aula 01 - urbanistico (04-04-08)

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1Escola PGE/PGM Praetorium

Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousada

Data: 04/04/08 Aula 01 Bibliografia Panorama Geral sobre Urbanismo e o primeiro esclarecimento que fao em sala que hoje pouco vamos ver sobre Estatuto da Cidade. Hoje, pouco vamos ver sobre esse assunto, vamos ver na verdade a parte geral de Direito Urbanstico que est estabelecido na Constituio, na Lei 6766, em alguns diplomas Municipais, especificamente do Municpio do Rio de Janeiro. Isso no preciosismo da minha parte, a gente vai ver basicamente parte geral, e por que o curso inclui esse ponto de Direito Urbanstico, por que existe uma preocupao que vocs tenham uma noo direito urbanstico? Essa turma uma turma direcionada para PGE e PGM. E o nico manual de direito administrativo desses famosos que estudamos: Pietro, Celso Antnio, o nico no manual de direito administrativo que dedica um captulo para a Ordem Urbanstica o manual do Prof. Diogo de Figueiredo. Vocs vejam que um doutrinador muito importante para a PGE e que tambm traz influencia na Procuradoria do Municpio. Seus pareceres, seus entendimentos, seus artigos so muito considerados na rotina, na prtica das Procuradorias Estadual e Municipal. Ento, por isso o curso se atenta a destinar uma aula sobre Direito Urbanstico e justamente essa parte geral que vocs vo ver l no manual, l no finalzinho, umas trintas pginas, mas ele vai tratar l do zoneamento, parcelamento, projeto urbanstico e um pouco sobre direito de construir, regulao do direito de construir. Basicamente esse o plano da aula de hoje. Vocs vo ver que apesar de parecer um pouco estranho, um pouco distante da realidade de vocs de estudo de prova so temas que so muito prximos do nosso dia a dia, a gente que no se d conta. Vivemos numa cidade grande, cheia de problemas e o seu vizinho, a sua rua passa por situaes ali que so reguladas pelas leis de zoneamento, pelas leis de parcelamento de solo urbano, pelos planos urbansticos ou pelo exerccio do poder de policia pela municipalidade precipuamente. Continuando aqui com a Bibliografia: a aula de hoje, basicamente, est l no livro do Diogo de Figueiredo. Alm disso, mesmo para um provo de PGE/PGM vocs tm que ter alguma noo de alguns institutos especficos do Estatuto da Cidade ou da Parte Geral, artigo 2 do Estatuto da Cidade. Esse artigo traz as diretrizes gerais, um artigo importante. O direito de superfcie est l regulamentado, usucapio especial urbano, parcelamento, so instrumentos importantes e que esto regulamentados pela lei e so melhores

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadaestudados por esses dois livros: o livro do Carvalhinho, Comentrios ao Estatuto da Cidade. Ele traz seus posicionamentos em relao aos artigos, das leis, o que ele entende por inconstitucional ou no. No meu ponto de vista no nem o melhor tecnicamente falando. Para mim, o melhor esse o Estatuto da Cidade: comentrio a lei, Editora Malheiros. A vantagem do Carvalhinho que ele cita a todo o momento essa obra da Malheiros. Ao mesmo quando ele discorda ou concorda, ele faz a referencia ao autor que escreveu aquele tema no livro da Malheiros. A vantagem que num livro vocs acabam tendo dois posicionamentos. Esse livro da Malheiros sobre o Estatuto da Cidade, na verdade, uma coletnea. Os coordenadores so o Prof. Adilson Dallari e o Prof. Srgio Ferraz. A maioria so administrativistas de So Paulo e cada autor falou sobre um instituto. Por exemplo, a di Pietro fala sobre direito de superfcie e sobre a Medida Provisria 2220, concesso especial para fins de moradia. O Srgio Ferraz fala de usucapio especial urbano. No todo o livro muito bom. Um ou outro autor se destaca, mas mesmo os que no so conhecidos so bem so bem fundamentados, so mais aprofundados que o Carvalhinho em geral. Por fim, indico o livro do Jos Afonso da Silva, Direito Urbanstico Brasileiro. Ele a Bblia de todos os Urbanistas. Introduo A primeira coisa que temos que ter em mente que Direito Urbanstico um ramo do Direito Pblico. Traz, portanto, normas cogentes, por que? Porque basicamente o direito urbanstico vai tratar, vai regulamentar a atuao do Estado na ordenao da cidade, da ocupao do espao urbano e das relaes dos moradores. a regulao da interveno estatal numa situao especfica, num loco especfico que a cidade. E por que existe essa interveno do Estado e por que existe direito urbanstico? Porque a gente busca fundamentalmente a funcionalidade da cidade. O que se quer, o objetivo maior do urbanismo ordenar a cidade, organizar a ocupao para que a cidade possa exercer da melhor maneira possvel as suas funes. O Jos Afonso da Silva diz quais so as 04 funes precpuas da cidade, do espao urbano: funo de moradia, funo de trabalho, funo de circulao e funo de lazer. Ento, a cidade bem ordenada vem proporcionar a seus moradores habitao, localizao adequada para o exerccio do trabalho, possibilidade de circulao dos moradores entre as reas e possibilidades de reas de lazer, de reas verdes, de reas abertas para que no s no aspecto ambiental, mas tambm no aspecto social para que as pessoas tenham um lugar para relaxar e quem deve proporcionar isso a cidade tambm. Lgico, tem a iniciativa

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadaprivada, para isso existem as praas, campos abertos, aterros enfim buscando essa funo. So essas as 04 funes e bom a gente ressaltar que o Diogo de Figueiredo vai entender que a funo precpua da cidade, da funo precpua da construo a moradia. Ento, havendo o conflito no caso concreto entre as funes exercidas pela cidade, o Prof. Diogo diz em seu livro que a prevalncia, a prioridade tem que se dar a habitao, a moradia. Como eu disse a vocs fundamental a gente saber definir o mbito de atuao do direito urbanstico porque vamos identificar que aquilo norma de direito urbanstico e a vamos puxar as regras de competncia constitucional, legislativa e administrativa, sobre direito urbanstico. Por que importante saber o que urbano? Porque o que no for urbano ser rural e o que for rural regulado pelo direito agrrio, que outro ramo do direito pblico e o direito agrrio a competncia exclusiva da Unio para legislar. Ento, importante a gente saber se est no mbito de direito urbanstico para verificar se o Municpio pode legislar, se o Estado pode legislar porque seno a gente vai estar no mbito rural e a s quem pode legislar a Unio. A vo ser as regras do estatuto da terra, enfim vai incidir ITR sobre aquele terreno, as regras de ocupao tambm so diferentes, as funes do campo no so de circulao e lazer por exemplo, o trabalho no campo bem diferente do trabalho na cidade. outro o tipo de perspectiva a desenvolver. Muito bem, para definir o conceito de urbano vamos pegar por emprstimo o CTN, artigo 32 e por que o CTN se ocupa em definir o que urbano? Porque o CTN vai regulamentar o IPTU (imposto predial e territorial urbano). Ento, para os Municpios, para o direito tributrio municipal fundamental definir o que rea urbana do que rea rural. Na rea urbana vai incidir IPTU, na rea rural vai incidir ITR (imposto de competncia federal).Art. 32 do CTN: O imposto, de competncia dos Municpios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de bem imvel por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Municpio. 1 Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mnimo da existncia de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico: I - meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais; II - abastecimento de gua;

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaIII - sistema de esgotos sanitrios; IV - rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar; V - escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de 3 (trs) quilmetros do imvel considerado. 2 A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis, ou de expanso urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos rgos competentes, destinados habitao, indstria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do pargrafo anterior.

