Casos Praticos Reais Resolvidos

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<p>II Publicidade: a proteco registal Hiptese n 8 A, o proprietrio inscrito na Conservatria do Registo Predial de vora, por compra do prdio X a Z, vendeu o mesmo prdio a B. Esta venda no foi registada. Dois meses depois, F, credor de A, registou uma penhora sobre o prdio X. Seis meses depois, A tornou a vender o prdio a C, que desconhecia a anterior venda a B. C registou a aquisio. Ao saber do registo de C, B interps uma aco de declarao de nulidade da venda concluda entre A e C. a) Esclarea a eficcia real dos negcios celebrados por A com B e C. b) Analise a falta de registo do contrato de compra e venda celebrado entre A e B. c) Diga se a declarao de nulidade requerida poderia afectar a posio de C. d) Estar o F protegido pelas regras do registo? Aspectos a considerar: 1. Eficcia real dos contratos 2. Venda por non dominus 3. Obrigatoriedade ou no do registo 4. Conceito de terceiro para efeitos de registo 5. Efeitos da falta de registo *** Questo da alnea a): O caso em anlise pode ser representado esquematicamente da seguinte forma: O contrato entre A e B vlido e produz efeitos no acto da sua celebrao, pelo que a propriedade se transmitiu do primeiro para o segundo nesse preciso momento 408/1 O contrato entre A e C nulo, por falta de legitimidade do alienante, uma vez que j no era proprietrio do prdio data da alienao. Tratou-se de uma venda de bens alheios 892 Questo da alnea b): Embora a aquisio do direito de propriedade seja um dos factos sujeitos a registo (2/1.a) do CRProp), este registo no obrigatrio, pelo que o direito de B no afectado pela sua falta. No entanto, fala-se de uma obrigatoriedade indirecta (Oliveira Ascenso), uma vez que o titular do direito no pode dele dispor sem o prvio registo. O art. 9 CRProp dirige-se ao Notrio: este no pode titular um acto de disposio de um direito sujeito a registo sem que este tenha sido definitivamente inscrito. aqui que se baseia o Prof. Oliveira Ascenso para afirmar que existe obrigatoriedade indirecta do registo predial. O Prof. Carvalho Fernandes fala, ao invs, de legitimao: s pode dispor de um direito (s tem legitimidade para tal) aquele que beneficiar de um registo. O Prof. Coelho Vieira prefere esta posio anterior. Apesar de o registo no ser necessrio para a transmisso do direito de propriedade para a esfera jurdica do B, que opera por mero efeito do contrato (408/1), o registo tem um efeito consolidativo ou confirmativo: no constitui o direito, mas coloca o seu titular ao abrigo do efeito atributivo. Se o B tivesse registado a aquisio do seu direito este consolidava-se, no permitindo a C adquiri-lo por via tabular. Questo da alnea c): Ser C protegido pelo registo da sua aquisio? Para responder a esta questo importa esclarecer o que se entende por terceiro, para os efeitos previstos no art. 5 do CRProp. Podemos encarar este conceito numa acepo ampla e numa acepo restrita. Na primeira, terceiro seria qualquer pessoa exterior relao jurdica considerada; na restrita, s assim considerado quem preencha os requisitos constantes do n 4 do citado artigo. At h pouco tempo, esta questo gerava fortes polmicas, sendo interessante analisar os Acrdos STJ 4/97 e 3/99 (confirmar as referncias). Hoje o n 4 resolveu essa questo. Terceiro, para este efeito, aquele que tiver adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si. No caso em apreo, F no terceiro, pois nada adquiriu de A; C terceiro, pois adquiriu de A um direito de propriedade incompatvel com o direito que B adquiriu do mesmo alienante. Na realidade C nada adquiriu, uma vez que A j no dispunha do direito para o alienar; mas ele no o sabia nem tinha obrigao de o saber, dada a presuno do art. 