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Relatório de Avaliação

Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada

do Lumiar nº 43, em Lisboa.

Preparado para:

FINANGESTE – Empresa

Financeira de Gestão e Desenvolvimento,

SA -Departamento de Gestão,

Desenvolvimento e Promoção Imobiliária

FINANGESTE – Empresa

Financeira de Gestão e Desenvolvimento,

SA -Departamento de Gestão,

Desenvolvimento e Promoção Imobiliária

Município de Lisboa

Avaliação da Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa. Pág. 2/36

INDICE

1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................... 3

2 BASES DE VALOR ............................................................................................................................. 4

3 PRESSUPOSTOS............................................................................................................................... 4

4 LOCALIZAÇÃO ................................................................................................................................... 5

5 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................................. 8

6 CLASSIFICAÇÃO NOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL ......................................... 12

7 CENÁRIO DE USO ALTERNATIVO ................................................................................................. 14

8 ANÁLISE E PROSPECÇÃO DE MERCADO .................................................................................... 16

8.1 CONJUNTURA ECONÓMICA ...................................................................................................... 16

8.2 PROSPECÇÃO DE MERCADO ................................................................................................... 17

8.2.1 Mercado de Terrenos .......................................................................................................... 17

8.2.2 Mercado de Edifícios Destinados a Reabilitação ................................................................ 18

8.2.3 Mercado de Escritórios ....................................................................................................... 19

9 AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................... 21

10 CONCLUSÃO ................................................................................................................................... 27

ELEMENTOS ......................................................................................................................................... 28

MÉTODO COMPARATIVO ................................................................................................................... 34

MÉTODO DO RENDIMENTO ................................................................................................................ 34

MÉTODO DO CUSTO ........................................................................................................................... 35



1 INTRODUÇÃO

A avaliação foi preparada para o Município de Lisboa, com sede na Praça do Município, nº 1, 1149-014 Lisboa.

De acordo com o que é determinado pelas Normas de Avaliação RICS, confirmamos os seguintes aspectos:

O imóvel é a denominada Quinta de Nossa Senhora da Paz, sita na Estrada do Lumiar nº 43, na freguesia do Lumiar, em Lisboa.

A inspeção física do imóvel foi realizada em 19/06/2015, por Carlos Pereira, Director da Value Thinking.

Não foi identificada a existência de quaisquer conflitos de interesses.

Não temos qualquer interesse nas propriedades avaliadas.

A avaliação é por nós realizada na qualidade de avaliador externo e de acordo com o estabelecido pelas Normas de Avaliação RICS.

Dispomos de Seguro de Responsabilidade Civil Profissional apólice número 9252839/9 da Companhia Mundial Fidelidade, com o Capital Seguro de 1.000.000 €.

Dispomos dos conhecimentos, competências e capacidades para executar o estudo para o qual fomos instruídos.

As áreas consideradas na avaliação foram obtidas por medição das plantas disponibilizadas pelo cliente.

Na avaliação foram considerados seguintes conceitos de área, estabelecidos pelo RICS Code of Measuring Practice:

o Área Bruta – Medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores.

o Área Bruta Interior – Medida pelo perímetro interior das paredes exteriores.

O relatório é produzido apenas para o Cliente, é confidencial não sendo aceites responsabilidade para com terceiros sobre a utilização das conclusões do mesmo.

Os elementos que nos foram disponibilizados pelo Cliente e recolhidos no decurso do estudo e que serviram de base à avaliação são os seguintes:

Certidão de registo predial.

Caderneta predial

Planta de implantação do imóvel

Plantas dos pisos do edifício.



2 BASES DE VALOR

A avaliação foi realizada de acordo com os RICS Valuation - Professional Standards 2014 que integram os International Valuation Standards, tendo sido adoptada a base de Valor de Mercado.

O Valor de Mercado é definido pelos RICS Valuation - Professional Standards 2014 “O montante estimado para a transacção de um activo ou passivo à data da avaliação entre um comprador e um vendedor dispostos e sem qualquer relacionamento, após um período adequado de comercialização, e em que as partes tenham agido de forma consciente, prudente e sem coerção.”

3 PRESSUPOSTOS

A avaliação assentou em informação que consta dos elementos documentais que nos foram disponibilizados pelo Cliente e que recolhemos no decurso do estudo.

Foram assim assumidos pressupostos que têm impacto relevante na formação do Valor de Mercado do Imóvel, que não foi possível confirmar, nomeadamente os seguintes:

A propriedade está livre de ónus, encargos ou direitos contratuais que possam condicionar ou onerar a sua alienação ou o desenvolvimento imobiliário.

O terreno não é afectado por factores ambientais adversos, como a eventual contaminação do solo, que possam condicionar o desenvolvimento ou a futura utilização.



4 LOCALIZAÇÃO

O imóvel que constitui o objecto localiza-se na Estrada do Lumiar nº 43, na freguesia do Lumiar no concelho de Lisboa.

O Lumiar está entre as freguesias mais populosas do concelho de Lisboa, concentrando 45.000 habitantes quase 10’% dos 511.000 habitantes de Lisboa, distribuídos por uma superfície de 6,11 km2.

Figura 1 – Mapa de Localização do imóvel.

Na sua génese foi local onde se fixou alguma Aristocracia, facto reflectido no conjunto vasto de palácios e palacetes que ainda hoje subsistem, em particular no Paço do Lumiar.

