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VIRIATUS

2013 Relatório de gestão

Neste ano de 2013, a intervenção do fundo teve por

objectivo principal a condução das negociações decorrentes

da acção da Auchan que denunciou, unilateralmente, o

contrato de utilização da loja ancora do Retail Park de

Santarém.

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário

VIRIATUS R E L A T Ó R I O D E G E S T Ã O – E X E R C I C I O D E 2 0 1 3

AMBIENTE DE NEGÓCIO 2013 foi um ano de inversão de tendência no mercado residencial, com sinais de recuperação

evidentes. O “Portuguese Housing Market Survey”, pool de 150 promotores imobiliários e

mediadores baseados em Lisboa, Porto e Algarve produzido pela Confidencial Imobiliário e pela

Royal Institution of Chartered Surveyors, indicava na sua edição de Outubro uma evolução do

mercado “bem menos negativa que a alguma vez observada ao longo dos três anos de

realização deste inquérito”.

Pela primeira vez desde 2009, os preços das habitações em Portugal subiram, em cadeia, dois

trimestres consecutivos, segundo dados do Eurostat relativos aos segundo e terceiro trimestre.

No entanto, a variação homóloga dos aludidos preços continuou em terreno negativo (-2,9%

entre os terceiros trimestres de 2012 e 2013, dados trimestrais mais recentes à data da escrita).

Relativamente ao final de 2010, a descida acumulada nos preços da habitação fixava-se em

11,5%, segundo a mesma fonte.

Esta situação de queda em diminuição de ritmo permitiu a redução do número de imóveis

devolvidos aos bancos por incapacidade de satisfação do respectivo serviço da dívida

hipotecária. Segundo a APEMIP, este indicador fixou-se, em 2013, em 2.504 casas, menos de

metade do número de 2012.

O ano de 2013 foi um ano de redução do ritmo de queda da actividade no retalho, evidenciado

pelo decrescimento homólogo de 0,8% no Índice de Volume de Negócios no Comércio a

Retalho divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (“INE”).

Durante não abriu qualquer nova grande superfície de retalho, com o stock a continuar nos 3,65

milhões de m2 de área bruta locável (“ABL”), segundo a Cushman & Wakefield.

No segmento do comércio de luxo em lojas de rua, o espaço ocupado por estes

estabelecimentos ultrapassou, segundo a Cushman & Wakefield, 7.000 m2 em Lisboa, na

Avenida da Liberdade, na Rua Castilho e no Chiado. No Porto a mesma consultora referencia

2.900 m2, com destaque para as zonas do Aviz e do Passeio dos Clérigos. Esta expansão do

espaço ocorreu com rendas quase estáticas, com a “prime rent” em Lisboa a manter-se nos

€90,00.

As rendas desceram mais do que o volume de negócios, com uma queda, segundo o CI, 2,7%

na Grande Lisboa.

ACTIVIDADE DO FUNDO 2013 foi o sétimo exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Agosto de 2006, e o sexto da

sua segunda vida, iniciada em Julho de 2008 com a aquisição de 100% das unidades de

participação por um veículo do “Pillar Retail Europark Fund”.

Neste sexto exercício como fundo de “retail parks”, o Viriatus teve um aumento de capital para

apoio de tesouraria e pagamento de indeminizações acordadas, não existiu qualquer

investimento, pelo que a actividade do Fundo foi totalmente dedicada à gestão do seu único

activo, o Santarém Retail Park, com especial destaque para a acção contra a Auchan que

denunciou, unilateralmente, o contrato de utilização com efeitos a Junho de 2012.

Sobre a rentabilidade do Santarém Retail Park, a renda anual contratada para o exercício de

2013 face ao exercício anterior sofreu uma variação positiva de cerca de 63% (quadro 1),

decorrente essencialmente, da revogação dos descontos concedidos em 2012.

Activo Rendas Anuais Variação

a 31.12.11 a 31.12.12 a 31.12.13 2011-12 2012-13

Sanatrém R.P. €1.932.179 €1.081.564 €1,765.134 -44% 63%

Quadro 1: Evolução das rendas da carteira (fonte: análise FundBox).

