apresentação nephu-uff e iab-nlm sobre ouc centro niterói 29.08.13

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LEITURA CRÍTICA Operação Urbana Consorciada Área Central de Niterói “OUC - Centro” Regina Bienenstein e Daniel Sousa

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Page 1: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

LEITURA CRÍTICA

Operação Urbana Consorciada

Área Central de Niterói

“OUC - Centro”

Regina Bienenstein e Daniel Sousa

Page 2: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

OUC no Brasil

“Considera-se Operação Urbana Consorciada o

conjunto de intervenções e medidas coordenadas

pelo Poder Público municipal, com a

participação dos proprietários, moradores,

usuários permanentes e investidores privados,

com o objetivo de alcançar em uma área

transformações urbanísticas estruturais,

melhorias sociais e a valorização ambiental”

Estatuto da Cidade, Seção X, Art. 32, § 1º

Page 3: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Como funciona a OUC ?

Pré-requisitos (Art. 33 do Estatuto da Cidade):

Programa básico de ocupação

Programa de atendimento econômico e social para a

população diretamente afetada pela operação

Estudo prévio de impacto de vizinhança ok!

Contrapartida dos proprietários, usuários

permanentes e investidores privados em função da

utilização das melhorias ok!

Representação da sociedade civil no controle

compartilhado da operação, tendo em vista não

contar com Conselho paritário na Niturb

Page 4: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Como funciona a OUC ?

Principais elementos:

Potencial básico de construção

Utilização acima do potencial básico de construção

Pagamento com CEPACS

Recursos obtidos por meio da venda de CEPACS só

podem ser usados na área delimitada

Elementos obrigatórios

Participação popular

Compensação de desigualdade sócio-espacial

Page 5: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Condução do Processo de Participação

2 Audiências Públicas convocadas pelo Legislativo

2 Audiências Públicas convocadas pelo Executivo

Audiências Públicas com longas exposições, a platéia tendo direito a

apenas manifestações de 3 minutos

Apresentações do projeto em reuniões setoriais sem que fosse

criado o contraditório

As propostas encaminhadas não foram consideradas - NADA do

que foi proposto foi incorporado ao novo Projeto de Lei

encaminhado à Câmara

O projeto de lei não detalha ou define como e onde os recursos

captados serão investidos (não existe cronograma físico-financeiro

do que se pretende construir)

Page 6: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Pretende

revitalizar, atrair novos moradores, dinamizar, ocupar,

limpar e tornar segura

Motivações do Projeto em Niterói

Centro de Niterói é visto como uma região

sem vida, estagnada do ponto de vista

econômico, vazia, desorganizada, degradada, suja e insegura

Page 7: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Variedade

Mistura de Usos e Classes

Vitalidade

Tecido Urbano

Cosolidado

Comércio Popular

Outra Leitura

Page 8: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Perímetro

OUC

Centro de Niterói

Ideia central do projeto:

• Habitação e trabalho

• Proximidade do Rio

Extinção das áreas

especiais de interesse

social, preservação do

ambiente urbano e

interesse urbanístico

Page 9: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Informalidade habitacional

Na cidade:

95 Assentamentos precários

40.800 moradias em AP

170 mil pessoas em AP

Na OUC-Centro Niterói:

6 Assentamentos precários

2.000 moradias em AP

8.400 pessoas em AP

(15% da população total)

No entorno da OUC-Centro:

4 Assentamentos precários

1.744 moradias em AP

7.350 pessoas em AP

Contexto municipal quanto à Habitação de

Interesse Social

Page 10: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Imóveis vazios e

subutilizados

com ocupação

informal

23 ocupações

Contexto municipal

quanto à Habitação

de Interesse Social

Page 11: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Tratamento da questão da Moradia e do Comércio Popular

Propostas:

Pescadores da Rua da Lama e Colônia de Pesca

Urbanização de assentamentos com recursos federais

Construção de mercado popular (insuficiente para abrigar a totalidade

dos trabalhadores ambulantes hoje no Centro) (EIV/RIV, p. 109)

