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COMPLEXOS TURÍSTICOS RESIDENCIAIS: UMA ANÁLISE DO CRESCIMENTO DO TURISMO RESIDENCIAL NO MEDITERRÂNEO ESPANHOL E NO LITORAL

NORDESTINO E SEUS IMPACTOS SOCIOAMBIENTAIS.

Autoria: Jacques Demajorovic, Beatriz Landi Laterza, Ana Luisa Kondo

Resumo Entre as várias formas de turismo que floresceram a partir da segunda metade do século passado, o turismo residencial surge como um dos principais fenômenos nos cenários brasileiro e internacional. O crescimento desta atividade, estimulado pela demanda de residências secundárias, tem sido um fator importante para a geração de emprego, de renda e de receita nos municípios litorâneos em diversas áreas como o litoral da região sudeste no Brasil ou a costa espanhola mediterrânea. Mas recentemente, observa-se um crescimento acelerado desta modalidade de turismo na costa do Nordeste do Brasil. Se para esta região, os ganhos econômicos podem ser bastante significativos, por outro lado, tais empreendimentos podem representar um enorme potencial de agravamento de impactos socioambientais. A falta de planejamento faz com que, tanto na construção do empreendimento como em sua fase de operação, estes impactos sejam potencializados. Este trabalho apresenta um quadro atual do desenvolvimento dos chamados complexos turísticos residenciais e perspectivas de crescimento. Além disso, com base na experiência espanhola de turismo residencial, discute alguns dos principias impactos socioambientais nos municípios que optam por esta estratégia como alternativa para a promoção do turismo. Palavras-chave: turismo residencial; impactos socioambientais; geração de empregos. globalização. 1. Introdução O turismo residencial é uma das principais modalidades de turismo que floresceu a partir da segunda metade do século passado em diversos países. Anteriormente, tendo como principal característica o interesse de cidadãos em usufruir uma segunda residência relativamente próxima à sua residência principal para fins de lazer durante os fins de semana ou férias prolongadas, esta modalidade turística ultrapassou as fronteiras entre países ou mesmo continentes.

Este processo é resultado do grande interesse do capital privado e do setor público em potencializar esta atividade em função de seu retorno econômico, da existência de um grande mercado interessado neste produto, particularmente no que se refere aos aposentados europeus, e da expansão e generalização dos vôos de baixo custo. Ao mesmo tempo observa-se que a expansão deste fenômeno turístico foi acompanhada em muitas localidades por um processo de profunda transformação social e diversos impactos socioambientais. A falta de planejamento

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contribui para que, tanto na fase de construção como na fase de operação dos empreendimentos turísticos residenciais, os impactos sejam potencializados. Dentre os principias problemas destacam-se; a supressão da vegetação, descarte de efluentes e resíduos sem tratamento prévio e infraestrutura adequada. Além disso, outros impactos considerados de segunda geração também podem ser observados neste processo. A degradação ambiental em torno destes empreendimentos resulta que em médio prazo as localidades turísticas entrem em decadência, uma vez que os atributos originais de atração dos turistas – qualidade ambiental e as belezas naturais – se deterioram, estimulando que os usuários procurem novos destinos menos saturados.

O caso do mediterrâneo espanhol é um perfeito exemplo de todas estas potencialidades de transformação associadas ao turismo residencial. Ainda que seja difícil distinguir entre o impacto do turismo e os processos de mudança social experimentados pela Espanha, o turismo residencial acelerou o processo de transformação social vivenciado neste país. A implantação desta atividade alterou a composição demográfica em razão dos processos migratórios envolvendo tanto turistas como trabalhadores (CASADO, 1999; RODRIGUES Y WARNESS, 2002). Também transformou a economia com o desaparecimento quase por completo das atividades tradicionais (REBOLLO, 1992). E, se por um lado, o turismo fez crescer vertiginosamente a renda per capita e o emprego, por outro, provocou fortes convulsões culturais, resultando em alguns municípios no total desaparecimento da cultura local, substituída por uma nova cultura turística cosmopolita e global (TORRES BERNIER, 2003). Por último, transformou radicalmente a paisagem (OSE, 2006a) e gerou graves impactos sobre o meio ambiente (ALMENAR e BONO, 2002; OLCINA e RICO, 2005).

No Brasil, atraídos pelos exuberantes atrativos naturais presentes na região litorânea, pelos custos do solo e residenciais bastante inferiores aos registrados no mercado europeu e pela maior disponibilidade de vôos de baixo custo, cidadãos espanhóis, italianos e portugueses têm comprado, em ritmo acelerado, imóveis residenciais ou áreas para a construção de novos investimentos. Concomitante, empreendedores internacionais, associados ou não a grupos brasileiros, estão investindo na construção de mega-empreendimentos imobiliários, alguns com mais de 10 mil residências, comumente integradas a campos de Golfe e infra-estrutura de lazer sofisticada, de forma a atender à crescente demanda. Se, por um lado, isto representa uma grande oportunidade de crescimento econômico, por outro, trás também um grande potencial de agravamento de impactos socioambientais, uma vez que estes empreendimentos estão sendo construídos em áreas onde o controle socialambiental é bastante frágil, o que pode resultar em grande impacto sobre a população local e sobre os recursos naturais.