O resultado líquido do exercício – um prejuízo de €8,539,750 - foi negativo pela sexta vez

consecutiva, inferior ao do ano transacto (€10.820.067). Ocorreu – também pela sexta vez

consecutiva - nova reavaliação em baixa do activo, que se traduziu em perdas potenciais de

61% da carteira, em boa medida fundamentada no encerramento da loja âncora da Auchan.

Proposta de distribuição de resultados

Deste referido prejuízo, decisivamente influenciado por uma desvalorização da carteira de quase

€8,3 milhões, atribuível aos rendimentos do imóvel de Santarém. O valor da unidade de

participação fixou-se em €0.5568 (€1.3936), uma desvalorização de 60% relativamente a 2012.

A rentabilidade anualizada desde o lançamento do Fundo fixou-se em -19,63%.

O “Return on Equity” sofreu uma “burn rate” alta, caíndo vertiginosamente para -88.76. Propõe-

se que o prejuízo do exercício seja levado a Resultados Transitados.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos

Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do

Fundo muito beneficiou;

Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade;

Perspectivas para 2014

A Sociedade Gestora continuará, em 2014, inalteradamente empenhada em extrair o

rendimento máximo da carteira do Santarém Retail Park

Lisboa, 27 de Fevereiro de 2014

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 30 de

Dezembro de 2013

__________________________

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Administrador Delegado

__________________________

Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade, Administrador Delegado

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Viriatus"

(valores em Euro)

31-12-2012Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido

Activos imobiliários Capital do Fundo

32 Construções 1 38,285,368 648,749 (33,600,118) 5,334,000 13,672,500 61 Unidade de participação 2 51,026,655 48,654,930

62 Variações patrimoniais 2 (12,365,657) (10,654,932)

Total de activos imobiliários 38,285,368 648,749 (33,600,118) 5,334,000 13,672,500 64 Resultados transitados 2 (24,439,306) (13,200,156)

Contas de terceiros 65 Resultados distribuídos 2 - (419,083)

412 Devedores por rendas vencidas 8 1,416,316 - - 1,416,316 219,675 DR Resultados líquidos do período 2 (8,539,750) (10,820,067)

414+...+419 Outras contas de devedores 14d) 276,490 - - 276,490 832,722 Total do capital do Fundo 5,681,942 13,560,692

Ajustamentos e provisões

47 Ajustamentos de dívidas a receber 11 1,416,315 219,675

Total dos valores a receber 1,692,806 - - 1,692,806 1,052,397 Total de ajustamentos e provisões 1,416,315 219,675

Disponibilidades

11 Caixa 7 28 28 53 Contas de terceiros

12 Depósitos à ordem 7 9,528 9,528 9,796 423 Comissões a pagar 14a) 40,529 40,579

13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 7 560,000 560,000 160,000 424+...+429 Outras contas de credores 14b) 234,219 551,977

Total das disponibilidades 569,556 - - 569,556 169,849 Total dos valores a pagar 274,748 592,557

Acréscimos e diferimentos

51 Acréscimos de proveitos 14e) - - 0 Acréscimos e diferimentos

52 Despesas com custo diferido 14e) 22,694 22,694 20,731 53 Acréscimos de custos 14c) - -

58 Outros acréscimos e diferimentos - - - 58 Outros acréscimos e diferimentos 14c) 246,051 542,554

Total dos acréscimos e diferimentos activos 22,694 - - 22,694 20,731 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 246,051 542,554

Total do número de unidades de participação 10,205,331 9,730,986 Valor unitário da unidade de participação 0.5568 1.3936

O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS PELO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

Nota31-12-2013

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "VIRIATUS"

PASSIVO

31-12-2013

BALANÇO

40,570,424 648,749 (33,600,118)

ACTIVO

14,915,477

Nota

14,915,4777,619,055

31-12-2012Código Designação DesignaçãoCódigo

Total do passivo e capital próprioTotal do activo 7,619,055

Relatório e Contas 2013


(valores em Euro)

CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2013 2012 Código Designação 2013 2012Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntesComissões Juros e proveitos equiparados

