apresentação nephu-uff e iab-nlm sobre ouc centro niterói 29.08.13
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LEITURA CRÍTICA
Operação Urbana Consorciada
Área Central de Niterói
“OUC - Centro”
Regina Bienenstein e Daniel Sousa
OUC no Brasil
“Considera-se Operação Urbana Consorciada o
conjunto de intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Público municipal, com a
participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores privados,
com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais,
melhorias sociais e a valorização ambiental”
Estatuto da Cidade, Seção X, Art. 32, § 1º
Como funciona a OUC ?
Pré-requisitos (Art. 33 do Estatuto da Cidade):
Programa básico de ocupação
Programa de atendimento econômico e social para a
população diretamente afetada pela operação
Estudo prévio de impacto de vizinhança ok!
Contrapartida dos proprietários, usuários
permanentes e investidores privados em função da
utilização das melhorias ok!
Representação da sociedade civil no controle
compartilhado da operação, tendo em vista não
contar com Conselho paritário na Niturb
Como funciona a OUC ?
Principais elementos:
Potencial básico de construção
Utilização acima do potencial básico de construção
Pagamento com CEPACS
Recursos obtidos por meio da venda de CEPACS só
podem ser usados na área delimitada
Elementos obrigatórios
Participação popular
Compensação de desigualdade sócio-espacial
Condução do Processo de Participação
2 Audiências Públicas convocadas pelo Legislativo
2 Audiências Públicas convocadas pelo Executivo
Audiências Públicas com longas exposições, a platéia tendo direito a
apenas manifestações de 3 minutos
Apresentações do projeto em reuniões setoriais sem que fosse
criado o contraditório
As propostas encaminhadas não foram consideradas - NADA do
que foi proposto foi incorporado ao novo Projeto de Lei
encaminhado à Câmara
O projeto de lei não detalha ou define como e onde os recursos
captados serão investidos (não existe cronograma físico-financeiro
do que se pretende construir)
Pretende
revitalizar, atrair novos moradores, dinamizar, ocupar,
limpar e tornar segura
Motivações do Projeto em Niterói
Centro de Niterói é visto como uma região
sem vida, estagnada do ponto de vista
econômico, vazia, desorganizada, degradada, suja e insegura
Variedade
Mistura de Usos e Classes
Vitalidade
Tecido Urbano
Cosolidado
Comércio Popular
Outra Leitura
Perímetro
OUC
Centro de Niterói
Ideia central do projeto:
• Habitação e trabalho
• Proximidade do Rio
Extinção das áreas
especiais de interesse
social, preservação do
ambiente urbano e
interesse urbanístico
Informalidade habitacional
Na cidade:
95 Assentamentos precários
40.800 moradias em AP
170 mil pessoas em AP
Na OUC-Centro Niterói:
6 Assentamentos precários
2.000 moradias em AP
8.400 pessoas em AP
(15% da população total)
No entorno da OUC-Centro:
4 Assentamentos precários
1.744 moradias em AP
7.350 pessoas em AP
Contexto municipal quanto à Habitação de
Interesse Social
Imóveis vazios e
subutilizados
com ocupação
informal
23 ocupações
Contexto municipal
quanto à Habitação
de Interesse Social
Tratamento da questão da Moradia e do Comércio Popular
Propostas:
Pescadores da Rua da Lama e Colônia de Pesca
Urbanização de assentamentos com recursos federais
Construção de mercado popular (insuficiente para abrigar a totalidade
dos trabalhadores ambulantes hoje no Centro) (EIV/RIV, p. 109)
Vila de Pescadores,
hotéis, restaurantes
Vila de
pescadores
para 30 das 60
famílias
Alternativas não contempladas:
1. Delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social vazias para
construção de novas moradias populares
2. Delimitação de imóveis (lotes e edificações) vazios e subutilizados como
Zonas Especiais de Interesse Social para construção ou adaptação para
habitação de interesse social (Por exemplo São Paulo)
3. Previsão de recursos do Cepacs para habitação de interesse social
4. Proposta de habitação inclusiva:
Percentual de unidades produzidas pelo mercado privado destinado
para famílias de baixa renda
Urbanização de assentamentos como contrapartida ao total de
moradias produzidas
Mixed-Use Plan for Le Nordelec, Montréal, Canadá
EIV, p. 12
Sumário das
propostas
A) Estudos do potencial construtivo;
B) Histórico dos licenciamentos residenciais e não residenciais;
C) Quantitativo comparativo de alvarás;
D) Perfil da moradia na área de operação;
E) Levantamento das demandas de comércio popular e ambulante;
F) Estudos e simulações volumétricas ;
G) Quadro comparativo dos parâmetros urbanísticos ;
H) Memória do cálculo;
I) Estudo do impacto da Operação Urbana Porto Maravilha ;
J) Relatório da Comissão das APA-U que justifique sua extinção;
L) Estudos e Projetos de Sistema Viário.
Estudos que normalmente fazem parte de EIVs
deste tipo e que não forma apresentados até a presente data:
APA-U
Ponta da
Areia
Estação das
Barcas
Área
consolidada
Conjuntos da
Marinha APA-U
Centro
Quadro
Comparativo
dos Potenciais
Construtivos
SETOR 4
12+6=18
Variável
Máx. 12
SETOR 1
15+6=21
PUR:11+2=13
SETOR 15
15+6=21
PUR/RN = 6
SETOR 6
15+6=21
Variável
Máx. 13
SETOR 10
15+6=21
PD da UFF
SETRO 2
15+6=21
Variável
Máx. 13
SETOR 3.1
20+6=26
PUR:Variável
Máx. 14
SETOR 9
12+6=18
PUR:
7+2=9
SETOR 8
12+6=18
PD da
UFF
SETOR 7
7+3=10
Variável
Máx. 9
SETOR 5
12+6=18
Variável
Máx. 13
SETOR 16
18+6=24
PUR:14+2=16
SETOR 13
18+6=24
PUR: 3
SETOR
13.3 3+1=4
PUR:3
SETOR 11
40+6=46
AEIU-
Baymarket = 7
Realizamos um comparativo
entre os gabaritos propostos
no PL 193/13 e o PUR/PB,
verificando os valores
máximos Setor X Frações
Urbanas.
