construir imobiliário nº2

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Promoção Imobiliária Leirimundo promove condomínio de 14 habitações de luxo no Restelo Pág. 6 Mediação Imobiliária Rafael Ascenso afirma que não houve bolha especultiva Págs. 16-17 Mercado Escritórios O primeiro semestre de 2008 foi marcado por níveis de absorção em alta Págs. 18-22 30 DE OUTUBRO 2008 Nº 02 ANO I DIRECTOR: RICARDO BATISTA ´ Dolce Vita abre maior centro comercial da Galiza Com mais de 60 mil metros quadrados de área bruta locável, o novo Dolce Vita Coruña assume-se como o maior centro comercial da Galiza, num investimento total de 162 milhões de euros Pág. 5 Lisboa apresenta potencial de crescimento de Boutique Hotéis A consultora DTZ lançou o estudo “Boutique Hotéis em Lisboa” e defende que Lisboa apresenta-se como uma cidade com glamour crescente e forte potencial para alicerçar e expandir este conceito Págs. 13 – 14 Especialista defende que frente ribeirinha não deve ter habitação O presidente do Centro de Estudos e Desenvolvimento Regional e Urbano, Jorge Gastar, defende que a função portuária é essencial para a sustentabilidade da cidade, não devendo existir habitações na frente ribeirinha de Lisboa Pág. 24 workmedia Imobili a rio CONSTRUIR Amílcar Martins O presidente da Sociedade de Gestão da Alta de Lisboa afirma que durante 20 anos ninguém conseguiu passar a mensagem do que representa a Alta de Lisboa. No en- tanto, Amílcar Martins refere que este empreendimento vai, quando concluído, pro- porcionar uma qualidade de vida ímpar na cidade de Lisboa Págs. 8 - 10 “Não houve capacidade de explicar o conceito da Alta de Lisboa” Hugo Gamboa Quinzenal - Sai à quinta-feira em http://imobiliario.construir.pt

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Promoção Imobiliária

Leirimundo promovecondomínio de 14 habitações de luxo no Restelo

Pág. 6

Mediação Imobiliária

Rafael Ascensoafirma que nãohouve bolha especultiva

Págs. 16-17

Mercado Escritórios

O primeiro semestrede 2008 foi marcadopor níveis de absorção em alta

Págs. 18-22

30 DE OUTUBRO 2008 Nº 02 ANO IDIRECTOR: RICARDO BATISTA

´Dolce Vita abre maior centrocomercial da GalizaCom mais de 60 mil metros quadradosde área bruta locável, o novo DolceVita Coruña assume-se como o maiorcentro comercial da Galiza, numinvestimento total de 162 milhões deeuros

Pág. 5

Lisboa apresenta potencialde crescimento de BoutiqueHotéisA consultora DTZ lançou o estudo“Boutique Hotéis em Lisboa” e defendeque Lisboa apresenta-se como umacidade com glamour crescente e fortepotencial para alicerçar e expandireste conceito

Págs. 13 – 14

Especialista defende quefrente ribeirinha não deveter habitaçãoO presidente do Centro de Estudos eDesenvolvimento Regional e Urbano,Jorge Gastar, defende que a funçãoportuária é essencial para asustentabilidade da cidade, nãodevendo existir habitações na frenteribeirinha de Lisboa

Pág. 24

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edia

ImobiliarioCONSTRUIR

Amílcar Martins

O presidente da Sociedade de Gestão da Alta de Lisboa afirma que durante 20 anosninguém conseguiu passar a mensagem do que representa a Alta de Lisboa. No en-tanto, Amílcar Martins refere que este empreendimento vai, quando concluído, pro-

porcionar uma qualidade de vida ímpar na cidade de Lisboa Págs. 8 - 10

“Não houvecapacidadede explicaro conceitoda Alta de

Lisboa”

Hug

o G

ambo

a

Quinzenal - Sai à quinta-feira em http://imobiliario.construir.pt

Ricardo BatistaDirector

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIAPropriedade da Chamartin Imobiliária, a marca Dolce Vita abriu o maior centro comercial da Corunha

Leirimundo investe 18 milhões de euros no Restelo com o emprendimento River Houses Luxury Condominium

ENTREVISTAAmílcar Martins, presidente da Sociedade de Gestão da Alta deLisboa, aborda os avanços e recuos do projecto fruto da grandeinstabilidade política da Câmara Municipal de Lisboa

CONSULTORIA IMOBILIÁRIACB Richard Ellis refere que rendas “prime” permanecem estáveis

Consultora DTZ apresenta estudo sobre Boutique Hotéis em Lisboa

MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIARafel Ascenso, director da Porta da Frente, defende que não há bolha especulativa em Portugal

ESPECIALRelatório de mercado de escritórios da CB Richard Ellis refereque os primeiros seis meses de 2008 foram marcados pelacontinuação dos níveis de absorção em alta

ÚLTIMASJorge Gastar, do Centro de Estudos e DesenvolvimentoRegional e Urbano, defende que frente ribeirinha não deve ter habitação

Devem ou não os agentes do mercado imobiliário ficar satisfeitos com o que foi apresentado conjuntamente com a proposta deOrçamento de Estado para 2009, nomeadamente o Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento habitacional? As dú-

vidas que esta proposta levanta são ainda muitas e a falta de respostas adensa o mistério. Vão as instituições bancárias ser purosagentes do mercado imobiliário agindo em concorrência directa com as empresas já existentes? Ou irão estes produtos bancá-rios funcionar em consonância com os agentes imobiliários? Como é possível avançarem-se já números sobre o que é o desco-nhecido, e nomeadamente sobre o que pode vir a ser a poupança para os proprietários? E vão os bancos ser agentes imobiliáriospuros ou os parceiros do sector imobiliário poderão também fazer parte destes agrupamentos? As dúvidas, em muitas das me-didas apresentadas pelo Governo no que concerne ao sector imobiliário não têm sido propriamente sinónimo de impulso rumoao avanço do mercado. Basta recordar que a intervenção que este Governo levou a cabo na lei do arrendamento em Lisboa e noPorto se saldou por um fracasso. Nem os novos incentivos e sanções levaram os senhorios a meter mãos às obras, que há muitodeviam estar feitas, nem os inquilinos negociaram tais condições de actualização de rendas antigas, que ajudassem a concreti-zar esse trabalho de recuperação do parque habitacional para arrendamento. E é sempre problemático traçar um cenário que mui-tos apontam como “salvador”, “uma oportunidade”, quando o que salta à vista é precisamente o que é desconhecido. O omisso.Um estranho hábito, portanto.

Estranho hábito

sumário

ficha técnica

Editorial

Conselho de Administração Pedro Corrêa Mendes, Pedro Fino, Francisco Fino

Edição, Publicidade e Promoção Área Associativa – Comunicação e Serviços, Lda - R. General Firmino Miguel, nº 3 - Torre 2, 3º Piso – 1600-100 Lisboa Telefone: 210 410 300 Fax: 210 410 306 – [email protected] -

www.construir.pt Delegação Norte Edifício Mota Galiza, R. Júlio Dinis n.º 247 – 5º esc. 13 - 4050-324 Porto Telefone: 220 401 800 Fax: 220 401 850 JORNAL CONSTRUIR Director Ricardo Batista - 210 410 340 -

[email protected] Editor Hugo Lourenço – 210 410 366 - [email protected] Fotografia Hugo Gamboa, João Reis Produção Gráfica Victor Pedro (director) – 210 410 380 – [email protected],

José Teixeira (dir. arte) – 210 410 381 – [email protected], Paula Dias – 210 410 383 - [email protected] Publicidade Margarida Magalhães (directora) – 210 410 346 – [email protected], Ana Rute –

210 410 364 - [email protected], Carmen Noronha - 210 410 362 - [email protected] , Conceição Manzoni - 210 410 363 - [email protected], Cristina Rosa - 210 410 361 -

[email protected], Filipa Miranda - 220 401 814 - [email protected], Rui Andrade - 210 410 365 - [email protected] Departamento de Venda de Informação Teresa Mateus (assinaturas)

- 210 410 349 - [email protected] - Fax: 210 410 306 Estudo Gráfico José Teixeira - [email protected] Impressão Soctip – Porto Alto Periodicidade Quinzenal. Sai à quinta-feira – Tiragem 5.000 exemplares –

Assinatura 160 euros (anual) Registo no ICS n.º 124191 – Depósito Legal n.º 194726/03

workmediaImobiliarioCONSTRUIR

04-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

O empreendimento Edemi Gardens, narua Costa Cabral, no Porto, é um pro-jecto da autoria do arquitecto Fran-cesco Cancelliere, com estudourbanístico do arquitecto HenriqueCoelho, resultando de um misto de rea-bilitação de um edifício antigo, a quese juntam dois corpos de edificaçãonova. Promovido pela Edemi Gardens – Pro-moção Imobiliária, o projecto é consti-tuído por 23 apartamentos,distribuídos pelos três corpos, com ti-pologias T0, T1, T1 Duplex e T1+1 Du-plex.As áreas de cada apartamento variamentre os 42 e os 185 m2, com varan-das e terraços incluídos. No que toca apreços, estes variam entre os 90 mil

euros para um T0 e os 196 mil eurospara um T1+1 Duplex. Dez dos 23 apartamentos estão já co-mercializados, o que significa que dos23 lugares de garagem, ainda existem13 lugares disponíveis. Relativamenteà comercailização do empreendimento,a CB Richard Ellis/Predibisa foi esco-lhida pelo promotor para a comerciali-zação exclusiva do imóvel. O valor deinvestimento do promotor ascende a2,5 milhões de euros, enquanto que adata de conclusão do empreendimentoestá agendada para o primeiro trimes-tre de 2009.Vocacionado para um target maisjovem – universitários, quadros ou ca-sais ainda em princípio de vida –, oEdemi Gardens oferece uma interes-

sante oferta de habitação não só pelarelação qualidade/preço, mas tambémpela sua centralidade. Situado na fre-guesia de Paranhos, na zona orientalda cidade do Porto, o empreendimentobeneficia da qualidade e tranquilidadeda proximidade às Antas, bem comode um conjunto de infra-estruturas deapoio existentes nas proximidades,destacando-se uma estação de Metro,o Pólo Universitário do Porto, o Hospi-tal de S. João, bons acessos rodoviá-rios, bem como a existência na zonade comércio e serviços, a que se jun-

tam vários espaços culturais e de lazer.A qualidade construtiva e de reabilita-ção, o nível de acabamentos e extrascom que os fogos são comercializados– com destaque para as portas de se-gurança, as caixilharias de vidros du-plos, os pavimentos e a gama completade electrodomésticos (frigorífico,placa, forno, máquina de lavar louça,e máquina de lavar e secar roupa –fazem do Edemi Gardens um destinode habitação muito apelativo paraquem anda à procura de casa paramorar na cidade invicta.�

A Broadway Malyan, um dos principaisgabinetes de arquitectura a nível mun-dial, passa a dispor de um amplo openoffice integral, com uma área de 600m2, e uma localização excepcional, emplena Baixa lisboeta.O novo espaço foi projectado pelaBroadway Malyan para 55 colaborado-res, representando um aumento de 20por cento, em relação à capacidade dasanteriores instalações. “Apesar das ne-cessidades de crescimento do gabinete,esperámos pela conclusão das obras daEstação do Rossio para mudarmos por-que, em Lisboa, não há um edifício tãomarcante como este e também porquefizemos a sua reabilitação”, salientaMargarida Caldeira, directora da Broad-way Malyan Portugal. O projecto de reabilitação da Estação doRossio da Invesfer/Refer, realizado peloatelier Broadway Malyan, foi distinguido

A Construsan, a empresa construtora doGrupo Turiprojecto, concluiu a constru-ção de uma unidade fabril, em Abó-bada, para a Progelcone. O imóvel estálocalizado na estrada da Polima, em S.Domingos de Rana, Cascais.Com uma área total de construção de5.100 m2, o espaço foi construído àmedida das necessidades do cliente eem harmonia com o espaço envolvente.Implementada num terreno com umaárea de 10.000 m2, a nova estruturaindustrial é especializada no fabrico decones para gelados e injecção de plás-ticos descartáveis para restauração rá-pida. As cadeias de lojas beneficiamagora das mais valias de uma estruturalogística, permitindo a entrega dos pro-dutos da marca em 24 horas.�

com o Prémio Reabilitação, na categoriade Construção, dos Prémios Construir2007 e nomeado Projecto do Ano em2007, pelo Design Forum, uma inicia-tiva anual da Broadway Malyan a nívelglobal, que tem por objectivo premiar omelhor trabalho realizado internamente.De referir, ainda, que a Broadway Ma-lyan assinala em 2008 os 50 anos deactividade na área da arquitectura, ur-banismo e design.

