av. country del rio_ortiz

PORTADAAVALO DE TERRENO Y CONSTRUCCIONFOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)Inmueble que se Vala:CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE DOS PLANTAS.Solicitante del Avalo:Propietario del Inmueble:IVAN ORTIZ VALENZUELAIVAN ORTIZ VALENZUELAUbicacin del Inmueble:Calle y NManzana:N/PLote:N/PColonia/FraccionamientoCALLE SAN JOSE # 2583FRACC. COUNTRY DEL RIOMunicipio/DelegacinCiudad (Area Metropolitana) y Entidad FederativaCULIACANSINALOAVALOR COMERCIAL$ 1,487,000.00Fecha del Avalo:9 DE FEBRERO DE 2012OBSERVACIONES GENERALES:CASA HABITACION DE DOS NIVELES TIPO MODERNA MEDIANA DE CALIDAD ( M5 ) , UBICADA EN LA CALLE SAN JOSE # 2583, EN EL FRACC. COUNTRY DEL RIO, DE LA CD. DE CULIACAN, SIN.

&RCalle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro&LArq. Jos Alberto Meza Snchez&CValuaciones Integrales S.C.&R1/12

II. ASPECTOS GENERALES1. ANTECEDENTESFecha del Avaluo:9 DE FEBRERO DE 2012Perito Valuador(es):Nombre:JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZProfesin:ARQUITECTOCdula Profesional:855671Postgrado (en su caso):VALUACION DE INMUEBLESCdula Profesional:4444930Registro ICES:700-154/03Registro fiscal (en su caso):MESA551116P51Solicitante del Avalo:Nombre:IVAN ORTIZ VALENZUELAPropietario del Inmueble:IVAN ORTIZ VALENZUELAConstructor:NO APLICA.Propsito o destino del Avalo:CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE2. INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLETipo de inmueble a valuar:CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE DOS PLANTAS.Rgimen de propiedad:PRIVADOUbicacin del inmueble: Calle y No.: (o equivalentes):CALLE SAN JOSE # 2583Nombre del conjunto (en su caso):FRACC. COUNTRY DEL RIOManzana:N/PLote:N/PColonia:FRACC. COUNTRY DEL RIODeleg./Municipio:CULIACANEntidad Federativa:SINALOAC.P.:80050Nmero de cuenta predial:N/DNmero de cuenta de agua:N/D3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIASDeclaraciones:Se realizaron las siguientes verificacionesAdvertencias:Las verificaciones realizadas y sealadas en el apartado de "Declaraciones" se efectuan con las limitaciones sealadas en el apartado"Limitaciones del Avalo" despus de las conclusiones.Sealar aqu otras, en su caso:LIMITACIONES DEL AVALOEL PRESENTE AVALO CONSTITUYE UN DICTMEN DE VALOR PARA USO EXPRESO DEL PROPSITO EXPRESADO EN LA CARTULA DEL MISMO, POR LO TANTO CARECE DE VALIDEZ SI ES UTILIZADO PARA OTROS FINES.EL PRESENTE AVALO NO CONSTITUYE UN DICTMEN ESTRUCTURAL, DE CIMENTACIN O DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERA CIVIL O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA