CARLOS DAMASCENO E SOUZA E OUTRORECORRIDO : PEDRO HUNGRIA ZOLCSAK ADVOGADO : MARIA IZABEL CORDEIRO CORRÊA E OUTRO(S)
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cinge-se a controvérsia a determinar a legitimidade da sociedade recorrente para
cobrar do recorrido contribuições destinadas à administração e manutenção de área na qual este
possui terreno.
I – Prequestionamento
Inicialmente, verifico a falta de prequestionamento dos artigos 111, 432 e 884 do
CC/02, não tendo sequer sido interpostos embargos de declaração para esse fim. Impossível,
destarte, a apreciação do especial com supedâneo em tais dispositivos legais, face ao óbice da
Súmula nº 282 do STF.
II – Da juntada de novos documentos
A recorrente instrui o recurso especial com novos documentos (fls. 303/381) e, em
sede de preliminar, requer seja a exceção de coisa julgada invertida e aplicada a seu favor.
Sustenta que, por se tratar de questão de ordem pública, deve ser “reconhecida a
coisa julgada a favor o (sic) recorrente, uma vez que o acórdão posterior, na apelação cível
004.382-4/6, entre Afonso Antônio Ditrani Splendore x Samar, a Eg. Terceira Câmara do
Tribunal de Justiça, reapreciando a mesma questão ventilada na sentença do processo
619/86, fulminou-a rejeitando a alegação de coisa julgada ” (fls. 298) (grifos no original).
O acórdão acima mencionado, juntado às fls. 319/321, tendo como partes a ora
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recorrente e Affonso Antonio Di Trani Splendore, data de março de 1998. Os demais acórdãos,
anexos às fls. 338/340, 341/343, 344/349, 350/357, 358/361 e 362/363, datam,
respectivamente, de março de 1997, junho de 1997, dezembro de 1997, setembro de 1998,
dezembro de 1997 e novembro de 1999.
Entretanto, o acórdão ora atacado foi proferido somente em abril de 2002, de
modo que tais documentos e as questões de fato deles derivadas poderiam – e deveriam – ter
sido apresentadas ao Tribunal de origem, ainda em 1999, de modo que pudessem ser apreciadas
por ocasião do julgamento dos recursos de apelação, nos termos do que estabelece o art. 517 do
CPC.
Diante disso, não se pode admitir que, transcorridos quase quatro anos desde que
o último documento foi produzido e tendo injustificadamente deixado de trazer essa
documentação aos autos antes do julgamento dos apelos, venha a recorrente requerer sua juntada
e apreciação somente com o recurso especial. Evidentemente, não há como invocar, nesse
momento, o art. 397 do CPC e reputar esses documentos de novos.
Não bastasse isso, ainda que se pudesse considerar os documentos em questão
como novos, o que se admite apenas para argumentar, resta assenta neste Tribunal que “os arts.
397 do CPC e 141, II, do RISTJ não autorizam pedido de análise de novas provas, juntadas
apenas com o recurso especial e mesmo posteriormente a este. Tal providência não
encontra abrigo dentro das peculiaridades dos recursos de índole extraordinária, porque
mesmo as provas e contratos já examinados pelas outras instâncias não podem ser
valorados pelo STJ” (REsp 732.150/SP, 3ª Turma, minha relatoria, DJ de 21.08.2006. No
mesmo sentido: AgRg no Ag 115.107/AP, 3ª Turma, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de
31.03.1997).
Sendo assim, o julgamento do presente recurso especial não levará em
consideração a documentação encartada às fls. 303/381, eis que apresentada em momento
processual inoportuno.
III – Da coisa julgada
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Da análise do acórdão vergastado, constata-se que o TJ/SP reconheceu a
existência da coisa julgada suscitada pelo ora recorrido. Afirma o voto condutor que “o
proprietário anterior do imóvel que dá ensejo a esta ação de cobrança movera contra a
autora ação de procedimento ordinário, visando declaração de direito, em cuja sentença,
juntada pelo réu desta ação, declarava inexistente a relação obrigacional que embasa esta
cobrança. O trânsito em julgado de tal decisão é fato que restou aqui incontroverso ” (fls.
233).
