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INSTITUTO BRASILEIRO DE ESTUDO E DEFESA DAS RELAES DE CONSUMO

CARTILHA DO CONSUMIDOREDIO ESPECIAL

CONSTRUTORASComo Escolher, Comprar e Defender-se dos Abusos na Aquisio de Imveis!

www.ibedec.org.br

(61) 3345-6739 e 3345-2492Braslia Brasil 1 Edio Junho de 2007

A. SAUDAO DE ABERTURA Ol amigo consumidor! O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relaes de Consumo - IBEDEC, na busca pelo seu objetivo estatutrio de orientar as relaes de consumo para o consumidor e para os fornecedores, tem a satisfao de apresentar a presente Cartilha do Consumidor 1 Edio Especial Construtoras, na qual buscamos abordar todos os aspectos desta modalidade de consumo, os direitos dos consumidores, os deveres das construtoras e como defender-se de abusos. Em nosso dia-a-dia de atendimento e orientao ao consumidor, so muitas as dvidas que surgem neste tipo de contrato de consumo, o que ensejou a sua abordagem nesta Cartilha. Esperamos que este material didtico lhe seja de grande valia e contamos com sua colaborao para enriquec-lo a cada ano, com novas sugestes que voc pode nos enviar por carta, e. mail ou telefone. B. DEFIN IN DO COMO REALIZAR O SON HO DA COMPRA DO IMVEL PRPRIO Voc chegou concluso que vai comprar um apartamento. Este normalmente um projeto familiar e no raro um projeto de vida e por isto no pode ser fruto de uma deciso que deixe de levar em considerao todos os aspectos possveis.

H vrias formas de compra da casa prpria: poupana programada, construo, financiamento, consrcio e compra direta com a construtora. Para conhecer sobre as vantagens e desvantagens de cada uma destas opes, recomendamos a leitura do Manual da Casa Prpria, publicao conjunta da ABMH e do IBEDEC, disponvel no site do IBEDEC (www.ibedec.org.br). Definido que a compra ser feita com uma construtora - o que se registre uma das opes mais inteligentes para a compra da casaprpria -, ento voc deve seguir alguns passos para que seu sonho no se transforme num pesadelo. 1- Definindo sua necessidade e sua possibilidade financeira. Para definir sua necessidade preciso levar em considerao o tamanho da sua famlia, o local onde voc trabalha, a sua forma de locomoo pela cidade, onde seus filhos estudam a proximidade com um hospital e com um centro comercial. Logo, o primeiro passo pesquisar o bairro que voc pretende morar. O ideal fazer um levantamento detalhado das escolas disponveis, dos hospitais, do comrcio, das linhas de nibus, da existncia de metr, bem como fazer incurses pelo bairro nos horrios de pico de movimento (pela manh, na hora do almoo, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas). Tudo isto pesa no oramento familiar porque no adianta encontrar um imvel adequado ao tamanho de sua famlia, se o custo mensal entre alimentao, transporte, estudo e lazer for incompatvel com seu oramento. Veja que R$ 200,00 a mais por ms podem representar a perda das suas frias de fim de ano, por exemplo.

J a sua possibilidade financeira ser definida analisando-se quanto dispe para dar de entrada na compra do imvel e quanto poder pagar nas prestaes mensais do imvel. Nossa dica dar uma entrada pequena de forma que no perca muito dinheiro caso haja algum problema com a obra ou com a construtora e no comprometer mais que 20% do seu oramento familiar com a primeira parcela, bem como no assumir parcelas intermedirias superiores a um ms de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermedirias, voc dever programar o uso do seu 13 salrio. Contar com outras rendas que voc no tem certo muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplncia. J para a entrega das chaves exigida a quitao da dvida ou seu financiamento junto ao banco. neste momento que recomendamos ento o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, alm da venda de veculo e saque de poupana e outras aplicaes, de modo a zerar a dvida ou sobrar muito pouco para o financiamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imvel para o pagamento das despesas de cartrio e ITBI. No se preocupe com o mobilirio do imvel, porque este o suprfluo, j que voc pode usar o mobilirio que j possui ou mesmo comprar mveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que o imvel quitado e devidamente escriturado. Agora que voc j sabe onde quer morar e quanto pode gastar na compra do seu imvel, vamos para as outras dicas. 2- A escolha da Construtora. Uma construtora de qualidade reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da rea. Este j um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negcio.

Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se no tem reclamaes de compradores junto ao PROCON de sua cidade, tambm so passos importantes. Pesquise junto aos clientes de prdios j construdos, se os mesmos esto satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras j construdas no apresentam defeitos, se a ps-venda satisfatria (consertos na garantia, por exemplo). Uma vez definida a construtora hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos rgos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas voc mesmo pode realizar pela internet. De posse do nome e do CNPJ da empresa, pesquise a situao da construtora junto ao INSS, junto Receita Federal, busque certido das aes cveis, criminais e fiscais junto ao Tribunal de Justia e junto Justia Federal, bem como aes trabalhistas junto Justia do Trabalho. Com estas informaes voc ter um parmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imvel prometido sem problemas. 3- Escolhendo o imvel. Visite o stand de vendas e pea para analisar a maquete do empreendimento e tambm visite um apartamento decorado que normalmente disponibilizado. Tire fotos da maquete sob vrios ngulos. Tire fotos tambm do quarto, principalmente de detalhes com janelas, louas de banheiro, armrios embutidos, portas, fechaduras, metais de hidrulica, luminrias, enfim, tudo que prometido e que faz a diferena no imvel e influencia na sua deciso de compra.

Pea para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descritos as marcas e a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumnio, cermicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, cmeras de vigilncia, portes eletrnicos, etc. Verifique tambm a posio do imvel em relao ventilao, incidncia do sol e vista. So detalhes de conforto mas que tambm influenciam bastante no preo de revenda do imvel. Caso a obra possua financiamento com a Caixa Econmica Federal, ela obriga que a construtora elabore uma Cartilha do Proprietrio, que devem constar no mnimo: dados bsicos do contrato de financiamento; formas de utilizao do FGTS; Seguro; Procedimento para o Adquirente vistoriar o imvel e o que fazer no caso de irregularidades; Orientaes ao Adquirente quanto manuteno do imvel; Noes de convivncia comunitria; Direitos e deveres; Outras informaes relevantes, surgidas no curso do Projeto de Trabalho Social. Exija o seu exemplar. Guarde tambm todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anncios de jornais, anncios de revista, etc. Pea o detalhamento sobre o regime de construo: se ser por empreitada, o preo fechado e os reajustes podem existir, mas devem estar descritas de forma clara e precisa; se ser por administrao ou preo de custo, o valor efetivo da obra ser repassado aos adquirentes e ser acrescido de um valor a ttulo de taxa de administrao, que tambm deve estar descrito. 4. Analisando os aspectos jurdicos e riscos do negcio. Recomendamos aqui a contratao de um advogado para analisar a compra e venda e sua documentao. O que um custo agora, pode

ser uma grande economia no futuro e at a salvao do seu patrimnio. O primeiro passo promover uma investigao de vrios documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato ou mesmo uma proposta de compra e venda, j que a proposta obriga o proponente e em caso de desistncia pode lhe gerar multa. So estes os documentos que devem ser investigados: 1- Procure junto Prefeitura ou Administrao Regional de sua cidade, se h um Projeto de Incorporao aprovado e devidamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis. 2- Pea a Planta do Imvel e o Projeto de Incorporao aprovado pela prefeitura ou administrao regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidrulica, eltrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imvel, que tambm devem estar registrados no Cartrio de Registro de Imveis competente. 3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsvel pela obra e se a prpria obra est em situao regular perante o Conselho ou se h algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA tambm, rgo fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos. 4- preciso que a construtora lhe fornea as seguintes certides: a) certido negativa de aes cveis, fiscais e criminais junto Justia Comum e junto Justia Federal, relativos Construtora. Estas certides vo mostrar se a empresa est sendo processada, por quem e por qual motivo. Se houver, por exemplo, uma execuo

contra a empresa, o imvel no poder ser vendido pois corre o risco da venda ser anulada, b) certido negativa de aes trabalhistas, junto Justia do Trabalho. As dvidas trabalhistas podem causar a nulidade de uma compra e venda se ajuizadas antes da negociao. Mostram tambm o eventual descaso da construtora para com seus empregados e podem sinalizar problemas com o futuro imvel, c) certido trintenria do imvel, obtida junto ao cartrio de registro de imveis onde ele est registrado. Esta certido vai mostrar a cadeia de proprietrios que foram donos do terreno onde o imvel foi ou est sendo con

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