Broadway Malyan muda-se para a Estação do Rossio

Construsan conclui fábrica para Progelcone

PROMOÇÃOImobiliária

Com áreas entre os 42 e os185 m2, o Edemi Gardens contacom 23 apartamentos

Edemi Gardens aposta no Porto

Com uma filosofia de open space inte-gral, o novo espaço desenvolvido pelaBroadway Malyan tem uma superfícietotal de 600 m2 distribuída por doispisos, um deles em mezanino, contem-plando duas salas de reuniões integral-mente equipadas e um “quiet room”.Para Margarida Caldeira “o projecto en-volveu muito brainstorming de toda aequipa, de modo a permitir a optimiza-ção do investimento na concepção deespaços mais agradáveis, paralelamenteà criação de um bom posto de trabalho,para maior bem-estar de todos os cola-boradores”. �

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 05

Promoção Imobiliária -

23 de Outubro de 2008

A marca Dolce Vita inaugurou nopassado dia 16 de Outubro, o DolceVita Coruña, uma enorme superfí-cie comercial que represetou uminvestimento de 162 milhões deeuros. Com 62 mil metros quadrados deárea bruta locável, o novo DolceVita Coruña vai albergar 113 lojas,tornando-o no maior centro comer-cial da Galiza. Este investimento daChamartin Imobiliária será respon-sável pela criação de 3900 postosde trabalho.

Situado em “a Grela”, uma novaárea de serviços e comércio dentroda cidade da Corunha, este espaçocomercial terá três mil lugares deestacionamento gratuitos, sendoesperados cerca de sete milhões declientes durante o seu primeiro anode vida. Já com 91 por cento de área co-mercializada, o Dolce Vita Coruñaconta já com uma grande diversi-dade de marcas, sendo de destacara Zara (e outras marcas do grupoInditex), a H&M, a C&A e a Pri-

mark, esta última uma cadeia ir-landesa de moda jovem e que teráuma loja com 5000 m2. O hipermercado Eroski será, igual-mente, outra das lojas âncoras que,com as restantes lojas e marcas demoda, desporto, cultura e ócio,complementam a oferta deste es-paço comercial. De referir, ainda, que a Saturn,marca do grupo Media Markt, estrápresente com uma mega store de5000 m2, enquanto que a Sport-zone, líder em Portugal na catego-ria de desporto, continua o seuprocesso de internacionalizaçãocom mais uma loja de grandes di-mensões.

Para a marca Dolce Vita – e depoisdas presenças em Alcobendas (Ma-drid) e Odeon (Corunha) –, este émais um passo dado na internacio-nalização da marca em Espanha,um dos mercados eleitos pela Cha-martin Imobiliária para fazer cres-cer a insígnia. A Chamartin Imobiliária pretendeinvestir 1,5 mil milhões de eurosna expansão internacional do DolceVita a partir de Portugal. A meta é chegar ao final de 2012com 30 centros a operar e 10 ou-tros centros comerciais em desen-volvimento, passando dos 220.000m2 existentes em 2007 para os950.000 m2 em 2012.�

Dolce Vita abriu o maiorcentro comercial da Galiza

Douro41 e Tróia Design Hotel consagrados 'Melhor Projecto Imobiliário'

Há quem diga que os prémiosvalem o que valem, mas será sem-pre melhor ser galardoado do queser preterido, em favor de outrosprojectos . Nesse sentido, o TróiaDesign Hotel e o Douro41 são osgrandes vencedores deste ano, noque toca a projectos imobiliários,tendo vencido exequo na categoriade 'Melhor Projecto Imobiliário

2008', dos galardões atribuídospelo Salão Imobiliário de Lisboa. O Tróia Design Hotel localiza-sedentro da área da Grande Lisboa,na península de Tróia, tratando-sede um projecto, promovido pelaAmorim Turismo, que contemplaum condo-hotel de cinco estrelas.O projecto envolveu um investi-mento de 140 milhões de euros,

para uma capacidade de 550camas e 14 pisos. O empreendi-mento dispõe de um Casino, umCentro de Espectáculos, com umaárea de 4380 m2, e um Centro deConferências, com 6800 m2, quepode receber grupos ou convençõesaté 1000 participantes. A aberturaoficial está agendada para o iníciode 2009.Por seu lado, o Douro41 é o maisrecente investimento turístico naregião do Douro. Localizado emCastelo de Paiva, ao quilómetro 41,o Douro41 nasce da parceria entrea Bascol Imobiliária e o Grupo Lá-

grimas, representando um investi-mento global de 20 milhões deeuros, para contemplar um hotel decharme do Grupo Lágrimas Hotels& Emotions e um conjunto de 25villas turístico-residenciais de se-gunda habitação.O hotel de charme Quinta das Lá-grimas deverá abrir ao público nosprimeiros meses de 2009 e temuma área útil de 6500 m2, sendocomposto por 42 quartos, um SPA,quatro salas de estar, três bares,um restaurante panorâmico comesplanada, duas piscinas e umamarina.�

O Restelo é uma das zonas mais pri-vilegiadas da cidade de Lisboa, nãosendo de estranhar, portanto, aaposta da Leirimundo num condomí-nio de grande luxo precisamentenesta zona da capital.Com um desenho marcadamentecontemporâneo, da autoria do Atelierde Arquitectura de Carlos Gonçalves,o River Houses Luxury CondominiumRestelo é um empreendimento resi-dencial que beneficia das vantagensde uma excelente posição solar,mantendo viva a memória do lugaronde foi implantado. O projecto dearquitectura assegurou, ainda, atra-vés da reabilitação das pré-existên-cias, a manutenção de algumasfachadas e da antiga azulejaria. Representando um investimento de18 milhões de euros, este empreen-

dimento é constituído por 14 aparta-mentos exclusivos, integrados numasofisticada estrutura paisagística quecontempla amplos jardins (onde seincluem árvores ancestrais de grandeporte, anteriormente ali existentes) episcinas, ocupando uma área total de5 mil m2, de modo a poder propor-cionar liberdade e privacidade aquem o habitar. A comercialização do River HousesLuxury Condominium Restelo ficou acargo, em exclusivo, da Castelhana,encontrando-se os valores dos apar-tamentos entre os 660 mil (de um T2com 128 m2) e os 3,5 milhões deeuros, pedidos por um T6 Duplexcom 628 m2.De modo a garantir a máxima tran-quilidade, o River Houses LuxuryCondominium Restelo foi projectado

como um condomínio privado e fe-chado, com serviço de segurança 24horas por dia, onde se pode vivercomo num grande jardim exclusivono meio da cidade.Para que todos os 14 apartamentospossam beneficiar de uma excelenteposição solar, de 360 graus, o RiverHouses Luxury Condominium Restelopossui grandes vidraças que garan-tem aos moradores vistas ímpares. Assalas variam entre os 70 e os 95 m2,com o objectivo de assegurar a flui-dez do espaço, enquanto os quartosprincipais, que vão até aos 60 m2,recuperam o conceito original desuite que inclui zona de vestir e detrabalho. Também o número de esta-cionamentos foi adequado aos novostempos, podendo chegar até aos seisautomóveis por apartamento.

De acordo com o arquitecto CarlosGonçalves, “o River Houses LuxuryCondominium Restelo é um conjuntode edifícios personalizados e cominfra-estruturas técnicas evoluídas.Formalmente, os edifícios assumem-se como uma proposta contemporâ-nea com raízes nas pré-existências”.No que toca à arquitectura dos inte-riores, Carlos Gonçalves afirma que é“organizada em torno de duas lógicasentrelaçadas, uma para os espaçosde lazer e outra para os de repouso.Assim, nas áreas de lazer, o nosso es-forço concentrou-se em conferir aosespaços abertura e fluidez, nas áreasde repouso, não obstante a necessá-ria compartimentação, procuramosque os compartimentos interagissementre si e, simultaneamente, seadaptassem a diferentes usos”.�

Projecto - Promoção Imobiliária30 de Outubro de 2008

06-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Luxo e exclusividade no Restelo

Hugo Lourenç[email protected]

Entrevista

30 de Outubro de 2008

08-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

A Alta de Lisboa previa a total requali-ficação de uma extensa área de Lisboa,num projecto que seria quase um novobairro da cidade. Como se pode carac-terizar, actualmente, esse projecto de-lineado há mais de 20 anos?De facto, o projecto Alta de Lisboa foiconcebido como um instrumento paraa requalificação de uma área de cercade 300 hectares. Essa requalificação,em termos daquilo que eram as zonasmais necessitadas está concluída. Nodomínio daquilo que correspondia àconstrução de habitações para permi-tir a requalificação está concluída natotalidade. Essa requalificação temem mente o desenvolvimento de umprojecto de desenvolvimento urbano.Não podemos associar a Alta de Lis-boa a um projecto imobiliário no sen-tido estrito do termo. O que significaisto? Significa que quando estamos afalar de 300 hectares temos que ima-ginar que, existindo um plano de ur-banização completamente definido eaprovado em Conselho de Ministros,temos toda a evolução do projecto dedesenvolvimento integrado nesseplano de urbanização. Claro que aolongo dos vinte e poucos anos, queentretanto se passaram, é evidenteque há evoluções na própria socie-dade que aconselham a que hajaajustamentos a esse plano. Mas nosseus parâmetros fundamentais (que

são aqueles que, normalmente, as-sustam as pessoas no que respeita àocupação do solo), naquilo que é o or-denamento do território, isso está per-feitamente definido e não é possívelfazer modificações. Essa vertente quereferiu foi, realmente, o ponto de par-tida, mas hoje é já passado. Aquiloque está em curso é a construção detodos os equipamentos, todas as va-lências que o projecto inclui para queno fim tenhamos uma área de 300hectares completamente desenvol-

vida, incluindo habitações, escritó-rios, comércio, etc.. Tudo num totalde habitação para cerca de 60 mil ha-bitantes e de 10 mil postos de traba-lho criados directa ou indirectamentepor virtude do plano. Vamos ter, por-tanto, 60 mil pessoas a viver aquique, além do seu apartamento, dis-põem de todos os equipamentos queexistem nesses 300 hectares, in-cluindo 70 hectares de zonas verdes,o que é muito significativo. Todo o empreendimento tem em vista

proporcionar aos seus habitantes umaqualidade de vida que, eu diria, épouco comum poder-se encontrar deforma integrada.

Quando fala em reajustamentos aoplano… Não houve ainda… é necessário quehaja…

Mas esses reajustamentos passam peloquê, concretamente?Passam, fundamentalmente, por ter

Hugo Lourenço

Hug

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ambo

a

“Não houve capacidade de explicar o conceito da Alta de Lisboa”

Entrevista a Amílcar Martins - Presidente da Sociedade de Gestão da Alta de Lisboa (SGAL)

[email protected]

Entrevista

30 de Outubro de 2008

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 09

em conta que a população não temhoje as mesmas necessidades quetinha há 20 anos. Quando foi feito oplano, foram definidos equipamentossociais, como escolas, creches, equi-pamentos desportivos, entre outros,que hoje não devem ter as mesmascaracterísticas que tinham há 20anos. É necessário que sejam intro-duzidos ajustamentos para ter emconta essa evolução. A própria formade viver dentro da nossa sociedadeevoluiu, parece-me óbvio. Costumo dizer que na Alta de Lisboanão estamos a comercializar aparta-mentos como um qualquer empreen-dimento imobiliário, mas estamos sima comercializar tudo o que se integranos 300 hectares. Quando digo quetenho um estádio, vários campos defutebol, um campo de rugby, umapista de atletismo, polidesportivos,piscinas, etc., estou a dizer que todasestas valências sejam utilizáveis eque sejam úteis para as pessoas. Actualmente existe, também, umagrande preocupação ambiental e, porisso, temos em curso um projecto quevai melhorar todo o desempenho am-biental do empreendimento. Comosabe, existem actualmente certifica-ções obrigatórias em termos energéti-cos e nós não só vamos cumprir issocomo vamos fazer abranger todo oempreendimento, isto é, vamos me-lhorar o desempenho de todos os edi-fícios mas também de todo o espaçopúblico. Trata-se de um projecto divi-dido em três programas, um para osedifícios já construídos, outro para osedifícios ainda por construir e umoutro especificamente para os espa-ços públicos.

