avaliaÇÃo de bens imobiliÁrios face ao seu potencial para reabilitaÇÃo comparação entre o...

AVALIAÇÃO DE BENS IMOBILIÁRIOS FACE AO SEU POTENCIAL PARA REABILITAÇÃO

Comparação entre o valor de edifícios reabilitados e reconstruídos – Zonas Históricas de Lisboa –

6/DEZ/2010

AVALIAÇÃO DE BENS IMOBILIÁRIOS FACE AO SEU POTENCIAL PARA REABILITAÇÃO

Comparação entre o valor de edifícios reabilitados e reconstruídos - Zonas Históricas de Lisboa -

AVALIAÇÃO DE BENS IMOBILIÁRIOS FACE AO SEU POTENCIAL PARA REABILITAÇÃO Comparação entre o valor de edifícios reabilitados e reconstruídos – Zonas Históricas de Lisboa


Objectivos: Comparação entre o valor de imóveis reabilitados e reconstruídos

Método Comparativo do Mercado – Análise de Regressão Linear MúltiplaValor de mercado do imóvel depois da intervenção

Método do Valor Residual (Estático e Dinâmico) – Discount Cash Flowcontemplar os despesas e os proveitosvalor actual do imóvel por reabilitarcalcular o VAL e a TIR

MÉTODOS UTILIZADOS:


CONCEITOS TEÓRICOS

1) Capacidade física A nível estrutural2) Permissão legal Instrumentos de gestão do território 3) Viabilidade financeira Análise das receitas e despesas4) Máxima produtividade Resulta no melhor aproveitamento?

Ambientalmente aceite Adaptado à realidade actualSocialmente justificado Suscita barreiras sociais adequadas?


Maior e melhor uso

(Paiva et al, 2007)

Área de Estudo:

Bairro Alto e Bica

PDM - área histórica centralPU – (UOP3)Núcleo histórico do Bairro Alto e Bica


1) Área histórica habitacional2) Representatividade à escala3) Regras definidas

Prédios 2698

Prédios sem necessidade de reparações 952

Prédios com necessidade de reparações 1570

Prédios em ruína 176

Fogos familiares clássicos 11443

Fogos com ocupação 9391

Fogos devolutos 2052

Fogos devolutos para venda 128

Fogos devolutos para arrendamento 687

Fogos devolutos para demolir 77

Outros tipo de fogos devolutos 1160

Fogos arrendados 5376

Densidade habitacional (D=AF/S) 49,56 AF/ha

Prédios sem necessidade de reparações (%) 35,29

Prédios com necessidade de reparações (%) 58,19

Prédios com grande necessidade de reparações (%) 18,40

Prédios em ruínas (%) 6,5

f=P/fogos 2 hab/fogo

Fogos devolutos (%) 17,93

Fogos arrendados (%) 46,98

Fogos familiares clássicos arrendados (%) 66,0

Fogos hab. com renda inferior a 60 €/mês (%) 33,5

Nº fogos/prédio 4,24


Justificação da selecção desta área


Técnicas para recolha de informação

1) Quadro de intervenções – Quadro que tem por objectivo conhecer edifícios onde haja dados caracterizadores do tempo necessário e custos associados à intervenção, na área de estudo. (Fonte: RECRIA e UPBAB)

2) Quadro de edifícios por reabilitar – Quadro que serve de apoio à recolha de informações sobre edifícios que estão à venda no mercado, na condição de estarem a necessitar de intervenção. (Fonte: Mediadores e promotores imobiliários)

3) Quadro de prospecção de mercado – Quadro que ajuda a caracterizar o mercado habitacional (reabilitado, reconstruído) de acordo com as técnicas usuais de prospecção em avaliação imobiliária. (Fonte: Mediadores e promotores imobiliários)

Y - variável dependente – Valor do imóvel por m2

xi= variável independente, variável explicativa/exógena i;β0, β1, …, βk = parâmetros do modelo – coeficientes de regressão ε= erro aleatório do modelo;i = 1,2, ...,nk = número de variáveis exógenas, independentesn = número de objectos (imóveis) da amostra


Variáveis de escala: números reais positivos. Variáveis nominais: para distinguir elementos da amostra ou de localização.Variáveis dicotómicas ou dummy: código ajustado da análise isolada de uma dada variável.Variáveis interactivas: valores que também servem para traduzir de forma artificial a realidade.

Expressão de Regressão Linear Múltipla

Y = 78,942 + 943,99.Tipo Construtivo + 302,576.Terraço + 864,030.NumWC


Model R R SquareAdjusted R

SquareStd. Error of the Estimate Durbin-Watson

1 ,947a ,898 ,882 145,0386 2,029

ModelSum of Squares df Mean Square F Sig.

