Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP

Departamento de Engenharia de Construção Civil

ISSN 0103-9830

BT/PCC/437

Atributos que Configuram Qualidadeàs Localizações Residenciais: UmaMatriz para Clientes de Mercado na

Cidade de São PauloAndrea Pascale

Claudio Tavares de Alencar

São Paulo - 2006

o presente trabalho é parte da dissertação de mestrado apresentada por Andrea Pascalesob orientação do Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar: "Atributos que ConfiguramQualidade às Localizações Residenciais: Uma Matriz para Clientes de Mercado na Cidade deSão Paulo", defendida em 12/08/2005, na EPUSP.

A íntegra da dissertação encontra-se à disposição com o autor e na biblioteca de EngenhariaCivil da Escola Politécnica/USP.

FICHA CATALOGRÁFICA

Pascale, AndreaAtributos que configuram qualidade às localizações residenciais:

uma matriz para clientes de mercado na cidade de São Paulo 1Andrea Pascale, Claudio Tavares de Alencar. -- São Paulo: EPUSP,2006.

13 p. - (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP, Departa­mento de Engenharia de Construção Civil; BT/PCC/437)

1. Localização residencial 2. Qualidade de vida urbana 3. Empre­endimentos imobiliários I. Alencar, Claudio Tavares de 11. Universidadede São Paulo. Escola Politécnica. Departamento de Engenharia deConstrução Civil 111. Título IV. SérieISSN 0103-9830

RESUMO

o mercado residencial na cidade de São Paulo tem apresentado grande expansão nosúltimos anos. Tradicionalmente, este mercado se caracteriza por grandes demandas derecursos fInanceiros e altos níveis de competitividade entre empreendedores. Nessecontexto, o objetivo do trabalho é estudar os atributos que qualifIcam as localizaçõesresidenciais urbanas e seus reflexos no mercado, uma vez que as características dalocalização podem afetar não só as preferências dos potenciais compradores em relaçãoà escolha residencial, mas também a decisão de empreendedores quanto à seleção deterrenos para futuros lançamentos.

Para identifIcar e hierarquizar os atributos de localização, a pesquisa utiliza o MétodoDelphi. O processo envolveu a participação de profIssionais atuantes no mercadoresidencial, entre eles: empreendedores, consultores, corretores e profIssionais ligadosao planejamento imobiliário, resultando em uma matriz de atributos de localizaçãohierarquizada, que caracteriza as preferências de potenciais compradores quanto àlocalização residencial.

Duas micro-regiões da cidade de São Paulo são exploradas, com o objetivo de validar amatriz de atributos de localização obtida, testar sua calibragem e reconhecer potenciaisrelações entre as decisões dos empreendedores e as características de localização, queservem para corroborar os resultados obtidos no Processo Delphi.

ABSTRACT

The residential market of Sao Paulo city has experienced a great expansion in recentyears. This market has been historically characterized by great demand on fInanciaIresources and high competitiveness leveIs among entrepreneurs. In this way, thisresearch aims to study the quality attributes of urban residential locations and theirimpacts in the market, since location features can affect not only potential home-buyerspreferences on choosing their residences, but also developer's decision in selecting asite location for future enterprises.

In order to identi:fy and rank the location attributes, the research is conducted based onthe Delphi Method. In the process was involved the main local specialists on theresidence markets, such as: developers, consulters, home brokers and Real Estatemarketing planning's professionals, resulting in a stratifIed location attributes' matrix,that recognizes home-buyers' preferences in relation to residentiallocation.

Two areas of São Paulo city are explored, aiming to validate the attributes' matrix, testits calibration and recognize potential relations between developers' decision-makingand location features, corroborating the results obtained by the Delphi Processo

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO 1

2 REVISÃO DA LITERATURA 2

3 HIERARQUIZAÇÃO DOS ATRIBUTOS DE LOCALIZAÇÃO 3

4 RESULTADOS 5

5 APLICAÇÃO DA MATRIZ DE ATRIBUTOS DE LOCALIZAÇÃO 7

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS................................................•...........•............................. 9

6.1 LIMITAÇOES 106.2 APLICAÇOES 10

7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 11

1

1 INTRODUÇÃO

o objetivo do trabalho foi identificar o conjunto de atributos que configuram qualidadea uma localização residencial para os potenciais compradores. Para isto foi construídauma lista, denominada "matriz de atributos de localização", relacionando os atributosque contribuem para a qualificação de áreas residenciais urbanas, e a importânciarelativa destes atributos uns em relação aos outros, hierarquizando-os. Para validar aaplicação da matriz de atributos de localização esta foi aplicada em duas micro-regiõesda cidade de São Paulo.

