boletim imobiliario abril 2015

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  • B o l e t i mImobIlIrIoI n d e p e n d e n t e , p a r a m e l h o r s e r v I r .

    f mercado de Compra e Venda 3

    ndice mensal ndice mensal Anualizado ndice Trimestral Preos Nominais (brasil em r$)

    f oferta de imveis por bairro 4

    f mercado de locao Comercial 6

    f o que analisar na compra de imvel 8

    f o Custo de oportunidade, e como isso afeta seu patrimnio 10

    ATIbAIA

    NdICe

    JArdIm PAulIsTA abril 2015

  • oNde eNCoNTrAr o boleTIm ImobIlIrIo

    BoletIm ImoBIlIrIo um projeto

    editorial com foco na indstria de cons-

    truo civil, abordando as variveis que in-

    fluenciam esse mercado, tais como oferta/

    demanda, custos, desenvolvimento urba-

    nstico, demografia, etc.

    mG&a Comunicao produz diversos t-

    tulos concentrados na rea de sade (medi-

    cina), alm de jornais dirios de congressos.

    Nossa iniciativa de diversificar pro-

    duto da experincia de quem viu a bo-

    lha das ponto com no incio dos anos 90

    onde muitos perderam quase tudo e mais

    recentemente a bolha imobiliria no eUa

    sub-primes a origem da mais sria crise

    financeira nos ltimos 80 anos no mercado

    financeiro internacional.

    hoje, como se sabe, os preos dos imveis

    continuam em ascenso desde 2007, com al-

    gumas reas apresentando variaes de pre-

    o que beiram o obsceno. essas variaes tm

    atrado um em nmero de empreendedores

    que em vista de retorno medocre no merca-

    do financeiro, aportam seus recursos na cons-

    truo, sejam residenciais ou comerciais. esse

    fenmeno no privativo de atibaia.

    nosso objetivo oferecer ao leitor uma

    publicao que oferea uma viso mais

    prxima da realidade do mercado imobili-

    rio de forma que empreendedores e inves-

    tidores possam dispor de ferramenta que

    lhes possibilite tomada de deciso com co-

    nhecimento do maior nmero possvel de

    variveis, e, portanto minimizar o risco.

    da mesma forma, o potencial compra-

    dor de imveis ter em mos um instru-

    mento que o possibilita ter uma viso mais

    ampla do mercado e do momento vivido

    por este mercado.

    o descolamento entre preo de venda

    e renda e as condies de financiamento

    em mutao, so elementos que devem ser

    mais bem entendidos de forma que infor-

    mados, os agentes possam convergir para

    o novo ponto de equilbrio entre oferta e

    procura.

    nessa edio apresentamos a evoluo

    histria do ndice de negcios de compra e

    venda no mercado atibaiense. nossa base

    de dados provm do Cartrio de registro

    de Imveis. apresentamos ainda as tendn-

    cias do mercado de locao comercial.

    edITorIAl

    A Revista Boletim Imobilirio esta dispon-

    vel nos seguintes locais:

    f Brazilian Business Park: Recepo de em-

    presas selecionadas.

    f Hotis selecionados:

    Tau Resort Atibaia

    Faro Hotel

    Itapetinga Plaza

    Atibaia Residence

    Aizen Hotel Fazenda

    Village Eldorado

    Vila Verde Atibaia

    f Postos de combustveis:

    Petrobras Lucas N. Garcez /Av. Pau-

    lista.

    Petrobrs Lucas Nogueira Garcez

    (idem)

    Ipiranga Centro. (idem)

    Ipiranga Av. C. A. Carvalho Pinto

    (idem)

    f Bancas de Jornais Atibaia:

    Barqueta Centro;

    Supermercado Convm - Estncia;

    f Imobilirias clientes

    f Comrcios selecionados

  • merCAdo de ComPrA e VeNdA

    Nossa srie histrica parte de janeiro de 2010, data a partir da qual pudemos obter o nmero de negcios de compra e venda regis-trados no Cartrio do Registro de Imveis de Atibaia.

    Os valores pelos quais os negcios foram fe-chados so a varivel oculta, porm podemos inferir atravs de outras fontes de que os valo-res dos imveis negociados sofreu forte valori-zao,eacimados ndicesde inflaoecustoda construo civil a partir de 2006. Em parte essa valorizao resultante de:

    f Aumento da renda do trabalhador f Baixo desemprego f Disponibilidade de crdito hipotecrio (va-

    rivel mais importante)

    Nogrfico4podemosobservarquehcla-ramenteuma inflexonacurvadepreosdosimveis no pas, rumo convergncia ao equil-brio entre oferta e procura.

    Nossa srie mostra que os melhores anos fo-ram 2011, 2012 e 2013, que atingiram o pico de nmero de negcios. A curva ascendente dos preos dos imveis comeou a fazer com que o nmero de negcios diminusse em aproxima-damente6%em2014comparadoaoanoante-rior. Estimativas preveem que preos e deman-das convirjam no mdio prazo. Isso um forte convide para a negociao, o catalisador dessa convergncia.

    Est claro que no h bolha alguma e nunca houve. Um movimento transitrio ocorreu com aumento expressivo na renda do trabalhador combinado a baixo desemprego, ou pleno em-prego (pressionando ainda mais pela elevao dos salrios).