A freguesia registou um grande crescimento populacional particularmente a partir da segunda metade do Sec XX, período em que se iniciou a expansão da malha urbana de Lisboa também para esta zona periférica do concelho.

O imóvel localiza-se em concreto no Paço do Lumiar, já próximo do limite do concelho de Lisboa com o concelho e Odivelas, numa zona caracterizada pela existência de um núcleo urbano antigo, e um conjunto relevante de Palácios e Quintas, notando-se ainda a existência de zonas sem ocupação urbana.

A distância ao centro da cidade de Lisboa é de 8 km, sendo os principais acessos o eixo Norte-Sul e a Avenida Padre Cruz, pelo que as condições de acesso rodoviário podem ser qualificadas de boas.

No referente ao serviço da rede de transporte público verifica-se que na proximidade imediata está limitado ao serviço de autocarros urbanos, situando-se a estação de metro mais próxima, Estação do Lumiar, a cerca de 1 km do imóvel.

No local observa-se a existência de diverso comércio de pequena dimensão direcionado para os residentes, sendo ainda de salientar que a menos de 1 km de situam duas unidades comerciais de dimensão relevante, uma da cadeia Pingo Doce e outra da cadeia Continente, pelo que o local é bem servido de comércio.

É ainda de realçar que para além de equipamentos como o Museu do Traje e o Museu do Teatro, o Paço do Lumiar concentra vários estabelecimentos de ensino público e privado, destacando-se o Colégio Manuel Bernardes e o Real Colégio de Portugal, que ao longo do tempo têm vindo a expandir as suas instalações.



Figura 2 – Fotografias da envolvente ao imóvel.

De notar ainda o facto de se situarem aqui o Parque Tecnológico do Lumiar, que concentra número relevante de empresas, nomeadamente do sector das tecnologias de informação, e o Campus do Lumiar, do IAPMEI, sito na Estrada do Paço do Lumiar e que concentra relevante número de empresas, nomeadamente do sector farmacêutico.

Nas últimas décadas foram aqui desenvolvidos alguns projectos imobiliários de habitação, ocupando parte das antigas Quintas, a maior parte dos quais assentes numa lógica de condomínio fechado aproveitando os espaços verdes das Quintas para usufruto dos residentes.

Figura 3 – Mapa de Localização do imóvel.

Quinta dos Alcoutins

Vila do Paço

Quinta Conde do Paço

Quinta de São

Sebastião Campus do Lumiar

Parque Tecnológico

Pingo Doce



Para além de projectos de menor escala, foi ainda desenvolvido o projecto denominado por Quinta dos Alcoutins, que se estende por uma área de 37 ha, que inclui um campo de golf, e diversos equipamentos de uso comum aos residentes.

É de realçar o facto de imóvel ser adjacente ao Jardim da Quinta de Nossa Senhora da Paz, um espaço público que outrora estava integrado na Quinta e que em 2013, depois de um processo de reabilitação abriu ao público.

A Estrada do Lumiar, em concreto no troço onde o imóvel se insere não dispõe de espaço destinado a estacionamento automóvel que se faz assim com bastante dificuldade, à semelhança do que ocorre em toda a zona histórica do Paço do Lumiar.

Esta limitação passou a estar mitigada com a recente construção de um parque de estacionamento público na Azinhaga do Torre do Fato que se situa a menos de 200 do imóvel em avaliação.



5 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O objeto de avaliação é o imóvel denominado por Quinta de Nossa Senhora a Paz, sito na Estrada do Lumiar nº 43, em Lisboa.

Corresponde ao prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 2845 e inscrito sob o artigo 187, com a área de terreno de 2.698,5 m2, e a área bruta de construção de 639,3 m2.

Figura 4 – Fotografia aérea com delimitação da propriedade.

O imóvel faz parte do Inventário de Património Arquitetónico com o número IPA.00006464, onde está também identificado como a antiga Quinta do Caracol.

Figura 5 –Frente do imóvel para a Estrada do Lumiar.



Figura 6 – Entrada Principal.

Outrora uma quinta de maiores dimensões, que tinha uma planta retangular, com o perímetro totalmente murado, composta por um edifício num dos extremos, de planta em L, a sua área foi entretanto fracionada, dando origem ao Jardim da Quinta da Paz, um espaço público recentemente reabilitado e que mantém muitos dos elementos originais da Quinta, e a área remanescente da Quinta, objeto de avaliação, onde está implantado o palacete.

Figura 7 – Alçado Tardoz do Corpo Principal.

O edifício apresenta uma forma em L, tem dois pisos, e destaca-se pela existência de alguns pátios que apresentavam painéis de azulejos com relevo, uma parte dos quais foi já vandalizada. Para além do edifício principal existe ainda uma garagem situada no limite tardoz do lote.

A sua construção original remonta ao século XVIII, tendo sido objeto de obras de alterações e remodelação no final do século XIX.

Do ponto de vista construtivo tem em alvenaria mista, rebocada e pintada; pilares, pilastras, cunhais, colunas, cornijas, frisos, modinaturas, fontes, escadas, embasamento em cantaria de calcário; janelas com caixilharias de madeira e vidro simples; grade, portões e candeeiros em ferro fundido; tectos em estuque decorativo; silhares e registos de azulejo industrial; portas de madeira; cobertura em telha.

De modo a serem inibidos actos de vandalismo e/ou a ocupação do edifício, foram emparedadas as janelas e algumas das portas de entrada o que aliado ao facto de existirem desprendimento de matérias, nomeadamente revestimentos, levou a que não tivesse sido possível a inspecção do interior do imóvel.



