apresentação do powerpoint · consumo no entorno. isso gera empregos diretos e indiretos, melhora...

RealizaçãoCorrealizaçãoApoio RealizaçãoCorrealizaçãoApoio

Apoio: Correalização Realização

03/04/2019BRASÍLIA-DF


O Mercado Imobiliário e o Impacto do Custo da Burocracia no Imóvel

Celso PetrucciVice-Presidente da Indústria Imobiliária - CBIC


Economia e Financiamento Imobiliário

RealizaçãoCorrealizaçãoApoio

Atividade Econômica: PIB e Construção Civil (com ajuste sazonal)

5,8%

3,2% 4,0%6,1%

5,1%

-0,1%

7,5%

4,0%1,9%

3,0%

0,5%

-3,5% -3,3%

1,1% 1,1%

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

PIB do Brasil - Total

10,7%

-2,1%

0,3%

9,2%4,9% 7,0%

13,1%8,2%

3,2% 4,5%

-2,1%-9,0%-10,0%-7,5%

-2,5%

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

PIB do Brasil –Construção Civil

Fonte: IBGE


Saldo de Empregos Formais – Brasil

Número de trabalhadores Total

Número de trabalhadores da Construção Civil

Fonte: IBGE

Em mil

1.7971.562 1.5501.943 1.707

1.398

2.224 2.0271.373 1.139

421

-1.535 -1.322

-21

530211

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2M19

83 123 131218 244 237

348236

157 105

-109

-417-359

-104

18 26

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2M19


Concessões com recursos do SBPE e FGTS

Valores financiados (R$ bilhões)

34,0

56,2

79,982,8

109,2 112,9

75,6

46,643,0 57,0

15,325,2

30,333,7

38,7 42,4

54,064,0

58,0 60,0

10,216,2

25,0

40,349,3

81,4

110,3116,4

147,8155,2

129,6

110,6101,0

117,0

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Fonte: BACEN e ABECIP

TOTAL

FGTS

SBPE

+15%

+2%

+33%

Var.%2017-2018


Financiamento Imobiliário SBPE - Construção (R$ Bilhões)

1,4 2,94,5

9,3

16,213,9

24,4

35,2

28,1

32,2 31,4

20,8

10,6 9,2

13,1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Fonte: ABECIP, BCB


Inadimplência

Fonte: ABECIP


Estimativa do Financiamento (SBPE e FGTS) para 2019 – R$ Bilhões

Fonte: ABECIP

81,4

110,3116,4

147,8155,2

129,6

110,6

101,0

117,0126,0

56,2

79,9 82,8

109,2 112,9

75,6

46,6 43,0

57,0

69,0

25,230,3 33,7

38,7 42,4

54,064,0

58,0 60,0

57,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E

TOTAL

FGTS

SBPE

+7%

-5%

+20%

Var.%2018-2019


Mercado Imobiliário Nacional


Regiões que realizam pesquisa

Manaus

Cuiabá

RM Goiânia

Distrito Federal

RM de Curitiba

Porto Alegre

JoinvilleRM São Paulo

Rio de Janeiro

RM Maceió

RM Recife

RM João Pessoa

RM Natal

RM Fortaleza

São Luís

RM Belo Horizonte

Florianópolis

RM de VitóriaUberlândia

Belém

RM Salvador

Fonte: CII/CBIC


Unidades residenciais lançadas

UNIDADES RESIDENCIAIS LANÇADAS POR REGIÃO

REGIÃOPESQUISADA

4º trimestre 2017

1º trimestre 2018

2º trimestre 2018

3º trimestre 2018

4º trimestre 2018

Variação(%) 3T18-4T18


NORTE 687 0 900 1.228 300 -75,6% -56,3%

NORDESTE 2.866 4.943 4.543 3.875 3.213 -17,1% 12,1%

CENTRO-OESTE 1.695 536 2.075 1.453 2.610 79,6% 54,0%

SUDESTE 29.707 6.378 15.588 13.517 26.917 99,1% -9,4%

SUL 3.439 1.056 3.528 4.003 1.899 -52,6% -44,8%

TOTAL 38.394 12.913 26.634 24.076 34.939 45,1% -9,0%

Fonte: CBIC/CII | Elaboração: CBIC


Minha Casa Minha Vida – Participação no total lançado no 4T18


100%

52% 56% 53%

23%

0%

48% 44% 47%

77%

Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul

MCMV Demais Padrões

As análise de lançamentos e vendas MCMV englobam 16 regiões: Belém, Manaus, RM de Maceió, São Luis, Cuiabá, Distrito Federal, RM de Goiânia, Belo Horizonte e Nova Lima, RM de Belo Horizonte, RM de Vitória, São Paulo, Uberlândia, Curitiba, Florianópolis, Joinville e RM de Curitiba.