Os referidos "atributos de localização" definem os aspectos qualitativos quecaracterizam o entorno residencial, configurando-o. Nesta pesquisa, os atributos delocalização envolvem aspectos relacionados à qualidade ambiental, infra-estrutura,serviços, acessibilidade e questões sócio-econômicas relevantes na escolha dalocalização residencial.

Quanto ao julgamento da qualidade de diferentes localizações, este só pode serrealizado por quem irá se utilizar desta localização, neste caso, somente os potenciaiscompradores do produto residencial (mercado) possuem os referenciais para avaliar suaqualidade. Esta qualidade será julgada pelas experiências anteriores do potencialcomprador e/ou pelas suas expectativas em relação ao desempenho desta localização, noque diz respeito às necessidades de deslocamentos para o trabalho, lazer, compras, etc.,comparadas à localização dos produtos ofertados pela concorrência. Vale destacar que,se o referencial de qualidade está com quem utiliza o produto, pode ser inferido que elevaria conforme aspectos sociais, culturais, econômicos, pessoais, entre outros, nãosendo uniforme para todo o mercado, nem mesmo dentro de um mesmo país ou cidade.

A localização, de acordo com Villaça (1977), pode ser definida como "os atributos deum ponto do território que defmem suas possibilidades de relacionamento com osdemais pontos desse mesmo território". Assim, quando alguém adquire uma residênciaestá adquirindo também as oportunidades de acesso aos serviços coletivos,equipamentos e infra-estrutura da região. Está comprando a localização da moradia,além do imóvel propriamente dito. Estas diferenças distinguem e qualificam aslocalizações, influenciando demandas e preços praticados, gerando diferentes níveis deinteresse por parte de empreendedores, investidores e potenciais compradores destesprodutos. Deriva daí que unidades residenciais de mesma área, mesmos padrões deacabamento têm preços diferentes, dependendo de onde se situam.

Ocorre ainda que, há uma interdependência entre investimentos públicos e privados queinterferem na qualidade das localizações. Agentes públicos, empreendedores e usuários,atuam nas cidades alterando continuamente sua configuração, surgindo novas áreasresidenciais enquanto outras se tornam decadentes.

As reestruturações espaciais, ocorridas em grandes metrópoles mundiais e decorrentesprincipalmente de mudanças econômicas, sociais e de avanços tecnológicos,transformam as necessidades da sociedade, inclusive em relação à habitação. Estasnovas necessidades vão sendo refletidas através de novos conceitos de produtosresidenciais ofertados no mercado e, em novas configurações na distribuição dasaglomerações humanas nas cidades.

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Em relação às necessidades dos usuanos, diferentemente dos usos comerciais,industriais e de serviços, nos quais as decisões quanto à localização visam basicamentese beneficiar das economias de aglomeração, as decisões sobre localização residencialsão tomadas dentro da estrutura das qualidades ambientais mais intangíveis, quefundamentam a "satisfação" dos moradores (CHORLEY; HAGGETT, 1975).

o perfil dos potenciais compradores considerados neste trabalho focalizam um tipo defamília (etapa do ciclo de vida familiar) e um estrato de renda. O tipo de família abrangecasais com filhos de qualquer idade (famílias tradicionais), e o estrato de renda englobarendimentos familiares variando de R$4.000,00/mês (aproximadamente 17 SM) atéR$6.000,00/mês (25 SMi. A partir desta segmentação é possível se estabelecer umgrupo homogêneo em relação às expectativas quanto aos atributos de localização.

Assim, o foco da pesquisa se concentra no ''pacote'' de atributos que compõe aslocalizações. O conhecimento das preferências e necessidades dos potenciaiscompradores, tanto em relação ao perfil da residência quanto à sua localização, é defundamental importância para formulação de estratégias de produção no mercadoimobiliário, além de poder orientar estratégias da iniciativa pública na identificação decarências e prioridades de investimentos, de acordo com o perfil sócio-econômico daregião.