724+...+728 Outras, de operações correntes 114,507 117,571 811+...+818 Outros, de operações correntes 28 3,335

Perdas op. finan. e act. imobiliários Ganhos op. finan. e act. imobiliários733 Em activos imobiliários 8,338,500 11,180,346 833 Em activos imobiliários 40,000 -

Impostos Reversões de ajustamentos e de provisões7411+7421 Imposto sobre o rendimento 126,471 206,248 851 De ajustamentos de dívidas a receber 467,285 1,118,9787412+7422 Indirectos 39,451 31,745 86 Rendimentos de activos imobiliários 1,765,134 1,081,564

87 Outros proveitos e ganhos correntes - Provisões do exercício

751 Ajustamentos de dívidas a receber 1,663,925 1,079,547 Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 2,272,447 2,203,87776 Fornecimentos e serviços externos 386,230 430,01777 Outros custos e perdas correntes 1,469 64

Total dos custos e perdas correntes (A) 10,670,553 13,045,538

Custos e perdas eventuais Proveitos e ganhos eventuais

783 Perdas de exercícios anteriores 170,489 12,899 883 Ganhos de exercicios anteriores 28,845 5,097784+...+788 Outras perdas eventuais - - 884…888 Outros ganhos eventuais - 29,396

Total dos custos e perdas eventuais (C) 170,489 12,899 Total dos proveitos e ganhos eventuais (D) 28,845 34,493

66 Resultado líquido do período (se>0) 66 Resultado líquido do período (se<0) 8,539,750 10,820,067TOTAL 10,841,042 13,058,437 TOTAL 10,841,042 13,058,437

8x2-7x2-7x3 Resultados da carteira de títulos - - D-C Resultados eventuais (141,644) 21,5948x3+86-7x3-76 Resultado de activos imobiliários (6,919,597) (10,528,799) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o rendimento (8,413,279) (10,613,819)

B-A Resultados correntes (8,398,106) (10,841,661) B-A+D-C Resultado líquido do período (8,539,750) (10,820,067)

O Técnico Oficial de Contas PELO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS

CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS



(valores em Euro)

Discriminação dos Fluxos Nota

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:Subscrição de unidades de participação 661,000 661,000 1,199,997 1,199,997

PAGAMENTOS:Rendimentos pagos aos participantes (419,083) (419,083)

Fluxo das operações sobre as unidades de participação 661,000 780,914

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:Alienação de activos imobiliários - Rendimentos de activos imobiliários 1,345,922 1,514,035Outros recebimentos de activos imobiliários 1,345,922 - 1,514,035

PAGAMENTOS:Aquisição de activos imobiliários (349,675) (744,803)Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários (480,706) (744,386)Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários - (1,489,189)Outros pagamentos de activos imobiliários (160,000) (990,381)

Fluxo das operações sobre activos imobiliários 355,541 24,846

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:Juros de depósitos bancários 28 3,347Outros recebimentos correntes 28 0 3,347

PAGAMENTOS:Comissão de gestão (59,957) (61,425)Comissão de depósito (49,932) (50,068)Impostos e taxas (506,693) (699,504)Outros pagamentos correntes (280) (616,862) (571) (811,568)

Fluxo das operações de gestão corrente (616,834) (808,221)

OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:Ganhos extraordinários - - Outros recebimentos de operações eventuais - - - -

PAGAMENTOS:Perdas extraordinárias - - Outros pagamentos de operações eventuais - - - -

Fluxo das operações eventuais - -

Saldo dos fluxos monetários do período (A) 399,707 (2,461)

Disponibilidades no início do período (B) 169,849 172,310

Disponibilidades no fim do período (C) = (B)+(A)Nota introd.

ix. 569,556 169,849

O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS

2012

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "VIRIATUS"Demonstração dos Fluxos Monetários

2013

PELO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO


Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Viriatus”

Relatório e Contas 2013 1

Anexo às Demonstrações Financeiras

Introdução

As demonstrações financeiras, compostas pelo balanço, demonstração

dos resultados e demonstração dos fluxos monetários, foram elaboradas

segundo o disposto no Regulamento n.º 2/2005 de 14 de Abril de 2005.