VALUACIN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DE INSPECCIN FSICA PARA EFECTOS DE AVALO. INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS CARACTERSTICAS QUE PUEDAN CONSTITUIR ANOMALAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIN NORMAL -SEGN LA VIDA TIL CONSUMIDA- DE UN INMUEBLE O A SU ESTRUCTURA, EL VALUADOR NO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE AS INDICARLO CUANDO SON DETECTADAS, YA QUE AUNQUE SE PRESENTEN ESTADOS DE CONSERVACIN MALOS O RUINOSOS, ES OBLIGACIN DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALO SEGN LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLICABLES SEGN EL PROPSITO DEL MISMO.EL PRESENTE AVALO SE REALIZA SIGUIENDO LAS NORMAS VIGENTES EMITIDAS POR LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y -EN SU CASO- LA AUTORIDAD FISCAL O CATASTRAL LOCAL, AS COMO CRITERIOS DE VALUACIN GENERALMENTE ACEPTADOS, SEGN EL ALCANCE DEL AVALO EN FUNCIN DEL PROPSITO DEL MISMO.NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO AS SE INDIQUE EN EL AVALO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERAS O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE O EL ESTADO DEL MISMO, EN EL BIEN O EN SUS CERCANAS.LOS NOMBRES DE SOLICITANTE, PROPIETARIO AS COMO LOS NMEROS DE CUENTA PREDIAL Y AGUA Y LA UBICACIN DEL INMUEBLE SE SEALAN SEGN LA INFORMACIN PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALO. POR LO TANTO NO SE ASUME RESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES, COMO LO PUEDE SER EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, CATASTRO, U OTROS.LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALO SON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN EL MISMO. CUANDO SE INDICA SEGN MEDIDAS, CORRESPONDE A UNA MEDICIN FSICA PARA EFECTOS DE AVALO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO, CONSIDERANDO LAS VARIANTES Y HBITOS DE MEDICIN EXISTENTES, POR LO QUE SU RESULTADO NICAMENTE SE DESTINA PARA FINES DE CLCULO DEL AVALO.4. ENTORNOClasificacin de zona:HABITACIONAL NIVEL MEDIOReferencia de proximidad urbana:INTERMEDIATipo de construccin predominante en calles circundantes:MODERNA MEDIANA ECONOMICA DE DOS PLANTASndice de saturacin en la zona:80%Densidad de poblacin:NORMALNivel socioeconmico:MEDIOVas de acceso e importancia de las mismas:BLVD. VILLAS DEL RIO COMO VIALIDAD PRINCIPAL DE ACCESO AL SECTOR Y AL INMUEBLE.Infraestructura disponible en la zona:COMPLETA.Ancho:8.00mts.100Porcentaje total de infraestructura disponibleOtros servicios:Proximidad:200mts.Equipamiento Urbano:Proximidad mts.Proximidad mts.2003006001000200600300800