2 REVISÃO DA LITERATURA

Os estudos sobre localização residencial e seus atributos tratam o tema sob diferentesenfoques. Uma parte considerável da bibliografia aborda as questões urbanas quanto àdistribuição da população nas cidades. Geógrafos e urbanistas discutem os modelosclássicos de distribuição espacial das populações, confirmando ou demonstrando falhasnestes modelos (RICHARDSON, 1971; CHORLEY; HAGGETT, 1975; ELDER;ZUMPANO, 1991).

Outros trabalhos pesquisados centralizam a discussão do ponto de vista dasnecessidades do usuário que adquire o produto residencial, avaliando as característicasfísicas e de localização buscadas por estes no momento da aquisição do produto(LINNEMAN, 1981; HALLAM, 1992; PROVAR, 2003).

Em geral estes estudos aplicam modelos clássicos de regressão (econométricos ouhedônicos) relacionando o preço da unidade, como variável dependente, com ascaracterísticas decorrentes de aspectos fisicos (áreas, planta, acabamentos, desenho dasfachadas, etc.) e de localização (acessibilidade, proximidade de áreas verdes e qualidadeda vizinhança), como variáveis independentes. Destacam-se entre eles: Goodman(1981), Dale-Johnson e Philips (1984), Asabere e Harvey (1985) e, Arguea e Hsiao(2000).

Quanto às expectativas dos potenciais compradores em relação ao produto, os estudospesquisados utilizam segmentações quanto ao perfil sócio-econômico (PROVAR,

1 Cálculo com base no salário mínimo de R$240,00, vigente em abril de 2005.

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2003), ciclo de vida familiar (FERNANDEZ, 1999), além de estilo de vida, estado civil,entre outras possíveis segmentações de mercado discutidas por Kotler (1998).

Voith (1991) e Wong (2002), avaliam a importância da acessibilidade e do sistema detransportes na escolha residencial. Nigriello (1977) e Low-Beer (1987) estudaram avalorização dos terrenos e o aumento dos lançamentos residenciais em áreas próximasao metrô de São Paulo enquanto Masano (1993) e Des Rosiers et aI. (1996) realizaramestudo semelhante para áreas próximas de shopping centers.

Borba (1992) e Provar (2003), testaram a desvalorização das unidades residenciaisdecorrentes respectivamente da instalação de uma usina de compostagem de lixo naVila Leopoldina, em São Paulo, e da proximidade de aterros sanitários.

Alguns trabalhos analisam o processo de seleção de terrenos urbanos, avaliandoestratégias e implicações para os diferentes usos, entre eles Barnett e Okoruwa (1993),Buckley (1993), Rose (1993), DiPasquale e Wheaton (1996) e, Carn et alo (2001).

3 HIERARQUIZAÇÃO DOS ATRIBUTOS DE LOCALIZAÇÃO

o processo metodológico empregado na pesquisa envolveu inicialmente reVlsaobibliográfica dos vários assuntos relacionados ao tema, contato com profissionais dosegmento residencial e observações realizadas no referido mercado quanto àscaracterísticas da localização enfocadas na publicidade destes produtos. A partir desteslevantamentos foi possível a arbitragem de um questionário estruturado denominado"Primeira Matriz de Atributos de Localização". Utilizando-se esta matriz como base, aTécnica Delphi foi aplicada junto aos profissionais atuantes no mercado residencialpaulistano.

A Técnica Delphi busca a obtenção das opiniões de especialistas no assunto em questão,visando a máxima convergência possível dessas opiniões sobre quais atributos deveriamcompor a matriz de atributos de localização. Essa matriz consiste em uma listahierarquizada de atributos que representam às qualidades de localização necessárias epreferidas pelos potenciais compradores do produto residencial, de acordo com aexperiência de profissionais atuantes neste segmentos de mercado.

