AS VÁRIAS FACES DE UMA ESCRITURA

* Ângelo Volpi Neto

Ao leigo em Direito e adquirente de imóveis, pode parecer que escrituras públicas são todas iguais e que, basta assinar uma, para ter seu imóvel garantido para o resto da vida. Ocorre que, a diversidade e complexidade das leis e jurisprudências, escondem muitos problemas que podem advir após a compra do imóvel.

De maneira geral o Direito protege os credores, sejam eles particulares, como créditos trabalhistas, fianças, avais, etc., ou órgãos públicos como Receita Federal, INSS, Receita Estadual e outros tantos. Atualmente temos acompanhado a crescente demanda de anulação de compras e vendas, justamente por fraudes a credores ou imperfeições na lavratura da escritura ou contrato particular.

Os casos mais comuns são vendas de empresas sem a devida negativa de ônus do INSS, que segundo reza a legislação, são nulas de pleno direito, ou seja, nem ingressam no campo da discussão sobre a sua validade.

A rigor para se lavrar uma escritura de venda de pessoa física, são necessárias somente as certidões negativa do registro de imóveis e prefeitura para pessoas jurídicas em geral e também são necessárias as negativas da Receita Federal e INSS. Essa última diga-se de passagem, só pode ser dispensada se a empresa tiver como atividade econômica, exclusivamente a atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda. Qualquer outra atividade além destas, já elimina a possibilidade de lavratura de escritura sem a certidão negativa do INSS e portanto é NULA de pleno direito.

O que ocorre, é que na certidão negativa de registro de imóveis, não aparecem os demais problemas que podem comprometer o negócio. Razão pela qual recomendamos uma análise detalhada das condições financeiras dos proprietários. São vários os procedimentos a serem analisados posto que, uma certidão positiva pode não ser fato impeditivo da venda, visto que os proprietários podem ter outros bens para garantir aquele débito.

Analisar a viabilidade de uma venda é trabalho complexo e caro, porém imprescindível para aquele que quer garantir segurança na compra de imóvel. Cabe ao comprador e a ninguém mais, escolher o tabelião que vai lavrar sua escritura. Não acredite naqueles que alegam que “os documentos já se encontram no cartório tal”. Esta escolha é pessoal do comprador, aliás é ele quem vai pagar o serviço no tabelionato. Com referência ao registro de imóveis, não há opção pois, existe distribuição obrigatória por região.

È preciso que o comprador entenda esta clara diferença e faça de seu negócio imobiliário um investimento e não um problema, esse é o desejo das pessoas sérias que vivem do mercado imobiliário.

Não há facilidade nem preço que compense o desdém a esse tema pois, comprar um imóvel sem segurança no contrato, é o mesmo que comprar um automóvel sem freio para economizar.