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Caderno de Encargos de Concurso Público

Concessão de Obra Pública

Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro

CONCURSO PÚBLICO N.º …/2017

Concessão com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,

conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do

“Programa Renda Acessível”

CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO

ABRIL 2017 | 2

Índice

CAPÍTULO I 6

Disposições gerais ............................................................................................................................. 6

Definições 6

Natureza, objeto e onerosidade da concessão .............................................................................. 9

CAPÍTULO II 11

Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do Concessionário ............................ 11

Cláusula 4.ª Estabelecimento da concessão ............................................................................... 11

Cláusula 5.ª Sede, forma e capital social ..................................................................................... 13

Cláusula 6.ª Estrutura acionista do Concessionário .................................................................. 14

Cláusula 7.ª Estatutos do Concessionário ................................................................................... 14

Cláusula 8.ª Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário

15

Cláusula 9.ª Manutenção do estabelecimento da concessão ..................................................... 17

Cláusula 10.ª Cessão da posição contratual pelo Concessionário ........................................... 17

Cláusula 11.ª Subcontratação ......................................................................................................... 18

CAPÍTULO III 20

Disposições particulares ................................................................................................................. 20

Cláusula 13.ª Prazo e termo da concessão ................................................................................... 20

Cláusula 14.ª Regime do risco ....................................................................................................... 20

Cláusula 15.ª Propriedade industrial e direitos de autor ........................................................... 20

Cláusula 16.ª Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento ................................ 21

Cláusula 17.ª Financiamento ........................................................................................................ 22

CAPÍTULO IV 24

Execução contratual ....................................................................................................................... 24

Cláusula 18.ª Poderes do Concedente .......................................................................................... 24


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Cláusula 19.ª Consignação dos Imóveis ....................................................................................... 25

Cláusula 20.ª Cedência, oneração e alienação ............................................................................. 25

Cláusula 21.ª Projeto na fase de execução do contrato ............................................................. 26

Cláusula 22.ª Autorizações, aprovações e licenças ..................................................................... 27

Cláusula 23.ª Edificação ................................................................................................................. 28

Cláusula 24.ª Conclusão das obras ................................................................................................ 29

Cláusula 25.ª Manutenção, conservação e reparação ................................................................. 30

Cláusula 26.ª Obras de alteração ................................................................................................... 32

Cláusula 27.ª Obrigações do Concessionário .............................................................................. 32

Cláusula 28.ª Risco, responsabilidade e seguros ......................................................................... 33

Cláusula 29.ª Responsabilidade pela culpa e pelo risco ............................................................. 35

Cláusula 30.ª Responsabilidade por prejuízos causados por entidades contratadas .............. 35

Cláusula 31.ª Arrendatários ............................................................................................................ 35

Sanções contratuais e causa de extinção do contrato ................................................................ 36

Cláusula 32.ª Sanções de natureza pecuniária ............................................................................. 36

Cláusula 34.ª Resolução sancionatória ......................................................................................... 38

Cláusula 35.ª Resolução não sancionatória .................................................................................. 40

Cláusula 36.ª Resolução por iniciativa do Concessionário ........................................................ 40

Cláusula 37.ª Resgate ...................................................................................................................... 41

Cláusula 38.ª Sequestro ................................................................................................................... 41

Cláusula 39.ª Caducidade ............................................................................................................... 42

Cláusula 40.ª Reversão .................................................................................................................... 43

Disposições Finais .......................................................................................................................... 44

Cláusula 41.ª 44

Reposição do equilíbrio económico-financeiro do Contrato ................................................... 44

Cláusula 42.ª 45

Cláusula 44.ª Arbitragem ................................................................................................................ 48


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Cláusula 45.ª Não exoneração do cumprimento do contrato ................................................... 49

Cláusula 46.ª Legislação aplicável ................................................................................................. 49

Anexo I 50

Anexo II 52

Artigo 2.º Objecto ........................................................................................................................... 53

Artigo 3.º Finalidade ....................................................................................................................... 53

Artigo 4.º Forma ............................................................................................................................. 53

Artigo 5.º Prazo ............................................................................................................................... 54

Artigo 6.º Oposição à renovação deduzida pelo Concessionário ............................................ 54

Artigo 8.º Renda e encargos .......................................................................................................... 55

Artigo 9.º Caução ............................................................................................................................ 56

Artigo 10.º Atualização de rendas ................................................................................................. 56

Artigo 11.º Coeficiente de atualização ......................................................................................... 57

Artigo 12.º Arredondamento ......................................................................................................... 57

Artigo 13.º Redução da renda ....................................................................................................... 57

Artigo 14.º Mora do arrendatário ................................................................................................. 58

Artigo 15.º Cessação da mora ....................................................................................................... 58

Artigo 16.º Encargos e despesas ................................................................................................... 58

Artigo 17.º Obrigações do Concessionário ................................................................................. 59

Artigo 18.º Outras obrigações do concessionário: ..................................................................... 60

Artigo 19.º Obrigações do arrendatário ....................................................................................... 60

Artigo 21.º Limitações ao exercício do direito............................................................................ 62

Artigo 22.º Uso efetivo do locado ................................................................................................ 62

Artigo 23.º Pessoas que podem residir no local arrendado ...................................................... 63

Artigo 24.º Transmissão - Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge........... 63

Artigo 25.º Transmissão por morte .............................................................................................. 63

Artigo 26.º Comunicação ............................................................................................................... 64


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Artigo 27.º Transmissão por divórcio ou morte ........................................................................ 64

Artigo 28.º Transmissão da posição contratual do concessionário ......................................... 65

Artigo 29.º Obras ............................................................................................................................ 65

Artigo 30.º Outras reparações ou despesas urgentes ................................................................. 66

Artigo 31.º Dever de manutenção e restituição da fração......................................................... 66

Artigo 32.º Perda ou deterioração da fração ............................................................................... 66

Artigo 33.º Indemnização pelo atraso na restituição da fração ................................................ 66

Artigo 34.º Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias ................................. 67

Artigo 35.º Vício da fração arrendada .......................................................................................... 67

Artigo 36.º Casos de irresponsabilidade do Concessionário .................................................... 67

Artigo 37.º Cessação ....................................................................................................................... 67

Artigo 38.º Efeitos da cessação ..................................................................................................... 68

Artigo 39.º Revogação .................................................................................................................... 68

Artigo 40.º Resolução ..................................................................................................................... 68

Artigo 41.º Falta de pagamento da renda .................................................................................... 69

Artigo 42.º Resolução de conflitos ............................................................................................... 70

Artigo 43.º Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ..................................... 70

Anexo III - Termos de Referência ............................................................................................... 72


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CAPÍTULO I

Disposições gerais

Cláusula 1.ª

Definições

Para efeitos do presente Caderno Encargos, as expressões a seguir identificadas terão o

seguinte significado:

a) “Área bruta privativa” (Aa) - é a superfície total medida pelo perímetro exterior

e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção,

incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização

idêntica à do edifício ou da fracção.

b) “Área bruta” (Ab) do fogo, é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro

exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e

inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda

nas circulações comuns do edifício;

c) “Arrendatários” – todas as pessoas singulares ou coletivas a quem o

Concessionário disponibilize, a título oneroso, um apartamento ou uma fração

habitacional ou fração destinada a fins complementares ou acessórios da

concessão, constituída ou não em regime de propriedade horizontal, integrada

nos imóveis identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos;

d) “Autorização de utilização” – ato através do qual o Concedente atesta a

conclusão das operações urbanísticas, no todo ou em parte, e a conformidade

das obras de edificação, reabilitação ou suas frações autónomas com o projeto

de arquitetura e arranjos exteriores aprovados e demais condições estabelecidas

na fase da respetiva aprovação, assim como a conformidade da utilização

prevista com as normas legais e regulamentares aplicáveis;

e) “Concedente” – o Município de Lisboa, na qualidade de proprietário dos bens

imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I;

f) “Concessionário” – sociedade constituída com o objeto social exclusivo de

prossecução das atividades compreendidas no objeto do presente Caderno de

Encargos;


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g) “Contrato” – o contrato de concessão que tem por objeto o financiamento,

conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e exploração de bens

imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”,

identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos, por via do qual o

Concessionário adquire, em contrapartida, o direito de proceder, durante o

tempo fixado no contrato, à respetiva exploração;

h) “Edificação/obras de edificação” – noção abrangente a significar a atividade

ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou

conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de

qualquer outra construção que se incorpore no solo com caráter de

permanência;

i) “Entidades Financiadoras” – as instituições financeiras que contratem com o

Concessionário o financiamento de atividades contratuais;

j) “Habitação” – o edifício ou a parte do edifício destinado à habitação;

k) “Imóveis” – os bens imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I do

presente Caderno de Encargos;

l) “Normas de Arrendamento” – normas que disciplinam as regras aplicáveis aos

arrendatários, constantes do Anexo II do presente Caderno de Encargos;

m) “Normas de Exploração, Manutenção e Conservação” – normas que contêm as

regras relativas à exploração, manutenção e à conservação dos imóveis por

parte do Concessionário, constante do Anexo IV do presente Caderno de

Encargos;

n) “Obras de alteração” – as obras de que resulte a modificação das características

físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva

estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e

cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de

construção, da área de implantação ou da altura da fachada;

o) “Obras de ampliação” – as obras de que resulte o aumento da área de

implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de

uma edificação existente;

p) “Obras de conservação” – as obras destinadas a manter uma edificação nas

condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou

alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza;


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q) “Obras de construção” – as obras de criação de novas edificações;

r) “Obras de demolição” – as obras de destruição, total ou parcial, de uma

edificação existente;

s) “Obras de reconstrução” – as obras de construção subsequentes à demolição,

total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição

da estrutura das fachadas;

t) “Obras de urbanização” – as obras de criação e remodelação de infraestruturas

destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as edificações,

designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de

abastecimento de água, eletricidade, gás e telecomunicações, e ainda espaços

verdes e outros espaços de utilização coletiva;

u) “Operação de reabilitação urbana” – o conjunto articulado de intervenções

visando, de forma integrada, a reabilitação urbana de uma determinada área;

v) “Operações de loteamento” – as ações que tenham por objeto ou por efeito a

constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à

edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu

reparcelamento;

w) “Operações urbanísticas” – as operações materiais de urbanização, de

edificação, utilização dos edifícios ou do solo;

x) “Programa Renda Acessível” – Programa aprovado pelo Município de Lisboa

destinado a promover o acesso à habitação em regime de renda acessível,

através da reabilitação de edifícios da propriedade do Município e/ou da

construção de novas edificações em terrenos do mesmo titular, executadas

diretamente por aquele ou em regime de contrato de concessão, nos termos

definidos no presente Caderno de Encargos;

y) “Reabilitação de edifícios” – a forma de intervenção destinada a conferir

adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e

construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente

adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações

eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões

funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana

prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de


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desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações

urbanísticas;

z) “Reabilitação urbana” – a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano

existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou

em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de

remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos

equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras

de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição

dos edifícios;

aa) “Superfície de pavimento” - corresponde à área, abaixo ou acima da cota de

soleira, medida em m2, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, destinada

aos diferentes usos previstos no plano: habitação, comércio, serviços, turismo,

indústria compatível, logística e equipamentos privados, incluindo armazéns e

arrecadações e excluindo varandas, áreas em sótão e em cave sem pé direito

regulamentar e espaços exteriores cobertos de utilização coletiva (alpendres,

telheiros e terraços cobertos);

bb) “Termos de Referência” – conjunto de orientações técnicas e legais para a

elaboração de projetos de construção, reconstrução, remodelação, reabilitação e

conservação dos imóveis a construir e/ou a reconstruir/reabilitar, constantes

do Anexo III do presente Caderno de Encargos;

cc) “Unidade de alojamento ou unidade habitacional” – os fogos dos imóveis

afetos à concessão, identificados no Anexo I do Presente Caderno de Encargos;

Cláusula 2.ª

Natureza, objeto e onerosidade da concessão

1. O contrato tem por objeto o financiamento, conceção, projeto,

construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do

Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua

São Lázaro, concelho de Lisboa, e identificados no Anexo I do presente

Caderno de Encargos, adquirindo o Concessionário, em contrapartida, o direito

de proceder, durante o tempo fixado no contrato, à respetiva exploração.


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2. A concessão abrange a constituição do direito de superfície sobre imóveis

construídos ou reabilitados pelo Concessionário, nos termos da proposta

adjudicada.

3. A concessão tem por objeto as seguintes atividades:

a) A conceção e elaboração de todos os projetos necessários à edificação e

urbanização, incluindo, quando seja caso disso, a demolição de imóveis;

b) A demolição, construção e reabilitação de imóveis;

c) A conservação, manutenção, gestão e exploração de bens imóveis;

d) O financiamento integral de todas as operações;

e) O desenvolvimento de todas as atividades, ainda que complementares ou

acessórias, destinadas a assegurar a boa execução do objecto do contrato.

4. O custo estimado das obras a realizar pelo Concessionário é o indicado no

Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, nos termos da proposta

adjudicada.

Cláusula 3.ª

Contrato

1. O contrato é composto pelo clausulado contratual e respetivos anexos.

2. O contrato a celebrar integra, ainda, os seguintes elementos:

a) Os suprimentos dos erros e das omissões do Caderno de Encargos

identificados pelos concorrentes desde que esses erros e omissões tenham

sido expressamente aceites pelo órgão competente para a decisão de

contratar;

b) Os esclarecimentos e as retificações relativos ao Caderno de Encargos;

c) O presente Caderno de Encargos;

d) A proposta adjudicada;

e) Os esclarecimentos sobre a proposta adjudicada prestados pelo

adjudicatário.

3. Em caso de divergência entre os documentos referidos no número anterior, a

respetiva prevalência é determinada pela ordem pela qual são indicados.


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4. Em caso de divergência entre os documentos referidos no n.º 2 e o clausulado

do contrato e seus anexos, prevalecem os primeiros, salvo quanto aos

ajustamentos propostos de acordo com o disposto no artigo 99.º do Código

dos Contratos Públicos (CCP) e aceites pelo Concessionário nos termos do

artigo 101.º do mesmo diploma.

5. Em caso de divergência entre o Programa do Concurso e o Caderno de

Encargos ou seus anexos, prevalecerá sempre o Caderno de Encargos.

6. O Concedente pode excluir expressamente do contrato os termos ou condições

constantes da proposta adjudicada que se reportem a aspetos da execução do

contrato não regulados pelo Caderno de Encargos e que não sejam

considerados estritamente necessários a essa execução ou sejam considerados

desproporcionados.

CAPÍTULO II

Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do

Concessionário

Cláusula 4.ª

Estabelecimento da concessão

1. O estabelecimento da concessão é composto pelos bens imóveis afetos àquela e

pelos direitos e obrigações destinados à realização do interesse público

subjacente à celebração do contrato, considerando-se afetos à concessão todos

os bens identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos à data de

celebração do contrato, assim como os bens a criar, construir, reabilitar e a

adquirir ou instalar pelo Concessionário em cumprimento do mesmo, que

sejam indispensáveis para o adequado desenvolvimento das atividades

concedidas.

2. Para efeitos do número anterior, consideram-se afectos à concessão:

a) Os terrenos e ou edifícios do Município transmitidos ao Concessionário em

regime de direito de superfície, por prazo igual ao período da concessão;


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b) Os edifícios projetados e construídos/reabilitados pelo Concessionário em

regime de direito de superfície, bem como os respetivos equipamentos

necessários ao seu funcionamento e exploração;

c) Incluem-se na anterior alínea b) os edifícios que ficam especificamente

afectos à habitação com renda acessível; os quais não podem ser alienados

ou objeto de qualquer outra oneração pelo Concessionário, podendo,

eventualmente, ser dados em garantia em contrapartida dos empréstimos

por ele contraídos, para financiamento da concessão, quando autorizado

pelo Concedente e desde que o respetivo período de amortização não seja

superior à duração da concessão;

d) Incluem-se igualmente na alínea b) os edifícios que venham a ser

transmitidos ao Concessionário em regime de propriedade plena, para

exploração deste como meio de financiamento da concessão, mas a

transmissão só poderá ocorrer após a conclusão das obras dos edifícios

destinados à habitação com renda acessível e verificada a completa

funcionalidade destes para esse fim;

3. Os equipamentos instalados nos edifícios podem ser alienados quando

substituídos no âmbito dos respectivos planos de manutenção.

4. O Concessionário elaborará e manterá permanentemente atualizado e à

disposição do Concedente, ou de quem for por este indicado, um inventário

dos bens referidos nos números anteriores, bem como dos direitos que

integram a concessão, que mencionará, nomeadamente, os ónus e encargos que

sobre eles recaiam.

5. O Concessionário só pode alienar ou onerar bens próprios essenciais ou não

essenciais ao desenvolvimento das atividades concedidas mediante autorização

do Concedente e nos termos da Cláusula 16.ª do presente Caderno de

Encargos, mas salvaguardando sempre a existência de bens funcionalmente

aptos à prossecução daquelas atividades.

6. Sem prejuízo do disposto na parte final da alínea c) do n.º 2 da presente

Cláusula e do n.º 4 da Cláusula 17.ª, os imóveis afetos à renda acessível só

podem ser objeto de oneração em benefício das entidades financiadoras nos

termos dos respetivos contratos de financiamento.


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7. A oneração a que se refere o número anterior apenas é válida quando se revele

justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de arrendamento

dos imóveis como instrumento único e total de garantia dos financiamentos

concedidos ao Concessionário.

8. O Concessionário pode tomar de aluguer, por locação financeira ou por figuras

contratuais afins, bens e equipamentos a afetar à concessão desde que seja

reservado ao Concedente o direito de, mediante contrapartida, aceder ao uso

desses bens e suceder na respetiva posição contratual em caso de sequestro,

resgate ou resolução da concessão, não devendo, em qualquer caso, o prazo de

vigência do respetivo contrato exceder ao prazo de vigência do contrato de

concessão a que diga respeito.

Cláusula 5.ª

Sede, forma e capital social

1. O Concessionário deve manter, ao longo de todo o período de duração da

concessão, a sua sede em Portugal e a forma de sociedade anónima regulada

pela legislação portuguesa em vigor.

2. O Concessionário deve ter por objeto social exclusivo, ao longo de todo o

período de duração do contrato, as atividades que se encontram integradas na

concessão.

3. Para os efeitos previstos nos números anteriores, integram também a

Concessão os imóveis que sejam transmitidos pelo Concedente ao

Concessionário em regime de propriedade plena, devendo a sociedade dispor

de um sistema contabilístico-financeiro separado para a construção/reabilitação

destes imóveis e para o respectivo financiamento, assim como para a sua

gestão/exploração, incluindo para a alienação ou constituição de outros direitos

reais ou obrigacionais sobre os mesmos.

4. O sistema contabilístico-financeiro a que se refere o número anterior é

submetido ao Concedente para aprovação, devendo ser reportado

periodicamente a este em suporte informático interoperável com os sistemas de

informação do Concedente e nos prazos contratualmente previstos.


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Cláusula 6.ª

Estrutura acionista do Concessionário

1. A estrutura acionista do Concessionário será composta unicamente pelo

adjudicatário ou pelos membros do agrupamento adjudicatário, na proporção

que venha a ser a proposta para a respetiva participação.

2. Qualquer alteração ao contrato de sociedade do Concessionário depende da

prévia autorização escrita do Concedente.

3. As ações representativas do capital social do Concessionário são

obrigatoriamente nominativas.

4. Sem prejuízo do estabelecido na Cláusula 7.ª do presente Caderno de Encargos,

serão nulas, e sem quaisquer efeitos, as transmissões de ações do

Concessionário efetuadas em violação do disposto no contrato e nos Estatutos,

ficando o Concessionário obrigado a não reconhecer, para qualquer efeito, a

qualidade de acionista a qualquer entidade que adquira ou possua ações

representativas em consequência dessas transmissões.

5. Consideram-se ações, para os efeitos previstos na presente cláusula, quaisquer

participações no capital social do Concessionário, tituladas ou não, incluindo

qualquer dos tipos descritos no Capitulo III do Título IV do Código das

Sociedades Comerciais.

Cláusula 7.ª

Estatutos do Concessionário

1. A transmissão universal ou parcial da posição do Concessionário inicial, na

sequência de operações de reestruturação, incluindo OPA, transformação, cisão

fusão, aquisição, dissolução da sociedade ou de uma insolvência, para outro ou

outros operadores económicos carece de autorização do Concedente, devendo,

pelo menos um dos participantes do contraente privado, deter no mínimo 20%

do capital social, sem prejuízo de outras condições legalmente exigidas.

2. O disposto no n.º 1 é igualmente aplicável às situações de redução do capital

social, modificação de eventuais acordos parassociais, bem como a alterações


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respeitantes à simples alienação das participações que constituem o capital

social do Concessionário.

3. Excetuam-se do disposto nos números anteriores, as alterações estatutárias

relativas à composição e funcionamento dos órgãos sociais, desde que não

impliquem qualquer alteração na estrutura societária do Concessionário.

4. Para efeitos de autorização pelo Concedente, o Concessionário envia àquele

cópia autenticada de todos os documentos relativos às alterações ao pacto

social e acordos parassociais.

5. O Concedente recusa a autorização por incumprimento dos requisitos referidos

nos números anteriores, mas poderá igualmente recusá-la quando haja fundado

receio de que as alterações societárias ou a simples alienação de participações

sociais envolvam um aumento de risco de incumprimento das obrigações

emergentes do contrato.

6. O Concedente decide no prazo de 45 dias úteis, podendo este prazo ser

prorrogado por prazo idêntico, caso a complexidade do processo o justifique,

ou ser suspenso pelo Concedente, designadamente quando seja necessário

solicitar esclarecimentos ao Concessionário ou quando se torne necessário

requerer documentos ou pareceres externos nos termos legais.

Cláusula 8.ª

Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário

1. O Concessionário deve facultar ao Concedente, ou a qualquer entidade por este

designada, livre acesso a todo o estabelecimento da concessão, bem como aos

documentos relativos às instalações e atividades objeto da concessão, incluindo

os registos de gestão utilizados, estando ainda obrigado a prestar, sobre todos

esses elementos, os esclarecimentos que lhe sejam solicitados, sem prejuízo das

demais condições previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III

deste Cadernos de Encargos.

2. O Concessionário deve disponibilizar, gratuitamente e em suporte informático

editável, ao Concedente todos os projetos, planos, plantas e outros elementos,

de qualquer natureza, que se revelem necessários ou úteis ao exercício dos


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direitos ou ao desempenho de funções atribuídas pela lei, pelo contrato e pelos

regulamentos aplicáveis ao Concedente, sem prejuízo das demais condições

previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III deste Cadernos

de Encargos.

3. O disposto nos números anteriores é aplicável aos elementos adquiridos ou

criados no desenvolvimento das atividades concedidas, independentemente da

sua origem, que estejam ou devam estar não posse do Concessionário.

4. O Concedente ou a entidade por este incumbida da fiscalização poderá ainda:

a) Solicitar a prestação de outras informações sobre as matérias inerentes ao

objeto do contratual;

b) Proceder a inspeções e auditorias à atividade e contabilidade do

Concessionário.

c) Requerer que sejam efetuados ensaios, auditorias ou inspeções para avaliar

as condições de funcionamento, segurança, salubridade e estado de

conservação dos imóveis afetos à concessão, sendo os respectivos custos

suportado pelo Concedente quando estas operações não se insiram no

âmbito dos planos de manutenção e conservação preventiva ou em

situações de intervenção corretiva, casos em que os custos serão da

responsabilidade do Concessionário.

5. Sem prejuízo de outros deveres de informação, o Concessionário deverá

informar o Concedente em relação a qualquer evento que possa vir a prejudicar

ou impedir o cumprimento pontual e atempado de qualquer das suas

obrigações ou que possa alterar, de modo relevante, o exercício das atividades

do objeto contratual.

6. O Concedente obriga-se a guardar sigilo sobre todas as informações a que

aceder por força do contrato quando o Concessionário lho solicite expressa e

especificadamente e a lei o permita.

7. A disponibilização, pelo Concessionário, de informação ao Concedente envolve

o fornecimento de dados informáticos contendo informação fidedigna sobre os

registos contabilísticos do concessionário, demonstrações financeiras e

relatórios de gestão, bem como de dados sobre a exploração dos imóveis afetos


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à concessão, designadamente sobre rendas cobradas, rendas em dívida,

consumos dos edifícios, apartamentos ou fracções devolutos, reclamações dos

arrendatários e resoluções obtidas e não obtidas relativamente aos assuntos

reclamados, obras de manutenção e conservação, contratos com entidades

subcontratadas e demais aspectos relacionados com a gestão e exploração dos

imóveis.

8. A informação a que se refere o número anterior deve ser disponibilizada através

de envio de ficheiros informáticos interoperáveis com o sistema de informação

do Concedente (v.g., de tipo “Standard Audit File for Tax Purposes” – SAFT

ou outros formatos indicados pelo Concedente).

Cláusula 9.ª

Manutenção do estabelecimento da concessão

1. O Concessionário obriga-se, durante a vigência do contrato de concessão e a

expensas suas, a manter o estabelecimento da concessão em bom estado de

conservação e perfeitas condições de utilização e de segurança, diligenciando

para que o mesmo satisfaça plena e permanentemente o fim a que se destina.

2. O Concessionário deve respeitar os padrões de qualidade e de segurança

fixados nos Termos de Referência e nas Normas de Exploração, Manutenção e

Conservação.

Cláusula 10.ª

Cessão da posição contratual pelo Concessionário

1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode

ceder a sua posição contratual no âmbito do presente contrato de concessão,

nos termos do disposto nos artigos 316.º a 319.º do CCP.

2. O cessionário deve revestir a mesma forma societária imposta ao

Concessionário pelo presente Caderno de Encargos.

3. A cessão da posição contratual está sujeita a autorização do Concedente e

depende da apresentação, pelo Concessionário, dos documentos de habilitação


ABRIL 2017 | 18

relativos ao potencial cessionário que foram exigidos ao cedente pelo Programa

do Concurso.

4. Os cessionários vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas

obrigações que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do

aplicável.

Cláusula 11.ª

Subcontratação

1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode

recorrer à subcontratação de terceiras entidades para a execução das atividades

integradas no objeto do presente contrato, de acordo com o estabelecido nos

artigos 316.º a 319.º do CCP.

2. A subcontratação está sujeita ao cumprimento das disposições legais aplicáveis

e à autorização do Concedente e depende da apresentação, pelo

Concessionário, dos documentos de habilitação relativos ao potencial

subcontratado nos mesmos termos em que tenham sido exigidos ao

subcontratante no Programa do Concurso.

3. O Concedente pode recusar a subcontratação no contrato quando haja fundado

receio de que a subcontratação envolve um aumento de risco de

incumprimento das obrigações emergentes do contrato.

4. A contratação de terceiros ao abrigo da presente cláusula não exime o

Concessionário da responsabilidade pelo exato e pontual cumprimento de

qualquer das suas obrigações perante o Concedente, salvo no caso de cessão

parcial da posição contratual devidamente autorizada, nos termos do artigo 10.º

do presente Caderno de Encargos.

5. No caso de celebração de contratos com terceiros, não são oponíveis ao

Concedente quaisquer pretensões, exceções ou meios de defesa que resultem

das relações contratuais estabelecidas pelo Concessionário com terceiras

entidades.

6. Os contratos a celebrar com terceiros não podem ter um prazo de duração ou

produzir efeitos para além da vigência do contrato de concessão.


ABRIL 2017 | 19

7. O Concessionário deve inserir nos contratos que celebre com terceiros para

execução de atividades incluídas no âmbito do objeto contratual as seguintes

cláusulas:

a) Reserva expressa ao Concedente da faculdade de se substituir ao

Concessionário, por cessão da posição contratual ou outro meio legalmente

admissível;

b) Possibilidade de acesso pelo Concedente ou por quem este designar aos

espaços de intervenção dos terceiros.