Não obstante foi possível constatar que o interior está em muito mau estado de conservação e que qualquer uso futuro implicará previamente uma reabilitação profunda do edifício.

Figura 8 – Alçados do Corpo Secundário.

O piso de cota de soleira, parcialmente enterrado, tem um pé direito de 2,6 m, situando-se aqui o que era a sala de bilhar, dois quartos, quarto de empregada e casa do forno.

Figura 9 – Páteo com painéis de azulejo.

O piso superior tem um pé direito variável entre os 3,5 m e os 4 m, e aqui se situavam o que eram salas no corpo principal e um conjunto de 5 quartos no corpo secundário.

Em resultado da medição das plantas do edifício foram determinadas as seguintes áreas.

A garagem existente tem a área de 75 m2, com dimensões aproximadas de 10,0 m x 7,5 m, prevendo-se que possa dispor de uma capacidade máxima para 6 veículos, embora com estacionamento condicionado.

Área Área Área

Piso Bruta Bruta de

Interior Varandas

(m2 Ab) (m2 Abi) (m2 Av)

Piso 0 468 397 0

Piso 1 515 430 112

Total 983 827 112



Para além destes lugares de estacionamento, o pátio de entrada, com acesso para veículos, terá capacidade para estacionamento de 6 veículos, pelo que o imóvel disporia de um total de 12 lugares de estacionamento.

Figura 10 – Zona exterior e garagem.



6 CLASSIFICAÇÃO NOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL

O instrumento de gestão urbanística que se encontra em vigor e que é aplicável à área onde o imóvel se insere é o Plano Director Municipal do concelho de Lisboa, cuja Revisão foi publicada através do Aviso nº 11622/2012 do Diário da Republica – 2ª Série, n.º 168 de 30 de Agosto de 2012.

Figura 11 - Implantação do imóvel na Planta de Classificação de Espaço Urbano do PDM

Após análise da Planta de Ordenamento da revisão do PDM concluiu-se a propriedade está dentro da UOPG 1- Coroa Norte.

Insere-se em mancha classificada como Espaços Verdes de Recreio e Produção, classe que está sujeitas às regras dispostas pelo artigo 50.º do regulamento do PDM.

Trata-se de uma classe de espaço que, nos termos do número 1, pode integrar equipamentos coletivos e infraestruturas de apoio ao recreio e lazer, incluindo estabelecimentos de restauração e bebidas, e equipamentos de caráter lúdico associados ao turismo.

No caso de logradouros de imóveis classificados, como é o caso, na medida do possível devem ser objeto de reabilitação preservando as características originais.



As construções existentes, além dos usos atuais e dos previstos no n.º 1, podem destinar -se ao uso terciário, desde que a utilização não se mostre incompatível com a fruição do espaço verde de recreio e produção.

O imóvel faz ainda parte do inventário de Bens imóveis de interesse municipal e outros bens culturais imóveis, estando ai classificado como imóvel número 18.22, com a denominação de Quinta de Nossa Senhora da Paz/Estrada do Paço do Lumiar nº 73.

Em resultado dessa classificação o imóvel está sujeito ao disposto pelo artigo 7.º do Regulamento do PDM – Servidões Administrativas e restrições de utilidade pública.



7 CENÁRIO DE USO ALTERNATIVO

Analisando as regras a que nos termos do disposto pelo artigo. 50º o imóvel está sujeito, conclui-se o seguinte:

O imóvel faz parte do inventário de Bens imóveis de interesse municipal e outros bens culturais imóveis, facto que implica a manutenção da volumetria do edifício e das características do espaço exterior.

O imóvel não dispõe de capacidade construtiva adicional não podendo por isso ser equacionado qualquer cenário de ampliação do edificado existente.

O universo de usos a que o imóvel poderá ser afeto é limitado, admitindo-se a possibilidade de ser afeto a uso terciário, nos termos do disposto pelo artigo 50.º números 1 e 4.

No estabelecimento do cenário de uso alternativo para o imóvel há que considerar por um lado as regras definidas pelo PDM e por outro as condições do imóvel e do mercado onde se insere.

Para qualquer uso terciário ou de comércio, um dos aspetos críticos será a disponibilidade de estacionamento, seja para empregados seja para clientes.

Embora na Estrada do Lumiar propriamente dita o estacionamento não seja possível, a menos de 200 m foi construído na Azinhaga do Torre do Fato um parque de estacionamento público que mitiga a dificuldade de estacionamento.

Acresce ainda que como referido dentro do imóvel será possível estacionar 12 viaturas sem que tal implica realizar obras de ampliação ou edificação.

Numa perspectiva comercial a localização em causa pode ser qualificada de periférica já que a baixa densidade populacional da envolvente próxima reduz naturalmente o potencial do local numa óptica de vendas potenciais de qualquer comércio que aqui pudesse ser instalado.

Numa perspectiva de utilização do imóvel como escritórios, o facto de a zona não ser servida diretamente pela rede de metro, torna a localização menos atrativa.

Há no entanto que referir que é relevante o número de empresas instaladas no Parque Tecnológico e no Polo Tecnológico do Lumiar, pelo que mesmo não sendo uma localização prime, a zona da cidade em causa consegue atrair empresas do sector dos serviços.