Este regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a

contabilidade dos fundos de investimento imobiliário.

O Regulamento n.º 2/2005 estabelece a divulgação de informação que

permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações

financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os participantes

dos fundos de investimento.

Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua

apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações

financeiras.

A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Viriatus”

foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Maio

de 2006, tendo iniciado a sua actividade a 10 de Agosto de 2006. Tendo

terminado a duração inicial de 5 anos, a Assembleia de Participantes decidiu

por unanimidade prorrogar o Fundo por um período de 3 anos, que terminará a

9 de Agosto de 2014.

Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na

preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes:

i. Comissão de gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos

serviços prestados pela sociedade gestora.



De acordo com o regulamento de gestão, esta comissão é calculada

diariamente aplicada sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos

globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14, alínea “a)”).

A estrutura aplicada corresponde a uma taxa de 0.25% (zero ponto vinte

e cinco por cento) se o valor líquido global do Fundo for inferior a €100,000,000

(cem milhões de euros) com valor mínimo e máximo de €60,000 (sessenta mil

euros) e €200,000 (duzentos mil euros) respectivamente. Se o valor líquido

global do Fundo encontrar-se no intervalo compreendido entre os €100,000,000

(cem milhões de euros) e os €150,000,000 (cem e cinquenta milhões de euros)

a taxa aplicada será de 0.20% (zero ponto vinte por cento) com valor máximo

de €262,500 (duzentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros). Se o valor

líquido global do Fundo encontrar-se no intervalo compreendido entre os

€150,000,000 (cento e cinquenta milhões de euros) e os €200,000,000

(duzentos milhões de euros) a taxa aplicada será de 0.175% (zero ponto cento

e setenta e cinco por cento) com valor máximo de €300,000 (trezentos mil

euros). Se o valor líquido global do Fundo for superior a €200,000,000

(duzentos milhões de euros), então a taxa aplicada será de 0.15% (zero ponto

quinze por cento).

ii. Comissão de depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário

alusivas aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o regulamento de gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% (zero ponto dez por

cento) sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo.

A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo de €50,000

(cinquenta mil euros).



iii. Taxa de supervisão

Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou

o estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado

pelo Decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria

n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os fundos passaram a ser

obrigados a pagar uma taxa de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global

do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser

inferior a €200 (duzentos euros) nem superior a €20,000 (vinte mil euros).

iv. Unidades de participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor

líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em

circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas

do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais,

resultados transitados e distribuídos e resultado líquido.

As “variações patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de

subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que

ocorre a subscrição.

A 31 de Dezembro de 2013 o capital do Fundo integra algumas destas

rubricas conforme dados apresentados na nota 2.

v. Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da

especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são obtidos e

incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.



vi. Imóveis

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de

transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de

selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e

recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de

modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que

poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de

mercado.

A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou

desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o

princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os

benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos

com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente

contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente

de questões de natureza formal.

Tendo em conta o Decreto-lei n.º 60/2002, de 20 de Março, republicado

pelo Decreto-lei n.º 71/2010, de 18 de Junho, os imóveis adquiridos devem ser

precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores

independentes.

Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e

sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A valorização de

cada imóvel é definida pela sociedade gestora, sendo examinada em cada

exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da

avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico estar

fora do intervalo compreendido entre o valor de aquisição do imóvel e a média

aritmética simples das avaliações periciais, com excepção da situação

consagrada no ponto 4 do artigo 8.º do Regulamento n.º 8/2002, de 18 de

Junho de 2002, republicado pelo Regulamento n.º 7/2007, da CMVM.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento

do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o

correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e



custos, 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 –

Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo

como contrapartida as contas de “mais-valias” e “menos-valias” do activo.

Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas

como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente

contabilizadas na conta “Receitas com proveito diferido”.

vii. Contas de terceiros

As dívidas de terceiros evidenciam o valor recuperável esperado. Assim,

para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em

mora, é registada uma provisão para crédito vencido no excedente daquele

limite. As situações em contencioso, assim como as que não tendo atingido os

90 (noventa) dias de mora se revelem incobráveis, são provisionadas na

totalidade. Estas provisões são registadas no passivo na rubrica de

“Ajustamentos de dívidas a receber”.

viii. Regime fiscal

Os fundos de investimento imobiliário estão sujeitos a tributação,

nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), sobre

os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos

mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são

líquidos de imposto.

