anÁlise do mercado de incorporaÇÃo imobiliÁria

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA São Paulo – SP / Berrini 2011

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Page 1: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA

TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini

2011

Page 2: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

i

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA

Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama

Celso Adelino de Mattos

Cintia Pereira Barcellos

Gerson Carvalho Marin

Luiz Fernando Moreira Cruz

Patrícia de Mori Lopes Jimenez

Renato de Almeida Silva

Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso

MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2

Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização

Programa FGV Management

São Paulo – SP/ Berrini

2011

Page 3: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

ii

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA

Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por:

Augusto Tomio Yokoyama

Celso Adelino de Mattos

Cintia Pereira Barcellos

Gerson Carvalho Marin

Luiz Fernando Moreira Cruz

Patrícia de Mori Lopes Jimenez

Renato de Almeida Silva

Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira:

Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do

certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV

Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

Page 4: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

iii

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por:

Augusto Tomio Yokoyama

Celso Adelino de Mattos

Cintia Pereira Barcellos

Gerson Carvalho Marin

Luiz Fernando Moreira Cruz

Patrícia de Mori Lopes Jimenez

Renato de Almeida Silva

Rogério Abriz

Page 5: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

iv

TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira

Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori

Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do

Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV

Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini,

localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011,

declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011.

______________________________________

Augusto Tomio Yokoyama

_____________________________________

Celso Adelino de Mattos

______________________________________

Cintia Pereira Barcellos

______________________________________

Gerson Carvalho Marin

______________________________________

Luiz Fernando Moreira Cruz

______________________________________

Patrícia de Mori Lopes Jimenez

______________________________________

Renato de Almeida Silva

______________________________________

Rogério Abriz

Page 6: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

v

DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste

documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de

Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados

coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado:

“ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos

alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos,

Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes

Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO

FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________

Diretor Financeiro e de Relações com Investidores

EZTEC Empreendimentos e Participações SA

Page 7: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

vi

DECLARAÇÃO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira

Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori

Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz, abaixo-assinados, do

Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV

Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini,

localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de

2011,autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração

do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA” com objetivos de publicação e/ou divulgação em veículos

acadêmicos.

São Paulo, 10 de novembro de 2011

______________________________________

Augusto Tomio Yokoyama

______________________________________

Celso Adelino de Mattos

______________________________________

Cintia Pereira Barcellos

______________________________________

Gerson Carvalho Marin

______________________________________

Luiz Fernando Moreira Cruz

______________________________________

Patrícia de Mori Lopes Jimenez

______________________________________

Renato de Almeida Silva

______________________________________

Rogério Abriz

Page 8: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

vii

Agradecimentos

Aos professores, monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas,

ao Diretor Financeiro e de R.I. da EZTEC, Sr. Antonio Emílio Clemente Fugazza,

que muito contribuíram para a realização deste estudo

e para o aprimoramento do nosso conhecimento.

Page 9: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

viii

Dedicatória

Aos nossos familiares, cujo apoio e paciência

permitiram a nossa dedicação e envolvimento

no curso e neste trabalho.

Page 10: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

ix

RESUMO

O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária,

com ênfase a uma empresa do setor, a EZ TEC Empreendimentos e Participações

SA. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das

ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter; analisar a rentabilidade das

principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont; analisar o retorno sobre

o capital empregado também das principais empresas do setor; discorrer sobre as

fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor; analisar a

viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa; destacar as

particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor; e identificar como os

conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa.

Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária, Rentabilidade, Estratégia, Análise

DuPont.

Page 11: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

x

ABSTRACT

The purpose of this paper is to examine the real estate development market,

focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA, a company of the civil

construction sector. The paper aims to analyze the strategy of the company by

means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis, study the

profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model, analyze

the return on capital employed of the main companies in the sector, reflect on finance

sources and the different forms of investment in the sector, analyze the economic

and financial feasibility of a real estate project of the company, highlight the

accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how

the sustainability concepts are applied in the company. In order to achieve these

objectives, a case study with several methods of data collection has been used

amongst which documentary analysis, questionnaire and interview with the manager.

Finally, major consideration is provided as to the Brazilian real estate development

sector and its main players.

Keywords: Real Estate Development, Profitability, Strategy, DuPont Analysis.

Page 12: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xi

SUMÁRIO EXECUTIVO

É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. Muito se houve

a respeito da redução do déficit imobiliário, seja na esfera municipal, estadual ou

federal. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a

redução do déficit, o governo federal, juntamente com os estados e municípios,

lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor, levando as

construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de

desenvolvimento de empreendimentos.

Os projetos imobiliários como um todo, necessitam de grande volume de

capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor), por este

motivo, o pay back é lento, levando até mesmo algumas empresas do setor a não

utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. Associados a este cenário, o

mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global, o que obriga

não só o conhecimento técnico, mas também conhecer todos os stakeholders

envolvidos na dinâmica deste setor.

Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho, que tem por objetivo

analisar o mercado de incorporação imobiliária. Para tanto, na maioria dos capítulos

que incorporam este estudo, além de apresentar o referencial teórico, serão

aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria

relacionada ao setor. Nos casos em que, a aplicação será com base em exemplos

reais, a empresa do setor previamente selecionada para tanto, foi a EZ TEC

Empreendimentos e Participações S.A e a metodologia empregada para a

realização dos estudos, baseou-se em entrevistas pessoais e questionários.

O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise

estratégica, dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão, Análise Swot, das

cinco forças de Porter, bem como a verificação dos conceitos analisando-se a

estratégia da EZTEC.

O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos

projetos imobiliários, focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor,

Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR), Período de Retorno do

Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL), calculados a partir

da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário.

Page 13: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xii

Já o terceiro capítulo, abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do

IFRS (International Financial Reporting Standards, normas internacionais de

contabilidade) no setor, como as formas de apuração e recolhimento de tributos,

forma de organização societária, com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”,

etc., mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC.

No capítulo quatro, serão verificadas as formas de financiamento do setor,

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), Poupança, LCI (Letra de Crédito

Imobiliário), Letra Hipotecária, Ações, Debêntures, Fundo de Investimento

Imobiliário, securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), e as

considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC.

O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de

capital aberto, bem como o retorno do capital empregado pelas principais

incorporadoras do setor. Para tanto, será utilizada para o estudo a análise Dupont,

estratégia e estrutura de capital, o ROE (Retorno sobre o Patrimônio), o comparativo

da receita, lucro líquido e margem líquida da EZTEC, em seguida, será aplicado o

conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado), com base nos resultados das

principais empresas do setor.

Em seguida, nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de

Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo, discorrerá

também sobre o Triple Bottom Line, ou seja, o tripé da sustentabilidade, no que

tange as dimensões ambiental, social e econômica, ressaltando os conceitos de

Responsabilidade Social e Governança Corporativa.

Por fim, no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor, ou

seja, as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor, como a

aquisição de ativos (para renda ou especulação), seja na forma de unidades

residenciais, comerciais, lojas em Shoppings Centers, lajes corporativas, galpões

industriais, built-to-suit; incorporação imobiliária; fundos de investimento imobiliário

(comerciais, residenciais, shoppings, hoteis); fundos de investimentos, através de

LCI ou CRI e; ações de empresas do setor.

Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos

capítulos a seguir, será possível também a verificação da pertinência de todos os

tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira

concluído, atendendo o objetivo proposto.

Page 14: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xiii

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Modelo de análise SWOT ........................................................................ 38

Tabela 2 - Imposto de Renda Lucro Real Trimestral ................................................. 63

Tabela 3 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Trimestral ............ 64

Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual................... 66

Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual................... 68

Tabela 6 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Pelo Lucro Presumido ........... 72

Tabela 7 - Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação - RET) ..... 73

Tabela 8 - Registro da permuta por unidade pronta no local - Terrenos a Pagar ..... 75

Tabela 9 - Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de

Clientes ..................................................................................................................... 76

Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ............. 79

Tabela 11 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS ........ 85

Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE ....... 87

Tabela 13 - Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica

.................................................................................................................................. 89

Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário .................................................................... 90

Tabela 15 - Letra Hipotecária .................................................................................... 93

Tabela 16 - Ações ..................................................................................................... 95

Tabela 17 - Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de

Empresas do Setor Imobiliário | ................................................................................ 96

Tabela 18 - Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ............................. 105

Tabela 19 - DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .................................... 154

Tabela 20 - DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo ................................ 155

Tabela 21 - DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado ................................ 156

Tabela 22 - DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa ........................ 157

Tabela 23- Cenário.................................................................................................. 172

Tabela 24 - Receita de Venda ................................................................................. 173

Tabela 25 - Fluxo de Caixa Equity (Receitas) ......................................................... 177

Tabela 26 - Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ....................................................... 179

Tabela 27 - Fluxo do Investimento Equity ............................................................... 181

Tabela 28 - Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) ................................................ 182

Page 15: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xiv

Tabela 29 - Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) ................................................ 184

Tabela 30 - Fluxo do Investimento Alavancado ...................................................... 186

Tabela 31 - Análise Econômica-Financeira ............................................................. 187

Tabela 32- Contas a Receber de Clientes Consolidado.......................................... 191

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 ........................................................ 215

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 .................................... 215

Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 ..................................................... 216

Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 .................................. 217

Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida ................................ 217

Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado

................................................................................................................................ 218

Tabela 39 - ROCE ................................................................................................... 220

Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa ..................................................... 249

Tabela 41 - Análise SWOT da empresa EZTEC ..................................................... 255

Page 16: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xv

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$

milhões) ..................................................................................................................... 85

Gráfico 2 - Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) ................................... 86

Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$

milhões) ..................................................................................................................... 88

Gráfico 4 - Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ........ 91

Gráfico 5 - Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .... 93

Gráfico 6 - Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor

Imobiliário .................................................................................................................. 97

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-

lastro (em R$ milhões) ............................................................................................ 100

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) .............. 103

Gráfico 9 - Taxa de Juros vs. Crédito Imobiliário .................................................... 147

Gráfico 10 - Financiamento Imobiliário vs. PIB ....................................................... 148

Gráfico 11 - Estratégia e Estrutura de Capital ......................................................... 198

Gráfico 12 - Comparativo de Receita, Lucro Líquido e Margem Líquida ................. 200

Gráfico 13 - Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .................................. 200

Gráfico 14 - Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) ........................ 201

Gráfico 15 - ROE e Margem Líquida (2008/2011) ................................................... 202

Gráfico 16 - ROE x Margem Líquida (2010/2011) ................................................... 203

Gráfico 17 - Acumulado 2008/2011 ......................................................................... 204

Gráfico 18 - IS11 Acumulado 12 meses .................................................................. 204

Gráfico 19 - Cotação das Ações Ajustadas ............................................................. 206

Gráfico 20 - Valor de Mercado ................................................................................ 207

Gráfico 21 - Margem x Giro = ROCE ...................................................................... 220

Gráfico 22 - FII x Ibovespa x IMOB ......................................................................... 245

Page 17: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xvi

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 1 – Modelo de securitização......................................................................... 107

Figura 2 - Balanço Patrimonial e demonstração de resultado ................................. 112

Figura 3 - Triple Bottom Line ................................................................................... 127

Figura 4 - Apresentação Corporativa EZTEC 1 ....................................................... 140

Figura 5 - Apresentação Corporativa EZTEC 2 ....................................................... 142

Figura 6 - Apresentação corporativa Gafisa ............................................................ 147

Page 18: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xvii

LISTA DE SIGLAS

CPC - Comitê de Pronunciamentos Contábeis

CVM - Comissão de Valores Mobiliários

IASB - International Accounting Standards Board,

IFRIC - International Financial Reporting Interpretations Committee

IFRS - International Financial Reporting Standards

IPO - Initial Public Offering

POC - Percentage of Completion

Page 19: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xviii

GLOSSÁRIO

IASB – International Accounting Standards Board, Entidade do setor privado, independente, criada em 1973 para estudar, preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade.

IPO – Initial Public Offering ou, em português, Oferta Inicial de Ações.

P.O.C. – Percentage of Completion ou, em português, Percentual de Conclusão.

Page 20: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xix

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ......................................................................................................... 26

FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ............................................................................... 29

1 ANÁLISE ESTRATÉGICA ............................................................................... 29

1.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ................................................. 29

1.1.1 Missão .................................................................................................. 29

1.1.2 Visão ..................................................................................................... 31

1.1.2.1 A necessidade de ter uma visão ........................................................ 32

1.1.2.2 Componentes críticos do processo visionário .................................... 33

1.2 ANÁLISE SWOT ............................................................................................... 34

1.2.1 Origem do Modelo ................................................................................ 35

1.2.2 A Matriz SWOT ..................................................................................... 36

1.2.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ........................ 39

1.2.4 Críticas ao modelo ................................................................................ 40

1.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER ...................................................... 41

1.3.1 Ameaça de novos entrantes.................................................................. 42

1.3.2 Rivalidade entre os atuais competidores ............................................... 44

1.3.3 Produtos substitutos.............................................................................. 45

1.3.4 Poder de barganha dos compradores ................................................... 46

1.3.5 Poder de barganha dos fornecedores ................................................... 47

1.3.6 Formulação de estratégias .................................................................... 47

1.3.6.1 Posicionar a companhia .................................................................... 47

1.3.6.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos

estratégicos .......................................................................................................... 48

1.3.6.3 Explorar as mudanças da indústria ................................................... 48

2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS . 49

2.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA .................................................. 49

2.2 INDICADORES DE QUALIDADE .................................................................. 50

2.2.1 Fluxo de caixa ....................................................................................... 51

2.2.2 Valor Presente Líquido (VPL) ................................................................ 52

2.2.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) .............................................................. 53

2.2.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) ................................... 54

2.2.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) .................................................... 54

2.2.6 Particularidades do Setor ...................................................................... 55

2.2.7 Análise da Região ................................................................................. 55

Page 21: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xx

2.2.7.1 Estudo de Mercado ........................................................................... 57

2.2.7.2 Estudo Vocacional............................................................................. 58

2.3 ANÁLISE DE RISCOS .................................................................................. 58

3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .... 60

3.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ..... 60

3.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS, PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE

CONSTITUIR UMA SOCIEDADE .............................................................................................. 60

3.3 ASPECTOS FISCAIS, FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO ............................ 62

3.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL ...................................................................... 62

3.4.1 Lucro Real Trimestral ............................................................................ 64

3.4.2 Lucro Real Anual .................................................................................. 65

3.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ............................................................ 72

3.6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS .

..................................................................................................................... 73

3.6.1 SPE, Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) .. 73

3.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ........................................... 73

3.7.1 Principais particularidades do setor ....................................................... 73

3.7.1.1 Permuta de bens imóveis .................................................................. 73

3.7.1.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em

pagamento) de unidades no local............................................................................. 74

3.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO ................................................... 77

3.8.1 Pelo critério fiscal .................................................................................. 77

3.8.1.1 Venda a vista de unidade .................................................................. 77

3.8.1.2 Venda a prazo de unidade ................................................................ 77

3.8.2 Pelo Critério Societário ......................................................................... 78

3.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR ................................................................ 81

3.9.1 Principais destaques ............................................................................. 81

3.9.1.1 Despesas com comissões de vendas ................................................ 81

3.9.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo ................... 81

3.9.2.1 Provisão para garantia ...................................................................... 81

3.9.2.2 Antecipação de recebíveis ................................................................ 82

3.9.2.3 Ajuste a valor presente ...................................................................... 82

3.9.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela

Entrega da Obra .......................................................................................................... 82

4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ...................... 84

Page 22: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xxi

4.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO .... 84

4.1.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço .............................................. 84

4.1.1.1 Poupança .......................................................................................... 86

4.1.1.2 Letra de Crédito Imobiliário ............................................................... 89

4.1.1.3 Letra Hipotecária ............................................................................... 91

4.1.1.4 Ações ................................................................................................ 94

4.1.1.5 Debêntures........................................................................................ 95

4.1.1.6 Fundos de Investimento Imobiliário ................................................... 98

4.1.1.7 Securitização ................................................................................... 100

4.1.1.7.1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários ............... 100

4.1.1.7.2Classificação das Operações .................................................... 103

4.1.1.8 Cédula de Crédito Imobiliário .......................................................... 105

4.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ...................................... 107

5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR .................................................................................. 108

5.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO .......................................................................... 108

5.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ................................................. 108

5.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT ...................................................................... 110

6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ........................................ 114

6.1 BALANÇO PATRIMONIAL ................................................................................ 114

6.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ............................... 114

6.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE .................................................................... 114

6.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ................................................. 115

6.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) ........................................ 116

6.5.1 Receita Líquida ................................................................................... 117

6.5.2 Capital Empregado ............................................................................. 118

7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ........................................................ 119

7.1 CONTEXTO HISTÓRICO ................................................................................. 119

7.2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ............................... 120

7.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ................................................................ 122

7.4 TRIPLE BOTTOM LINE.................................................................................... 126

7.4.1 Dimensão Social ................................................................................. 129

7.4.2 Dimensão Ambiental ........................................................................... 130

7.5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ........................... 132

Page 23: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xxii

8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............................ 137

8.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO........................................................................ 137

8.1.1 Investimento em Ativos ....................................................................... 138

8.1.2 Investimento Fundos Imobiliários ........................................................ 139

EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ....................................................... 140

9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC .............................................................. 140

9.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ...................................................... 143

9.1.1 Momento atual do setor ...................................................................... 143

9.1.2 Características do setor ...................................................................... 144

9.1.3 O “boom dos IPO’s” no setor ............................................................... 149

9.1.3.1 Bolha ............................................................................................... 149

9.1.3.2 Crédito Imobiliário ........................................................................... 151

9.1.3.3 Presença de Capital Especulativo ................................................... 152

9.2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ......................................................... 154

APLICAÇÃO PRÁTICA ......................................................................................... 158

10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ........................................ 158

10.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ........................................... 158

10.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT ....................................................................... 159

10.2.1 Forças ................................................................................................. 159

10.2.2 Fraquezas ........................................................................................... 162

10.2.3 Oportunidades .................................................................................... 163

10.2.4 Ameaças ............................................................................................. 164

10.2.5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ..................................................... 1645

10.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ............................... 166

10.3.1 Ameaça de novos entrantes................................................................ 166

10.3.2 Rivalidade entre os atuais competidores ............................................. 166

10.3.3 Produtos substitutos............................................................................ 167

10.3.4 Poder de barganha dos compradores ................................................. 167

10.3.5 Poder de barganha dos fornecedores ................................................. 167

11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS 169

11.1 ESTUDO DE CASO ................................................................................ 169

11.1.1 Cenário ............................................................................................... 172

11.1.2 Fluxo de Caixa .................................................................................... 177

11.1.3 Resultados .......................................................................................... 187

Page 24: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xxiii

12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .. 188

12.1 ESTUDO DE CASO - EZTEC .................................................................. 188

12.1.1 Imposto de renda e contribuição social ............................................... 188

12.1.2 Imposto com recolhimento diferido ...................................................... 189

12.1.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis .............. 189

12.2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS

............................................................................................................... 190

13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO .................... 192

13.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC ................................................................... 192

14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO ........................................................... 194

14.1 METODOLOGIA ..................................................................................... 194

14.1.1 Seleção da Amostra ............................................................................ 194

14.1.2 Coleta de Dados ................................................................................. 194

14.1.3 Breve histórico das empresas selecionadas ....................................... 194

14.1.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ................... 196

14.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ............................................................... 197

14.2.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio ..................................................... 201

14.2.2 Análise DuPont ................................................................................... 203

14.2.3 Cotação das ações ............................................................................. 205

14.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ............... 208

15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ........................................ 210

15.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA ............................................................................. 210

15.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS ..................................... 210

15.3 FONTE DE DADOS ..................................................................................... 214

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ....................................... 216

15.4.1 Resultados 2010 ................................................................................. 216

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011 .............................................................. 216

15.4.3 Análise da Margem ............................................................................. 217

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado ......................................... 218

15.4.5 Análise do ROCE ................................................................................ 219

15.4.5.1 Eztec ............................................................................................. 221

15.4.5.2 MRV .............................................................................................. 221

Page 25: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

xxiv

16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ........................................................ 224

16.1 METODOLOGIA ..................................................................................... 224

16.1.1 Problemas de Pesquisa ...................................................................... 224

16.1.2 Objetivos da Pesquisa ........................................................................ 224

16.1.3 Método de Pesquisa ........................................................................... 225

16.1.4 Instrumento de coleta de dados .......................................................... 226

16.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E

PARTICIPAÇÕES S.A ................................................................................................... 226

16.2.1 Análise dos Dados .............................................................................. 226

16.2.2 Sustentabilidade Corporativa .............................................................. 227

16.2.3 Triple Bottom Line ............................................................................... 229

16.2.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa........................... 232

17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............................ 235

17.1 METODOLOGIA ..................................................................................... 235

17.1.1 Seleção de Amostras .......................................................................... 235

17.1.2 Aquisição de Ativos ............................................................................. 236

17.1.3 Incorporação Imobiliária ...................................................................... 238

17.1.4 Fundos de Investimento Imobiliário ..................................................... 240

17.1.5 Fundos de Investimentos .................................................................... 245

17.1.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário ...................................................... 245

17.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ............................................ 247

17.3 FORMA DE APLICAÇÃO ........................................................................ 247

17.4 RESGATE ANTECIPADO .............................................................................. 247

17.5 TRIBUTAÇÃO ............................................................................................. 247

17.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ............................................................ 248

17.7 LIQUIDEZ .................................................................................................. 248

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários .......................................... 250

17.7.2 Como funciona .................................................................................... 251

17.7.3 Ações de empresas do setor ............................................................... 252

18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................ 254

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................... 270

ANEXOS ................................................................................................................ 295

APENDICE ............................................................................................................. 300

Page 26: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

26

INTRODUÇÃO

A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos

seis anos. Em decorrência do déficit habitacional, da oferta de crédito, aliado a

incentivos governamentais. Hoje é difícil não nos depararmos com um

empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. O segmento é visto por

muitos como a “bola da vez”. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes

eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016.