Refira-se ainda que o imóvel tem características arquitetónicas que impedem a sua utilização por mais do que uma entidade, o que é também uma desvantagem competitiva a assinalar.

Há ainda a referir que no Paço do Lumiar vários têm sido os imóveis com características em certa medida comparáveis que têm vindo a ser ocupados por equipamentos, nomeadamente estabelecimentos de ensino.

Um dos cenários possíveis será assim a ocupação com um uso de equipamento, havendo a referir que a existência de espaços exteriores, a dimensão do edifício e a localização permitiriam equacionar a conversão do imóvel para um uso de prestações de cuidado de saúde ou de residência de terceira idade.

Outro cenário hipotético passaria pela construção de uma unidade hoteleira, uma tendência que se tem observado em edifícios comparáveis na cidade de Lisboa.

Este cenário apresenta como fator limitativo o facto de o edifício ter apenas uma área bruta de construção de 1.058 m2, dos quais os 468 m2 do piso 0 com um pé direito de apenas 2,6 m e com a maior parte da área virada à Estrada do Lumiar.



Estas condições permitem antever que dificilmente se poderia encontrar uma solução arquitetónica que resultasse numa unidade com mais de 10 quartos, uma dimensão insuficiente para viabilizar uma unidade hoteleira, particularmente numa localização periférica da cidade onde as taxas de ocupação seriam necessariamente mais baixas do que as hoje registadas no centro da cidade.

Qualquer uso implicará naturalmente uma reconversão profunda e reabilitação do imóvel, representando um investimento equivalente a uma construção nova, pelo que o valor de mercado do imóvel resulta essencialmente da capacidade construtiva que o edifício existente representa.

Atendendo ao exposto, somos da opinião que o cenário de conversão do imóvel para o uso de serviços se revela como o mais provável, pelo que é este considerado no modelo de avaliação adotado.



8 ANÁLISE E PROSPECÇÃO DE MERCADO

A análise de mercado tem como objectivo a recolha e análise de informação acerca da actual situação de oferta e procura do mercado imobiliário, particularmente no segmento em que o imóvel avaliado está inserido.

Em algumas situações torna-se ainda necessário proceder à análise do mercado relativamente aos produtos imobiliários passíveis de serem desenvolvidos no imóvel objecto de avaliação.

Esta análise permite a recolha e compilação de informação acerca dos valores de transacção de imóveis similares ao objecto de avaliação, bem como acerca das taxas de absorção, tempos de exposição e tendências futuras do mercado, fundamentais para que possa ser formado um juízo sobre o valor de mercado do imóvel avaliado.

8.1 CONJUNTURA ECONÓMICA

O ano de 2010 ficou marcado no espaço europeu pela crise da divida soberana de alguns países, com destaque para a Grécia, Espanha, Irlanda, Portugal e a Itália, que levou a um crescimento relevante dos yields exigidos pelos investidores em divida pública, que no caso Grego ultrapassou os 12%, e no caso Português a yields que ultrapassaram os 10%.

Em 2011 a crise da divida soberana conduziu no caso Português, tal como havia acontecido com a Grécia e com a Irlanda, à necessidade de o pais ser objecto de um plano de ajuda desenhado pela União Europeia e pelo FMI.

As medidas de austeridade que foram implementadas tiveram impactos profundos na economia portuguesa que se farão sentir no médio-longo prazo.

O incremento da carga fiscal, a redução de salários, e o aumento da taxa de desemprego levaram a uma quebra do poder aquisitivo da população, com impacto no consumo, que regista uma quebra acumulada de 17,5%, na procura e no nível de actividade das empresas.

A redução de actividade das empresas tem conduzido a um crescimento no nível de desemprego e ao aumento do número de empresas que encerraram actividade.

Para além dos problemas de ordem económica o País debate-se também com sérios problemas de ordem financeira decorrente da dificuldade de acesso aos mercados financeiros.

O problema tem afectado o Estado mas igualmente o Sector Financeiro, que pelas dificuldades de liquidez e a necessidade de desalavancagem dos balanços tem restringido de forma significativa o crédito a empresas e pessoas.

Esta conjuntura tem conduzido a uma quebra da procura no mercado imobiliário com o número de transacções a atingirem em 2013 o nível mais baixo dos últimos 10 anos.

Em 2014 assistiu-se a uma melhoria ainda que ligeira da liquidez do mercado, com particular destaque no caso da cidade de Lisboa, onde se assistiu a um aumento do número de transacções nas localizações centrais, em grande parte resultado do investimento estrangeiro, motivado pelos programas Golden Visa e as Autorizações de Residência Temporária, que levou a uma subida do valor do imobiliário.

Nas localizações periféricas mantém-se uma estagnação do mercado, em particular no segmento da promoção imobiliária, que está hoje quase exclusivamente focada na reabilitação ou em localizações centrais.



8.2 PROSPECÇÃO DE MERCADO

Dadas as características do objecto de avaliação a prospecção de mercado incidiu sobre o mercado de terrenos com capacidade construtiva e de edifícios destinados a reabilitação urbana,

Considerando a hipótese se conversão do imóvel para um uso de terciário, procedeu-se ainda à prospecção de mercado de escritórios na zona envolvente ou ainda em zonas da cidade com similares características.

8.2.1 Mercado de Terrenos

O mercado de terrenos tem registado nos últimos anos uma reduzida liquidez, como consequência da quebra na produção de edifícios, que contribuiu para uma evolução negativa dos preços.