8. Os terceiros vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas obrigações

que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do aplicável.

9. O Concessionário fica dispensado da observância dos procedimentos pré-

contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia caso, na respectiva

proposta, tenha indicado os empreiteiros, fornecedores de bens móveis e

prestadores de serviços a que pretenda subcontratar a execução de obras, a

aquisição de bens móveis e a aquisição de serviços, independentemente da

natureza destes.

10. O Concessionário fica igualmente dispensado da observância dos

procedimentos pré-contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia

quando tenha cumprido o previsto no número anterior e pretenda alterar,

durante a execução do contrato, os subcontratados indicados na proposta,

desde que o Concedente autorize.

11. Caso não se verifique o previsto nos dois números anteriores, o Concessionário

deverá observar os procedimentos pré-contratuais previstos no CCP e nas

Diretivas da União Europeia, quando o preço dos contratos a celebrar atinja os

limiares financeiros previstos nestas Diretivas.

Cláusula 12.ª

Cessão e subcontratação propostas apenas na fase de execução do contrato


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1. O regime das Cláusulas 10.ª e 11.ª do presente Caderno de Encargos são aplicáveis

independentemente da fase ou do momento em que ocorra a cessão da posição

contratual ou da subcontratação, incluindo a execução do contrato.

2. Caso a cessão da posição contratual ou da subcontratação sejam propostas, pelo

Concessionário, apenas na fase de execução do contrato, deve aquele apresentar,

para efeitos da autorização pelo Concedente, uma proposta fundamentada e

instruída com todos os documentos comprovativos da verificação dos requisitos

exigíveis para a autorização da cessão e da subcontratação no âmbito da outorga do

contrato.

3. O Concedente pronuncia-se sobre a proposta de cessão ou de subcontratação no

prazo de 30 dias seguidos a contar da respectiva apresentação, desde que

regularmente instruída.

CAPÍTULO III

Disposições particulares

Cláusula 13.ª

Prazo e termo da concessão

A concessão terá a duração de 30 anos a contar da comunicação ao Concessionário pelo

Concedente do visto do Tribunal de Contas.

Cláusula 14.ª

Regime do risco

O Concessionário assume expressa, integral e exclusivamente a responsabilidade pelos

riscos inerentes à concessão durante o prazo da sua duração ou eventual prorrogação,

exceto quando o contrário resulte do presente Caderno de Encargos ou do contrato e

elementos integrantes deste.

Cláusula 15.ª

Propriedade industrial e direitos de autor

1. O Concessionário disponibiliza ao concedente, gratuitamente todos os projetos,

planos, plantas, documentos e outros materiais, de qualquer natureza, que se


ABRIL 2017 | 21

revelem necessários ao desempenho das funções que a este incumbem nos

termos do contrato de concessão, ou ao exercício dos direitos que lhe assistem

nos termos do mesmo, e que tenham sido especificamente adquiridos ou

criados no desenvolvimentos das atividades integradas na concessão, seja

diretamente pelo Concessionário, seja pelos terceiros que para o efeito

subcontratar.

2. Os direitos de propriedade intelectual sobre os estudos e projetos elaborados

especificamente para o desenvolvimento das atividades integradas na concessão

e, bem assim, os direitos sobre projetos, planos, plantas, documentos e outros

materiais referidos no número anterior serão transmitidos gratuitamente e em

regime de exclusividade ao Concedente no termo do prazo da concessão,

competindo ao Concessionário adotar todas as medidas para o efeito

necessárias.

3. O Concessionário é responsável por qualquer violação de direitos de terceiros,

relativos a direitos de propriedade intelectual e direitos de autor ou direitos

conexos, resultante da sua atuação.

Cláusula 16.ª

Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento

1. Como contrapartida pelo cumprimento pontual e integral das obrigações objeto do

contrato, o Concessionário tem direito às receitas geradas pela exploração dos

imóveis, tendo por fonte:

a) As receitas provenientes dos contratos de arredamento de unidades

habitacionais afetas a arrendamento acessível, celebrados ao abrigo do

“Programa Renda Acessível”, nos termos constantes das Normas de

Arrendamento;

b) Outras receitas provenientes do arrendamento dos imóveis;

c) O preço recebido pela alienação dos imóveis que lhe sejam transferidos em

regime de propriedade plena ou da constituição de outros direitos sobre estes,

nos termos dos n.ºs 7 a 10 da Cláusula 17.ª do presente Caderno de Encargos;

d) Os benefícios económicos resultantes da constituição do direito de superfície,

nos termos previstos na proposta adjudicada;


ABRIL 2017 | 22

e) As receitas das resultantes da alienação ou locação dos equipamentos instalados

nos edifícios, quando devam ser substituídos por força da legislação aplicável,

do cumprimento de regras técnicas ou dos respectivos planos de manutenção; e

2. As minutas-tipo dos contratos de arrendamento são aprovadas pelo Concedente, em

conformidade e ao abrigo das Normas de Arrendamento.

3. Sem prejuízo do disposto no presente Caderno de Encargos e nas Normas de

Arrendamento sobre os poderes do Município de Lisboa, é legítimo ao Concessionário,

nos termos previstos naquelas Normas, recorrer a centros de arbitragem legalmente

constituídos ou a entidades com funções equivalentes em matéria de resolução de

litígios de arrendamento, para promover a resolução dos respetivos contratos, em caso

de incumprimento, pelos arrendatários, dos prazos de pagamento das rendas, bem

como dos deveres e obrigações a que se encontrem vinculados, por força do contrato

de arrendamento e das Normas de Arrendamento.

4. O exercício, pelo Concessionário, da faculdade referida no número anterior depende

ainda de interpelação para cumprimento no prazo estabelecido, nos termos

estabelecidos nas Normas de Arrendamento.

Cláusula 17.ª

Financiamento

1. O Concessionário é responsável pela obtenção dos financiamentos necessários

ao desenvolvimento de todas as atividades que integram o objeto do contrato,

de forma a garantir o exato e pontual cumprimento das suas obrigações.

2. O Concedente não avalizará qualquer tipo de financiamento que o

Concessionário venha a contrair e as eventuais garantias que venham a ser

prestadas em contrapartida de financiamentos que lhe forem concedidos apenas

podem ter por objecto as rendas recebidas ou a receber pelo Concessionário, ao

abrigo dos contratos de arrendamento dos imóveis afetos à concessão.

3. Quando se revele justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de

arrendamento dos imóveis afetos à renda acessível como instrumento único e

total de garantia dos financiamentos concedidos ao Concessionário, o

Concedente poderá autorizar a constituição de garantias reais ou obrigacionais


ABRIL 2017 | 23

sobre esses bens e demais direitos de exploração previstos no presente Caderno

de Encargos, a favor das Entidades Financiadoras.

4. Os efeitos da oneração dos bens imóveis afetos à renda acessível, ainda que

efetuada em benefício de Entidades Financiadoras, não podem perdurar para

além do prazo de vigência do contrato.

5. O Concessionário não pode opor ao Concedente quaisquer exceções ou meios

de defesa que resultem das relações contratuais por si estabelecidas com as

Entidades Financiadoras, a menos que o Concedente nelas acorde direta e

expressamente.

6. Poderão ser estabelecidos direitos de step in e step out a favor das Entidades

Financiadoras se o Concedente der o seu consentimento expresso para o efeito,

nomeadamente através da celebração de acordo direto entre o Concedente e as

Entidades Financiadoras.

7. Para financiamento das atividades que integram o objeto da Concessão ou

como meio de financiamento para a amortização dos capitais investidos, o

Concessionário poderá proceder à alienação dos imóveis que lhes sejam

transmitidos em regime de propriedade plena pelo Concedente ou à

constituição de outros direitos reais sobre os mesmos.

8. A transmissão, pelo Concedente, da propriedade plena dos edifícios só poderá

ocorrer quando, sob prévia vistoria deste, se verifique a conclusão total da

construção/reabilitação dos edifícios destinados a arrendamento habitacional

acessível, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, e a sua completa

funcionalidade para a efetiva implementação deste Programa.

9. Os imóveis a que se referem os dois números anteriores integram a concessão

para efeitos de resolução, sequestro ou resgate, não podendo ser alienados ou

onerados até à conclusão total da construção/reabilitação dos edifícios

destinados a arrendamento habitacional acessível, no âmbito do “Programa

Renda Acessível” e a completa funcionalidade destes para a prossecução deste

fim.

10. Em caso de necessidade para assegurar as condições adequadas de

financiamento da Concessão, o Concedente pode autorizar a constituição de


ABRIL 2017 | 24

garantias a favor das entidades financiadoras sobre os imóveis referidos nos n.ºs

7, 8 e 9 do presente artigo.

11. Em qualquer caso, o Concessionário apenas poderá proceder à alienação dos

imóveis que lhe sejam transmitidos em regime de propriedade plena após a

conclusão das respectivas obras de construção / reabilitação.

12. Todas as condições previstas nos números anteriores são objecto de registo na

Conservatório de Registo Predial competente.

CAPÍTULO IV

Execução contratual

Cláusula 18.ª

Poderes do Concedente

1. Para a salvaguarda do interesse público inerente à boa execução do “Programa

Renda Acessível”, o Concedente dispõe na presente concessão dos poderes

descritos nos artigos 302.º e seguintes do Código dos Contratos Públicos, cabendo-

lhe designadamente:

a) Dirigir o modo de execução das prestações;

b) Fiscalizar o modo de execução do contrato;

c) Modificar unilateralmente as cláusulas respeitantes ao conteúdo e ao modo

de execução das prestações previstas no contrato por razões de interesse

público;

d) Aplicar as sanções previstas para a inexecução do contrato;

e) Resolver unilateralmente o contrato.

2. Ao abrigo do poder de direção, o Concessionário assegura a boa execução do

contrato, nomeadamente em matérias carentes de regulamentação ou

insuficientemente reguladas, podendo emitir novos regulamentos no âmbito do

“Programa Renda Acessível”, bem como ordens, diretivas ou instruções sobre o

sentido das escolhas necessárias nos domínios da execução técnica, financeira ou

jurídica das prestações contratuais.


ABRIL 2017 | 25

3. As ordens, diretivas ou instruções devem ser emitidas por escrito, incluindo o uso

de qualquer meio electrónico, e, quando as circunstâncias impuserem a forma oral,

devem ser reduzidas a escrito e notificadas ao co-contratante no prazo de 5 dias

seguidos, salvo justo impedimento.

4. O Concedente exerce os poderes de direção e de fiscalização com salvaguarda da

autonomia do Concessionário e sem diminuir a iniciativa e a correlativa

responsabilidade que lhe cabe, nos termos da lei e dos regulamentos aplicáveis e do

contrato, em particular a responsabilidade e o grau de risco assumido na fase da

programação e de concepção.

Cláusula 19.ª

Consignação dos Imóveis

1. Os imóveis serão consignados ao Concessionário no prazo de 30 dias seguidos

a contar da data do visto do Tribunal de Contas, salvo a ocorrência de

circunstâncias que justifiquem a dilação daquele por igual período.

2. Da consignação será lavrado, em duplicado, um auto, no qual se fará uma breve

descrição do estado de conservação dos imóveis e que deverá ser assinado pelos

representantes das partes aí presentes.

3. O Direito de Superfície sobre todos os imóveis afetos à Concessão considera-se

transmitido ao Concessionário no ato da consignação, observando-se as demais

formalidades legais exigíveis, incluindo as de registo.

Cláusula 20.ª

Cedência, oneração e alienação

1. Salvo nas situações e termos expressamente previstos no Caderno de Encargos,

é interdito ao Concessionário ceder, alienar ou por qualquer outro meio onerar,

no todo ou em parte, a concessão ou realizar qualquer negócio jurídico que vise

os mesmos efeitos ou efeitos equivalentes, ainda que indiretamente.

2. Os negócios jurídicos referidos no número anterior são inoponíveis ao

Concedente.


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Cláusula 21.ª

Projeto na fase de execução do contrato

1. O Concessionário é responsável por todos os encargos relativos à concretização

das operações urbanísticas previstas no Caderno de Encargos e na proposta

adjudicatária, designadamente os relacionados com a elaboração de estudos e

projetos ou com o cumprimento de eventuais condições impostas pelas

entidades competentes que devam pronunciar-se sobre tais operações.

2. Os projetos devem ser elaborados e organizados de acordo com as orientações

expressas nos Termos de Referência constantes do Anexo III (Termos de

Referência) do presente Caderno de Encargos, devendo obedecer às

disposições legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as resultantes de

instrumentos de gestão territorial, do regime de proteção do património

cultural, do regime aplicável à gestão de resíduos de construção e demolição e

as normas técnicas de construção, devendo ser submetido à aprovação das

entidades legalmente competentes.

3. Todos os estudos, incluindo os estudos prévios que sejam realizados, e projetos

necessários à realização das operações urbanísticas objeto do contrato devem

ser apresentados à Comissão, Grupo de Trabalho ou Estrutura de Missão a

quem seja atribuída a função de acompanhar o lançamento e a execução do

“Programa Renda Acessível” sito em endereço a indicar pelo Concedente, nos

prazos previstos no Anexo III do Caderno de Encargos.

4. Os projetos urbanísticos e as operações urbanísticas promovidas pelo

Concessionário não carecem de licenciamento municipal nos termos da alínea

e) do n.º 1 do artigo 7.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, mas

encontram-se sujeitos a apreciação e aprovação pela Câmara Municipal do

Município de Lisboa.

5. Na promoção e execução das operações urbanísticas, o Concessionário deve

respeitar e cumprir todas as condições previstas nos Termos de Referência

constante do Anexo III deste Caderno de Encargos, bem como as normas

legais e regulamentares que lhes sejam aplicáveis, designadamente as que


ABRIL 2017 | 27

resultem dos instrumentos de gestão territorial e das regras técnicas de

construção.

6. Caso os projetos de especialidades não tenham que ser apresentados

simultaneamente com o projeto de arquitetura, o Concessionário deve

apresentar tais projetos no prazo máximo indicado no Anexo III (Termos de

Referência), após a aprovação do projeto de arquitetura, sob pena de

caducidade de tal aprovação.

7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, o prazo para apresentação dos

projetos de especialidades poderá ser prorrogado por igual período, em

situações especialmente fundamentadas e não imputáveis diretamente ao

Concessionário.

8. Os projetos aprovados não podem ser modificados ou alterados sem a

aprovação do Concedente e sem que as modificações ou alterações tenham sido

submetidas à apreciação e aprovação deste.

9. O Concessionário deve manter um arquivo técnico de toda a documentação

técnica ligada aos projetos e à construção e deve proceder à realização de cópias

de segurança dos registos informáticos, as quais devem ser guardadas em outro

local que não as instalações por ele ocupadas.

Cláusula 22.ª

Autorizações, aprovações e licenças

1. É da responsabilidade, risco e encargo do Concessionário a obtenção de todas

as autorizações, licenças e pareceres de entidades externas, legalmente exigíveis

relativamente à execução de todas as suas prestações contratuais, incluindo os

relacionados com o projeto, a construção e o funcionamento e exploração dos

imóveis.

2. Quando se trate de aprovações a emitir pelo Concedente, este decidirá no prazo

máximo de 4 semanas, desde que os pedidos apresentados pelo Concessionário

se encontrem devidamente instruídos, designadamente com os pareceres de

entidades externas exigidos por lei e/ou por regulamento.


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3. Para efeitos de autorização de realização de obras em bem imóvel em vias de

classificação, o Concessionário deverá, nos termos da legislação aplicável,

submeter os pedidos às entidades competentes.

4. Com a conclusão das obras de construção ou reabilitação o Concedente

procede a vistoria para verificar o cumprimento do projeto de execução

previamente aprovado, bem como o cumprimento dos requisitos técnicos e

legais que permitam emitir Declaração que certifica o cumprimento da aptidão

dos edifícios e/ou das suas frações para as utilizações a que se destinam,

nomeadamente para os efeitos previstos no artigo 50.º do Decreto-Lei n.º

280/2007, de 7 de Agosto (Regime Jurídico do Património Imobiliário

Público).

5. A recusa, pelo Concedente, de quaisquer pedidos de aprovação que lhe sejam

submetidos pelo Concessionário, no âmbito das prestações que constituem o

objeto contratual, deverá ser sempre baseada em critérios de razoabilidade e

expressa e especificadamente fundamentada, designadamente quando haja

violação do Caderno de Encargos e respectivos anexos, da proposta

adjudicatária ou de qualquer disposição legal ou regulamentar imperativa

constante de instrumentos de gestão territorial ou de outras disposições

normativas ou técnicas aplicáveis.

Cláusula 23.ª

Edificação

1. A execução das operações urbanísticas previstas no Contrato apenas poderá

iniciar-se quando o Concedente emitir a respetiva aprovação.

2. A execução de trabalhos preparatórios tais como a instalação de estaleiro,

montagem de andaimes, colocação de sinalização de segurança, limpeza de

terreno, modelação de terrenos, demolições e remoção de entulhos poderá ter

início antes da aprovação dos projetos de execução das obras de edificação e

reabilitação, sem prejuízo das prévias autorizações exigíveis em cada caso.

3. A execução das obras é da exclusiva responsabilidade do Concessionário, que

as deverá realizar de forma a adaptar os imóveis aos fins de utilização a que se


ABRIL 2017 | 29

destinam, de acordo com os projetos e prazos previamente aprovados pelo

Concedente.

4. A execução das obras previstas nas operações urbanísticas deve seguir a

tramitação, sequencialidade e prazos estabelecidos nos Anexo III do presente

Caderno de Encargos.

5. A execução das obras inclui a realização dos respetivos trabalhos e a aquisição e

instalação dos equipamentos e materiais, em conformidade com o disposto no

Anexo III do presente Caderno de Encargos.

6. As obras serão executadas com emprego de materiais de boa qualidade e que

sejam tecnicamente os mais aconselháveis ou convenientes segundo as regras

de arte, com as disposições legais e regulamentares em vigor, e de acordo com o

projeto que consta da proposta adjudicada.

7. O atraso no início ou na conclusão das obras imputável ao Concessionário

confere ao Concedente o direito de aplicar sanções pecuniárias, sem prejuízo do

direito do Concedente de resolver o contrato.

Cláusula 24.ª

Conclusão das obras

1. As obras de urbanização, construção e reabilitação da totalidade dos imóveis

abrangidos pela concessão deverão ser concluídas dentro do prazo contratual,

de acordo com a proposta do concessionário apresentada na fase de concurso,

não podendo em qualquer caso ser superior a 192 semanas a contar do início

dos respectivos trabalhos.

2. O disposto no número anterior não prejudica a faculdade de estabelecer uma

execução faseada das obras se nisso tiver interesse o Concedente e segundo os

prazos determinados por este.

3. Concluída a execução das obras previstas no projeto de execução, o

Concessionário deve comunicar esse facto ao Concedente, no prazo de 7 dias

seguidos a contar da conclusão, para efeitos de este, a expensas do

Concessionário, realizar as operações necessárias à verificação da conformidade

dos imóveis com as normas e regras técnicas aplicáveis, designadamente com os


ABRIL 2017 | 30

projetos aprovados e o cumprimento das demais exigências legais ou

contratualmente fixadas, e a sua funcionalidade aos respetivos usos.

4. Terminadas as operações realizadas nos termos do número anterior, é lavrado

um auto no qual o Concedente certificará a conclusão das obras e a sua

conformidade com o projeto.

5. Constatando-se que as obras não se encontram concluídas e/ou não estão

executadas em conformidade com o projeto e demais disposições aplicáveis, o

Concedente regista essa conclusão no auto, especificando as razões que a

fundamentam.

6. O Concessionário pode deduzir reclamações relativamente a qualquer facto ou

circunstância consignada no auto mencionado no número anterior, exarando-as

nele ou apresentando-as por escrito nos 10 dias úteis subsequentes.

7. O Concedente pronuncia-se sobre a reclamação no prazo de 15 dias úteis, a

menos que necessite de prazo adicional, caso em que o deverá comunicar ao

Concessionário.

8. Concluídos os trabalhos de retificação de deficiências ou de obras não

concluídas, o Concessionário deve comunicar esse facto ao Concedente no

prazo previsto no n.º 3 da presente Cláusula, repetindo-se o procedimento

referido nos números anteriores.

9. Uma vez verificada a adequação das obras realizadas será lavrado auto que

atestará a aptidão dos imóveis.

Cláusula 25.ª

Manutenção, conservação e reparação

1. São da responsabilidade do Concessionário todos os trabalhos de manutenção,

reparação e conservação dos imóveis, em conformidade com os Termos de

Referência e as Normas de Exploração, Manutenção e Conservação, constantes

do Anexo III e IV do presente Caderno de Encargos.


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2. O Concessionário deve promover a revisão das Normas de Exploração,

Manutenção e Conservação sempre que tal se revele necessário ou o

Concedente fundamentadamente o solicite.

3. A revisão das Normas de Exploração, Manutenção e Conservação carece da

aprovação do Concedente.

4. A realização de obras de manutenção e conservação que não se encontrem

previstas nos Termos de Referência ou nas Normas de Exploração,

Manutenção e Conservação deverá ser submetida a aprovação do Concedente.

5. A omissão sem justificação atendível, reiterada ou grave, das medidas de

conservação, manutenção e reparação conferem ao Concedente a faculdade de

exercer a execução ou o sequestro das rendas mensais recebidas e/ou a receber

pelo Concessionário, pelo tempo e montantes necessários à realização daquelas

atividades.

6. Para os efeitos previsto no número anterior, o Concessionário fica obrigado a

constituir, a favor do Concedente e em instituição bancária indicada por este,

um fundo autónomo, no qual são mensalmente depositados 2% do valor total

das rendas efetivas recebidas dos edifícios afetos a arrendamento acessível, o

qual ficará cativo até ao termo da concessão, revertendo o saldo e respetivos

juros, se existirem, para o Concessionário.

7. A faculdade prevista no n.º 5 é exercida nos mesmos termos que a lei faculta ao

contraente público para executar a caução ou as garantias constituídas em seu

favor ou de proceder ao sequestro da concessão e não prejudica o direito de

aplicação de sanções de natureza pecuniária a que houver lugar, bem como da

resolução do contrato.

8. A caução prestada com a adjudicação da concessão poderá ser reduzida desde

que não existam reclamações dos arrendatários ou outras ocorrências possam

indiciar o incumprimento do contrato:

a) Em 25% após o decurso de 5 anos a contar do início da exploração de

todos edifícios afetos a arrendamento acessível;

b) Outros 25% após o decurso de 10 anos a contar do início da exploração de

todos edifícios afetos a arrendamento acessível.


ABRIL 2017 | 32

Cláusula 26.ª

Obras de alteração

1. As obras de alteração a executar nos imóveis que não se encontrem previstas

nos Termos de Referência ou nas Normas de Exploração, Manutenção e

Conservação e que se venham a revelar necessárias, designadamente em virtude

de revisão e/ou atualização do modelo de exploração, carecem da aprovação do

Concedente.

2. O Concedente deve empregar toda a diligência no procedimento de aprovação

a que se refere o número anterior, comprometendo-se a decidir no prazo de 4

semanas a contar da apresentação do pedido pelo Concessionário, desde que o

mesmo se encontre instruído com todos os elementos necessários à sua

apreciação, designadamente com os pareceres de entidades externas exigidos

por lei e/ou por regulamento.

Cláusula 27.ª

Obrigações do Concessionário

Na prossecução das atividades de exploração, o Concessionário deve, nomeadamente:

a) Assegurar a boa exploração dos imóveis, de acordo com as regras estabelecidas e os

objetivos visados, durante todo o período de duração da concessão, sem

interrupções que não estejam previstas no presente Caderno de Encargos ou sejam

expressamente autorizadas pelo Concedente;

b) Afetar à exploração dos imóveis os meios humanos, técnicos e financeiros

adequados e organizados de forma a assegurar a boa execução do objeto contratual;

c) Assegurar a gestão centralizada dos imóveis, garantindo excelentes níveis de

implementação, direção e coordenação dos serviços e de administração das partes

de utilização comum e, bem assim, a fiscalização do cumprimento das normas que

regulam o funcionamento e a utilização dos edifícios e apartamentos arrendados;

d) Manter os imóveis em bom estado de conservação e em perfeitas condições de

exploração, realizando todos os trabalhos necessários para que essas condições

satisfaçam, cabal e permanentemente, o fim a que se destinam;


ABRIL 2017 | 33

e) Requerer, custear e obter todas as licenças e autorizações necessárias ao exercício

das suas atividades, observando os requisitos indispensáveis à sua obtenção;

f) Manter o conceito de exploração constantemente atualizado relativamente à

evolução técnica do processo de exploração, por forma a potenciar a exploração

dos imóveis e propor e adotar as medidas tendentes ao seu melhoramento e

modernização;

g) Nos limites legalmente impostos, realizar ações de inspeção ao modo de fruição

dos apartamentos arrendados, designadamente para aferição da observância pelos

Arrendatários das normas legais, contratuais e regulamentares;

h) Prover pela manutenção dos imóveis;

i) Realizar as obras de conservação que sejam necessárias, nomeadamente nas partes

de utilização comum.

Cláusula 28.ª

Risco, responsabilidade e seguros

1. Todos os riscos inerentes à exploração da concessão, bem como a

responsabilidade por atos próprios do Concessionário ou de terceiro são

integralmente assumidos por aquele.

2. O Concessionário deve assegurar a existência de apólices de seguro necessárias

para garantir uma efetiva e completa cobertura de riscos da concessão, emitidas

por seguradoras e nos termos aceites pelo Concedente.

3. Constitui estrita obrigação do Concessionário a manutenção da validade das

apólices de seguro que constam em anexo ao contrato de concessão,

nomeadamente através do pagamento atempado dos respetivos prémios, pelo

valor que lhe seja debitado pelas seguradoras.

4. Deve, nomeadamente, estar permanentemente garantida a vigência dos

seguintes seguros:

a) De responsabilidade civil, cobrindo os prejuízos causados a terceiros pela

existência, uso e funcionamento dos imóveis;


ABRIL 2017 | 34

b) Contra qualquer tipo de sinistro que cubra, pelo seu valor real, o valor de

reposição dos Imóveis, dos equipamentos, infraestruturas, instalações e

outros dispositivos intrinsecamente associados aos mesmos;

c) Riscos próprios do exercício da atividade, incluindo a responsabilidade civil

de exploração;

d) Riscos respeitantes à elaboração dos estudos e projetos e à construção;

e) Seguro contra acidentes de trabalhos e doenças profissionais relativamente

a todos os seus funcionários;

f) Seguros relativos aos meios de transporte postos à disposição do seu

pessoal e por estes utilizados, bem como de todo o pessoal nele

transportado.

5. O Concessionário deve manter válidas e atualizadas as apólices, devendo

remeter cópia simples de todas as apólices em vigor e sempre que sejam

contratadas ou alteradas.

6. Nos contratos de seguro celebrados, a seguradora compromete-se a não efetuar

reduções de capital ou das garantias, bem como a não suspender ou cancelar as

apólices e/ou modificar franquias sem a manifestação de consentimento prévio

do Concedente, por escrito.

7. O Concedente deve ser indicado como cobeneficiário nos contratos de seguro

que digam respeito a imóveis, incluindo, os equipamentos, infraestruturas,

instalações e outros dispositivos intrinsecamente associados aos mesmos.

8. Os encargos referentes a todos os seguros, bem como qualquer dedução

efetuada pela companhia seguradora a título de franquia em caso de sinistro

indemnizável, serão da conta do Concessionário.