&RCalle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro&LArq. Jos Alberto Meza Snchez.&CValuaciones Integrales S.C.&R&P+0/12Se verific el estado de la construccin y conservacin del inmueble (con el alcance esperado para efectos de avalo).El estado de ocupacin del inmueble y su uso.La construccin del inmueble segn el plan de desarrollo urbano vigente (en su caso).Si el inmueble es considerado monumento histrico por el I.N.A.H.Si es considerado patrimonio arquitectnico por el I.N.B.A.No se dispuso de documentacin relevante. Especificar:No se encuentran ofertas del mercado en la zona suficientes para considerar el enfoque comparativo de mercado.Existe duda sobre el uso del inmueble o de alguna seccin del mismo.Existen obras pblicas o privadas que afectan los servicios en la colonia.Agua PotableElectrificacinAlumbrado PblicoGas NaturalRed TelefnicaSealizacin y nomenclaturaTransporte urbano/suburbanoVigilancia municipal o privadaRecoleccin de basura municipal o privadaIglesiaMercadoPlaza PblicaJardnEscuelaHospitalBancoEst. de Transp.VialidadesDrenaje y Alcantarillado.:

IIII. CARACTERSTICAS PARTICULARES1. TERRENOCroquis de localizacin: (sealar cuando menos un radio de 300m aprox.)Tramo de calle, calles transversales, limitrofes y orientacin:Calle(s) con frente:SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ACERA NOROESTE DE LA CALLE SAN JOSE, ENTRE LA CALLE LOS ANGELES Y LIMITE DE FRACCIONAMIENTO.XUn frenteEsquinaCabecera de manzanaManzana completaCalle transversal:SAN JOSEOrientacin:SURESTECalle transversal:SAN ISIDROOrientacin:NOROESTECalle limtrofe:LOS ANGELESOrientacin:NORESTECalle limtrofe:N/DOrientacin:SUROESTEConfiguracin y topografa:REGULAR Y TOPOGRAFIA PLANA.Caractersticas panormicas:CON VISTA A VIVIENDAS DE LA MISMA CALLEUso del suelo:HABITACIONALCoeficiente de utilizacin del suelo (CUS):1.74Densidad habitacional:55 VIV./HA.Servidumbre y/o restricciones:NO TIENEMedidas y colindanciasFuente:MEDIDAS FISICASGEOREFERENCIAS:N 24 48' 11.1"W 107 26' 22.8"AL NORESTE:16.00 MTS. Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADAA 40.0 MTS.AL SUROESTE:16.00 MTS. Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADAAL SURESTE:6.50 MTS Y LINDA CON CALLE SAN JOSEAL NOROESTE:6.50 MTS Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADA2. DESCRIPCIN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONESUso actualCASA HABITACION DE DOS NIVELES QUE CONSTA EN PLANTA BAJA DE COCHERA CUBIERTA PARA 2 VEHICULOS, RECIBIDOR, SALA - COMEDOR, COCINA , 1/2 BAO, CUARTO DE LAVADO Y PATIO; EN EL SEGUNDO NIVEL CONSTA DE ESCALERA, VESTIBULO, 3 RECAMARAS, ESTANCIA FAMILIAR, 2 BAOS COMPLETOS, 1 VESTIDOR Y BALCON.Calidad del proyectoBUENAClase general del inmueble:RESIDENCIAL, MEDIOClasificacin de las construcciones:Tipos de construccin apreciados:MODERNA MED. CAL.MODERNA MED.CAL.Estado de conservacinBUENOBUENOEdad aproximada (en aos)92Vida Util Total (V.U.T.) (en aos)6060Vida Util Remanente (V.U.R.) (en aos)5158Nmero de niveles22Grado de terminacin de obra100%100%Grado de terminacin de obra en reas comunes (condominios)0%0%Unidades rentables generales11Unidades rentables11

&RCalle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro&LArq. Jos Alberto Meza Snchez.&CValuaciones Integrales S.C.&R4/12