Rowe, Wright, (1999) afirmam que o processo Delphi é particularmente apropriado parasituações em que não haja disponibilidade de dados históricos, econômicos ou técnicosadequados e, assim, se faz necessário o julgamento humano. Essa condição justifica aadoção do método nesta pesquisa. ''Não se pretende que um Delphi seja umlevantamento estatisticamente representativo da opinião de um determinado grupoamostrado. É essencialmente uma consulta a um grupo limitado e seleto deespecialistas, que, através de sua capacidade de raciocínio lógico, da sua experiência eda troca objetiva de informações, procura chegar a opiniões conjuntas sobre as questõespropostas. Nesta situação, as questões de validade estatística não se aplicam"(FERRAZ, 1993, p.l09).

Os 30 participantes que chegaram ao final do processo são profissionais com largaexperiência no segmento residencial. Entre eles estão empreendedores, consultores,

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corretores e profissionais ligados ao planejamento e marketing imobiliário, compondoassim um painel representativo da opinião do mercado em questão.

Para a estruturação do processo, os atributos foram distribuídos em grupos. Estasegmentação possibilita a hierarquização não somente entre os atributos de localização,mas também entre os grupos. Os cinco grupos de atributos de localização estabelecidossão:

• Qualidade ambiental e vizinhança: composto por atributos referentes ao ambientenatural e construído (ex. presença de parques, níveis de poluição);

• Acessibilidade, sistema viário e de transportes: trata das características efacilidades de acesso da região em relação a locais de empregos, lazer, centros deserviços e demais funções relacionadas ao uso residencial;

• Comércio e serviços: aborda os serviços complementares à habitação, incluindotanto os serviços menos especializados, e mais corriqueiramente utilizados, comopadarias e mini-mercados, como os serviços mais especializados como restaurantese cmemas;

• Infra-estrutura urbana: engloba as redes de utilidades tais como: sistemas deabastecimento de água e esgoto, iluminação pública, pavimentação e sistema decoleta de lixo;

• Aspectos sócio-econômicos: abrange atributos decorrentes de características sócio­econômicas como nível sócio-econômico da vizinhança, proximidade de favelas eÚldices de violência na região.

A matriz de atributos de localização, bem como as instruções para seu preenchimentoforam enviadas aos participantes via internet. Nesta matriz os participantes do processoderamnotas aos atributos de localização numa escala entre Oe 10, variando de meio emmeio ponto conforme sua importância relativa, de forma a hierarquizá-los.

As principais características do processo Delphi são: [a] sucessivas etapas entremeadasde feedback controlado de opiniões; [b] anonimato entre participantes duránte oprocesso, para que estes possam alterar suas respostas anteriores em função dofeedback, sem que hajam constrangimentos e, [c] tratamento estatístico dáSinfortriâções.

Na pesquisa o processo consistiu em duas rodadas, entremeadas de feedback dosresultados da primeira rodada, dando a oportunidade dos participantes de revisarem suasopiniões frente às opiniões do grupo. Também era permitido a inclusão de atributos delocalização julgados relevantes e que não estavam contidos na matriz. Da mesma forma,atributos considerados irrelevantes pela maioria do grupo foram excluídos da matriz.Dado o grau de convergência dos resultados o processo se encerrou na segunda rodada..

O tratamento estatístico das informações utilizou a Moda e a Freqüência Relativa emRelação à Moda. A partir da análise da Moda são identificadas as opiniõespredominantes no grupo, e definidos os pesos para cada atributo de localização. Atravésda moda, convertida em peso, é posicionada a hierarquia dos atributos na matriz. Amoda é responsável ainda pela inclusão e/ou exclusão de atributos na matriz, além de

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constituir o feedback elaborado ao término de cada uma das rodadas do processoDelphi. A Freqüência Relativa em Relação à Moda demonstra os pontos deconcentração (convergência) e, conseqüentemente, a dispersão das notas em torno decada atributo, aplicadas pelo grupo de participantes, explicitando a confiabilidade dosresultados. A análise da freqüência relativa em relação à moda orientou o momento deencerrar o processo Delphi, sendo que, para validar as notas na matriz e caracterizar aaceitabilidade dos resultados foi arbitrada uma freqüência relativa mínima de 30%. Afreqüência relativa mínima de 30% também foi utilizada, em conjunto com a moda, paraa inserção e/ou exclusão de atributos na matriz.