Diante desse cenário, o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise

setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos

principais players do setor, a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos

e Participações SA. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente

interno e externo a organização, sob a luz da análise SWOT; e analisar o mercado

de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter.

Para tanto, a metodologia utilizada é um Estudo de Caso, com coleta de dados via

análise documental e entrevista com gestor. Espera-se, assim, responder aos

objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e

desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo.

Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômico-

financeira, que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de

mercado, ou seja, é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do

imóvel e, consequentemente, atingir o melhor resultado. É de fundamental

importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo

obter equilíbrio entre as entradas e saídas, levando-se em conta o saldo do fluxo de

caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto.

Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais

projetos. O segmento tem suas particularidades societárias, contábeis e

principalmente tributárias. Recentemente nossa contabilidade vem passando por

grandes mudanças. Objetivando a competitividade, precisamos apresentar uma

linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). Um grande passo foi dado nesta

direção. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do

IFRS (International Financial Reporting Standards). Esta missão está sob a

responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis), entidade criada

para esta finalidade.

Page 27: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

27

Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro, a estratégia do governo de

priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao

crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda

imobiliária acima da oferta, gerando a necessidade da estruturação de outras fontes

de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da

poupança devam se esgotar já nos próximos anos. A relação Crédito imobiliário X

PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento

muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos

sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança),

expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições

financeiras, alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização.

Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis, o setor da

construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos,

principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). O presente

trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do

setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007,

aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos

financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares.

Fatores macroeconômicos, crédito abundante, investidores estrangeiros

buscando novas oportunidades e, por que não, instituições financeiras ávidas por

“fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário

abrissem o capital entre 2005 e 2007, prometendo alto crescimento e geração de

valor aos investidores. Passada a euforia, o cenário hoje é outro, onde diversas

empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do

setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que

o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas,

pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos

paradigmas. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar

para que o negócio permaneça para as futuras gerações.

Page 28: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

28

Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se

apresenta em nosso país, vemos que muitos investidores de grande porte têm

buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento

promissor. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento

diversificados no setor como, por exemplo, os papeis de empresas que colocaram

suas ações na bolsa, fundos de investimentos em geral como LCI, CRI, entre outros,

tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de

grande porte.

Page 29: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

29

FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

1 ANÁLISE ESTRATÉGICA

Por Cintia Pereira Barcellos

1.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO

Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores

inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão.

Desse modo, o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o

assunto.

1.1.1 Missão

Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de

ambição da empresa. A missão seria, portanto, a razão de ser e existir da

organização. Em adição, Matejka, Kurke e Gregory (1993), defendem que a missão

define metas organizacionais, comportamentos e estratégias baseadas no objetivo

da instituição e que dará origem a um plano estratégico.

Para Hitt, Hoskisson e Ireland (2007), a missão deve especificar o negócio ou

negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja

atender. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima, os valores da

empresa. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada

nos seus principais clientes, produtos e serviços, e ajuda a avaliar novas

oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da

organização.

Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão, como: a

descrição do negócio, das intenções estratégicas e dos valores da instituição. Ele

ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e

estratégias da empresa e para tanto, deve ser simples, breve e flexível e deve,

acima de tudo, ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes.

Page 30: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

30

Consensualmente, Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser

uma expressão clara e concisa do propósito da empresa.

Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão

dentro de uma organização. O autor questiona a real utilidade da missão nas

operações do dia a dia das empresas.

Goett (apud Mullane, 2002) considera missão inútil e defende que facilmente

é esquecida. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva

formalidade, limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo

de criação oneroso para as empresas.

Bart (apud Mullane, 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América

do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a

organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o

processo de criação da mesma.

Mullane (op.cit.), por outro lado, também cita outro estudo realizado com

quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais

utilizadas ferramenta de estratégia. Segundo este estudo, os gestores entrevistados

estão muito satisfeitos com o uso da missão, uma vez que ela tem o poder de unir

todos colaboradores a um objetivo comum, ajudando a organização a avançar na

mesma direção. Apesar disso, a maioria dos entrevistados não percebeu um

impacto visível na performance e competitividade da empresa.

Em defesa da missão, Matejka, Kurke e Gregory (1993), acreditam que uma

missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode

afetar positivamente o comportamento dos empregados. Comportamentos esses,

que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. Os autores

defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está

diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários.

Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários, e

representa um importante veiculo para comunicar ideais, senso de direção e

objetivos para todo o público envolvido com a organização.

Em consonância, Wright, Kroll e Parnell (2000) concordam que uma

organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser

bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria

identidade e de sua razão de existir.

Page 31: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

31

Por fim, Mullane (2002) conclui que, tal como qualquer outra ferramenta, a

missão poderá ser mal utilizada e, por isso, parecer obsoleta e ou ineficiente. Porém,

nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la, poderá unificar a organização e

estabelecer conceitos claros de propósito e direção. Não obstante, será a unificação

da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro.

1.1.2 Visão

Conforme Hitt, Ireland e Hoskisson (2007), visão é uma imagem duradoura do

que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. Ela deve ter o poder de

desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à

ação.

Em adição, Lucas (1998) define visão como uma carta da organização

contendo os seus princípios e valores fundamentais, ou seja, um plano orientador

das prioridades e metas da organização, que a diferencia e a torna única. Para

Bateman e Snell (2007, p. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e

intenção estratégica de uma companhia”.

Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da

empresa e não aos seus produtos, pois estes são voláteis e mutáveis, enquanto a

marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de

tempo.

Nas palavras de Collins e Porras (1996), a visão é um guia que estabelece

quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a

empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. Segundo os autores, para uma

visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais:

essência ideológica e vislumbramento do futuro.

A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da

sua existência. Englobam as características duradouras da organização, como os

valores e os propósitos organizacionais, que transcendem os ciclos de produção e

do mercado, descobertas tecnológicas ou estilos de gestão. Em resumo, é o que

une a empresa ao longo do seu processo de crescimento, descentralização,

diversificação ou expansão global.

Page 32: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

32

Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de

princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser

considerados como um tipo de estratégia. Os autores defendem que uma empresa

deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente

um máximo de cinco), sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente

externo. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a

alma da empresa, pois estão relacionados com a razão fundamental da sua

existência.