7 CRProp. Resumindo, B e C adquiriam de A autor comum direitos incompatveis, pelo que C terceiro em relao a B, titular substantivo do direito. O caso configura aquilo que se designa como dupla disposio do mesmo direito. Do ponto de vista substantivo, esta situao tem uma soluo muito simples: quando A vende o prdio a C j no tinha legitimidade para o fazer. O que fez foi uma venda de bens alheios (892) que , assim, nula. Como foi ento possvel realizar esta segunda venda? O que se passa que o Notrio, ao ser-lhe exibida uma certido que d A como proprietrio, nada pode fazer a no ser titular a aquisio da propriedade por parte de C. Que efeitos tem a precedncia do registo da aquisio do C sobre a de B? O art. 5/1 CRProp refere que os factos sujeitos a registo s so oponveis a terceiros depois da data do respectivo registo. Esta norma vai, aparentemente, ao arrepio do princpio da absolutidade, segundo o qual um direito real oponvel erga omnes. Mas o sentido desta o de conferir proteco a terceiro, sem afectar a oponibilidade erga omnes dos direitos reais, que existe independentemente de registo. Vimos j que C terceiro para efeitos do art. 5/1. Mas para que possa obter proteco por via registal necessrio que, para alm disso, preencha cinco requisitos cumulativos: 1) Que exista um registo anterior desconforme; 2) Que o acto de disposio e alienao se fundamente no registo desconforme; 3) Que o negcio seja oneroso; 4) Que o terceiro adquirente esteja de boa f (subjectiva tica); 5) Que o terceiro adquirente tenha registado o facto jurdico relativo sua aquisio antes do registo da aco de impugnao. Desde que preenchidos os cinco requisitos assinalados, o art. 5/1 tem efeito atributivo, tambm conhecido por aquisio tabular. E o que acontece ao B, titular do direito de propriedade em termos substantivos? Bem, o seu direito extingue-se por efeito da aquisio tabular do C, uma vez que so incompatveis entre si e no podem subsistir. Na esfera jurdica do C constitui-se um direito ex novo, uma vez que esta aquisio originria e no derivada. Mas ser que sempre assim, i.e., que sempre que seja adquirido um direito real por via tabular se dar a extino do direito adquirido substancialmente por um titular diferente. Por outras palavras, se o C tivesse adquirido, em lugar de um direito de propriedade, um mero usufruto, ainda assim se extinguiria o direito de propriedade de B? A resposta negativa: uma vez que os direitos no so absolutamente incompatveis entre si, o primeiro subsiste, mas fica onerado com o segundo. Questo da alnea d): Relativamente penhora que F registou sobre o prdio de B, pode este, em qualquer momento, cancelar esse registo, uma vez que aquele no pode onerar bens que no pertencem ao patrimnio do seu devedor (A) 8 e 13 CRProp. Pela dvida de A responde o patrimnio deste e o prdio X j no faz parte desse patrimnio. Logo, no sendo F abrangido pelo conceito de terceiro constante do art. 5/2, no pode ele beneficiar da proteco do n 1 deste artigo. Hiptese n 9 A celebrou com B um contrato de doao do prdio X. A tinha inscrio registal a seu favor desde 02-01-2000. O contrato de doao no foi registado. Dois anos depois, B vendeu a C o referido prdio. C registou de imediato a respectiva aquisio. Dois anos aps a compra e venda entre B e C, A intentou uma aco de declarao de nulidade da doao, aco essa que veio a ser declarada procedente, com trnsito em julgado, em 05-122005. Diga, fundamentadamente, quem o proprietrio do prdio X. Aspectos a considerar: 1. Da validade dos contratos e seus efeitos 2. Da legitimao de direitos sobre imveis e suas consequncias 3. Da validade/invalidade do registo da aquisio de C e seus efeitos 4. Da proteco de terceiro de boa f regime aplicvel *** 1. Da validade dos contratos e seus