9. Caso o Concessionário não cumpra pontualmente os encargos devidos pelo

seguro, o Concedente poderá substituir-se-lhe no pagamento das quantias em

dívida, podendo, para o efeito, recorrer à caução prestada, ou à execução ou ao

sequestro das rendas nos termos previstos no presente Caderno de Encargos.


ABRIL 2017 | 35

Cláusula 29.ª

Responsabilidade pela culpa e pelo risco

O Concessionário responde, nos termos da lei geral, por quaisquer prejuízos causados a

terceiros no exercício das atividades que constituem o objeto da concessão, com culpa ou

pelo risco.

Cláusula 30.ª

Responsabilidade por prejuízos causados por entidades contratadas

1. O Concessionário responde, ainda, nos termos gerais da relação comitente-

comissário pelos prejuízos causados por entidades por si contratadas para o

desenvolvimento de atividades compreendidas na concessão.

2. Constitui especial dever do Concessionário garantir e exigir a qualquer entidade

com a qual venha a contratar que promova as medidas necessárias para

salvaguarda da integridade dos utilizadores e dos bens afetos à concessão,

devendo ainda cumprir e zelar pelo cumprimento dos regulamentos de higiene

e segurança em vigor.

Cláusula 31.ª

Arrendatários

1. O Concessionário deve contratar com os Arrendatários o arrendamento das

habitações, promovendo, organizando e fiscalizando o seu funcionamento e

utilização, ficando estes sujeitos às Normas de Arrendamento, constantes do

Anexo II do presente Caderno de Encargos, às Normas de Exploração,

Manutenção e Conservação, na parte em que lhes seja aplicável, constantes do

Anexo IV do presente Caderno de Encargos, bem como às disposições legais

aplicáveis.

2. O Concessionário deve adotar com os Arrendatários as normas contratuais que,

relativamente a cada caso, se revelam mais adequadas, desde que não

contrariem o presente Caderno de Encargos e seus Anexos, a minuta-tipo dos

contratos de arrendamento e a legislação aplicável.


ABRIL 2017 | 36

3. As Normas de Arrendamento devem constar em anexo a cada contrato

celebrado com os Arrendatários pelo Concessionário, por forma a garantir a

sua aplicabilidade nessas relações contratuais.

4. Caso se justifique, o Concedente poderá vir a exigir ao Concessionário que

coloque à disposição dos Arrendatários dos imóveis plataforma eletrónica

adequada ao registo de reclamações, visada pelo Concedente, a qual deverá ser

objecto de aperfeiçoamentos e atualizações funcionais, na medida em que se

revele necessário para a melhoria e boa gestão dos processos, podendo o

Concedente ordenar essa atualização.

5. O Concessionário deve reportar ao Concedente informação estatística sobre as

reclamações e sugestões que tiver recebido dos Arrendatários, em cada ano

civil, a incluir no respectivo relatório de gestão, bem como sobre a sua

resolução ou pendência, devendo manter em arquivo o registo das

comunicações e diligências efetuadas sobre cada reclamação e respetiva

resolução, arquivo este que poderá ser consultado pelo Concedente.

6. Para os efeitos dos números anteriores é aplicável o regime previsto nos n.ºs 7 e

8 da Cláusula 8.ª do presente Caderno de Encargos.

CAPÍTULO V

Sanções contratuais e causa de extinção do contrato

Cláusula 32.ª

Sanções de natureza pecuniária

1. Em caso de incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso das obrigações

contratuais que impendem sobre o Concessionário, o Concedente poderá

aplicar-lhe sanções de natureza pecuniária.

2. Em caso de mora no cumprimento, a sanção poderá consistir na aplicação de

um montante por cada dia de atraso, que pode variar entre 0,1% e 0,5% do

valor económico do contrato.

3. As sanções de natureza pecuniária não prejudicam o direito à indemnização

pelo dano excedente.


ABRIL 2017 | 37

4. As sanções devem ser proporcionadas em relação ao tipo, gravidade e

reiteração do incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso, bem como

aos prejuízos em causa, devendo ser reduzida sempre que se mostre desajustada

em relação aos prejuízos reais sofridos e revogada quando se verifique que as

atividades do contrato foram bem executados e/ou os atrasos no cumprimento

foram totalmente recuperados.

5. O valor acumulado das sanções de natureza pecuniária não excederá 20% do

valor correspondente ao somatório das rendas previstas para o período de

vigência do contrato, sem prejuízo da faculdade de resolução do contrato pelo

Concedente.

6. Nos casos em que seja atingido o limite previsto no número anterior e o

Concedente decida não resolver o Contrato por daí resultar grave dano para o

interesse público, o aludido limite pode ser elevado para 30%.

7. As sanções pecuniárias são exigíveis nos termos fixados na notificação a dirigir

ao Concessionário e a sua aplicação deve ser precedida de audiência escrita

desta, o qual se deve pronunciar, querendo, no prazo de 10 dias úteis a contar

da notificação.

8. Caso o Concessionário não proceda ao pagamento das sanções pecuniárias que

lhe forem aplicadas, no prazo que para tanto vier a ser fixado, pode ser

acionada a caução.

9. Antes de o Concedente decidir a aplicação de sanções pecuniárias previstas

nesta Cláusula deve notificar o Concessionário para este adoptar as medidas

corretivas adequadas, concedendo-lhe um prazo razoável para o efeito.

Cláusula 33.ª

Rendas em garantia

1. Sem prejuízo do disposto no n.º 6 da Cláusula 25.ª e da possibilidade dos

direitos de step in e step out a favor das Entidades Financiadoras, a que se refere o

n.º 6 da Cláusula 17.ª, as rendas recebidas e a receber pelo Concessionário ao

abrigo da concessão constituem garantia do Concedente, para todos os efeitos

legais e contratuais, podendo o Concedente proceder à sua execução, nos


ABRIL 2017 | 38

mesmos termos em que pode proceder à execução da caução e das outras

garantias constituídas em seu favor, sem necessidade de prévia decisão judicial

ou arbitral e para satisfação de quaisquer importâncias que se mostrem devidas

por força do não cumprimento, pelo Concessionário, das obrigações legais,

regulamentares ou contratuais, designadamente as seguintes:

a) Sanções pecuniárias aplicadas nos termos previstos no contrato;

b) Prejuízos incorridos pelo contraente público, por força do incumprimento

do contrato;

c) Despesas com medidas de conservação, manutenção e reparação dos

imóveis afectos à renda acessível.

2. Relativamente às rendas a receber, para efeitos de proceder ao respectivo

sequestro, passam aquelas a ser depositadas em conta própria titulada pelo

Município de Lisboa, sendo os Arrendatários notificados para cumprimento do

dever de pagamento das respectivas rendas a favor do Município.

3. O regime previsto no presente artigo aplicar-se-á quando o montante

disponível no fundo autónomo previsto no n.º 6 da Cláusula 25.ª não se mostre

suficiente para os efeitos previstos no n.º 1 da presente Cláusula.

Cláusula 34.ª

Resolução sancionatória

1. Além dos casos expressamente previstos neste Caderno de Encargos, o

Concedente pode resolver o Contrato em caso de violação reiterada ou grave,

pelo Concessionário, das obrigações contratuais que sobre si impendem,

nomeadamente nos seguintes casos:

a) Apresentação à insolvência pelo Concessionário ou declaração de

insolvência por Tribunal;

b) Prestação de falsas declarações ou recusa grave ou reiterada de prestação de

informação ou de colaboração com o Concedente ou a entidade por este

incumbida da fiscalização;

c) Desvio do objeto do contrato;


ABRIL 2017 | 39

d) Desobediência grave ou reiterada a determinações do Concedente

diretamente relacionadas com a execução do contrato;

e) Atraso significativo na conclusão dos trabalhos de construção ou do início

da exploração dos imóveis, considerando-se, para este efeito, como

significativo um atraso superior a 30% dos prazos previstos para cada uma

daquelas fases de execução do contrato;

f) Iminência ou ameaça de execução de eventuais garantias reais que onerem

os bens imóveis por parte das Entidades Financiadoras;

g) Cessação ou suspensão, total ou parcial, pelo Concessionário das atividades

previstas no Caderno de Encargos, nomeadamente construção,

conservação, manutenção ou exploração;

h) Ocorrência de deficiência grave na organização e desenvolvimento pelo

Concessionário das atividades objeto do contrato, em termos que possam

comprometer a sua continuidade ou regularidade nas condições exigidas

pela lei e pelo contrato;

i) Indisponibilidade de apartamentos correspondente a 10 % do total, por um

período superior a três meses;

j) Incapacidade do Concessionário no alcance dos objetivos essenciais

subjacentes ao contrato;

k) Recusa ou impossibilidade do Concessionário em retomar a concessão na

sequência de sequestro;

l) Repetição, após a retoma da concessão, das situações que motivaram o

sequestro;

m) Obstrução ao sequestro;

n) Sequestro da concessão pelo prazo máximo permitido pela lei ou pelo

contrato;

o) Falta de prestação ou de reposição da caução nos termos e prazos previstos.

2. Sendo a causa de resolução sanável, o Concedente não pode resolver o contrato

sem que antes conceda ao Concessionário um prazo razoável e adequado para

sanar a falta.

3. Findo o prazo concedido pelo Concedente sem que tenha sido sanada a falta,

aquele comunica ao Concessionário a decisão sobre a resolução do contrato,

que produz efeitos imediatos.


ABRIL 2017 | 40

4. A resolução sancionatória determina a perda da caução a favor do Concedente

e as rendas que se encontrem cativas por força do n.º 6 da Cláusula 25.ª, sem

prejuízo da indemnização a que haja lugar por danos excedentes devidamente

comprovados e de outras consequências estabelecidas no Caderno de Encargos.

5. Nos casos em que esteja previsto, em acordo entre o Concedente e as entidades

financiadoras, o direito destas de intervir na concessão nas situações de

iminência de resolução da concessão pelo Concedente, esta apenas pode ter

lugar depois de o Concedente notificar a sua intenção às entidades

financiadoras.

6. Sem prejuízo da observância do procedimento previsto nos n.ºs 1 e 2 do artigo

325.º do CCP, a notificação ao Concessionário da decisão de resolução produz

efeitos imediatos, independentemente de qualquer outra formalidade.

Cláusula 35.ª

Resolução não sancionatória

1. O Concedente pode resolver o contrato, independentemente de

incumprimento do Concessionário, nos seguintes casos:

a) Por imperativo de interesse público, devidamente fundamentado;

b) Em virtude de alteração anormal e imprevisível das circunstâncias.

2. A resolução do contrato pelas causas referidas no número anterior confere ao

Concessionário o direito a compensação nos termos gerais.

3. O Concedente deve notificar o Concessionário com a antecedência mínima de

três meses sobre a data em que pretende exercer o direito previsto neste

Cláusula ou, em caso de imprevisão que impossibilite tal antecedência, logo que

seja possível.

Cláusula 36.ª

Resolução por iniciativa do Concessionário

1. O Concessionário pode resolver o contrato nos seguintes casos:

a) Incumprimento grave das prestações contratuais por parte do Concedente;

b) Incumprimento definitivo do contrato por facto imputável ao Concedente.


ABRIL 2017 | 41

2. No caso previsto na al. a) do número anterior, apenas existe direito de

resolução quando esta não implique grave prejuízo para a realização do

interesse público subjacente à relação jurídica contratual ou, implicando tal

prejuízo, a manutenção do contrato ponha manifestamente em causa a

viabilidade económico-financeira do Concessionário ou se prevê

excessivamente onerosa, devendo, neste último caso, ser devidamente

ponderados os interesses públicos e privados em presença.

3. O direito de resolução por iniciativa do Concessionário é exercido mediante

recurso à arbitragem.

Cláusula 37.ª

Resgate

1. O Concedente pode resgatar a concessão, por razões de interesse público, de

acordo e nos termos do artigo 422.º do Código dos Contratos Públicos, após o

decurso de um terço do prazo de vigência do contrato, sendo o resgate

notificado ao Concessionário com pelo menos seis meses de antecedência.

2. Com o resgate, o Concedente assume automaticamente os direitos e obrigações

do Concessionário diretamente relacionados com as atividades concedidas e

determina a reversão dos bens do Concedente afectos à concessão, bem como a

obrigação de o Concessionário entregar àquele os bens abrangidos, nos termos

do contrato, por cláusula de transferência.

3. As obrigações assumidas pelo Concessionário após a notificação referida no n.º

1 apenas vinculam o Concedente quando este haja autorizado, prévia e

expressamente, a sua assunção.

Cláusula 38.ª

Sequestro

1. Em caso de incumprimento grave pelo Concessionário de obrigações

contratuais, ou estando o mesmo iminente, o Concedente pode, mediante

sequestro, tomar a seu cargo o desenvolvimento das atividades concedidas.

2. O sequestro pode ter lugar, designadamente, nas seguintes situações:


ABRIL 2017 | 42

a) Quando ocorra ou esteja iminente a cessação ou suspensão, total ou

parcial, de atividades concedidas;

b) Quando se verifiquem perturbações ou deficiências graves na

organização e regular desenvolvimento das atividades concedidas ou no

estado geral das instalações e equipamentos que comprometam a

continuidade ou a regularidade daquelas atividades ou a integridade e

segurança de pessoas e bens.

3. Verificada a ocorrência de uma situação que pode determinar o sequestro da

concessão, o Concedente notifica o Concessionário para, no prazo de seis

meses, cumprir integralmente as suas obrigações e corrigir ou reparar as

consequências dos seus atos, excepto tratando-se de uma violação não

sanável.

4. Em caso de sequestro, o Concessionário suporta os encargos do

desenvolvimento das atividades concedidas, bem como quaisquer despesas

extraordinárias necessárias ao restabelecimento da normalidade da

concessão.

5. O sequestro mantém-se pelo tempo julgado necessário pelo Concedente,

com o limite máximo de um ano, sendo o Concessionário notificado pelo

Concedente para retomar o desenvolvimento das atividades concedidas, na

data que lhe for fixada.

6. Se o Concessionário não puder ou se se opuser a retomar o

desenvolvimento das atividades concedidas ou se, tendo-o feito,

continuarem a verificar-se os factos que deram origem ao sequestro, o

Concedente pode resolver o contrato.

7. O Concedente pode igualmente exercer o sequestro das rendas do

Concessionário, nos termos e com os fundamentos previstos nesta Cláusula,

bem como na Cláusula 33.ª do presente Caderno de Encargos.

Cláusula 39.ª

Caducidade

1. O contrato de concessão caduca quando se verificar o fim do prazo da

concessão, extinguindo-se as relações contratuais existentes entre as partes, sem


ABRIL 2017 | 43

prejuízo das disposições que, pela sua natureza, se destinem a perdurar para

além daquela data.

2. O Concedente não é responsável pelos efeitos da caducidade do contrato de

concessão nas relações contratuais estabelecidas entre o Concessionário e

terceiros.

Cláusula 40.ª

Reversão

1. Com a extinção do contrato, por qualquer causa, revertem gratuitamente para o

Concedente todos os bens que integram a concessão, bem como as obras e

benfeitorias executadas, obrigando-se o Concessionário a entregá-los em bom

estado de conservação e funcionamento, sem prejuízo do normal desgaste

resultante do seu prudente uso para efeitos de execução do contrato.

2. Também são objecto de reversão os imóveis destinados a serem transmitidos

ao Concessionário em regime de propriedade plena, caso a reversão ocorra

antes da conclusão total da construção/reabilitação dos edifícios destinados ao

arrendamento habitacional acessível, no âmbito do “Programa Renda

Acessível”, e da sua completa funcionalidade para a efetiva implementação

deste Programa.

3. Caso o Concessionário não dê cumprimento ao disposto no anterior n.º 1, o

Concedente promove a realização dos trabalhos e aquisições que sejam

necessários à reposição dos bens, correndo os respetivos custos pelo

Concessionário e podendo ser utilizada a caução e as rendas cativas para os

liquidar no caso de não ocorrer pagamento voluntário e atempado dos

montantes debitados pelo Concedente.

4. A reversão é feita livre de quaisquer ónus ou encargos, sem prejuízo das

onerações expressamente autorizadas pelo Concedente.

5. As partes devem proceder a uma vistoria aos bens cuja propriedade reverte para

o Concedente, da qual é lavrado o respetivo auto.

6. Com a extinção, por qualquer causa, do contrato, os direitos de propriedade

intelectual sobre os estudos e projetos elaborados para os fins objeto do


ABRIL 2017 | 44

Contrato, bem como os projetos, planos ou plantas elaborados para o mesmo

efeito, serão transmitidos gratuitamente e em regime de exclusividade ao

Concedente.

7. Com a extinção prematura, por qualquer causa, do contrato, o Concedente

assumirá automaticamente todos os direitos e obrigações do Concessionário

que resultem dos contratos por este celebrados anteriormente à decisão de

extinção, com exceção dos contratos de financiamento e de locação financeira.

CAPÍTULO VI

Disposições Finais

Cláusula 41.ª

Reposição do equilíbrio económico-financeiro do Contrato

1. Apenas haverá lugar à reposição do equilíbrio económico-financeiro da

concessão nos termos previstos no Contrato, caso se verifique alguma das

seguintes situações e com o limite de o reequilíbrio não colocar o

Concessionário em situação mais favorável do que aquela em que se encontrava

nos termos da proposta adjudicada:

a) Modificações introduzidas pelo Concedente nos termos previstos na

Cláusula seguinte ou que resultem dos demais circunstancialismos nela

referidos;

b) Verificação das ocorrências previstas na Cláusula 43.ª, quando não sejam

susceptíveis de serem cobertas por seguros ou outros instrumentos de

garantia ou salvaguarda;

c) Alteração dos pressupostos fiscais e/ou parafiscais da concessão, seja em

prejuízo ou em benefício do Concessionário, originados pelo Concedente;

d) Quando, por facto não imputável ao Concessionário, por período superior

a um ano de exploração não existir uma ocupação média efetiva dos

alojamentos destinados a arrendamento acessível em percentagem superior

a 90% da totalidade dessas unidades de alojamento e não tenha sido


ABRIL 2017 | 45

possível, supletivamente, o seu arrendamento diretamente junto do

mercado.

2. Em qualquer caso, apenas haverá lugar ao reequilíbrio financeiro do contrato

desde que as respectivas causas tenham alterado os pressupostos financeiros da

Concessão de modo a produzir uma diminuição relativa de pelo menos 20% em

relação à taxa interna de rendibilidade dos capitais próprios (do acionista),

prevista no Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, o qual consta do

‘caso base’ incluído na proposta adjudicada em sede de concurso, e se

demonstre que essa redução da rendibilidade não é recuperável até ao final da

concessão.

3. O disposto nos números anteriores não prejudica a partilha equitativa do

benefício de acréscimos de receita, entre o Concessionário e o Concedente,

medido pela taxa interna de rendibilidade dos capitais próprios (do acionista),

quando tenha uma variação relativa superior a 20% em relação ao previsto no

Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, caso em que o acréscimo dos

benefícios da concessão será repartido em 50% com o Concedente, a realizar

imediatamente após à aprovação do Relatório de Gestão do ano a que se

reporta o benefício.

4. Proceder-se-á de igual modo quando o Concessionário tenha um decréscimo de

encargos, que implique uma variação relativa de 20% na taxa interna de

rendibilidade dos capitais próprios (do acionista), quando comparada com a

prevista no plano de negócios inicial, caso em que o acréscimo de resultados da

concessão será igualmente repartido em 50% com o Concedente.

5. O reequilíbrio financeiro é efetuado através da prorrogação do prazo da

concessão pelo tempo estritamente necessário a garantir aquele reequilíbrio, o

qual, em regra, não deverá exceder 10 anos.

6. Caso o prazo máximo previsto no número anterior se revele insuficiente para

restabelecer o equilíbrio, cumulativamente à prorrogação do prazo, poderá

recorrer-se à afectação de outros imóveis à concessão.

Cláusula 42.ª

Modificação da concessão


ABRIL 2017 | 46

1. A concessão pode ser objecto de modificação por acordo com o

Concessionário, por decisão unilateral do Concedente ou por recurso a decisão

arbitral, nos termos e com os fundamentos previstos nos artigos 311.º e 312.º

do CCP.

2. Para além do permanente dever de atualização tecnológica que impende sobre o

Concessionário, independentemente de a origem desse dever ser endógena ou

exógena às condições de execução do contrato, constituem, designadamente,

fundamentos da modificação:

a) A necessidade de serviços complementares cujo custo não seja superior a

25% do preço do contrato, e que, por razões económicas, técnicas,

funcionais ou de outra natureza, devam ser executados pelo Concessionário

ao abrigo do contrato inicial, ou, por qualquer outra razão atendível, seja

inconveniente a sua adjudicação a outro operador ou, tal adjudicação,

provoque uma duplicação de custos para a concessão e, especialmente, para

o Concedente;

b) A necessidade de modificar a concessão decorrer da atualização do

“Programa Renda Acessível”, da introdução de novas regras de

funcionamento e exploração dos imóveis ou da introdução de alterações às

Normas de Arrendamento;

c) A necessidade de reajustar as rendas, independentemente de qual seja a

natureza e a fonte da respectiva causa;

d) A modificação decorrer por força da alteração dos instrumentos de

planeamento e gestão territorial, municipais, intermunicipais, regionais ou

nacionais;

e) A modificação decorrer da emissão de outros atos ou regulamentos

municipais ou de legislação geral, nacional ou europeia;

f) A necessidade de modificação decorrer de circunstâncias que,

independentemente da sua origem e natureza, não poderiam ser

razoavelmente previstas no momento da outorga do contrato.

3. A modificação da concessão pode ainda ocorrer por força das demais

circunstâncias previstas no presente Caderno de Encargos, em especial as

referidas nas Cláusulas 10.ª, 11.ª e 12.ª do presente Caderno de Encargos.


ABRIL 2017 | 47

Cláusula 43.ª

Força maior

1. Para efeitos da concessão, só são considerados casos de força maior as

circunstâncias que impossibilitem o cumprimento das obrigações emergentes

do contrato, alheias à vontade da parte afetada, que ela não pudesse conhecer

ou prever e cujos efeitos não lhe fosse razoavelmente exigível contornar ou

evitar.

2. Os requisitos do conceito de força maior previstos no número anterior são

cumulativos.

3. Constituem casos de força maior, se se verificarem os requisitos do nº 1,

tremores de terra, inundações, incêndios, epidemias, sabotagens, greves,

embargos ou bloqueios internacionais, atos de guerra ou terrorismo e motins.

4. Não constituem força maior, designadamente:

a) Circunstâncias que não constituam força maior para os subcontratados do

Concessionário, na parte em que intervenham;

b) Greves ou conflitos laborais nas sociedades do Concessionário ou nos

grupos de sociedades em que este se integre, bem como em sociedades ou

grupos de sociedades dos seus subcontratados;

c) Determinações governamentais, administrativas, ou judiciais de natureza

sancionatória ou de outra forma resultantes do incumprimento pelo

Concessionário de deveres, ónus ou encargos que sobre ele recaiam;

d) Manifestações populares devidas ao incumprimento pelo Concessionário de

normas contratuais, regulamentares ou legais;

e) Incêndios ou inundações com origem nos imóveis afetos à Concessão, cuja

causa, propagação ou proporções se devam a culpa ou negligência do

Concessionário, ao incumprimento de normas de segurança ou do

Programa de Manutenção e Conservação;

f) Avarias nos sistemas informáticos ou mecânicos do Concessionário não

devidas a sabotagem;

g) Eventos que estejam ou devam estar cobertos por seguros;

h) A ocorrência de circunstâncias que possam consubstanciar casos de força

maior deve ser imediatamente comunicada à outra Parte.


ABRIL 2017 | 48

5. A força maior impede a aplicação de penalidades contratuais e determina a

prorrogação dos prazos de cumprimento das obrigações contratuais afetadas

apenas pelo período de tempo comprovadamente correspondente ao

impedimento resultante da força maior

Cláusula 44.ª

Arbitragem

1. No caso de litígio, divergência ou disputa quanto à execução, interpretação,

aplicação ou integração do presente contrato, as partes devem diligenciar, por

todos os meios de diálogo e modo de composição de interesses, de forma a

obter uma solução concertada para a questão.

2. Caso tenha decorrido o prazo de 60 dias seguidos sobre a data de início da

tentativa de resolução amigável prevista no número anterior sem que as Partes

tenham chegado a um consenso ou conciliação, qualquer das Partes pode

recorrer a arbitragem, ao abrigo do disposto nos números seguintes.

3. A arbitragem é realizada por um tribunal arbitral constituído nos termos desta

cláusula e, supletivamente, pelo regime previsto na Lei da Arbitragem

Voluntária e no Código de Processo nos Tribunais Administrativos.

4. O tribunal arbitral é composto por três árbitros, indicando cada uma das Partes

o árbitro de sua nomeação e sendo o terceiro árbitro nomeado por acordo entre

os dois primeiros.

5. O tribunal arbitral funciona em Lisboa, em local que venha a ser escolhido, e é

constituído no prazo máximo de 30 dias seguidos a contar da data da

designação do árbitro presidente.

6. Caso não se verifique acordo quanto ao objeto do litígio, é o mesmo fixado

pelo tribunal arbitral, tendo em conta a petição do demandante e a eventual

reconvenção do demandado.

7. O tribunal arbitral aprecia os factos e julgará de acordo com o direito

constituído, devendo proferir a respetiva decisão no prazo máximo de seis

meses a contar da data da respetiva constituição, salvo se a complexidade do

processo justificar o estabelecimento de um prazo mais longo.


ABRIL 2017 | 49

8. As despesas com a constituição e funcionamento do tribunal arbitral, incluindo

os honorários dos árbitros, são pagas pela Parte que decair, na proporção do

respetivo decaimento.

Cláusula 45.ª

Não exoneração do cumprimento do contrato

A submissão de qualquer questão a arbitragem não exonera o Concessionário do pontual

cumprimento do contrato e das determinações do Concedente, ainda que posteriores à

constituição do tribunal, nem permite qualquer interrupção da execução do contrato, até

que uma decisão final seja obtida relativamente à matéria em causa.

Cláusula 46.ª

Legislação aplicável

1. Em tudo o que for omisso no presente Caderno de Encargos, observar-se-á o

disposto no Código dos Contratos Públicos, no Código do Procedimento

Administrativo e demais legislação aplicável.

2. A concessão fica ainda sujeita aos regulamentos já emitidos pelo Município de

Lisboa e em vigor, bem como aos regulamentos que este venha a emitir.