Qual a diferena de uma cidade para o campo, numa rea rural? basicamente oferta de servios pblicos, voc ter iluminao pblica, ter ruas asfaltadas, ter um hospital razoavelmente prximo. isso que caracteriza a grosso modo a rea urbana: servio pblico e por isso que as cidades esto cheias de pessoas porque todas buscam esse conforto, esses servios pblicos. Esse servio pblico que atrai, investimento de dinheiro pblico, do errio pblico do Municpio e do Estado e por isso mesmo o municpio e o estado que paga muito por essa estrutura tem que regulamentar o uso dessa estrutura para essa estrutura atender o melhor possvel o maior nmero de pessoa possvel, para que haja um equilbrio entre oferta de servios e a populao que recebe esse servio. Ento, o CTN traz aqui 05 servios. Havendo 02 desses servios, segundo o CTN, a rea ento vai ser urbana. O 2 do artigo 32 do CTN importante, pois vai dizer o seguinte: 2 A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis, ou de expanso urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos rgos competentes, destinados habitao, indstria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do pargrafo anterior.

Ento, ns temos o critrio do servio pblico e temos, logo no incio do dispositivo, o reconhecimento pelo CTN, que uma norma nacional, de que a lei municipal que vai dizer o que rea urbana. A lei do Municpio do Rio de Janeiro que vai definir o seu territrio e esse territrio no s a rea urbana literalmente tambm , como diz o 2, a rea de expanso urbana. Podemos verificar que em Vargem Grande ns no temos uma rea urbana, mas uma rea de expanso urbana. Tem reas prximas s reas urbanas que no esto totalmente ocupadas, no mantm todos os servios pblicos como, por exemplo, no centro da cidade. Ento, tem que trabalhar com essa zona cinzenta que exatamente para onde a cidade vai crescer, para onde

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadao Estado deve investir abertura de ruas, construo de viadutos, enfim, os servios pblicos. Ento, a definio da lei municipal, mas vinculada a essa oferta de servios pblicos.Pergunta do aluno. Resposta: vo ter algumas reas que no vo ter condies de serem urbanizadas, de trazer o crescimento urbano. Mesmo dentro da cidade voc tem reas assim. Na parte de loteamento, parcelamento do solo, o que se parcela? O que se parcela o solo urbano, mas na rea urbana da cidade existem reas que no so compatveis com loteamento, so reas inclinadas, reas de preservao ambiental e etc.

importante se definir a competncia para tratar de direito urbanstico: competncia legislativa e a competncia administrativa. A competncia legislativa concorrente. Est prevista no artigo 24, I combinado com o artigo 30, I ambos da Constituio. O carro chefe do interesse local direito urbanstico, ningum vai discutir sobre isso.Art. 24 da CF: Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributrio, financeiro, penitencirio, econmico e urbanstico; Art. 30 da CF: Compete aos Municpios: I - legislar sobre assuntos de interesse local;

A competncia administrativa est no artigo 21, XX o qual diz que para a Unio cabe apenas as diretrizes e o artigo 23, IX que traz, ento, a competncia comum dos trs entes.Art. 21 da CF: Compete Unio: XX - instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitao, saneamento bsico e transportes urbanos; Art. 23 da CF: competncia comum da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios: IX - promover programas de construo de moradias e a melhoria das condies habitacionais e de saneamento bsico;

por isso que h o Favela Bairro, o projeto de urbanizao do Dona Marta e o PAC, tudo o que? Regularizao fundiria de ocupao irregular. O PAC em mbito Federal, a regularizao do Dona Marta foi o Estado do Rio de Janeiro que fez e o Favela Bairro um programa Municipal. Temos os trs entes atuando na mesma esfera, com o mesmo objetivo, mesma finalidade, exercendo uma competncia que lhes comum nos trs nveis federativos.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaEm regra, at pela finalidade que a gente v mais so os Municpios se ocupando dessa situao. No comum se ver a Unio promovendo um programa de regularizao fundiria urbana. Normalmente ela faz isso nos assentamentos de reforma agrria que justamente a rea dela exclusiva. Isso tambm importante, pois h muitas decises do STF falando de desapropriao, desapropriao para assentamento de reforma agrria, a Unio tem competncia exclusiva para desapropriar e o Estado andou fazendo umas desapropriaes com essa finalidade. A parte impugnou e ganhou, porque o Estado, os Governos Estaduais no tm competncia ativa, no tem legitimidade para desapropriar terrenos para fins de reforma agrria. Desapropriao para reforma agrria de exclusividade da Unio. Tudo para vocs verem que importante distinguirem o que urbano do que rural. Na prtica vai ter relevncia.Pergunta do aluno. Resposta: pode fazer assentamento para a populao urbana, em terrenos j pblicos, eles no podem tirar dos particulares, da sociedade privada para dar para as pessoas que no tm habitao, no tem terra.

Zoneamento As leis do zoneamento vo definir a destinao social do imvel, ou seja, elas vo definir se naquela regio voc pode ter imveis destinados a atividade industrial, comercial ou apenas a zona residencial. Ento, o uso que o proprietrio pode dar aquela casa, aquele edifcio ser definido pela lei de zoneamento. A gente aqui no est tratando de dimenses fsicas do terreno, isso ns vamos ver no parcelamento. Zoneamento atividade desenvolvida do imvel: se comrcio, se indstria, s residncia, rea porturia, rea turstica, o que aquela zona. Justamente para que? Para buscar uma organizao das atividades comerciais na cidade como um todo, viabilizar trabalho, educao, lazer e moradia, buscando uma harmonia. Dentro do zoneamento, ns temos a normas de zoneamento que vai me dar os conceitos, vai estabelecer os critrios, vai me dizer o que uso tolerado, o que uso permitido, so as normas gerais. Ento, esses princpios dessas normas gerais, esses instrumentos que o administrador municipal vai utilizar, eles tm que estar previstos em lei. A lei municipal vai me dizer em que consiste a zona residencial, em que consiste o uso tolerado, como se distingue uma rea industrial de uma rea comercial, a comercial da porturia, enfim, critrios de mbito geral. Agora, a gente vai entender tambm junto com essa parte geral, a fixao das zonas (z1, z2, z3) quer dizer, z1 residencial, z2 residencial e comercial. Essa fixao das zonas, isso pode e deve ser feito por decreto. Por