III3. SUPERFICIESSuperficie de terreno:104.00mFuente:MEDICION FISICASuperficie construida:181.10mFuente:MEDICION FISICASuperficie accesoria:- 0mFuente:NO APLICA.Superficie inscrita o asentada en escrituras:104.00mFuente:MEDICIN FSICASuperficie vendible:181.10mFuente:MEDICION FISICAIndiviso Terreno:100.00%Fuente:NO APLICA.Indiviso Areas Comunes:100.00%Fuente:NO APLICA.4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCINCimentacin:A BASE DE LOSA DE CIMENTACION Y ZAPATAS AISLADAS DE CONCRETO ARMADOEntrepisos y Techos:LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO DE 10 CMS. DE ESPESOR; AZOTEAS PLANAS E INCLINADAS, IMPERMEABILIZADAS A BASE DE EMULSIONES ASFALTICAS.Muros:DE BLOCK DE 15 X 20 X 40 CMS. Y DE TABIQUE DE BARRO RECOCIDOTrabes y columnas:CASTILLOS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO.Escaleras:RAMPA DE CONCRETO ARMADO REVESTIDO CON PARQUET EN DUELAAcabados:EspacioPisosMurosPlafonesSalaLOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO., ZOCLOS DE MADERA DE CEDRO DE 10 CMS.YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICAYESO PULIDO, PINTURA VINILICAComedorLOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO., ZOCLOS DE MADERA DE CEDRO DE 10 CMS.YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICAYESO PULIDO, PINTURA VINILICACocinaLOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO., ZOCLOS DE MADERA DE CEDRO DE 10 CMS.YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA, AZULEJO DE 60 X 60 CMS.YESO PULIDO, PINTURA VINILICARecmarasLOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO., ZOCLOS DE MADERA DE CEDRO DE 10 CMS.YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICAYESO PULIDO, PINTURA VINILICABaosLOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO., ANTIDERRAPANTE DE 20 X 20 CMS.AZULEJO DE 33 X 45 CMS., AZULEJO DE 25 X 40 CMS.YESO PULIDO, PINTURA VINILICAPatio de servicioLOSETA CERAMICA DE 45 X 45 CMS.MEZCLA ACABADO FLOTEADONO TIENEEstacionamientoLOSETA CERAMICA DE 45 X 45 CMS.MEZCLA ACABADO FLOTEADOYESO PULIDO, PINTURA VINILICAOtro (especificar).Otro (especificar)Otro (especificar)Fachada:Moderna en lneas rectas, la cual se encuentra terminada en acabado floteado, chapeado en marmol y pintura vinlica de calidad econmica.Instalaciones:Hidrulico-sanitarias:Ramalo oculto de tubera de cobre; de marca comercial nacional, del tipo hidrulico (m); de " y 1" de dimetro y Ramalo oculto de tubera de policloruro de vinilo (p.v.c.) de marca comercial nacional, de 2" y 4", del tipo sanitarioElctricas:A base de ramaleo oculto en poliducto con cable y accesorios economicos, con instalacion de acometida para 110 volts Y 220 volts; del tipo bifsica.Cancelera y comunicaciones:PERFIL DE ALUMINIO BLANCO DE 2 1/2" y 3", CON VIDRIOS FIJOS Y CORREDIZOS TIPO TINTEX DE 6 MM. DE ESPESOR; CANCEL DE ALUMINIO Y ACRILICO EN BAOSCarpintera:PUERTA PRINCIPAL EN MADERA DE CEDRO, PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE CEDRO, MARCOS DE CEDRO, COCINA DE MADERAHerrera:PROTECCIONES DE VARILLA CUADRADA DE 1/2'' CON SOLERA.106.4Elementos adicionales:Instalaciones especiales y obras complementarias:PRIVATIVAS:COMUNES: (EN CASO DE CONDOMINIOS)DescripcinCantidadUnidadEdad aproxi-madaEstado de conservacinDescripcinCantidadUnidadEdad aproxi-madaEstado de conservacinCOCINA INTEGRAL DE MADERA DE CEDRO6.50ML2BUENOAIRE ACONDICIONADO TIPO MINISPLIT7.00TON2BUENOPORTON ELECTRICO CON MOTOR DE 1/2 HP11.64M22BUENOPISO DE LOSETA CERAMICA DE 45 X 45 CMS.9.96M22BUENOBARDA DE BLOCK ACABADO FLOTEADO CON ALTURA DE 3.00 MTS.2.75ML2BUENOPROTECCION AEREA9.70M22BUENO