50

Anexo I

(a que se refere a Cláusula 1.ª do Caderno de Encargos)

Planta de Localização/Identificação dos Imóveis


51

Endereço Freguesia

(finanças)

Descrição predial / ficha Artigo

matricial

1 Rua de São Lázaro 4 a 8 Santa Maria Maior 199 U-709


3 Rua de S. Lázaro 14 Santa Maria Maior 482 U-1136

4 Rua de São Lázaro 16 a 22 Santa Maria Maior 491 U- 719


6 Rua de São Lázaro 28 Santa Maria Maior 350 U-729

7 Rua de São Lázaro 30 a 32A Santa Maria Maior 351 U-734

8 Rua de São Lázaro 34 Santa Maria Maior 352 U-739

9 Rua de São Lázaro 44 a 48 Santa Maria Maior

356

U- 749



12 Rua de São Lázaro 84 Santa Maria Maior 357 U - 769


14 Rua de São Lázaro 107 a 115 Arroios 434 U-1058

15 Rua de São Lázaro 101 a 105 Arroios 485 U- 1056

16

Rua de São Lázaro 77 a 91

(terreno livre) Arroios 502

U - 2813


52

Anexo II

(a que se refere a Cláusula 1.ª do Caderno de Encargos)

Normas de Arrendamento

Artigo 1.º

Definições

a) “Programa Renda Acessível” – Programa aprovado pelo Município de Lisboa

destinado a promover o acesso à habitação em regime de renda acessível,

através da reabilitação de edifícios da propriedade do Município e/ou da

construção de novas edificações em terrenos do mesmo titular, executadas e

exploradas em regime de contrato de concessão, nos termos definidos no

Caderno de Encargos;

b) “Contrato” – o contrato de arrendamento celebrado no âmbito do Programa de

Renda Acessível, que tem por objeto o arrendamento de unidades de

alojamento ou unidades habitacionais em imóveis objeto da concessão,

identificados no Anexo I do Caderno de Encargos, ou os próprios edifícios,

constituídos ou não em regime de propriedade horizontal, ou fração destinada a

fins complementares ou acessórios da concessão;

c) “Concedente” – o Município de Lisboa, na qualidade de proprietário dos bens

imóveis afetos à concessão;

d) “Concessionário” – sociedade constituída com o objeto social exclusivo de

prossecução das atividades compreendidas no Programa da Renda Acessível;

e) “Imóvel” – o bem imóvel afeto à concessão;

f) “Arrendatários” – todas as pessoas singulares ou coletivas a quem o

Concessionário disponibilize, a título oneroso, uma unidade de alojamento ou

unidade habitacional em imóveis objeto da concessão, ou os próprios edifícios,

constituídos ou não em regime de propriedade horizontal, ou fração destinada a

fins complementares ou acessórios da concessão.


53

Artigo 2.º

Objecto

As presentes normas disciplinam as regras aplicáveis ao Concessionário e aos Arrendatários

no âmbito do programa de renda acessível promovido pelo Município de Lisboa.

Artigo 3.º

Finalidade

1. O arrendado destina-se exclusivamente à habitação permanente do arrendatário e

respetivo agregado familiar.

2. Não é permitido ao arrendatário proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do

fogo/fração por meio de sublocação, hospedagem, comodato ou qualquer outro

tipo de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sob pena de resolução do

contrato pelo Concessionário

Artigo 4.º

Forma

1. A atribuição de habitação formaliza-se mediante a celebração de contrato de

arrendamento, por escrito.

2. As minutas-tipo dos contratos de arrendamento são aprovadas pelo Município de

Lisboa fazendo parte integrante das presentes Normas.

3. Os Arrendatários, no momento em que formulem a sua candidatura ao “Programa

de Renda Acessível”, vinculam-se, em caso de celebração de contrato de

arrendamento, a cumprir as condições estabelecidas naquele Programa, nas Normas

de Arrendamento e nas Normas de Exploração, Conservação e Manutenção, sem

prejuízo das obrigações pré-contratuais que resultem da formalização da

candidatura.

4. Para os efeitos a que se refere o número anterior, a adesão dos candidatos

manifesta-se no momento da respetiva inscrição, por Via electrónica, confirmando

que leram e aceitam as condições do Programa, disponível on line em URL (uniforme

resorce locator) a disponibilizar pelo Concedente.


54

5. O Concedente, aquando do processo de seleção das candidaturas dos interessados,

verifica a capacidade destes para efeitos de pagamento das rendas, tendo por base,

entre outros possíveis elementos, as respetivas declarações oficiais de rendimento.

6. As Normas referidas devem ser anexas a cada contrato celebrado com os

Arrendatários pelo Concessionário, por forma a garantir a sua aplicabilidade nessas

relações contratuais.

Artigo 5.º

Prazo

1. O prazo do contrato é de 5 anos, renovável automaticamente por períodos

sucessivos de um ano, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2. Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos das cláusulas seguintes.

Artigo 6.º

Oposição à renovação deduzida pelo Concessionário

1. O Concessionário pode impedir a renovação automática do contrato, com

fundamento no incumprimento do mesmo ou das presentes Normas pelo

arrendatário, mediante comunicação a este com a antecedência mínima seguinte:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual

ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual

ou superior a um ano e inferior a seis anos.

2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de

duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Cláusula 7.ª

Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário

1. O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante

comunicação ao Concessionário com a antecedência mínima seguinte:

a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual

ou superior a seis anos;

b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual

ou superior a um ano e inferior a seis anos.


55

2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de

duração inicial do contrato ou da sua renovação.

3. Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de

duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a

todo o tempo, mediante comunicação ao Concessionário com a antecedência

mínima de 120 dias do termo do contrato.

4. Quando o Concessionário impedir a renovação automática do contrato, nos termos

do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante

comunicação ao Concessionário com uma antecedência não inferior a 30 dias do

termo pretendido do contrato.

5. A denúncia do contrato, nos termos dos n.ºs 3 e 4, produz efeitos no final de um

mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.

6. A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à

cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao

período de pré-aviso em falta.

Artigo 8.º

Renda e encargos

1. A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.

2. A primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada

uma das restantes no 1.º dia útil do mês a que diga respeito.

3. O pagamento da renda é efectuado em conta bancária indicada pelo

Concessionário, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 5, 6 e 7 da Cláusula 25.ª e da

Cláusula 33.º do Caderno de Encargos.

4. Sem prejuízo do regime de atualização das rendas, as unidades habitacionais

afetas pelo Contrato de Concessão ao arrendamento acessível apenas podem

ser praticadas as rendas acessíveis estabelecidas naquele Contrato.

5. Excecionalmente e apenas quando o Município de Lisboa demore mais de

quatro semanas a indicar os promitentes-arrendatários poderá o Concessionário

proceder, por si e diretamente, ao arrendamento das frações habitacionais afetas

à renda acessível, pelo preço convencionado no Contrato de Concessão

atualizado segundo o Índice de Preços no Consumidor.

6. O prazo referido no número anterior, relativamente aos primeiros

arrendamentos, conta-se a partir da data em que o Concessionário tenha dado


56

conhecimento, ao Município de Lisboa, da integral disponibilidade da fração

habitacional, e, relativamente aos arrendamentos subsequentes, a partir da data

em que tiver lhe tiver dado conhecimento de que a fração ou as frações se

encontram integralmente devolutas.

Artigo 9.º

Caução

1. Como garantia de cumprimento das obrigações, os Arrendatários prestam caução

correspondente ao montante de duas rendas, nos seguintes termos:

a) A primeira será prestada aquando da outorga do contrato de promessa de

arrendamento;

b) A segunda será prestada no ato da celebração do contrato de arrendamento.

2. Não existindo celebração de contrato de promessa do arrendamento o montante

corresponde às duas rendas será entregue no ato da celebração do contrato.

3. Verificando-se o cumprimento de todas as obrigações do Arrendatário, a caução

será devolvida no final do contrato.

Artigo 10.º

Atualização de rendas

O montante da renda pode ser objecto de atualização nos seguintes termos:

a) A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com o coeficiente de

atualização previsto no artigo 11.º;

b) A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do

contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior;

c) O Concessionário comunica ao arrendatário, por escrito e com a antecedência

mínima de 30 dias seguidos, o coeficiente de atualização e a nova renda dele

resultante;

d) A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo,

todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não

tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente

possível a sua aplicação.


57

Artigo 11.º

Coeficiente de atualização

1. O coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o

resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem

habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores

disponíveis à data de 31 de agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

2. O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da

República até 30 de outubro de cada ano.

Artigo 12.º

Arredondamento

1. A renda resultante da atualização referida no artigo anterior é arredondada para a

unidade de cêntimo imediatamente superior.

2. O mesmo arredondamento aplica-se nos demais casos de determinação da renda

com recurso a fórmulas aritméticas.

Artigo 13.º

Redução da renda

1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o arrendatário

sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução

da renda proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.

2. Na situação prevista no número anterior, se a privação ou diminuição não for

imputável ao arrendatário, nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso

de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.

3. Consideram-se familiares os parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente

em comunhão de mesa e habitação com o Concessionário ou os Arrendatários.


58

Artigo 14.º

Mora do arrendatário

1. Constituindo-se o arrendatário em mora, o concessionário tem o direito de exigir,

além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo

se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.

2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o arrendatário fizer

cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.

3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que se refere o n.º 1, o

Concessionário tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as

quais são consideradas em dívida para todos os efeitos.

4. A recepção de novas rendas não priva o Concessionário do direito à resolução do

contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.

Artigo 15.º

Cessação da mora

1. O arrendatário pode pôr fim à mora oferecendo ao concessionário o pagamento

das rendas em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 da cláusula

anterior.

2. Perante a recusa do concessionário em receber as correspondentes importâncias,

pode o arrendatário recorrer à consignação em depósito.

Artigo 16.º

Encargos e despesas

1. Quando haja lugar a encargos e despesas aplica-se o disposto nos números

seguintes.

1. Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços

relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.

2. No arrendamento de fração autónoma, os encargos e despesas referentes à

administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o

pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do Concessionário.

3. Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável

pelo seu pagamento.


59

Artigo 17.º

Obrigações do Concessionário

1. O Concessionário deve contratar com os Arrendatários o arrendamento das

habitações, promovendo, organizando e fiscalizando o seu funcionamento e

utilização, ficando estes sujeitos às presentes Normas, bem como às disposições

legais aplicáveis.

2. São obrigações do concessionário:

a) Entregar ao arrendatário a fração;

b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que se destina.

c) Executar todas as obras de manutenção, reparação e conservação dos imóveis,

requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, e em conformidade com

as Normas de Exploração, Manutenção e Conservação;

d) Manter os imóveis em bom estado de conservação e em perfeitas condições de

exploração, realizando todos os trabalhos necessários para que essas condições

satisfaçam, cabal e permanentemente, o fim a que se destinam;

e) Assegurar a gestão centralizada dos imóveis, garantindo excelentes níveis de

implementação, direção e coordenação dos serviços e de administração das

partes de utilização comum e, bem assim, a fiscalização do cumprimento das

normas que regulam o funcionamento e a utilização dos frações arrendadas;

f) Nos limites legalmente impostos, realizar ações de inspeção ao modo de fruição

dos imóveis arrendados, designadamente para aferição da observância pelos

Arrendatários das normas legais, contratuais e regulamentares;

g) Prover pela manutenção dos imóveis;

h) Deve estar permanentemente garantida a vigência dos seguros, nomeadamente:

i. Contra qualquer tipo de sinistro que cubra, pelo seu valor real o valor dos

Imóveis, dos equipamentos, infraestruturas, instalações e outros

dispositivos intrinsecamente associados aos mesmos:

ii. Seguro de responsabilidade civil, cobrindo os prejuízos causados a terceiros

pela existência, uso e funcionamento dos imóveis;


60

iii. Os encargos referentes a todos os seguros, bem como qualquer dedução

efetuada pela companhia seguradora a título de franquia em caso de

sinistro indemnizável, serão da conta do Concessionário;

iv. O Concessionário deve manter válidas e atualizadas as apólices, devendo

remeter cópia simples das mesmas ao Concedente, sempre que as contrate

ou altere.

Artigo 18.º

Outras obrigações do concessionário:

1. Caso se justifique, o Concedente poderá vir a exigir ao Concessionário que coloque

à disposição dos Arrendatários dos imóveis plataforma eletrónica adequada ao

registo de reclamações, visada pelo Concedente, a qual deverá ser objecto de

aperfeiçoamentos e atualizações funcionais, na medida em que se revele necessário

para a melhoria e boa gestão dos processos, podendo o Concedente ordenar essa

atualização.

2. O Concessionário deve reportar ao Concedente informação estatística sobre as

reclamações e sugestões que tiver recebido dos Arrendatários, em cada ano civil, a

incluir no respectivo relatório de gestão, bem como sobre a sua resolução ou

pendência, devendo manter em arquivo o registo das comunicações e diligências

efetuadas sobre cada reclamação e respetiva resolução, arquivo este que poderá ser

consultado pelo Concedente.

3. A demais obrigações constantes no clausulado do Caderno de Encargos.

Artigo 19.º

Obrigações do arrendatário

1. São obrigações do arrendatário:

a) Pagar a renda atempadamente;

b) Facultar ao Concessionário, ao Concedente ou a quem estes indiquem, o acesso

à habitação para efeitos de vistoria;

c) Utilizar o local arrendado exclusivamente à habitação, sendo nomeadamente

proibido realizar nele práticas ilícitas, imorais ou desonestas;


61

d) Utilizar o local arrendado exclusivamente para si, encontrando-se impedido de

facultar a outrem o gozo total ou parcial da fração por meio de cessão onerosa

ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato;

e) Usar prudentemente o local arrendado e respetivas partes comuns;

f) Colaborar pronta e diligentemente na realização de reparações urgentes, bem

como em quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública, nomeadamente

através do acesso à fracção arrendada;

g) Comunicar ao Concessionário, dentro de dez dias úteis, a cedência do gozo da

fração por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;

h) Avisar imediatamente o Concessionário, sempre que tenha conhecimento de

vícios na fração, ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se

arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo

concessionário;

i) Restituir a fração findo o contrato no mesmo estado de conservação em que a

recebeu, ressalvado o desgaste decorrente de uma utilização cuidadosa do

mesmo;

j) Promover a instalação e ligação dos contadores de água, gás e energia elétrica,

cujas despesas, bem como as dos respetivos consumos correrão por sua conta,

nos locais do edifício destinados a esta finalidade;

k) Conservar a instalação eléctrica e todas as canalizações e seus acessórios,

suportando as reparações que se tornem necessárias por efeito de incúria ou

indevida utilização.

l) Garantir o bom uso das áreas de circulação comuns, de forma a que se

mantenham limpas e em bom estado de conservação;

m) Abster-se de provocar a emissão de fumos, vapor, cheiros ou ruídos, ou a

produção de trepidações ou outros factos semelhantes que incomodem ou

prejudiquem a vizinhança.

2. Considera-se ainda obrigação do arrendatário, a realização de obras de conservação

ou simples reparação, designadamente as seguintes:

a) Manutenção ou substituição do revestimento dos pavimentos;

b) Reparação ou substituição de rodapés, portas interiores e estores;

c) Reparação ou substituição de vidros, torneiras, fechos, fechaduras,

interruptores, autoclismos e armários de cozinha;


62

d) Pintura de paredes e tetos interiores.

3. Em caso algum o disposto no número anterior é suscetível de permitir ao

arrendatário alterar a organização do imóvel e os respetivos compartimentos.

4. Em caso de infração ao disposto no presente número, é o arrendatário notificado

para repor a fração no seu estado anterior, sob pena da sua responsabilidade pelas

despesas que para aquele fim tiverem de ser feitas, utilizando-se, para este efeito, o

montante das cauções prestadas por aquele, que deverá ser imediatamente reposto

pelo mesmo, na totalidade ou na parte proporcional em que tenha sido reduzido.

Artigo 20.º

Indústrias domésticas

1. Na habitação não são permitidas atividades de industrias domésticas com auxiliares

assalariados, nem a domiciliação de pessoas coletivas, ainda que detidas, participadas ou

geridas pelos arrendatários.

2. Exceciona-se do número anterior apenas o exercício de atividade profissional de

membros da família, desde que compatíveis com o uso habitacional e não estejam

sujeitas a licenciamento.

Artigo 21.º

Limitações ao exercício do direito

Os arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis,

tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de partes de uma

mesma coisa.

Artigo 22.º

Uso efetivo do locado

O arrendatário deve usar efetivamente a fração para o fim contratado, constituindo esta,

para todos os efeitos legais, a sua habitação permanente e o seu domicílio fiscal, sem

prejuízo das ausências meramente temporárias, mas nunca superiores a dois anos, pelos

seguintes motivos:

a) Em caso de força maior ou de doença;

b) Cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou

de quem viva com o arrendatário em união de facto;


63

a) Quando a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar a fração, o

fizesse há mais de um ano.

b) Prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de

incapacidade superior a 60 %, incluindo a familiares.

Artigo 23.º

Pessoas que podem residir no local arrendado

1. Nos arrendamentos para habitação podem residir no local arrendado, além do

arrendatário todos os que vivam com ele em economia comum;

2. Para efeito do número anterior, considera-se como vivendo com o arrendatário em

economia comum a pessoa que com ele viva em união de facto, os seus parentes ou

afins na linha reta ou até ao 3.º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma

retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de

negócio jurídico que não respeite diretamente à habitação, haja obrigação de

convivência ou de alimentos.

Artigo 24.º

Transmissão - Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge

1. Incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em

caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo

dos cônjuges, podendo estes optar pela concentração a favor de um deles.

2. Na falta de acordo, cabe ao Tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cada

um, os interesses dos filhos e outros factores relevantes.

3. A concentração acordada e homologada pelo juiz ou pelo conservador do registo

civil ou a decisão judicial a ela relativa são notificadas oficiosamente ao

Concessionário.

Artigo 25.º

Transmissão por morte

1. O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe

sobreviva:

a) Cônjuge com residência no locado;


64

b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;

c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.

2. Havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário

transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge

sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente

ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de

entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

3. O direito à transmissão previsto nos números anteriores não se verifica se, à data da

morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada,

no concelho de Lisboa.

4. A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato

dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis

meses a contar do decesso.

5. A transmissão da posição do arrendatário a que se refere o presente artigo só se

verifica se o transmissário reunir as condições de elegibilidade exigidas pelo

“Programa Renda Acessível”.

Artigo 26.º

Comunicação

1. Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração

no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao concessionário, com cópia dos

documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência.

2. Deve igualmente ser comunicado aquele facto ao Serviço da Câmara Municipal de

Lisboa que tenha a seu cargo a gestão do “Programa Renda Acessível”, para efeitos

de verificação das condições de elegibilidade do transmissário.

Artigo 27.º

Transmissão por divórcio ou morte

Sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 25.º das presentes Normas, havendo lugar à

transmissão do arrendamento por divórcio ou morte, nos termos do disposto no regime

geral do arrendamento urbano, é celebrado um aditamento ao contrato onde conste esse

facto e a identificação do transmissário.


65

Artigo 28.º

Transmissão da posição contratual do concessionário

1. No caso de transmissão da posição contratual do concessionário, o adquirente do

direito com base no qual foi celebrado o contrato, sucede nos direitos e obrigações

do concessionário, sem prejuízo das regras do registo.

2. O disposto no número anterior é aplicável quando a posição contratual do

Concessionário se transmita para o Município de Lisboa por qualquer dos factos

previstos no Caderno de Encargos.

Artigo 29.º

Obras

1. Para além das obras que são da sua responsabilidade nos termos do artigo 19.º das

presentes Normas, o arrendatário apenas pode executar quaisquer outras quando o

contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo Concessionário.

2. Caso o arrendatário, para executar as obras a que se refere o número anterior,

incluindo as que realize para seu conforto ou comodidade, cause deteriorações no

prédio arrendado, devem estas ser reparadas por aquele antes da restituição do

prédio.

3. Excetuam-se do disposto nos números anteriores, as reparações ou despesas

urgentes, caso em que o arrendatário pode efetuar a compensação do crédito pelas

despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.

4. O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número

anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os

comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.

5. Sem prejuízo do previsto no n.º 2 do presente artigo, o arrendatário tem direito, no

final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, que tenham sido

previamente orçamentadas e autorizadas pelo Concessionário, nos termos

aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, nos termos do regime

previsto no Código Civil.


66

Artigo 30.º

Outras reparações ou despesas urgentes

1. Se o Concessionário estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou

outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as

delongas do procedimento judicial, tem o arrendatário a possibilidade de fazê-las

extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.

2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o arrendatário pode fazer as

reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de

mora do concessionário, contanto que o avise ao mesmo tempo.

Artigo 31.º

Dever de manutenção e restituição da fração

1. O arrendatário é obrigado a manter e restituir a fração no estado em que a recebeu,

ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade

com os fins do contrato.

2. Presume-se que a fração foi entregue ao arrendatário em bom estado de

manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o

estado dela ao tempo da entrega.

Artigo 32.º

Perda ou deterioração da fração

O arrendatário responde pela perda ou deteriorações da fração, salvo se resultarem de

causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.

Artigo 33.º

Indemnização pelo atraso na restituição da fração

Se a fração arrendada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o

arrendatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a

renda que as partes tenham estipulado elevada ao dobro, exceto se houver fundamento

para consignar em depósito a renda devida.


67

Artigo 34.º

Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias

Exceto nos casos de reparações ou outras despesas urgentes ou autorizadas pelo

Concessionário, o arrendatário é equiparado ao possuidor de má-fé quanto a benfeitorias

que haja feito na fração arrendada.

Artigo 35.º

Vício da fração arrendada

Quando a fração arrendada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim

a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo

Concessionário, considera-se o contrato não cumprido por este:

a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o concessionário, não

provar que o desconhecia sem culpa;

b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do Concessionário.

Artigo 36.º

Casos de irresponsabilidade do Concessionário

O disposto na cláusula anterior não é aplicável:

a) Se o arrendatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a

fração;

b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente

reconhecível, a não ser que o Concessionário tenha assegurado a sua inexistência ou

usado de dolo para o ocultar;

c) Se o defeito for da responsabilidade do arrendatário;

d) Se este não avisou do defeito o Concessionário, como lhe cumpria.

Artigo 37.º

Cessação

O arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras

causas previstas na lei.


68

Artigo 38.º

Efeitos da cessação

1. A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento

legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega,

com as reparações que incumbam ao arrendatário.

2. O arrendatário deve mostrar o local a quem o pretender tomar de arrendamento

durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado com o

senhorio.

3. Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19

horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.

Artigo 39.º

Revogação

1. As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto

dirigido.

2. O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja

imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras

cláusulas acessórias.

Artigo 40.º

Resolução

1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com

base em incumprimento pela outra parte.

2. É fundamento de resolução:

a) O incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à

outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução

pelo Concessionário;

b) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas

constantes do regulamento do condomínio;

c) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;


69

d) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do

uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;

e) O não uso do locado conforme previsto no artigo 22.º;

f) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo

da habitação e de outros espaços que lhe estejam afetos.

3. É inexigível ao Concessionário a manutenção do arrendamento em caso de mora

igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que

corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra

ordenada por autoridade pública.

4. É ainda inexigível ao Concessionário a manutenção do arrendamento no caso de o

arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por

mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com

referência a cada contrato.

5. É fundamento de resolução pelo Arrendatário, designadamente, a não realização

pelo Concessionário de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a

habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no

contrato e caso o Concessionário não o faculte ao arrendatário.

6. Quando ocorra a situação prevista no número anterior, deve o Concessionário

facultar ao arrendatário o gozo de outra habitação do mesmo tipo e pela mesma

renda, que esteja disponível em edifício afeto à concessão, caso em que não haverá

lugar à resolução do contrato, mas tão só à respetiva modificação.

Artigo 41.º

Falta de pagamento da renda

1. O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda, quando for

exercido judicialmente, caduca logo que o arrendatário, até ao termo do prazo para

a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as

somas e a indemnização devidas.

2. O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma

única vez, com referência a cada contrato.

3. O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de

encargos e despesas que corram por conta do arrendatário.


70

4. Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda, quando for

exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto

nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º do Código Civil.

Artigo 42.º

Resolução de conflitos

1. Para a resolução de conflitos decorrentes das relações jurídicas estabelecidas entre

as partes, poderá ser criado um Centro de Arbitragem de Conflitos de

Arrendamento do Município de Lisboa.

2. O recurso ao Centro de Arbitragem referido no número anterior será obrigatório

para ambas as partes.

3. Até à sua entrada em funcionamento, a resolução destes litígios processa-se nos

termos previstos no Código Civil e no Regime do Arrendamento Urbano.

4. O exercício, pelo Concessionário, da faculdade referida no número anterior

depende de interpelação para cumprimento no prazo estabelecido.

5. O disposto nos números anteriores não prejudica o exercício, em situações

excepcionais, dos poderes de autotutela executiva que a lei confira ao Município de

Lisboa, ordenando aos arrendatários beneficiários do “Programa Renda Acessível”

que cessem a adopção de comportamentos abusivos ou, em geral, que lesem o

interesse público que fundamenta aquele Programa e justifica a especial afetação de

imóveis à prossecução do seu fim, podendo impor coercivamente a sua decisão,

nos termos do Código do Procedimento Administrativo e demais legislação

aplicável, em caso de incumprimento injustificado por aqueles.

6. O poder de autotutela executiva poderá, designadamente, ser exercido quando

esteja em causa a salvaguarda da saúde pública, da segurança e outras situações de

perigo iminente.

Artigo 43.º

Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas

O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação

ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para


71

pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que

corram por conta do arrendatário.

Cláusula 44.ª

Legislação subsidiária

Em tudo o que não estiver expressamente previsto nas presentes Normas será

disciplinado pelas disposições legais, especiais e gerais, aplicáveis.


72

Anexo III - Termos de Referência

(a que se referem as Cláusulas 1.ª e 21.ª do Caderno de Encargos)


73

ÌNDICE

Enquadramento ................................................................................................. 75

CAPÍTULO 1 | Fase de conceção ............................................................... 76

Secção 1 | Solução arquitetónica e urbanística ............................................... 76

A. Localização ...................................................................................................................... 76

B. Operações urbanísticas ....................................................................................... 78

C. Integração no contexto urbano .................................................................... 79

D. Espaço público envolvente ............................................................................... 80

E. Quadro sinóptico global ....................................................................................... 81

F. Caracterização espacial e material ............................................................ 82

G. Características construtivas ............................................................................ 91

Secção 2 | Metodologia para elaboração dos projetos ................................ 97

A. Controlo urbanístico ................................................................................................ 97

B. Fase de apresentação de propostas no âmbito do concurso

público de concessão ...................................................................................................... 97

2.1. Arquitetura ..................................................................................................... 98

2.2. Especialidades ........................................................................................... 100

2.3. Consultas a entidades externas à CML ............................................................. 101

2.4. Calendarização da obra ..................................................................... 101

2.5. Constituição equipa projetista ................................................... 101

C. Elaboração dos projetos na fase de execução do contrato 101

CAPÍTULO 2 | Fase de construção .......................................................... 110

Secção 1 | Empreitada de construção e reabilitação dos

edifícios 110

Apêndices ............................................................................................................ 113


74


75

TÍTULO I. Enquadramento

Através da execução do Programa Renda Acessível, o Município de Lisboa pretende, para além da colocação no mercado de arrendamento, de fogos a preços acessíveis às famílias de rendimentos intermédios, a criação de zonas residenciais de qualidade, dotadas dos necessários equipamentos públicos de proximidade, e usufruindo de espaços públicos de qualidade.

A área em causa, pela sua dimensão e características, constitui uma oportunidade para o desenvolvimento de um núcleo habitacional que contribua para a regeneração do tecido

urbano e da vivência da Rua de São Lázaro, em continuidade com a Praça do Martim Moniz, abrangendo o conjunto urbano localizado nas freguesias de Arroios e Santa Maria Maior, na

Rua de São Lázaro abrangendo os imóveis de propriedade municipal sitos entre os números 4 a 34, 44 a 70, 90 a 98, 77 a 90 e 101 a 115.

No âmbito do concurso público de concessão de obra pública, será selecionado pelo Município de Lisboa, a entidade que irá desenvolver toda a operação nas fases de conceção,

construção e exploração, estabelecendo o presente documento os requisitos técnicos a cumprir pela entidade adjudicatária em todas essas fases que constituirão o ciclo da execução do contrato.

Os termos de referência são qualificados em imperativos e desejáveis.

Para além dos requisitos fixados por normas legais, são fixados outros de natureza

imperativa, cujo incumprimento determina uma avaliação negativa, ou seja a exclusão da

proposta.

A incorporação de requisitos desejáveis na proposta, constitui fator valorizador da mesma.

Em tudo o que for omisso no presente documento, aplicam-se as respetivas normas e

legislação.