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadaqu? Porque voc precisa de um dinamismo que acompanhe o desenvolvimento da cidade, voc precisa que a Legislao acompanhe as atividades que esto sendo implantadas. Por exemplo, recentemente em So Cristovo houve alterao do zoneamento para estimular a atividade industrial daquela regio. Isso por meio de decreto municipal. importante ter essa atividade justamente para estimular, o termmetro, a forma que o Municpio tem de estimular uma atividade ou outra em determinada zona. Pode-se ter uma boa infra-estrutura em uma rea provavelmente no muito aproveitada, ento voc estimula para que o empresrio v para aquela zona ou h outra rea muito adensada, ento voc torna aquela rea residencial para desestimular as atividades l. Assim voc vai regulando, moldando o desenvolvimento, a ocupao da cidade. O Jos Afonso da Silva diz que o zoneamento uma forma, uma interveno na ordem econmica. A pessoa no pode desenvolver uma atividade em qualquer lugar, ela vai ter que observar o zoneamento da cidade. Ento, uma restrio do Municpio (zoneamento matria Municipal) s atividades econmicas que so desenvolvidas no seu territrio. A grande questo do zoneamento a alterao do zoneamento, ou seja, uma zona que era industrial e que passa a ser exclusivamente residencial, uma zona que era comercial e que passa a ser mista: comercial e industrial. A pessoa que j estava l desenvolvendo uma atividade vai ter que sair? Deve ter indenizao? Qual a situao desse direito intertemporal da alterao do zoneamento? Ns temos trs figuras: usos conformes, usos desconformes e usos tolerados. Usos conformes so aqueles que so regularizados por meio de licena, tem uma estabilidade maior na outorga do Estado, porque a atividade est verificada, ela est adequada legislao vigente. Por exemplo, voc vai morar na Barra da Tijuca, para moradia no precisa de licena municipal. Se voc vai abrir uma loja num centro comercial voc vai conseguir uma licena porque a Barra da Tijuca uma zona mista. Ento, uso conforme e concedido atravs de licena e ele vai gerar direitos subjetivos ao particular. Usos desconformes so aqueles que so incompatveis com a regio, com o local e, portanto, podem ser impedidos, interditados pela municipalidade a qualquer momento por mera notificao. A municipalidade tem poder de polcia para isso, no precisa ir ao judicirio para pedir para fechar uma fbrica, em Ipanema, por exemplo. Ipanema no rea industrial e, portanto, no pode ter atividade industrial l. Ento, ningum vai ter autorizao ou licena para exercer esse tipo de atividade l. O fiscal notifica (02 ou 03 dias) e fecha. Exerccio de poder de polcia administrativo.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaOs tolerados so aqueles que eram permitidos, que estavam de acordo com a legislao vigente e de repente a legislao muda e deixam de ser indicados para aquela regio. O tolerado e o desconforme ambos tem uma identidade e qual ? Eles no esto de acordo com a legislao em vigor, a lei no permite mais que tenha aquele tipo de uso. O que vai definir se o uso tolerado ou se o uso desconforme vai ser a discricionariedade administrativa no caso concreto. Vai se verificar se possvel voc permanecer com aquelas pessoas que esto l naquela regio ou se aquilo gera tal dano que tem que cessar a atividade. Os tolerados, justamente porque h uma precariedade, eles vo ser permitidos por meio de autorizao ou nunca podero ter ampliados nem alterados, ou seja, se voc tem uma zona que era mista e passou a ser residencial exclusiva e tem l uma padaria, ela foi considerada uso tolerado e pode continuar. Ela no pode fazer um segundo andar, no pode comprar a casa do lado e fazer uma ampliao ou ela no pode mudar o negcio, no pode deixar de ser padaria e passar a ser farmcia. Ela no pode alterar o objeto comercial dela e no pode ser ampliada, mas pode continuar com a autorizao que a municipalidade vai conceder a ela. Por exemplo, uma zona que j tem um trnsito muito denso. Ento, a Administrao entende que no deva ter mais comercio, comrcio chama gente, traz mais circulao de pessoas, ento mantm o que tem, mas daqui para frente no pode ter mais.Pergunta do aluno. Resposta: aqui, neste caso, se for revogada, ou seja, uma autorizao revogada de uma pessoa que estava l anteriormente estamos falando aqui de direito intertemporal, voc revoga e indeniza. Pergunta do aluno. Resposta: pode, o zoneamento sempre uso, destinao do imvel agora a pessoa que comprar est sabendo que ali no vai poder fazer o comrcio. Pergunta do aluno. Resposta: o desconforme aquele que chega, j est estabelecido, ele chega depois que mudou a regra. A regra hoje zona residencial exclusiva no pode ter comrcio ou uma zona mista de residncia e comrcio e no pode abrir indstria. O desconforme ele vem depois e ali j est estabelecendo a sua vedao. Ele no vai entrar e nem permitida a sua abertura, o municpio tem o poder de polcia administrativa e no h o que falar em indenizao. A indenizao s acontece nesse caso em que a pessoa tinha um uso conforme, h alterao na lei e a Administrao entende que passa a ser desconforme porque j est vedado pela legislao em vigor. Ele passa de conforme para desconforme e porque tinha exatamente o direito subjetivo que voc paga indenizao.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaNo caso do tolerado voc est mantendo ele l, ento, no h que se falar em indenizao. Pergunta do aluno. Resposta: porque pode ser caso de uso tolerado, quando acabar o prazo da licena, mudou a legislao, mas voc vai ter uma autorizao para continuar. Em resumo, o que gera indenizao a cassao da licena, s existe em uso conforme que revela um direito subjetivo e o poder pblico tira esse direito subjetivo dela, mas ele tem que indenizar. Pergunta do aluno. Resposta: a mudana da zona por decreto. Pergunta do aluno. Resposta: No. O decreto muda a zona, a licena uma atividade administrativa. Tem um processo administrativo, voc vai ter um processo administrativo para transformar aquela licena em autorizao ou para cassar aquela licena, no devido processo legal administrativo. Pergunta do aluno. Resposta: normalmente o estudo de impacto de vizinhana, principalmente comrcio, poluio da regio, rea est muito poluda. Tem que ser fundamentada. discricionria, mas tem que ter visto tcnico. Pergunta do aluno. Resposta: No, a autorizao existe, exatamente porque ele no tem mais direito subjetivo. A autorizao revela uma situao transitria, tolervel. Porque voc j estava aqui vou tolerar sua continuidade, mas se hoje fosse a primeira anlise no poderia ficar. Pergunta do aluno. Resposta: quando acabar o prazo da licena ele no vai ter uma renovao de licena. J passa a ser uma autorizao. Pergunta. Resposta - a mesma coisa: vai ser autorizao, em um segundo momento vai ser revogada e vamos ter a indenizao. Pergunta do aluno. Resposta: o desconforme aquele que vem depois da alterao da legislao e no pode mais. Na verdade, uma coisa que podia e deixa de poder. Essa gradao aqui quem d a Administrao. Hoje conforme, amanh tolerado e daqui h 01 ms desconforme. Voc pode ter isso ou voc pode ter, hoje conforme e amanh desconforme. Acabou vai direto para a indenizao. Essa zona cinzenta a Administrao com base no estudo tcnico que vai decidir, se possvel manter o que est l ou se vai ter que extirpar e indenizar todos que exeram atividade X. Nem sempre voc vai ter o tolerado. O desconforme contrrio a lei de hoje ou de ontem. Entendeu? Mas contrrio a lei.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaO que vai definir o que tolerado ou desconforme a discricionariedade administrativa, fundamentada evidentemente, mas o administrador que vai dizer. Ento nem sempre vai ter caso tolerado, pode no considerar nada tolervel. Pergunta do aluno. Resposta: a legislao que vai te dizer se pode ou se no pode. O tolerado, tambm a rigor contrario a legislao, mas ele uma concesso que o Estado d.