efeitos I O contrato de doao tem eficcia real, transmitindo-se o direito de propriedade para a esfera jurdica do donatrio no momento da sua celebrao 408/1 e 954/a). Sabemos, no entanto, que o contrato de doao A B nulo (cfr. sentena transitada em julgado). Ora, um contrato nulo no produz quaisquer efeitos jurdicos ab initio. Por conseguinte, o direito de propriedade sobre o prdio nunca se transmitiu de A para B (289). II Tambm no contrato de compra e venda se verifica eficcia real, transmitindo-se o direito de propriedade do alienante para o adquirente no momento da celebrao 408/1 e 879/a). Verifica-se, contudo, que por efeito da nulidade do contrato de doao o prdio era ainda de A quando B o vendeu a C. Logo, o contrato de compra e venda B C igualmente nulo, por falta de legitimidade do alienante, que praticou uma venda de bens alheios como sendo do prprio (892). A propriedade continua, em termos substantivos, na esfera jurdica de A. 2. Da legitimao de direitos sobre imveis e suas consequncias I A aquisio dos direitos de propriedade um facto sujeito a registo, nos termos do art. 2/1.a do CRProp. E diz-nos o texto que o A tinha uma inscrio registal em seu favor relativa ao prdio X. Ora, nos termos do art. 9/1 CRProp, a transmisso de direitos sobre imveis no podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito. Como foi ento possvel a celebrao do contrato entre B e C, tendo em ateno que, por ser um imvel, a lei exige forma especial escritura pblica? Tal deveu-se ao facto de o Notrio, a quem o art. 9/1 CRProp se dirige, no ter cumprido com esta disposio legal, titulando a transmisso do imvel sem verificar que o mesmo no estava inscrito a favor de B, alienante. II As consequncias da violao do art. 9/1 so diferentes consoante os autores: para Menezes Cordeiro, o acto de aquisio nulo; para Oliveira Ascenso, no passa de mera irregularidade, gerando paralelamente responsabilidade disciplinar por parte do notrio responsvel. O Prof. Coelho Vieira segue esta posio. 3. Da validade/invalidade do registo da aquisio de C e seus efeitos I O princpio do trato sucessivo, consagrado no art. 34 do CRProp, diz-nos que o registo definitivo de aquisio de direitos depende de prvia inscrio dos bens em nome de quem os transmite. Assim, para poder ser registada a aquisio de C feita a B, era necessrio que o prdio alienado estivesse registado em nome deste ltimo. Mas, como vimos, este registo no foi feito, verificando-se, assim, violao deste princpio. Ora, a violao do princpio do trato sucessivo , precisamente, a causa de nulidade do registo prevista no art. 16/e), pelo que o registo da aquisio de C nulo. II Que efeitos, se que alguns, se podem verificar em relao a C em resultado deste registo nulo? Ser que pode o adquirente C almejar proteco conferida pelo art. 17/2 do CRProp a terceiros de boa f? A resposta tem de ser liminarmente negativa. Terceiro, para efeitos do art. 17/2, aquele que adquire de beneficirio de um registo nulo. Mas aqui o beneficirio o prprio C, logo, este no considerado terceiro no mbito desta norma. Note-se que a ratio da lei ao dar proteco a terceiro de boa f contra os efeitos da nulidade do registo em favor de quem adquire a necessidade de ir de encontro s expectativas de certeza e segurana jurdica que este criou ao confiar na verdade e exactido dos registos pblicos. Mas o C nem esse argumento tem em seu favor, uma vez que adquiriu de quem no tinha a seu favor uma inscrio registal. Facto que ele sabia ou tinha a obrigao de conhecer, dada a funo de publicidade do registo. 