76

TÍTULO II. CAPÍTULO 1 | Fase de conceção

Secção 1 | Solução arquitetónica e urbanística

A. Localização

A área de intervenção delimitada no anexo I do Programa do Procedimento, localiza-se na

Rua de São Lázaro, nas freguesias de Arroios e de Santa Maria Maior, e abrange um

conjunto de 16 imóveis de propriedade municipal (15 edifícios e um terreno livre):

1. Rua de São Lázaro 4 a 8


3. Rua de São Lázaro 14




7. Rua de São Lázaro 30 a 32A






13. Rua de São Lázaro 86 A 94



16. Rua de São Lázaro 77 a 91 (terreno livre)

1. Classificação do solo

De acordo com a planta de ordenamento (ver Apêndice A) do Plano Diretor Municipal de

Lisboa (PDML), a área de intervenção insere-se na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa,

numa zona Espaço Consolidado - Traçado Urbano A e B.

Os espaços consolidados, conforme descritos no número 1 do artigo 39º do PDML, “integram

o tecido urbano infraestruturado e predominantemente ocupado, que se pretende preservar

e valorizar, no que respeita às morfologias e tipologias urbanas, ao património edificado e

aos elementos de caracterização e valorização da paisagem”.

Os traçados urbanos A “correspondem a traçados orgânicos ou regulares que abrangem

essencialmente o centro da formação da cidade, as frentes ribeirinhas e os antigos núcleos


77

rurais. Os traçados orgânicos caracterizam-se por um traçado de carácter espontâneo

adequado às condições e topografia do terreno com ruas estreitas e sinuosas: Castelo,

Alfama, Mouraria; os traçados regulares caracterizam-se pela implementação de quarteirões

retangulares que sofrem torções pela adaptação da sua implantação à topografia e

preexistências: Bairro Alto, Madragoa e Lapa”.

Os traçados urbanos B “correspondem aos traçados planeados, organizados em quarteirão

que abrangem partes da cidade edificada em várias épocas, desde o século XVIII até hoje.

Caracterizam-se maioritariamente pela aplicação de planos ortogonais perfeitos, sobre os

quais resultam ruas direitas e perpendiculares entre si, sofrendo alterações ao nível da

implantação pela adaptação ao terreno ou a preexistências. Constituem exemplos mais

marcantes: Baixa Pombalina, Avenidas Novas, Campo de Ourique e Alvalade”.

2. Condicionantes e servidões

Os edifícios a intervir inserem-se na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa delimitada

através do Aviso nº 8391/2015, da 2ª Série do Diário da República, nº 148 de 31 de Julho.

Nos termos do artigo 7º do PDML e conforme assinalado na respetiva Planta de

Condicionantes - Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade Pública (Apêndice B), a

área de intervenção está abrangida por:

a) Zona de Proteção de Hospitais– Hospital de São José, sujeita a parecer da Administração

Regional de Saúde de Lisboa e Vale do Tejo;

b) Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo

Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo , tendo sido neste âmbito consultada a

comissão interna da DGPC e obtido parecer favorável ao tipo de intervenção proposto

para cada edifício e respetiva volumetria;

c) Zona de Proteção dos Imóveis Edifícios (dois) na Calçada do Desterro, no Pátio da Bica à

Calçada do Desterro. 11-D, e na Calçada do Desterro, 13 a 13-B, tendo sido neste âmbito

consultada a comissão interna da DGPC e obtido parecer favorável ao tipo de intervenção

proposto para cada edifício e respetiva volumetria;

3. Inventário Municipal do Património

Dos 16 imóveis a intervir, 3 integram a Carta Municipal do Património (Apêndice C):

a) Rua de São Lázaro 30 a 32ª – 31.40 (antiga) Padaria

b) Rua de São Lázaro 58 a 70 – 31.41 Edifício de Habitação Plurifamiliar

c) Rua de São Lázaro 86 a 95 – 31.43 Edifício de Habitação Plurifamiliar

A intervenção nestes edifícios deve respeitar o definido nas fichas de catalogação (Apêndice

D), as quais definem os elementos patrimoniais relevantes a manter.


78

4. Estrutura Patrimonial Municipal

A Área de intervenção situa-se em zona de Nível Arqueológico II, devendo “privilegiar-se

uma metodologia de intervenção arqueológica prévia onde os projetos de operações

urbanísticas que impliquem qualquer impacto ao nível do subsolo são acompanhados,

obrigatoriamente, de plano de trabalhos aprovado pelo órgão competente da administração

central, o qual deve contemplar a avaliação de impactos ao nível do subsolo, descrevendo e

fundamentando as ações e medidas a adotar para assegurar a identificação, preservação

e/ou registo de valores arqueológicos cuja existência seja conhecida ou considerada

provável”, nos termos do número 4 do artigo 34º do PDML.

B. Operações urbanísticas

A intervenção na Rua de São Lázaro organizar-se-á de acordo com as seguintes operações

urbanísticas, representadas graficamente em planta (Apêndice E), sendo que a cada uma

delas corresponde um processo urbanístico:

Operação 1 – Alteração do edifício da Rua de São Lázaro 86 a 94;

Operação 2 – Ampliação e alteração do edifício da Rua de São Lázaro 84;

Operação 3 – Alteração do edifício da Rua de São Lázaro 70 a 58;

Operação 4 – Demolição, emparcelamento e edificação dos edifícios da Rua de

São Lázaro 44 a 48 e 50 a 56;

Operação 5 – Demolição e edificação do edifício da Rua de São Lázaro 34;

Operação 6 – Alteração e ampliação do edifício da Rua de São Lázaro 30 a 32A;

Operação 7 – Demolição, emparcelamento, alteração e edificação do conjunto

edificado da Rua de São Lázaro 16 a 28;

Operação 8 – Demolição, emparcelamento, edificação e alteração do conjunto

edificado da Rua de São Lázaro 4 a 14;

Operação 9 – Edificação no terreno livre da Rua de São Lázaro 73 a 90;

Operação 10 – Demolição, emparcelamento, alteração e edificação do conjunto

edificado Alteração do edifício da Rua de São Lázaro 101 a 105 e 107 a 115.

A solução urbanística e arquitetónica para a área de intervenção deverá enquadrar-se no

definido Secção II – Espaços Consolidados do Plano Diretor Municipal de Lisboa (PDML),

traduzindo-se nos requisitos imperativos indicados nas fichas com as normas urbanísticas

aplicáveis a cada edifício (Apêndice F1), bem como nos perfis de rua (Apêndice F2).

As demolições de edifícios previstas no presente caderno de encargos, poderão ser

dispensadas de concretização caso o parecer da Direção-Geral do Património Cultural seja

desfavorável a essa pretensão. Nestas situações os edifícios passam a ter de ser mantidos e

reabilitados e, em caso de adjudicação dessa proposta, os projetos desses edifícios deverão

novamente ser objeto de consulta à DGPC, já em fase de execução do contrato de

concessão.

Quaisquer edifícios incluídos nas operações urbanísticas acima referidas têm de ser afetos a

habitação, excepto os pisos do Rés-do-Chão que podem ser para comércio, serviços ou

equipamentos.


79

C. Integração no contexto urbano

Nas áreas consolidadas, “as obras de construção, ampliação e alteração têm que se enquadrar nas características morfológicas e tipológicas dominantes no arruamento em que o edifício se localiza e contribuir para a respetiva valorização arquitetónica e urbanística” (PDML).

A solução arquitetónica para o conjunto edificado da Rua de São Lázaro deverá articular a otimização entre a área construída e a imagem dos edifícios (existentes e a construir), em

duas dimensões: a da preservação e valorização da imagem dos edifícios existentes a manter, e a da criação de novas fachadas e coberturas em integração com a imagem da envolvente.

A solução arquitetónica para o conjunto urbano deverá atender aos seguintes requisitos imperativos e desejáveis:

Imperativo Desejável

A composição volumétrica dos edifícios a

intervencionar deverá integrar-se na envolvente

e cumprir os requisitos definidos nas fichas de

caraterização em anexo;

A composição das fachadas e coberturas dos

edifícios a intervencionar, deverá interpretar a

métrica, materialidade e gama cromática dos

edifícios que caraterizam a frente de rua,

garantindo uma imagem de conjunto

harmoniosa, sem no entanto introduzir

monotonia;

Na construção de novos edifícios, mesmo que os

mesmos correspondam ao emparcelamento de

vários edifícios anteriormente existentes e a uma

única estrutura, deverá preservar-se na

composição das fachadas e coberturas, a leitura

da composição cadastral inicial;

A reabilitação dos edifícios a manter, deverá

preservar todos os elementos de valor

patrimonial relevante identificados nas fichas de

caraterização em anexo;

O aproveitamento do sótão dos edifícios não

poderá ser confundido com um novo piso total,

pois as coberturas deverão respeitar as

inclinações, tipologias e geometrias tradicionais;

Nos novos edifícios previstos para a Operação 4,

deverá manter-se a inflexão existente nas

fachadas dos edifícios a demolir;

A composição volumétrica dos edifícios a

intervencionar deverá integrar-se de forma

equilibrada na frente de rua, valorizando a

imagem urbana e a leitura do conjunto, ao

mesmo tempo que introduzindo modernidade no

contexto da cidade histórica;

A composição das fachadas e coberturas dos

edifícios a intervencionar, deverá interpretar a

métrica dos edifícios que caraterizam a frente de

rua, e recorrer a uma palete de cores e texturas

de materiais que valorizem a imagem de cada

edifício, ao mesmo tempo que garantindo uma

imagem de conjunto harmoniosa;

Os edifícios deverão ter uma imagem bem

consolidada, criando continuidade visual face à

envolvente próxima, sem perder a capacidade de

surpreender, explorando as possibilidades de um

“percurso cinematográfico” da rua, sugerido pela

sua sinuosidade e declive;

As fachadas de tardoz e os logradouros

incorporam novos espaços de estadia

valorizadores da função residencial, com recurso

a varandas, terraços, jardins suspensos ou

verticais;

Nos logradouros a tardoz, que ao abrigo de

direito anterior se encontravam ocupados com

construções, admite-se o reordenamento dessas

construções, destinando-as ao uso habitacional,

nos termos do número 11 do artigo 44º do

PDML;

Em edifícios a construir (operações 4, 5, 7, 8 e

9), é valorizada o maior dimensionamento

admissível dos vãos, atendendo às métricas

existentes na área de intervenção;

Os edifícios afetos a arrendamento acessível

https://we.tl/fmAYmd6LxM


80

aproveitam a possibilidade prevista na alínea b)

do nº 3 do artigo 42º do Regulamento do Plano

Diretor Municipal de Lisboa.

D. Espaço público envolvente


Reduzir o estrangulamento da Rua de São Lázaro

no troço entre os edifícios da Rua de São Lázaro

44/48 a 58/ 70 e Rua de São Lázaro 73 a

107/115;

Revisão da dimensão dos passeios de circulação

pedonal, garantindo-se uma continuidade.


81

E. Quadro sinóptico global

Com base nos princípios urbanísticos descritos nos pontos anteriores, bem como nas fichas de normas urbanísticas, é definido o seguinte quadro

sinóptico global:

lo tes

1

Rua de São

Lázaro

90/94

2

Rua de São

Lázaro 84

3

Rua de São

Lázaro

58/70

4

Rua de São

Lázaro

50/56+44/

48

5

Rua de São

Lázaro 34

6

Rua de São

Lázaro

30/32A

7

Rua de São

Lázaro

24/28+16/

22

8

Rua de São

Lázaro

4/8+10/12

+14

9

Rua de São

Lázaro

73/91

10

Rua de São

Lázaro

101/105+1

07/115

total

Área do lote (m2) 276 340 807 281 189 286 825 251 215 301 3.771

Área de implantação (m2) 276 247 436 210 148 286 607 236 205 287 2.939

Área de logradouro (m2) 95 370 70 41 219 14 14 824

Número pisos acima do solo

5 +

aproveitam

ento sótão

3

3 +

aproveitam

ento sotão

3 +

aproveitam

ento sotão

3 +

aproveitam

ento sotão

2 +

aproveitam

ento sotão

3 e 4 +

aproveitam

ento sotão

4, 3 e 4 +

aproveitam

ento de

sótão

4 +

aproveitam

ento de

sótão

4 +

aproveitam

ento de

sótão

Número pisos abaixo solo

Superfície pavimento habitação (m2) 1.408 741 1.265 652 456 601 1.902 898 827 1.074 9.825

Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 166 262 105 74 143 179 142 123 86 1.279

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 0

Superfície pavimento total (m2) 1.574 741 1.527 757 530 745 2.080 1.040 950 1.160 11.104

Número Fogos para arrendamento acessível 126

% T0 35 m2 ABP 20%

% T1 52 m2 ABP 40%

% T2 72 m2 ABP 40%

% T3 91 m2 ABP

% Lofts 124 m2 ABP

Número lugares estacionamento privativo

Área bruta de construção em cave (m2)

Zonamento estacionamento PDML Zona A

Número lugares estacionamento público à superfície

Número total lugares estacionamento público

Zonas verdes (m2)

Arruamentos (m2) 3.500

Total de obras de urbanização (m2) 3.500

3.500

3.500

126

20%

40%

40%

Número lugares estacionamento público em

auto silo

isenção de necessidade de estacionamento privativo por enquadramento no nº4 do artigo 75º do PDML - serão previstas

áreas de parqueamento para bicletas

zona A


82

F. Caracterização espacial e material

A solução arquitetónica para cada edifício deverá atender à qualidade da relação entre as

áreas privativas destinadas aos vários usos, e as áreas comuns interiores e exteriores,

reforçando assim a identidade unitária do edifício e a capacidade de criar um

ambiente de prolongamento do espaço residencial privado, para as zonas comuns.

Nos edifícios destinados a habitação pública (arrendamento acessível), mostra-se

fundamental o controle das soluções ao nível da otimização das áreas habitáveis, da

modulação e repetição, da redução do custo e a complexidade construtiva, e da

durabilidade, conforto, flexibilidade de todas as opções técnicas e estéticas,

facilidade e baixo custo de manutenção e conservação.

Para cada espaço dos edifícios, estabelecem-se os requisitos imperativos e desejáveis:

1. Áreas comuns

A imagem e configuração dos espaços comuns dos edifícios, usados por todos os residentes,

mostra-se fundamental na criação da identidade e no envolvimento da comunidade que

constitui cada edifício, devendo estes espaços entender-se como a continuidade e

complemento dos espaços de habitação privativos.

Imperativo

Nos edifícios de construção nova (Operação 4, 5,

7, 8 e 9) o rácio entre área privativa e área

bruta, não deverá exceder 25%;

Deve ser criada servidão de acesso aos

logradouros existentes na área de intervenção

das operações urbanísticas 3 e 7 (para

monitorização dos muros de contenção ai

existentes), devendo esse acesso ser feito pela

Rua de São Lázaro partir de porta com largura

igual ou superior a 2 metros. O acesso pode ser

criado a partir de outros edifícios contíguos

desde que seja possível o acesso entre

logradouros.

Desejável

Nos edifícios de construção nova (Operação 4, 5,

7, 8 e 9) o rácio entre área privativa e área

bruta, não deverá ser inferior a 25%

1.1. Vestíbulo de entrada

Para o vestíbulo de entrada, o qual deve ser concebido como zona nobre do edifício, sendo a

sua área de “receção”, funcionando como a transição entre espaço público e a casa, deverão

considerar-se os seguintes aspetos:


Uso de materiais duráveis e de fácil manutenção Uso de materiais capazes de aliar, nobreza,


83

e substituição;

Desenho valorizador da imagem do edifício, ao

mesmo tempo que enquadrando todos os

aspetos técnicos necessários: alçapões de acesso

a equipamentos e condutas, grelhas de

ventilação de condutas, caixas de entrada de

gás, etc.

Deverão existir recetáculos para todas as

frações de habitação, de comércio e um

recetáculo para a sala de condomínio;

Devem ser mantidos e recuperados os

revestimentos e elementos decorativos originais

relevantes (identificados nas fichas de

catalogação – Apêndice D) existentes nas zonas

comuns dos edifícios a manter. Quando existam

materiais de revestimento e elementos

decorativos em falta, os mesmos devem ser

repostos com materiais e técnicas compatíveis;

durabilidade e fácil manutenção e substituição;

A configuração com a amplitude necessária para

assegurar o conforto e a segurança dos

residentes, devendo evitar-se áreas de recantos;

Relação franca com o exterior, privilegiando-se a

iluminação natural durante o dia;

Valorização da integração de elementos de arte

contemporânea (esculturas, pinturas, texturas,

painéis de azulejos, sistemas de iluminação,

etc.) nos vários elementos arquitetónicos

constituintes (vãos de acesso, revestimentos,

armários fixos, tetos);

Sempre que possível e desde que seja garantida

a correta integração na composição das

fachadas dos edifícios, a localização dos

recetáculos postais deverá permitir o acesso

pelo exterior (distribuição de correspondência) e

pelo interior (recolha de correspondência);

Sempre que tecnicamente viável e vantajoso,

com acesso pelo átrio de entrada deverá ser

previsto um compartimento técnico, destinado à

instalação de todos os contadores;

1.2. Espaços de Uso Comum

Pretende-se que sejam criados espaços de uso comum, idealmente em cada edifício, sempre

que tal seja viável ou adequado numa perspetiva de otimização de espaço.

Admite-se ainda que estes espaços possam ser concentrados em um ou mais edifícios,

servindo todos os residentes em edifícios com renda acessível nesta área de intervenção,

desde que seja assegurado o respetivo acesso direto e autónomo a partir da rua.

Os espaços de uso comum destinam-se ao complemento das áreas privativas habitacionais,

disponibilizando aos futuros moradores uma opção para a realização de atividades de lazer

ou profissionais, não comportáveis na dimensão da casa.

A integração destes espaços nos edifícios deverá atender a:


Multiutilização, permitindo vários atividades no

mesmo espaço: jogos, convívio, reuniões ou

pequenas conferências, espaços de ginásio, etc.;

Adaptabilidade, capacidade de subdivisão dos

espaços, podendo suportar diferentes atividades

simultaneamente, ou podendo funcionar como

um único espaço de maior dimensão;

Quando os espaços comuns sejam concentrados

em apenas um ou mais edifícios, servindo a

globalidade dos residentes com renda acessível,

deverá atender-se à conveniência da localização

dos mesmos face à extensão e declive da rua;

Espaço reservado para parqueamento de

bicicletas, motas e carrinhos de bebé, sendo


84

valorizado o dimensionamento que permita

servir o maior número de residentes possível,

bem como a instalação de dispositivos de

vigilância eletrónica;

Inclusão de instalações sanitárias, área de copa

e área de arrumos (para acomodação de

mobiliário e material de limpeza);

Uso de materiais de acabamento capazes de

aliar, nobreza, durabilidade e fácil manutenção;

1.3. Acessos Verticais

O núcleo de acessos verticais divide-se em elevadores e caixa(s) de escada.

No caso dos edifícios que não ultrapassem os limites definidos no artigo 50º do RGEU, não

será obrigatória a instalação de elevadores, devendo do entanto (sempre que tecnicamente

possível) ser prevista área de reserva para instalação futura, nomeadamente através de

instalação na área de logradouro.


Conforto e segurança do pavimento, devendo

a dimensão dos degraus e a sua relação com

os patamares intermédios considerar esses

aspetos;

Nas escadas a construir em novos edifícios,

deverão ser utilizados materiais que se

mantenham antiderrapantes mesmo em

situações de contacto com água;

Durabilidade e fácil manutenção do espaço,

resultante da correta seleção e aplicação dos

materiais;

Nos edifícios a reabilitar, devem ser mantidos

e recuperados os elementos que constituem

as escadas existentes (quando a preservar),

tais como guardas, degraus, lambris e

rodapés;

A introdução de elevadores nos edifícios a

reabilitar não deve conflituar com a

manutenção das escadas existentes (quando

a preservar), bem como todos os seus

elementos constituintes;

A introdução de novos elevadores não deve

prejudicar o comportamento do sistema

estrutural dos edifícios a manter;

Não é admissível a instalação de novos

elevadores com casa de máquinas saliente na

cobertura dos edifícios;

Introdução de iluminação natural;

A exploração das possibilidades que eventuais

acessos verticais diretos entre as habitações e os

logradouros a tardoz poderão proporcionar;


85

1.4. Acessos Horizontais

Estes espaços funcionam como o prolongamento das tipologias habitacionais, fazendo a

transição da casa com o exterior.

Na sua conceção deverá considerar-se:


Uso de materiais de acabamento capazes de

aliar, nobreza, durabilidade e fácil manutenção;

Os pavimentos de novos edifícios, deverão ser

constituídos por materiais que se mantenham

antiderrapantes mesmo em situações de

contacto com água;

Identificação de pisos e frações com fácil leitura

e devidamente integrada no layout de cada

vestíbulo/hall, incluindo para pessoas cegas;

Localização acessível das colunas montantes das

várias redes do edifício; Se possível deverá ser

previsto um compartimento técnico por piso,

destinado a esse fim;

Introdução, sempre que possível, de luz natural;

1.5. Áreas técnicas

Com acesso pelas zonas comuns dos edifícios deverão ser previstas todas as áreas técnicas

necessárias:


Nos edifícios a construir, compartimentos

destinados ao armazenamento de contentores

para depósito de resíduos sólidos urbanos nos

termos do Regulamento de Resíduos Sólidos da

Cidade de Lisboa – Deliberação CML nº

92/AM/20041. Estes compartimentos deverão ser

dotados de um ponto de abastecimento de água

e um ponto de escoamento de água no

pavimento, permitindo uma fácil limpeza;

Reserva de espaço para instalação de posto de

transformação para abastecimento de energia

elétrica conforme resulte de consulta à EDP a

efetuar pelo candidato antes da entrega da

proposta em fase de concurso;

Compartimentos ou áreas de reserva, para

instalação de sistemas de ar condicionado das

áreas comerciais, devidamente ventilados;

Todos os compartimentos descritos deverão

apresentar materiais de acabamento neutros,

Nos edifícios a reabilitar, compartimentos

destinados ao armazenamento de contentores

para depósito de resíduos sólidos urbanos nos

termos do Regulamento de Resíduos Sólidos da

Cidade de Lisboa – Deliberação CML nº

92/AM/20042. Estes compartimentos deverão ser

dotados de um ponto de abastecimento de água

e um ponto de escoamento de água no

pavimento, permitindo uma fácil limpeza;

Compartimento para arrumação/armazenamento

de material de limpeza e manutenção do edifício.

Estes compartimentos deverão ser dotados de

um ponto de abastecimento de água e uma pia

para lavagens e escoamento de água;

Sempre que tecnicamente adequado, deverão ser

previstos compartimentos destinados à

instalação de contadores de todas as redes de

abastecimento, ao nível do piso térreo;

Compartimentos ao nível dos vários pisos,

1 http://www.cm-lisboa.pt/municipio/camara-municipal/regulamentos?eID=dam_frontend_push&docID=11516


86

resistentes e de fácil manutenção/limpeza;

Os vãos de acesso aos compartimentos quer

liguem a zonas comuns dos edifícios, quer a

áreas exteriores, inseridos nas fachadas, devem

para além de cumprir a legislação aplicável em

vigor, inserir-se na lógica compositiva dos

edifícios ou apresentar-se ocultos.

acomodando as prumadas verticais de todas as

redes de abastecimento, devidamente isoladas, e

cumprindo os requisitos das legislações aplicáveis

e em vigor;

1.6. Estacionamento privativo

Na presente operação não está previsto estacionamento privativo para automóveis, sendo no

entanto desejável a reserva de espaço para estacionamento de bicicletas, conforme referido

no ponto 1.1.2 Espaços de uso comum.

2. Unidades de Habitação

Na presente intervenção consideram-se como requisitos imperativos:

Número de fogos para arrendamento acessível pelo menos 100 unidades.

Na presente intervenção consideram-se como requisitos desejáveis:

Número de fogos para arrendamento acessível entre 100 e 135 unidades.

A seguinte distribuição de tipologia habitacional para os edifícios destinados a

arrendamento acessível, medida em número de fogos face ao total destinados a

arrendamento acessível, admitindo-se uma variação aos seguintes valores de referência,

desde que fundamentada em condicionantes criadas pelas características da área de

intervenção e dos edifícios existentes a reabilitar:

T0 – 20%

T1 – 40%

T2 – 40%

A área bruta de cada tipologia habitacional destinada a arrendamento acessível, deverá

corresponder aos limites mínimos estabelecidos no artigo 67º do Decreto-Lei nº 38382/51

de 7 de agosto. Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), sendo as seguintes:

T0 – 35m2

T1 – 52m2

T2 – 72 m2

No edifício da Rua de São Lázaro 84 admitem-se áreas superiores às referidas para cada

tipo de habitação, no caso de as unidades habitacionais propostas incorporarem espaços

dedicados ao desenvolvimento de atividade profissional compatível com habitação.


87

O número de compartimentos de cada tipologia habitacional e a respetiva área útil deverá

respeitar os requisitos mínimos definidos no artigo 66º do RGEU:

T0 T1 T2

Número Área Útil

(m2)

Número Área Útil

(m2)

Número Área Útil

(m2)

Sala 1 10 1 10 1 12

Cozinha/ Kitchenette 1 6 1 6 1 6

Suplemento de área obrigatório 1 6 1 6 1 6

Quarto Casal 1 10,5 1 10,5

Quarto duplo 1 9

Quarto simples

Instalação Sanitária 1 3,5 1 3,5 1 3,5

2.1. Organização Funcional das Unidades Habitacionais

As unidades habitacionais deverão ser funcionais, podendo incluir diferentes possibilidades

de apropriação, permitindo que as necessidades dos membros das famílias possam ser acompanhadas com um leque de opções adequadas ao estilo de vida contemporâneo e aos diversos ciclos de utilização ao longo do dia e da semana.

Desta forma privilegiam-se os seguintes aspetos:


Sempre que num edifício exista logradouro,

deverá ser prevista a existência de unidades

habitacionais ao nível do piso térreo e com

acesso direto ao logradouro confinantes. Nos

casos em que seja proposta mais do que uma

unidade habitacional no piso térreo, o

logradouro do lote deverá ser subdividido em

áreas privativas para cada uma delas;

As unidades habitacionais localizadas no piso

térreo dos edifícios deverão ser concebidas

para uma fácil adaptação à utilização por

pessoas com mobilidade reduzida, devendo

desde logo acautelar acessos todos de nível,

aparelhagem das instalações técnicas (elétrica,

telecomunicações, etc.) à quota acessível para

pessoas que se desloquem em cadeira de rodas

(Decreto-Lei 163/2006 de 8 de agosto).

Relação de proximidade entre a sala e cozinha,

devendo os dois espaços funcionar no

prolongamento um do outro, com a

possibilidade de união/separação;

Distribuição de espaços adequada à orientação

solar promovendo o conforto interior;

Prever área de varanda com ligação à

sala/cozinha;

Possibilidade de ventilação transversal das

habitações;

Otimização de áreas privativas de distribuição,

assegurando um bom aproveitamento da área

útil dos principais compartimentos (sala,

cozinha e quartos);

Relação da zona social da casa com eventuais

áreas de varandas/ espaços exteriores;

Localização da área privativa da casa (quartos)

na envolvente da zona comum (sala e

cozinha), permitindo por um lado a sua

transformação (ex. suprimir um quarto e

aumentar a área da sala), e por outro lado a

adoção de um desenho que possibilite a

usufruição da casa como um espaço amplo (ex.

permitir através do uso de painéis deslizantes

que, a determinada hora do dia ou dia da

semana, os quartos e sala funcionem como um

único espaço, com continuidade);

Modulação e concentração das Instalações

Sanitárias e Cozinhas e modo a otimizar as

áreas técnicas destinadas às respetivas


88

infraestruturas;

2.2. Sala

A sala deverá ser o principal espaço de cada casa, devendo a sua conceção atender a:


Relação com a envolvente, através de uma

colocação de vãos, qualificadora do espaço

interior nas componentes espaciais, térmica e

acústica;

Relação de proximidade entre a sala e cozinha,

devendo os dois espaços funcionar no

prolongamento um do outro, com a

possibilidade de união/separação;

Uso de materiais capazes de aliar conforto,

nobreza e durabilidade.