H um imvel no Jardim Botnico que virou juizado especial. O desembargador disse que o Poder Judicirio, por ser um poder autnomo, no se submete Lei de zoneamento, autorizao municipal. Qual a situao l? Hoje, no Jardim Botnico, no pode ter atividade de servio pblico. Quando aquele imvel foi construdo, na poca em que se pediu a autorizao podia, na poca era prestado um tipo de servio pblico e depois virou juizado especial. Parece-me que era uma atividade de servio pblico e acabou e a atividade passou a ser juizado especial. O rgo municipal disse que aquele imvel tinha uma licena desde 72 e que podia funcionar l um servio pblico. S que evento mudou, hoje no seria concedida aquela licena, mas aquela licena para aquele imvel especfico ainda estava em vigor. O Poder Judicirio no consultou a municipalidade, pois como disse o desembargador o Poder Judicirio um poder autnomo. importante vocs saberem que os poderes pblicos, todos se sujeitam ao poder de polcia de incio. Aqui, no questo de hierarquia, diviso de competncia e todo mundo se submete competncia municipal. Neste caso isso, voc tem uma licena antiga, o municpio ento entendeu que aquilo uso tolerado, que a lei hoje em vigor no permite, mas como se trata de Poder Judicirio o municpio tolera e a populao est se movimentando, por qu? Porque gera impacto urbano, daqui a pouco ter camel, flanelinha, porque gera uma movimentao de pessoas que atrai esse tipo de comrcio. Isso zoneamento uso do imvel. O imvel no foi destrudo ampliado. O imvel j estava l h muito tempo, apenas foi mudada a utilizao do imvel e o impacto que isso gera. Vocs vm que questes de zoneamento so prximas da nossa realidade e esto a sendo debatidas no judicirio e, por isso mesmo, podem ser objeto de concurso pblico, podem ser questionadas, pois estamos falando de atividade social, de uso e no de direito de construir.Pergunta do aluno. Resposta: aeroporto em Jacarepagu muito complicado, por qu? Quem regula a atividade de transporte areo a Unio. A Unio, em regra, no respeita o zoneamento municipal, ela tende a passar por cima, porque ela vai dizer o que o Municpio estaria interferindo e no verdade. Toda e qualquer atividade da cidade est sujeita ao zoneamento. O Municpio no pode dizer que o zoneamento de 05 ou de 10. O

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaMunicpio tem que dizer: tem que ter 20 metros entre uma e outra, ele no pode interferir na qualidade do servio, na qualidade da atividade, mas a questo da situao do imvel, o Municpio tem competncia para isso. Apesar de ser muito questionado. Pergunta do aluno. Resposta: se zona de meio ambiente competncia concorrente e todos os entes podem impugnar, porque a questo a no de zoneamento que destino social, a a questo seria de parcelamento. Aquela rea de preservao ambiental e no pode estar sujeita a loteamento, a diviso, a construo.

Ento isso, zoneamento uso, destinao social.Pergunta do aluno. Resposta: se a atividade informal, a rigor no teria, mas na prtica acaba tendo porque o Judicirio em geral admite, por qu? Porque entende que o poder pblico tem que indenizar porque ele foi omisso ao permitir o exerccio daquela atividade. Se atividade informal, no pode existir. Ns estamos aqui no mbito do direito, da lei. O poder de polcia municipal para garantir que as atividades que so desenvolvidas no vo trazer perigo populao em geral, para ter um controle das atividades que voc realiza e se pode ou no realizar aquela atividade. Na atividade informal, o poder pblico foi omisso. Se foi omisso, para retirar aquela pessoa, aquela atividade, em regra, isso no um posicionamento privado, o judicirio determina pagamento de indenizao.

Parcelamento Vamos sair do mbito do destino social para falarmos da diviso ou subdiviso do solo urbano. Aqui, vamos tratar dos lotes, dos desenhos urbanos, das ruas, reas pblicas, enfim, diviso do solo urbano. O parcelamento est regulamentado, em mbito geral, diretrizes gerais na Lei 6766/79, Lei de parcelamento do solo urbano. Atentem que essa lei no est nessas coletneas de direito administrativo. Em geral no encontramos essa lei. Ela est nas coletneas de direito ambiental. A Lei 6766 vale ouro numa questo de parcelamento de solo. Ela traz todas as definies, todas as hipteses. Ento, quer dizer, vocs saem com uma questo correta mesmo sem saber nada, s porque leram a lei. L tem definido o que parcelamento, desmembramento, qual o percentual de rea aedificandi, o que concurso voluntrio, enfim manuseia bem a lei e resolve uma questo de parcelamento com certeza. Essa lei teve uma alterao bem grande em 1999. Ento, para coletneas muito antigas se atentem a isso.Pergunta do aluno.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaResposta: de civil, tem vrias regras referentes ao comercio de imveis, de reas de lotes, no pelo aspecto urbanstico, mas pelo aspecto civil mesmo.

Primeira coisa que temos que distinguir: s parcelamos rea urbana, rea rural no parcela, no loteia. Mesmo assim, dentro do solo urbano, existem reas que no so parcelveis, que no esto sujeitas a parcelamento. So reas que as caractersticas naturais no indicam ocupao como o caso das reas de preservao ambiental. O artigo 3, nico da Lei 6766 vai dizer exatamente as reas em que no sero permitidas o parcelamento do solo.Art. 3, nico da Lei 6766: No ser permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas; II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam previamente saneados; III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao; V - em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo.

O artigo 3, caput, que vai falar essa regra que s se loteia solo urbano.Art. 3 da Lei 6766: Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)

A competncia comum. A Unio tem competncia para diretrizes, ou seja, na ausncia de lei municipal voc aplica a Lei 6766, mas o municpio tem competncia para regulamentar, estabelecer o tamanho do lote, para estabelecer o percentual de rea non aedificandi, tem competncia e pode exercer e, nesse caso, a lei federal cai. Ocorre que 90% dos municpios no fazem produo legislativa que lhes compete, ento se acaba aplicando a Lei 6766. O artigo 4 vai trazer vrias questes sobre o tamanho do lote.Art. 4 da Lei 6766: Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadapblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99) II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes; III - ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas de domnio pblico das rodovias e ferrovias, ser obrigatria a reserva de uma faixa no-edificvel de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica; (Redao dada pela Lei n 10.932, de 2004) IV - as vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Por que importante o tamanho do lote? Porque o lote a mnima unidade autnoma, no existe nada, em mbito urbano, municipal que seja menor do que um lote. O lote o que se presume que a metragem mnima que deve ter um terreno para saudavelmente, abrigar uma casa, um comrcio, uma indstria. Menos do que isso no razovel, pois vai gerar algum dano na sade da pessoa ou da cidade. Falando em lote mnimo, temos uma questo muito pertinente na PGM que est em discusso tambm no judicirio que a seguinte: se um lote unidade mnima autnoma, no se pode dividir um lote. H 04 casas em um lote e eu tenho uma casa aqui e exero posse sobre essa rea onde est a minha casa. Tenho animus domini e estou l h 05 anos, exero na minha rea a moradia, eu teria os requisitos da usucapio especial urbano? A questo : eu posso adquirir a propriedade de uma rea inferior ao lote mnimo? Se o direito urbanstico exige uma rea mnima para disponibilidade, rea mnima de troca comercial, uma rea mnima de existncia jurdica, eu posso ter menos que o mnimo? No se pode pedir a usucapio de tudo, pois no se est exercendo a posse na rea total, a posse s naquele espao onde est a minha casa. No se conseguir comprovar o animus domini de tudo. Como o Judicirio tem se posicionado em relao a isso? Temos aqui um conflito de direito civil, de direito de propriedade, ou seja, de forma de aquisio de propriedade que a usucapio e de direito urbanstico. Temos duas correntes. J tem uns dois ou trs acrdos do STJ dizendo que impossvel voc querer usucapir uma rea que menor que o lote mnimo, pedido juridicamente impossvel. Tem que extinguir o processo porque voc est querendo uma coisa que no existe. Voc est querendo usucapir uma rea menor que um lote, no existe no mundo jurdico