Este artigo apresenta os resultados de uma pesquisa que buscou identificar o cenário de oferta e demanda dos complexos turísticos residenciais - CTR na costa nordestina destacando, a partir da experiência espanhola alguns dos potenciais impactos econômicos e socioambientais para a região. 2. Evolução do turismo residencial na costa Espanhola e suas contradições. O principal objetivo do turismo residencial não é atrair turistas e oferecer serviços. Seu fundamento principal é produzir solo urbano, construir residências e vendê-las. Nesse sentido,

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como afirma Aledo et al, (2006), esta atividade inclui quatro operações: compra de solo, transformação em solo urbano, construção e residências empreendimentos e vendas das mesmas. O uso destas residências pode para os fins de semana ou como residências semi-permanentes. No litoral mediterrâneo, os usuários têm sua origem da região central e norte da Espanha e de países como Inglaterra e Alemanha. A inter-relação entre as atividades turística e imobiliária é bastante intensa devido a diversas características. Primeiro, porque o produto residencial compete com outros empreendimentos turísticos por espaços turísticos. Segundo porque o turista residencial em sua estadia não realiza atividades profissionais e sim atividades ligadas ao ócio e qualidade de vida. Terceiro, porque os usuários de turismo residencial também utilizam outros serviços turísticos durante sua estadia. Por fim, porque o grupo de aposentados responsáveis por parcela considerável do total de usuários ligado a esta atividade, possuem motivação turística para a seleção de sua residência semi-permanente ou permanente, o que O’Reilly denominou lyfestyle inmigrants (2007). Algumas cifras permitem visualizar o potencial econômico desta atividade na Espanha. Segundo o Observatório de Sustentabilidade da Espanha, em municípios como Alicante, Valencia, Málaga ou Murcia as residências de potencial uso turístico representam a metade da oferta imobiliária. (OSEb, 2006: 138). Segundo um relatório da Exceltur, no período de 1991 a 2003, o total de residências aumentou em 40,6% nos municípios do litoral mediterrâneo, passando de 8.505.453 unidades para 11.958.607. Por outro lado, neste processo cresceu também a construção de residências destinadas ao uso turístico que no mesmo período registrou um aumento de 29% ou 1.209.643 unidades (Exceltur, 2005: 24). Este intenso crescimento constitui um dos principias fatores de desenvolvimento econômico da região e também da proliferação de uma série de novas impactos ambientais e sociais (OSEb, 2006: 135). Os benefícios econômicos não se restringem ao setor imobiliário. O turismo residencial representou um forte impulso às finanças municipais em função do aumento da receita de impostos e outras taxas municipais tais como licenciamento de obras (Arrocha, 2005). Para Raya e Mellado (2001), as autoridades municipais se convertem em agentes promotores do turismo residencial, mesmo que em algumas situações tal relação crie situações contraditórias. De forma a alavancar as finanças públicas, as autoridades municipais ampliam as licenças para construção. Estas novas construções demandam maiores gastos do município em infra-estrutura, como por exemplo, acessibilidade. Para cobrir estes gastou são outorgadas mais licenças que resultam em um circulo vicioso em que se fagocita o território e diminui a capacidade das autoridades municipais de reorientar o modelo de turismo residencial vigente (Aledo, 2004). Esta problemática gerada pela expansão do turismo residencial é resultada das contradições intrínsecas presentes nestes modelos. Assim, paralelo aos benefícios econômicos que esta atividade gera para a economia de países como a Espanha, criam-se novas situações de risco para as comunidades onde tais empreendimentos são implementados. (Aledo et al, 2006; Torres Bernier, 2003).

3. Características e evolução do turismo residencial Espanhol

O turismo residencial é caracterizado por uma série de desdobramentos nos municípios em que se instala. Destacam-se sua estacionalidade e concentração espacial, o escasso desenvolvimento de

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oferta de atividades complementares, o baixo grau de planejamento de sua expansão, o baixo gasto turístico que gera, os numerosos casos de corrupção urbanística ligados a estes empreendimentos e os fortes impactos ambientais que provoca. (Aledo y Mazón, 2005a). Conforme o setor se desenvolveu, algumas de suas características foram reforçadas enquanto outras se tornaram menos relevantes como no caso da estacionalidade e concentração espacial. A diminuição da estacionalidade está ligada ao aumento das viagens turísticas fora de temporada assim como o aumento do número de aposentados no total de usuários de turismo que residem de forma permanente ou quase permanente nestes empreendimentos turísticos. Já com relação à concentração espacial, a saturação das áreas litorâneas obrigou os grupos empresariais investidores a ampliar sua área de ação, incluindo outros municípios com menos atrativos, a região do interior espanhol. (Aledo y Mazón, 1997).