    Nosgrficos1,2,3possvelacompanharomercado atravs dos seguintes ndices:

    f 1: ndice Mensal (ti/ti-1)*100 f 2: ndice Mensal Anualizado (ti/ti-12)*100 f 3: ndice Trimestral (ti1;ti2;ti3)/(ti1-3; ti2-3;

    ti3-3)/*100 f 4:PreosNominais(BrasilemR$)

    2010 2011 2012 2013 2014

    JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ0

    20406080

    100120140160180

    390

    330

    270

    210

    150

    90

    301997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015f 2016f2014e2013

    Blgica Singapura Reino Unido Alemanha EU- Periphery Estados Unidos AustrliaHong Kong Frana Holanda Brasil Canad Nova Zelndia

    2010 2011 2012 2013 2014

    0

    20

    40

    60

    80

    100

    120

    140

    MAR JUN SET DEZ

    Grfico 2: ndice mensal anualizado

    Grfico 4: preos nominais (Brasil em r$)

    Grfico 3: ndice trimestral

    2010 2011 2012 2013 2014

    JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ0

    20406080

    100120140160180

    Grfico 1: ndice mensal

  • oferTA de ImVeIs Por bAIrro

    oferTA de CAsAs A VeNdA em CoNdomNIoAgua Verde 6

    Alpes Douro 0

    Alto da Floresta 1

    Arco Iris 6

    Country Felix 0

    Dom Giovanni 1

    Estancia dos Lagos 2

    Figueira Garden 9

    CeNTrovenda: 6

    J. AlVINoPolIsvenda: 15

    J. brAsIlvenda: 3

    J. ColoNIAlvenda: 10

    J. CereJeIrAsvenda: 13

    J. floresvenda: 9

    J. lAgovenda: 16

    J. esTNCIA brAsIlvenda: 19

    J. ImPerIAlvenda: 34

    J. JArAguvenda: 11

    J. mArIsTelAvenda: 52

    J. mArIsTelA IIvenda: 3

    J. PArque reAlvenda: 2

    Flamboyant 13

    Garden House 1

    Green Ville 1

    Marf 2 3

    Marf 3 1

    Maring 2

    Osato 0

    Panorama 1

    loANdAvenda: 13

    NoVA gArdNIAvenda: 6

    VAle dAs floresvenda: 10

    VIlA sAlesvenda: 1

    VIlA gArdeNIAvenda: 3

    VITrIA regIAvenda: 3

  • J. floresvenda: 9

    J. TreVovenda: 1

    J. floresTAvenda: 4

    J. ITAPerIvenda: 2

    J. JArAguvenda: 11

    J. mArACANvenda: 7

    J. mArIsTelAvenda: 52

    J. PAulIsTAvenda: 77

    Parque das Garas 1 2

    Parque das Garas 2 4

    Portal das Hortencias 2

    Portal dos Nobres 6

    Porto Atibaia 12

    Recanto Tranquilo 1

    Refgio 1

    Serra da Estrela 10

    Shambala 1 11

    Shambala 2 11

    Shambala 3 7

    Terras de Atibaia 1 17

    Terras de Atibaia 2 8

    Vale do Sol 2

    V. Imperial D. Pedro 2

    Vista Alegre 5

    Vista Verde 2

    Village 0

    J. so NIColAuvenda: 2

    J. sIrIemAvenda: 6

    morumbIvenda: 12

    reCr. mArIsTelAvenda: 11

    reTIro dAs foNTesvenda: 6

    VAle dos PINheIrosvenda: 1

    VIlA gIglIovenda: 16

    VIlA sAlesvenda: 1 VIlA sANTIsTA

    venda: 6

    VIlA ThAIsvenda: 2

    VIlA gArdeNIAvenda: 3

    VITrIA regIAvenda: 3

  • merCAdo de loCAo ComerCIAl

    Atibaia, como todas as cidades de tamanho comparvel, tem seus corredores comerciais, dentre os quais destacamos:

    Centro: f Rua Benedito de Almeida Bueno - em toda

    sua extenso f Rua Thom Franco da Av. S. Joo at cru-

    zamento com R. Jos Incio. f Rua Jos Bim em toda sua extenso.

    Nesses dois corredores do centro pratica-mente no se encontram imveis para locao. OspreospraticadossesituamnafaixadeR$35aR$40ometroquadrado.

    Esses valores so grosso modo, uma vez que em Atibaia no existe um valor por metro quadrado. O preo final de locao dependedo proprietrio, disponibilidade do imvel, im-veis similares que podem ser vistos como con-correntes e finalmente a qualidade intrnsecado imvel.

    Na regio central a pouca oferta de imveis para locao tem levado os contratos de loca-o a patamares que colocam as margens do locatrio em estado de ateno.

    Alvinpolis:No Alvinpolis temos dois corredores co-

    merciais principais: f Av. Dona Gertrudes em toda sua extenso f Rua Clovis Soares em toda sua extenso

    Tal qual no Centro, h pouca oferta de im-veis para locao e proprietrios usam como benchmark os preos praticados no centro. O valor do metro quadrado nesses dois corre-dorescomerciaisporvoltadeR$30ometroquadrado.

    possvel um movimento de repactuamen-to dos valores no decorrer desse e do prximo ano, visto que com economia nacional estagna-da e renda declinante, as contas dos comercian-tes/locatrios estaro mais prximas do verme-lho do que do azul. A alternativa para o locador manter imveis desocupados e carregar um alto custo de oportunidade.

    lucas Nogueira garcez:O corredor LNG sofreu uma mutao com-

    pleta nos ltimos cinco anos, e foi objeto de um boom tanto de demanda como de oferta. A

    demanda como sempre, precedeu a oferta de modo que os valores praticados para locao atingiram patamares que via-de-regra incenti-varam o boom de oferta. O valor por metro quadrado de locao no corredor LNG se situa entreR$70eR$8