Mesmo com os índices de
aproveitamento máximos
previstos no PL, não é
possível crer que a proposta
adense menos que a
legislação atual, como vem
sendo dito nas audiências e
na imprensa!
SETOR INDICADO NO PL 193/13
LAMINA+EMBASAMENTO=GABARITO PL 193/13
GABARITO DA LEGISLAÇÃO ATUAL
Gabaritos
APAUs
Nova Imagem da Cidade
Novo Skyline
Estudo Preliminar Urbanístico
Prédios de 20 pavimentos
+ 5 de embasamento
e
privatização dos parques
na frente marítima
Prédios com 40
pavimentos
Metrô
ou
Monotrilho
Prédios em
frente à marina
Permeabilidade
Não existe projeto
de arruamento (PA)
no PL 193/2013
Descontinuidade
Dificultando o acesso
ao Caminho Niemayer
Inspiração do Projeto em Niterói
Ruptura do padrão da ocupação: Porto Maravilha / Rio de Janeiro
Respeito à ocupação existente: Barcelona
Quadras
com torres de
20 andares
Barcelona
Monotrilho ou Metrô?
Roterdã
Habitação como elemento formador da imagem da Cidade
Edifício
dos Correios
Porto Maravilha
Terminal João Goulart Como será articulado o novo x o velho?
Patrimônio X Morfologia Proposta
Tipologia Apresentada
Tipologia apresentada
Para uma única classe
social
Tipologia com múltiplas classes
usos e gabaritos baixos
Várias Classes sociais
Como forma de manter a
vida na cidade
Possibilidades
O que está em jogo são nossos próximos 15
anos... Já temos exemplos de Operações
Urbanas, como a Água Branca em São Paulo
que esta sendo revista aumentando de 15%
para 30% seus recursos destinados para
habitação de interesse social. No nosso caso
nada foi destinado para produção de habitação
de interesse social. Ou seja, estamos repetindo
erros de outras operações e não aprendendo
com as experiências...
Impactos esperados:
Mudança no perfil socioeconômico e no modo de vida e morfologia urbana (EIV/RIV, P. 95)
Morro do Estado será um dos bairros mais afetados
Comércio de bairro hoje existente será insuficiente para atender a demanda
Supressão de alguns tipos de comércio e serviços devido ao perfil da nova população
e ao valor dos aluguéis e do IPTU
O novo EIV/RIV considera positiva e muito significativa a valorização fundiária,
favorecendo os proprietários dos imóveis e os empresários da construção civil (EIV/RIV, p.104-105).
Nada previsto para proteger as famílias de classe média baixa
e baixa que aí residem
Áreas sujeitas a escorregamento no Morro do Estado, Chácara, Arroz, Palácio, Lara
Vilela, sem previsão de medidas efetivas de reassentamento no entorno e execução
de obras e recuperação de encostas (EIV/RIV, p. 106-107)
Encarecimento do custo de vida e especulação imobiliária em uma área onde 42% da
população residente recebe até 3 salários mínimos resultando na expulsão dessa
população para outras áreas (EIV/RIV, p. 108)
Principais afetados serão os 2 núcleos de pescadores, a comunidade da Via
100 e os moradores do Morro do Estado
O Projeto descaracteriza o Centro
A ocupação proposta cria uma outra imagem para a cidade, com novos
ícones arquitetônicos que conflitam com o Caminho Niemeyer
Não propicia a permeabilidade e a integração do Caminho Niemeyer com a
cidade consolidada, propondo entre os dois, espaços segregados
Mudança de gabarito se antecipa e não está condicionada à implantação
da infraestrutura
Previsão da execução das obras em 3 anos: como ficará a cidade neste
período?
Solução de mobilidade está baseada em projeção de população cuja
metodologia de cálculo não está clara
Está baseada em mudanças culturais e de hábito (bicicleta como meio de
transporte, abandono do automóvel) e em projetos a serem implantados por
outros níveis de governo (Linha 3 do Metro)
Considerações Finais
Acirra a exclusão socioespacial (o projeto declara como natural e inexorável
o processo de gentrificação esperado, ainda que forçado e resultante do
próprio projeto) ???
O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às
Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos
dos participantes) e apresentações do projeto
As propostas encaminhadas não foram consideradas e o PL permanece
inalterado
O PL não detalha ou define como e onde os recursos captados serão
investidos (não existe cronograma físico-financeiro do que se pretende
construir, apenas é apontado o prazo total das obras)
O processo de discussão até agora desenvolvido se restringiu às
Audiências Públicas (com longas exposições, manifestações de 3 minutos
dos participantes) e apresentações do projeto
Considerações Finais
Considerações Finais
Sabe-se que não serão investidos:
Nas áreas mais pobres (captação de recursos dos MiC para urbanização
das favelas)
Na marina (recursos do M. Turismo)
No BRT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)
No mono-trilho - projeto do estado
No VLT (extrapola os limites da área da OUC - recursos federais)
Parece que serão investidos no aterramento da fiação, na limpeza urbana,
adaptação e pavimentação das vias e recuperação e implantação de jardins
e praças
Considerando as imprecisões e repercussões,
Indicamos a discussão sobre o Centro articulada com
a revisão do Plano Diretor