Vila de Pescadores,

hotéis, restaurantes

Vila de

pescadores

para 30 das 60

famílias

Page 12: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Alternativas não contempladas:

1. Delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social vazias para

construção de novas moradias populares

2. Delimitação de imóveis (lotes e edificações) vazios e subutilizados como

Zonas Especiais de Interesse Social para construção ou adaptação para

habitação de interesse social (Por exemplo São Paulo)

3. Previsão de recursos do Cepacs para habitação de interesse social

4. Proposta de habitação inclusiva:

Percentual de unidades produzidas pelo mercado privado destinado

para famílias de baixa renda

Urbanização de assentamentos como contrapartida ao total de

moradias produzidas

Mixed-Use Plan for Le Nordelec, Montréal, Canadá

Page 13: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

EIV, p. 12

Sumário das

propostas

Page 14: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

A) Estudos do potencial construtivo;

B) Histórico dos licenciamentos residenciais e não residenciais;

C) Quantitativo comparativo de alvarás;

D) Perfil da moradia na área de operação;

E) Levantamento das demandas de comércio popular e ambulante;

F) Estudos e simulações volumétricas ;

G) Quadro comparativo dos parâmetros urbanísticos ;

H) Memória do cálculo;

I) Estudo do impacto da Operação Urbana Porto Maravilha ;

J) Relatório da Comissão das APA-U que justifique sua extinção;

L) Estudos e Projetos de Sistema Viário.

Estudos que normalmente fazem parte de EIVs

deste tipo e que não forma apresentados até a presente data:

Page 15: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

APA-U

Ponta da

Areia

Estação das

Barcas

Área

consolidada

Conjuntos da

Marinha APA-U

Centro

Quadro

Comparativo

dos Potenciais

Construtivos

Page 16: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

SETOR 4

12+6=18

Variável

Máx. 12

SETOR 1

15+6=21

PUR:11+2=13

SETOR 15

15+6=21

PUR/RN = 6

SETOR 6

15+6=21

Variável

Máx. 13

SETOR 10

15+6=21

PD da UFF

SETRO 2

15+6=21

Variável

Máx. 13

SETOR 3.1

20+6=26

PUR:Variável

Máx. 14

SETOR 9

12+6=18

PUR:

7+2=9

SETOR 8

12+6=18

PD da

UFF

SETOR 7

7+3=10

Variável

Máx. 9

SETOR 5

12+6=18

Variável

Máx. 13

SETOR 16

18+6=24

PUR:14+2=16

SETOR 13

18+6=24

PUR: 3

SETOR

13.3 3+1=4

PUR:3

SETOR 11

40+6=46

AEIU-

Baymarket = 7

Realizamos um comparativo

entre os gabaritos propostos

no PL 193/13 e o PUR/PB,

verificando os valores

máximos Setor X Frações

Urbanas.

Mesmo com os índices de

aproveitamento máximos

previstos no PL, não é

possível crer que a proposta

adense menos que a

legislação atual, como vem

sendo dito nas audiências e

na imprensa!

SETOR INDICADO NO PL 193/13

LAMINA+EMBASAMENTO=GABARITO PL 193/13

GABARITO DA LEGISLAÇÃO ATUAL

Gabaritos

APAUs

Page 17: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Nova Imagem da Cidade

Novo Skyline

Page 18: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Estudo Preliminar Urbanístico

Prédios de 20 pavimentos

+ 5 de embasamento

e

privatização dos parques

na frente marítima

Prédios com 40

pavimentos

Metrô

ou

Monotrilho

Prédios em

frente à marina

Page 19: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Permeabilidade

Não existe projeto

de arruamento (PA)

no PL 193/2013

Descontinuidade

Dificultando o acesso

ao Caminho Niemayer

Page 20: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Inspiração do Projeto em Niterói

Ruptura do padrão da ocupação: Porto Maravilha / Rio de Janeiro

Respeito à ocupação existente: Barcelona

Page 21: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Quadras

com torres de

20 andares

Barcelona

Monotrilho ou Metrô?

