artur bonini do prado - advogado laudo de avaliaÇÃo …laudo de avaliaÇÃo – laudo nº...

Artur Bonini do Prado - Advogado LAUDO DE AVALIAÇÃO – LAUDO Nº 0906/2019

email: [email protected] Endereço: Praça Arthur Pagnozzi, nº 13, Sala 502, Dracena/SP – Fone:(18)3823-1614

(1) NOME DO INTERESSADO: Petrobras Distribuidora S.A. - Br (2) NOME DO PROPRIETÁRIO:

Cebrian Cebrian & Cia Ltda e Outros

(3) DADOS DO IMÓVEL

ENDEREÇO: Rod. SP-463 BAIRRO: Jamaica COMPLEMENTO: CEP:

CIDADE: Dracena UF: SP

(4) LOCAL DA SITUAÇÃO TOPOGRAFIA NO TRECHO: Plano TRÁFEGO NO TRECHO: Normal (5) CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO PADRÃO DA REGIÃO OCUPAÇÃO ACABAMENTO DEMOGRÁFICO

Residencial

X Baixo

X Baixo

x Comercial

Médio

Médio

Industrial

Alto

Alto

Rede de

água

Rede de

gás

X

Rede telefônica

X

Pavimentação

X

Guias e sarjetas

Rede de esgotos

X

Rede elétrica

Iluminação pública

Passeio

Rede de águas pluviais

D Metrô

C Correio

C Comércio

C Indústrias

C Escola

C Ônibus

C Hospital

C Clubes

C Igreja

C Escola superior

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

INFRAESTRUTURA URBANA E OUTROS

(Distâncias: A – até 500 m / B – de 500 a 1.000 m / C – superior a 1.000 m / D – não se aplica)

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(7) CARACTERÍSTICAS GERAIS DA EDIFICAÇÃO

PAVIMENTOS: 01

UNIDADES / PAVIMENTO:

SUB-SOLOS:

ESTRUTURA:

Alvenaria COBERTURA: Laje /

Telhas ESQUADRIAS FACHADA:

Madeira

INFRAESTRUTURA

ACABAMENTOS E OUTROS DETALHES

FACHADA: Massa

ÁREA EXTERNA: concreto

Loja Coveniência: Cerâmico

Restaurante: Cerâmico

Dormitórios: Cerâmico

IDADE APARENTES / ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ruim / regular /

bom): regular

IDADE APARENTE: 20 anos

ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ÁREAS ÚTEIS):

Regular

ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ÁREA DE

SERVIÇO): Regular

(6) CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

TOPOGRAFIA: Plana

FORMATO: regular

CONSISTÊNCIA: regular

ÁREA TOTAL (m²):

10.000

FRENTE (m): 125

LATERAL DIREITA (m):

80

LATERAL ESQUERDA (m):

80 FUNDOS (m):

125

Piscina

Playground

Quadra

poliesportiva

Sauna

Salão de

jogos

Salão de

festas

Jardins

Lavanderia

coletiva

Antena

parabólica

Sistema telefonia

TV a cabo

Gerador

Vigilância eletrônica

Sala de ginástica

Depósito individual

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(8) CARACTERÍSTICAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE A UNIDADE AVALIADA

DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO IMÓVEL

(dependências / divisão interna / características gerais)

O imóvel possui 4 áreas úteis: - galpão 01: onde fica localizada a loja de conveniência em bom estado de conservação. (figura: 01) - galpão 02: onde fica localizado o restaurante em bom estado de conservação. (figura: 02) - galpão 03 onde ficam localizados 5 dormitórios (figuras: 03 e 04). - galpão 04: onde fica localizada a borracharia (figura: 05). - área 05: tem cobertura de zinco, possuindo 4 bombas de abastecimento e dois tanques de combustível de 30.000 litros de capacidade cada um (enterrados). (figuras: 07 e 08). Ainda,em toda a área de abastecimento foi colocado paralelepípedo (3.750 metros quadrados). (figura: 08) O imóvel também possui um poço artesiano (Figura: 06)

PADRÃO DA CONSTRUÇÃO

Baixo Médio inferior Médio comercial Médio superior Alto

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Ruim Regular Bom

X

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ÁREA ÚTIL (m²):

5.000 ÁREA TOTAL (m²): 10.000

FRAÇÃO IDEAL:

VAGA:

PROBLEMAS IDENTIFICADOS

Não há observações a serem feitas.