Unidades residenciais vendidas


UNIDADES RESIDENCIAIS VENDIDAS POR REGIÃO

REGIÃOPESQUISADA

4º trimestre 2017

1º trimestre 2018

2º trimestre 2018

3º trimestre 2018

4º trimestre 2018



NORTE 598 558 785 976 941 -3,6% 57,4%

NORDESTE 7.668 6.972 9.003 5.985 6.094 1,8% -20,5%

CENTRO-OESTE 2.267 2.709 2.995 2.023 2.356 16,5% 3,9%

SUDESTE 18.983 13.153 15.359 15.294 22.476 47,0% 18,4%

SUL 3.414 3.187 3.151 3.614 2.511 -30,5% -26,4%

TOTAL 32.930 26.579 31.293 27.892 34.378 23,3% 4,4%


Minha Casa Minha Vida – Participação no total comercializado no 4T18


As análise de lançamentos e vendas MCMV englobam 16 regiões: Belém, Manaus, RM de Maceió, São Luis, Cuiabá, Distrito Federal, RM de Goiânia, Belo Horizonte e Nova Lima, RM de Belo Horizonte, RM de Vitória, São Paulo, Uberlândia, Curitiba, Florianópolis, Joinville e RM de Curitiba.

69%56% 48% 47%

28%

31%44% 52% 53%

72%

Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul

MCMV Demais Padrões


Unidades Residenciais Lançadas e Vendidas

81,795,6 98,6

92,0100,8

120,1

2016 2017 2018

unidades lançadas Unidades VendidasFonte: CBIC/CII


Oferta final disponível

OFERTA FINAL DISPONÍVEL – RESIDENCIAIS NOVOS POR REGIÃO

REGIÃOPESQUISADA

4º trimestre 2017

1º trimestre 2018

2º trimestre 2018

3º trimestre 2018

4º trimestre 2018



NORTE 5.779 5.679 5.783 5.960 5.642 -5,3% -2,4%

NORDESTE 39.722 40.997 36.925 35.494 32.563 -8,3% -18,0%

CENTRO-OESTE 14.990 12.739 12.338 11.659 11.648 -0,1% -22,3%

SUDESTE 58.231 52.564 53.553 50.512 54.408 7,7% -6,6%

SUL 20.330 18.352 19.623 19.962 19.767 -1,0% -2,8%

TOTAL 139.052 130.331 128.222 123.587 124.028 0,4% -10,8%



Oferta final disponível

4T17

1T18

2T18

3T18

4T18

13 meses

15 meses

12 meses

13 meses

11 meses

28% 32% 32% 30% 30%

49%50% 49% 47% 45%

23% 18% 19% 23% 25%

4T17 1T18 2T18 3T18 4T18

Pronto Em Construção Na Planta

Oferta final por fase de obras



Ciclo da Incorporação Imobiliária


Incorporação Imobiliária – Dinâmica Resumida

▪ Prospecção do terreno;

▪ Aquisição do terreno com superação de itens suspensivos, como análise urbanística,documentação, tombamentos, plano diretor, lei de zoneamento, código de obras, ambiental,vizinhança e outros.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1ºmês

12º ou maismeses

1. ATIVIDADE DE LONGO PRAZO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1ºmês

12º ou maismeses



▪ Aprovação do projeto de arquitetura junto à prefeitura e a outros órgãos públicos;

▪ Atendimento a diversas exigências, por vezes conflitantes;

▪ Pagamento de outorgas onerosas e/ou atendimento de contrapartidas exigidas pelos órgãospúblicos;

▪ Estruturação jurídica da incorporação imobiliária em atendimento à Lei 4.591/1964.


12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

12ºmês

24º ou maismeses



▪ Comercialização do empreendimento;

▪ Obtenção de financiamento para obra (60% a 80% do custo); Habitual exigência de 30% a 40%de vendas antecipadas e 10% a 20% de obras executadas; Necessidade de manter IG = Índice deGarantia junto ao banco durante todo período contratual;

▪ Projetos técnicos executivos de estrutura, fundação, elétrica, hidráulica, sustentabilidade,acessibilidade, saneamento, reutilização de água, paisagismos e outros;


24252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960

60º ou mais...mês

24ºmês



▪ Execução da obra (contratos irretratáveis para fornecimento de mão de obra e materiais);

▪ Obtenção do habite-se, de AVCB, certidões, alvarás e averbação;

▪ Registro do condomínio e entrega do empreendimento aos clientes;


continuação

24252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960

60º ou mais...mês

24ºmês



▪ O condomínio instalado gera aumento de tributos, com IPTU, demanda por serviços e bens deconsumo no entorno. Isso gera empregos diretos e indiretos, melhora o ambiente urbano epode contribuir com a segurança pública;

▪ O setor imobiliário é polo gerador de empregos, tributos, negócios, renda e soluções deengenharia (meio ambiente e outras).