O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como

aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá

desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. Em resumo, os autores,

identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos, enquanto que o

vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. Assim, a dinâmica básica das

empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos.

1.1.2.1 A necessidade de ter uma visão

De acordo com Lucas (1998), uma visão bem articulada tem o poder de

conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas, evitando a fragmentação

e a dispersão pelo caminho, pois recorda o fundamental. Funciona também como

um mecanismo de controle, mantendo a organização consciente da realidade.

O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida, nada mais se faz

do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes, portanto, o autor alerta para a

necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado, para

conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. Ready e Conger

(2008) resumem estas opiniões, ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora,

e direcionada ao que se quer atingir, sofisticada e de longo alcance.

Page 33: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

33

1.1.2.2 Componentes críticos do processo visionário

Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se

tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. Para isso

terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das

pessoas.

Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um

período de gestação, para que todos os colaboradores da empresa, de todos os

níveis a possam conhecer, compreender e questionar, só então podendo tornar-se

uma realidade. Lucas (1998) defende que, quando a visão chegar ao coração da

organização, permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens

competitivas e acrescenta que, para a visão produzir um efeito real, é preciso ir além

dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras

organizações. Defende ainda que esta deve ser, antes de tudo, um documento vivo,

que incorpore e integre o melhor da empresa no passado, mas ainda viável no

futuro.

Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais, no sentido

da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir:

“Quem somos realmente?”; “Por que somos?”; “Quais são os nossos valores

fundamentais?”; “Quais são as nossas competências nucleares (e

incompetências)?”. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da

nova visão.

Neste sentido, o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na

construção da visão, tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado

genérica; não sucumbir a palavras vazias; não assentar a sua definição nos

resultados, mas naquilo que os poderá gerar; escolher o que se deve fazer e pode

ser atingido, ao invés do que se gostaria de atingir; dar espaço aos empregados

para que possam pronunciar-se; reconhecer que a visão não é um mero projeto,

mas antes um reflexo da identidade da organização; verificar a sua consistência com

as prioridades a enfatizar. Quando este processo de construção não é bem

desenvolvido, a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera

frase sem sentido ou utilidade prática.

Page 34: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

34

Em consonância, Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a

construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. Na primeira, faz-se

necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. A segunda fase

requer o envolvimento de toda a organização, em uma abordagem feita dos níveis

mais altos para a base, de forma a estimular um maior compromisso de todos no

processo. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências

críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende

atingir e aquilo que pode fazer, ou seja, a sua capacidade.

A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão, mediante

criação de planos, programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas

e políticas de gestão com a nova visão. Por fim, a última fase refere-se à motivação

da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. Afinal, são elas

que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. Para isso, é

primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita

fazer a adequada correspondência entre as capacidades, habilitações e

competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na

organização.

Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás, as empresas

podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. No entanto,

atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma

organização, assim como uma redefinição da visão, condição fundamental para o

sucesso organizacional na corrida competitiva.

1.2 ANÁLISE SWOT

Wright, Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da

missão, cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos, bem como suas

oportunidades e ameaças. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação

de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo

em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa

análise o uso da ferramenta SWOT.

Page 35: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

35

O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes

termos em inglês: Força (Strength), Fraqueza (Weakness), Oportunidade

(Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise

estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de

decisão. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo

como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais,

como a aquisição de um novo negócio, a entrada em novo mercado, o lançamento

de novo produto, dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES, 1989).

Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva

organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas

(forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão

(oportunidades e ameaças). Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de

decisão, uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em

oposição a instintos reativos.

1.2.1 Origem do Modelo

Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no

meio acadêmico, a origem desta teoria é controversa.

Alguns autores, dentre os quais Panagiotou (2003), creditam SWOT aos

professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. e Roland

Christiensen, que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. Para

Hill e Westbrook (1997), SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma

universidade uma década depois.

Page 36: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

36

A maioria dos autores, no entanto, credita SWOT a Albert Humphrey,

professor da Universidade de Stanford, nos Estados Unidos, que liderou uma

pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970, cujo objetivo era descobrir porque o

planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de

gerenciamento da mudança. Constituíam sua população de estudo as quinhentas

empresas listadas na revista Fortune 500, para as quais foram perguntadas

questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser

bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram

chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades

(Opportunities); aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e

no futuro Ameaças (Threats), dando origem assim ao acrônimo em inglês e

ferramenta de análise SOFT. Com o passar do tempo, as variáveis foram alteradas

chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG, 2007; HUMPHREY,

2005).

De fato, em Dezembro de 2005, foi publicada no SRI Alumni Association

Newsletter uma carta de Albert Humphrey, confirmando a origem da análise SWOT

conforme citado acima por Wang (op.cit.). Mesmo assim, não existe nenhum

documento de referência publicado sobre o assunto, apesar da popularidade dessa

ferramenta.

1.2.2 A Matriz SWOT

Para Piercy e Giles (1989), o primeiro passo de uma análise SWOT é definir

criteriosamente o sujeito a ser analisado. Em seguida, é dado início ao processo de

listar as forças, fraquezas, oportunidades e ameaças do objeto de análise.

Page 37: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

37

Segundo Wang (2007), a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes

interno e externo do seu objeto de estudo. E seu principal objetivo é identificar os

principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus

objetivos. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização.

Wright, Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da

empresa, que podem ser tanto humanos (experiência, capacidade, conhecimentos,

etc.), organizacionais (cultura da empresa, sistemas de informação e controle,

pesquisa e desenvolvimento, etc.) como físicos (instalações e equipamentos,

localização geográfica, acesso a matérias-primas, rede de distribuição e tecnologia,

dentre outros).

Page 38: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

38

Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o

ambiente externo infringe a companhia (WANG, 2007). Na tabela 1, abaixo são

listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT.

Tabela 1 - Modelo de análise SWOT Forças Fraquezas

Capacidades Vantagens competitivas Recursos, Pessoas, Ativos Experiência, conhecimento Reservas financeiras, retorno esperado Marketing: alcance, distribuição, consciência Inovação Localização geográfica Preço, valor, qualidade Certificações Processos, sistemas de TI, comunicação Cultura, atitude, comportamento Sucessão

Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação, presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações, efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano, previsibilidade Moral, compromisso, liderança Certificações Gestão, sucessão

Oportunidades Ameaças Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados, integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias, agências, canais de distribuição Produção, volume, economias de escala Sazonalidade, efeitos do clima

Efeitos políticos Legislação ambiental, efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias, serviços, ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade, efeitos do clima

Fonte: Wang, 2007

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Humphrey (apud Wang, 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no

processo de análise SWOT. São elas: produto, processo, cliente, distribuição e ou

logística; finanças e administração. O autor defende que a análise de cada vetor

interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias, como uma

maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente.

Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática

dos fatores internos e externos ao negócio, podendo estabelecer prioridades de

curto e longo prazo, criando uma maneira simples de construir um time capaz de

alcançar objetivos maiores. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias

que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas, eliminar ou remediar

as fraquezas, priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e

GILES. 1989).