Roterdã

Habitação como elemento formador da imagem da Cidade

Page 22: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Edifício

dos Correios

Porto Maravilha

Terminal João Goulart Como será articulado o novo x o velho?

Patrimônio X Morfologia Proposta

Page 23: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Tipologia Apresentada

Tipologia apresentada

Para uma única classe

social

Tipologia com múltiplas classes

usos e gabaritos baixos

Várias Classes sociais

Como forma de manter a

vida na cidade

Possibilidades

O que está em jogo são nossos próximos 15

anos... Já temos exemplos de Operações

Urbanas, como a Água Branca em São Paulo

que esta sendo revista aumentando de 15%

para 30% seus recursos destinados para

habitação de interesse social. No nosso caso

nada foi destinado para produção de habitação

de interesse social. Ou seja, estamos repetindo

erros de outras operações e não aprendendo

com as experiências...

Page 24: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Impactos esperados:

Mudança no perfil socioeconômico e no modo de vida e morfologia urbana (EIV/RIV, P. 95)

Morro do Estado será um dos bairros mais afetados

Comércio de bairro hoje existente será insuficiente para atender a demanda

Supressão de alguns tipos de comércio e serviços devido ao perfil da nova população

e ao valor dos aluguéis e do IPTU

O novo EIV/RIV considera positiva e muito significativa a valorização fundiária,

favorecendo os proprietários dos imóveis e os empresários da construção civil (EIV/RIV, p.104-105).

Nada previsto para proteger as famílias de classe média baixa

e baixa que aí residem

Áreas sujeitas a escorregamento no Morro do Estado, Chácara, Arroz, Palácio, Lara

Vilela, sem previsão de medidas efetivas de reassentamento no entorno e execução

de obras e recuperação de encostas (EIV/RIV, p. 106-107)

Encarecimento do custo de vida e especulação imobiliária em uma área onde 42% da

população residente recebe até 3 salários mínimos resultando na expulsão dessa

população para outras áreas (EIV/RIV, p. 108)

Principais afetados serão os 2 núcleos de pescadores, a comunidade da Via

100 e os moradores do Morro do Estado

Page 25: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

O Projeto descaracteriza o Centro

A ocupação proposta cria uma outra imagem para a cidade, com novos

ícones arquitetônicos que conflitam com o Caminho Niemeyer

Não propicia a permeabilidade e a integração do Caminho Niemeyer com a

cidade consolidada, propondo entre os dois, espaços segregados

Mudança de gabarito se antecipa e não está condicionada à implantação

da infraestrutura

Previsão da execução das obras em 3 anos: como ficará a cidade neste

período?

Solução de mobilidade está baseada em projeção de população cuja

metodologia de cálculo não está clara

Está baseada em mudanças culturais e de hábito (bicicleta como meio de

transporte, abandono do automóvel) e em projetos a serem implantados por

outros níveis de governo (Linha 3 do Metro)

Considerações Finais

Page 26: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Acirra a exclusão socioespacial (o projeto declara como natural e inexorável

o processo de gentrificação esperado, ainda que forçado e resultante do

próprio projeto) ???

O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às

Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos

dos participantes) e apresentações do projeto

As propostas encaminhadas não foram consideradas e o PL permanece

inalterado

O PL não detalha ou define como e onde os recursos captados serão

investidos (não existe cronograma físico-financeiro do que se pretende

construir, apenas é apontado o prazo total das obras)

O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às

Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos

dos participantes) e apresentações do projeto

Considerações Finais

Page 27: Apresentação NEPHU-UFF e IAB-NLM sobre OUC Centro Niterói 29.08.13

Considerações Finais

Sabe-se que não serão investidos:

Nas áreas mais pobres (captação de recursos dos MiC para urbanização

das favelas)

Na marina (recursos do M. Turismo)

No BRT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)

No mono-trilho - projeto do estado

No VLT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)

Parece que serão investidos no aterramento da fiação, na limpeza urbana,

adaptação e pavimentação das vias e recuperação e implantação de jardins

e praças

Considerando as imprecisões e repercussões,

Indicamos a discussão sobre o Centro articulada com

a revisão do Plano Diretor