4 RESULTADOS

Como resultado obteve-se a matriz que defme e hierarquiza os atributos relevantes naescolha da localização residencial, apresentada a seguir:

ATRIBUTOS URBANOS DE LOCALIZAÇÃO E VIZINHANÇA MODA PESO

QUALIDADE AMBIENTAL 7,6 20.0%

proximidade de parques (áreas verde~) 10,0 8"10

local distante de rios e/ou córregos poIuldos 10,0 8"10

local tranquilo quanto ao nlvel de ruldos (POluicão sonora) 10,0 8"10

local onde não ocorram alaqamentos 10,0 8"10

local distante de aterros sanitários e/ou terrenos baldios 10.0 8"10

local com ruas arborizadas 8,0 7"10

local com nlveis de poluição do ar aceitáveis 8,0 7"10

local distante de áreas industriais 8,0 7"10

Iproximidade de Dracas 7,0 6"10

local "limpo" em termos de poluicão visual (cartazes. outdoors. etc.) 7,0 6"10

bom estado de conservacao das construcões na vizinhanca (manutencao) 7,0 6"10

região com conjunto arquitetônico ex pressivo (proietos de arquitetos reconhecidos) 6,0 5"10

local com topoorafia reoular (sem crandes declives e/ou aclives nas redondezas) 6,0 5"10

local distante de torres de telemuniçOes e/ou campos eletromagnéticos 6,0 5"10

calcadas larcas e padronizadas na reoião 5,0 4"10

Iproximidade de represas elou laqos 4,0 3"10

Total do sub-grupo qualidade ambiental 122,0 100%

~éESSlBlUDA[)E, SISTÉMAVIÀRJO E DE TRANSPORTES 5,9 15,0"10

Iproximidade de estações de metrô 8,0 9"10

ácil acesso a vias arteriais (principais avenidas de bairros) 8,0 9"10

bom dimensionamento das ruas e avenidas da regii'lo (região com baixos nlveis de congestionamento de tráfego) 8,0 9"10

facilidade de estacionar na reaião 8,0 9"10

Iproximidade de pontos de táxi 8,0 9"10

fácil acesso aos principais centros de servicos (pólos de empreaos para o estrato de renda em questão) 7,0 8"10

ácil acesso a estradas e rodovias 6,0 7"10

ácil acesso a vias expressas (marainais. 23 de maio. etc.) 6,0 7"10

bom sistema de sinalização na região 5,0 6"10

proximidade de pontos de ônibus com linhas para os principais centros de servicos 5,0 6"10

proximidade de estacões de trem 5,0 6"10

proximidade de terminais de ônibus urbanos 5,0 6"10

proximidade de aerooortos 5,0 6"10

acilidade de circular de bicicleta (meio de transporte alternativo) 4,0 4"10

proximidade de estações rodoviárias 2,0 2"10

Total do sub-grupo acessibilidade, sistema viário e de transportes 90,0 100%

continua

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ATRIBUTOS URBANOS DE LOCALIZAÇÃO E VIZINHANÇA MODA PESO

COMÉRCIO ESERVIçoS 6,0 15,0"10

Iproximidade de faculdades elou universidades 8,0 5%

Iproximidade de academias de oinástica 8,0 5%

proximidade de aoências bancárias 8,0 5%

proximidade de lavanderias 8,0 5%

Iproximidade de shoooino centers 7,0 5%

Iproximidade de escolas de ensino fundamental 7,0 5%

Iproximidade de Padarias elou mini-mercados 7,0 5%

Iprox imidade de farmácias elou drooarias 7,0 5%

Iproximidade de ruas comerciais lIoias de vestuário. calcados. etc.) 6,0 4%

Iproximidade de ruas de servicos (consultórios médicos. odontolóaicos. de advocacia. de contabilidade. cartórios. etc. 6,0 4%