1.2.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT

Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série

de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores

estratégicos. Desse modo, a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças

externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas, resultando em

quatro estratégias possíveis. São elas:

i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do

negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo;

ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para

se defender de ameaças externas;

iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a

aproveitar oportunidades do mercado;

iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações

para minimizar as fraquezas e evitar ameaças.

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Além disso, Sherman, Rowley e Armandi (apud Valkanos, Anastasiou e

Androutsou, 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise

SWOT:

i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e

as oportunidades superam as ameaças;

ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e

as ameaças superam as oportunidades;

iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as

forças e as oportunidades superam as ameaças;

iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam

as forças e as ameaças superam as oportunidades.

1.2.4 Críticas ao modelo

Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas

no Reino Unido, no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta

de análise. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição

genérica de estratégias. Por outro lado, os autores defendem que talvez parte das

deficiências desse modelo se deva a época de sua criação, quando os mercados

eram mais estáveis e previsíveis.

Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o

produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco

prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização.

Em consonância, Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma

análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. O autor afirma que

quando a análise SWOT foi criada, entre as décadas de 1960 e 1970, o campo de

análise estratégica era ainda muito incipiente, fato que justifica a importância que

essa ferramenta assumiu para os gestores da época. Com o desenvolvimento da

teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram

para dar suporte à tomada de decisão. Ele não nega a importância histórica desse

modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado

problema, mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva.

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Por outro lado, Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se

tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não

exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporá-

lo quando necessário.

Em resumo, pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si,

mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos

que influenciam uma organização. A partir de seu uso, o gestor pode e deve utilizar

outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise.

1.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER

Segundo Arons e Waalewijn (1999), a essência da formulação de estratégias

se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. Existem muitos

instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise, mas os autores

defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e

recomendados.

Porter (1979, 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria

depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes,

rivalidade entre os concorrentes, existência de produtos substitutos, poder de

barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. É o conjunto e

interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração

de lucro de uma indústria. Quanto mais fracas forem em seu conjunto, maior o

potencial de obtenção de lucros acima da media.

Independente do poder de interação dessas cinco dimensões, o desafio do

gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. Em

outras palavras, é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender

das forças ou a usá-las em seu benefício. Para tanto, o estrategista deve investigar

a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão.

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A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de

geração de lucro de uma indústria e são, portanto, as dimensões mais importantes

para formulação de estratégias. Cada indústria é única e diferente nas suas

características e interações, unicidade essa que subsidia as forças competitivas. O

estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é.

Para tanto, no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas

com mais detalhes.

1.3.1 Ameaça de novos entrantes

De acordo com Porter (1979, 1989), os novos entrantes de uma indústria

acrescentam à mesma capacidade produtiva, aporte de recursos e o desejo de

ganhar mercado. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das

barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes

existentes. Quanto maiores às barreiras, à entrada e quanto mais os potenciais

entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores, menor será a

ameaça/risco de novos entrantes.

Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma

indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor

(ARONS; WAALEWIJN, 1999). Porter (1979, 2004) cita algumas das principais

barreiras à entrada. São elas:

i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de

produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. Detém a entrada

ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma

desvantagem de custo;

ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas

na indústria possuem uma marca forte e clientes leais. Cria barreiras ao forçar os

novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às

marcas já presentes no mercado;

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iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir

grandes somas de capital para poder entrar na indústria, especialmente quando

esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs), como propaganda e

pesquisa e desenvolvimento, por exemplo;

iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas

atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas

pela potencial entrante, independente de seu tamanho ou economia de escala. São

exemplos: patentes; acesso a matéria-prima; localização favorável; subsídios

governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos

unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na

produção);

v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um

canal onde distribuir seu produto ou serviço. A não existência constitui uma das

maiores barreiras à entrada, uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos

canais de distribuição, mais difícil será a entrada na indústria. Podendo inclusive

forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal;

vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode

controlar o acesso a determinados setores da economia, via licenças, acesso

limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de

controle de poluição, de segurança, etc);

vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores

incorrem ao trocar de fornecedor e, portanto, podem representar uma barreira à

entrada caso sejam muito altos. O novo entrante deve oferecer mais benefícios, seja

em custo ou em desempenho, para poder superar seus concorrentes.

A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais

concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. O entrante irá pensar

duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos

atuais concorrentes; caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se;

caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir

excesso de capacidade; ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa,

situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes

da indústria (PORTER, 1979, 1989, 2004).

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Por fim, Porter (op.cit.) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos

entrantes. Primeiro, o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras

à entrada. Segundo, decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm

um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada.

1.3.2 Rivalidade entre os atuais competidores

Segundo Porter (1979, 1989, 2004), a rivalidade entre os concorrentes de

uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição, via preço,

publicidade e propaganda, lançamento de novos produtos e aumento da qualidade

dos serviços entregues ao cliente. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos

competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. Devido ao

fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes, ou seja, as

ações de uma influenciam a rentabilidade da outra, alguns movimentos competitivos

podem provocar uma situação pior para toda a indústria.

Para o autor, a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma

série de fatores:

i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de

tamanho e poder;

ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for, maior será a

disputa entre os concorrentes por espaço no mercado);

iii) Alto custo fixo ou de armazenamento, uma vez que criam fortes

pressões sobre preços e escalas de produção;

iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a

pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos);

v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia

de escala exige esse tipo de movimento, normalmente provoca desbalanceamento

entre oferta e demanda da indústria, levando a períodos de excesso de capacidade

e corte nos preços);

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vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias, origens, cultura e

relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do

tempo;

vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda

mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo);

viii) Elevadas barreiras à saída, representam fatores diversos (econômicos,

emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com

baixa ou mesmo nula rentabilidade. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos

sem uso alternativo, inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da

mesma empresa ou grupo, pressões de gestores ou governo, acordos trabalhistas,

etc.

Porter (op.cit.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados

podem alterar as condições de rivalidade da indústria, como por exemplo, a entrada

de um novo competidor. Além disso, à medida que a indústria chega a sua

maturidade, as taxas de crescimento decaem, reduzindo também a rentabilidade e

alterando o nível de competitividade da indústria.

1.3.3 Produtos substitutos

Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de

desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto, geralmente

através de uma tecnologia diferente. Porter (1979, 1989, 2004) alerta que os

produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria, ao

estabelecer um teto para o preço de seus produtos. Quanto mais atrativa for à

relação preço-desempenho do substituto em relação ao original, maior será a

pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. A menos que a mesma consiga

melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e

crescimento.

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O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior

atenção. Primeiro, são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação

de preço-desempenho. E segundo, são aqueles produzidos por empresas com alta

lucratividade. Neste caso, o substituto terá maior margem para incorrer em uma

disputa de preços. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir

qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu

posicionamento considerando a existência do mesmo.