Relação com a área de quartos por forma a ser

assegurada a privacidade desses espaços,

admitindo-se, no entanto, que possa ser

privilegiada também a adaptabilidade dessa

relação numa perspetiva de continuidade

espacial, permitindo que em determinadas

horas do dia possa existir uma relação franca

entre a sala e os quartos, possibilitando uma

monitorização;

2.3. Cozinha

Em conjunto com o espaço de sala, a cozinha será também uma das áreas da casa a

privilegiar, devendo ser encarada como um prolongamento da zona de estar, e não apenas

como uma área técnica.

Desta forma, deverão ser considerados os seguintes aspetos:




interior nas componentes espaciais, térmica e

acústica;

Relação flexível com a sala, devendo existir a

possibilidade do funcionamento conjunto com

este espaço, e ao mesmo tempo, do isolamento

das duas áreas por opção dos futuros

residentes;

A disposição de todos os armários e

equipamentos deve respeitar as boas práticas

de funcionamento das cozinhas (alinhamento

sequencial: frigorífico, zona de lavagens e

preparação, zona de confeção), para além do

estipulado nos regulamentos aplicáveis e em

vigor;

Deverá ser considerado o uso de materiais

capazes de aliar conforto, nobreza e

durabilidade, e de ao mesmo tempo conferirem

identidade ao espaço e à habitação;

A área de cozinha deverá contemplar os

seguintes módulos de armários: módulo de

lava louça, módulos para instalação de placa

vitrocerâmica/indução e forno elétrico, máquina

de lavar louça, máquina de lavar roupa (ou

máquina de lavar e secar), frigorífico, módulos

Sempre que possível deverá ser contemplada

uma área de despensa;

A área de cozinha deverá contemplar a ligação

a um espaço de estendal/ lavandaria, devendo,

no entanto, a sua existência ser ocultada na

fachada, não constituindo um elemento

marcante da composição da mesma;

As áreas de condutas, sempre que possível e

adequado, deverão ser concentradas numa

corete facilmente acessível;

As áreas de cozinha deverão constituir um

módulo, com a capacidade de reprodução em

todas as tipologias, otimizando os custos de

projeto e de construção;

A área da cozinha deverá prever o

fornecimento e instalação de máquina de lavar

e/ou secar roupa;


89

superiores para instalação de exaustor, módulo

despenseiro, módulo inferior de gavetas e

módulo para instalação de termoacumulador

para aquecimento de água;

A área de cozinha deverá contemplar o

fornecimento e instalação dos seguintes

equipamentos: placa vitrocerâmica/indução e

forno elétrico, máquina de lavar louça, máquina

de lavar roupa, frigorífico, exaustor,

termoacumulador para aquecimento de água;

Deverão ser contemplados todos os aspetos

relacionados com a correta ventilação do

espaço;

2.4. Quartos

A área de quartos de cada casa deverá corresponder a uma zona com possibilidade de

isolamento da zona comum social, privilegiando-se para cada espaço os seguintes aspetos:




interior nas componentes espacial, térmica e

acústica;


nobreza e durabilidade;

Funcionalidade, sendo uma possível ocupação

do espaço, flexível e potenciadora da sua

vivência – por exemplo ligação à área de sala,

permitindo uma continuidade espacial da

habitação;

Os quartos deverão prever uma área de

armário roupeiro, que sempre que possível

deverá ser acessível da área de corredor/

vestíbulo, aumentando a área de parede livre

no interior do quarto;

Os roupeiros, quando localizados no interior

dos quartos deverão ter portas de correr,

maximizando a área útil do compartimento;

Para o dimensionamento dos quartos deverá

ser contemplada, sempre que possível, uma

largura mínima de 2,60 m para os quartos

individuais, e a largura mínima de 2,90 m para

o quarto principal;

2.5. Instalações Sanitárias

As Instalações Sanitárias deverão posicionar-se em cada habitação por forma a

possibilitarem um fácil acesso a partir da zona privada (quartos) e da zona social (sala e

cozinha), atendendo aos seguintes requisitos:


90


Conforto na disposição de todos os

equipamentos;


nobreza e durabilidade, e de ao mesmo

tempo conferirem identidade ao espaço e à

habitação;

No caso das tipologias dotadas de 2

instalações sanitárias, apenas uma (principal

– mais próximo da área de quartos) deve

conter todos os equipamentos sanitários,

podendo a 2ª instalação ser equipada apenas

com base de duche (e respetiva

compartimentação em vidro), lavatório e

sanita.

Deverão ser contemplados todos os aspetos

relacionados com a correta ventilação do

espaço;

Desenho dignificador de cada residência;

Admite-se a subdivisão da instalação

sanitária em zona de lavabo, com acesso com

a área comum da casa, e em zona de banhos

e retrete (artigo 86º do RGEU);

Sempre que possível, proporcionar existência

de ventilação e iluminação natural;

Deverá concentrar-se a localização das

Instalações Sanitárias, com o objetivo de se

otimizar a área reservada a condutas;

As condutas deverão localizar-se em coretes

acessíveis.

Sempre que haja recurso a ventilação com

extração mecânica deve ser acautelado o

conforto acústico da utilização deste espaço,

devendo os equipamentos ser colocados por

forma a não serem audíveis;

3. Espaços Comerciais

Os espaços comerciais deverão atendar a:


Localização no piso térreo apenas com acesso

pela rua, ficando os logradouros sempre

reservados para uso privativo habitacional;

As lojas serão executadas em tosco (sem

acabamentos interiores), pelo que deverá

apenas ser contemplada a aplicação de

salpisco ao nível dos paramentos e de uma

betonilha de regularização ao nível dos

pavimentos;

Deverá ser introduzida uma área de

instalação sanitária (lavatório e sanita),

acabada em cada loja;

Deverá ser prevista a área para futura

instalação de ar condicionado, assegurando

que a ventilação do aparelho não prejudique

a composição das fachadas, nem produza

ruído para os residentes;

Deverão ser dotadas de ponto de distribuição

de energia elétrica e respetivo quadro, de

tubagem para telecomunicações,

fornecimento e instalação de central de

segurança contra incêndios operacional;

As lojas devem contemplar a exaustão de

fumos;


91

G. Características construtivas

A conceção e construção dos edifícios deverão perspetivar-se na durabilidade, flexibilidade,

qualidade espacial/imagem, qualidade ambiental interior/envolvente, baixo custo construtivo

total no ciclo de vida do imóvel, incluindo os custos de manutenção e conservação.

1. Técnicas construtivas e materiais de acabamentos

Todas as técnicas construtivas a adotar, incluindo todos os materiais de acabamentos,

deverão atender aos seguintes requisitos imperativos:

Fachadas dos edifícios

Nas fachadas a reabilitar, os revestimentos devem respeitar ou repor as características

dos revestimentos originais, sendo sempre que possível mantidas as argamassas de

reboco existentes e originais ou com rebocos de constituição compatível;

Os novos rebocos a aplicar devem ter acabamento final liso, respeitar as especificidades

de permeabilidade das paredes (novas ou existentes) e possibilitar reparações pontuais

com facilidade;

Nas fachadas a reabilitar, devem ser mantidos os revestimentos pétreos existentes e

originais, admitindo-se a sua reparação e ou substituição pontual quando necessário,

recorrendo-se a materiais e estereotomias equivalentes;

Os revestimentos dissonantes existentes em edifícios a reabilitar, devem ser retirados e

substituídos por elementos que permitam a reposição da imagem original das fachadas;

As tintas e barramentos a utilizar na pintura das paredes (novas e existentes), devem

permitir a continuidade da permeabilidade dessas paredes à humidade interior, não

constituindo um filme de obstrução;

As tintas devem ser lisas, com brilho idêntico ao dos edifícios existentes, duráveis,

estáveis, resistentes aos agentes atmosféricos, poluição urbana e que admitam facilmente

reparações;

Não deverá ser considerado o acabamento a pintura ou verniz de elementos pétreos ou

azulejares, admitindo-se apenas tratamentos que impeçam inscrições ou desenhos nas

referidas superfícies;

Devem ser mantidos e recuperados todos os elementos decorativos originais existentes

nas fachadas dos edifícios a manter;

Quando não for possível a manutenção ou recuperação dos elementos decorativos

existentes, devem os mesmos ser replicados com materiais e técnicas compatíveis. No

caso de elementos decorativos em falta, os mesmos devem ser repostos através de

reprodução das suas características originais;

As caixilharias em ferro existentes em edifícios a manter devem ser recuperadas e

mantidas, só sendo admissível a sua substituição por caixilharias em ferro com desenho

igual;

Não é admissível a aplicação de vidros refletores ou pigmentados em portas e janelas;

Não são admissíveis vãos de portas, janelas ou vãos de estabelecimentos comerciais,

compostos por vidros fixados diretamente às paredes dos edifícios;


92

Os vãos do piso térreo dos edifícios devem ser em caixilharia de madeira ou ferro

(quando existentes em ferro);

Deve ser mantido ou resposto o desenho das caixilharias originais dos vãos (com material

idêntico ou que permita replicar o desenho original) nos edifícios a manter;

Deve ser mantida ou reposta a solução original do guarnecimento dos vãos (ombreiras,

vergas, soleiras e parapeitos) nas fachadas a manter;

Nas fachadas a reabilitar, sempre que se mostre necessária a substituição de elementos

de guarnecimentos dos vãos em pedra maciça, a mesma deve realizada por aplicação de

elementos idênticos, não sendo admissíveis forras ou outros materiais e acabamentos;

Devem ser mantidos e recuperados todos os gradeamentos originais existentes nas

fachadas a manter. Quando não for possível a manutenção ou recuperação dos

gradeamentos existentes, devem os mesmos ser replicados com materiais e técnicas

compatíveis;

No caso de gradeamentos em falta, os mesmos devem ser repostos através de

reprodução das suas características originais;

Todos os gradeamentos dissonantes, não correspondentes à tipologia de fachada original,

devem ser removidos e substituídos por outros que cumpram os princípios descritos;

Coberturas de edifícios a manter

Os revestimentos a adotar devem respeitar ou repor as características originais das

coberturas;

Devem ser mantidas e recuperados os elementos estruturais originais das coberturas dos

edifícios, admitindo-se sempre que necessário a sua substituição por elementos

compatíveis e que não prejudiquem o sistema estrutural do edifício;

Devem ser preservados os lanternins e claraboias existentes com valor patrimonial

relevante, e recuperadas ou repostas as suas características compositivas e construtivas

originais;

Devem ser mantidos e recuperados todos os elementos de platibandas, cornijas, paredes

corta-fogo e chaminés originais existentes;

Devem ser introduzidas tecnologias construtivas que melhorem o comportamento da

cobertura nas componentes de impermeabilização, térmica e acústica, sem prejuízo da

preservação da imagem e composição da cobertura.

Elementos de concessionárias de infraestruturas

As caixas exteriores de entrada de abastecimentos de redes de águas, eletricidade e gás,

devem ser embutidas e ocultas nas fachadas dos edifícios, com tampa revestida com o

mesmo material de revestimento das fachadas;

Os armários de distribuição de baixa tensão e os armários de abastecimento de

equipamentos urbanos, como semáforos e iluminação, devem sempre que possível ficar

ocultos/embutidos nas fachadas dos edifícios, ou em subsolo;

As cablagens correspondentes às redes de eletricidade e telecomunicações, devem ser

colocadas em subsolo, não sendo admissível a sua passagem nas fachadas dos edifícios;

Quando necessária a passagem provisória das cablagens referidas nas fachadas dos

edifícios, as mesmas devem ser embutidas em “calhas” devidamente integradas na

composição e cor das fachadas;


93

Reabilitação da estrutura dos edifícios

Sempre que viável, deverá manter-se o sistema e funcionamento estrutural dos edifícios;

Os elementos estruturais degradados deverão ser recuperados e ou substituídos por

outros de materiais e técnicas compatíveis;

Sempre que se mostre necessária a introdução de novos elementos estruturais, deverá

ser demonstrada a sua compatibilidade com o sistema estrutural existente;

Sempre que necessário deverá proceder-se ao reforço da segurança estrutural

antissísmica do edifício;

As caraterísticas construtivas e materiais de acabamento para cada edifício, devem atender

aos seguintes requisitos desejáveis:

Basear-se na modularidade, integrando soluções construtivas tipificadas e certificadas,

entendendo-se poder assim ser atingida uma redução dos prazos de execução e maior

facilidade na gestão da obra;

Em complemento da modularidade, a associação das tipologias, deverá ser feita por

forma a serem criadas prumadas verticais, concentrando e reduzindo a área necessária

para a instalação das redes e condutas;

Privilegiar soluções de acabamentos que permitam uma fácil renovação para a

recolocação dos fogos no mercado de arrendamento durante todo o ciclo de vida dos

edifícios: fácil renovação de pavimentos, cozinhas (mobiliário fixo e equipamentos),

instalações sanitárias, portas e armários;

2. Eficiência Energética

A conceção dos edifícios deve adotar boas práticas de soluções passivas e tecnologias que

promovam a eficiência energética ao longo do seu ciclo de vida.

Devem ser cumpridos os requisitos imperativos previstos no Decreto-Lei nº 118/2013 de

20 de Agosto que aprova o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, o Regulamento

de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação e o Regulamento de Desempenho

Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços.

Atendendo a que a área de intervenção está inserida na Área de Reabilitação Urbana de

Lisboa e no contexto do Centro Histórico da cidade, a aplicação de algumas normas de

eficiência energética não é compatível com os objetivos de salvaguarda e valorização do

património construído existente, pelo que o projeto deve evidenciar a adoção criteriosa das

normas aplicáveis.

Não é admissível a colocação de painéis solares nas coberturas dos edifícios a reabilitar ou a

construir.


94

3. Redes de Infraestruturas

3.1. Rede de Abastecimento de Gás

Os requisitos imperativos para a rede de abastecimento de gás são:

Instalação de abastecimento de gás a cada edifício, sem a subsequente instalação de

rede predial para abastecimento a cada unidade habitacional;

Instalação de abastecimento de gás a cada espaço comercial apenas até à caixa de

entrada, incluindo a instalação da mesma;

3.2. Rede de Abastecimento de Águas

Os requisitos imperativos para a rede de abastecimento de águas são:

As tubagens deverão ser em multicamada com alma de alumínio tipo Mepla da

Geberit, ou equivalente;

Os contadores deverão ficar instalados em bateria no piso térreo;

Deverão ser cumpridos os regulamentos aplicáveis e em vigor.

3.3. Rede de Drenagem de Águas Residuais e Pluviais

Os requisitos imperativos para a rede de abastecimento de drenagem de águas residuais

e pluviais são:

As tubagens deverão sem em PVC revestidas a manta de isolamento acústico,

quando não se localizarem à vista;

As tubagens à vista deverão ser em ferro galvanizado tratado;

Os tubos de queda para drenagem das águas pluviais da cobertura deverão ser em

zinco e localizar-se à vista sobre as fachadas, sendo os pontos de admissão

devidamente protegidos contra entupimentos;

A implementação de tubos de queda exteriores deve respeitar a correta integração

na composição das fachadas, não sendo admissível a introdução de elementos de

algeroz;

Os tubos de queda a introduzir, devem estabelecer ligação com as caleiras existentes

nas coberturas;

Os tubos de queda devem ter um desenvolvimento vertical, e não devem sobrepor,

danificar, cortar ou perfurar quaisquer elementos da fachada, como varandas,

cornijas, elementos decorativos ou vãos;

Os tubos de queda cuja recolha seja feita em caixa coletora no interior do edifício ao

nível do piso térreo, não devem ter visíveis nós de curvatura de desvio para o

interior, devendo esses elementos ser “ocultados” através de tudo metálico “recetor”

ao nível do piso térreo;

Não deve ser considerada a aplicação de tubos de queda em PVC, privilegiando-se

tubos de queda em chapa zincada devidamente aparelhada e pintada;

Os elementos de caleira existentes em coberturas a manter, devem ser recuperados

e ou substituídos, sempre que se verifique a sua degradação e mau funcionamento;

Os equipamentos sanitários deverão ser de descarga à parede;


95

Sempre que possível, deve ser evitada a passagem de tubagens de esgotos nos tetos

de frações confinantes;

Deverão ser cumpridos os regulamentos aplicáveis e em vigor.

3.4. Instalações Elétricas

Os requisitos imperativos para as instalações elétricas são:

A iluminação dos vestíbulos de entrada deverá ter circuito independente;

A iluminação dos vestíbulos de acesso aos fogos e dos blocos de escada deverá ser

distribuída por um número de circuitos adequado à altura do edifício, de modo a

facilitar a sua exploração;

Os comandos de iluminação para os patamares de distribuição dos pisos e caixas de

escadas devem ser detetores de movimento;

A iluminação dos acessos a eventuais arrecadações ou outras zonas comuns, deverá

ser comandada por detetores de movimento;

Os sistemas de iluminação devem ser de baixo consumo, utilizando tecnologia led

com potência, uniformidade e temperatura cromática adequada ao conforto e tipo de

utilização de cada espaço;

No interior dos fogos, a iluminação deverá ser considerar:

Fornecimento e instalação de armaduras de iluminação em instalações sanitárias,

cozinhas, arrumos e varandas, cumprindo os requisitos técnicos aplicáveis;

As caixas de aplique dos pontos de luz em paredes deverão ser tamponadas;

Os sistemas de iluminação devem ser de baixo consumo, utilizando tecnologia LED

com potência, uniformidade e temperatura cromática adequada ao conforto e tipo de

utilização de cada espaço;

Potências e armaduras de iluminação nas tipologias de habitação

As colunas deverão ser dimensionadas de acordo com a potência prevista para cada

fogo;

Se a potência prevista não for superior a 6,9KVA deverá prever-se um circuito

independente com inversor para as máquinas de lavar roupa e loiça;

Para cada tipologia deverão ser projetados os seguintes circuitos:

T0 T1 T2 T3 T4

Iluminação 1 1 1 2 2

Tomadas de cozinha

Máquinas 1 1 1 1 1

Usos gerais 1 1 1 1 1

Placas e forno 1 1 1 1 1

Tomadas das assoalhadas 1 1 2 2 3

Tomadas para máquinas 1 1 1 2 2


96

Para cada tipologia deverão ser projetados os seguintes números de tomadas:

T0 T1 T2 T3 T4

Hall 1 1 1 1 1

Sala 4

(uma por

parede)

4

(uma por

parede)

4

(uma por

parede)

4

(uma por

parede)

4

(uma por

parede)

Tomadas de cozinha, usos

gerais 3 3 4 4 4

Tomadas de cozinha,

eletrodomésticos

Placa vitrocerâmica,

forno elétrico,

máquina de lavar

louça, máquina

de lavar roupa e termoacumulador


forno elétrico,

máquina de lavar

louça, máquina



forno elétrico,

máquina de lavar

louça, máquina



forno elétrico,

máquina de lavar

louça, máquina



forno elétrico,

máquina de lavar

louça, máquina


Tomadas quartos 3 3 3 3

Tomadas instalações sanitárias 1 1 1 1 1

As tomadas nas salas, deverão estar dispostas por forma a terem um afastamento

não superior a 3 metros;

3.5. Infraestruturas de Telecomunicações

A rede de infraestruturas de telecomunicações deve cumprir de legislação em vigor ITED 2.

4. Ventilação e exaustão de cozinhas e instalações sanitárias

Os requisitos imperativos para a ventilação e exaustão são:

Em caso de ventilação natural deverão ser previstas condutas individuais para

admissão e extração de ar para cada cozinha e instalação sanitária;

A extração das cozinhas deverá ser feita por recurso a tubagem individual;

Quando necessário o recurso a ventilação com extração mecânica em instalações

sanitárias, deve ser acautelado o conforto acústico da utilização deste espaço,

devendo os equipamentos ser colocados por forma a não serem audíveis;

5. Segurança contra risco de incêndios

Em termos de segurança em caso de incêndio, deve respeitar-se o Decreto-Lei n.º

220/2008 publicado no Diário da República n.º 220, Série I de 2008-11-12 que estabelece o

Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndio em Edifícios (RJ-SCIE), e a Portaria n.º

1532/2008 publicada no Diário da República n.º 250, Série I de 2008-12-29 que estabelece

o Regulamento Técnico de Segurança contra Incêndio em Edifícios (RT-SCIE).

http://www.prociv.pt/bk/SEGCINCENDEDIF/Documents/Dec_Lei_220_2008_SCIE.pdf

http://www.prociv.pt/bk/SEGCINCENDEDIF/Documents/Dec_Lei_220_2008_SCIE.pdf

http://www.prociv.pt/bk/SEGCINCENDEDIF/Documents/Portaria_n.1532_2008_RT_SCIE.pdf

http://www.prociv.pt/bk/SEGCINCENDEDIF/Documents/Portaria_n.1532_2008_RT_SCIE.pdf


97

Secção 2 | Metodologia para elaboração dos projetos

A. Controlo urbanístico

A presente intervenção será objeto de onze operações urbanísticas – correspondentes às

áreas assinaladas no Apêndice E e descritas no ponto B da Secção 1 do Capitulo I do

presente documento.

As operações urbanísticas em causa estão isentas de controlo urbanístico prévio, nos termos

da alínea e) do número 1 do artigo 7º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro,

Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com a redação dada pelo Decreto-Lei

n.º 214-G/2015, de 2 de outubro, ficando, no entanto, sujeitas a parecer prévio da Câmara

Municipal de Lisboa (CML) e das demais entidades que se devam pronunciar em razão de

matéria.

B. Fase de apresentação de propostas no âmbito do concurso público de concessão

A fase de apresentação de propostas no âmbito do presente concurso público de concessão,

corresponderá ao Estudo Prévio da intervenção, devendo ser apresentados os elementos que

permitam avaliar as soluções para a caraterização volumétrica da intervenção, bem como

para a sua integração no contexto urbano.

Deverá ser apresentada o zonamento das utilizações por piso em cada edifício.

Deverão ainda ser tipificadas as operações de edificação e as operações de

alteração/reabilitação, estabelecendo-se assim níveis de referência da qualidade da

intervenção na totalidade dos edifícios destinados a arrendamento acessível.

Estudo prévio das propostas de intervenção de referência para os edifícios que vierem a ser

afetos a arrendamento acessível:

A proposta que serve de referência para as intervenções em imóveis a reabilitar

(Operações Urbanísticas 1, 2, 3, 6 e 10) é o estudo prévio de arquitetura que terá de

ser apresentado para os edifícios localizados na Rua de São Lázaro nº 30 a 32-A, a

que corresponde a Operação Urbanística 6.

A proposta que serve de referência para as intervenções de edificação de novos

imóveis (Operações Urbanísticas 4, 5, 7, 8 e 9) é o estudo de base que terá de ser

apresentado para o edifício localizado na Rua de São Lázaro nº 73 a 91 (terreno

livre), a que corresponde a Operação Urbanística 9.

O Estudo Prévio apresentado na proposta que vier a ser adjudicada, considera-se aprovado

pela Câmara Municipal de Lisboa (CML), constituindo o referencial para os projetos a

apresentar na fase de execução do contrato, nomeadamente os Projetos Base e

subsequentes Projetos de Execução.


98

Os Projetos Base, na parte em que sejam conformados pelo Estudo Prévio apresentado e

adjudicado na fase de concurso, deverão, nessa parte, merecer a aprovação pelo

Concedente, sem prejuízo do cumprimento dos pareceres a emitir por outras entidades

competentes em razão de matéria.

1. Elementos a fornecer pela Câmara Municipal de Lisboa

Para o desenvolvimento da proposta, serão fornecidos pela CML os seguintes elementos de

informação, que integrarão o processo de concurso:

Descrições prediais das parcelas abrangidas pela presente intervenção;

Levantamento topográfico à escala 1:100;

Levantamento das frentes de Rua de São Lázaro, nos troços em que se insere a área

de intervenção, à escala 1:500.

Todos os elementos de levantamento fornecidos pela CML não dispensam a sua confirmação

pelos concorrentes.

2. Elementos a entregar pelos concorrentes

2.1. Arquitetura

Para a representação da solução urbanística e arquitetónica proposta, deverão ser

apresentados as seguintes peças escritas e desenhadas, assinalando os limites de cada uma

das dez operações urbanísticas descritas no tema B da Secção 1 do presente capítulo

designadamente:

a) Planta de implantação, desenhada sobre o levantamento topográfico, indicando o

limite de cada operação urbanística e identificando para cada uma delas: as áreas de

implantação, as áreas impermeabilizadas e os respetivos materiais e, no caso de

serem propostas alterações na via pública (passeio adjacente à área de intervenção),

planta dessas alterações, bem como de demolições de construções;

b) Memória descritiva contendo, para cada operação urbanística:

- Área de intervenção;

- Descrição do estado de conservação dos edifícios;

- Justificação das opções técnicas e da integração urbana e paisagística da operação;

- Justificação da imagem urbana proposta;

- Programa de utilização das edificações;

- Descrição do conceito de organização funcional dos edifícios, das unidades

habitacionais, e da relação com as zonas comuns interiores e exteriores;

- Descrição das opções construtivas adotadas e dos materiais de acabamento

considerados para cada edifício;

- Descrição das opções construtivas adotadas para a reabilitação dos edifícios a manter,

identificando todos os elementos patrimoniais relevantes que serão mantidos no seu

interior;

- Quadro sinóptico identificando para cada operação urbanística: a superfície total do

terreno objeto da operação, a área total de implantação, superfície de pavimento total,

o número de pisos, a altura da fachada, a superfície de pavimento a afetar aos usos

pretendidos, o número total de fogos e sub-total por tipologia (afetos arrendamento

acessível e a transmitir ao concessionário), a área bruta privativa de cada fogo e a

correspondente afetação de área de varandas/ espaços exteriores privativos e de área


99

comum (por permilagem), as áreas de cedência (quando aplicável), as áreas exteriores

de uso privativo, as áreas exteriores permeáveis;

c) Planta de síntese das operações urbanísticas à escala 1:500, identificado os limites e

cada operação urbanística, e indicando para cada uma: a modelação proposta para o

terreno (quando aplicável), a relação da proposta com a envolvente, as áreas de

implantação e de superfície de pavimento (total e por usos), número de pisos e

número de fogos, com especificação dos destinados a habitações com arrendamento

acessível, a localização das áreas comerciais, bem como das áreas para espaços

verdes de utilização privativa dos edifícios/unidades habitacionais;

d) Alçado de frente de rua à escala 1:500 identificando os limites de cada operação;

e) Plantas à escala 1:200 para cada operação urbanística, contendo zonamento de

utilizações por piso: manchas cromáticas assinalando as unidades de habitação por

tipo (T0, T0 Loft, T1 e T2), as áreas comuns, as áreas técnicas, as áreas de comércio

e as áreas de equipamento de utilização coletiva;

f) Plantas de cobertura à escala 1:200 para cada operação urbanística;

g) Alçados à escala 1:200 para cada operação urbanística com a indicação das cores e

dos materiais dos elementos que constituem as fachadas e a cobertura, cotas de

nível de cada piso, bem como as construções adjacentes existentes e identificando os

limites de cada operação;

h) Um vídeo com simulação digital do percurso da Rua de São Lázaro, contido na área

de intervenção, ou seja do número 4 ao número 94 e do número 115 ao número 1,

ilustrando a composição volumétrica e de fachadas e sua integração no contexto

urbano;

i) Seleção de pelo menos 4 imagens virtuais que permitam ilustrar os vários troços da

área de intervenção na Rua de São Lázaro;

j) Estudo prévio para intervenções de referencia em edifícios a reabilitar (Operação

Urbanística 6) e edifício de edificação nova (Operação Urbanística 9):

o Plantas, cortes e alçados à escala 1:100 do edifício a construir na rua de são

Lázaro 77 a 91 (operação urbanística 9);

o Plantas, cortes e alçados à escala 1:100 do edifício a reabilitar na rua de são

Lázaro 30 a 32-A (operação urbanística 6);

o Imagens 3d do vestíbulo de entrada e de um apartamento tipo T1, destinado

a arrendamento acessível, a construir na Rua de São Lázaro 77 a 91

(operação urbanística 9), ilustrando acabamentos, organização, iluminação

de: sala tipo, cozinha tipo, instalação sanitária tipo e quarto tipo;

o Imagens 3d do vestíbulo de entrada e de um apartamento tipo T1, destinado

a arrendamento acessível, a implementar no edifício da Rua de São Lázaro

30 a 32-A (operação urbanística 6), ilustrando acabamentos, organização,

iluminação de: sala tipo, cozinha tipo, instalação sanitária tipo e quarto tipo;

o Mapa de acabamentos interiores e exteriores para o edifício construir na rua

de são Lázaro 77 a 91 (operação urbanística 9);

o Mapa de acabamentos interiores e exteriores para o edifício a reabilitar na

rua de são Lázaro 30 a 32-A (operação urbanística 6);

k) Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos e coordenador do

projeto quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis;


100

l) Os elementos desenhados deverão ser organizados em três ficheiros formato tipo

‘DWF’ com as seguintes caraterísticas:

- Um ficheiro referente às peças desenhas referidas nas alíneas: a), e c) a g) (6 peças

desenhas), com uma dimensão máxima de 50MB;

- Um ficheiro referente à Operação Urbanística 9, com dimensão máxima de 50MB, para

as plantas, cortes alçados referidas na alínea j);

- Um ficheiro referente à Operação Urbanística 6, com dimensão máxima de 50MB, para

as plantas, cortes alçados referidas na alínea j);

- A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que

compõem o ficheiro;

- O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;

- O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;

- Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão

igual ao de impressão - por exemplo, um desenho que seria impresso em A1 deverá

passar a DWF com o mesmo formato;

- A Unidade deverá ser sempre o Metro;

- Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;

- O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o

milímetro;

- Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro

tenha pontos de polegada (DPI) suficientes para garantir esta precisão;

- Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e

controle da visibilidade dos layers;

- Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes

elementos do desenho: paredes, portas e janelas, tramas ou grisés, elementos

decorativos ou mobiliário, arranjos exteriores, legenda e esquadria, cotas, texto

relativo a áreas, texto relativo à identificação dos espaços, quadros e mapas, imagens

(como ortofotos) - qualquer uma destas categorias tem que estar contida num layer

isolado.

a) Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato ‘PDF’, correspondendo

cada documento a um ficheiro distinto;

b) O quadro sinóptico da operação deverá ser entregue em formato editável ‘Excel’ e

não editável ’pdf’;

2.2. Especialidades

A proposta de arquitetura a apresentar nos termos expostos no ponto anterior, deverá ser

devidamente fundamentada nas opções técnicas a adotar no âmbito dos projetos de

especialidades nas componentes de estabilidade e todas as redes de infraestruturas.