Os dados de mercado compilados reflectem preços de oferta unitários expressos em euros/m2 de área bruta potencial acima do solo, variáveis entre os 333 €/m2 e os 982 €/m2, com uma média de 559 €/m2 Ab.

Quadro 1 – Exemplos de mercado relativos a situações de oferta de terrenos.

Área de Área Bruta Nº Preço de Oferta Fonte

Localização Uso Terreno Ac Solo Fogos Total Unit Unit de

(m2) (m2 Ab) (Nº) (€) (€/fogo) (€/m2

Ab) Informação

Rua Manuel Martins

da Hora

Hab

ColectivNão 18.600 19.270 160 10.000.000 62.500 519 MediPred

Alameda das Linhas

de Torres, nº 98

Hab

ColectivSim 1.000 2.630 17 1.950.000 114.706 741

Predial Liz

217816920

Alameda das Linhas

de Torres, nº 66

Hab

ColectivSim 619 1.985 13 1.950.000 147.355 982

C21

217552777

Alameda das Linhas

de Torres, nº 232

Hab

ColectivSim 435 2.160 14 850.000 59.028 394

QP

212454059

Alta de Lisboa, Malha

34, Lote 16

Hab

ColectivSim 623 3.104 20 1.209.000 60.450 389

Remax

965370024

Alta de Lisboa, Malha

34, Lote 15

Hab

ColectivSim 883 3.259 28 1.369.000 48.893 420

Remax

965370024

Rua Aura AbranchesHab

ColectivSim 1.160 4.800 32 1.600.000 50.000 333

Remax

965370024

Travessa Espirito

Santo. Sete Rios

Hab

ColectivNão 7.935 13.000 87 9.000.000 103.846 692

Remax

965460514

Minimo 435 1.985 13 850.000 48.893 333

Média 3.907 6.276 46 3.491.000 80.847 559

Máximo 18.600 19.270 160 10.000.000 147.355 982

Infraestr

uturas



8.2.2 Mercado de Edifícios Destinados a Reabilitação

O mercado de edifícios destinados a reabilitação tem atraído particular procura deste 2013, o que conduziu a um aumento no número de edifícios vendidos e também dos preços.

Entre outras transacções destacam-se as abaixo apresentadas como representativas da situação do mercado

Em 2013 – Transacção de um conjunto de edifícios na Av. Duque de Loulé, com 12.500 m2 de área bruta por um montante de 15 milhões de euros, reflectindo um unitário de 1.200 €/m2 Ab acima do solo.

Em 2013 – Transacção de um edifício na Rua Sousa Martins, com 2.400 m2 de área bruta por um montante de 2,25 milhões de euros, reflectindo um unitário de 938 €/m2 Ab acima do solo.

Em 2013 – Transacção de um edifício na Rua Castilho, com 5.400 m2 de área bruta por um montante de 5,85 milhões de euros, reflectindo um unitário de 1.083 €/m2 Ab acima do solo.

Em 2014 – Transacção de um edifício na Rua Braancamp, com 1.600 m2 de área bruta por um montante de 1,45 milhões de euros, reflectindo um unitário de 900 €/m2 Ab acima do solo.

Em Julho de 2014 - Transacção de um edifício na Rua do Alecrim, 22 e 22 A, com 1.942 m2 de área bruta e 12 estacionamentos por um montante de 2,45 milhões de euros, reflectindo um unitário de 1.326 €/m2 Ab acima do solo e 25.000 €/estacionamento.

Em Julho de 2014 - Transacção de um edifício na Calçada do Ferragial, 9 a 13, com 1.671 m2 de área bruta por um montante de 1,5 milhões de euros, reflectindo um unitário de 1.056 €/m2 Ab acima do solo.

Em Outubro de 2014 - Transacção do Palácio Marquês de Tancos sito na Calçada do Marquês de Tancos com 4.262 m2 de área bruta por um montante de 5,482 milhões de euros, reflectindo um unitário de 1.277 €/m2 Ab acima do solo.

Em Outubro de 2014 - Transacção do Palácio Monte Real sito na Rua de São Mamede com 1.500 m2 de área bruta por um montante de 3,05 milhões de euros, reflectindo um unitário de 2.000 €/m2 Ab acima do solo.

Estas transacções, todas na zona central da cidade, reflectem preços unitários entre os 900 e os 2.000 €/m2 Ab, com um preço médio de 1.225 €/m2 Ab acima do solo.



8.2.3 Mercado de Escritórios

Depois de um período dominado pela reduzida procura e reduzido investimento, em 2014 o mercado de escritórios inverteu a tendência dos últimos anos, com aumento do investimento e da área ocupada, uma tendência que se mantém em 2015.

Neste período foi-se registando uma descida dos yields exigidos pelos investidores com a consequente subida do valor de mercado dos activos.

Quadro 2 – Exemplos de mercado relativos a situações de oferta de escritórios para venda.