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português,

à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de

25% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de

mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de

25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e

as menos-valias realizadas no exercício.



Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os

mesmos tributados da seguinte forma:

° Os rendimentos obtidos no território português, que não

sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de

pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou,

caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de

28% sobre o valor líquido obtido no exercício. No dia 30 de Outubro de

2012, entrou em vigor a Lei n.º 55-A/2012, publicada em suplemento ao

Diário da República do dia 29 de Outubro, que veio introduzir diversas

alterações em matéria tributária, nomeadamente, o aumento para

26.5% da generalidade das taxas de retenção na fonte em sede de

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) incidentes

sobre rendimentos de capitais (tais como juros das obrigações e dos

depósitos bancários e dos dividendos);

° Os rendimentos obtidos fora do território português, que

não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%,

tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de

rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25%

nos restantes casos;

° Relativamente às mais-valias, obtidas em território português

ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas

singulares se tratasse, à taxa de 21.5% sobre a diferença positiva entre

as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.

O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados,

incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de “Impostos sobre o

rendimento” da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos,

quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto

em “Juros e proveitos equiparados”.

A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela

sociedade gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte



àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e

eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4

(quatro) anos contado a partir do ano a que respeitam.

Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei n.º 3 –

B/2010 de 28 de Abril ao orçamento de Estado para 2010, os imóveis

integrados em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição

particular, como é o caso do Fundo, passaram a ser tributados em sede

de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e de Imposto Municipal sobre

Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), não existindo durante o

exercício de 2011, tal como no exercício de 2010, qualquer isenção

destes impostos para Fundos desta natureza.

A Lei n.º 64-B/2011 de 30 de Dezembro, conforme descrito no

artigo 144.º, veio permitir a dedução dos encargos suportados com o

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) aos rendimentos prediais gerados

a partir de 1 de Janeiro de 2012, algo que não era possível nos

exercícios anteriores.

As notas 4, 5, 9, 10 e 13 previstas no plano de contabilidade dos fundos

de investimento imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM n.º 2/2005,

não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As

restantes notas encontram-se de imediato explicadas.

Nota 1 – Valia potencial em imóveis

Santarém Retail Park 5,334,000 5,334,000 -

Total 5,334,000 5,334,000 -

Diferença (B) - (A)

Média das Avaliações ( B )

Valor Contabilístico (A)

Imóveis



Nota 2 – Unidades de participação e capital do Fundo

O Património do Fundo é representado por unidades de participação

iguais com um valor base de €5 cada. A movimentação no capital do Fundo no

exercício de 2013 foi a abaixo descrita:

Valor Base 48,654,930 2,371,725 - - - 51,026,655

Dif. Em Subscrições (10,654,932) (1,710,725) - - - (12,365,657)

Resultados Distribuídos (419,083) - 419,083 - (0)

Resultados Acumulados (13,200,156) - - (11,239,150) - (24,439,306)

Resultados do Período (10,820,067) - - 10,820,067 (8,539,750) (8,539,750)

Soma 13,560,692 661,000 0 0 (8,539,750) 5,681,942Nº Unidades Participação 9,730,986 474,345 - - - 10,205,331

Valor Unidade Participação 1.3936 - - - - 0.5568

No InícioDescrição No FimResultados

PeríodoDistribuição

RendimentosSubscrição Outros

O resultado do período em análise inclui perdas em ajustamentos de activos imobiliários no valor de €8,298,500. As

perdas são potenciais. Não foram efectuadas distribuições de rendimento durante o exercício. A Assembleia de

Participantes deliberou no dia 21 de Março, o aumento de capital até ao limite de 474,345 unidades. A subscrição do

aumento de capital ocorreu no dia 27 do mês de Março de 2013, ocorrendo a liquidação financeira no dia 28 do mês de

Março de 2013. Foram subscritas 474,345 unidades de participação. O Fundo com o aumento de capital ficou com

10,205,331 unidades de participação emitidas e com o capital de €38,660,998.