Neste processo, o fenômeno do turismo residencial na Espanha tem experimentado uma série de transformações que possibilitam identificar quatro etapas em seu desenvolvimento. Em cada fase predomina um produto a ser ofertado especifico sem que as formas anteriores desapareçam por completo. A primeira etapa ocorre desde meados da década de 1970 até o início da década de 1980, tendo como produto principal os pequenos projetos de urbanização incluindo casas e prédios construídos de frente para o mar. A segunda etapa duraria até a crise de 1991/94 caracterizado por grandes projetos urbanísticos composto por centenas de unidades habitacionais. De 1992 a 2002 aparece a formula que integra macrourbanizações com campos de golfe. Há três razões principais para o sucesso alcançado por este modelo. A primeira, de acordo o Greenpeace (2006) é de ordem econômica. Um empreendimento que integra um campo de golfe em suas instalações apresenta uma valorização de 40% em relação a estruturas similares não dotadas deste equipamento. A segunda razão se deve a impossibilidade de encontrar terrenos disponíveis próximos à costa para desenvolvimento de novos empreendimentos. A terceira se refere ao processo de desqualificação de alguns destinos turísticos na costa espanhola em função da massificação da atividade, que foram acompanhadas de problemas como déficit de oferta de serviços e infraestrutura e aumento de problemas de segurança nestas localidades (Aledo y Mazón, 2005c). Dessa forma, o setor turístico encontrou na alternativa do campo de golfe uma alternativa para valorizar empreendimentos que se encontram mais afastados da costa, substituindo o azul do mar pelo campos verdes Por fim, a última etapa que predomina hoje tem como seu principal produto o Complexo Turístico Residencial e que Aledo (2006) denomina de Novo turismo Residencial. Estes empreendimentos apresentam estrutura fechada, com fortes medidas de segurança que impede a livre circulação de pessoas em suas dependências. Caracterizam também pela grande infraestrutura (energia, Centrais de tratamento de efluentes, estradas), participando o capital público e privado em seu financiamento. Com o objetivo de satisfazer todos as demandas de seus residentes, a empresa investidora procura dotar o empreendimento com uma série de serviços, tais como saúde, fitness, restaurantes, centros comerciais, segurança, manutenção entre outros. O objetivo final é transformar o empreendimento em uma unidade de ócio residencial privada, autônoma e independente do território em que está instalada. Trata-se de um novo serviço turístico que adapta o conceito “all inclusive” ao turismo residencial, tendo como algumas de suas principais características as apresentadas a seguir:

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1) Enorme dimensão espacial e econômica. Polaris World, por exemplo, que se anuncia como um a empresa número 1 em turismo residencial, oferece na zona do mar menor (Murcia) seis projetos turísticos residenciais com um total de 10.266 habitações, 6 campos de golfe e dois hotéis 5 estrelas. Seus preços variam del 180.000 euros a 1.633.000 por habitação e sua extensão é de 7.325.000 m2.

2) O grande investimento que demanda empreendimentos desta magnitude está transformando o setor empresarial ligado à atividade. Como afirma Ros (2003:72), até recentemente grandes empresas atuando na atividade eram raras. No entanto, o aparecimento do modelo de macro urbanização que demanda pesados investimentos para a compra de terra e construção da infraestrutura estimulou a entrada de grandes investidores no setor.

3) O apoio governamental é imprescindível para a concretização destes projetos, tanto de forma legislativa (alteração da legislação para adequar-se às novas necessidades dos mega-empreendimentos) ou de oferta de obras públicas que garante a valorização e acessibilidade destes novos condomínios residenciais (OSEb; 2006: 338)

4) Aumento da capacidade de deslocalização e mobilidade destes investimentos. Suas novas características permitem que empreendimento possa ser construído mais distante do litoral, uma vez que os serviços oferecidos e, especialmente, os campos de golfe oferecem uma compensação pela distância. Além disso, a capacidade de mobilidade dos empreendimentos aumenta tanto que superam as fronteiras entre países. Como resultado, observa-se um grande crescimento de empreendimentos na Tunísia, Marrocos e no nordeste brasileiro.

6) A introdução de novas tecnologias de informação aplicadas tanto na fase de promoção do empreendimento como para a gestão da empresa. As vendas por internet potencializam o mercado integrando um número crescente de vendedores e potenciais compradores.

]7) o crescimento da demanda é impulsionado pelas companhias de baixo custo. Urry (1997) afirma que o indivíduo pós-moderno é um sujeito em movimento. A hipermobilidade é a característica do indivíduo pós-moderno é facilitada pelas novas formas de comunicação na era de globalização e que propicia novas formas de residencialidade. Nada disso seria possível sem o sucesso das companhias de baixo custo como afirma (Hannerz, 1998). Em 2004, a Espanha recebeu 14 milhões de passageiros que se deslocaram com essas empresas, representando 295 do total de chagadas aéreas (IET, 2007).

8) Os mega empreendimentos levam a grandes alterações nos territórios tais como impactos na paisagem e nos ecossistemas locais, e fortes externalidades como excessivo consumo de água e geração de resíduos sólidos, além da contaminação hídrica com fertilizantes nos corpos hídricos. Dessa forma, os impactos ambientais não se limitam a construção do empreendimento, sendo é necessário incluir também os impactos produzidos pela infraestrutura de transporte (estradas e aeroportos), essenciais para garantir a acessibilidade de crescente demanda internacional e as obras de infraestrutura hidráulicas e de produção e distribuição de energia que demandam tais empreendimentos.