OBSERVAÇÕES SOBRE A ÁREA DE CONSTRUÇÃO (divergências / ampliações / outras)

Construção antiga apresentando estado de conservação razoável.

REFORMA / CONSTRUÇÃO (serviços executados e a executar / percentual de execução / outras)

Existem dois tanques de combustível, com capacidade de 30 mil litros cada, instalados e operantes.

(9) DESCRIÇÃO RESUMIDA DE ACABAMENTOS Galpões: Piso: cerâmico; Paredes: massas; Forro: laje.

BANHEIROS: Piso: cerâmico; Paredes: azulejos; Forro: laje.

(10) DESCRIÇÃO RESUMIDA ACESSÓRIOS E OUTROS


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(12) COMENTÁRIOS FINAIS a) CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO: Trata-se de uma região de uso

rural.

b) FATOR DE LIQUIDEZ ADOTADO E JUSTIFICATIVA: Para efeito de

cálculo utilizamos o fator de liquidez de 1,00 e uma absorção do mercado

regional de 06 (seis) meses.

c) NÍVEL DE ATIVIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO (tipo de

empreendimento / padrão construtivo): áreas de cultivo de cana e pastagem

d) PROJETOS / EMPREENDIMENTOS RELEVANTES NA REGIÃO: Não há

observações a serem feitas.

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES


(13) ENCERRAMENTO

O presente Laudo de Avaliação objetivou a determinação do valor para venda e

compra, para fins de Garantia Hipotecária do imóvel em questão.

(11) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

VALOR TOTAL DO TERRENO (R$): 150.000,00

VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 844.875,00

VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): 944.875,00

TOTAL

VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): 994.875,00

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A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia (CREA), declara por seus profissionais responsáveis, manter

conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não

possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado.

O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194

e das resoluções nº 205 e nº 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei

8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à

Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência

exclusiva de profissionais legalmente habilitados pelo CREA, no livre exercício

de suas atividades.

No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica

NBR 5676 – Avaliação de Imóveis Rurais (NB 502 – ABNT – dezembro de

1989), enquadrando-se o mesmo no nível de precisão normal, tendo sido

observados, quando cabíveis, também:

a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE);

b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e

privadas, a nível nacional e de sociedades e institutos no âmbito das

avaliações de bens e negócios;

c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia

locais.

Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:

a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas

obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé;

b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (moveis e

utensílios), instalações e itens de decoração em geral;

c) investigações a respeito de características geológicas do solo e subsolo,

quer quanto à sua capacidade portante, que quanto aos direitos sobre

eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração;

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d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que

envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel;

e) análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e

outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos.

Ressalva-se não ter verificado a efetiva propriedade dos bens do presente

trabalho, pressupondo-se a boa-fé das informações que foram prestadas pelo

solicitante e por terceiros.

Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada,

isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso,

gozo e fruição.

(14) INFORMAÇÕES DO ACOMPANHANTE DA VISTORIA

Nome: Romão Cebrian (proprietário) / Carlos Tadeu ( Assistente Técnico – Shell)

Telefone:

Data da Vistoria: 19/07/2019

Horário da Vistoria: 9:00 hs

(15) CONSIDERAÇÕES SOBRE RISCO AMBIENTAL COMERCIAL

Uso do imóvel: RESIDENCIAL

COMERCIAL

ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

SIM

NÃO

INCONCLUSIVO

Há uma indústria instalada no imóvel?

Já existiu alguma indústria neste local?

Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel?

O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usado por atividades que contenha/continham fontes de contaminação?

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Aspectos relevantes: ______________________________________________

Tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia / tintura, bota-fora, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos e de entulhos.

GERAÇÃO, DEPOSIÇÃO E ARMAZENAMENTO DE SUBSTÂNCIAS POTENCIALMENTE POLUIDORAS

SIM

NÃO

INCONCLUSIVO

São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel?