Tratando-se de uma parceria entre aSGAL e a Câmara Municipal de Lisboa,a Alta de Lisboa tem sofrido com os di-versos cenários políticos que a autar-quia tem vivido ao longo dos anos… Bom… relativamente ao que foram osúltimos quatro anos, com alguma ins-tabilidade ao nível do governo da Câ-mara, houve alguma instabilidade oumesmo paralisia na SGAL, porque nãohavendo decisões da Câmara, a SGALnão pode por si própria fazer as coi-sas. Portanto, houve um esforço – eeu estou aqui há um ano – de come-çarmos novamente a trabalhar.Quando eu aqui cheguei, Lisboa erapresidida pelo professor Carmona Ro-drigues e eu tomei a iniciativa de pro-por várias coisas. Depois ele saiu,houve eleições e houve que, necessa-riamente, retomar o caminho. Massempre na mesma linha, ou seja,fazer ver à Câmara que sendo este umcontrato de parceria, só é possível

concretizá-lo se houver parceiros queestejam a colaborar. Tenho que dizerque o actual executivo de Lisboa en-tendeu essa necessidade e, depois dequatro anos de pouca colaboraçãoefectiva, conseguimos retomar o fun-cionamento de órgão previsto no con-trato – a comissão paritária decoordenação – com reuniões mensaise mesmo semanais. Tem havido umtrabalho muito intenso e esperamosque comecemos a ter resultados con-cretos daqui para a frente. Não podemos dizer que estamos ple-namente satisfeitos, mas estamos acaminhar no bom sentido.

Teme de algum modo o desgaste oufrustração dos cerca de 32 mil residen-tes já existentes da Alta de Lisboa de-vido à criação de falsas expectativas?Naturalmente que existe insatisfação.Em certa medida, as coisas foramevoluindo sempre negativamente por-que, de facto, havia expectativas quenão foram concretizadas. Mas nestemomento estamos a fazer um esforçomuito grande para desenvolver umanova ideia relativamente ao empreen-dimento. Claro que quando falamosde um projecto de 300 hectares, ascoisas não se fazem… vão-se fa-zendo. É necessário é que se tenhasempre presente a linha orientadoraprincipal. Queremos demonstrar àspessoas que vale a pena morar na Altade Lisboa e, no futuro, vai valer aindamais a pena.

Uma das maiores críticas prende-secom o facto das redes viárias planea-das para o local estarem por concluir… A rede viária, neste momento, apenastem um estrangulamento, que é tam-bém o mais sensível, que é a AvenidaSantos e Castro. A avenida está todaconstruída e apenas falta construircinco ou sete por cento que não épossível concluir porque a Câmaraatrasou-se quatro anos. São situaçõesinultrapassáveis porque não podemos

construir num sitio que não é nosso.

Mas é possível avançar com um prazode conclusão? Desde que a Câmara liberte as parce-las de terreno que é preciso, no es-paço de um ano está tudo concluído.

Mas o obstáculo passa por expropria-ções de terrenos?Não é uma questão de expropriação.Há processos mistos de expropriaçãoe de negociação. O problema é que aCâmara como não tem tido disponibi-lidade financeira para resolver o pro-blema e há que encontrar fórmulaspara resolução desta questão. Aliás,não são apenas estas parcelas da Ave-nida Santos e Castro, mas tambémoutras parcelas de terrenos que têmque ver com a avenida principal, aque chamamos Eixo Central, que é,de facto, determinante para poder-mos dar continuidade a todo o pro-jecto. São acções que estão emcurso, agora dizer-lhe que se resolvedaqui por um mês ou daqui por dois

meses, não posso dizer, nem ninguémneste momento o sabe dizer. Por todas estas questões é que todasas semanas existem reuniões entre asequipas da SGAL e da Câmara. Temque existir colaboração, mas tambémpressão.

A percepção da Alta de Lisboa foi sem-pre errada por parte dos lisboetas…Acho que sim…

Mas num projecto desta dimensão, nãoconsidera que deveria ter existido maiorpreocupação em comunicar melhor oque se planeava para uma parte signifi-cativa da cidade?Acho que não houve capacidade deexplicar às pessoas o conceito da Altade Lisboa. Quando se fala de requali-ficar 300 hectares, é bom que se faleem todas as suas vertentes e não va-lorizar apenas um ou outro aspecto. Énecessário uma visão conjunta e inte-grada do projecto, que é o que esta-mos agora a tentar fazer. A Alta de Lisboa foi concebida para

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desenvolvidos, mas entendemos que,como não possuímos o know-how li-gado a essas actividades, devem serdesenvolvidas parcerias com os in-vestidores que tenham esse know-how. É isso que estamos a fazer neste mo-mento, estamos à procura de investi-dores que queiram, em parceria, fazeresses projectos. Estamos em contactocom vários investires e espero que atéao final do ano tenha alguma dessasparcerias concretizadas.

Mas há negociações avançadas nessesentido?São contactos. Sabe que nestes pro-jectos há sempre uma fase de infor-mação, de discussão e só depoiscomeçam a negociações propria-mente ditas. Mas vamos de facto ten-tar que haja alguma coisa de concretoantes do final do ano.

Tendo em conta todo o projecto Alta deLisboa, quanto está já concretizado?Em números redondos, cerca de 50por cento no que se fere a investi-mento. Em termos de infra-estrutu-ras, temos bastante mais, talvez entre67 a 70 por cento já concretizado.�

ser parte integrante do centro da ci-dade e não como um arrabalde deLisboa, mas durante anos a mensa-gem que passou foi que a Alta erafora da cidade. O facto da requalificação de toda estazona ter sido também centrada ape-nas na questão do realojamento aca-bou por inquinar toda a imagem daAlta de Lisboa. Só para lhe dar um exemplo, nuncaninguém referiu que temos aqui 70hectares de áreas verdes e organiza-das à disposição da população.

É isso que justifica o investimento deum milhão e meio de euros na criaçãode uma nova imagem da Alta de Lisboa?Claro, não tenho dúvida nenhumaque é necessário passar a mensagemcorrecta.

Neste momento, com o mercado emcrise, quais são as grandes prioridadesda SGAL?Contrariamente a qualquer empresaimobiliária, a SGAL não tem comoúnico objectivo fazer casas e vender.Trata-se de um projecto de desenvol-vimento urbano e, portanto, existemvárias componentes. Uma compo-

nente, talvez a mais visível para aspessoas, é fazer prédios e vender osapartamentos. Mas para chegar aí épreciso caminhar a partir daquiloque é o território e do plano de de-senvolvimento que tenho, come-çando a pôr de pé tudo o que são asbases para que possa fazer negócio.Mas, entretanto, na relação da SGALcom a Câmara, ao fazermos esse de-senvolvimento adquirimos o direito aterrenos que são loteados e prepara-dos para serem desenvolvidos. Por-tanto, há um processo produtivo quetem várias fases. Nessas váriasfases, a primeira é a aquisição deterrenos por contrapartidas que pres-tamos à Câmara, ou seja, a SGAL en-riquece o seu património ao obteresses terrenos. Existe um investi-mento que estamos a fazer cujo re-torno, numa primeira fase, é atravésdos terrenos onde, mais tarde, cons-truímos apartamentos. Portanto, seo mercado imobiliário final está,como diz, em crise, temos que privi-legiar mais aquilo que são os inves-timentos na preparação do futuro.Essa é, neste momento, a nossagrande preocupação em termos deinvestimento.

Neste momento, a construção de novashabitações na Alta de Lisboa continuaser feita?Nós temos a possibilidade de progra-mar a actividade de acordo com aprocura do mercado, mas não pode-mos paralisar. Temos em curso a pre-paração da construção de novosedifícios que, antes do final do ano,devem avançar.

A implantação de hotéis e de espaçoscomerciais é fundamental para dinami-zar a vida social de uma zona que sepretende que seja quase um novo bairrode Lisboa. Isso está previsto?Temos neste momento vários terrenosdisponibilizados para fazer o desen-volvimento de um centro comercial,dois hotéis ou dois hotéis e um apart-hotel, escritórios, etc. Esses terrenosestão em condições de começar a ser

Entrevista

30 de Outubro de 2008

10-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Hug

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ASSINATURA EMPRESAConstruir (24 edições) + Notícias do Dia Online = 160aConstruir (24 edições) + Notícias do Dia Online+ Guia de Concursos Públicos (newsletter diária) = 190aConstruir (24 edições) + Notícias do Dia Online+ Anuário 2008 = 235aConstruir (4 edições) + Traço (4 edições) = 20a

5% IVA incluído

ASSINATURA INDIVIDUALConstruir (24 edições) + Notícias do Dia Online = 55aConstruir (24 edições) + Notícias do Dia Online+ Guia de Concursos Públicos (newsletter diária) = 85a

ASSINATURA DATA

ANUÁRIOSGuia de Materiais e Equipamentos + CD Rom = 55aGuia de Equipamentos e Serviços + CD Rom = 55aYearbook - Arquitectura em Portugal 2007/08 = 40aDirectório de Arquitectura e Engenharia 2007 = 52,5a

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Cargo: ..............................................................................................................

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O jornal de negócios da indústria da construção

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12-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Rendas “prime” permanecem estáveis no 3.º trimestre de 2008Apesar do ambiente de incerteza eco-nómica que afecta actualmente o conti-nente europeu, bem como os mercadosmundiais em geral, os valores das ren-das “prime” na Europa permaneceramestáveis nos segmentos de escritórios eretalho no terceiro trimestre de 2008,sendo que o segmento de industrial ede logística registou uma ligeira desa-celeração deste indicador, de acordocom a mais recente publicação de índi-ces de rendas “prime” da consultoraimobiliária CB Richard Ellis. No entanto, apesar da taxa de cresci-mento anual das rendas continuar comuma evolução positiva, são vários os in-dicadores que apontam para uma futura

descida dos valores das rendas em di-versas cidades europeias, à medida quea crise financeira se for traduzindo emníveis de confiança mais reduzidos nomercado de arrendamento. Este cená-rio poderá contribuir para uma descidageneralizada dos custos de ocupação.Em Portugal verificou-se uma evoluçãosemelhante, tendo em conta a tendên-cia geral evidenciada pelos principaismercados europeus no terceiro trimestrede 2008. Sendo assim, os valores dasrendas “prime” mantiveram-se estáveisem todos os segmentos do imobiliário,excepto no segmento de industrial e delogística.No que respeita às taxas de capitaliza-

ção “prime”, no final do terceiro tri-mestre de 2008, estas taxas subiramem quase todos os segmentos do imo-biliário relativamente ao trimestre an-terior. Apenas o segmento de armazénse logística manteve a taxa de capitali-zação “prime” inalterada, nos 7,25 porcento. Os activos de retalho foram osque evidenciaram um maior aumentodeste indicador, em 50 pontos basepara os 6 por cento.Por fim, o segmento de escritórios re-

gistou, igualmente, um acréscimo da“prime yield”, em 25 pontos base dos 6por cento para os 6,25 por cento. Nemmesmo a boa performance do segmentoao longo de 2008 impediu a evoluçãopositiva deste indicador que tende, hojeem dia, a reflectir uma desvalorizaçãodos activos imobiliários, já que os pres-supostos base do mercado de arrenda-mento se têm mantido robustos, comelevados níveis de área ocupada e bai-xas taxas de disponibilidade.�

mestre de 2007. As tendências posi-tivas nos primeiros seis meses do ano,incluindo a globalização, a expansãopara os mercados da Europa Central ede Leste, a alteração da estrutura dasfunções de armazenagem e a mu-dança dos padrões de retalho contri-buiram para que a procurapermanecesse forte na Europa.Rainer Koepke, Head de Industrial eLogistics Agency da Jones Lang La-Salle na Alemanha, afirma que “ape-sar dos números positivos deabsorção, o crescimento do mercadode ocupação de espaços logísticos no

Investimento em imobiliário logístico cai 38%

Lezíria Park, nos arredores de Lisboa,foi o empreendimento sugerido pelaAguirre Newman para colocação daMPO Portugal. O arrendamento de1.686 m² de armazém, no novo parqueindustrial da Teixeira Duarte, encerra oprocesso de selecção de novas instala-ções da MPO Portugal levado a cabopelo departamento de indústria da

Aguirre Newman. O parque industrialLezíria Park apresenta característicasde utilização mista, no qual se encon-tram reunidos espaços de armazéns, es-critórios e lojas com áreas disponíveisacima dos 1.000 m2. Com uma confi-guração prática e funcional, o novo em-preendimento encontra-se implantadonuma área de 50.000 m².�

Aguirre Newman coloca MPO Portugal no Lezíria Park

A consultora imobiliária CB RichardEllis (CBRE) foi distinguida com o ga-lardão 'Melhor Consultora ImobiliáriaGlobal em 2008', pelos 'Euromoney Li-quid Real Estate Awards'. Além destadistinção, a CBRE Portugal foi tambémconsiderada a melhor consultora donosso país.