Nesta fase serão exigíveis os seguintes conteúdos que devem fazer parte da Memória

descritiva de modo apresentar de forma adequada as soluções técnicas a adotar para os

projetos:

a) Estabilidade, escavação e contenção periférica;

b) Demolição;

c) Alimentação e distribuição de energia elétrica;

d) Instalação de gás;

e) Redes prediais de água e esgotos;

f) Águas pluviais;

g) Arranjos exteriores;


101

h) Gestão de resíduos sólidos urbanos;

i) Infraestruturas de telecomunicações;

j) Comportamento térmico;

k) Instalações eletromecânicas, incluindo as de transporte de pessoas e ou mercadorias;

l) Segurança contra incêndios em edifícios;

m) Condicionamento acústico.

2.3. Consultas a entidades externas à CML

Os concorrentes podem, por sua iniciativa proceder a consulta prévia às entidades que

legalmente se devam pronunciar sobre as operações urbanísticas em causa, podendo juntar

os respetivos pareceres favoráveis, passando os mesmos parte integrante da proposta

urbanística e arquitetónica.

2.4. Calendarização da obra

Deverá ser apresentado uma calendarização das obras a realizar, com indicação da

distribuição dos trabalhos por operação urbanística/edifício.

2.5. Constituição equipa projetista

Deverá ser apresentada a constituição da equipa projetista, garantindo que todos têm a

habilitação adequada aos projetos pelos quais sejam responsáveis, nos termos da Lei nº

40/2015 de 1 de junho.

Para este efeito deverão ser apresentadas as respetivas declarações das ordens profissionais

de todos os técnicos que constituirão a equipa projetista.

C. Elaboração dos projetos na fase de execução do contrato

1. Representantes das partes

Para o acompanhamento da elaboração na fase de execução do contrato, será nomeado por

cada uma das partes, CML e Concessionário, um representante.


102

O representante do concessionário não deverá ser o coordenador de projeto, nem pertencer

à equipa projetista.

2. Acompanhamento da elaboração dos projetos

A elaboração dos projetos pela equipa projetista, deverá ser acompanhada através de

reuniões semanais, com o representante da CML e com o representante do concessionário.

Deverão ser promovidas pela equipa projetista todas as reuniões que entenda necessárias

com as entidades externas à CML, informando sempre sobre as mesmas o representante da

CML nomeado para o efeito.

3. Projetos Base

Subsequentemente à comunicação do visto pelo Tribunal de Contas, deverão ser elaborados

os projetos para as várias operações urbanísticas, na fase correspondente a Projeto Base,

nos termos definidos na Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril, a concluir no prazo máximo

de 8 semanas.

Os projetos a desenvolver nesta fase deverão conformar-se com as soluções de referências

constantes no Estudo Prévio apresentado na fase de concurso.

Os projetos deverão ser submetidos à apreciação das entidades concessionárias, bem como

para aprovação do Concedente, o qual verificará a sua conformidade com a proposta

adjudicada.

3.1. Elementos a entregar

3.1.1. Arquitetura

Para cada operação urbanística deverão ser entregues os elementos:

a) Planta de implantação, desenhada sobre o levantamento topográfico, indicando o

limite de cada operação e identificando para cada uma: a construção e as áreas

impermeabilizadas e os respetivos materiais e, no caso de serem propostas

alterações no na via pública (passeio adjacente à área de intervenção), planta dessas

alterações, bem como de demolições de construções ou elementos existentes;

b) Relatório prévio, nos termos do Decreto-Lei nº 140/2009, de 15 de junho, quando

aplicável;

c) Memória descritiva contendo, para cada operação:

- Área objeto de intervenção;

- Descrição do estado de conservação do Palacete;

- Caracterização da operação urbanística;

- Enquadramento da pretensão nos planos territoriais aplicáveis;

- Justificação das opções técnicas e da integração urbana e paisagística da operação;

- Indicação das condicionantes para um adequado relacionamento formal e funcional

com a envolvente, incluindo com a via pública;

- Justificação da imagem urbana proposta;


103

- Programa de utilização das edificações, incluindo a área a afetar aos diversos usos;

- Descrição do conceito de organização funcional dos edifícios, das unidades

habitacionais, e da relação com as zonas comuns interiores e exteriores;

- Descrição das opções construtivas adotadas, incluindo a identificação de todos os

elementos modulares considerados;

- Descrição das opções construtivas adotadas para a reabilitação do Palacete da Rua

Gomes Freire, identificando todos os elementos patrimoniais relevantes que serão

mantidos no seu interior;

- Descrição dos materiais de acabamento considerados para cada área dos edifícios e

sua envolvente;

- Quadro sinóptico identificando para cada operação: a superfície total do terreno objeto

da operação, a área total de implantação, a área de implantação de cada edifício, a

área total de construção, a área de construção de cada edifício, o número de pisos, a

altura da fachada, a superfície de pavimento a afetar aos usos pretendidos, o número

total de fogos (arrendamento acessível e para passagem para propriedade plena do

concorrente), o número, o número de fogos por tipologia (arrendamento acessível e

para passagem para propriedade plena do concorrente), a área privativa de cada fogo

(arrendamento acessível e para passagem para propriedade plena do concorrente) e a

correspondente afetação de área de varandas/ espaços exteriores privativos e de área

comum (por permilagem), as áreas de cedências, as áreas exteriores de uso público,

as áreas exteriores de uso privativo, as áreas exteriores permeáveis;

a) Planta à escala 1:500 com a caracterização dos espaços exteriores e os diferentes

usos de cada operação indicando soluções construtivas e materiais a adotar;

b) Plantas à escala 1:100, contendo as dimensões e áreas e utilizações de todos os

compartimentos e frações, bem como a representação do mobiliário fixo e

equipamento sanitário;

c) Plantas, alçados e cortes de cores convencionais à escala 1:100;

d) Alçados à escala 1:100 com a indicação das cores e dos materiais dos elementos que

constituem as fachadas e a cobertura, bem como as construções adjacentes;

e) Cortes longitudinais e transversais à escala 1:100 abrangendo o terreno, com

indicação do perfil existente e o proposto, bem como das cotas dos diversos pisos e

da cota de soleira;

f) Pormenores de construção, à escala adequada, esclarecendo a solução construtiva

adotada para as paredes exteriores do edifício e sua articulação com a cobertura,

vãos de iluminação/ventilação e de acesso, bem como com o pavimento exterior

envolvente;

g) Mapa de acabamentos interiores e exteriores;

h) Plano de acessibilidades, acompanhado dos termos de responsabilidade do seu autor

que ateste a conformidade com o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto;

i) Termos de responsabilidade para cada uma das operações, subscritos pelos autores

dos projetos e coordenador do projeto quanto ao cumprimento das disposições legais

e regulamentares aplicáveis;

j) Comprovativo da contratação de seguro de responsabilidade civil dos técnicos, nos

termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho;

k) Pareceres, autorizações ou aprovações das entidades externas cuja consulta seja

obrigatória nos termos da lei;

l) Os elementos desenhados deverão ser organizados num único ficheiro DWF com as

caraterísticas:

- No máximo 50MB;

- A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que


- O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;

- O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;

- Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão



- A Unidade deverá ser sempre o Metro;


104

- Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;

- O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o

milímetro;

- Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro


- Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e


- Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes





isolado.

m) Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato ‘pdf’, correspondendo


n) O quadro sinóptico da operação deverá ser entregue em formato editável ‘excel’ e

não editável em ‘pdf’;

3.1.2. Especialidades

Os elementos de projetos de especialidades poderão ser entregues juntamente com os

elementos de arquitetura, ou em fase subsequente, não devendo no entanto ser

ultrapassado o prazo total de 8 semanas para a entrega da totalidade dos elementos

(arquitetura e especialidades);

a) Termos de responsabilidade subscritos pelo coordenador do projeto quanto ao

cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis;

b) Comprovativo da contratação de seguro de responsabilidade civil dos técnicos, nos

termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho;

c) Pareceres, autorizações ou aprovações das entidades externas cuja consulta seja

obrigatória nos termos da lei;

d) Projetos de especialidades, a apresentar em função do tipo de obra a executar, com

os respetivos termos de responsabilidade dos técnicos autores dos projetos quanto

ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, nomeadamente:

e) Projeto de estabilidade que inclua o projeto de escavação e contenção periférica,

constituído por:

o Memória descritiva evidenciando: soluções propostas para a movimentação de terras,

meios de escavação e proteções contra deslizamentos ou ruína de edifícios adjacentes,

sistemas de bombagem etc.; critérios adotados na escolha e tipo de fundações e da

estrutura e sua justificação, estudo relativo a fundações especiais de estrutura e os

correspondentes meios de execução e condicionantes, cálculos justificativos da análise

estrutural e do dimensionamento dos elementos correspondentes, incluindo fundações

e muros de contenção ou de suporte de terras.

o Sondagens estruturais do edifício a reabilitar;

o Sondagens geotécnicas;

o Plantas, alçados e cortes definidores da estrutura do edifício em que sejam definidos: a

posição cotada dos elementos estruturais introduzidos relativamente ao sistema

estrutural adotado; a forma e as secções em tosco dos elementos estruturais

introduzidos e respetivas cotas de nível das faces superiores e inferiores (sapatas,

vigas paredes e lajes e, quando conveniente as espessuras dos revestimentos, em

compatibilização com as restantes especialidades).


105

o Pormenores de todos os elementos da estrutura que evidenciem a sua forma e

constituição e permitam a sua execução sem dúvidas ou ambiguidades nas escalas

1:50, 1:20, 1:10 ou superior.

f) Projeto de demolição, se aplicável, constituído por:

o Memória descritiva evidenciando a data/época de construção do edifício e sistema

construtivo;

o Fotografias atualizadas a cores, abrangendo os prédios confinantes.

o Peças desenhadas da solução proposta;

g) Restantes projetos de especialidades:

o Projeto de alimentação e distribuição de energia elétrica;

o Projeto de instalação de gás;

o Projeto de redes prediais de água e esgotos;

o Projeto de águas pluviais;

o Projeto de arranjos exteriores;

o Projeto de gestão de resíduos sólidos urbanos;

o Projeto de infraestruturas de telecomunicações;

o Projeto de instalações eletromecânicas, incluindo as de transporte de pessoas e ou

mercadorias;

o Projeto de segurança contra incêndios em edifícios;

o Plano de ocupação de via pública;

h) Os projetos de especialidades deverão incluir as seguintes peças:

o Memória descritiva e justificativa relativa a cada especialidade;

o Plantas alçados e cortes na escala 1:100, ou superior, e esquemas, perspetivas, etc.

que facultem as seguintes informações: traçado de redes, sistemas, respetivas

representações nas plantas, cortes e alçados do projeto geral, dimensionamento das

condutas elétricas, das canalizações (tubagens, condutas e outros elementos de

passagem das águas, esgotos, gases e outros fluidos) e dos restantes sistemas a

instalar no edifício, indicação das interdependências mais importantes com a

estrutura e com os elementos de construção (passagens com a sinalização das

aberturas ou cavidades, canalizações ou condutas elétricas embebidas ou à vista,

existência de tetos suspensos ou outros elementos para cobertura das instalações e

equipamentos necessidades de revestimentos especiais etc.), discriminação das

características, localização e dimensionamento de aparelhagem, elementos acessórios

e equipamentos das instalações;

o Pormenores de execução das instalações e equipamentos que definam as informações

necessárias para a sua execução e montagem e as implicações mais importantes com

a estrutura e com os elementos de construção.

i) Estudo de comportamento térmico e demais elementos previstos na Portaria n.º 349-

C/2013, de 2 de dezembro;

j) Projeto de condicionamento acústico;

k) Pré-certificado do SCE, emitido por perito qualificado no âmbito do Sistema de

Certificação Energética dos Edifícios;

l) Calendarização da execução da obra, incluindo prazos para o início e para o termo da

execução dos trabalhos;

m) Estimativa do custo total da obra;

n) Apólice de seguro que cubra a responsabilidade pela reparação dos danos

emergentes de acidentes de trabalho, nos termos previstos na Lei n.º 100/97, de 13

de setembro;


106

o) Apólice de seguro de construção, quando for legalmente exigível;

p) Termo de responsabilidade assinado pelo diretor de fiscalização de obra e pelo

diretor de obra;

q) Número do alvará ou de registo emitido pelo InCI, I. P., que confira habilitações

adequadas à natureza e valor da obra;

r) Livro de obra, com menção de termo de abertura;

s) Plano de segurança e saúde;

t) Ficha de elementos estatísticos previstos na Portaria n.º 235/2013, de 24 de julho.

u) Os elementos desenhados para cada projeto deverão ser organizados num único

ficheiro DWF com as caraterísticas:

o No máximo 50MB;

o A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que


o O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;

o O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;

o Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão



o A Unidade deverá ser sempre o Metro;

o Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;

o O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o

milímetro;

o Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro


o Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e


o Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes





isolado.

v) Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato PDF, correspondendo


w) Comprovativo de viabilidade de abastecimento de eletricidade pela EDP, e requisitos

estabelecidos, incluindo necessidade de instalação de Posto de Transformação;

3.1.3. Arqueologia

Com base na solução arquitetónica a apresentar, e respetivo projeto de estabilidade

(fundações) deverá ser definido um Plano de Sondagens Arqueológicas e ser promovida a

realização prévia das mesmas, por forma a ser elaborado Relatório de Sondagens


107

Arqueológicas a submeter à aprovação da Direção Geral de Património Cultural (DGPC) da

viabilidade do projeto.

A proposta a apresentar na presente fase deverá ser acompanhada da aprovação da DGPC

sobre a sua viabilidade no que respeita os requisitos arqueológicos da área de intervenção.

3.2. Aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa

Após entrega dos elementos descritos no ponto anterior, o Concedente deverá responder

sobre a sua aprovação no prazo máximo de 20 dias.

4. Projetos de execução

Após a aprovação do Projeto Base pela CML e pelas diversas concessionárias, deverá

proceder-se à elaboração do projeto de execução, no prazo máximo de 8 semanas.

O projeto de execução é um conjunto de documentos destinado a facultar todos os

elementos necessários à boa execução das empreitadas. Será apresentado de forma a

constituir um conjunto coordenado das informações escritas e desenhadas de fácil e

inequívoca interpretação por parte das entidades intervenientes na execução da obra e

deverá obedecer ao disposto na legislação aplicável e em vigor.

4.1. Elementos a entregar

O projeto de execução será constituído pelos seguintes elementos:

1. Projeto de arquitetura:

a) Memória descritiva e justificativa;

b) Índice das peças desenhadas;

c) Planta da localização dos edifícios inseridos no conjunto edificado, incluindo as vias públicas

que o servem, na escala mínima de 1:1 000.

d) Plantas de cada piso na escala 1:50 em que sejam indicados: a compartimentação e

respetivas dimensões, a distribuição e a tipologia do mobiliário fixo, os revestimentos dos

pavimentos, das paredes e tetos, e quando for caso disso, a estereotomia respetiva, a

localização e o dimensionamento dos diversos elementos de construção, a indicação,

devidamente referenciada, das linhas de corte, dos pormenores e de outros elementos que

sejam objeto de outras peças desenhadas, outras representações com interesse para a

definição da recuperação do edifício e execução da obra .

e) Cortes e alçados gerais do edifício que evidenciem a configuração das paredes exteriores e

cobertura, o dimensionamento dos elementos nelas inseridos, a natureza e a localização

dos materiais utilizados nos revestimentos, os locais destinados à passagem de

canalizações e condutas, articulações mais importantes entre diferentes elementos da

construção, tipos de remates e outras informações necessárias ao perfeito esclarecimento e

definição do projeto;

f) Desenhos de pormenorização a escalas apropriadas que indiquem os aspetos construtivos

de maior interesse para a execução da obra, incidindo nos espaços de cozinha, instalações

sanitárias, acessos verticais, átrio de entrada e de acesso à habitação;

g) Mapa de vãos, com indicação da tipologia de cada vão, das respetivas dimensões e

quantidades, do modo de funcionamento, da natureza e das características dos materiais e

ferragens e de outras informações necessárias ao fabrico e montagem de caixilharias,

portas, envidraçados e outros elementos;

h) Mapa de armários fixos, com indicação da tipologia de cada armário, das respetivas

dimensões e quantidades, do modo de funcionamento, da natureza e das características

dos materiais e ferragens e de outras informações necessárias ao fabrico e montagem;


108

i) Pormenores de execução dos diferentes elementos do projeto que permitam a

compreensão clara e a definição precisa do dimensionamento e da natureza das

interligações dos diferentes materiais ou partes constituintes.

2. Projetos de especialidades, correspondendo nesta aos apresentados na fase de

licenciamento, devendo, no entanto, ser elaborados os elementos escritos e

desenhados necessários à execução da obra que não tenham sido contemplados na

fase anterior;

3. Caderno de encargos para a execução da obra devendo contemplar:

a) Cláusulas técnicas gerais e especiais e particulares do caderno de encargos relativas aos

materiais, produtos e equipamentos a utilizar e aos inerentes processos de recuperação, de

construção e de montagem;

b) Medições dando indicação da quantidade e qualidade dos trabalhos necessários para a

execução da obra elaboradas por conjuntos afins tendo em conta as diferentes

especialidades e ou fornecimentos devendo ser adotadas as norma portuguesas em vigor

ou as especificações do LNEC;

c) Orçamentos baseados nas quantidades e qualidades dos fornecimentos e trabalhos a

realizar utilizando a metodologia adotada para as medições e indicando respetivos preços

unitários;

4. Plano de Gestão de Resíduos;

5. Os elementos desenhados para cada projeto deverão ser organizados num único

ficheiro DWF com as caraterísticas:

a) No máximo 50MB;

b) A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que


c) O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;

d) O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;

e) Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão

igual ao de impressão - por exemplo, um desenho que seria impresso em A1 deverá passar

a DWF com o mesmo formato;

f) A Unidade deverá ser sempre o Metro;

g) Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;

h) O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o milímetro;

i) Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro tenha

pontos de polegada (DPI) suficientes para garantir esta precisão;

j) Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e


k) Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes

elementos do desenho: paredes, portas e janelas, tramas ou grisés, elementos decorativos

ou mobiliário, arranjos exteriores, legenda e esquadria, cotas, texto relativo a áreas, texto

relativo à identificação dos espaços, quadros e mapas, imagens (como ortofotos) -

qualquer uma destas categorias tem que estar contida num layer isolado.

6. Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato PDF, correspondendo


4.2. Aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa

Após entrega dos elementos descritos no ponto anterior, a CML deverá responder sobre a

sua aprovação no prazo máximo de 20 dias.


109

5. Elementos complementares ao projeto

Para além dos elementos de projeto descritos anteriormente, será necessária a elaboração

pelas equipas projetistas dos seguintes elementos, a fornecer no prazo de 4 semanas após

solicitação pela CML:

1. Telas finais e fichas técnicas de habitação;

2. Documentos de apoio ao processo de seleção de arrendatários: plantas gerais dos

pisos à escala 1/100, sem cotas e plantas de cada tipologia habitacional T2, T3 e T4

à escala 1:50, incluindo sinalização da sua localização em planta geral esquemática e

identificando a área privativa e a área útil dos compartimentos;


110

TÍTULO III. CAPÍTULO 2 | Fase de construção

A fase de construção deverá respeitar os projetos elaborados e validados pela Câmara

Municipal de Lisboa (CML), e entidades competentes.

Secção 1 | Empreitada de construção e reabilitação dos edifícios

A. Acompanhamento da execução da empreitada

1. Representantes das partes

Para o acompanhamento da fase de execução da empreitada será nomeado por cada uma

das partes, CML e Concessionário, um representante.

De preferência, deverão manter-se os representantes que acompanharam a execução dos

projetos.

2. Reuniões de acompanhamento

Durante a fase de execução da obra serão realizadas reuniões semanais a agendar em dia e

horário fixos, nas quais deverão estar sempre presentes o representante da CML nomeado

para o efeito, o representante do Concessionário, o Diretor de Obra, o Diretor de Fiscalização

e o Coordenador de Projeto.

Das reuniões deverão ser elaboradas atas pelo empreiteiro, e assinadas por todos os

intervenientes.

3. Fiscalização

Para o acompanhamento da execução da obra deverá ser constituída uma equipa de

fiscalização de dimensão adequada, contratada pelo concessionário, dirigida pelo Diretor

Técnico de Fiscalização indicado na fase de projetos de especialidades.

A equipa de fiscalização deverá estar integralmente afeta à obra objeto da concessão.

4. Assistência técnica em obra

Durante a fase de execução da obra a equipa projetista ficará obrigada a:

1. Acompanhamento regular dos trabalhos realizados pelo empreiteiro;

2. Participação em reuniões periódicas a realizar na obra sempre que solicitado

representada pelos técnicos adequados da equipa projetista;

3. Elaborar todas as recomendações julgadas convenientes com fim a preservar a

qualidade de execução;


111

4. Executar e providenciar para que sejam realizados todos os desenhos das alterações

introduzidas no projeto durante a obra;

5. Apoiar do ponto de vista técnico a resolução de qualquer situação de conflito com o

empreiteiro ou demais entidades intervenientes nos trabalhos relativas aos

respetivos projetos ou obra;

5. Reporte sobre a execução da obra

A equipa de fiscalização deverá reportar mensalmente o nível de execução dos trabalhos de

empreitada de acordo com o plano de trabalhos da mesma.

6. Conclusão da obra

Após a conclusão dos trabalhos, realização de vistorias pelas várias concessionárias de

infraestruturas, para efeitos de certificação e ligação às redes públicas, e após a obtenção

dos certificados energéticos definitivos, o concessionário deve comunicar a conclusão da obra

à Câmara Municipal de Lisboa (CML), no prazo de 7 dias seguidos a contar da conclusão,

para efeitos de esta, a expensas do Concessionário, realizar as operações necessárias à

verificação da conformidade dos imóveis com as normas e regras técnicas aplicáveis,

designadamente com os projetos aprovados e o cumprimento das demais exigências legais

ou contratualmente fixadas, e a sua funcionalidade aos respetivos usos.

Para o efeito, deverão ser entregues à CML pelo concessionário, aquando da comunicação da

conclusão da obra, os desenhos correspondentes às telas finais de arquitetura e

especialidades, bem como os termos de responsabilidade do coordenador de projeto, diretor

técnico de fiscalização e diretor técnico da obra.

Verificada a conformidade da obra com os projetos aprovados e as demais exigências legais

e contratuais, é lavrado um auto no qual a CML certificará a conclusão das obras e a sua

conformidade com o projeto.

Constatando-se que as obras não se encontram concluídas e/ou não estão executadas em

conformidade com o projeto e demais disposições aplicáveis, a CML regista essa conclusão

no auto, especificando as razões que a fundamentam.

O Concessionário pode deduzir reclamações relativamente a qualquer facto ou circunstância

consignada no auto mencionado, exarando-as nele ou apresentando-as por escrito nos 10

dias úteis subsequentes.

A CML pronuncia-se sobre a reclamação no prazo de 15 dias úteis, a menos que necessite de

prazo adicional, caso em que o deverá comunicar ao Concessionário.

Concluídos os trabalhos de retificação de deficiências ou de obras não concluídas, o

Concessionário deve comunicar esse facto à CML no prazo previsto de 7 dias úteis,

repetindo-se o procedimento descrito.


112

Uma vez verificada a adequação das obras realizadas será lavrado auto que atestará a

aptidão dos imóveis.

7. Autorização de Utilização

Nos termos da alínea e) do número 1 do artigo 7º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de

dezembro, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com a redação dada pelo

Decreto-Lei n.º 214-G/2015, de 2 de outubro, tratando-se de obras “promovidas por

entidades concessionárias de obras ou serviços públicos, quando se reconduzam à

prossecução do objeto da concessão”, a utilização dos imóveis está isenta autorização.

Nos termos descritos no ponto anterior, com a conclusão da obra será lavrado auto que

atestará a aptidão dos imóveis.

Nos termos do número 1, 2 e 3 do artigo 50º do Decreto-lei nº 280/2007 de 7 de agosto, a

titulação de atos que “envolvam a transmissão da propriedade de imóveis cuja construção ou

utilização estejam isentas de licenciamento ou de autorização administrativa, por as obras

terem sido promovidas pelo Estado ou por institutos públicos, nos termos da legislação em

vigor no momento da edificação, efetua-se sem a apresentação de licença ou de autorização

administrativa”, sendo essa isenção igualmente aplicável à “transmissão e à constituição de

outros direitos reais e de outras situações jurídicas”, podendo ser sujeita a registo, por

averbamento à descrição.