Ano Estado Área nº Preço de Oferta Fonte

Localização Constr. Conservação Bruta LE Total Unit de

(m2) (nº) (€) (€/ m2 Ab) Informação

Alameda das Linhas de Torres nº

2502010 x x Muito Bom 42 1 60.000 1.429

RE/MAX -

Latina II

Avenida Nações Unidas nº 15 2004 x x Muito Bom 112 2 205.000 1.830RE/MAX

Telheiras

Avenida Nações Unidas nº 15 2004 x x Muito Bom 100 2 175.000 1.745RE/MAX

Telheiras

Avenida Nações Unidas nº 19 2000 x x Bom 120 2 290.000 2.423 Kw pr1me

Lumiar 2000 x x Bom 191 2 350.000 1.832 Remax

Pólo Tecnológico 2000 x x Bom 430 20 1.270.000 2.953RE/MAX

Telheiras

Praça Bernardino Machado nº 11 1980 Médio 400 395.000 988Fernanda

Pires

Rua Manuel Marques 1993 x x Médio 145 3 150.000 1.034RE/MAX -

Lumiar

Rua Padre Américo 1990 x x Bom 170 10 275.000 1.618Remax

214135640

Rua Padre Américo 1990 x x Médio 170 10 275.000 1.618RE/MAX -

Miraflores

Rua Padre Américo 1990 x x Médio 114 200.000 1.754RE/MAX

Telheiras

Rua Padre Américo 1996 x x Médio 126 2 165.000 1.310RE/MAX - New

Cycle

Rua Padre Américo 1996 x x Médio 73 100.000 1.376RE/MAX

Telheiras

Rua Padre Américo nº 14 1995 x x Bom 120 2 198.500 1.654RE/MAX

Telheiras

Rua Professor Alfredo de Sousa nº

12000 x x Bom 257 330.000 1.284

RE/MAX -

Telheiras

Rua Professor Fernando da

Fonseca 2000 x x Bom 236 7 380.000 1.610

Cobertura

213121520

Rua Professor Orlando Ribeiro nº

31990 x x Bom 80 2 90.000 1.125

RE/MAX -

Capital

Minimo 42 1 60.000 988

Média 170 5 288.735 1.623

Máximo 430 20 1.270.000 2.953

CT-Calhas Técnicas

AC-Ar Condiconado

AC CT



Quadro 3 – Exemplos de mercado relativos a situações de oferta de escritórios para arrendamento.

Ano Estado Área nº Renda Pedida Fonte

Localização Constr. Conservação Bruta LE Total Unit de

(m2) (nº) (€) (€/m2 Ab) Informação

Edifício Visconde de Alvalade 2000 x x Bom 830 a 871 - 12,0SIL

213555555

Rua General Firmino Miguel, 3,

Green Park1990 x x Bom 620 - 10,0

AN

213139000

Avenida Padre Cruz, Natura Towers 2007 x x Bom 126 a 631 - 10,0Bprime

211570000

Rua Professor Fernando da

Fonseca 2000 x x Bom 236 7 1.710 7,2

Cobertura

213121520

Polo Tecnológico* 2009 x x Bom 430 20 6.350 14,8Remax

919737308

Rua Padre Américo nº 14 1995 x x Bom 120 2 1.400 11,7RE/MAX

Telheiras

Rua Padre Américo 1996 x x Médio 126 2 1.000 7,9RE/MAX -

New Cycle


4Ever


Ocidental

Rua Padre Américo 1996 x x Médio 128 2 1.100 8,6RE/MAX

Telheiras


2502010 x x Muito Bom 144 4 2.000 13,9

RE/MAX -

Gap


2502010 x x Muito Bom 42 1 300 7,1

RE/MAX -

Latina II

Rua Manuel Marques 1993 x x Médio 145 3 800 5,5RE/MAX -

Lumiar

Rua Professor Alfredo de Sousa nº

12000 x x Bom 257 0 2.000 7,8

RE/MAX -

Telheiras

Praça Bernardino Machado nº 11 1980 Médio 400 0 2.900 7,3Fernanda

Pires

Minimo 42 300 5,5

Média 229 1.897 9,6

Máximo 620 6.350 14,8

CT-Calhas Técnicas

AC-Ar Condiconado

CTAC



9 AVALIAÇÃO

O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação do Valor de Mercado do imóvel, à data e no estado actual.

O imóvel foi avaliado pelo Método Residual, em concreto pela aplicação da técnica do Discounted Cash-Flow, com base no cenário de uso alternativo apresentado no ponto 7 do relatório.

Assim na avaliação parte-se do pressuposto que o imóvel será reconvertido para uso de serviços, mantendo as áreas de construção existentes.

No faseamento do desenvolvimento do projecto estima-se o seguinte:

Um semestre para licenciamento da operação urbanística.

Três semestres para realização das obras de reabilitação.

Venda/Arrendamento do edifício no termo das obras de reabilitação.

Pese embora o imóvel esteja situado fora das localizações prime de edifícios de escritórios, as características distintas que o imóvel apresenta assim como a área de terreno que tem associado tornam-no incomparável com o que são os imóveis de serviços que se localizam nesta zona da cidade, seja em Telheiras seja no Polo Tecnológico, onde as rendas se situam entre os 9 e os 10 €/m2 Ab e os preços de oferta em torno dos 1.600 €/m2 Ab.

Mesmo admitindo que não serão atingíveis rendas ao nível das renda prime da cidade de Lisboa, somos da opinião que um unitário de 18 €/m2 Abi traduzidas num unitário de 15,2 €/m2 Ab, que se situam em linhas com as rendas pedidas no palacete da Alameda das Linhas de Torres nº 250, traduz a renda de mercado do imóvel, após obras.

Na capitalização das rendas com vista ao cálculo do valor de mercado potencial adota-se com um yield de mercado um yield de 7,5%, resultando as receitas potenciais em 2,497 milhões de euros.