A CB Richard Ellis ganhou um total de109 prémios Euromoney. Além do am-bicionado prémio de 'Melhor ConsultoraImobiliária Global', a CBRE foi igual-mente considerada a melhor nas cate-gorias de 'Corporate Real EstateServices' – Serviços Corporativos, 'Pro-perty Management' – Gestão de Imó-veis, 'Valuation' - Avaliações,'Transaction Execution' – Conclusão deNegócios, e 'Agency/Letting' – Agên-cia/Arrendamento. �

CB Richard Ellis eleita a melhor consultora imobiliária global de 2008

CONSULTORIA

primeiro semestre não foi homogéneoe os sinais de abrandamento da acti-vidade começaram já a ser evidentesem algumas localizações. O abranda-mento do crescimento económicoestá a provocar a deterioração do sen-timento do mercado e uma crescenteincerteza. Assistimos a uma procuraliderada pela necessidade de reduzircustos logísticos. Consequentemente,esperamos que a actividade de ocu-pação abrande na segunda metade doano e que o total anual de espaçosabsorvidos seja menor que em2007”.�

A procura de espaços logísticos per-maneceu forte durante o primeiro se-mestre de 2008, apesar da actividadede investimento ter registado umaqueda de 38 por cento em termosanuais para os 4,5 mil milhões deeuros, conclui a Jones Lang LaSalleno seu mais recente 'European Logis-tics Report, Trends and Prospects'. A procura no sector europeu logísticocresceu cerca de 10 por cento no pri-meiro semestre de 2008 face a igualperíodo do ano anterior e situa-seapenas seis por cento abaixo dos ní-veis recorde atingidos no segundo se-

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 13

Consultoria

30 de Outubro de 2008

Tratando-se de um conceito em ex-pansão em Lisboa, um BoutiqueHotel não possui uma definição es-tanque nem consensual no mercadohoteleiro, pelo que o estudo da DTZpretende, em primeiro lugar, esclare-cer esta questão. De acordo com aconsultora imobiliária, os BoutiqueHotéis são indubitavelmente unida-des de exclusividade e prestígio comum forte vínculo local, cuja reduzidadimensão permite a oferta de um ser-viço personalizado, requintado e inti-mista. São por isso unidades quemuitas cadeias hoteleiras desejamque conste no seu portfolio pelo pres-tígio e notoriedade que lhes confere. Segundo a DTZ, Lisboa apresenta-secomo uma cidade com glamour cres-cente e forte potencial para alicerçare expandir este conceito. Após uma análise às unidades hote-leiras da cidade de Lisboa que cum-prem os critérios acima mencionados,a DTZ classifica os Boutique Hotéisem duas categorias: Clássicos eTrendy.

Boutique Hotéis ClássicosTrata-se de unidades hoteleiras de re-duzida dimensão (até 40 quartos) ins-taladas em edifícios únicos,carregados de história, sendo usual-mente edifícios classificados, taiscomo palácios, palacetes, conventosou mosteiros.São edifícios históricos, objecto deprojectos de arquitectura complexos

que procuram, por um lado, optimizara área existente para criar uma uni-dade hoteleira rentável, e por outro,realçar as particularidades arquitec-tónicas intrínsecas ao edifício, trans-mitindo-lhe um forte cunho local. Sãodecorados recorrendo a um estiloclássico e requintado, enriquecidoscom antiguidades e peças de arte quevalorizam e realçam a carga históricado imóvel.A sua reduzida dimensão permite-lhes a exclusividade de um serviçopersonalizado e com elevada atençãoao detalhe, destinado a um nicho demercado muito específico, de gamamédia/alta e alta.A localização preferencial é nas zonashistóricas da cidade, realçando-se oCastelo e a Lapa, directamente pau-tada pela oferta existente de edifíciosrelevantes.

Boutique Hotéis TrendySão unidades hoteleiras instaladasem edifícios com características ar-quitectónicas singulares e com ele-vada carga histórica que, não sendonecessariamente edifícios classifica-dos, possuem um carácter própriomarcante.Apresentam na generalidade projec-tos arquitectónicos diferenciados euma decoração de inspiração trendye contemporânea.Mantendo uma dimensão reduzida,são unidades que têm um número dequartos limite perto dos 70, o que

lhes permite manter um ambiente deexclusividade.A prestação de um serviço personali-zado constitui igualmente uma dassuas principais características dife-renciadoras.Ao nível da localização, são preferen-ciais as novas zonas trendy da cidade,destacando-se o Chiado/BairroAlto/Príncipe Real e a Baixa/Av. da Li-berdade.

Boutique Hotéis em LisboaDe acordo com os parâmetros defini-dos sobre o conceito de Boutique Ho-téis, a DTZ analisou a oferta existentena cidade de Lisboa, da qual resultouuma amostra de oito hotéis, localiza-dos na sua maioria no centro da ci-dade.A oferta actual em Lisboa totaliza237 quartos distribuídos por oito uni-

dades hoteleiras, originando umamédia de 30 quartos por hotel. O nú-mero de quartos varia entre um mí-nimo de 11 no Palácio de Belmonte eum máximo de 55 no Bairro AltoHotel.Por se encontrarem instalados emedifícios classificados ou antigos, aadaptação destes implica restriçõesque não lhes permite satisfazer todasas imposições legais, condicionandoigualmente a sua classificação, peloque cerca de 50 por cento das unida-des possuem classificação de Pensãode 1ª categoria / Albergaria.A autenticidade dos edifícios históri-cos em que se encontram instaladospermite um posicionamento maisconcreto dos hotéis neste segmentode mercado. No entanto, esta opçãoconduz ao aumento dos custos de re-cuperação e adaptação para unidades

Nº QuartosClassifi cação Hoteleira ExploraçãoDenominação Última RenovaçãoPreço Médio €/ Quarto Duplo Edifício original

Bairro Alto Hotel

Heritage As Janelas Verdes

Heritage Av. da Liberdade

Heritage Hotel Britania

Heritage Solar do Castelo

Palácio Belmonte

Hotel Olissippo Castelo

York House Lisbon

5 estrelas

5 stars

Pensão 1ª categoria

1st category Pension

4 estrelas

4 stars

4 estrelas

4 stars

Albergaria

Hostelry

Pensão 1ª categoria

1st category Pension

4 estrelas

4 stars

Pensão 1ª categoria

1st category Pension

55

29

40

32

14

11

24

32

Independente

Independent

Cadeia Hoteleira - Heritage

Hotel Chain - Heritage

Cadeia Hoteleira - Heritage

Hotel Chain - Heritage

Cadeia Hoteleira - Heritage

Hotel Chain - Heritage

Cadeia Hoteleira - Heritage

Hotel Chain - Heritage

Cadeia Hoteleira - Belver

Hotel Chain - Belver

Cadeia Hoteleira - Olissippo

Hotel Chain - Olissippo

Independente

Independent

2005 (*)

2002

2006 (*)

2005

2001

2003

2002

2005

295

254

266

183

276

-

114

208

Antigo Grand Hotel de l’ Europe

Former Grand Hotel de l’ Europe

Palacete séc. XVIII

Small Palace of XVIII century

Edifício de fi nais do séc. XVIII

Building from the end of XVIII century

Antigo hotel, classifi cado como

edifício histórico de Lisboa

Former hotel, classifi ed as a historic

building in Lisbon

Palacete do séc. XVIII

Small Palace from XVIII century

Palácio do séc. XV

Palace - XV century

Palacete do séc. XVIII

Small Palace - XVIII century

Convento do séc. XVII

Convent - XVII century

Nº RoomsHotel Classifi cation Hotel OperationName Last Renovation Average Price Original Building

€ 260

€ 240

€ 220

€ 200

Jane

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January

Feve

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Feb

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Decem

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Fonte Source: DTZ

Lisboa apresenta potencial decrescimento de “Boutique Hotéis”

Caracterização sumária dos Boutique Hotéis da cidade de Lisboa

Variação dos preços médios de balcão de quartos duplos

Hugo Lourenç[email protected]

hoteleiras comparativamente a umaconstrução de raiz. De igual forma,os prazos de aprovação de licencia-mento podem estender-se devido ànecessidade de consulta de ummaior número de entidades, taiscomo o Igespar, ou à descoberta devestígios arqueológicos ou ainda ou-tros imprevistos associados à recu-peração de imóveis antigos.Estes e outros factores exercem umgrande peso sobre a rentabilidadeeconómica destes hotéis. Valores deaquisição superiores devido à centra-lidade das localizações e/ou à classi-ficação do património, custossuperiores de regeneração dos edifí-

cios históricos e/ou classificados emaiores custos de manutenção sãofactores que dificultam a rentabili-dade destas unidades.A consulta dos preços médios de bal-cão, por quarto duplo dos BoutiqueHotéis da cidade de Lisboa, permiteconstatar uma variação entre 114euros no Hotel Olissippo Castelo e os295 euros no Bairro Alto Hotel. À ex-cepção do Olissippo Castelo e doHotel Britania, todos os outros hotéisexibem valores médios superiores a200 euros.A análise dos preços médios de bal-cão por quarto duplo ao longo do anodemonstra acentuadas variações, ve-

rificando-se duas épocas altas, no-meadamente, de Abril a Junho e deSetembro a Outubro, que se encon-tram directamente relacionadas como aumento da procura da cidade nes-tes meses.Ao nível da exploração, os BoutiqueHotéis da cidade de Lisboa encon-tram-se maioritariamente a ser ex-plorados por cadeias hoteleirasnacionais, verificando-se a predomi-nância da cadeia Heritage, sendoaquela que assume um posiciona-mento efectivo neste segmento.Salienta-se que o mercado de Lisboanão conseguiu até ao momento cap-tar nenhuma cadeia internacional.

PromoçãoA principal estratégiapromocional passapela associação a ca-nais de distribuiçãocom visibilidade eprestígio internacio-nal, tais como, TheLeading Small Hotelsof the World (ao qualse encontra associadoo Bairro Alto Hotel),Epoque Hotels (quepromove as unidadesda cadeia hoteleiraHeritage), Small Lu-xury Hotels of theWorld ou Relais Cha-teaux.O processo de selec-ção dos associadosdestes canais promo-cionais obedece a umrigoroso conjunto decritérios, conferindo-lhes prestígio e exclu-sividade. Por outrolado, as constantes vi-sitas de inspecção aoserviço prestado nasunidades associadas,obriga à prestação de

um serviço de elevada qualidade e àprocura constante da optimização dagestão hoteleira.