1.3.4 Poder de barganha dos compradores

Conforme Porter (1979, 1989, 2004), os compradores, através do seu poder

de negociação, podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a

qualidade de seus produtos ou serviços. Os principais fatores que determinam o

poder de barganha dos compradores são:

i) A concentração da indústria, ou seja, quanto mais concentrada é a

indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em

relação às vendas do fornecedor, maior será seu poder de barganha;

ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela

considerável dos seus custos;

iii) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados;

iv) Quando não existem muitos custos de mudança;

v) Quando o comprador possui baixa lucratividade, uma vez que lucros

reduzidos incentivam a redução do custo de compras;

vi) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores;

vii) Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do

produto do comprador;

viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda,

preços, custos dos fornecedores, etc).

A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma

decisão estratégica crucial para o negócio. De acordo com Porter (2004), uma

empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de

compradores com poder mínimo de influenciá-la.

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1.3.5 Poder de barganha dos fornecedores

Da mesma forma, Porter (1979, 1989, 2004) ensina que os fornecedores

podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a

qualidade de seus produtos. Fornecedores poderosos, portanto, podem reduzir a

lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento

de custos para seus preços. Segundo o autor, um grupo de fornecedores possui

poder de mercado quando:

i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a

indústria para onde vendem;

ii) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor;

iii) Seu produto é essencial para o negócio do comprador;

iv) Quando seu produto é único ou altamente diferenciado, não sofrendo

ameaça de produtos substitutos;

v) Caso existam custos de mudança para o comprador;

vi) Por ameaça de verticalização do fornecedor.

1.3.6 Formulação de estratégias

Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria, Porter

(1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e

então formular um plano de ação que contemple:

1.3.6.1 Posicionar a companhia

Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças

competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais

fracas. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas

da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde

deve evitá-los.

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48

1.3.6.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de

movimentos estratégicos

Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores

externos e parte das ações da companhia, as mesmas podem adotar estratégias

ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor. É uma postura que vai além do

simples lidar com as forças competitivas, mas sim alterar as suas causas, a sua

essência.

1.3.6.3 Explorar as mudanças da indústria

A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma

indústria. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais

importantes para o setor. O gestor das companhias envolvidas deve, portanto, estar

atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica.

Em resumo, Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e

sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao

ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de

compradores, fornecedores e por produtos substitutos.

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2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS

IMOBILIARIOS

Por Renato de Almeida Silva

2.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA

O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser

desenvolvido em um bom posicionamento de mercado, ou seja, é o estudo

preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e, consequentemente,

atingir o melhor resultado.

O objetivo deste estudo, conforme descreve COSTA (2009) é extrair

informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos

últimos anos ou projetadas), que auxiliem na análise e interpretação, em termos

quantitativos, qual será o efeito das decisões tomadas.

Muitas são as oportunidades existentes, para tanto, Costa Neto (2003) nos

faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a

busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será

realmente alcançado, portanto, é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo

aspecto econômico, onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior

que custo e receitas maiores que gastos.

Independente do aspecto econômico principal, que é a geração de lucro,

Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil

exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente

maiores que os custos, as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade

de pagamentos de despesas, levando a necessidade de alavancar recursos

antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto, ou seja, é de

fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por

objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas, levando-se em conta o saldo do

fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto.

Deste modo, analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro,

nada mais é que, avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e,

evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do

desenvolvimento do empreendimento.

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2.2 INDICADORES DE QUALIDADE

Assim como define Zvi, (2000), investir é comprometer “recursos atuais na

expectativa de obter maiores recursos futuros”, para tanto, é de fundamental

importância analisar a qualidade dos investimentos.

O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam

muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. Recorda-nos Lima Jr.

(2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor,

o que, segundo Gonzáles (1999 apud COSTA, 2003 p. 10) leva o empresário a

muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva, embasando-se em sua experiência

e percepção das condições em que se encontra o mercado.

Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos

imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização

do empreendimento, o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo

investimento, deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica,

mas também pelas particularidades do setor.

Quando falamos em técnicas de análise econômica, Lima Jr. (1998) nos

recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a

qualidade do investimento, sendo assim, operar análises da qualidade fará com que

o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. Atualmente, as técnicas

mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa, Valor

Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR), Período de Retorno do

Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL).

No que tange as particularidades do setor, algumas ferramentas como Análise

da Região, Estudo de Mercado e Estudo Vocacional, auxiliarão na tomada de

decisão.

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2.2.1 Fluxo de caixa

Como descrevem Abreu Filho at. AL. (2008), determinar o fluxo de caixa de

uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam

realizadas projeções adequadas.

Assim como em qualquer empresa:

“os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros.” (NBR 14653-1, 2001, p. 8).

Além disso, o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de

caixa ao término de cada período considerado; determinar a previsão dos

recebimentos e desembolsos de cada período.” (SARDINHA at.AL., 2008, p. 82).

Contudo, Sardinha at. AL. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa

para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários), nos

imprime considerável grau de imprecisão, pois os valores considerados são

baseados em peças orçamentárias, colocando então a qualidade do fluxo

provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores

estimados, o que, dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado

esperado, imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado.

Pata tanto cabe ainda destacar que, a elaboração do fluxo de caixa considera

exaustivos levantamentos de duas categorias de dados:

“Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa, como receitas de vendas, despesas com compras, mão de obra etc.; dados de investimentos, como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis, equipamentos diversos etc.; Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa; recebimento ou pagamento de juros bancários; previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo.” (SARDINHA at. AL, 2008, p. 82).

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Por fim, cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de

oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o

ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira.

2.2.2 Valor Presente Líquido (VPL)

Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto, segundo

Abreu Filho (2008), é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido, comumente

conhecida por VPL, isto porque, o VPL permite a fácil interpretação dos resultados

obtidos.

O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR

14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no

horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.

Completando, Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento

como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e

saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial

necessário, assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido

positivo será lucrativo.

Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que, para que seja mais bem

compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que:

“VP de um projeto quer dizer o seu valor presente, e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero.” (ABREU Filho at. AL, 2008, p. 82).

Apresentadas as descrições acima, podemos dizer então que o VPL, que é a

diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual, pode

ser representado pela equação abaixo:

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Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008),

concluímos que, calculada a equação apresentada, caso o VPL encontrado seja

positivo, a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa, sendo assim

lucrativo, em sendo o resultado obtido negativo, há a verificação de que o projeto é

mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo, o resultado será

prejuízo.

2.2.3 Taxa Interna de Retorno (TIR)

Conforme verificamos na NBR 14653-4, norma da Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos

empreendimentos imobiliários brasileiros, a Taxa Interna de Retorno nada mais é

que, a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no

horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.” (NBR

14653-4, 2001, p.13).

Dado que, a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL), Abreu

Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do

gráfico de variação do VPL, ao traçar o gráfico, deparando com a taxa de desconto

que anula o VPL, encontraremos a TIR. Contudo, Abreu Filho (2008) nos adverte

ainda que, não existe uma forma simples de se calcular a TIR, pois para “um ativo

que apresente n períodos de operação, teremos uma equação do grau n para

resolver. Serão obtidas, na maioria dos casos, n raízes. Se não houver mudanças no

sinal dos fluxos de caixa após t = 0, teremos apenas uma raiz positiva: a TIR.”

(ABREU Filho at. AL, 2008, p. 86).