São ou foram descartados efluentes líquidos diretamente no solo? São ou foram descartados efluentes líquidos em sistema de drenagem de águas pluviais ou em redes de esgoto? Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e / ou produtos químicos?


Não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais.

VESTÍGIOS DE CONTAMINAÇÃO

SIM

NÃO

INCONCLUSIVO

Existem ou existiram no interior do imóvel (solo, pisos, drenos, telhados, paredes, etc)? Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel?

Existe ou existiu algum poço, nascente ou mina d’água para abastecimento na propriedade? O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes, furações, terremotos que comprometem o imóvel ou nas proximidades? A água foi considerada contaminada por algum

órgão ambiental ou se saúde?


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AÇÕES GOVERNAMENTAIS NO IMÓVEL

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Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel? Já foi realizado qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado presença de substâncias tóxicas ou derivadas do petróleo? O imóvel está em áreas ambientais onde há Existência de espécies ameaçadas ou em extinção? Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas contaminadas CETESB? Aspectos relevantes: ______________________________________________

CONCLUSÃO Suspeitos de contaminação

Isento de contaminação

Situação inconclusiva

QUESTÕES PARA FINANCIAMENTOS COMERCIAIS

SIM

NÃO

INCONCLUSIVO

Aqueles que estão em desacordo com as leis nacionais ou regulamentação, acordos de convenções internacionais incluindo as normas relacionadas a meio ambientes, saúde e segurança e aspectos.

Armas e munições;

Venda alcoólica (excluindo cerveja e vinho); Tabaco;

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Apostas, cassinos e empresas semelhantes;

Materiais radioativos; Fibras soltas de asbestos (material incombustíveis e infusível); Produtos farmacêuticos submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Pesticidas ou herbicidas submetidos a proibições ou Boicotes internacionais; Poluentes orgânicos permanentes (PQPs); Aspectos relevantes: ______________________________________________

RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

Artur Bonini do Prado – OAB/SP: 303.468 – CREA/SP: 5060237180

Luiz Homero Bonini Rodrigues – assistente técnico - CREA/SP:

5060629740

LOCAL E DATA: Dracena, 22/07/2019

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Tabela de Homogeneização Método Comparativo; Homegeneização do Imóvel;

Cálculo Acessórios:

quantidade valor unitário valor total

tanque combustível 30.000 litros (1) 2 80.000,00 160.000,00

Estrutura metálica – área de bombas (1) 1 50.000,00 50.000,00

Poço artesiano (1) 1 30.000,00 30.000,00

240.000,00 (1) Preço atual de mercado Cálculo Benfeitorias:

quantidade (M2) valor unitário valor total

Galpão 1 - loja conveniência 80 1.000,00 80.000,00

Galpão 2 - restaurante 300 1.000,00 300.000,00

Galpão 3 - dormitórios 120 1.000,00 120.000,00

Galpão 4 - borracharia 30 1.000,00 30.000,00

Área de abastecimento - paralelepípedos 3.750 45,00 168.750,00

698.750,00 Cálculo Terreno:

quantidade (M2) valor unitário valor total

terreno 10.000 15,00 150.000,00

150.000,00

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Sao

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0/07

/201

9 às

08:

40 ,

sob

o nú

mer

o W

DR

A19

7003

2891

0

.

fls. 83



Cálculo do valor do imóvel (terreno + benfeitorias + acessórios)

Valor Calculado

depreciação (%) fator de

homogeneização valor depreciado

Acessórios 240.000,00 10 216.000,00

Benfeitorias 698.750,00 10 628.875,00

Terreno 150.000,00 0 150.000,00

Valor

Imóvel 994.875,00

Par

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fls. 84



Relatório Fotográfico do Imóvel

Figura 01 – Loja de Conveniência

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fls. 85



Figura 02 – Restaurante

Figura 03 – Dormitórios

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fls. 86



Figura 04 – Dormitórios

Figura 05 – Borracharia

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fls. 87



Figura 06 – Poço Artesiano

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fls. 88



Figura 07 – Área de Abastecimento

Figura 08 – Área de Abastecimento - Paralelepípedos

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fls. 89

artur bonini do prado - advogado laudo de avaliaÇÃo …laudo de avaliaÇÃo – laudo nº...

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