Na estimativa dos encargos de desenvolvimento, foram consideradas as seguintes rubricas, onde está já refletido o impacto do IVA, que se assume não será recuperável pelo promotor.

Encargos com gestão e projetos de 8% sobre a estimativa do montante de investimento.

Custos com a infraestruturação de 50 €/m2 de área de terreno.

Custos de construção unitários de 250 €/m2 Ab para a garagem, 250 €/m2 Ab para varandas e 750 €/m2 Ab para a área de serviços.

Receitas

Área Área Área Nº Yield

Piso Bruta Bruta de Unid./ Bruto

Interior Varandas Frac. Unitário Unitário Total Unitário Unitário Total

(m2 Ab) (m2 Abi) (m2 Av) (Nº) (€/m2 Ab) (€/m2 Abi) (€/mês) (% ) (€/m2 Abi\LE) (€/m2 Abi) (€)

Estacionamento 75 12 60,0 720 7,5% 9.600 115.200

Piso 0 468 397 0 1 15,3 18,0 7.146 7,5% 2.443 2.880 1.143.360

Piso 1 515 430 112 1 15,0 18,0 7.741 7,5% 2.406 2.880 1.238.602

Total 1.058 827 112 14 14,8 18,9 15.607 2.361 3.019 2.497.162

Valor de Mercado

PotencialPotencial

Renda de Mercado



Encargos com taxas calculados de acordo com a tabela de taxas da Câmara Municipal de Lisboa, conforme documento de cálculo em anexo.

Encargos com transmissão correspondentes a 7,5% sobre o Valor Residual determinado.

Encargos com comercialização e marketing de 5,0% sobre o valor de mercado potencial do projeto.

Foi ainda considerada uma parcela para imprevistos de 3% sobre os encargos estimados.

Dada a atual conjuntura macroeconómica e a conjuntura do setor imobiliário em particular, considerando tratar-se de um projeto de longo prazo foi considerado um crescimento dos preços a uma taxa anual de 2%.

Assumimos que o projeto será financiado com 50% de capitais alheios e 50% de capitais próprios, com um custo de capitais alheios de 6% e um custo de capitais próprios, após impostos ou ROE de 12%.

O ROE considerado, assumindo uma taxa de remuneração de ativos sem risco de 4%, traduz um prémio de risco de 8%, que consideramos ajustado à natureza e risco do projeto e ao perfil do investidor potencial.

Dada a natureza do investimento a avaliação foi realizada assumindo que os encargos suportados nos primeiros anos do projeto serão contabilizados como acréscimos ao ativo.

Encargos

Custo do Componente

Componentes Unidade Quantidade Unitário Total

(€/uni) (€)

Projectos e Gestão 73.499 6,2%

Projectos e Gestão % custo 918.733 8,0% 73.499 6,2%

Infraestruturas 134.925 11,4%

Arranjos Exteriores m2 At 2.698,5 50,0 134.925 11,4%

Construção 783.808 66,4%

Garagen m2 Ab 75 250 18.750 1,6%

Piso 0 m2 Ab 468 750 351.000 29,7%

Piso 1 m2 Ab 515 750 386.025 32,7%

Varandas m2 Ab 112 250 28.033 2,4%

Taxas e outros 80.662 6,8%

IMT+Custos Transmissão % Valor 1.052.091 7,50% 78.907 6,7%

Taxas de Construção m2 Ab 1.170 1,5 1.755 0,1%

Marketing e Comercializacão % venda 2.497.162 3,0% 74.915 6,3%

Imprevistos % custo 1.072.893 3,0% 32.187 2,7%

Total 1.179.994 100%

Peso



Com vista ao cálculo dos impostos devidos, o apuramento dos resultados antes de impostos resulta da diferença entre as receitas, os encargos respetivos e a amortização do ativo.

Foi considerada uma taxa de imposto sobre o rendimento de 25% a que se acresce a derrama de 1,5% sobre os resultados apurados.

A amortização do ativo em cada é ano é calculada pelo produto entre o ativo bruto e peso das receitas no ano face às receitas globais, assumindo-se a redução do ativo em termos proporcionais com as receitas obtidas.

Análise de Sensibilidade

Da análise realizada determina-se um valor de mercado para o imóvel de 1.052.100 €, traduzindo um unitário de 1.071 €/m2 de Ab acima do solo.

Analisando o resultado da avaliação à luz das evidências de mercado de edifícios transacionados, há que referir que o preço unitário se situa no limite inferior dos preços registados no mercado, o que se revela ajustado face à posição central da generalidade dos edifícios que compõem a amostra de mercado apresentada.

Face ao exposto, somos da opinião que o valor resultante do Método Residual é validado com base numa análise pelo Método Comparativo.