IVIII. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADOa) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se vala (SUJETO)NUbicacin de la Oferta (comparables)Uso de SueloUbic.Form.FechaTelfonoFuente/Antecedente1SAN ANTONIO, 2627, BOSQUES DEL RIOHABITACIONALINTER.REG.5-Jan-12752-09-10MARCO HERNANDEZ2BLVD. NUEVA ESPAA, , BONATERRAHABITACIONALINTER.REG.12-Dec-11752-09-10MARCO HERNANDEZ3BALI, L-16, STANZA TOSCANAHABITACIONALINTER.REG.3-Nov-11752-09-10MARCO HERNANDEZ4CAPELLA, , QUINTA VALENCIAHABITACIONALINTER.REG.14-Jan-126671-820972ARQ. DIAZ5VALLE DE LOS ANDES, , VALLE ALTO INNHABITACIONALINTER.REG.15-Nov-11758-55-88FINCAMEX6INTERIOR DEL FRACC., , STANZA TOSCANAHABITACIONALINTER.REG.1-Dec-11713-12-98JULIA PEREZOfertaPrecio de VENTAAreaPrecio Unit.Homo-Factores de HOMOLOGACINR.res.Valor Unit. resul-Terrenosm2$/mlogarUsoUbic.Sup.Form.Topog.Servs.OtroF.r.tante ($/m)1156,000.00104.001,500.00X1.001.001.001.001.001.001.001.001,500.002144,000.0096.001,500.00X1.001.000.971.001.001.001.000.971,460.513201,600.00126.001,600.00X1.000.951.071.001.001.000.950.961,539.384202,500.00135.001,500.00X1.000.951.091.001.001.001.001.041,554.475175,500.00117.001,500.00X1.001.001.041.001.001.000.950.991,482.066225,000.00150.001,500.00X1.000.951.131.001.001.000.951.021,529.53Area del Lote Tipo o Moda:104.00m2Valor Unitario Promedio:$m21,510.99Area Terreno Sujeto:104.00m2Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:$m21,500.00b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se vala (SUJETO)NUbicacin de la Oferta (comparables)Uso de SueloEdadE.c.*FechaTelfonoFuente/Antecedente123456OfertaPrecio de RENTATerrenoConstr.Precio Unit.HomoFactores de HOMOLOGACINR.res.Valor Unit. resul-Inmueblesm2m2$/mlogarC.U.S.ZonaUbic.AreaEdadE.c.*OtroF.r.tante ($/m)123456TerrenoConstruccinValor Unitario Promedio:$m2Area Sujeto:104.00181.10m2Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:$m2c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que se vala (Terreno + Construcciones)NUbicacin de la Oferta (comparables)Uso de SueloPisosEdadE.c.*FechaTelfonoFuente/Antecedente1SANTA SOFIA, 3850, RESIDENCIAL SANTA SOFIAHABITACIONAL21B10-Dec-11752-09-10MARCO HERNANDEZ2SAN MARINO, 7699, SAN LUIS RESIDENCIALHABITACIONAL21B3-Jan-12715-23-11LUIS MADRID3BARI, , STANZA TOSCANAHABITACIONAL21B12-Nov-11714-52-89OLGA VALENZUELA4SAN ANTONIO ABAD, 4244, CAMINO REALHABITACIONAL21B1-Nov-11745-16-45HOUSESIN DESARROLLOS5AV. SATURNO, 1259, PRADOS DE LA CONQUISTAHABITACIONAL21B4-Dec-116671-820972ARQ. DIAZ6VALLE DE LOS ANDES, 2785, VALLE ALTOHABITACIONAL23B13-Jan-126671-820972ARQ. DIAZOfertaPrecio de VENTATerrenoConstr.Precio Unit.HomoFactores de HOMOLOGACINR.res.Valor Unit. ResultanteInmueblesm2m2$/mlogarC.U.S.ZonaUbic.Sup.EdadE.c.*AcabadosF.r.11,637,000.00186.06193.258,470.89X0.931.001.001.001.001.001.030.968,124.7521,067,000.0088.00133.008,022.56X0.981.001.001.001.001.001.031.018,128.2231,335,700.00126.00150.008,904.67X0.961.001.001.001.001.001.000.968,506.074857,200.0073.17105.958,090.61X0.981.001.001.001.001.001.031.018,153.585887,500.00109.97107.258,275.06X0.921.001.051.001.001.001.000.967,978.346986,200.00103.48117.008,429.06X0.941.001.001.001.001.001.050.998,361.99Fotro=Acabados.Valor Unitario Promedio:$m28,208.82Area Terreno Sujeto:104.00181.10m2Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:$m28,208.82Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de :181.10m x$ 8,208.82/m, en la cantidad de:VALOR COMPARATIVO (MERCADO)$ 1,487,000.00Notas:1. Si el Factor de Homologacin es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es mejor que el SUJETOa comparar o inmueble que se est valuando.2. Factores aplicables al Estado de Conservacin [F.c.*] que guardan las construcciones, conforme a la siguiente TABLA:NormalN1.00MaloM0.70RegularR0.90PsimoP0.60Regular-MaloRM0.80RuinosoRu0.50

&RCalle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro&LArq. Jos Alberto Meza Snchez.&CValuaciones Integrales S.C.&R6/12NO APLICA.