Oferta FuturaAdicionalmente à já referida cres-cente notoriedade do conceito deBoutique Hotéis, regista-se o au-mento da atractividade da Área Me-tropolitana de Lisboa que, segundo aAssociação de Turismo de Lisboa(ATL), registou um aumento do nú-mero de dormidas de 6 por cento em2007 e 3,2 por cento no primeiro se-mestre de 2008.Este clima de optimismo na hotela-ria, o aumento do dinamismo dezonas como o Bairro Alto e a Av. Li-berdade e a existência de patrimóniohistórico nestas zonas, levou ao au-mento da aposta por parte dos pro-motores em projectos nestesegmento, reflectido na estimativa denovas unidades hoteleiras, e que emcaso de confi rmação, duplicarão aoferta existente.Em consequência da escassez de in-formação relativa às característicasdas potenciais novas unidades hote-leiras, considera-se como factoresidentificadores da oferta futura deBoutique Hotéis a localização e o nú-mero de quartos.Prevê-se assim, o surgimento de novehotéis, num total de 470 novos quar-tos a localizarem-se essencialmentenas zonas da Baixa, Bairro Alto e Av.Liberdade.A Câmara Municipal de Lisboa temigualmente intenção de alienar seisedifícios para instalação de BoutiqueHotéis, com o intuito de aumentar equalificar a oferta hoteleira deste seg-mento. Os edifícios referenciados sãoo Palácio Braamcamp (século XIX),Palácio Pancas Palha (século XVI),Palácio do Machadinho (século XVIII),Palácio Benagazil (século XVIII), umedifício na Rua da Atalaia e um outrono Largo Rodrigues de Freitas.�

Consultoria

30 de Outubro de 2008

CS Vintage Lisboa Hotel

CS Palace da Glória Hotel

Hotel (Palácio Silva Amado)

Hotel Palácio da Anunciada

Chakras Hotel

Palacete Ribeiro da Cunha

Altis Avenida

Real São Pedro de Alcântara

Hotel Santa Justa

ZonaDenominação Prevista

Fonte: ATL/DTZ Source: Lisbon Tourist Board/DTZ

55

61

55

45

15

50

72

65

55

Av. da Liberdade

Bairro Alto

Campo Mártires da Pátria

Av. da Liberdade

Panteão

Príncipe Real

Baixa

Bairro Alto

Baixa

5 estrelas 5 stars

5 estrelas 5 stars

5 estrelas 5 stars

5 estrelas 5 stars

5 estrelas 5 stars

5 estrelas 5 stars

5 estrelas 5 stars

4 estrelas 4 stars

4 estrelas 4 stars

Nº de Quartos Classifi cação Hoteleira

AreaForseen Name Nº of Rooms Hotel Classifi cation

14-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Localização dos actuais e potenciais novos Boutique Hotéis em Lisboa

Oferta futura de Boutique Hotéis na cidade de Lisboa

Bairro Alto Hotel

Heritage As Janelas Verdes

Heritage Av. da Liberdade

Heritage Hotel Britania

Heritage Solar do Castelo

Palácio Belmonte

Hotel Olissipo Castelo

York House Lisbon

Boutique Hotéis em Lisboa

Boutique Hotels in Lisbon

CS Vintage Lisboa Hotel

CS Palace da Glória Hotel

Hotel (Palácio Silva Amado)

Hotel Palácio da Anunciada

Chakras Hotel - Panteão

Palacete Ribeiro da Cunha

Altis Avenida

Real São Pedro de Alcântara

Hotel Santa Justa

Potenciais Novos Boutique Hotéis em Lisboa

Potential New Boutique Hotels in Lisbon

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -15

Opinião30 de Outubro de 2008

opinião

Devido a um conjunto de características inerentes ao próprio país, Portugal temvindo a afirmar-se cada vez mais como um destino privilegiado e apetecível paraum grande número de turistas que procuram satisfazer as necessidades criadaspelos padrões de vida actual. Efectivamente, as motivações para as viagens oufins-de-semana são hoje distintas das existentes há poucos anos prendendo-sesobretudo, com factores como:• A necessidade de short-breaks para descomprimir da vida agitada do dia a dia;• O facto do "tempo" ser considerado cada vez mais um recurso "precioso" pelo

que a prioridade se torna passá-lo com o maior nível de qualidade e confortopossível;

• A procura de elevados padrões de qualidade de serviços nestes curtos períodos;• O aumento da procura de conceitos de wellness, relaxamento, emoção e exclusi-

vidade;• O incremento da procura de locais com oferta de serviços/produtos premium;• Confiança em produtos/serviços associados a marcas internacionais de pres-

tígio;• O surgimento de clusters orientados para health, fitness & esthetics treatments Portugal tem características únicas que permitem responder às novas necessida-des deste novo estilo de vida. A (re)descoberta do nosso país tem sido feita aospoucos pelos próprios portugueses e pelos estrangeiros, que não só numa ópticade usufruto mas também de investimento, reconhecem as mais-valias do territórioenquanto potenciador de experiências marcantes e de um estilo de vida apelativo.Este facto traduz-se num conjunto de áreas sobre as quais nos debruçamos de se-guida.Uma delas é o golfe, uma das actividades que tem a registar um aumento signifi-cativo do nível de popularidade em Portugal. A notória qualidade dos campos exis-tentes e a proximidade entre eles, permite numa estadia relativamente curta, ousufruto de vários campos com características distintas a uma distância suficien-temente cómoda. O Algarve tem-se afirmado sucessivamente como o melhor destino de golfe domundo, com avaliações qualitativamente muito positivas ao nível do layout einfra-estruturas de apoio, sendo um dos destinos privilegiados dos praticantes damodalidade.O surgimento e a afirmação de um conjunto de “high living trends” em Portugal,tem vindo a demonstrar grande atractividade para um mercado que procura a sa-tisfação de um elevado de padrão de qualidade de vida.Resorts turísticos que proporcionam uma diversidade de experiências e emoçõespela oferta de valências indutoras de uma filosofia de bem-estar, qualidade eprestígio como o golfe, equitação, spa’s, ténis, centros de congresso e pólo. Várias prestigiadas marcas internacionais seleccionaram Portugal como o destinode abertura das suas novas unidades, destacando-se a Starwood Hotels & Resorts,o Grupo Hilton e o Six Senses Resorts & Spas. Portugal está a criar nichos de mer-cado de luxo, registando-se um contínuo interesse de luxury brands, das quais sedestacam os Resorts Aman ou a JLW Hotels.Simultaneamente, os investidores nacionais encontram-se muito activos nestesegmento, quer através da criação de novas marcas (Aquapura Hotels, Blue &Green) ou da consolidação de marcas já existentes (CS Hotéis, Grupo Pestana e Ti-voli Hotéis) através da criação de espaços privilegiados e experiências diferencia-das;

Análise ao sector do Turismo em Portugal

Cada vez mais se verifica a aplicação dos conceitos de lojas fashion a hotéis decharme/design, associando a mesma imagem de marca e de modo de vida aos di-ferentes públicos. Tratam-se geralmente de unidades de pequena dimensão (30 a50 quartos) com excelentes localizações, pelo que muitas resultam da reconversãode edifícios antigos e/ou devolutos. Salienta-se neste âmbito a entrada da Lanidor,reconhecida marca de moda portuguesa, no mercado hoteleiro através da aberturado primeiro Hotel Lanidor na Av. da Liberdade.A crescente procura por spas prende-se com a necessidade de descompressão epela indispensabilidade de um tempo único e privilegiado de relaxamento e des-contracção. Portugal tem vindo a captar diversas cadeias internacionais de spas,geralmente associadas à hotelaria, pelo que temos vindo a verificar uma renova-ção e/ou reconversão de diversos espaços em hotéis.De referir ainda o segmento dos eventos que proporcionam dinâmica e vitalidade eque fazem das cidades destinos cada vez mais atractivos. Lisboa foi referida comoa segunda cidade prioritária a visitar em 2008 pelo New York Times o que reflecte o"valor apercebido" pelo turista face à capital, vista cada vez mais como um es-paço cosmopolita que alia glamour , dinâmica própria das urbes e uma vida única.

Miguel Queiroz Managing Director - DTZ

16-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

“Não houve bolha especulativaem Portugal”

Quando e porquê surge a Porta daFrente?A Porta da Frente surgiu em 1995numa altura em que o mercado e amediação imobiliária estava aindanuma fase de grande crescimento etalvez alguma desregulação e al-guma falta de profissionalismo. Daíque desde cedo tenhamos procuradotrazer alguma qualidade nos serviçosa prestar e num profissionalismo quese pretendia para o mercado. Desdelogo conseguimos associarmo-nos aalguns promotores no desenvolvi-mento de produtos de grande quali-dade no mercado de Cascais, umavez que embora a Porta da Frentetenha sido criada para operar nomercado de Cascais e de Lisboa, ra-pidamente nos especializámos aquiem Cascais, Estoril e Monte do Es-toril. Desde essa altura que fomos cons-truindo uma carteira de clientes quenos permite, hoje, estar a comercia-lizar os melhores empreendimentosdo país.

Qual a razão de se terem durante anoscingido ao mercado de Cascais e Esto-ril?Pela questão da qualidade. Quandoqueremos ir a tudo acabamos pornão nos especializarmos em nada.Parecendo que não, o mercado deCascais é muito diferente do mer-cado de Lisboa (aliás, Lisboa tem

vários mercados) e achamos quetemos que conhecer muito bem omercado em que nos situamos por-que só assim podemos prestar umbom serviço, quer a quem comporáquer a quem vende. Passados estesmais de doze anos de actividade,achámos que já tínhamos capaci-dade para alargar o nosso mercado ecomeçarmos a consolidar a nossaactividade noutras zonas e, por isso,estamos nesta altura a iniciar omesmo percurso em Lisboa. Come-çámos a associarmo-nos aos melho-res promotores de Lisboa e estamosa vender aquele que é, na nossaperspectiva, o melhor edifício deLisboa, o Sky Restelo. Fomos cha-mados pelo promotor deste em-preendimento porque elereconheceu a nossa qualidade en-quanto mediadores. Entretanto, es-tamos em fase de negociação finalde contrato para começarmos a co-mercializar mais dois projectos emLisboa.

Começaram por Cascais e começamagora a ir para Lisboa. Há planos paracomeçar a actuar noutras zonas dopaís?Para já, o nosso enfoque principal éfazer bem o nosso trabalho naszonas onde estamos. Temos feito umgrande esforço na internacionaliza-ção, em ir buscar clientes ao estran-geiro para os empreendimentos que

temos para comercializar, além deaumentarmos as promoções quetemos em Cascais e em Lisboa.

A aposta da Porta da Frente reside ape-nas em produto novo?Nós temos dois departamentos, umde produto novo e o outro de usa-dos. No caso do produto novo, oschamados lançamento, podem serfeitos em planta ou já construídos.Depois temos uma loja onde traba-lhamos o chamado produto avulsoem que mantemos o nível de exce-lência, ou seja, só queremos produ-tos destinados aos segmentosmédio-alto e alto porque é aí quetemos os nossos clientes e o nossomercado natural.

Qual o mix entre produtos novos e usa-dos?O produto novo representa uns 75por cento, uma vez que, este ano,

temos o edifício Estoril Sol que émuito grande…

…apostam sobretudo no produto novosem descurar o usado… Actualmente, até estamos a desen-volver produto usado porque esta aaposta da Porta da Frente nos usa-dos é uma aposta recente. Em de-terminada altura percebemos quenão estávamos a conseguir satisfa-zer todos os nossos clientes porquese não tivéssemos produtos novospara lhes mostrar, não tínhamosmais nada. Decidimos por isso apos-tar na loja há uma ano e meio atrás.Trata-se de uma aposta que tem es-tado progressivamente a tomar maispeso na empresa. Espero que dentrode pouco tempo os usados possam

MEDIAÇÃO

Rafael Ascenso refere que o seg-mento alto é o primeiro a sair dacrise e o último a entrar

Entrevista a Rafael Ascenso - Director da Mediadora Porta da Frente

João

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Hugo Lourenç[email protected]

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Mediação - Entrevista

30 de Outubro de 2008

ter um peso muito maior na factura-ção da Porta da Frente.

Como classifica o boom de empresas demediação imobiliária que ocorreu emPortugal, numa altura em que muitasdessas mediadoras começam a fecharportas? A aposta tem que ser sempre no pro-fissionalismo e na qualidade.Quando a Porta da Frente surgiu,surgiram uma série de outras media-doras. Nós procurámos distan-ciarmo-nos do negócio fácil eprocurámos apostar mais no investi-mento, no conhecimento e na quali-dade dos serviços que prestávamos.Não se pode ir simplesmente atrásna comissão. Por outro lado, decidimos apostarnão na quantidade de imóveis, o quea curto prazo é menos rentável, massim na qualidade. No fundo, posi-cionámo-nos no topo do mercadoporque é o mercado que é o primeiroa sair da crise e o último a entrar.Foi esse o trunfo da Porta da Frente.