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadauma rea menor que um lote. Ento, o processo tem que ser extinto sem julgamento do mrito. Questo de condio da ao. Impossibilidade jurdica do pedido. Alguns juzes aqui, nas varas regionais, adotam esse entendimento. A segunda corrente talvez ainda seja a majoritria. A maioria dos juzes no extingue o processo sem julgamento do mrito, a maioria dos juzes admite a usucapio e como vai resolver a questo registral? Vai determinar o registro de uma frao ideal do terreno. Voc no consegue abrir uma matrcula para esse aqui, por qu? Para voc abrir uma matricula no RGI tem que ter lote mnimo. Ento, voc vai dizer que Joozinho proprietrio de do terreno ou 1/6 de um terreno. mais ou menos o que acontece quando h inventrio, quando h partilha do bem, o herdeiro tem um tero, tem metade, ento voc resolve a questo de modo prtico. O proprietrio vai adquirir o ttulo, que o que ele quer ao final da ao de usucapio, com base nessa frao ideal, como acontece com apartamento que tem l no registro de imvel equivalente a 1/36 avos do terreno. Isso como vem entendendo o judicirio e, particularmente, eu acho essa posio correta, por qu? Porque o artigo 183 da CF vai trazer os requisitos da usucapio especial urbano e ele l diz rea menor que 250 metros quadrados. De alguma forma, avisadamente ou desavisadamente o constituinte estabeleceu uma metragem e a Constituio est acima da Legislao Urbanstica.Art. 183 da CF: Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Ento, se o constituinte estabeleceu os requisitos e o particular atendeu aos requisitos previstos na Carta Constitucional, no pode o poder municipal impedir um direito que est previsto na Constituio. Essa matria, no me espanta o STJ entender dessa forma, porque STJ interpreta lei federal. Eu queria muito que essa matria chegasse ao STF. O Supremo sim que vai decidir, porque o que temos um conflito entre o artigo 5, artigo e o artigo 30, I da CF. um conflito de competncia, de regulamentar um direito urbanstico que do Municpio, que tem o dever de ordenar, de estabelecer de quanto o lote e o direito do particular que a Constituio fala voc cumpriu isso aqui? Ento voc tem a propriedade do imvel. Essa a minha posio, se por acaso cair numa prova coloque as duas.Art. 5, I da CF: homens e mulheres so iguais em direitos e obrigaes, nos termos desta Constituio;

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaArt. 24 da CF: Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributrio, financeiro, penitencirio, econmico e urbanstico; Art. 30 da CF: Compete aos Municpios: I - legislar sobre assuntos de interesse local;

Pergunta do aluno. Resposta: 5, I com o artigo 183 ou pode ser Art. 5 XXIII que fala no direito da propriedade.Art. 5, XXIII da CF: a propriedade atender a sua funo social; Pergunta do aluno. Resposta: toda a rea urbana. Pode e bom que seja assim. O municpio pode ter lotes em cada regio. Aqui, no Municpio do Rio de Janeiro, por exemplo, o lote mnimo em Jacarepagu diferente do lote mnimo do centro da cidade. Porque as demandas so diferentes. Jacarepagu tem uma zona industrial, ento voc no vai fazer um lote de dois por dois, no interessa, eles querem desenvolver um plo industrial l. Aqui no centro da cidade no tem mais condio de voc fazer, vai acabar propiciando a favelizao.

O parcelamento feito de duas formas. Voc pode parcelar o solo por meio de loteamento e por meio de desmembramento Qual a diferena? Ambos esto previstos no artigo 2 da lei 6766. A lei que vai definir o que loteamento e o que desmembramento.Art. 2 da Lei 6766: O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.

No loteamento, vamos alterar o desenho urbano, vamos criar reas pblicas. No desmembramento, vamos manter o desenho urbano. O desmembramento muito simples. O desmembramento voc pegar um lote, uma rea ou mesmo uma unidade que maior que o lote mnimo e voc dividir. Ento, voc tinha uma rea de 50 mil metros quadrados, voc divide uma de 30mil e uma de 20 mil. Isso parcelar o solo, voc est dividindo o solo urbano e voc no est alterando o desenho urbano, a rua est aqui, a praa est do lado enfim voc no alterou, foi uma diviso interna daquela unidade especfica. Isto desmembramento. O oposto do desmembramento o remembramento que tambm muito simples. voc unir dois lotes vizinhos, por exemplo, voc compra dois terrenos une e faz uma matrcula s. Remembramento a unio de lotes j estabelecidos.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaIsso tudo voc est vendo exemplos de propriedades privada, voc no est acertando o desenho da regio. No loteamento h mudana, voc vai ter um terreno e a o loteador que o proprietrio do terreno, quer criar lotes para vender, quer fazer um condomnio, por exemplo, na Barra da Tijuca. O que lotear? Isso tudo era dele, ele vai ter que criar ruas, vai ter que ter uma praa, voc loteia e vende cada unidade. Esse o loteamento, voc cria a rea pblica, voc altera o desenho urbanstico. O loteamento se vocs virem, ele vai perder do todo, ele tinha uma rea de 50 mil metros quadrados, se juntar todos esses lotes no vai dar os 50 mil metros, ele vai perder para o municpio. O municpio que o proprietrio das ruas, das praas e o que ele vai ter de volta? O que ele vai ter de volta que o municpio vai chegar l e vai asfaltar as ruas dele, vai colocar postes de luz, vai tornar aquela rea urbana, vai oferecer servio pblico. De modo que 1/8 da gleba dele sem nada vale muito menos do que aquele lote atendido por servios pblicos, um lote com luz, com calamento, com atendimento de lixo. Essa troca, essa a dinmica da urbanizao: voc diminui seu terreno, mas voc ganha em qualidade de terreno, voc tem o terreno atendido por servios pblicos. O loteamento, vai envolver normas convencionais, que podem ser estabelecidas entre as parte. O particular tem liberdade para definir como ele vai vender, dentro daquele limite ele pode fazer maior, menor, dentro do mnimo legal o loteador tem um universo de liberdade. Voc tem l normas convencionais, voc tem l normas civis porque uma alienao de imvel, compra e venda de propriedade. Na Lei 6766, tem um captulo de promessa de compra e venda, de como o contrato, como deve ser feito. direito civil.Pergunta do aluno. Resposta: mas uma transferncia de propriedade, tem um nome especfico, mas isso, alienao de propriedade.