VIV.A. ENFOQUE DE COSTOSa) DEL TERRENO.Lote Tipo o Moda:104.00Valor de Calle o Zona:1500.00/mCLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:FRACC.LOCALIZACINAREA (m)VALOR UNIT. ($/M)Factor resultMOTIVOVALOR UNIT. result. ($/M)IMPORTEATERRENO104.00$ 1,500.001.00Lote tipo$ 1,500.00$ 156,000.00B- 0$ - 01.00$ - 0$ - 0C- 0$ - 01.00$ - 0$ - 0SUB-TOTAL a):104.00mValor Unitario Resultante:$ 1,500.00$ 156,000.00Area privativa:104.00Indiviso:100.000%$ 156,000.00b) DE LAS CONSTRUCIONES.CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:FRACC.USOAREA (m)V.R.N. UNIT.FACTORES DE DEMRITOV.N.R. UNIT.IMPORTE($/m)edade.c.OtroF.r.result. ($/m)$1MMMODERNA MED. CAL.67.997,500.000.870.931.001.000.876,487.50441,085.122MMMODERNA MED.CAL.113.117,500.000.970.931.001.000.977,275.00822,875.253- 0- 0- 00.93- 0- 0- 04- 0- 0- 00.93- 0- 0- 05- 0- 0- 00.93- 0- 0- 0SUB-TOTAL b):181.10mValor Unitario Resultante:$ - 0$ 1,263,960.38c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):CLAVEEDADDESCRIPCINCANT.U.V.R.N.FACTORES DE DEMRITOV.N.R.IMPORTE(Aos)(Unidad)($/U)edade.c.OtroF.r.$$12COCINA INTEGRAL DE MADERA DE CEDRO6.50ML15,000.000.961.001.001.000.9614,325.0093,112.5022AIRE ACONDICIONADO TIPO MINISPLIT7.00TON6500.000.941.001.001.000.946,110.0042,770.0032PORTON ELECTRICO CON MOTOR DE 1/2 HP11.64M21,800.000.961.001.001.000.961,719.0020,009.1641.001.00- 0- 0- 0Suma c.1:$ 155,891.66c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:1234Suma c.2:$ - 0Indiviso:100.000%$ - 0c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:12PISO DE LOSETA CERAMICA DE 45 X 45 CMS.9.96M2650.000.961.001.001.000.96626.606,240.9422BARDA DE BLOCK ACABADO FLOTEADO CON ALTURA DE 3.002.75ML2000.000.961.001.001.000.961,928.005,302.0032PROTECCION AEREA9.70M21000.000.961.001.001.000.96964.009,350.80456Suma c.3:$ 20,893.74Indiviso:100.000%$ 20,893.74SUB-TOTAL c):SUMA INST. ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:$ 176,785.40VALOR FSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ], en nmeros redondos:$ 1,596,745.77OBSERVACIONES:

&RCalle Fco. Villa 532 Ote. Altos 2, Col. Centro&LArq. Jos Alberto Meza Snchez.&CValuaciones Integrales S.C.&R7/12

