CASA PROPRIA COMO ESTRATÉGIA PARA A CONSTRUÇÃO DO ESTADO:

UMA COMPARAÇÃO DE POLÍITICAS DE HABITAÇÃO EM AFRICA

Anne Pitcher, University of MichiganAnn Arbor, Michigan EUA

O Paradoxo de habitação em África

Problema: • As áreas urbanas Africanas estão crescendo como são

assentamentos informais que abrigam os pobres urbanos

•O Paradoxo: • Apesar necessidade de habitação de baixa renda,

habitação de luxo e de medio superior está aumentando mais rapido que habitacao aos precos accessiveis Por que?

•Meu argumento: • Muito governos na Africa adotaram políticas de habitação,

mas os seus interesses e os do sector privado têm produzido habitação de alta ou de medio superior renda.

Características: Casos SelecionadasCountry Total pop

(thousands)

Urban % of population

Pop. of capital (thousands)

Rate of pop. change in capital, 2005-2010

Est. slum population as percentage of urban (2009)

GNI/capita

Post-conflict?

Angola 19,082 47.6 (58.4) 5,230 3.19 80 1627 yes

Ghana 24,392 

44.1 (51.2) 3,452 3.3 40.1 611 no

Kenya 40,513 45.3 (23.6) 3,523 4.5 54.7 737 no

Rwanda 10,624 22. 9 (18.8)

909 3.85 65.1 521 yes

South Africa

50,133 (61.5) 3,670 2.35 23.0 5581 no

Tanzania 44,841 26 (26.3) 3,349 4.46 63.5 524 no

Zambia 13,089 (38.7) 1,451 2.74 57.3 881 no

Capitais: Residential Sales and Rental PricesCity Pop. of

capital (thousands)

Urban % of population

Urban annual growth rate (2010-2015)

Est. slum population as percentage of urban (2009)

Novas Unidades Necessarias (Por Ano, EST)

Luanda 5,230 47.6 (58.4) 3.97 90 200,000

Accra 3,452 44.1 (51.2) 3.50 40.1 133,000

Nairobi 3,523 45.3 (23.6) 4.36 54.7 156,000

Kigali 909 22. 9 (18.8) 4.50 65.1 25,000

Johannesburg 3,670 (61.5) 1.21 23.0 200,000

Dar es Salaam 3,349 26 (26.3) 4.77 63.5 280,000

Lusaka 1,451 (38.7) 4.15 57.3 68,272

Por que sao preocupados os governos em Africa com provisão de habitação e

aquisição de casa própria?Habitação pode impulsionar a economia

(sectores de financiamento, construção, etc)Casa propria é ativo financeiro importanteA política de aquisição de casa própria pode

servir como fonte de tributaçāo pelos governos

Os governos adopataram-se o discurso de sonho de proprietario

Habitação a preços acessíveis traz benefícios para saude, educação, e bem-estar

Boa Habitação promove estabilidade social

Tipos de HabitaçãoRehabilitacao e Redimensionamento dos Distritos Centrais ComerciasNovas CidadesCondominios FechadosHabitacao a Precos AcessiveisFinanciamento para Auto-ConstrucaoMelhoramento dos assentamentos informais

Kigali Revitalization of CBD

Garden City, Kenya

Royal Palm Estates-Ghana

Habitação a preços acessiveis- África do Sul

Cidades Diferentes, Resultados Semelhantes

• Cidades “Superstars” (Superestrelas)

• Mas em Africa, Cidades Superestrelas com Grande Desigualdade

Capitais:Rendimento mediano, Precos Medios de Casas, e Relacao

Preco/SalarioCapital

Median income civil servant per year (US$)

Average House Price 1-3 Bedroom (US$) Price/Income Ratio

 Accra 7692 85000 11

Dar es Salaam 6984 114000 16

Johannesburg 12284 145000 11

Kigali 94000

Luanda 16800 500000 29

ex_Luanda 16800 140000 8

Lusaka 7944 60000 7

Nairobi 4280 131000 30

Capitais da Africa: Desigualdade de RendaCountry Country

Gini Coefficient

Rate of pop. change in capital, 2005-2010

Capital City

Capital City Gini Coefficient

Angola n/a 3.19 Luanda .62Ghana 42.8 3.3 Accra .50Kenya 47.7 4.5 Nairobi .59Rwanda 53.1 3.85 Kigali .47South Africa 67.4 2.35

Johannesburg .75

Tanzania37.6 4.46

Dar es Salaam .37

Zambia 54.6 2.75 All urban .66

Explicando a Preferência para Médio e Superior Renda Habitação

A. Argumentos alternativos:1. Desenvolvimento do mercado de hipotecas2. Remessas de Emigrantes

B. O meu argumento: As Preferências de Stakeholders Afectam Oferta e Procura

1. Estrutura Socioeconomica2. As Preferencias de Sector Privado3. O Papel do Governo

Mercado de Hipotecas (% de PIB)

B. Explicações do lado da oferta

Crescimento de Fundos de Private Equity e do sector financeiro privado

Governos-Precisam Retorno sobre Investimento e tem excesso de liquidez

Fundos de Pensoes e Seguros; tambem alguns empresas estatais (Kenya e Tanzania)

E/Ou Querem criar classe economica domesticaSector privado prefere construir e vender habitacao de alta renda particularmente num ambiente de alto risco (lucro e maior)

Investmento nos bens imoveis dos fundos publicos de pensoes

Kenya: Madaraka

Tanzania: Kigamboni

Explicações do lado da procura1. O Mais poderoso e importantes pessoas querem

Habitacao de Alta Renda2. Grupos politicamente importantes precisam

moradias3. Os mais ricos sao concentrados nos capitais3. Especulacao no mercado de habitacao de luxo

Exemplos: Kenya: Casa de Vice-PresidenteTanzania: Os Ministors, e funcao publica

Kenya: Casa de Vice-Presidente

Habitacao pela policia-Tanzania

As Diferenças entre as 7 Cidades/Estados

Africa do Sul-mais habitacao aos precos acessiveis porque os investimentos tem menos riscoKenya-

1.Expansao de “private equity” facilita mais investimentos e mais pesquisa sobre o mercado imobiliario

2. classe de capital domestico e grande, estavel, e independente do estado (porem nao foi sempre assim porque a familia Kenyatta e a maior proprietario de terra no pais)

3. Tem Master planKigali

1. Plano director e ajuda externa2. “Estado empresario” quer ganhar dinheiro

Implicacoes pelos estados e os habitantes

Setor publico ainda e importante politicamenteOs governos quer impulsionar o desenvolvimento de mercado imobiliarioProvisão de habitação como um direito social continua a ser, em princípio, mas não na prática As políticas de habitação reforçar social e espacial Diferenciação herdada do período colonial Rent-seeking e Corrupção (pior em países menos democráticos) Crescimento Urbano Desequilibrado

Obrigada