Todas as características apontadas estão presentes nos diversos projetos em desenvolvimento na área de turismo residencial no nordeste do Brasil. É importante ressaltar que, alem dos problemas apontados, os investimentos estão sendo realizados em áreas em que o controle social é bem mais fraco do que nos países desenvolvidos, tanto no que se refere à legislação e fiscalização ambientais, assim como a capacidade de articulação da população onde tais investimentos estão sendo realizados. Dessa forma, a vulnerabilidade socioambiental das regiões que estão recebendo estes investimentos é muito alta potencializando ainda mais os impactos. Tal realidade demonstra a importância de aprofundar as pesquisas nesta temática no país.

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4. A expansão do turismo de segunda residência no nordeste Brasileiro Ao longo das últimas décadas, observou-se no Brasil um crescimento contínuo da atividade turística, de maneira geral, o que pode ser evidenciado por diversos indicadores. A receita cambial elevou-se de em mais de 115% de 2002 a 2006. No mesmo período os vôos charters em mais de 316%. Já os embarques aéreos que incluem tanto os domésticos como internacionais cresceram no período de 2003 a 2007 em 60% e 55%, respectivamente. (KONDO e LATERZA, 2008) Entre os fatores que explicam este crescimento destacam-se uma somatória de variáveis nacionais e internacionais favoráveis, dentre os quais cita-se o amadurecimento econômico nacional, o enorme potencial dos atrativos naturais da região, o desenvolvimento de uma série de ações públicas no sentido de fomentar e acelerar o crescimento da atividade turística, e a diminuição da atratividade de destinos concorrentes. A combinação de todos esses fatores somou-se, ainda, aos recentes episódios de catástrofes naturais no Caribe e sudeste asiático (destinos concorrentes do litoral nordestino), e ao razoável esgotamento do litoral mediterrâneo europeu (que reflete no desgaste de seus atrativos naturais e na supervalorização imobiliária da região), configurando, finalmente, um decisivo aumento no volume de investimentos privados (nacionais e estrangeiros) no setor turístico especialmente na região do litoral nordestino brasileiro. Dados do Relatório Final do Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste do Brasil – PRODETUR (2005) mostram que o fluxo de visitantes no nordeste cresceu de 127% no período de 1996 a 2004. No mesmo período, a expansão dos visitantes internacionais cresceu 246% e participação da região no turismo receptivo internacional do país saltou de 16 para 31% (EMBRATUR, 2005). O crescimento desta atividade não segue um único padrão. Para Moraes (1999:43), “o turismo manifesta-se associado a vários processos: ora articulado como um setor dentro da estruturação urbana de uma cidade litorânea; ora unido a espaços de segundas residências, geralmente de alto padrão; ora mediante investimentos maciços, criando a função turística e revivendo cidades mortas; ora ainda como indutor da ocupação de novas áreas criadas.” Um fator relevante no desenvolvimento da atividade turística no Nordeste brasileiro, e especialmente do segmento turístico-residencial são as características de uso e ocupação do solo na região. Moraes (1999: 30) afirma que “no que diz respeito a essas características, a estrutura de povoamento é um padrão descontínuo que conforma um verdadeiro arquipélago demográfico, onde se identificam zonas de adensamento e núcleos pontuais de assentamento entremeados por vastas porções não ocupadas. Nesta região encontra-se desde a presença de tribos coletoras quase isoladas e comunidades vivendo em gêneros de vida tradicionais até metrópoles dotadas de alta modernidade e plantas industriais de última geração.” Dentro desse cenário, o turismo de lazer se desenvolve de diversas formas, tendo ocupado, de início, algumas poucas cidades (em especial aquelas com infraestrutura aeroportuária mais desenvolvida), na forma de resorts urbanos, e continuamente abarcando um número maior de