Diante disso, conclui pela inaplicabilidade do art. 472 do CPC, “porque, na
hipótese, ad instar do que ocorre na substituição processual, instituto previsto no artigo 42,
também do CPC (...), mormente considerando-se seu parágrafo terceiro ” (fls. 234).
Acrescenta, ainda, que “a decisão favoreceu o autor daquela ação, declarando
a inexistência da obrigação do autor da ação de pagar as taxas. Com essa sentença
declaratória exarada naquele feito advém efeito anexo, que impede que a ré utilize as vias
jurisdicionais para cobrar do autor daquela ação (ou de quem o substituiu, in casu o réu da
presente ação), as mesmas taxas, sob os mesmos fundamentos. Operou-se a coisa julgada
material sobre o tema, não podendo ser ele novamente discutido ” (fls. 236).
De acordo com o art. 42, caput e § 3º, do CPC, “a alienação da coisa ou do
direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes
(...). A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente
ou ao cessionário ”.
O dispositivo legal acima transcrito visa a resguardar os direitos daqueles
envolvidos em alienação de bem ou direito litigioso. Todavia, essa proteção encontra limites
na efetiva sujeição do negócio jurídico ao resultado da ação em trâmite.
Conforme anota Thereza Alvim, o § 3º só se reporta aos efeitos da sentença
“quanto ao negócio jurídico de direito material, desde que este se realizou já subordinado à
solução da lide, havendo, então, já reconhecido pela lei, um nexo de interdependência entre
o seu interesse e a relação jurídica que foi submetida à apreciação judicial ” (O Direito
Processual de Estar em Juízo. São Paulo: RT, 1996, p. 109).
Na espécie, porém, este liame de dependência recíproca não existe.
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Com efeito, a recorrente é uma sociedade civil sem fins lucrativos, constituída para
“o fim único e exclusivo de administrar as necessidades da comunidade formada por
ocasião do loteamento Marina Canal Guarujá ” (fls. 03).
Trata-se, na prática, de uma associação de moradores que visa a suprir a
inexistência de um condomínio regularmente constituído, conforme admite a própria recorrente. A
pretensão, contudo, é equiparar esse tipo de associação a um condomínio, para efeito de
autorizar a cobrança compulsória de contribuições.
Entretanto, esse tipo de associação não pode ser considerado um condomínio nos
moldes da Lei nº 4.591/64. Como associação civil, ela exige a adesão de cada associado, não
sendo razoável pressupor, por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria
Constituição Federal, que aqueles que adquirem um lote estão automaticamente obrigados a se
integrar. Difere, assim, da estrutura do condomínio organizado sob o regime da Lei nº 4.591/64.
O dever de pagar ou não contribuições a associação que administra e mantém
determinado loteamento, sem a efetiva constituição de condomínio nos termos da Lei nº
4.591/64, constitui obrigação autônoma, que não acompanha a transferência da
propriedade sobre terreno participante de tal loteamento.
Diante disso, conclui-se que a sentença proferida no processo ajuizado pelo
ex-proprietário do terreno objeto desta ação e na qual foi declarada a inexistência da obrigação
deste pagar contribuições à sociedade ora recorrente, não tem conexão com o negócio jurídico
de venda e compra do imóvel em questão, até porque a relação entre associação e associado é
pessoal, obrigando tão-somente aqueles que subscrevem os estatutos sociais ou venham a ser
nela posteriormente admitidos.
Portanto, o art. 42 do CPC não incide no particular, na medida em que o negócio
jurídico de venda e compra celebrado entre Affonso Antonio Di Trani Splendore e o ora
recorrido, tendo por objeto imóvel em relação ao qual são cobradas contribuições mensais pela
sociedade recorrente, jamais esteve subordinado ao direito do vendedor de pagar tais
contribuições. Vale dizer que os efeitos da coisa julgada da ação interposta por Affonso Antonio
Di Trani Splendore não se estendem às partes desta ação.