1 Regression 3689432,937 3 1229810,979 58,462 ,000a

Residual 420723,967 20 21036,198

Total 4110156,904 23

Coeficientes de correlação e determinação da expressão de reabilitação

Teste ANOVA da expressão de reabilitação

Expressão de Regressão Linear Múltipla – Imóveis REABILITAdos

Variáveis de escala: área, idade, número de WC, lugares de estacionamento, terraço, arrecadaçãoVariáveis nominais: localizaçãoVariáveis dicotómicas ou dummy: vistas (normal: 1, desafogada: 1.03, rio: 1.11), cozinha (equipada:1, semi-equipada: 0.5, por equipar: 0), tipologia (de T0 a T2+2), tipo construtivo (Betão Armado: 1, Pré-Pombalino: 1.51, Pombalino: 1,35, Gaioleiro: 1.30, Misto: 1.5)

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

t Sig.B Std. Error Beta

1 (Constant) 78,942 484,130 ,163 ,872Tipo Construtivo

983,990 345,773 ,221 2,846 ,010

Terraço 302,576 64,262 ,381 4,708 ,000NumWC 864,039 72,071 ,904 11,989 ,000


Significância, Normalidade dos resíduos e homocedasticidade

Expressão de Regressão Linear Múltipla - Imóveis ReconstruídosY = 2000,468 + 325,123.Estacionamento + 687,874.Arrecadação + 159,932.Piso


Coeficientes de correlação e determinação da expressão de reconstrução

Teste ANOVA da expressão de reconstrução

Model R R SquareAdjusted R

SquareStd. Error of the Estimate

Durbin-Watson

1 ,933a ,871 ,852 200,78927 1,802

ModelSum of Squares df

Mean Square F Sig.

1 Regression 5449179,278 3 1816393,093

45,054 ,000a

Residual 806326,646 20 40316,332

Total 6255505,924 23

Variáveis de escala: área, número de WC, lugares de estacionamento, terraço, arrecadação, elevadorVariáveis nominais: localizaçãoVariáveis dicotómicas ou dummy: vistas (normal: 1, desafogada: 1,08, rio: 1,34), cozinha (equipada:1, semi-equipada: 0.5, por equipar:0), tipologia (de T0 a T2+2)Variáveis interactivas: piso (n: sem elevador; 2n: com elevador)

Plataforma

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

t Sig.B Std. Error Beta1 (Constant) 2000,468 71,506 27,976 ,000

Estacionamento 325,123 75,664 ,359 4,297 ,000Arrecadação 687,874 211,075 ,269 3,259 ,004Piso 159,932 14,829 ,880 10,785 ,000

Significância, Normalidade dos resíduos e homocedasticidade



Arquitectura do modelo

Expressões de RLM para calcular o Valor de mercado dos imóveis após intervenção.

Método do Valor Residual Dinâmico com análise de sensibilidade.

A análise de sensibilidade produz 2250 casos.9 cenários conjugando a variação do tempo de reabilitação (esperado,

pessimista e optimista) com uma variação dos custos da reabilitação (esperado, pessimista e optimista).

Cada cenário tem 250 casos com oscilação do custo em X % segundo N ~ (0,1)

Análise conjunta

a pessimista, onde os custos e o tempo são desfavoráveis a esperada, onde os custos e o tempo são médios a optimista, para custos menores e intervenções mais rápidas.


Modelo Proposto

Sistema informático desenvolvido em Excel® e VBA que permite efectuar a comparação entre o valor de imóveis reabilitados e reconstruídos.

Consiste numa aplicação com base em duas expressões de Regressão Linear Múltipla desenvolvidas com o apoio do software SPSS, que permitem o estimar o valor de mercado de imóveis reabilitados e reconstruídos.

Base teórica:

Método Comparativo do Mercado Método do Valor Residual Dinâmico - DCF


Campo de aplicação


Conclusões• Importante ter informação em qualidade e quantidade suficientes, sobre o que é permitido fazer num dado imóvel.

• Não existe uma intervenção com uma clara vantagem (entre reabilitação e reconstrução).

• Depende dos custos da intervenção, tempo e possibilidades de acréscimo de pisos.

• Importante recorrer a peritos qualificados, para aferir o estado de conservação do imóvel.

• Ponderação sobre os tempos estimados para cada cenário.

• Necessidade de bons projectos, onde não se esperem surpresas.

• Importante obter e cumprir os orçamentos dentro do planeado.

• Fundamental implementar processos que permitam concretizar as intervenções de reabilitação e de reconstrução dentro dos prazos estabelecidos.

Agradecimentos INSTITUCIONAIS


avaliaÇÃo de bens imobiliÁrios face ao seu potencial para reabilitaÇÃo comparação entre o...

Documents