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localidades, até chegar à forma mais atual dos enclaves de turismo de alto padrão, dentro de áreas semi-desertas da zona costeira. De fato, pode-se dividir historicamente os investimentos turístico-hoteleiros privados na região em dois momentos. O primeiro caracterizado pelo desenvolvimento de grandes projetos hoteleiros na década de 90, em geral próximos aos centros urbanos e com fácil acesso terrestre. Em um segundo momento, especialmente a partir de 2003, começaram a surgir no cenário brasileiro projetos empresariais com capital externo, dos quais a maior parte vem sendo conduzida por associações entre proprietários brasileiros de grandes áreas costeiras e grupos empresariais e de investimento (Kondo e Laterza, 2008). A principal diferença entre os empreendimentos do primeiro e segundo momento é que os empreendimentos anteriores eram exclusivamente hoteleiros e de lazer, enquanto os atuais, além da maior diversidade da infraestrutura de lazer, agregam também a atividade imobiliária, compondo grandes complexos que contemplam um conjunto dotado de estruturas hoteleiras, residenciais e de lazer. Esses elementos se complementam mutuamente e, dessa forma, resultam em um projeto com perspectivas de rentabilidade especialmente promissoras, pois a presença do componente imobiliário é uma maneira de minimizar os riscos financeiros associados ao longo prazo de maturação e à sensibilidade às flutuações da conjuntura econômica que resorts apresentam. Se, por um lado, a venda dos imóveis é a principal forma de captação de recursos para a construção do componente hoteleiro (já que estes podem ser vendidos ainda na planta), por outro, a localização destes imóveis, dentro do complexo agrega valor aos mesmos uma vez que terão disponíveis uma variada infraestrutura de lazer, administração profissional, serviços e segurança, além de estar associado a uma marca hoteleira de imagem relacionada a produtos de alto padrão ou luxo, o que acrescenta status ao comprador. Assim, a valorização imobiliária, acentuada pela possibilidade de acesso aos serviços proporcionado pelo resort, compensa financeiramente eventuais problemas com o risco e o retorno dos hotéis propriamente ditos. Esse tipo de produto, além de trazer maior segurança financeira aos seus investidores e de proporcionar a alavancagem de valor dos componentes imobiliários, consiste em um modelo mais adequado à ocupação das mencionadas áreas de baixo desenvolvimento de infraestrutura urbana, uma vez que buscam a auto-suficiência na oferta de atrativos e serviços aos hóspedes. Têm, portanto, sido priorizados em relação aos simples condomínios de segunda residência, uma vez que estes últimos só se desenvolvem em regiões de relativa proximidade aos grandes centros urbanos.

No entanto, este processo não poderia se sustentar caso a acessibilidade do turista não fosse garantida. Richard Butler, em sua teoria clássica do ciclo de vida de destinos turísticos (The Concept of a Tourism Area Cycle of Evolution, 1980), enfatiza que o acesso aéreo é determinante no estágio de desenvolvimento de um destino. No Nordeste, apesar de o fluxo turístico de maior volume ser regional (emitido pelos próprios estados) os mercados emissores de maior relevância no que diz respeito à geração de receita estão localizados na região sudeste do país e no exterior. (EMBRATUR 2006, p.16). Deve-se observar, ainda, que em relação ao mercado europeu, o Nordeste é o destino brasileiro que se encontra

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estrategicamente melhor localizado - com os menores tempos de vôo. A cidade de Natal, por exemplo, está 6 horas de vôo de Lisboa e pouco mais de 7 horas de Paris.

A facilidade de acesso é atestada pelos números disponíveis. Em relação aos principais destinos nacionais receptivos de visitantes estrangeiros, os anuários estatísticos elaborados pela EMBRATUR revelam que, até 2002, apenas um estado do Nordeste, a Bahia, figurava entre as quatro principais entradas de turistas por via aérea. Entre 2003 e 2006, os estados do Ceará, Pernambuco e Rio Grande do Norte apareceram entre as cinco principais portas para turistas que viajam de avião. Para (CANTERAS et al, 2007: 4), “o fomento do turismo no Nordeste permitiu que o fluxo internacional fosse lenta e gradualmente se ampliando, consolidando a presença de turistas estrangeiros em várias localidades nordestinas e viabilizando as primeiras rotas aéreas diretas. Com vôos mais curtos e baratos, investimentos em marketing e um produto atrativo, o Nordeste brasileiro se tornou relativamente conhecido junto aos turistas europeus, obtendo assim visibilidade ao país e razoável reputação nos mercados emissores.”

Dados da Infraero (2007) confirmam esta tendência. Em 2001, o fluxo de passageiros internacionais foi de 409.326. Já em 2007, este número saltou para 1.098.633. Já dados da Embratur mostram os países europeus foram os principais emissores internacionais, representando 91,2%. Em seguida aparece a América do sul com pouco mais de 6%.

Este cenário mostra a importância de se entender melhor o fenômeno de expansão turística do nordeste em suas várias dimensões e especialmente no que se refere à expansão do turismo residencial. No entanto, no Brasil, a preocupação com o desenvolvimento do turismo de segunda residência é bem mais recente. No ano de 2008, um estudo da FGV/EMBRATUR sobre a expansão do mercado do turismo de segunda residência no país refletiu a preocupação do governo brasileiro com o crescimento dos investimentos estrangeiros no mercado imobiliário, especialmente na região nordeste. Dados do banco Central do Brasil revelam que em 2007 foram trazidos ao país US$ 645, 5 milhões para a compra de imóveis por não residentes. Os recursos oriundos dos Estados Unidos registraram US$ 102 milhões, seguido pela Espanha com US$ 82 milhões. Além disso, países como Portugal, Inglaterra e Espanha e Itália figuram entre os 10 maiores investidores no mercado imobiliário no país. Considerando o caso do mercado inglês, o Brasil hoje ocupa a décima segunda posição como localidade mais procurada para investimentos estrangeiros. Ainda segundo dados da mesma pesquisa, várias razões explicam o maior interesse pelo investimento no país. Os turistas procuram cada vez mais diversificar esta atividade e buscam outros contextos socioculturais. Aliados a isto o incremento de vôos para o país, aliado à melhoria da estrutura aeroportuária, especialmente na região nordeste. Por fim, a competitividade dos preços brasileiros comparados a destinos tradicionais como a Espanha, além do processo de degradação socioambiental vivenciado em outras localidades como já mencionado neste trabalho. A pesquisa, no entanto, não aborda questões relativas à expansão dos investimentos nos próximos anos e as suas principias características, foco desta pesquisa. 5. Metodologia da pesquisa