Por derradeiro, mister se faz ressaltar que, na presente ação, a sociedade não
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cobra valores relativos ao período em que Affonso Antonio Di Trani Splendore foi proprietário
do terreno, hipótese em que, aí sim, poder-se-ia cogitar da incidência do art. 42. Nesta lide, a
recorrente visa ao recebimento apenas de contribuições relacionadas ao período em que o
recorrido já era proprietário do imóvel e que, pelos motivos acima expostos, não está coberto
pelo manto da coisa julgada.
IV – Do dever de contribuir
Tendo sido afastada a aplicabilidade do art. 42 do CPC à hipótese dos autos, falta
determinar se o recorrido tem ou não o dever de contribuir para a sociedade recorrente.
Como visto, resta incontroverso nos autos que o imóvel objeto desta ação
encontra-se em loteamento no qual não foi constituído condomínio nos termos da Lei nº
4.591/64.
Nesse aspecto, ao julgar o REsp 623.274/RJ, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes
Direito, DJ de 18.06.2007 esta 3ª Turma decidiu que “nada impede que os moradores de
determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o
art. 8º da Lei nº 4.591/64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os
estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente
admitidos ”.
A 2ª Seção desta Corte trilhou o mesmo caminho, assentando que “as taxas de
manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário
de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ” (EREsp
444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros,
DJ de 01.02.2006).
Na espécie, contudo, consta da sentença que “à par de constar nos
compromissos de compra e venda originários da titulação a obrigação de cada condômino
(fl. 37) é certo que, ainda que tal inexistisse, o mais moderno entendimento deve prevalecer
no sentido de que, prestado o serviço a cada condômino ou colocado à disposição,
responde ele pelo pagamento, ainda que não subscreva formalmente seu ingresso na
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'sociedade' ou 'associação' ” (fls. 113).
A despeito: (i) do uso inapropriado do termo “condômino”, já que, no particular,
conforme admite a própria recorrente, “não se trata de um condomínio ” (fls. 05); bem como (ii)
da posição assumida pelo juiz destoar do entendimento desta Corte; fato é que a sentença
evidencia que, ao adquirir o imóvel, o recorrido aderiu à associação, ficando, na esteira dos
precedentes supra invocados, sujeito às contribuições por ela estabelecidas.
Eventual conclusão em sentido contrário exigiria o revolvimento do substrato
fático-probatório dos autos, circunstância que encontra óbice nos enunciados sumulares nºs 05 e
07 do STJ.
No mais, vale acrescentar que, conforme reconhecido na própria contestação, “o
requerido efetuou o pagamento da maioria dos valores cobrados na inicial” (fls. 76). Ainda
que tal circunstância, por si só, não gere a presunção de adesão à associação, o fato evidencia
que, durante muito tempo, o recorrido aceitou a cobrança, no mínimo por reconhecer a existência
de uma contraprestação que lhe era benéfica, de modo que, ao parar de pagar, passou a se
enriquecer sem causa, às custas dos demais moradores que contribuem mensalmente para com a
administração e manutenção do loteamento.
Forte em tais razões, CONHEÇO do recurso especial e lhe DOU
PROVIMENTO, para o fim de restabelecer a condenação imposta na sentença de fls. 112/114.
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ERTIDÃO DE JULGAMENTOTERCEIRA TURMA
Número Registro: 2004/0006289-0 REsp 636358 / SP
Número Origem: 0883834902
PAUTA: 11/12/2007 JULGADO: 25/03/2008
Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da SessãoExmo. Sr. Ministro SIDNEI BENETI
Subprocurador-Geral da RepúblicaExmo. Sr. Dr. JOÃO PEDRO DE SABOIA BANDEIRA DE MELLO FILHO
SecretáriaBela. SOLANGE ROSA DOS SANTOS VELOSO
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SAMAR SOCIEDADE AMIGOS DA MARINA GUARUJÁADVOGADO : LUIZ CARLOS DAMASCENO E SOUZA E OUTRORECORRIDO : PEDRO HUNGRIA ZOLCSAKADVOGADO : MARIA IZABEL CORDEIRO CORRÊA E OUTRO(S)
ASSUNTO: Civil - Direito das Coisas - Propriedade - Condomínio - Condômino - Cota-parte
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, conheceu do recurso especial e deu-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Ari Pargendler votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília, 25 de março de 2008
SOLANGE ROSA DOS SANTOS VELOSOSecretária
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