B. Manual de utilização dos edifícios destinados a arrendamento acessível

No final da obra deverá ser entregue pelo concessionário à CML a compilação de todos os

materiais e soluções construtivas adotadas na construção dos edifícios destinados a

arrendamento acessível, bem como um manual de utilização do mesmo, referindo:

1. Materiais de acabamento utilizados e condições de limpeza, manutenção e

substituição;

2. Equipamentos utilizados e condições de uso e manutenção;

3. Descrição geral de todas as redes de infraestruturas, bem como as condições de

manutenção e reparação, indicando a localização de todas as áreas técnicas

existentes e suas funções;


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Apêndices

Apêndice A – Planta de ordenamento PDML – Qualificação do Espaço Urbano


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Apêndice B – Planta de Condicionantes do PDML e ARU


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Apêndice C – Planta de Carta Municipal do Património Edificado e Paisagístico


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Apêndice D – Fichas de Catalogação


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Apêndice E – Planta de Operações Urbanísticas


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Apêndice F1 – Normas urbanísticas aplicáveis a cada edifício (fichas edifícios)


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Freguesia: Santa Maria Maior

Morada: Rua de São Lázaro 4 a 8

Código SIG: 3100303068001 Obra: 7675

Situação existente Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão

Área do lote

(segundo levantamento topográfico) 120,30m2

Área de Implantação


PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa

Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro

Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano B

Servidões Administrativas e Restrições de

Utilidade pública (artigo 7º)

DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do

Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo

Antão-o-Novo;

Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de

subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 8 Reabilitação/requalificação profunda em conjunto com os edifícios da Rua de São Lázaro 10/12 e 14, com

manutenção da fachada que confina com a Rua de São Lázaro

Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas b) e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento

Alteração

Edificação

Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão

Altura máxima da edificação Existente

Altura máxima da fachada Existente

Profundidade máxima da empena Existente

Área de implantação (referência) 120,30m2

Área de Logradouro (referência) -

Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo

Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML

Artigo 46º RMUEL

Superfície de pavimento (referência) 600m2

Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior

do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML

Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas


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Código SIG: 3100303084001 Obra: 24314

Situação existente Nº pisos 3

Área do lote






Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A

Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade pública (artigo 7º)

DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo

Antão-o-Novo;

ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –

Superfície Cónica de Transição

Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da

administração central (artigo 33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 8 Demolição integral e edificação, operação urbanística conjunta com os edifícios da Rua de São Lázaro 4/8 e 14

Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento

Alteração

Edificação


Altura máxima da edificação 12,90m

Altura máxima da fachada 11,35m

Profundidade máxima da empena Garantir afastamento à fachada confinante do edifício da Rua

da Palma 157 a 159B com vãos (artigo 1360º do Código Civil)


Área de Logradouro (referência) 9,60m2



Artigo 46º RMUEL

Superfície de pavimento (referência) 286,40m2


do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de

bicicletas


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Morada: Rua de São Lázaro 14

Código SIG: 3100303065002 Obra: 24315


Área do lote


Área de Implantação (segundo levantamento topográfico) 43,44m2

PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro


Servidões Administrativas e Restrições

de Utilidade pública (artigo 7º)

DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de

São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;


Superfície Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José

Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo

sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central

(artigo 33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 8 Demolição integral e edificação, operação urbanística conjunta com os edifícios da Rua de São Lázaro 4/8 e 10/12

Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas e) do número 1 do artigo 45º PDML)

Emparcelamento

Alteração Edificação

Nº pisos 4



Profundidade máxima da empena Garantir afastamento à fachada confinante do edifício da Rua da Palma 157 a 159B com vãos (artigo 1360º do Código Civil)


Área de Logradouro (referência) 5m2



Artigo 46º RMUEL


Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote

por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML



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Código SIG: 3100303083001 Obra: 18392


Área do lote (segundo levantamento topográfico)

523,65m2









São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –

Superfície Cónica de Transição;

ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José


sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 7 Reabilitação/requalificação profunda em conjunto com o edifício da Rua de São Lázaro 24/28, com manutenção da

fachada que confina com a Rua de São Lázaro

Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento

Alteração

Edificação

Nº Pisos 4 + Aproveitamento de sótão



Profundidade máxima da empena Alinhamento com fachadas confinantes a tardoz do edifício da Rua da

Palma 157 a 59B (número 2 do artigo 43º do PDML)

15m (número 1 do artigo 43º do PDML)


Área de Logradouro (referência) Demolição das construções existentes Admite-se, considerando o emparcelamento com o edifício da Rua de

São Lázaro 24/28:

Área permeável ≥0,20% área total de logradouro (alínea a) número 1)

artigo 44º PDML) Edificação de nova construção destinada ao uso habitacional com área

de implantação (referência) de 160m2 e 2 pisos - sem ultrapassar a

altura das construções atualmente existentes (número 11 do artigo 44º

do PDML)

Usos admissíveis Habitação Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a frente de rua


Artigo 46º RMUEL

Superfície de pavimento (referência) 701,50m2 Corpo principal

320m2 Construção no logradouro


por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas


153



Código SIG: 3100303060001 Obra: 24317


Área do lote



(segundo levantamento topográfico) 292m2





DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;




Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração

central (artigo 33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 7 Demolição integral e edificação, operação urbanística conjunta com os edifícios da Rua de São Lázaro 16/22

Tipo de operação urbanística Demolição (alínea e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento

Alteração

Edificação




Profundidade máxima da empena 15m (número 1 do artigo 43º do PDML)


Área de Logradouro (referência) Demolição das construções existentes

Admite-se, considerando o emparcelamento com o edifício da Rua

de São Lázaro 24/28:

Área permeável ≥0,20% área total de logradouro (alínea a) número 1) artigo 44º PDML)

Edificação de nova construção destinada ao uso habitacional com

área de implantação (referência) de 160m2 e 2 pisos - sem

ultrapassar a altura das construções atualmente existentes (número 11 do artigo 44º do PDML)

Usos admissíveis Habitação

Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a frente de

rua


Artigo 46º RMUEL


Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML

Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de

bicicletas


154


Morada: Rua de São Lázaro 30 a 32A

Código SIG: 3100303061001 Obra: 24318


Área do lote

(segundo levantamento

topográfico)

286,40m2


(segundo levantamento topográfico)

286,40m2




Inventário Municipal do Património 31.40 – (Antiga) Padaria

Servidões Administrativas e

Restrições de Utilidade pública

(artigo 7º)

DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São

José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;

ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa – Superfície

Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José


sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo

33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 6 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional

Tipo de operação urbanística Alteração

Ampliação





Área de implantação (referência) Existente



Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a frente de rua

Superfície de pavimento

(referência) 744,60m2

Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por

enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas


155



Código SIG: 3100303059001 Obra: 40988


Área do lote






Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado

Urbano A



DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal

do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de

Santo Antão-o-Novo;

ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de

Lisboa – Superfície Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São

José

Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem

remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão

competente da administração central (artigo 33º do PDML)

Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 5 Demolição integral e edificação

Tipo de operação urbanística Demolição (alínea e) do número 1 do artigo 45º PDML)

Edificação




Profundidade máxima da empena 15m



Demolição das construções existentes


Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a

frente de rua



Artigo 46º RMUEL

Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º

do PDML

Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento

de bicicletas


156



Código SIG: 3100303055001 Obra: 4941


Área do lote











Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –





Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 4 Demolição integral e edificação, possibilitando o alargamento da Rua de São Lázaro no troço correspondente

(atualmente com estrangulamento)

Emparcelamento com edifício da Rua de São Lázaro 50/56

Tipo de operação urbanística Demolição (alínea c) e e) do número 1 do artigo 45º PDML) Edificação

Nº Pisos 3 + Aproveitamento de sótão



Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifícios confinantes (número 2 do artigo 43º PDML)

Garantir afastamento à fachada confinante do edifício do Palácio

da Folgosa com terraço (artigo 1360º do Código Civil)


Área de Logradouro (referência) 28m2 Admite-se a ligação do edifício com o logradouro do edifício da

Rua de São Lázaro 58/70


Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a

frente de rua


Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML Artigo 46º RMUEL




bicicletas

Freguesia: Santa Maria Maior Morada: Rua de São Lázaro 50 a 56


157

Código SIG: 3100303076001

Obra: 396


Área do lote







Servidões Administrativas e

Restrições de Utilidade pública (artigo 7º)


São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –





Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 4 Demolição integral e edificação, possibilitando o alargamento da Rua de São Lázaro no troço correspondente

(atualmente com estrangulamento) Emparcelamento com o edifício da Rua de São Lázaro do 44 a 48

Tipo de operação urbanística Demolição (alinha c) e e) do n.º 1 artigo 45º do PDML)

Edificação




Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifícios confinantes (número 2 do artigo 43º PDML)

Área de implantação (referência) 114m2


Admite-se a ligação do edifício com o logradouro do edifício da Rua de

São Lázaro, 58 a 70







158



Código SIG: 3100303034001 Obra: 24320


Área do lote







Inventário Municipal do Património 31.41 – Edifício de habitação plurifamiliar




Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-

o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –





Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 3 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional













bicicletas


159



Código SIG: 3100303012001 Obra: 40068


Área do lote







Inventário Municipal do Património 31.43 - Edifício de habitação plurifamiliar

Servidões Administrativas e Restrições

de Utilidade pública (artigo 7º)


São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;

ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa – Superfície Cónica de Transição;



subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração


Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO 1 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional










Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML


bicicletas


160



Código SIG: 3100303009001 Obra 34145


Área do lote (segundo levantamento

topográfico)

340,13m2


(segundo levantamento

topográfico) 247,0m2




Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade pública

(artigo 7º)

DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;




Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração




Nº pisos

3 (aproveitamento de pé-direito existente)





Área de Logradouro (referência) 93.13m2


Superfície de pavimento (referência)

741m2




bicicletas


161

Freguesia: Arroios


Código SIG: 2400704004001

Obra: 34147

Situação existente Nº pisos -

Área do lote



(segundo levantamento topográfico) -








Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –





Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 9 Edificação

Garantir o alargamento da Rua de São Lázaro no troço correspondente (atualmente com estrangulamento)

Tipo de operação urbanística Edificação

pisos 4 + Aproveitamento de sótão



Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifício confinante (número 2 do artigo 43º PDML)

Garantir alargamento da rua no troço correspondente

(atualmente com estrangulamento)

Área de implantação (referência) 205m2


Usos admissíveis Habitação Comércio ao nível do piso térreo da Rua de São Lázaro



Artigo 46º RMUEL





162

Freguesia: Arroios


Código SIG: 2400704003001 Obra: 367


Área do lote (segundo levantamento topográfico)

53,70m2









Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;




Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da


Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 10 Demolição integral e edificação em emparcelamento com edifício da Rua de São Lázaro 107/115

Tipo de operação urbanística Demolição (alínea b) do número 1 do artigo 45º do PDML)

Emparcelamento

Edificação

Alteração




Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifícios confinantes (número 2 do artigo 43º

PDML)



Usos admissíveis Habitação Comércio ao nível do piso térreo da Rua de São Lázaro



Artigo 46º RMUEL





163

Freguesia: Arroios


Código SIG: 2400704002001 Obra: 21067


Área do lote








DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo

Antão-o-Novo;


Superfície Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José


subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da








Área de implantação (referência) Existente





do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de

bicicletas


164

Apêndice F1 – Normas urbanísticas aplicáveis a cada edifício (perfis de rua)

Anexo IV a que se refere a Cláusula 1.ª do Caderno de Encargos


165

Normas de Exploração, Manutenção e Conservação

Capítulo I

(Disposições gerais)

Artigo 1º

Objeto

As presentes Normas de Exploração, Manutenção e Conservação, doravante Normas, têm

por objeto a definição e regulamentação da organização, funcionamento, disciplina, limpeza

e segurança interior, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, dos imóveis objeto da

concessão, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, que devem vigorar em toda a área

concessionada definida no Contrato de Concessão.

Artigo 2º

Regime de Concessão

1. À Concessionária é conferido o direito de exploração exclusiva do objeto da

concessão, de acordo com o estabelecido no Contrato de Concessão e em

conformidade com as presentes Normas de Manutenção e Conservação.

2. A exploração comercial da atividade de arrendamento das habitação a renda

acessível só pode ser efetuada pela Concessionária.

3. A Concessionária desenvolverá, de forma autónoma e independente, as atividades

relativas à prestação dos seus serviços dentro dos limites fixados no Contrato de

Concessão e demais legislação aplicável, operando o estabelecimento da concessão

de forma regular e contínua, com a maior segurança, eficiência e economia, de

forma a garantir um serviço de qualidade.

Artigo 3º

Operações

1. A Concessionária executa todas as operações inerentes à Concessão e que sejam

necessárias para assegurar a boa gestão, exploração, manutenção e conservação dos


166

imóveis objeto do Contrato de Concessão, bem como as que forem adequadas para

garantir a qualidade dos serviços prestados, segurança, conforto e satisfação dos

arrendatários.

2. As operações relativas à gestão administrativa e financeira dos imóveis objeto

da Concessão devem incluir:

a) A gestão e controle de todos os serviços, fornecimentos e atos necessários

ao cumprimento do Contrato de Concessão e presentes Normas, prestados

diretamente ou subcontratados a terceiros, incluindo: cobrar rendas e emitir

os respectivos recibos; fornecimento de água, energia eléctrica,

telecomunicações, limpeza e segurança nas partes comuns dos imóveis;

contabilidade; gestão da relação com arrendatários; gestão das cauções

prestadas pelos arrendatários; atividades de manutenção e conservação dos

edifícios e equipamentos;

b) Organização e utilização de um sistema de informação que registe

informaticamente os dados necessários à avaliação do cumprimento das

suas obrigações contratuais com o Concedente, os quais deverão ser

comunicados conforme obrigações de reporte e estar disponíveis para

consulta, pesquisa e análise pelo Concedente, sempre que o mesmo o

solicite, incluindo:

i. A informação de suporte dos Relatórios de Gestão, nomeadamente

de contabilidade;

ii. Base de dados de contratos e de registos da gestão da relação com

os arrendatários, incluindo pagamentos, cauções, registo de

realização de obras de manutenção e conservação na habitação,

reclamações e sugestões e respectivas respostas aos arrendatários;

iii. Contratos com prestadores de serviços;

iv. Planeamento e registo de atividades de manutenção e conservação

dos edifícios e equipamentos (conforme previsto nas presentes

Normas, planos dos equipamentos e demais elementos contratuais

da concessão);

v. Recolha, armazenamento e tratamento de dados que permitam

aferir o cumprimento dos indicadores de desempenho.

3. As operações relativas à segurança, manutenção e conservação dos imóveis

devem incluir:


167

a) Limpeza dos espaços comuns sempre que necessário para assegurar o

conforto, segurança e higiene dos imóveis, com periodicidade mínima de 2

vezes por semana nos espaços acessíveis aos arrendatários, e

trimestralmente nos espaços comuns não acessíveis aos arrendatários.

b) Atividades de manutenção preventiva de acordo com as especificações dos

equipamentos, instalações técnicas e materiais de construção que estejam

incorporados nos imóveis e que sejam necessários ao seu bom

funcionamento, conforto e segurança;

c) Elaboração de relatórios técnicos periódicos sobre o estado de conservação

dos imóveis, respectivos equipamentos, instalações técnicas e materiais de

construção, identificando, descrevendo e quantificando quantidades de

trabalhos e preços para as intervenções que forem necessárias realizar, de

modo manter o imóvel em bom estado de conservação, em condições

segurança e conforto adequadas à sua utilização, bem como para

cumprimento das normas e legislação aplicável. A elaboração destes

relatórios deve ser efetuada em cada período de 10 anos de exploração, bem

como no penúltimo ano do prazo da concessão, devendo ser submetido à

aprovação do Concedente, que se pronuncia no prazo de 30 dias seguidos.

Os relatórios periódicos incidem sobre a totalidade dos imóveis afetos à

concessão.

d) Registo das anomalias que sejam detectadas nos imóveis incluindo na

sequência de reclamações, descrevendo as intervenções realizadas e

respectivos custos;

e) Atividades de manutenção corretiva para resolução de anomalias nos

imóveis, seus equipamentos, instalações técnicas e materiais, precedidas por

relatórios técnicos;

f) Realização de obras de conservação gerais e periódicas, de 10 em 10 anos

de exploração, sendo realizadas as intervenções que forem necessárias,

incluindo a substituição parcial ou total de: equipamentos, instalações

técnicas ou materiais incorporados nos imóveis, de acordo com os

respetivos tempo de vida útil de referência, seu estado de conservação,

conforto e segurança conforme identificado e descrito no relatório técnico

que sempre precede e fundamenta a realização destas obras.


168

g) Realização de obras de conservação gerais no último ano do prazo de

concessão, precedidas de relatório técnico de vistoria sobre o estado de

conservação dos imóveis, incluindo a identificação, descrição e reparações

que forem necessárias, substituição parcial ou total de: equipamentos,

instalações técnicas ou materiais de construção de acordo com o que se

verificar ser necessário atendendo ao respetivo tempo de vida útil previsto e

ao estado de conservação, conforto e segurança em que se encontrem;

excepto se tiverem sido realizado as obras de conservação geral referidas na

alínea anterior a menos de 5 anos do fim do prazo de concessão, sendo

apenas realizadas obras de manutenção corretiva para reparação de

anomalias identificadas em relatório técnico aprovado pelo concedente;

h) Cumprir as medidas de segurança contra incêndios que forem aplicáveis;

i) Zelar pela segurança e vigilância das instalações e equipamentos com os

meios que forem adequados.

4. As operações relativas à gestão da relação com os arrendatários devem incluir:

a) Gerir e fiscalizar o cumprimento dos contratos de arrendamento, incluindo

a cobrança de rendas e emissão dos respectivos recibos, garantindo, por

todos os meios ao seu alcance, a cobrança das dívidas de arrendatários,

realizando as diligências judiciais e extrajudiciais necessárias, bem como o

depósito e gestão das cauções; utilização dos espaços arrendados em

conformidade com o previsto nos respectivos contratos;

b) Cumprir as suas obrigações nos contratos de arrendamento, na qualidade de

senhorio;

c) Criar condições adequadas de relacionamento com os arrendatários,

nomeadamente para que estes possam comunicar anomalias, necessidade de

reparações urgentes, sinistros, riscos, sugestões e reclamações;

d) Proceder anualmente à recolha de informação sobre a satisfação dos

arrendatários com os imóveis e serviços prestados no âmbitos dos

contratos de arrendamento, bem como na sequência de intervenções

significativas nos imóveis, de modo a permitir a identificação de

oportunidades de melhoria;

e) Exercer as suas funções de forma cuidada e expedita, dentro de prazos

razoáveis e com as maiores vantagens para os arrendatários;


169

f) Tratar com igualdade e imparcialidade os arrendatários;

g) Manter os arrendatários informados acerca da atividade que desenvolve no

âmbito da administração dos imóveis, sempre que estas possam ter

relevância para as condições de utilização dos espaços arrendados;

5. As atividades de controle de gestão e reporte ao Concedente devem incluir:

a) Recolha, armazenamento e tratamento informático dos dados indicados no

quadro seguinte, fornecidos no prazo ou com a periodicidade aí indicada e

em suporte informático interoperável com o sistema de informação

utilizado pelo Concedente.

b) Produção dos seguintes tipos de documentos de reporte:

i. Comunicações had hoc pelos canais pré-definidos para situações

urgentes;

ii. Relatório único de gestão;

iii. Ficheiro com a base de dados de contratos de arrendamento;

iv. Ficheiro com a base de dados de contratos;

v. Ficheiro com a base de dados de respostas a inquéritos de

satisfação;

vi. Ficheiro de informação contabilística;

vii. Relatórios técnicos sobre estado de conservação dos imóveis e

necessidades de intervenção;

viii. Plano e relatório das atividades de manutenção e conservação.

Informação a prestar Prazo 24h Documento com

periodicidade Anual

Reporte de sinistros, ou de riscos eminentes, relativos à

integridade e segurança de pessoas e imóveis objeto da

concessão (incêndios, explosões, inundações, danos graves

nos edifícios, danos pessoais, risco de saúde pública,...)

Telefone e

email

Rel. Gestão

Análise Estatística das reclamações recebidas, sua avaliação

e resposta / resolução, tempo de resolução e respectivo

grau de satisfação do arrendatário

Rel. Gestão; e

Submeter dados na

plataforma

Inquérito de satisfação dos arrendatários Rel. Gestão; e

submeter ficheiro de


170

respostas e

tratamento

estatístico

Despesas de funcionamento mensais: água, eletricidade, gás

e respetivos consumos; manutenção, limpeza, tratamento

estatístico com evoluções desde o início da exploração de

cada imóvel

Rel. Gestão; e

Submeter dados na

plataforma

Base de dados de contratos de arrendamento ativos

(titulares, contactos, valor das rendas, rendas em atraso,

ocorrências, datas de início e fim, ...)

Rel. Gestão

(análise estatística da

base de dados)

Atualização do Caso Base (plano de negócio) Rel. Gestão; e

submeter ficheiro

Excel na plataforma

Avaliação do estado de conservação dos edifícios, respetivas

instalações técnicas e equipamentos, com indicação do

executado no ano de reporte e planeado para os 5 anos

seguintes, em termos de manutenção preventiva e

corretiva, bem como de obras de conservação,

reparação/substituição de equipamentos e instalações

técnicas

Relatório e plano de

manutenção e

conservação

Demonstrações financeiras exigíveis nos termos das normas

contabilísticas aplicáveis.

Rel. Gestão; e

submeter ficheiro

Excel na plataforma

Parecer e certificação legal das contas da sociedade por

Revisor Oficial de Contas (a cargo do Concessionário)

Rel. Gestão

Relatórios e planos de auditoria (interna e externa) às

contas, estado de conservação do edifício, respetivas

instalações técnicas e equipamentos, e nível de serviço e

satisfação dos arrendatários

Rel. Gestão

Reporte de qualquer tipo de ocorrências ou riscos, passados

ou futuros, que possam afetar de forma relevante o

cumprimento do contrato de concessão, a segurança e

conforto dos arrendatários, a integridade do património

Rel. Gestão


171

Artigo 4º

Serviços Acessórios

A Concessionária poderá, ainda, mediante autorização da Concedente, exercer atividades e

prestar serviços não compreendidos nos artigos anteriores, que estejam conexos com o

objeto da concessão, desde que se considerem relevantes para a melhor qualidade global

dos serviços públicos, o equilíbrio económico da exploração, ou a maximização do uso dos

meios concessionados.

Artigo 5º

Subcontratação de Serviços a Terceiros

Caso a Concessionária não se encontre em condições de prestar os serviços referidos nos

artigos anteriores, pode subcontratar a sua prestação por outras entidades devidamente

licenciadas, devendo, para o efeito, remeter previamente à Concedente cópia electrónica

dos contratos celebrados.

Artigo 6º

Responsabilidades

1. A Concessionária não assume qualquer responsabilidade por perdas, danos,

acidentes ou avarias causados pela inobservância das disposições das presentes

Normas pelos arrendatários ou por falta de precauções destes.

2. A Concessionária reconhecerá a sua responsabilidade por factos que lhe sejam

imputáveis nas situações referidas no número anterior, desde que se verifique

inobservância, por parte da Concessionária, das leis e regulamentos aplicáveis, das

disposições do contrato de concessão, das Normas de Arrendamento e das

presentes Normas.

3. A Concessionária não pode recusar-se a prestar a sua atividade aos arrendatários

das habitações, exceto por razões ligadas à segurança.

4. A recusa deve ser comunicada imediatamente, por escrito, à Concedente.

municipal

Relatório de Monitorização dos indicadores de desempenho Rel. Gestão


172

5. A Concessionária poderá, por motivo de força maior, interromper a prestação de

serviços, sem que por isso possa ser responsabilizada.

Artigo 7º

Reparação de Estragos ou Avarias

A reparação de avarias ou estragos provocados pelos arrendatários ou utilizadores das

frações sitas nos imóveis objeto da concessão, bem como a limpeza das áreas utilizadas são

efetuadas pela Concessionária, sem prejuízo do direito de regresso que lhe assista.

Artigo 8.º

Garantia de Pagamento

No caso de existirem rendas vencidas e não pagas, a Concessionária poderá tomar as

medidas adequadas à proteção dos seus créditos, conforme o previsto nas Normas de

Arrendamento e no Caderno de Encargos .

Artigo 9.º

Regulamentos específicos

Sempre que tal se justifique, a Concessionária publicará, mediante a aprovação prévia da

Concedente, regulamentos específicos que se venham a justificar ao longo do período da

concessão.

Artigo 10.º

Responsabilidade por avarias ou roturas fortuitas

A Concessionária é responsável pelos danos ou prejuízos resultantes de avarias ou roturas

fortuitas que decorram de factos que lhe sejam imputáveis.

Capítulo II

Do Funcionamento dos imóveis

Artigo 11.º

Registo


173

A Concessionária organizará e manterá atualizado um processo individual para cada

unidade locável (habitação ou espaço comercial), dele constando toda a documentação

relevante, concretamente, o contrato de arrendamento e cópias dos recibos de quitação das

rendas, intervenções realizadas, reclamações e respostas.

Artigo 12.º

Das instalações

1. O funcionamento dos imóveis objeto da concessão está subordinado ao

cumprimento das condições de higiene, salubridade e segurança previstas na

legislação em vigor ou que sejam impostas pelas autoridades sanitárias e

fiscalizadoras competentes.

2. Sempre que, se verifique uma alteração dos arrendatários das unidades locáveis,

será efetuada previamente uma vistoria pela Concessionária.

3. Se, em consequência de vistoria, for imposta a realização de obras de beneficiação

das unidades locáveis e/ou a reparação de equipamentos, esses espaços só poderão

ser novamente arrendados após a realização das necessárias reparações pela

Concessionária.

Artigo 13.º

Obras

1. Nas unidades locáveis (habitações e espaços comerciais) ou espaços comuns dos

imóveis não poderão ser feitas quaisquer modificações, benfeitorias ou mesmo

obras de simples conservação, sem autorização escrita da Concessionária.

2. As obras e benfeitorias, efetuadas nos termos do número anterior, ficarão sendo

propriedade do Concessionário, sem direito a qualquer indemnização, sem prejuízo

de reverterem para o Concedente no final da concessão.

Capítulo III

Dos direitos e deveres

Artigo 14.º

Dos direitos


174

Os arrendatários das frações gozam dos seguintes direitos:

a) Fruir a exploração das frações que lhes forem atribuídas, nos termos previstos

nas Normas de Arrendamento;

b) Beneficiar da utilização dos equipamentos complementares de apoio em

conformidade com as condições e critérios estabelecidos;

c) Beneficiar da utilização de todos os espaços e serviços de utilização comum;

d) Serem informados quanto às decisões da Concessionário e Concedente que

possam interferir com a fruição das frações e respetivos espaços e serviços

comuns;

e) Apresentar sugestões e reclamações, verbais ou por escrito.

Artigo 15.º

Dos deveres gerais

Constituem deveres gerais dos arrendatários:

a) Conhecer as disposições regulamentares sobre a organização e funcionamento

dos imóveis, respeitando-as, cumprindo-as e fazendo-as cumprir pelos seus

utilizadores;

b) Responder pelos danos e prejuízos provocados nos imóveis, nas habitações,

lojas, equipamentos ou a terceiros, por sua culpa ou negligência;

c) Utilizar os imóveis e/ou as unidades locáveis apenas para os devidos fins;

d) Manter as unidades locáveis e restantes espaços, equipamentos, móveis ou

utensílios disponibilizados em bom estado de conservação, higienização e

limpeza;

e) Permitir o acesso às unidades locáveis e espaços de utilização privativa à

Concessionária.