Iproximidade de hipermercados 6,0 4%

Iproximidade de hospitais 6,0 4%

Iproximidade de escolas maternais 6,0 4%

IProximidade de bibliotecas 6,0 4%

loroximidade de cinemas elou teatros 6,0 4%

Iproximidade de bares elou restaurantes 6,0 4%

,proximidade de clubes elou centros esPOrtivos elou de recreacao 6,0 4%

Iproximidade de video locadoras 6,0 4%

Iproximidade de sacolões 5,0 3%

IProximidade de deleaacias elou oostos ooliciais 5,0 3%

proximidade de postos de aasolina 5,0 3%

proximidade de conveniências (chaveiros. xerox. bancas de iornal. oaoelarias. aaência de correios. caixas eletrônico 5,0 3%

proximidade de feiras-Iivres 4,0 3%

prox imidade de livrarias 3,0 2%

proximidade de centros culturais elou museus 3,0 2%

Total do sub-grupo comércio e servicas 150,0 100%

INFRA-ESTRUTU.RA URBANA 10,0 25,0%

local servido por rede áaua potável 10,0 8%

local servido por rede de escoto 10,0 8%

local servido Dor rede de drenaaem de áauas nluviaís 10,0 8%

local servido Dor rede de enemia elétrica 10,0 8%

local servido por rede telefônica 10,0 8%

local servido por rede de cabeamento de tv 10,0 8%

local servido Dor rede de aás canalizado 10,0 8%

local com boa i1uminacao PÚblica 10,0 8%

local com ruas oavimentadas 10,0 8%

local servido por sistema de coleta de lixo e Iimoeza pública 10,0 8%

local com calcadas em boas condie6es (sem buracos. dearaus. etc.) 10,0 8%

local dotado de mobiliário urbano (lixeiras. caixas de correios. telefones nÚblicos. nontos de ônibus cobertos. etc.) 10,0 8%

Total do sub-grupo infra-fistrutura urbana 120,0 100%

iAsPECTOS s6clo.ecoNóMlCos i ...... 9,5 25,0%

local distante de favelas 10,0 18%

local oróximo a bairros valorizados 10,0 18%

nlvel sócio-econÔmico da reaiao (status da vizinhanca\ 10,0 18%

local afastado de áreas elou ruas de Prostituicão 10,0 18%

baixo Indice de violência na reoiao 10,0 18%

bairro com identidade histórica 7,0 12%

Total do sub-grupo aspectos sócio-econOmicos 57,0 100"'{'

Tabela 1 - Matriz de atributos de localização

Os pesos resultantes de cada grupo de atributos de localização demonstram aimportância relativa de cada um na composição da qualidade de uma localização. Aotodo foram identificados 74 atributos de localização.

Grupos de Atributos de Localização

(O

8: 40%2C)

~ 30%'tiCD'ti 20%ca'ti'>

10%;l

J!cCD 0%I/)

fQ.CDo:

7

A representatividade de cada grupo de atributos na composição da qualidade de umalocalização está apresentada no gráfico a seguir:

ACESSSLDADE,SISTEMA VIARIO

EDETRASNPORTES

Figura 1 - Importância relativa dos grupos de atributos na escolha residencial

5 APLICAÇÃO DA MATRIZ DE ATRIBUTOS DE LOCALIZAÇÃO

Através da utilização da matriz de atributos de localização foi possível identificar aqualidade em duas micro-regiões da cidade de São Paulo, com características distintasquanto ao estado dos atributos e padrões de oferta de empreendimentos. Os resultadosvalidaram a estrutura da matriz e, analisados juntamente a alguns indicadores,identificaram possíveis tendências de comportamento de mercado.

A escolha das duas micro-regiões para validação da matriz de atributos de localizaçãose baseou nos seguintes fatores:

• Perfil de ocupação dentro do estrato de renda focado nesta pesquisa, descrito naintrodução do trabalho;

• Zona de uso definida pela Legislação de Uso e Ocupação do Solo, de forma aviabilizar a comparação entre o perfil de ocupação nos dois locais, dentro dospotenciais construtivos permitidos. No caso as duas micro-regiões estão em Z3;

• Quantidades representativas, porém distintas, de lançamentos residenciais nasmicro-regiões, no período analisado;

• Homogeneidade em relação às características internas das micro-localizações, noque diz respeito à distribuição e/ou presença dos atributos de localização avaliados.

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Definidas as áreas de estudo na Mooca e Vila Mariana, estas foram avaliadas conformecritérios desenvolvidos este fim. A definição destes critérios foi necessária para que opreenchimento da matriz de atributos de localização ocorresse de forma homogênea,independentemente do responsável por sua aplicação.