Falou em crise. A actual crise finan-ceira afecta o segmento de marcado emque estão inseridos?Acho que a crise financeira afectatodos os negócios, mas há várias lei-turas que se podem fazer. Penso quea crise no mercado imobiliário emPortugal é uma crise segmentada. Éuma crise do mercado médio, eeventualmente do mercado médio-alto, que não se adaptou à procura,isto é, a oferta não se adaptou à pro-cura. Independentemente da crisefinanceira, uma crise neste seg-mento de mercado teria sempre queacontecer, porque foi um mercadoque há dez anos que faz sempreigual. Os promotores não percebe-ram que tinham que evoluir porqueos clientes estão, hoje, muito maisexigentes quanto ao produto que vãocomprar. Os produtos deste segmento queprocuraram inovar e incorporar algode novo, quer a nível de arquitecturaquer a nível de conceito, passam aolado da crise. A inovação nos produ-tos imobiliários é apreciada e é re-compensada.

Qual é a dimensão da Porta da Frenteem termos de facturação?No ano passado facturámos dois mi-lhões de euros e este ano já vamoscom três milhões.

A Porta da Frente é apenas um veículopara colocar casas no mercado ou ospromotores também vos procuram paraconsultoria?

Penso que isso tem sido uma dasmais valias da Porta da Frente. Ospromotores têm reconhecido que aPorta das Frente acrescenta valoraos projectos, porque estamos nomercado e somos nós que temos ocontacto com os clientes e aquiloque procuram. Quando há o desen-volvimento do trabalho com os ar-quitectos, logo de raiz, acabamospor ser um elemento útil para os pró-prios gabinetes de arquitectura, umavez que lhes damos parâmetros da-quilo que são as necessidades domercado. Pode-se fazer a peça de ar-quitectura mais bonita – como é,para mim, o edifício Estoril Sol –,mas se depois essa peça, essa es-cultura tem que ser habitada e épreciso ir ao encontro do mercado,daquilo que as pessoas procuram.

Há especialistas em imobiliário que de-fendem que ainda temos um caminho apercorrer no que toca à qualidade deconstrução. Partilha desta ideia?Não, até diria o oposto. O mercado es-panhol, por exemplo, constrói commenos qualidade do que o mercadoportuguês. Os nossos clientes estran-geiros reconhecem nos nossos produtosuma grande qualidade de construção.

Foram ou não praticados durante osanos mais recentes em Portugal preçosdemasiados elevados para o valor realdas habitações? Não creio que tenha existido em Por-tugal uma bolha especulativa. Nomercado médio-alto e alto não meparece que tenha havido a especula-ção que existiu noutros países, comoInglaterra ou Espanha. Em Portugal, parece-me que as coi-sas foram bem mais equilibradas e,apesar desta crise em que dizemosque estamos, a verdade é que temoscontinuado a vender com preçosque, naturalmente, sofreram até umincremento. Repito, no mercado emque a Porta da Frente se insere.

Recentemente apostaram na criação deum departamento de arrendamentos.Porquê? Trata-se de aumentarmos os serviçosque prestamos aos nossos clientes,porque temos, na nossa carteira declientes, muitos investidores quecompram imóveis na perspectiva dorendimento. Estamos neste mercadodo arrendamento há dois meses e ascoisas estão a correr muito bem. Erauma falha que tínhamos e tratámosde a corrigir.

Mas acredita que o mercado portuguêsestá a evoluir no sentido de uma maiorpropensão para o arrendamento?Sim e nota-se bastante. Nos merca-dos mais evoluídos, o peso do arren-damento é muito mais importante doque é, actualmente, em Portugal. Seo nosso mercado está a evoluir, entãonaturalmente os arrendamentos vãoter mais peso. Obviamente que foium dão que pesou na nossa decisão.

Como caracteriza, globalmente, o mer-cado português?Creio que o mercado português che-gou a um ponto em que os promoto-res têm que perceber que o mercadoevoluiu e que as pessoas exigemmais. Nesse sentido, está um mer-cado mais maduro. Se calhar a pro-cura evoluiu mais do que a oferta eé necessário existir uma adaptaçãoque está agora a ser feita. Acho quenos próximos anos as coisas vão cor-rer bem. Claro que vai haver umatriagem das pessoas que são capa-zes de fazer aquilo que interessa aomercado. O mercado português cres-ceu muito nos últimos 20 anos eagora chegou-se ao ponto em que opróprio mercado vai seleccionarquem trabalha neste sector.�

João

Rei

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CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -18

Opinião

30 de Outubro de 2008

opinião

Ao longo dos últimos anos têm-se vindo a realizar trabalhos de recolha sistemáticae consequente tratamento de dados relativos ao mercado imobiliário residencial. Arecolha dos valores iniciais de colocação no mercado, as revisões dos preços, ovalor da transacção, os tempos de comercialização, etc, são variáveis analisadasem grande partes destes estudos. Tem sido corrente suportarem-se nos dados dis-ponibilizados por portais específicos do imobiliário, mas tem sido uma preocupa-ção de muitos destes centros, pesquisar directamente junto dos agentes domercado, promotores imobiliários e sociedades de mediação imobiliária. Emambos os casos, a informação recolhida tem a sua localização definida, pelo que épossível incluir a variável de localização na análise. Em consequência deste traba-lho continuado, que se tem assistindo a ser realizado por algumas empresas, têmsido disponibilizados dados estatísticos sobre evoluções, bem como valores ac-tuais. Estes valores, por impossibilidade de homogeneização da enorme amostra, écorrentemente tratado por unidade de área, usualmente A Privativa. Assim, foisendo disponibilizada aos agentes a informação sobre o valor e a sua variação eevolução no espaço e no tempo. Nos últimos 10 anos vulgarizou-se o uso dos valores actuais por unidade de áreaem função das zonas. Era, e é, vulgar ouvirem-se conversas entre não profissio-nais sobre a viabilidade de um projecto ou outro em determinado local ser adqui-rido ou vendido ao preço X por m2 de área privativa. Esta observação pretendetransmitir a sensação de que se passou de um estágio de total inexistência dedados estatísticos sobre um mercado, para um, não muito melhor, do uso indiscri-minado de um índice estatístico, em grande parte dos casos por pessoas sem per-

As estatísticas não vendem…

cepção do seu significado e acima de tudo das suas limitações. Este abuso, no li-mite, levou à interiorização, em muitos, de que um imóvel desde que cumprissecom o que as estatísticas observaram para a localização, tinha a viabilidade dasua colocação satisfeita. Esta foi uma falha de que muitos ainda não escaparam.A ignorância de um dos princípios básicos do imobiliário residencial que prescreveque a estratégia de desenvolvimento imobiliário deve ser orientada pelo segmentoalvo a que se destina e pelas suas necessidades, aspirações e disponibilidade, for-matando-se este à sua satisfação, procurando-se sempre a inovação e sofistica-ção, procurando sempre identificar dentro desse segmento nichos ou franjas comparticularidades passíveis de serem satisfeitas. O que não é prudente realizar éum produto que colida com as necessidades ou coloque em causa as aspiraçõesdo segmento alvo. Infelizmente, muitos agentes porventura mais centrados novalor por unidade de área do que observação do imóvel no seu conjunto espacial,perderam a percepção de que desenvolvem-se empreendimentos para pessoas epara se suprirem necessidades. Quanto mais eficaz, um imóvel for nesse objectivo,maior a probabilidade de ser colocado mais rapidamente.Devemos centrar novamente a análise dos projectos no mercado, na formataçãodos imóveis em função dos segmentos a que se destinam, segmentos esses devi-damente definidos através do estudo do mercado onde este se insere ou na ausên-cia de informação fidedigna através de estudos de mercado. Nunca perder de vistaa análise concorrencial, sem o que poderemos estar a concorrer para uma inunda-ção desnecessária.As estatísticas nunca foram boas vendedoras (só por si).

Frederico MondrilAbacus Savills

Na primeira metade de 2008 assistiu-se a um elevado nível de absorção nosegmento de escritórios da Grande Lis-boa, com o total de área ocupada a as-cender aos 140.000 m2, reforçadopelo máximo histórico atingido por esteindicador no segundo trimestre do ano(70.000 m2). No entanto, os elevadosníveis de ocupação registados ao longodeste período não deixam de ser atípi-cos dada a catual conjuntura da eco-nomia mundial. Como principais causas para destegrande volume de ocupação, a CB Ri-chard Ellis aponta o elevado númerode negócios envolvendo a absorção degrandes áreas, em resultado de pro-cessos de reestruturação de empresas,bem como o adiamento de algumas

Especial -

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Mercad

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scrit

órios

Mercado de escritórios atinge máximos históricos

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 19

O Relatório de Mercado de Escritórios referente ao primeiro semestre de2008, que a consultora imobiliária CB Richard Ellis publicou no passadomês de Outubro, refere que os primeiros seis meses deste ano forammarcados pela continuação dos níveis de absorção em alta, apesar dasexpectativas mais pessimistas que anteviam uma retracção significativano volume de área ocupada ao longo de 2008

ESPE

CIAL

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Total S1 S2

© 2008 CB Richard Ellis, Lda

EVOLUÇÃO DA ABSORÇÃO BRUTA DE ESCRITÓRIOS

m2

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

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20-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

transacções que vinham sendo nego-ciadas desde o final de 2007 e que sóforam concretizadas durante este pe-ríodo. Ainda assim, foram também ve-rificadas importantes transacçõesenvolvendo estratégias de expansão,nomeadamente pertencentes ao sectorfinanceiro.

Contexto económicoAs perspectivas para a economia portu-guesa no período 2008-2009 são mar-cadas por um fraco crescimento daactividade, num contexto de deteriora-ção do enquadramento económico e fi-nanceiro internacional. A redução daprocura externa dirigida às empresasnacionais, o aumento do grau de restri-ção das condições de financiamento ea transmissão do elevado preço do pe-

tróleo aos custos internos, são as prin-cipais razões apontadas pelo Banco dePortugal para a desaceleração econó-mica prevista para os próximos doisanos. Espera-se assim uma retracçãoem todos os sectores de actividade daeconomia nacional, principalmente dolado da procura, nomeadamente dasexportações, do investimento e do con-sumo privado. As últimas projecções doBanco de Portugal para 2008 dãoconta de uma taxa de crescimento doPIB de 1,2 por cento, um valor inferiorao estimado no início do ano e que con-tinuará a divergir do ritmo de cresci-mento da zona Euro, que se projectaser de 1,6 por cento para o mesmo ho-rizonte de previsão. Para 2009 é de esperar a continuaçãode um cenário de fraco crescimento do

PIB, com 1,4 por cento para Portugal e1,3 por cento para a área do Euro. De-vido ao aumento generalizado dos pre-ços das matérias primas e bensalimentares, a última estimativa da taxade inflação para 2008 foi revista emalta para os 3,0 por cento. Em 2009 éde esperar uma descida deste indica-dor para os 2,5 por cento. Ainda assim,ambas as estimativas ficam abaixo dasprevisões deste indicador para a zonaEuro, com taxas de 3,6 por cento para2008 e de 2,6 por cento para 2009. Ataxa de desemprego deverá estabilizarnos 7,9 por cento, apenas um pontobase abaixo do que se verificou em2007, não devendo sofrer alteraçõesem 2009. Tendo sido os principais mo-tores do crescimento económico no anopassado, o consumo privado e o inves-

timento estão previstos abrandar aolongo de 2008. As últimas estimativasapontavam para um crescimento deapenas 0,7 e de 1 por cento, respecti-vamente. A confiança dos consumido-res tem sido fortemente abalada pelacrise do crédito de alto risco. O índicede confiança dos consumidores emPortugal acentuou a descida que vinharegistando desde meados de 2007,atingindo em Junho o valor mais baixodesde o final de 2002. O mesmo acon-teceu para o índice da zona Euro, queinterrompeu o movimento ascendenteiniciado em 2005.