H tambm as normas urbansticas que estamos estudando hoje, referente metragem do lote, as reas pblicas, as reas non aedificandi, o que pode e o que no pode ser loteado. Ento, o loteamento vai trazer, vai ser envolvido por todos os tipos de normas. Evidentemente, que as normas convencionais se submetem as normas legais, ou seja, o loteador no pode estabelecer uma coisa que seja contra legis e isto est previsto no artigo 26, VII da Lei 6766.Art. 26 da Lei 6766: Os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso podero ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes:

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaVII - declarao das restries urbansticas loteamento, supletivas da legislao pertinente. convencionais do

Loteamento esse desenho que o memorial descritivo e ele vai fazer o que com esse desenho? Vender os terrenos dele regularmente. Ele vai levar o desenho na Prefeitura, precisa ser aprovado porque depois a Prefeitura que vai ordenar esse espao, aquele espao tem que ser integrado dentro de uma realidade que j existe. Ento, tem que ver que rua entra, que rua sai e depois de aprovado pela Prefeitura ele leva para registro na RGI. Ento, ele leva para registro na RGI com todo o plano, todo o projeto, depois de registrado o projeto que ele pode vender cada lote e para cada lote ele vai abrir uma matrcula e a fazer a venda normal. Depois disso, ns temos o que se chama PAL (projeto aprovado de loteamento) e esse projeto, tem com a aprovao e basicamente com o registro do PAL temos alguns efeitos. O primeiro deles est no artigo 22 da lei 6766.Art. 22 da Lei 6766: Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domnio do Municpio as vias e praas, os espaos, livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Com a aprovao do loteamento, com o registro do loteamento, todas as reas destinadas circulao, as reas pblicas, passam a ser de titularidade do Municpio, com o registro do plano essas reas so Municipais, ou seja, o Municpio depois no precisa ir l registrar, no existe registro do lote, da rua, av. Rio Branco. Como sabemos que a Av. Rio Branco do Municpio? No PAL dessa regio vai estar l Av. Central, como era antigamente chamada. Ele vende os lotes e o residual rea pblica municipal, porque o Municpio que tem essa competncia urbanstica. Ento as ruas, as praas, Municipal. Essa transferncia de propriedade do particular, do loteador para um Municpio tem o nome doutrinrio de concurso voluntrio. Examinador adora perguntar isso em prova oral. Porque um nome muito estranho. simples, est na lei, mas quem no sabe erra com certeza. Esse o primeiro efeito do registro do PAL no RGI. Outro efeito a legitimao da venda dos lotes. S com o PAL registrado, ele pode ento vender cada unidade.Pergunta do aluno. Resposta: no, depois que voc registra o PAL que o RGI vai abrir a matricula, conforme ele vai recebendo as escrituras de compra e venda.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaO terceiro efeito a imodificabilidade unilateral do lote, do projeto, do loteamento. Isso est previsto no artigo 23 da lei.Art. 23 da Lei 6766: O registro do loteamento s poder ser cancelado: I - por deciso judicial; II - a requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

O que isto? Depois que foi registrado o RGI, o loteador no pode da cabea dele, mudar o curso dessa rua, modificar a praa. Depois de registrado ele no tem mais disponibilidade.Pergunta do aluno. Resposta: no. Na verdade, o direito de construo deveria ser completamente independente do direito de propriedade. Uma coisa voc ter uma rea de loteamento irregular e outra ter modificao irregular. Pergunta do aluno. Resposta: voc pode colocar uma cancela e controlar o acesso. Ns vamos falar daqui a pouco nos condomnios fechados.

O loteamento bonito esse que tem aprovao da Prefeitura registrada na RGI. Temos dois tipos de loteamento feios, digamos assim, que so os loteamentos ilegais: loteamento irregular e loteamento clandestino. Ns temos dois tipos de lotes ilegais: os irregulares e os clandestinos. Os irregulares so aqueles que foram aprovados na Prefeitura, mas sem RGI (no foram levados a registro) ou ento foram aprovados na Prefeitura, foram levados ao RGI, mas foram implantados de forma distinta. J os clandestinos so aqueles que nem so levados a Prefeitura.Pergunta do aluno. Resposta: est na legislao. Se o loteador no faz, a responsabilidade residual do municpio.

Estamos em mbito de limitao administrativa e mbito de limitao urbanstica. Limitaes so restries genricas estabelecidas pelo poder pblico propriedade privada. Justamente por serem genricas no so fato gerador de indenizao e isso fundamental, isso premissa para comearmos a raciocinar.Pergunta do aluno.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaResposta: aquilo tudo pblico: as ruas internas do Novo Leblon, as ruas internas da Pennsula, apesar dos moradores e administradores fazerem um controle bem rgido, tudo pblico.

Vou trazer aqui uma classificao das limitaes administrativas, das limitaes urbansticas do Diogo de Figueiredo. Ele o nico que faz essa classificao. Limitaes de protees ao domnio pblico: arruamento um traado das vias pblicas que definido no loteamento, de uso comum do povo. Existem ruas privadas? No. O Prof. Hely o nico que admite o que ns chamamos de vias internas, mas dentro de loteamentos fechados fora do permetro urbano, nesse caso ele admite. Agora, em mbito municipal o que ns temos? Temos vrias vilas que nem so o problema. O problema so os condomnios grandes na Barra, Jacarepagu, Campo Grande com controle de acesso das pessoas e isso gera um contencioso judicial, por qu? Porque a questo , eu posso botar guarita na rua? Posso impedir o acesso das pessoas se um bem de uso comum do povo? Se , todo mundo est pagando pelo asfalto daquela rua, pelo poste daquela rua? E a temos no mbito do Municpio do Rio de Janeiro o decreto 14618/96 e a Lei 2845/99 que vai justamente regularizar a colocao dessas cancelas, dessas guaritas. Em regra, ruas sem sada, ruas que levem a condomnios, podem ser colocadas cancelas e guaritas. A Lei 2845 exige e a a grande regularidade que a maioria das ruas no tm, uma placa grande e verde, dizendo: logradouro pblico livre acesso e utilizao por todos os cidados.Pergunta do aluno. Resposta: o limite que a lei municipal vai dizer. O permetro urbano alm da rea urbanizada. Aquelas reas de expanso urbana esto dentro do permetro urbano.

Essa questo est sempre no judicirio porque, por exemplo, a associao dos moradores quer colocar guarita, mas a Prefeitura nega ou a associao colocou e um morador contra. Ento, so aes de mandados de segurana, so aes populares que questionam leso ao patrimnio pblico que seria a rua. Limitaes de Segurana: a simples, o exemplo que ele d o do tapume das obras. Para ter obras (externas, grandes) na cidade preciso autorizao da Prefeitura. O tapume uma proteo provisria para a populao, para evitar acidentes. Tambm dentro da limitao de segurana temos uma coisa muito importante que o alinhamento e o recuo. O que isto? O loteamento, a diviso do solo urbano, a diviso da rea privada em vrios lotes. Quando se

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousadafaz o loteamento, define-se o que rea pblica do que rea privada. Esta linha que divide o que rea pblica e o que rea privada se chama alinhamento. O alinhamento difere do afastamento. O afastamento o limite do exerccio do direito de construir dentro da sociedade privada. No se pode construir at a rua, seno no haveria caladas. Temse que deixar um espao por questes de segurana, higiene, ventilao e o limite do direito de construir dentro da propriedade privada se chama afastamento. O afastamento vai gerar esta rea, uma rea no aedificandi. Todo lote tem uma rea no aedificandi frontal, pode ter lateral, de fundos e essa rea no aedificandi frontal que chamamos recuo que estabelecida pelo bem de todos. O recuo uma coisa moderna. O recuo estabelecido pela lei Municipal, o recuo muda? Muda.Tem ruas com prdios para frente e para trs. As ruas mais modernas, na Barra, Ipanema j tem um alinhamento.Pergunta do aluno. Resposta: o recuo gerado pelo afastamento, o recuo a diviso, a linha. O afastamento a diviso, a linha, a diferena de afastamento para alinhamento. O recuo esse afastamento frontal. Tem rea privada e rea no aedificandi, portanto, o recuo a rea escapvel.