4. Da proteco de terceiro de boa f regime aplicvel I Afastada a possibilidade de C beneficiar da proteco do art. 17/2 CRProp, resta-nos verificar se a sua situao pode ser abrangida pelo regime previsto no art. 291 CC. Este regime exige, para a sua aplicabilidade, seis requisitos cumulativos: 1) Pr-existncia de um registo desconforme ( ); 2) Acto de disposio (negocial) fundado no registo nulo e ferido de ilegitimidade por provir de titular aparente; 3) Que a aquisio seja onerosa; 4) Que o registo da aquisio pelo terceiro preceda o registo de aco de nulidade; 5) Que o terceiro esteja de boa f, na acepo do art. 291/3 do CC; 6) Que a aco no tenha sido interposta nos 3 anos seguintes contados da data do negcio nulo ou anulvel. II Vejamos se preenche os requisitos assinalados. Desde logo, verifica-se que no existe, antes da celebrao do negcio entre B e C, um registo desconforme, pelo que no h como o subadquirente possa invocar qualquer f pblica ou presuno fundada no registo. Logo, tambm aqui a proteco do C no pode ter lugar, sendo irrelevante que tenham decorrido os 3 anos referidos no art. 291/2 ou qualquer outro todos os requisitos tm que estar cumulativamente preenchidos. Quer nos casos abrangidos pelo art. 17/2 C.R.Pr., quer naqueles em que aplicvel o art. 291 CC, s pode beneficiar da proteco registal o subadquirente e no o beneficirio do registo desconforme. Vejamos em esquema: Conclui-se, assim, que o proprietrio actual do prdio X o proprietrio original, i.e., o C.</p> <p>Hiptese n 10 A, aproveitando o facto do prdio X no constar do Registo Predial, forjou uma justificao notarial de usucapio da propriedade e promoveu o registo dessa aquisio a seu favor. Dois meses mais tarde, A vendeu a B a propriedade do prdio X, ignorando o comprador que estava a comprar um bem alheio. B registou a aquisio. Entretanto, C, o verdadeiro proprietrio, interpe uma aco de reivindicao contra B pedindo o reconhecimento do seu direito de propriedade e a condenao de B na entrega da coisa. a) Diga quais so os aspectos registais envolvidos nesta hiptese. b) Esclarea se a aco seria procedente se B invocasse tambm ele ser proprietrio da coisa. Aspectos a considerar: 1. Da omisso de registo do prdio 2. Da validade dos ttulos de aquisio e dos registos 3. Da proteco de terceiro de boa f regime aplicvel *** 1. Da omisso de registo do prdio A primeira questo que se levanta a de saber como possvel a existncia de prdios omissos no registo. A resposta a esta questo prende-se com a no obrigatoriedade de registo que vigora em Portugal. O art. 2 do CRProp enuncia quais os factos jurdicos sujeitos a registo, mas o art. 41 sujeita esse registo ao princpio da instncia, o que significa que o impulso inicial cabe aos interessados; s a pedido destes sero os factos registados. Mas, poderamos perguntar-nos, a existncia de prdios omissos no vai contra os fins do registo predial expressos no art. 1? claro que sim, mas a situao no assim to grave pois os interessados acabaro, mais tarde ou mais cedo, por fazer esse registo, uma vez que s assim tero legitimidade para alienar esses bens (9 CRProp). por isso que, conforme j referido no desenvolvimento do caso anterior, Oliveira Ascenso fala da existncia de uma espcie de obrigatoriedade indirecta e o Prof. Coelho Vieira, seguindo o Prof. Carvalho Fernandes, de legitimao. Conclui-se, assim, que o A teria que proceder descrio do prdio para poder inscrever a aquisio da propriedade. E foi o que fez, recorrendo embora a um ttulo forjado. 2. Da validade dos ttulos de aquisio e dos registos O enunciado fala-nos de uma escritura de justificao notarial. Em que consiste esta escritura de justificao notarial? Trata-se de uma escritura que, obedecendo a certas formalidades especficas, tem por fim a justificao da aquisio da propriedade do prdio. Por exemplo, algum que esteja em condies de adquirir a propriedade por usucapio precisa de um ttulo que lhe permita registar essa aquisio em seu n...</p>