cartilha do consumidor - construtoras

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Cartilha para compradoras de imóveis de construtoras. Saiba tudo sobre seu direito.

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  • 1. INSTITUTO BRASILEIRO DE ESTUDO E DEFESA DAS RELAES DE CONSUMOCARTILHA DOCONSUMIDOREDIO ESPECIALCONSTRUTORASComo Escolher, Comprar e Defender-sedos Abusos na Aquisio de Imveis!www.ibedec.org.br(61) 3345-6739 e 3345-2492Braslia Brasil1 Edio Junho de 2007

2. A. SAUDAO DE ABERTURAOl amigo consumidor!O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relaes deConsumo - IBEDEC, na busca pelo seu objetivo estatutrio deorientar as relaes de consumo para o consumidor e para osfornecedores, tem a satisfao de apresentar a presente Cartilha doConsumidor 1 Edio Especial Construtoras, na qual buscamosabordar todos os aspectos desta modalidade de consumo, osdireitos dos consumidores, os deveres das construtoras e comodefender-se de abusos.Em nosso dia-a-dia de atendimento e orientao ao consumidor,so muitas as dvidas que surgem neste tipo de contrato deconsumo, o que ensejou a sua abordagem nesta Cartilha.Esperamos que este material didtico lhe seja de grande valia econtamos com sua colaborao para enriquec-lo a cada ano, comnovas sugestes que voc pode nos enviar por carta, e. mail outelefone.B. DEFININDO COMO REALIZAR O SONHO DACOMPRA DO IMVEL PRPRIOVoc chegou concluso que vai comprar um apartamento. Estenormalmente um projeto familiar e no raro um projeto de vida epor isto no pode ser fruto de uma deciso que deixe de levar emconsiderao todos os aspectos possveis. 3. H vrias formas de compra da casa prpria: poupana programada,construo, financiamento, consrcio e compra direta com aconstrutora.Para conhecer sobre as vantagens e desvantagens de cada umadestas opes, recomendamos a leitura do Manual da Casa Prpria,publicao conjunta da ABMH e do IBEDEC, disponvel no site doIBEDEC (www.ibedec.org.br).Definido que a compra ser feita com uma construtora - o que seregistre uma das opes mais inteligentes para a compra da casa-prpria-, ento voc deve seguir alguns passos para que seu sonhono se transforme num pesadelo.1- Definindo sua necessidade e sua possibilidade financeira.Para definir sua necessidade preciso levar em considerao otamanho da sua famlia, o local onde voc trabalha, a sua forma delocomoo pela cidade, onde seus filhos estudam a proximidadecom um hospital e com um centro comercial.Logo, o primeiro passo pesquisar o bairro que voc pretendemorar. O ideal fazer um levantamento detalhado das escolasdisponveis, dos hospitais, do comrcio, das linhas de nibus, daexistncia de metr, bem como fazer incurses pelo bairro noshorrios de pico de movimento (pela manh, na hora do almoo, nofim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas).Tudo isto pesa no oramento familiar porque no adianta encontrarum imvel adequado ao tamanho de sua famlia, se o custo mensalentre alimentao, transporte, estudo e lazer for incompatvel comseu oramento. Veja que R$ 200,00 a mais por ms podemrepresentar a perda das suas frias de fim de ano, por exemplo. 4. J a sua possibilidade financeira ser definida analisando-se quantodispe para dar de entrada na compra do imvel e quanto poderpagar nas prestaes mensais do imvel.Nossa dica dar uma entrada pequena de forma que no percamuito dinheiro caso haja algum problema com a obra ou com aconstrutora e no comprometer mais que 20% do seu oramentofamiliar com a primeira parcela, bem como no assumir parcelasintermedirias superiores a um ms de seu rendimento familiar porano. Isto porque para pagar as intermedirias, voc deverprogramar o uso do seu 13 salrio. Contar com outras rendas quevoc no tem certo muito arriscado e pode levar-lhe ainadimplncia.J para a entrega das chaves exigida a quitao da dvida ou seufinanciamento junto ao banco. neste momento querecomendamos ento o uso integral do FGTS seu e de sua esposa,alm da venda de veculo e saque de poupana e outras aplicaes,de modo a zerar a dvida ou sobrar muito pouco para ofinanciamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imvel para opagamento das despesas de cartrio e ITBI. No se preocupe com omobilirio do imvel, porque este o suprfluo, j que voc podeusar o mobilirio que j possui ou mesmo comprar mveis novosem grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com oprincipal, que o imvel quitado e devidamente escriturado.Agora que voc j sabe onde quer morar e quanto pode gastar nacompra do seu imvel, vamos para as outras dicas.2- A escolha da Construtora.Uma construtora de qualidade reconhecida pelo mercado erecomendada pelos melhores profissionais da rea. Este j umpasso importante para ter mais chances de estar fazendo um bomnegcio. 5. Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), seno tem reclamaes de compradores junto ao PROCON de suacidade, tambm so passos importantes.Pesquise junto aos clientes de prdios j construdos, se os mesmosesto satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, seeles cumprem o prazo de entrega, se as obras j construdas noapresentam defeitos, se a ps-venda satisfatria (consertos nagarantia, por exemplo).Uma vez definida a construtora hora de fazer uma pesquisa sobresua regularidade junto aos mais diversos rgos. Talvez sejaprudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas vocmesmo pode realizar pela internet.De posse do nome e do CNPJ da empresa, pesquise a situao daconstrutora junto ao INSS, junto Receita Federal, busque certidodas aes cveis, criminais e fiscais junto ao Tribunal de Justia ejunto Justia Federal, bem como aes trabalhistas junto Justiado Trabalho. Com estas informaes voc ter um parmetro daseriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imvelprometido sem problemas.3- Escolhendo o imvel.Visite o stand de vendas e pea para analisar a maquete doempreendimento e tambm visite um apartamento decorado quenormalmente disponibilizado.Tire fotos da maquete sob vrios ngulos. Tire fotos tambm doquarto, principalmente de detalhes com janelas, louas de banheiro,armrios embutidos, portas, fechaduras, metais de hidrulica,luminrias, enfim, tudo que prometido e que faz a diferena noimvel e influencia na sua deciso de compra. 6. Pea para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estardescritos as marcas e a qualidade dos materiais a serem empregadosna obra (azulejos, pias, metais, alumnio, cermicas do piso), bemcomo de todos os equipamentos utilizados na obra, comoelevadores, interfones, cabeamento de internet, cmeras devigilncia, portes eletrnicos, etc.Verifique tambm a posio do imvel em relao ventilao,incidncia do sol e vista. So detalhes de conforto mas que tambminfluenciam bastante no preo de revenda do imvel.Caso a obra possua financiamento com a Caixa Econmica Federal,ela obriga que a construtora elabore uma Cartilha do Proprietrio,que devem constar no mnimo: dados bsicos do contrato definanciamento; formas de utilizao do FGTS; Seguro;Procedimento para o Adquirente vistoriar o imvel e o que fazer nocaso de irregularidades; Orientaes ao Adquirente quanto manuteno do imvel; Noes de convivncia comunitria;Direitos e deveres; Outras informaes relevantes, surgidas nocurso do Projeto de Trabalho Social. Exija o seu exemplar.Guarde tambm todo o material de publicidade disponibilizado:folhetos, anncios de jornais, anncios de revista, etc.Pea o detalhamento sobre o regime de construo: se ser porempreitada, o preo fechado e os reajustes podem existir, masdevem estar descritas de forma clara e precisa; se ser poradministrao ou preo de custo, o valor efetivo da obra serrepassado aos adquirentes e ser acrescido de um valor a ttulo detaxa de administrao, que tambm deve estar descrito.4. Analisando os aspectos jurdicos e riscos do negcio.Recomendamos aqui a contratao de um advogado para analisar acompra e venda e sua documentao. O que um custo agora, pode 7. ser uma grande economia no futuro e at a salvao do seupatrimnio.O primeiro passo promover uma investigao de vriosdocumentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinarqualquer contrato ou mesmo uma proposta de compra e venda, jque a proposta obriga o proponente e em caso de desistncia podelhe gerar multa.So estes os documentos que devem ser investigados:1- Procure junto Prefeitura ou Administrao Regional de suacidade, se h um Projeto de Incorporao aprovado e devidamenteregistrado no Cartrio de Registro de Imveis.2- Pea a Planta do Imvel e o Projeto de Incorporao aprovadopela prefeitura ou administrao regional para a construtora, ecompare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade depiso, metais, hidrulica, eltrica, etc.) se confere com o constante naPlanta e no Memorial Descritivo do imvel, que tambm devemestar registrados no Cartrio de Registro de Imveis competente.3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia eArquitetura - CREA, se o engenheiro responsvel pela obra e se aprpria obra est em situao regular perante o Conselho ou se halgum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estarregistrada no CREA tambm, rgo fiscalizador das atividades dosengenheiros e arquitetos.4- preciso que a construtora lhe fornea as seguintes certides:a) certido negativa de aes cveis, fiscais e criminais junto JustiaComum e junto Justia Federal, relativos Construtora. Estascertides vo mostrar se a empresa est sendo processada, porquem e por qual motivo. Se houver, por exemplo, uma execuo 8. contra a empresa, o imvel no poder ser vendido pois corre orisco da venda ser anulada,b) certido negativa de aes trabalhistas, junto Justia doTrabalho. As dvidas trabalhistas podem causar a nulidade de umacompra e venda se ajuizadas antes da negociao. Mostram tambmo eventual descaso da construtora para com seus empregados epodem sinalizar problemas com o futuro imvel,c) certido trintenria do imvel, obtida junto ao cartrio de registrode imveis onde ele est registrado. Esta certido vai mostrar acadeia de proprietrios que foram donos do terreno onde o imvelfoi ou est sendo construdo, bem como possibilita analisar se todasas transaes foram legais ou podem ser anuladas,d) certido negativa de dbitos junto ao Estado e ao Municpio,obtidos respectivamente junto Secretaria de Faz