Pergunta do aluno. Resposta: sabe o que recuo? Normalmente se tem o prdio, tem o espao at a grade, as grades dos prdios em geral ficam no alinhamento, da grade para frente rea pblica e da grade para trs rea privada, mas no aedificandi, recuo. Pergunta do aluno. Resposta: e os prdios que no tem grade? Voc vai ter uma calada onde as pessoas vo transitar, mas pode ser rea privada tambm. Voc pode ter a calada na rea privada ou na rea pblica e a obrigao de manter a calada do proprietrio. Pergunta do aluno. Resposta: obrigao urbanstica, tem que manter, no pode deixar a calada esburacada, tem um decreto especfico, existe essa obrigao.

Ento, o recuo isto: uma rea privada no aedificandi. Agora, esse recuo pode ser de vrios tamanhos e na alterao do recuo? Como se faz? Ento, voc tem um lote, a rua era mo nica de repente se torna mo dupla, faz-se o alargamento do recuo, para onde voc vai? Voc vai justamente usar esse recuo, para isso tambm estabelecido um rea no aedificandi para facilitar a ampliao das vias de circulao para no precisar gerar demolio de imveis. Por exemplo: houve o alargamento de algumas caladas. O Municpio teve que desapropriar e a que quando voc alarga as vias pblicas, ou seja, quando voc aumenta a rea pblica voc desapropria.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaVoc vai diminuir a rea privada, voc vai aumentar a rea pblica, voc desapropria. Tambm pode acontecer o contrrio, muda o traado da rua, antes era assim e agora faz uma curva, nesse caso aumenta a rea privada.Pergunta do aluno. Resposta: O particular vai ganhar de graa a rea privada? No, vai acontecer a investidura e o que a investidura? a transferncia de propriedade para o particular, ele vai passar a ter uma rea privada que era pblica e que se tornou privada e por que se chama investidura? Porque ela s interessa, uma rea que no considerada lote autnomo, um terreninho, no constitui lote autnomo e, por isso, mesmo s interessa ao confortante. Ns temos a definio de investidura na Lei 8666, Lei de licitaes, no artigo 17 3. Art. 17, 3o da Lei 8666: Entende-se por investidura, para os fins desta lei: (Redao dada pela Lei n 9.648, de 1998) I - a alienao aos proprietrios de imveis lindeiros de rea remanescente ou resultante de obra pblica, rea esta que se tornar inaproveitvel isoladamente, por preo nunca inferior ao da avaliao e desde que esse no ultrapasse a 50% (cinqenta por cento) do valor constante da alnea "a" do inciso II do art. 23 desta lei; (Includo pela Lei n 9.648, de 1998) II - a alienao, aos legtimos possuidores diretos ou, na falta destes, ao Poder Pblico, de imveis para fins residenciais construdos em ncleos urbanos anexos a usinas hidreltricas, desde que considerados dispensveis na fase de operao dessas unidades e no integrem a categoria de bens reversveis ao final da concesso. (Includo pela Lei n 9.648, de 1998) Por que a Lei 8666 se ocupa da investidura? Porque a investidura justamente porque s tem um interessado, que o confortante que pode incorporar a rea, a investidura hiptese de licitao dispensada. Lei 8666 Artigo 17, I alnea d. Art. 17 da Lei 8666: A alienao de bens da Administrao Pblica, subordinada existncia de interesse pblico devidamente justificado, ser precedida de avaliao e obedecer s seguintes normas: I - quando imveis, depender de autorizao legislativa para rgos da administrao direta e entidades autrquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, depender de avaliao prvia e de licitao na modalidade de concorrncia, dispensada esta nos seguintes casos: d) investidura;

Ento, no preciso dizer a vocs que todos tentam caracterizar uma rea pblica que est interessada em comprar, todos tentam caracterizar como investidura que degradar, dizer que no lote autnomo, vai dizer que no precisa de licitao para alienar e por isso poder incorporar ao seu terreno.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaPergunta do aluno. Resposta: ela vem com uma afetao de servios pblicos que pode ser escola, hospital, repartio pblica e o Municpio pode alterar essa afetao e isso no gera indenizao. Teve um caso interessante num caso de Bzios, em que o cara tinha um lote e era vizinho de rea destinada a praa e o Municpio resolveu no implementar a praa e implantar um cemitrio no local. O particular estava l querendo uma indenizao porque ele tinha uma praa e agora tinha um cemitrio. Ns no temos direito subjetivo a implantao de plano urbanstico. No se pode exigir do poder pblico a implantao do projeto original.

Voltando as classificaes das limitaes administrativas. Domnio pblico, segurana (recuo), higiene (zoneamento e o recuo que visam essa finalidade), Depois vem a esttica e aqui temos o gabarito que so as dimenses permitidas de construo e, por ltimo, as limitaes que visam a funcionalidade urbana. A Lei 10098/2000 fala dos deficientes fsicos, da exigncia dos prdios terem rampa, as caladas novas terem bolinha para que os deficientes saibam que a calada est acabando e etc, ento a lei vai falar dessas limitaes. O gabarito atende a regio e no o interesse de um e de outro. Sobre plano diretor, fundamental alguns artigos que vou citar aqui e que vale a pena vocs lerem. Projetos Urbansticos e Plano Diretor O que importante? Artigo 40 do Estatuto da Cidade. Primeira coisa a abrangncia do plano diretor, ele uno e universal. Ele uma vez s, mas ele uma lei que abrange vrios aspectos: o social, econmico, financeiro. Isso muito importante. Plano Diretor tem que trazer questes de oramento, porque urbanizao caro. Exige investimento e planejamento oramentrio.Art. 40 da Lei 10257: O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana. 1o O plano diretor parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes oramentrias e o oramento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas. 2o O plano diretor dever englobar o territrio do Municpio como um todo. 3o A lei que instituir o plano diretor dever ser revista, pelo menos, a cada dez anos. 4o No processo de elaborao do plano diretor e na fiscalizao de sua implementao, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantiro:

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaI a promoo de audincias pblicas e debates com a participao da populao e de associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade; II a publicidade quanto aos documentos e informaes produzidos; III o acesso de qualquer interessado aos documentos e informaes produzidos.

Outra coisa importante no plano diretor, artigo 40, 2, o plano diretor abrange todo territrio municipal, ento quem diz qual o permetro urbano o plano diretor. Vai abranger as reas urbanas e as reas de expanso urbana.Art. 40, 2o da Lei 10257: O plano diretor dever englobar o territrio do Municpio como um todo.

O artigo 39 importante porque ele vai dizer qual a funo social do imvel urbano, da propriedade urbana. Aqui, ns temos um conceito que genrico, amplo, que vai ser mais especificado que vai trazer critrios objetivos.Art. 39 da Lei 10257: A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao desenvolvimento das atividades econmicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.