24252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960

60º ou mais...mês

24ºmês

continuação



▪ Cliente paga entre 15% e 20% do preço durante as obras;

▪ Na entrega das chaves, o cliente paga o saldo de 80% a 85% do preço, por meio definanciamento e/ou com recursos próprios;

▪ O incorporador só recebe 80% a 85% do preço na entrega do empreendimento e das chaves aocomprador;

▪ O lucro ocorre somente na entrega do empreendimento com o recebimento de 100% do preço;

▪ O incorporador realiza 100% do empreendimento com recursos oriundos do financiamento daobra + recursos dos compradores + recursos próprios/outros.

2. MODELO COMERCIAL


Custo da BurocraciaEstudo elaborado pela Booz & Company


Principais Barreiras Burocráticas na Cadeia Imobiliária

Prospecção e compra do

Terreno

Definição do projeto,

licenciamento e aprovação

Lançamento do projeto

Construção do Empreendimento

Conclusão e entrega do

imóvel

✓ Mudanças nos Planos Diretores e Zoneamentos com impactos em projetos protocolados, aprovados e em andamento, gerando insegurança jurídica;

✓ Falta de infraestrutura de energia elétrica, água e esgoto não endereçada por concessionárias, ainda que existam os recursos necessários.




Terreno






imóvel

✓ Atrasos e subjetividade nas avaliações de licenças ambientais e falta de clareza da competência das esferas Municipal, Estadual e Federal;

✓ Falta de clareza nas regras para definição de contrapartidas;

✓ Falta de alinhamento dos projetos submetidos às exigências legais;

✓ Atrasos na aprovação de projetos nas Prefeituras.




Terreno






imóvel

✓ Baixo nível de serviço e procedimentos não padronizados nos cartórios para registro da incorporação.




Terreno






imóvel

✓ Atrasos e paralisações no desenvolvimento dos empreendimentos devido a decisões judiciais contrárias às aprovações obtidas anteriormente no processo (ex: ambientais, contrapartidas, patrimônio histórico, etc.);

✓ Fiscalizações trabalhistas;

✓ Gargalos de mão de obra.




Terreno






imóvel

✓ Dificuldades para obtenção do habite-se devido a mudanças na legislação ao longo da construção, que impõe alterações em projetos aprovados anteriormente;

✓ Demora no processo de repasse dos valores de financiamento do comprador.


Principais Causas dos Gargalos na Cadeia Imobiliária

Processos de Licenciamento e Aprovações nas Prefeituras

▪ Falta de corpo técnico nos municípios (quantidade de pessoas e capacitação);

▪ Processos não estruturados entre os diversos órgãos, não existe monitoramento dos processos;

▪ Falta de incentivos para análise rápida de projetos;

▪ Insegurança de funcionários públicos por responderem judicialmente pela aprovação.

Processos Cartorários

▪ Estruturas de cartórios não acompanham o crescimento de volume de projetos, gerando maiores prazos para a execução (falta de capacidade);

▪ Processos não informatizados;

▪ Cartórios tem o monopólio em suas regiões, sem incentivos para a eficácia e permitindo livre interpretação de leis, (ex: critério para exigência de documentos e cobrança).

Legislação

▪ Leis não estão claras e dão margem a diferentes interpretações;

▪ Legislações desalinhadas entre esferas de Governo;

▪ Direitos adquiridos não são respeitados (ex: Direito de Protocolo);

▪ Desalinhamento entre prefeituras e MP (ex: aprovação de projetos com questões ambientais, de impacto na vizinhança ou no patrimônio histórico).


Redução dos Custos Burocráticos

✓Engajar prefeituras de grandes cidades na implantação de melhores práticas, iniciando com pilotos em 2-3 cidades- segmentação da demanda, simplificação, unificação e gestão da eficácia dos processos de análise e aprovação de projetos imobiliários;

✓Divulgar de forma abrangente as melhores práticas nos processos de análise e aprovação de projetos imobiliários, para obter maior abrangência;

✓Desenhar um modelo para digitalização e centralização de registros de propriedade;

✓Alinhar os projetos imobiliários apresentados pelas incorporadoras às prefeituras municipais aos novos processos otimizados, permitindo a captura dos benefícios.


Segurança Jurídica

✓Revisar a legislação municipal de regulamentação de investimentos de contrapartidas para torná-la mais objetiva e garantir alinhamento dos investimentos exclusivamente aos impactos causados diretamente pelos empreendimentos;

✓Harmonizar legislação de código de obras para aprovação de projetos entre municípios;

✓Revisar legislação ambiental nas diferentes esferas de governo (Municipal, Estadual e Federal) para eliminar ambiguidades;

✓Buscar alinhamento das “regras não escritas do jogo” com todos os stakeholders com potencial influência no processo decisório – ex.: Prefeitura, Ministério Público, juízes, IPHAM; CETESB, etc. – até que as mudanças legislativas sejam concluídas.


OBRIGADO!

Celso Petrucci

Vice-Presidente da Indústria Imobiliária - CBIC

Apoio: Correalização Realização

apresentação do powerpoint · consumo no entorno. isso gera empregos diretos e indiretos, melhora...

Documents