O objetivo principal desta pesquisa foi delinear o panorama da situação deste novo mercado e levantar alguns questionamentos quanto às suas repercussões na atividade turística da região. Este

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estudo não tem a pretensão de projetar o futuro deste mercado ou desenvolver conclusões acerca de seus impactos, mas apenas sugerir possíveis conseqüências na atividade turística e levantar alguns tópicos para reflexão, que poderão abrir caminho ao desenvolvimento de novas pesquisas. O levantamento primário teve início em agosto de 2007 e foi feito a partir das notícias publicadas entre março de 2007 e março de 2008 pela ADIT NE em seu informativo periódico. Todos os projetos turísticos mencionados nas notícias com características imobiliárias e hoteleiras no período de um ano foram listados e agrupados de acordo com o estado de sua localização. Foram pesquisados apenas empreendimentos em desenvolvimento na região Nordeste e empreendimentos que contivessem tanto o componente imobiliário quanto o componente hoteleiro. A partir deste levantamento inicial foram pesquisadas as características de cada projeto: - primeiramente buscou-se identificar os projetos por meio de seus nomes, localização e desenvolvedor. - uma segunda análise diz respeito às características qualitativas de cada projeto, considerando sua área total, infraestrutura e equipamentos de lazer, ano previsto de abertura e valor de venda dos imóveis. - por fim foram analisadas as informações quantitativas de cada empreendimento: número de unidades habitacionais hoteleiras, número de unidades imobiliárias, número de empregos gerados e investimento total estimado. Essas informações foram obtidas em três etapas. A primeira abrangeu pesquisa nas páginas oficiais de cada projeto na internet (quando existente) ou nas páginas dos seus empreendedores (através das informações disponibilizadas nos sites, ou da requisição de brochures e outros materiais informativos que foram posteriormente enviados). As informações obtidas nestas fontes foram complementadas com informações obtidas nos sites das imobiliárias responsáveis pela comercialização dos imóveis destes empreendimentos, sites de órgãos públicos da região e sites de instituições diretamente envolvidas neste mercado. Deve-se destacar que grande parte destes imóveis está sendo comercializada apenas para o público estrangeiro e, portanto, foram pesquisados também os principais sites de comercialização imobiliária no exterior. Nem todos os itens da pesquisa estiveram disponíveis ou foram confirmados por todos os projetos e, por este motivo, a análise de cada componente foi feita apenas sobre a amostra respondente, conforme indicado nos respectivos itens. Uma terceira etapa da pesquisa foi a elaboração de uma lista de contatos abrangendo os principais envolvidos no desenvolvimento, planejamento ou comercialização dos empreendimentos. Esta lista incluiu imobiliárias, construtoras, incorporadoras, operadoras hoteleiras e órgãos públicos (principalmente prefeituras e superintendências do IBAMA). Nesta etapa foi estabelecido contato telefônico com todas as empresas e órgãos nacionais listados. Com as empresas que possuíam informações de interesse deste estudo, o contato foi mantido, posteriormente por e-mail. As empresas internacionais foram contatadas apenas via e-mail. A partir das informações obtidas, alguns empreendimentos levantados inicialmente foram excluídos da amostra pela constatação da ausência de um dos componentes (imobiliário ou hoteleiro) e outros foram incluídos. As informações foram compiladas em uma tabela comparativa a partir da qual foram trabalhadas através do isolamento de itens (unidades habitacionais hoteleiras, unidades imobiliárias, campos

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de golfe e origem do capital) e análise de cada item por estado do Nordeste, conforme a sessão a seguir. 6. Principais Resultados O levantamento resultou na identificação de 51 projetos turísticos residenciais em desenvolvimento na região nordeste do país conforme o quadro apresentado a seguir.

Gráfico 1. Complexos Turísticos Residenciais em Desenvolvimento por Estado no Nordeste.

Fonte: Kondo e laterza, 2008

Esta amostra não demonstra a totalidade de empreendimentos em desenvolvimento no Nordeste, mas apenas aqueles cujas informações estiveram disponíveis. Deve-se destacar que 9 destes empreendimentos já se encontram em operação, mas foram considerados por estarem em processo de ampliação das áreas hoteleiras e/ou imobiliárias. Do total de empreendimentos identificados, 46 empreendimentos tinham dados disponíveis sobre a expansão de unidade habitacionais hoteleiras na região conforme gráfico a seguir.

Gráfico 2. Unidades Habitacionais em Desenvolvimento por Estado Nordeste

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Fonte: Kondo e Laterza, 2008

A amostra analisada contempla 37.142 unidades habitacionais hoteleiras. Deve-se destacar que o número de unidades habitacionais considerado nos projetos que já se encontram em operação (listados anteriormente) representa o volume total de unidades previsto ao término das ampliações destes empreendimentos e, portanto, considera aquelas que já estão operando no mercado. Estas unidades foram descontadas do valor total, resultando no montante de 30.193 novas unidades que deverão ser lançadas.