Nota 3 – Inventário dos activos do Fundo

Data Valor Data Valor

Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2

141 ARRENDADAS

Santarém Retail Park 26,107 29-07-2008 38,285,368 30-12-2013 4,192,000 30-12-2013 6,476,000 5,334,000 Portugal Santarém

A 5,334,000

7 - Liquidez Quant. MoedaJuros

DecorridosValor Global

711 NUMERÁRIO

Caixa 0% EUR 28 28

712 DEPÓSITOS À ORDEM

DO Banco Invest 0% EUR 3,252 3,252

DO Banco Invest 0% EUR 1,032 1,032

DO Barclays 0% EUR 5,244 5,244

721 DEPÓSITOS COM PRÉ-AVISO E A PRAZO

DP Banco Barclays 0.0125% 31/12/2013 a 04/01/2014 EUR 560,000 560,000

B 569,556

9 - Outros Valores a Regularizar Quant. Moeda Valor Global

9.1 - Valores Activos912 OUTROSOutros EUR 1,749,417 1,749,417

9.2 - Valores Passivos922 OUTROSOutros EUR (1,971,032) (1,971,032)

C (221,615)

5,681,942

Valor Imóvel País Município

Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) A+B+C

1 - Imóveis Situados em Estados da União EuropeiaÁrea (m2)

Data Aquisição Preço Aquisição

A 31 de Dezembro de 2013, o “Santarém retail park” detinha quatro unidades por arrendar, o mesmo número que em 2012. Os relatórios de avaliação emitidos pelos peritos avaliadores independentes possuem um intervalo superior a 20%, tendo sido remetida uma cópia à CMVM conforme estipulado no ponto 3 do art. 18.º do Regulamento n.º 8/2002.



Nota 6 – Critérios e princípios de valorização

Os critérios e princípios de valorização estão descritos na nota

introdutória.

Nota 7 – Discriminação da liquidez do Fundo

Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final (em euros)

Numerário 53 28

Depósitos à Ordem 9,796 9,528

Depósitos a Prazo e

com pré-aviso 160,000 5,595,000 (5,195,000) 560,000

Total 169,849 5,595,000 (5,195,000) 569,556

A 31 de Dezembro de 2013, encontrava-se em vigor um depósito a prazo

com vencimento a 14 de Janeiro de 2014.

Nota 8 – Entidades com dívidas de cobrança duvidosa

Rádio Popular 234,815 93,065 327,880

Companhia Portuguesa de Hipermercados, SA 55,633 19,579 75,213

Moviflor 793,215 220,008 1,013,224

Total 1,083,663 332,653 1,416,316

SomaOutros

devedores

Devedores por rendas vencidas

Contas/Entidades

Conforme descrito no ponto 7 da nota introdutória, deste anexo, durante

o exercício de 2013, foram constituídas provisões para dívidas de cobranças

duvidosa para as entidades supra mencionadas. Relativamente ao lojista

Companhia Portuguesa de Hipermercado, a provisão já tinha sido constituída

em 2012.

No exercício de 2013, os lojistas Rádio Popular e Moviflor recorreram a

Processos Especiais de Revitalização, tendo como objectivo a sua

reestruturação financeira.



Nota 11 – Desdobramento de ajustamentos de dívidas

Contas Saldo inicial Aumento Redução Saldo final

471 - Ajustamentos p/ crédito vencido 219,676 1,341,104 (144,464) 1,416,316

Durante o exercício de 2013, foram constituídas provisões no montante

total de €1,341,104 respeitantes a dívida de dois lojistas que passaram a ser

considerados de cobrança duvidosa. Durante o exercício de 2013, foram

anuladas dívidas de cobrança duvidosa respeitante a dois lojistas no montante

de €144,464.