Muitos critérios utilizados para o preenchimento da matriz dizem respeito ao tratamentodas proximidades em relação aos serviços e características que qualificam umalocalização residencial. Para que o julgamento fosse mais objetivo, e mensurável, foramdefinidas distâncias máximas de qualquer ponto da micro-região para se alcançar oatributo avaliado (ex. praças, farmácias, estações de metrô, etc.), a partir das quaisforam atribuídas as notas. Estas distâncias foram estabelecidas em função da utilidade efreqüência de uso em relação ao atributo. Por exemplo, são toleradas distâncias menorespara se alcançar uma padaria do que para se chegar a um shopping center.

Para o julgamento das áreas escolhidas deve ser destacado que mesmo em uma micro­região que englobe pouco mais de uma dezena de quadras, como é o caso nestapesquisa, há uma variação das distâncias em relação aos diversos terrenos presentes e ospontos e/ou locais valorizados. Assim, para efeito de uniformização dos julgamentos,foram adotadas distâncias mínimas e máximas percorridas a partir de qualquer pontosituado dentro do perímetro das micro-regiões como referência para o julgamento.

A aplicação prática da matriz demonstrou sua utilidade na comparação da qualidadeentre localizações, apontando pontos positivos e carências nas localizações estudadas.A seguir são apresentadas os resultados nas micro-regiões da Mooca e Vila Mariana,sendo que as regiões obtiveram notas 7,4 e 8,7, respectivamente.

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ACESSIBILloo.DE,SlSlBM VIÂRIO EDE TRANSPORTES

INFRA-ESTRUTURAURBAf'Ul.

Grupos de Atributos de Localização .MOOCA -7.4

.VILA M6.RLt\f'Ul. - 8.7

Figura 2 - Qualidade dos atributos de localização nas micro-regiões estudadas

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Os resultados da matriz analisados juntamente com alguns indicadores de mercadopossibilitaram algumas conclusões.

Os preços dos terrenos representam uma das variáveis responsáveis pela distinção daqualidade em diferentes localizações. O levantamento dos preços dos terrenos nas duasmicro-regiões corroborou as informações obtidas durante a aplicação da matriz, umavez que na Mooca os preços dos terrenos por metro quadrado são cerca de 30% menoresque na Vila Mariana. De maneira geral, os preços praticados nas unidades recémlançadas, por sua vez, indicam o acúmulo dos diferenciais de preços dos terrenos nasduas micro-regiões.

O volume de lançamentos residenciais é um indicador que reflete quantosempreendedores "enxergaram" a região como atrativa. Em relação ao número delançamentos, a Mooca recebeu 67 empreendimentos residenciais nos últimos dez anos,enquanto na Vila Mariana foram lançados 110 empreendimentos( EMBRAESP, 2000;2003). A diferença entre o número de lançamentos nas duas micro-regiões pode indicara percepção do estado dos atributos de localização na análise da seleção de terrenos paralançamentos de empreendimentos residenciais. Este fato é reforçado pela configuraçãoatual das duas micro-regiões que apresentam quantidades equivalentes de terrenos vagose mesmo potencial construtivo, porém volume de lançamentos distintos.

Quanto aos indicadores da demanda, valores exatos dos índices de velocidade devendas nas duas micro-regiões não foram disponibilizados pelo SECOVI. No entanto,foram obtidos junto ao mesmo órgão informações de que estes indicadores se mostramproporcionais aos volumes de lançamentos nos dois locais, ou seja, as velocidades devendas se apresentam mais altas na região onde efetivamente foi identificado maiorvolume de lançamentos, no caso a Vila Mariana2

• Tal fato pode indicar que, de formageral, os empreendedores utilizam a qualidade das localizações como um dos vetores deanálise para a escolha dos locais dos novos empreendimentos, na medida em quebuscam colocar seus lançamentos em regiões onde o público reconhece a qualidade dalocalização, favorecendo a inserção do produto no mercado.

"CONSIDERAÇÕES FINAIS

A presente pesquisa identificou um conjunto de atributos que configuram qualidade auma localização residencial, de acordo com o estrato de renda e perfil familiar dospotenciais compradores.