Também foram levantados nos empreendimentos identificados o total de unidades imobiliárias em desenvolvimento. Nesse caso, estas informações estavam disponíveis para 31 empreendimentos conforme e seus resultados são apresentados a seguir:

Gráfico 3. Imóveis em Desenvolvimento por Estado no Nordeste.

Fonte: Kondo e laterza, 2008 Um dado interessante deste gráfico é o fato de que o Rio Grande do Norte, estado brasileiro mais próximo da europa, concentra a maior parte desta modalidade de investimento representando pouco mais de 50% do total de novos empreendimentos. Com relação aos campos de golfes, 18 empreendimentos tinham informações disponíveis conforme a tabela abaixo:

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Gráfico 4: Campos de Golfe em Desenvolvimento por Estado no Nordeste

Fonte: Kondo e laterza, 2008 No caso dos Campos de golfe, eles se concentram nos Estados com maior número de projetos incluindo a residência turística, destacando-se o Rio Grande do Norte e Bahia. Importante frisar que o aumento no total de campos de golge nesse região será na ordem de 400%, pois hoje a oferta se restringe a 7. Um dado importante também da pesquisa se refere à nacionalidade dos investidores nos projetos pesquisados. Os principais empreendedores são portugueses (9), espanhois (8) e brasileiros (7), totalizando 24 projetos. Há também Fundos de investimento que são responsáveis por 8 projetos e alguns projetos envolvendo parcerias como Brasil e Espanha (5), Brasil e Jamaica (2), Brasil e Portugal (2) e Brasil e França (1). Complementa o quadro de nacionalidade dos investidores Itália (3), França (1), México (1) e Noruega (1) 7. Discussão e Considerações Finais O processo vivenciado na costa espanhola a respeito dos impactos positivos e negativos ligados ao desenvolvimento do turismo residencial é uma referencia importante para o processo similar que está ocorrendo no Brasil. A evolução do turismo residencial foi fundamental para a transformação da região costeira espanhola a partir da segunda metade do século passado, especialmente a região mediterrânea. Em um primeiro momento, o crescimento da atividade contribuiu com grandes benefícios econômicos para esta região. Conforme apresentado neste trabalho os benefícios econômicos não se restringiram aos setores imobiliários. Entre os principais interessados destaca-se o setor publico que ao liberar licenças de construção para tais empreendimentos se beneficiam pelo aumento significativo dos recursos municipais por meio de crescimento dos impostos e taxas. Neste cenário, as organizações municipais assumiram um papel preponderante para garantir o crescimento desta atividade na Espanha. No entanto, os potenciais impactos socioambientais são igualmente grandes, principalmente na ausência de planejamento adequado para mitigar os efeitos negativos que acompanham a expansão do turismo residencial. A experiência espanhola demonstra um processo marcado pela

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artificialização do litoral e desaparecimento das atividades e culturas locais, substituídas pela cultura cosmopolita global. A transformação da paisagem também levou gerou graves impactos sobre o meio ambiente como a retirada da vegetação e formas inadequadas de destinação de efluentes e resíduos sólidos. Destaca-se ainda que muitos dos efeitos negativos apresentam como resultado a desqualificação de alguns destinos turísticos em virtude da massificação da atividade, o déficit de serviços oferecidos e o aumento da insegurança.

Estes riscos socioambientais não representam até um momento uma ameaça definitiva ao desenvolvimento da atividade turística na costa espanhola. Novos formatos dotados de campos de golfe, localizados um pouco mais distantes da costa, oferecem uma estrutura exclusiva e praticamente autonomia como forma de compensar a distancia. Em seu interior o turista residencial pode desfrutar de toda a infraestrutura necessária como serviços de comércio e saúde. Por sua vez, tais empreendimentos apresentam características que potencializam os impactos socioambientais. Em primeiro lugar, estes projetos são caracterizados por sua enorme dimensão socioambiental. Em segundo lugar, os interesses comuns entre empreendedores e o setor público facilitam o processo de licenciamento ambiental subestimando os reais impactos socioambientais destes empreendimentos na fase de construção e operação. Por fim, os impactos de operação destes empreendimentos são crescentes, uma vez que os recursos necessários para a manutenção de campos de golfe incluem grande demanda hídrica e emprego massivo de fertilizantes favorecendo a contaminação deste recurso.

Nesse cenário, em que se observa em países como a Espanha a redução do solo disponível, aumenta o interesse por parte dos investidores em ampliar os investimentos em áreas menos exploradas, com preços reduzidos e maiores atrativos naturais. A pesquisa apresentada mostra que este processo está em curso no litoral nordestino, não só pelo aumento significativo os empreendimentos em curso, mas também diversidade de investidores nacionais e estrangeiros.

A aumento de investimentos da região é impulsionada por uma série de fatores, dentre os quais é possível destacar:

1) O histórico recente de estabilidade e crescimento econômico do Brasil trouxe uma nova

percepção de risco aos investidores interessados em destinar seu capital ao país. 2) A região Nordeste concentra uma grande diversidade de recursos naturais de grande

beleza cênica e clima quente ao longo da maior parte do ano. 3) Foram realizados diversos investimentos públicos para o desenvolvimento da atividade

turística ao longo da última década. Dentre estes investimentos, deve-se destacar aqueles relacionados à facilitação do acesso entre o Nordeste e a Europa (através da ampliação de aeroportos e criação de novas rotas aéreas).