VIIV.B. ENFOQUE DE INGRESOSa) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.1. Vacos contractuales3.30%5. Administracin5.00%2. Impuesto Predial1.50%6. Energa (a. comunes)0.00%3. Agua y drenaje0.50%7. Seguros (daos)2.00%4. Conserv./mantenimiento5.00%8. Otros:2.00%SUMAN DEDUCCIONES:19.30%b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo gnero del que se vala, esto es, en igual -dad de liquidez y plazo de retorno de la inversin. Por tanto, dado que el plazo de una inversin inmobiliaria es largo, cuando menos 30aos, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversin (largo), como son:Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversin en Mxico =>TASA 1:3.00%Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro pas (Mxico), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de acuer-do al gnero o tipo de inmueble que en razn de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se vala, como sigue:CONCEPTOTASAS5%8%9%10%11%12%TIPO de INMUEBLETerrenoCasaDepto.Ofic./L. Com.LocalEspecializa-(segn su USO)sin constr.Unifamiliaren condominioen condominioComercialdoCalificacin aplicable =>01.331.61.82.33.2501.330000Elija la opcin con una X =>xREL. AREA (TERR-CONST.)Terr > Constr.Terr > Constr.Terr > Constr.Terr = Constr.Terr < Constr.Terr < Constr.(Slo aplica c/construccin util)Mayor a 3:1Hasta 3:1Hasta 2:11:1Hasta 1:3Mayor a 1:30.00.71.21.72.02.5000020Elija la opcin con una X =>XSUMA CALIFICACIN010020CAPITALIZACIN0.714291.142861.285711.428571.571431.71429TASAS PARCIALES0.000001.520000.000000.000003.142860.00000TASA 2:4.66%Finalmente, procedemos a la obtencin de la Tasa de Capitalizacin que est compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:Suman Tasa 1 + Tasa 2 =3.00%+ Tasa Prima x menor grado de liquidez4.66%Tasa result.=7.70%DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTASTIPOUSO o destino del Area (tipo)UP.U.Renta Bruta Mensual1MODERNA MED. CAL.67.99$ - 02MODERNA MED.CAL.113.11$ - 030$ - 040- 0$ - 0$ - 050- 0$ - 0$ - 0TOTAL181.10$ - 0$ - 0RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos:$ - 0SUMAN DEDUCCIONES (D):19.00%$ - 0RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:$ - 0RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:$ - 0Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al7.70%resulta un VALOR por CAPITALIZACIN de RENTAS de:NO APLICACoeficiente R.B.M. / Valor Comercial:0.000%


VIIV. CONCLUSIONESRESULTADOS DE LOS MTODOS DE VALUACIN APLICADOSResultado por el Mtodo Fsico o de COSTOS:$ 1,596,745.77Resultado por Capitalizacin de RENTAS:NO APLICAResultado del comparativo o de MERCADO:$ 1,487,000.002. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN1.- El valor comercial concludo, es igual al obtenido en el Enfoque Comparativo de Mercado. 2.- Se anexan fotografas y croquis del inmueble valuado. 3.- El valuador no tiene ningn inters presente ni futuro en el inmueble valuado.3. CONCLUSINEl Valor Comercial estimado para el inmueble motivo del presente AVALO asciende a :$ 1,487,000.00UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.ESTE VALOR EST REFERIDO AL DA_______:2/9/12QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALO.Valor Unitario Vendible resultante:$ 8,210.93ATENTAMENTEValuador:JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZProfesin:ARQUITECTOCdula profesional:855671Registro ICES:700-154/034. LIMITACIONES DEL AVALO

&RCalle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro,&LArq. Jos Alberto Meza Snchez.&CValuaciones Integrales S.C.&R9/12

FOTOS5. REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALAENTORNO DEL INMUEBLEFACHADASALACOMEDORCOCINA1/2 BAO


FOTOS (2)5. REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALARECAMARARECAMARAESTANCIA FAMILIARBAORECAMARACUARTO DE SERVICIO


PLANTA ARQ6. CROQUIS DEL INMUEBLE


PLANTA ARQ (2)6. CROQUIS DEL INMUEBLE


(No imprimir)Num>LetraMdulo de conversin de cifras: nmero-letra01000000140000014800001487000148700014870001487000000000148700000$ 1,487,000.00

av. country del rio_ortiz

Documents