O plano diretor que tem que dizer qual a funo social da propriedade se pode mudar aquela regio, se pode ser una, mas isso competncia do plano diretor. E, por ltimo, o artigo 52 VI e VII que caso de improbidade administrativa a no edio do plano diretor, mas lembrar a vocs igualmente do julgamento do Supremo, Reclamao 2138, em que o STF, a meu ver infelizmente, estabeleceu que os agentes polticos no se sujeitam a lei de improbidade administrativa, os agentes polticos se sujeitam a regras especficas daqueles crimes de responsabilidade da Lei 1079/50.Art. 52 da Lei 10257: Sem prejuzo da punio de outros agentes pblicos envolvidos e da aplicao de outras sanes cabveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando: VI impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a III do 4o do art. 40 desta Lei; VII deixar de tomar as providncias necessrias para garantir a observncia do disposto no 3o do art. 40 e no art. 50 desta Lei; Art. 40, 4o da Lei 10257: No processo de elaborao do plano diretor e na fiscalizao de sua implementao, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantiro:

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaI a promoo de audincias pblicas e debates com a participao da populao e de associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade; II a publicidade quanto aos documentos e informaes produzidos; III o acesso de qualquer interessado aos documentos e informaes produzidos. Art. 50 da Lei 10257: Os Municpios que estejam enquadrados na obrigao prevista nos incisos I e II do caput do art. 41 desta Lei e que no tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei devero aprovlo at 30 de junho de 2008. (Redao dada pela Lei n 11.673, 2008)

Reclamao 2138 do DF. Entendeu-se que os agentes polticos por estarem regidos por normas especiais de responsabilidade, no respondem por improbidade administrativa, com base na Lei 8429, mas apenas por crime de responsabilidade em ao que somente pode ser proposta perante o STF nos termos do artigo 102, I, c. So aqueles crimes de responsabilidade regulados pela Lei 1079/50. Ele distinguiu os agentes polticos (aqueles que so eleitos), em regra do primeiro escalo, do gestor administrativo.Informativo n 291 do STF - Plenrio Improbidade Administrativa e Competncia - 1

Iniciado o julgamento de reclamao na qual se alega ter havido a usurpao da competncia originria do STF para o julgamento de crime de responsabilidade cometido por Ministro de Estado (CF, art. 102, I, c), por juiz federal de primeira instncia, em razo de ter julgado procedente ao de improbidade administrativa contra o ento Ministro-Chefe da Secretaria de Assuntos Estratgicos da Presidncia da Repblica. Preliminarmente, o Tribunal, por maioria, assentou a ilegitimidade da Procuradora da Repblica, autora da ao de improbidade, e da Associao Nacional do Ministrio Pblico para, na qualidade de interessados, impugnarem a reclamao porquanto o Ministrio Pblico Federal perante o Supremo Tribunal Federal representado pelo Procurador-Geral da Repblica. Vencidos os Ministros Carlos Velloso, Celso de Mello, Ilmar Galvo, Seplveda Pertence e Marco Aurlio que reconheciam a qualidade de interessada Procuradora da Repblica nos termos do art. 159 do RISTF, por entenderem que os Procuradores da Repblica que subscrevem a petio inicial qualificam-se como rgos agentes e no como fiscais da lei, no havendo identidade de posio processual na causa com o Procurador-Geral da Repblica (RISTF, art. 159: "Qualquer interessado poder impugnar o pedido do reclamante."). Rcl 2.138-DF, rel. Min. Nelson Jobim, 20.11.2002. (Rcl-2138) Improbidade Administrativa e Competncia - 2 Em seguida, o Min. Nelson Jobim, relator, fazendo a distino entre os regimes de responsabilidade poltico-administrativa previstos na CF, quais sejam, o previsto no art. 37, 4, e regulado pela Lei 8.429/92, e o regime de crime de responsabilidade fixado no art. 102, I, letra c, e disciplinado pela Lei

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda Lousada1.079/50, votou pela procedncia do pedido formulado na reclamao por entender que os agentes polticos, por estarem regidos por normas especiais de responsabilidade, no respondem por improbidade administrativa com base na Lei 8.429/92, mas apenas por crime de responsabilidade em ao que somente pode ser proposta perante o STF nos termos do art. 102, I, c, da CF ("Art. 102. Compete ao Supremo Tribunal Federal, precipuamente, a guarda da Constituio, cabendo-lhe: I - processar e julgar, originariamente: ... c) nas infraes penais comuns e nos crimes de responsabilidade, os Ministros de Estado e os Comandantes da Marinha, do Exrcito e da Aeronutica, ressalvado o disposto no art. 52, I, os membros dos Tribunais Superiores, os do Tribunal de Contas da Unio e os chefes de misso diplomtica de carter permanente;"). Em sntese, o Min. Nelson Jobim proferiu voto no sentido de julgar procedente a reclamao para assentar a competncia do STF e declarar extinto o processo em curso na 14 Vara da Seo Judiciria do Distrito Federal, que gerou a reclamao, no que foi acompanhado pelos Ministros Gilmar Mendes, Ellen Gracie, Maurcio Corra e Ilmar Galvo. Aps, o julgamento foi adiado em virtude do pedido de vista do Min. Carlos Velloso. Rcl 2.138-DF, rel. Min. Nelson Jobim, 20.11.2002. (Rcl-2138)

Sobre direito de construir s tenho uma coisa para falar, que o direito intertemporal. Primeira coisa do direito de construir: natureza jurdica. O prof. Jos Afonso, entende que uma outorga do poder pblico, ou seja, o municpio ao dar a licena que promove naquele terreno a possibilidade de construo. O terreno por si no tem o potencial construtivo. Isso doutrina minoritria. J o prof. Hely Lopes e a jurisprudncia em geral entende que o direito de construir decorre do direito de propriedade. Vejam bem, ele decorre do direito de propriedade, mas seu exerccio sujeito a regulao municipal. Ningum pode construir nada na cidade sem ter uma licena do municpio, sem ter que se sujeitar as regras municipais. Ento, ele tem o direito de construir, em decorrncia do seu direito de propriedade, mas o exerccio regulado. Assim como ningum pode dirigir sem ter carteira de motorista, ningum pode construir sem ter licena de construir. Qual a questo do direito intertemporal do direito de construir? uma rea que era edificvel e que se tornou no edificvel. Ou uma rea que tinha um gabarito de 10 andares e passou a ter gabarito de 05 andares. Como a jurisprudncia se posiciona em relao a isso? A licena expedida por meio de alvar, o alvar um instrumento da licena. Primeira coisa, voc tem a licena e voc iniciou as obras no prazo previsto, voc tem direito a prorrogao da licena, para continuar sua obra voc prorroga sua licena. Agora, se voc no iniciou dentro do prazo, o que voc tem que pedir no prorrogao de licena, mas uma renovao da licena e a voc vai se submeter aos novos requisitos que existirem mais os requisitos legais.

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Aula 01 Direito Urbanstico Fernanda LousadaPara voc no construir naquele terreno, o municpio pode impedir essa construo se voc j tem uma licena? Pode, sempre aquela regra, o poder pblico se impe ao particular, mas quando o particular tem direito subjetivo poder pblico paga uma indenizao ao particular. A indenizao vai corresponder ao valor daquela licena que era o direito subjetivo do particular. O prof. Diogo de Figueiredo chama de cassao expropriatria. Na verdade, uma desapropriao do direito de construir. Ele adquiriu o direito de construir naquela determinada altura, nas medidas que consta na licena, quando aquilo no mais interesse para o municpio (ele construir daquele jeito), o municpio ento indeniza o particular para ele no construir daquele jeito. O municpio faz uma cassao expropriatria. Em que hipteses ele tem direito a indenizao? Quando ele j tem a licena e nas obras j iniciadas. Se a obra ainda no foi iniciada, o particular no tem direito a indenizao, ou seja, zoneamento no d a ele o direito de construir, a propriedade no lhe d o direito de construir. Diferena de licena para habite-se: o habite-se dado no final da construo, a licena dada para comear a construo. Portanto, o habite-se a verificao no caso concreto, j realizado do preenchimento dos requisitos legais. A licena a anlise abstrata, anlise apenas com base no projeto do preenchimento dos requisitos legais. Com a licena ele comea a construo e para morar ou funcionar, ele precisa do habite-se que serve para verificar se ele fez tudo de acordo com o projeto. Se ele fez, ele recebe o habite-se.

Fim da aula.

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