Através da aplicação do Método Delphi junto a participantes do segmento de mercadoresidencial, foi obtida uma matriz que representa as necessidades e preferências dademanda na opinião destes profissionais. A "Matriz de Atributos de Localização"constitui o instrumento-chave da pesquisa para identificação da qualidade em distintaslocalizações da cidade de São Paulo.

2 Infonnações obtidas em entrevista junto ao departamento de pesquisa do SECOVI, em 2005, acerca docomportamento dos indicadores da demanda nas regiões da Mooca e Vila Mariana.

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A matriz de atributos de localização teve sua aplicação testada em duas micro-regiõesda cidade (Mooca e Vila Mariana), cujos lançamentos residenciais são atuahnentedirecionados para o perfil de renda estudado. Essa aplicação possibilitou a validação damatriz quanto ao julgamento qualitativo das localizações, corroborando sua eficáciapara este tipo de análise.

A importância do reconhecimento dos atributos de localização se deve tanto à suainfluência nas preferências dos potenciais compradores em relação à escolharesidencial, como também na decisão de empreendedores quanto à escolha dalocalização de terrenos para futuros lançamentos. Desta forma, a preferência pordeterminados atributos de localização pode representar para os empreendedores umapossível estratégia de segmentação de mercado.

As conclusões sobre os atributos resultantes na matriz, bem como sua aplicação evalidação já foram discutidos na pesquisa. Assim, o importante neste momento, é teceralgumas considerações acerca da utilidade e limitações da matriz obtida.

6.1 Limitações

A matriz de atributos de localização identificada no trabalho tem sua aplicação limitadaà cidade de São Paulo, uma vez que as necessidades quanto à localização residencialforam identificadas neste ambiente. No entanto, o processo utilizado para a construçãoda matriz e a adaptação de seus atributos, viabiliza sua aplicação em outras cidades.

A identificação da qualidade das localizações através deste método, contempla em suaaplicação tanto fatores objetivos quanto subjetivos. A subjetividade está nosjulgamentos envolvidos no processo, e os fatores objetivos se referem aos critériosutilizados para atribuição de notas aos atributos, uniformes e imparciais para qualquerlocalização.

A matriz de atributos representa o conjunto de atributos que, no momento, reflete asnecessidade e aspirações do estrato de renda estudado, quanto às características dalocalização residencial. Porém, o aparecimento de novas tecnologias, a situaçãoeconômica, o deslocamento das classes sociais na cidade e a própria evolução urbanapodem causar mudanças nas necessidades e alterações nos atributos de localização maisvalorizados pelo estrato de renda defmido. Essas mudanças ocorrem de forma lenta,uma vez que a percepção de novas localidades e a assimilação de novas tecnologiaslevam um certo tempo de amadurecimento. Assim, a matriz pode necessitar de ajustesperiódicos, a partir da inclusão e/ou exclusão de atributos novos e/ou obsoletos, bemcomo na reavaliação dos pesos dos atributos de localização.

6.2 Aplicações

A colaboração e o interesse nos resultados da pesquisa, por parte dos participantes destesegmento do mercado imobiliário, revelaram a carência de informações que possamorientar decisões estratégicas quanto à localização de empreendimentos residenciais.Nesse sentido os resultados do trabalho podem contribuir nos seguintes aspectos:

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• Auxiliar na formatação de empreendimentos residenciais através de segmentaçõesde mercado, que tomem como referência os atributos de localização valorizadospelo público que se pretende atingir para então localizar regiões que atendam a estascaracterísticas ou, de maneira inversa, adequar o perfil do empreendimento aoestrato de renda que valorize as características de localização presentes na região deum terreno previamente adquirido;

• Orientar investidores e potenciais compradores de produtos residenciais naaquisição de imóveis, com maior segurança;

• Orientar estrategicamente investimentos públicos e privados visando à qualificaçãode áreas urbanas, de acordo com os atributos valorizados pelo perfil de rendaexistente ou pretendido na região, ou conforme as carências identificadas;

• Relacionar tipologias de produto às preferências de localização na ocasião daformatação do produto, tornando a relação entre edificação e localização atrativaspara os potenciais compradores;

• Auxiliar na definição de fronteiras de zonas de valor, com base na qualidade daslocalizações.

7 REFERÊNCIAS BffiLIOGRÁFICAS

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