Stock de escritóriosO stock do mercado de escritórios deLisboa atingiu os 4.207.000 m2 nofinal do primeiro semestre de 2008. Omesmo está concentrado em seis zonasbem definidas cuja localização se en-contra ilustrada no mapa da última pá-gina. Todos os imóveis que não estejamlocalizados dentro das áreas estipuladasintegram uma zona genérica, denomi-nada Zona 7. Os edifícios concluídos naprimeira metade de 2008 contribuírampara um acréscimo de cerca de 8.000m2 no stock total existente, dos quais1.600 m2se situam no Centro Históricoe 6.400 m2 no Corredor Oeste. Relati-vamente ao período homólogo do anopassado, verificou-se assim um decrés-cimo de 74 por cento na conclusão denovos espaços de escritórios, sendo queo segundo trimestre do ano foi respon-sável pela colocação da totalidade dostock novo concluído. As zonas do CBDintegram a maior quota de stock na áreade Lisboa, ascendendo aos 1.615.000m2, cerca de 38 por cento do total exis-tente. O Corredor Oeste é a segundazona com maior dimensão, contribuindo

3.950

4.000

4.050

4.100

4.150

4.200

4.250

T12006

T22006

T32006

T42006

T12007

T22007

T32007

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T12008

T22008

EVOLUÇÃO TRIMESTRAL DO STOCK DE ESCRITÓRIOS EM LISBOA

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

Milh

ões

de m

2

8.000

ZonaÁrea (m2)

TOTAL

Edi fí c io

- Especial

30 de Outubro de 2008

DISTRIBUIÇÃO DO STOCK POR ZONAS - S1 2008

14%

24%

10%11%6%

19%

16%

CBD 1 CBD 2Área de Expansão Centro HistóricoParque das Nações Corredor OesteOutras Zonas

8.000

ZonaÁrea (m2)

TOTAL

Edi fí c ioFonte: CB Richard Ellis/ LPI

ESCRITÓRIOS NOVOS CONCLUÍDOS EM LISBOA - S1 2008

Zona 4 Espaço Infante Santo 1.600

Zona 6 My Office 2.500

Zona 6 Office Estoril 3.900

8.000

ZonaÁrea (m2)

TOTAL

Edi fí c io

Especial -

30 de Outubro de 2008

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 21

com aproximadamente 19 por cento, àvolta de 847.000 m2. Pelo contrário, oParque das Nações é a zona empresarialmais reduzida com 232.000 m2-6 porcento do stock total.

Disponibilidade No final deste semestre, a área de es-critórios disponível no mercado daGrande Lisboa era de cerca de310.000 m2, sendo que à volta de 43por cento representa stock novo. Umaanálise por zonas empresariais revelaque o Corredor Oeste continua a con-centrar a maior quota de espaço dispo-nível, com cerca de 150.000 m2,tendo sido a zona que evidenciou umasubida mais significativa da taxa de dis-ponibilidade ao longo do período emanálise. De facto, apesar de um abran-damento do volume de construção naZona 6, tem-se assistido também auma diminuição da absorção brutanesta localização. No CBD 1, a dispo-nibilidade totalizou cerca de 33.000m2, continuando a verificar-se a exis-tência de escassez de espaços empre-sariais de qualidade para ocupar. Oproduto existente caracteriza-se, essen-cialmente, por edifícios obsoletos ouunidades com áreas reduzidas. Paraalém disso, são poucos os terrenos dis-poníveis para construção e muitos dosedifícios passíveis de remodelação nãoreúnem as condições mínimas exigidaspara uma possível reconversão para usode escritórios. A taxa de disponibilidade do mercadode escritórios da Grande Lisboa temvindo a manter uma tendência estávelao longo dos últimos quatro trimestres,fixando-se nos 7,4 por cento no final deJunho de 2008. Na Europa, a taxa dedisponibilidade agregada UE-27 carac-terizou-se pelo aumento deste indica-dor em mercados de maior dimensão,registando a sua primeira subida desdefinais de 2004, situando-se nos 7 porcento. Apesar de se prever que a ab-sorção bruta em 2008 deverá ultrapas-sar os níveis recorde de 2007, é deesperar que a taxa de disponibilidadecontinue estável nos próximos meses.Esta expectativa prende-se com o factode cerca de 84 por cento da oferta pre-vista para 2008 estar já numa situaçãode pré-arrendamento por parte de em-presas com estratégias de deslocaliza-çãoe centralização de serviços. Paraalém disso, esperam-se poucos negó-cios de criação ou expansão de empre-sas.

PromoçãoAté ao final do ano são esperados seisnovos empreendimentos de escritóriose a conclusão da remodelação de ou-tros dois, os quais deverão totalizar

cerca de 107.100 m2. Espera-se assimpara 2008 um acréscimo de cerca de49 por cento em espaços empresariais,comparativamente ao total registadoem 2007. No entanto, a análise destesnúmeros requer alguma cautela. Defacto, mais de metade da oferta pre-vista para este ano representa um únicoempreendimento, o Office Park Expo,no Parque das Nações, cuja obra atra-sou para este ano. Excluindo este com-plexo empresarial, o stock de escritóriosprevisto para este ano equiparar-se-iaaos níveis verificados em 2005 e muitoabaixo dos dois últimos anos. A Zona 5contará com o maior acréscimo deoferta concluída, cuja totalidade se en-

contra já pré-arrendada. A Zona 4 colo-cará no mercado 20.000 m2 que serãoocupados pelo Banco BIG, pela Agên-cia Europeia de Segurança Marítima(EMSA) e pelo Observatório Europeu daDroga e da Toxicodependência (OEDT).A zona “prime” do CBD 1 irá continuarcom escassez de oferta nova, uma vezque o único empreendimento previstopara esta localização resulta de uma re-modelação e já se encontra totalmentearrendado. A falta de espaços novos naZona 1 não será facilmente colmatadano curto/médio prazo, sendo poucos osprojectos novos anunciados para 2009.Este cenário pode assim vir a represen-tar uma oportunidade para os projectos

empresariais previstos para as zonas 2e 3.

Procura e absorçãoO mercado de escritórios de Lisboa evi-denciou uma desaceleração quase resi-dual no indicador de ocupação naprimeira metade do ano, com uma des-cida de 4 por cento relativamente aoperíodo homólogo de 2007, totalizandocerca de 104.000 m2 de área absor-vida. Uma análise trimestral revela queo segundo trimestre do ano foi clara-mente impulsionador no montanteagregado de absorção, totalizando cercade 70.000 m2; um crescimento de104 por cento quando comparado comos primeiros três meses de 2008 e de 8por cento relativamente ao período ho-mólogo de 2007. Os elevados níveis deárea ocupada registados no primeiro se-mestre do ano não deixam de ser atípi-cos dada a actual conjuntura domercado. Uma decomposição das tran-sacções efectuadas revela que o grandevolume de ocupação resultou de negó-cios envolvendo a absorção de grandesáreas, sendo que o número de transac-ções foi muito idêntico ao verificado emigual período de 2007. Acresce aindao atraso em algumas operações que vi-nham sendo negociadas desde o finaldo ano passado e que só agora foramconcretizadas. De entre os maiores ne-gócios destaca-se a ocupação de12.000 m2 pela Santa Casa da Miseri-córdia (SCM), na Zona 3; de 8.300 m2pela ZON Multimédia, também na Zona3; de 5.350 m2 pelo Instituto de Se-guros de Portugal (ISP), na Zona 2; ede 5.300 m2 pelo Barclays Bank, naZona 1. Como principais factores des-tas operações encontram-se estratégiasde deslocalização (SCM), reestrutura-ção (ZON Multimédia) e também decrescimento (ISP e Barclays Bank). Osector financeiro foi o mais activo naocupação de escritórios, representandocerca de 24 por cento do total da ab-sorção bruta registada na primeira me-tade de 2008. Até ao final do anoesperam-se novos níveis recorde de ab-sorção, principalmente devido à ocupa-ção de 65.000 m2 no Office Park Expopelos Tribunais de Lisboa.

Valores das rendasO mercado de escritórios de Lisboa re-gistou uma tendência de estabilidadenos valores das rendas “prime”emquase todas as zonas de espaços em-presariais da capital. Um caso de ex-cepção foi o Centro Histórico (Zona 4),onde se registou um aumento significa-tivo desta variável dos 12 Eur/m2/mêspara os 18 Eur/m2/mês, devido à im-portância crescente que a subzona doChiado tem vindo a ganhar neste seg-

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

PREVISÃO DE ESCRITÓRIOS CONCLUÍDOS - S2 2008

Zona 1 Duque de Palmela, 23 2.900 Remodelação

Zona 2 Av. República, 18 7.000 Remodelação

Zona 4 EMSA/OEDT 15.000 Novo

Zona 4 Sede Banco BIG 5.000 Novo

Zona 5 Office Park Expo 65.000 Novo

Zona 6 Arquiparque II - Edifício A 5.000 Novo

Zona 6 Beloura Studio Office 5.000 Novo

Zona 6 Edifício Berry 2.200 Novo

107.100TOTAL

Edi fí c ioZonaT ipo de

ConstruçãoÁrea (m2)

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

ABSORÇÃO BRUTA POR SECTOR DE ACTIVIDADE - S1 2008

10%

16%

5%

19%10%

24%

16%

Consultores e Advogados Sector Público

Farmacêuticas e Saúde Outros Serviços

Serviços Empresas Sector Financeiro

Novas Tecnologias

22-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

mento, com transacções a serem fe-chadas a preços significativamentemais elevados que as restantes subzo-nas do Centro Histórico.O aumento dos níveis de absorção noprimeiro semestre do ano não foi assimsuficiente para alterar o valor da renda“prime”, que se mantém nos 20,50Eur/m2/mês desde o final de 2007. Aescassez de oferta de produto de quali-dade nas zonas “prime”de Lisboa, queesteve na base do acréscimo dos valoresde arrendamento em 2007, pareceagora ter um peso relativamente residual

na evolução do valor da renda “prime”,que tende hoje em dia a reflectir umacautela crescente por parte das empre-sas em relação aos custos de ocupaçãode espaço de escritórios no contexto daactual conjuntura económica.

Mercado de investimentoOs primeiros seis meses de 2008 ca-racterizaram-se pelo enfraquecimentoda economia mundial e pela crise glo-bal do mercado de capitais, que aca-baram por levar ao abrandamentogeneralizado do volume de investi-

mento em imobiliário. O valor de capi-tal investido em escritórios registou umdecréscimo significativo ao longo do pe-ríodo em análise, com um total tran-saccionado a rondar os 106 milhões deeuros, traduzindo uma quota de 22 porcento do total de investimento em acti-

vos imobiliários no mercado nacional.Sendo assim, comparando com igualperíodo do ano passado, registou-seuma descida de 53 por cento no inves-timento em escritórios e um decrés-cimo de 54 por cento em relação aoúltimo semestre de 2007. De entre astransacções realizadas ao longo desteperíodo, de destacar pela dimensão acompra do Studio Office Marquês dePombal pela CGS; e de dois edifícios,ainda em fase de projecto, no Parquedas Nações, o Espace e o Explorer, pelaPramerica. Tendo em conta a origem doinvestimento, os investidores nacionaisperderam alguma dinâmica na primeirametade de 2008, tendo sido responsá-veis por apenas 33 por cento do totaldo capital investido. Os investidores es-trangeiros, nomeadamente os alemães,registaram um aumento significativo dasua actividade, com uma quota de 61por cento do valor global de investi-mento em escritórios. A crise do créditohipotecário acabou por pôr termo aomovimento descendente das taxas decapitalização que se vinha registandodesde 2005. Neste sentido, no pri-meiro semestre de 2008, a taxa de ca-pitalização “prime”de escritórios subiu25 pontos base, fixando-se nos 6 porcento no final de Junho, sendo de pre-ver uma nova subida deste indicador aolongo do próximo semestre. A evoluçãopositiva desta variável tem tido comoprincipal causa uma desvalorização dosactivos imobiliários, já que os pressu-postos base do mercado de arrenda-mento se têm mantido robustos, comelevados níveis de absorção e baixastaxas de disponibilidade.�

EVIDÊNCIAS DE OPERAÇÕES DE INVESTIMENTO - S1 2008

Fonte: CB Richard Ellis/ CMVM

Edifício Zona Vendedor CompradorÁrea

(m2)Studio Office Marquês de Pombal

1 Chamartín CGS 4.600

Duque de Palmela, 23 1 Imoholding Predifundos 2.900

Espace e Explorer 5 Bouygues Pramerica 13.600

Edifício Infante 5 Strat CGD Pensões 1.000

Marquês de Pombal, 15 1BPN

ImonegóciosFundimo 3.000

1

3 2

LEGENDA:

Zona 1: CBD – Av. da Liberdade, Saldanha

Zona 2: CBD – Av. da República, Amoreiras

Zona 3: Praça de Espanha, 2ª Circular

Zona 4: Centro Histórico, Av. Almirante Reis

Zona 5: Parque das Nações (Expo)

Zona 6: Corredor Oeste

MAPA DE LISBOA

1

3

4

5

6

2

MAPA DE LIS

BOA

Zona 1: CBD – A

Zona 2: CBD A

Av. da Liberdade, Saldanha

Av da República Amoreiras

Zona

Zona

a 4: Centro Histórico, Av. Almirante

a 5: Parque das Nações (Expo)

e Reis

Zona 2: CBD – A

Zona 3: Praça d

Av. da República, Amoreiras

de Espanha, 2ª Circular

Zona

Zona

a 5: Parque das Nações (Expo)

a 6: Corredor Oeste

- Especial

30 de Outubro de 2008

13,50

17,50

18,00

16,50

18,00

20,50

12,00

16,00

10,00

14,00

14,50

17,50

0 € 5 € 10 € 15 € 20 € 25 €

Zona 6

Zona 5

Zona 4

Zona 3

Zona 2

Zona 1

€/ m2/ mês

Renda "Prime" Renda Média

Fonte: CB Richard Ellis

RENDAS “PRIME” E RENDAS MÉDIAS EM LISBOA - S1 2008

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -23

Opinião30 de Outubro de 2008

opinião

Apesar do clima económico menos positivo e da diminuição da confiança empresa-rial por todo o território europeu, a procura de escritórios no mercado de Lisboamantém-se forte, não tendo sido atingida pela crise que já se faz sentir em paísesvizinhos.

Com o fim de 2008 a aproximar-se, chegou a hora de pensar no que o novo ano irátrazer e sobre o que podemos esperar. Em traços gerais, em 2009 a oferta deverásofrer um decréscimo de cerca de 33% face aos valores de 2008, caso se confir-mem todos os projectos previstos e não se verifique o lançamento de projectos nãoanunciados até agora.

Uma das zonas que demonstra a maior falta de projectos novos é a Zona Prime(Zona 1), onde a taxa de disponibilidade estará sob pressão nos próximos tempos.No entanto, a procura nesta zona continuará elevada e a modernização e adapta-ção de espaços usados será uma tendência que fará face à falta de projectos empromoção.

De salientar, que a Zona Prime é a única no mercado de escritórios lisboeta quenão tem previsto nenhum projecto novo nos próximos dois anos, pelo que uma dasgrandes apostas passará pela reabilitação de edifícios para uso de escritórios quepossam responder à elevada procura e que possam reunir todas as condições paraacolher sedes de grandes empresas nacionais ou internacionais, a exemplo do quesucedeu com as sedes do Barclays e da Generali.

Mercado de escritórios de Lisboa

A falta de promoção de novos projectos em contraponto com a forte procura que omercado tem registado, provocou uma descida da taxa de disponibilidade nãoapenas na Zona Prime mas também na generalidade das zonas do mercado de es-critórios de Lisboa, sendo que as descidas mais notórias ocorreram na zona doParque das Nações e na zona Nova de Escritórios.

As zonas do Corredor Oeste e CBD foram as que receberam um maior acréscimo deoferta. Para a zona CBD, este aumento tem uma importância significativa, umavez que é uma zona com uma grande procura de espaços, dotada de uma excelenterede de serviços e transportes e onde estão localizadas empresas de prestígio.

Entre 2008 e 2009 a oferta de novos edifícios de escritórios em Lisboa somacerca de 188.664 m². Contudo, cerca de metade desta nova oferta futura já se en-contra pré-arrendada. É o caso dos 65.000 m2 do Office Park Expo e dos 15.000m2 do edifício que irá ser ocupado pela Agência Europeia de Segurança Marítimasituado no Cais do Sodré. No próximo ano, a oferta nova estará muito concentradana Zona 3 com a conclusão da primeira torre do projecto Torres Colombo, seguidada zona do Corredor Oeste e da zona do Parque das Nações. No lado da procura, o Corredor Oeste, a zona secundária de escritórios e o Parquedas Nações foram as zonas mais procuradas ao longo do terceiro trimestre desteano. Apesar do volume de absorção ter sofrido um decréscimo quando comparadocom o trimestre anterior, 2008 poderá estabelecer um novo recorde de absorção,caso se confirme a ocupação de 65.000 m² do Office Park Expo. Para 2009 prevemos uma diminuição do nível de absorção de escritórios, devidonão só à falta de nova oferta mas também às previsões económicas que anunciamum ano particularmente difícil para a economia portuguesa. Poderá registar-se al-guma retracção por parte das empresas em contratar novos espaços, já que, porreceio da crise económica, não deverão ampliar a sua estrutura. Em consequência, as taxas de disponibilidade podem sofrer um ligeiro decréscimoou estagnação, com excepção das Zonas Prime e CBD onde a procura suplantanormalmente a oferta de novos produtos. Entre 2009 e 2010 a construção já será mais especulativa, o que poderá gerar emalgumas zonas de mercado, como o Corredor Oeste e Parque das Nações, uma su-bida das taxas de disponibilidade e uma descida das rendas gerada pelo excessode oferta. O aparecimento dos Edifícios Báltico, Atlantis, Explore e Expace, irãoacrescentar 36.785m² de oferta disponível no Parque das Nações.As rendas prime atingiram o seu máximo este ano, prevendo-se que em 2009 pos-sam sofrer um decréscimo, em resultado de uma procura mais cautelosa e da faltade projectos de qualidade na zona prime.

Mariana SeabraDirectora de Office Agency da Jones Lang LaSalle

24-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Especialista defende que frente ribeirinha não deve ter habitaçãoO presidente do Centro de Estudos eDesenvolvimento Regional e Urbanodefende que a frente ribeirinha deLisboa não deve ter habitação e que afunção portuária é essencial para asustentabilidade da cidade.“Habitação é tudo o que não se devefazer na frente ribeirinha. Não há me-lhor localização para correr riscos emcaso de desastres naturais”, afirma,apontando como exemplo as novas ur-banizações de Alcântara. Jorge Gas-

par, que dirige o Centro de Estudos eDesenvolvimento Regional e Urbano(CEDRU), do Instituto Superior Téc-nico (IST), sublinha a importância dacarga portuária para a cidade e alertapara a necessidade de “correr riscos”.“As decisões a este nível devem sertomadas em função do ambiente, daparte económica e da social, mas temque levar em conta a contemporanei-dade e o risco. É preciso arriscar enão ir atrás de modas”, defende o es-

pecialista, lembrando, ainda, os cui-dados a ter nas opções que se fize-rem para a frente ribeirinha deLisboa, sublinhando, “há posições ir-reversíveis”.Por seu lado, Miguel Frasquilho, pre-sidente da Administração do Porto deLisboa (APL), sublinha a importânciade “conseguir integrar uma interven-ção muito complexa como a dos por-tos e as questões urbanísticas”,acrescentando que “o essencial é

saber como compatibilizar tudo e aRETE ( administrações locais e go-vernamentais de cidades portuárias,autoridades portuárias e outros orga-nismos de gestão de portos) vai terum papel importante a este nível”.Em Portugal fazem parte da RETE aÁrea Metropolitana de Lisboa, a APL,as administrações dos portos deDouro e Leixões, da Região Autónomada Madeira e de Setúbal e Sesim-bra.�

As receitas do sector do turismo au-mentaram 3,2 por cento, para 5.101milhões de euros, nos primeiros oitomeses deste ano face a 2007, anun-ciou o Turismo de Portugal.Em comunicado, o organismo destacao dinamismo relevado pelos mercadosholandês e francês, que cresceram11,5 e 8,7 por cento, respectiva-mente, até Agosto. Espanha, “apesar de fortemente afec-tada pela crise internacional”, regis-tou também um crescimento de 3,1por cento, enquanto o comporta-mento dos mercados brasileiro e rus-

O leilão Imobiliário realizado no dia26 de Outubro na FIL, rendeu “cercade 3,5 milhões de euros”, tendo sidovendidos “70 por cento” dos aparta-mentos levados à praça, disse à Lusa,Pedro Girão de Oliveira, da mediadoraEuro Estates.Este leilão inseriu-se no Salão Imobi-liário de Lisboa e a promotora da ini-ciativa, a Euro Estate prepara novasessão para o mês de Novembro.A Euro Estate opera desde 2004 e,inicialmente teve ligações à empresainglesa European Estates que traba-lha no mercado de Inglaterra e EUA,

que, “com ou sem crise, vendem tudoem leilão”, sendo este meio “um doscanais de distribuição mais utiliza-dos”, disse Pedro Girão de Oliveira,administrador da leiloeira mediadora.Questionado sobre uma eventual re-cessão que possa atingir o país em2010, conforme opinião do econo-mista Silva Lopes, o administrador daEuro Estates disse que “em teoriaquanto mais imóveis do crédito hipo-tecário, mais leilões se farão, mas acrise também nos afecta, porque a re-cessão fará com que haja menos pes-soas a comprar”.�

sos “ultrapassou as melhores expec-tativas” e registaram uma evoluçãopositiva de 45 e 31,5 por cento, res-pectivamente.No mês de Agosto, as receitas do tu-rismo somaram cerca de mil milhõesde euros, menos 3 por cento do queno mesmo período de 2007, que foi,contudo, “o melhor mês turístico desempre”.O saldo da balança turística aumen-tou 2,2 por cento e fixou-se nos3.107 milhões de euros, contribuindoassim para a redução do défice da ba-lança comercial.�

Os presidentes de juntas sociais-demo-cratas de Lisboa defendem que o PlanoLocal de Habitação (PLH) deverá ter umcarácter “prático”, com a definição deprédios a recuperar, e temem o “cami-nho” demasiado “teórico” que conside-ram o projecto está a levar.“O caminho não nos parece o melhor.Estamos disponíveis para fazer algo prá-tico, não para fazer reuniões atrás dereuniões e andar com teorias”, disse àLusa o presidente da Junta de Freguesia

dos Prazeres, Magalhães Pereira. Os au-tarcas sociais-democratas reuniram-secom a vereadora do movimento Cida-dãos por Lisboa, Helena Roseta, res-ponsável pelo PLH.Magalhães Pereira sublinhou que paraos presidentes de junta do PSD, que go-vernam 33 das 53 freguesias da capi-tal, as prioridades deverão ser “definiras listagens de prédios a sujeitar a umplano de recuperação, as verbas previs-tas e as verbas a cabimentar”.Maga-

lhães Pereira sublinhou que os autarcassociais-democratas consideram que háum “excesso de reuniões” e que “esta-mos um bocadinho saturados de reu-niões em que se tomam decisões quedepois não se concretizam”.A primeira fase do plano decorre atéfinal do ano e consiste num diagnóstico,implicando um conjunto de debates,um estudo de opinião para conhecer apercepção dos cidadãos sobre a matériae um site dedicado ao PLH. O plano de-

verá identificar a dimensão das carên-cias de habitação no município de Lis-boa e apontar as áreas críticas ouestratégicas de intervenção prioritária.Apontar as dinâmicas da evolução daoferta e procura de habitação em Lisboae respectivas tendências de evolução,articular a intervenção no mercado dahabitação com políticas municipais naárea fiscal, social e de gestão do patri-mónio são outros dos objectivos do PLHde Lisboa.�

Receitas do turismo aumentam 3,2% até Agosto

Juntas lisboetas do PSD querem Plano de Habitação que defina prioridades

Leilão Imobiliário rende 3,5 milhões de euros

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Várias personalidades defendemsoluções diferentes para a frenteribeirinha de Lisboa