VRT Variação no Preço de Venda

-12,5% -10,0% -7,5% -5,0% -2,5% 0% 2,5% 5,0% 7,5% 10,0% 12,5%

-12,5% 920.387 967.760 1.015.134 1.062.507 1.109.880 1.157.253 1.204.626 1.252.000 1.299.373 1.346.746 1.394.119

-10,0% 899.355 946.728 994.101 1.041.474 1.088.848 1.136.221 1.183.594 1.230.967 1.278.340 1.325.714 1.373.087

-7,5% 878.322 925.695 973.069 1.020.442 1.067.815 1.115.188 1.162.561 1.209.935 1.257.308 1.304.681 1.352.054

-5,0% 857.290 904.663 952.036 999.409 1.046.783 1.094.156 1.141.529 1.188.902 1.236.275 1.283.649 1.331.022

-2,5% 836.257 883.630 931.004 978.377 1.025.750 1.073.123 1.120.497 1.167.870 1.215.243 1.262.616 1.309.989

0% 815.225 862.598 909.971 957.344 1.004.718 1.052.091 1.099.464 1.146.837 1.194.211 1.241.584 1.288.957

2,5% 794.192 841.566 888.939 936.312 983.685 1.031.058 1.078.432 1.125.805 1.173.178 1.220.551 1.267.924

5,0% 773.160 820.533 867.906 915.280 962.653 1.010.026 1.057.399 1.104.772 1.152.146 1.199.519 1.246.892

7,5% 752.127 799.501 846.874 894.247 941.620 988.993 1.036.367 1.083.740 1.131.113 1.178.486 1.225.860

10,0% 731.095 778.468 825.841 873.215 920.588 967.961 1.015.334 1.062.707 1.110.081 1.157.454 1.204.827

12,5% 710.063 757.436 804.809 852.182 899.555 946.929 994.302 1.041.675 1.089.048 1.136.421 1.183.795

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-12,5% 937 985 1.033 1.081 1.129 1.178 1.226 1.274 1.322 1.370 1.419

-10,0% 915 963 1.012 1.060 1.108 1.156 1.204 1.253 1.301 1.349 1.397

-7,5% 894 942 990 1.038 1.087 1.135 1.183 1.231 1.279 1.328 1.376

-5,0% 872 921 969 1.017 1.065 1.113 1.162 1.210 1.258 1.306 1.354

-2,5% 851 899 947 996 1.044 1.092 1.140 1.188 1.237 1.285 1.333

0% 830 878 926 974 1.022 1.071 1.119 1.167 1.215 1.263 1.312

2,5% 808 856 905 953 1.001 1.049 1.097 1.146 1.194 1.242 1.290

5,0% 787 835 883 931 980 1.028 1.076 1.124 1.172 1.221 1.269

7,5% 765 814 862 910 958 1.006 1.055 1.103 1.151 1.199 1.247

10,0% 744 792 840 889 937 985 1.033 1.081 1.130 1.178 1.226

12,5% 723 771 819 867 915 964 1.012 1.060 1.108 1.156 1.205

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10 CONCLUSÃO

Com base nas condições e pressupostos apresentados determinámos para o activo, na situação actual, à data de 24 de Junho de 2015, o seguinte valor:

______________________ Carlos Pereira MRICS Managing Director

Valor de Mercado

1-052.100 €. (um milhão e cinquenta e dois mil e cem euros)



ELEMENTOS



METODOLOGIA

Nas avaliações que realizamos são adoptados os Métodos, Normas e Conceitos definidos nas Normas de Avaliação RICS.

MÉTODO COMPARATIVO

Através do Método Comparativo o Valor do Imóvel é determinado tendo por base informação sobre transacções recentes e/ou propostas de venda de imóveis similares ao que é objecto de avaliação.

Os imóveis são comparados quanto a um conjunto de variáveis, normalmente definidas como variáveis explicativas, das quais depende a formação do valor de mercado dos imóveis.

O conhecimento das variáveis explicativas e a quantificação das mesmas relativamente a cada exemplo de mercado comparável, permite, quando conhecido o valor de mercado dos imóveis, construir uma escala de qualidade e uma escala de valores de mercado.

A escala de valores de mercado é explicada pela escala de qualidade e com base na mesma é possível inferir o valor de mercado de imóveis avaliados, pela quantificação dos valores que assumem as variáveis explicativas para o imóvel em causa.

MÉTODO DO RENDIMENTO

Através do Método do Rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade de gerar benefícios e pela conversão desses benefícios num Valor Actual.

As técnicas associadas ao Método do Rendimento podem ser divididas em dois principais grupos, dependendo essencialmente do horizonte temporal considerado:

a) Capitalização Directa

Esta técnica é utilizada na conversão de um rendimento que se considera constante e perpétuo num valor de capital, pela adopção de uma taxa de rentabilidade que reflicta o risco do rendimento em causa.

b) Discounted Cash-Flow ou Fluxo de Caixa Actualizado

Esta técnica é baseada no cálculo do Valor Actual do rendimento anual esperado ou projecções de fluxo de caixa para um determinado período.

A actualização dos fluxos de caixa é realizada pela adopção de uma taxa de actualização que deve reflectir o risco do investimento e/ou projecto em causa.

O fluxo de caixa resulta da diferença entre as receitas e os encargos verificados num determinado período.



MÉTODO DO CUSTO

O método do custo apenas deve ser adoptado nas situações em que a reduzida dimensão do mercado, quer pelas características do local onde se insere a propriedade, quer pela especificidade da mesma, não permite inferir valores de mercado.

Através deste método o valor do imóvel é determinado com base no Custo de Substituição a Novo, tomando como referências materiais e tecnologias actuais, ao qual deverá ser deduzida uma parcela referente à depreciação que a construção apresente.

A depreciação, ou perda do valor do imóvel, pode resultar de obsolescência física, funcional, estratégica, económica ou ambiental, ou, em alguns casos, de combinações destas.

Ao valor daqui resultante é depois adicionado o valor do terreno onde a construção se encontra implantada, determinado com base no Método Comparativo.

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avaliação da quinta de nossa senhora da paz, sita na ... · seguintes aspectos: o imóvel é a...

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