4) Existe disponibilidade de terrenos a preços atraentes.

Se o cenário é positivo em termos de perspectivas para crescimento da atividade há impactos econômicos, ambientais e sociais, positivos e negativos que precisam ser melhores analisados. Em relação à geração de empregos, observa-se um grande volume de vagas que requerem baixa qualificação durante o período de implantação dos empreendimentos imobiliários turísticos e vagas que exigem maior qualificação durante a operação dos mesmos. Como conseqüência, observa-se um fluxo imigratório acentuado de mão de obra pouco qualificada durante os processos de implantação dos empreendimentos que não será absorvida posteriormente. O padrão

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dos serviços propostos na maioria dos CTR requer profissionais altamente qualificados e com habilidades diferentes daquelas hoje exigidas neste mercado como, por exemplo, fluência em mais de um idioma. Dentro da amostra total de CTR analisados nesta pesquisa, 20 informaram a estimativa de geração de empregos diretos no período de operação dos empreendimentos. Os valores variaram de 0,34 a 27,5 empregos por unidade habitacional. Considerando que o volume de empregos gerados em cada empreendimento poderá variar de acordo com as instalações de lazer, serviços, número de unidades imobiliárias e categoria do empreendimento, não foi possível estimar um índice médio exato de empregos gerados por unidades habitacionais. Um outro dado importante se refere à característica motivadora destes investimentos que estão sendo realizados e de seus investidores. A principal característica dos empreendimentos que estão sendo construídos é o fato de se tratar de um negócio imobiliário e não turístico. A receita é originada da venda dos imóveis, que também financia o custo de implantação dos hotéis e demais equipamentos. Em muitos casos, são firmados contratos segundo os quais a operadora hoteleira assume os riscos operacionais. Logo, o interesse dos incorporadores se estende apenas até o momento de venda dos imóveis e as questões operacionais não lhe dirão respeito. Nesta perspectiva, dificilmente o impacto socioambiental relativo á operação destes empreendimentos estão sendo internalizados pelo investidor, a não que isto seja uma efetiva demanda do setor público para o processo de licenciamento.

Importante que a identificação dos investimentos e suas principais características poderiam ser elementos para a realização de um planejamento adequado da implantação desta atividade. Conforme discutido neste trabalho, o processo de ocupação do espaço litorâneo nordestino formou núcleos de adensamento e extensas áreas desocupadas. A implantação de destes empreendimentos nestas áreas cria a possibilidade de se planejar o desenvolvimento turístico da região e amenizar uma série de impactos que seriam naturais do desenvolvimento turístico, como por exemplo, aspectos de infraestrutura como saneamento e abastecimento de água. Deve-se destacar que estes investimentos já estão ocorrendo em algum nível, principalmente dentro do PRODETUR NE. No entanto, ressalva-se, ainda, que a adequação da infraestrutura às características sazonais do turismo é tarefa de planejamento complexo e de difícil execução, uma vez que a população de uma região turística pode chegar a triplicar nos períodos de alta temporada. O fato de a implantação dos empreendimentos facilitar este planejamento não significa que ele de fato ocorra em todos os casos.

Por fim é importante destacar um elemento fundamental que compõem os empreendimentos em desenvolvimento que é a implantação de um campo de golfe em um CTR. A escolha desta atividade esportiva trás um elevado custo de implantação. Neste caso, o que se tem observado (não apenas no Brasil, mas de maneira geral no mundo), é o financiamento completo da implantação dos campos de golfe a partir da venda dos imóveis, ou seja, o valor de construção deste equipamento é rateado e embutido no preço de cada imóvel. Por outro lado, a associação dos imóveis a um campo de golfe alavanca em média 30% o tempo e o seu valor de venda. Quando um campo não está associado a um empreendimento imobiliário, seu payback varia de 10 a 15 anos. Ainda assim, outro aspecto bem menos discutido em relação aos campos de golfe é seu enorme potencial de gerar impactos ambientais. Conforme mencionado neste trabalho, para manter os atrativos de um campo de golfe demanda-se  grande quantidade de água e uso

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intensivo de fertilizantes. Dados do Turismo Concern (2008) indicam que um campo de golfe médio em um país tropical demanda 1500kg de fertilizantes químicos e herbicidas e um consumo tanta água como uma pequena cidade de rural de 60.000 habitantes Todos os dados apresentados indicam a necessidade de aprofundar os trabalhos de pesquisa nesse campo. As autoridades públicas brasileiras alcançaram até o momento pouco êxito em desenvolver um adequado planejamento turístico que concilie o crescimento desta atividade com equilíbrio socioambiental. Com o crescente interesse por parte de investidores internacionais e nacionais em investir no mercado brasileiro, especialmente no nordeste, é fundamental que se identifique adequadamente todos os impactos positivos e negativos da expansão desta atividade no país.

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