Nota 12 – Impostos

Natureza dos rendimentos Impostos retidos RendimentosRendimentos de Capitais 8 28

Total 8 28Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art. 97.º n.º 1 g) do CIRC

Nota 14 – Outras informações relevantes para a análise das

demonstrações financeiras

a) Comissões por pagar

A 31 de Dezembro de 2013, as comissões por pagar eram as seguintes:

Comissões 2013 (valor em euros)

Comissão de gestão 15,123

Comissão de depósito 25,206

Taxa de supervisão 200

Total 40,529



b) Contas de terceiros (passivo)

Esta rubrica decompõe-se como se segue:

2013Imposto sobre o rendimento a pagar 126,463

IVA a entregar ao Estado 28,718

Credores por fornecimentos e serviços externos 79,038

Outros credores 0

Total 234,219

Credores por fornecimento e serviços externos 2013Auditoria e consultoria fiscal 9,856

Fazenda Nacional 39,451

Apoio jurídico 10,471

Asset management -10,401

Avaliação de propriedades 1,845

Construção e manutenção 25,503

Outros 2,314

Total 79,038

O montante de fornecimento e serviços externos referente a “Construção

e manutenção” diz respeito às obras no muro de contenção do Santarém Retail

Park, iniciadas no final do exercício de 2010.

c) Contas de acréscimos e diferimentos (passivo)

Outros Acréscimos e Diferimentos 2013 (valor em euros)

Santarém Retail Park - Despesas Comuns 238,800

Outros valores a regularizar 7,251

Total 246,051

Os acréscimos e diferimentos passivos integram os “acréscimos de

custos” que dizem respeito ao IRC associado à especialização dos juros das

aplicações financeiras existentes e a rubrica “Outros Acréscimos e Diferimentos”

que corresponde a valores a regularizar referentes às despesas de manutenção



do retail park, cujo custo é suportado pelos lojistas, assim como cauções

recebidas de dois lojistas como garantia associada ao contrato de utilização de

espaço comercial e o montante de IVA das notas de crédito que aguardamos a

devolução pelos lojistas.

d) Contas de terceiros (activo)

Nas contas de terceiros inclui-se as rubricas “Outros valores a receber”

cujo saldo respeita a retribuições em dívida por parte dos lojistas pela utilização

de espaços integrados no Retail Park. Face a 31 de Dezembro de 2012, esta

rubrica apresenta um aumento significativo do seu saldo, por força no atraso do

pagamento das retribuições mensais por parte dos lojistas.

e) Contas de acréscimos e diferimentos (activo)

Os acréscimos e diferimentos activos são compostos, pela rubrica

“Despesas com custo diferido” referente ao prémio de Seguro do Santarém

Retail Park, referente ao período entre 1 de Janeiro a 23 de Junho de 2014,

valor pago durante o exercício em análise.

A rubrica “Acréscimo de proveitos” diz respeito ao reconhecimento dos

juros das aplicações financeiras constituídas em Dezembro de 2013, cujo

recebimento será apenas em Janeiro de 2014.

f) Outras informações

Em 2011 o Fundo foi prorrogado pelo prazo de 3 anos, prazo esse que

termina a 9 de Agosto de 2014.

Nota 15 – Processos judiciais em curso

A 23 de Março de 2012 a entidade Companhia Portuguesa de

Hipermercados, SA (“AUCHAN”) que detêm a cadeia de hipermercados Jumbo,



comunicou ao Fundo a intenção de resolver o contrato com efeitos a 4 de

Junho de 2012. A decisão unilateral de resolver o contrato foi tomada fora do

prazo que permitia à AUCHAN encerrar o espaço comercial ao abrigo do

contrato de utilização celebrado. O Fundo solicitou apoio jurídico para análise

desta situação de contencioso, sendo que a 31 de Dezembro de 2013, o

processo de litigação está ser conduzido pela equipa jurídica do Fundo, não

tendo havido qualquer decisão vinculativa entre as partes. O processo entrou

em tribunal durante o exercício de 2013, tendo o juiz agendado uma tentativa

de conciliação das partes a qual se realizou a 20 Janeiro de 2014. As partes não

chegaram a acordo, prosseguindo agora o processo nos seus trâmites

habituais. Ainda no decorrer do exercício de 2013, nomeadamente a 24 de

Novembro, o lojista encerrou a loja.

O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS PELO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

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