No caso dos empreendimentos imobiliários, o projeto “será considerado viável

quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto

equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.” (NBR 14653-4, 2001, p.13).

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2.2.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back)

O período de retorno do investimento, ou, critério pay back é a análise do

“tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento

inicial.” (ABREU Filho, 2008, p. 77). É também, segundo a NBR 14653-4 (2001), o

período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem

ao investimento.

A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto

necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. Contudo, Abreu

Filho (2008) adverte que, de forma alguma, o pay back deve ser o critério que

orienta a decisão de realizar ou não o investimento, mas sim, para oferecer ao

investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento.

2.2.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL)

O índice de lucratividade líquida, de acordo com a NBR 14653-4 (2001),

consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos

investimentos, ou seja, conforme descreve Abreu Filho (2008), “é a medida relativa

de benefício/custo”, verificado através da fórmula:

Dessa forma, “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo, conclui-se que o

índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não

seja negativo.” (ABREU Filho, 2008, p. 93).

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55

2.2.6 Particularidades do Setor

Dadas às muitas particularidades do setor, a maioria das empresas do ramo

da construção civil, além dos indicadores de qualidade econômica, utilizam também

outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão. Assim como podemos

encontrar na NBR 14653-1 (2001), é importante que seja realizada análise do

mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento, verificando o tanto quanto

possível, toda a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

Para avaliar as particularidades do setor imobiliário, as empresas devem

buscar informações nas mais variadas fontes, como legislação do município onde se

deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor, zoneamento, etc.), pesquisas

e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), IPEA (Instituto

de Pesquisa Econômica Aplicada), etc.

De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente

com a pesquisa setorial, encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel,

atingindo-se assim, melhor preço na hora da venda, possibilitando ao investidor ter

um retorno mais próximo do esperado.

2.2.7 Análise da Região

Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado.

Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares:

àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e

de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em

tela.

Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos:

ü Localização geográfica;

ü Acessibilidade local e regional;

ü Estudo da malha urbana;

ü Barreiras geográficas;

ü Transporte coletivo;

ü Vetores de crescimento;

Page 56: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

56

ü Bairros residenciais, comerciais e industriais em formação;

ü Infraestrutura urbana;

ü Infraestrutura básica;

ü Infraestrutura de apoio;

ü Tráfego;

ü Visibilidade;

ü Polarização;

ü Pontos fracos e fortes.

àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das

tendências de crescimento do município e região, bem como a obtenção do perfil

demográfico e tendências de crescimento da cidade e região, para tanto, devem ser

realizados estudos direcionados para os seguintes temas, abaixo discriminados:

ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região;

ü Estudo das migrações da região;

ü Estudo da população economicamente ativa, por segmento e idade;

ü Percentual da população economicamente ativa;

ü Renda familiar por região;

ü Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de

desenvolvimento;

ü Perfil econômico predominante da região;

ü Perfil de ocupação da região;

ü Índices habitacionais e suas tendências;

ü Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro

econômico.

à Regulamentação Urbana e Ambiental

ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo;

ü Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município;

ü Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a

área em estudo;

ü Regulamentações e legislação ambiental municipal, estadual e federal.

Page 57: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

57

2.2.7.1 Estudo de Mercado

O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento

da situação imobiliária local, bem como de seus problemas mercadológicos atuais.

Os setores preliminarmente analisados na região, conforme a NBR 14653-4

(2001), serão os seguintes:

ü Residencial;

ü Comercial e Serviços;

ü Empresarial;

ü Industrial;

ü Logística;

ü Hoteleiro;

ü Entretenimento e Lazer;

ü Educacional;

ü Saúde.

Para execução deste estudo, é realizada pesquisa de informações detalhadas

e específicas do setor imobiliário na região em questão, com o propósito de traçar o

perfil atual e expectativas do mercado local, conforme abaixo apresentado:

ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos, em processo de

aprovação ou em execução na área industrial, comercial, hoteleira, lazer, industrial e

outros;

ü Preços de comercialização de unidades habitacionais, lotes e outros

produtos por segmento e padrão;

ü Absorção de unidades por empreendimento, por segmento e padrão

(velocidade e tendências);

ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente;

ü Perfil de ocupação;

ü Estoques e sua distribuição.

Page 58: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

58

2.2.7.2 Estudo Vocacional

O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada, levando

em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e

regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan,

em nível Conceitual, que objetiva a apresentação de uma proposta para o

desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo.

O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um

determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e

microeconômicas, na qual o mesmo se insere.

Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. Permite a

concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em

satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor.

Após a definição das vocações, parte-se para a elaboração de um Master

Plan conceitual que compreende:

ü Definição preliminar dos produtos;

ü Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em

estudo;

ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes, institucionais, de preservação

e viárias;

ü Estratégia de lançamento.

2.3 ANÁLISE DE RISCOS

Risco, na descrição de Abreu Filho (2008), diz respeito “à probabilidade de se

ter um resultado diferente do esperado”, por este motivo, as decisões sobre

investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas, pois o resultado

desta decisão não é algo rotineiro, o resultado é obtido apenas no longo prazo, e o

que se espera, é o sucesso.

Page 59: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

59

A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado, dado

que, no decorrer do projeto, muitos fatores externos podem interferir do que foi

provisionado. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas

financeiros que invariavelmente podem ocorrer, principalmente com o fluxo de caixa,

no que concernem as receitas e despesas, já Costa Neto (2003) mencionam

problemas relacionados ao clima, acontecimentos políticos e sociais, descobertas

científicas, etc. Tais fatores fazem com que, decidir por determinado projeto se torne

assumir o risco de fracasso do empreendimento.

Apresentados os fatores acima, chega-se a conclusão de que:

“Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas, na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos, dentro de processos de simulação, em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento, presentes em cenários arbitrados no planejamento.” (LIMA Junior, 1998, p.43).

Portanto, Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de

“medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”, que avalia as variações

que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e, “medida da

capacidade de suporte do empreendimento”, onde será verificado o limite de desvio

das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento.

Page 60: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

60

3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO

SETOR

Por Celso Adelino de Mattos

3.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS

INTERNACIONAIS

O segmento tem suas particularidades societárias, contábeis e principalmente

tributárias. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes

mudanças. Objetivando a competitividade, precisamos apresentar uma linguagem

acessível ao mundo (Mercado Global). (Revista Apimec, fevereiro/março 2007). Um

grande passo foi dado nesta direção. Estamos equiparando nossas Normas

Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS

(International Financial Reporting Standards). Esta missão está sob a

responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis), entidade criada

para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade).

São membros do CPC: a ABRASCA; APIMEC; BM&F BOVESPA; CFC - Conselho

Federal de Contabilidade; FIPECAFI; e IBRACON.

3.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS, PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS

PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE

Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de

2002, no titulo II da sociedade. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas

formas de sociedade e suas características. Existem três tipos de sociedades

comuns no segmento que são:

ü A Limitada, “Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de

cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente

pela integralização do capital social”;

Page 61: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

61

ü A Sociedade por ações “Art. 1.088. Na sociedade por ações, o capital

divide-se em ações, obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de

emissão das ações que subscrever ou adquirir”;

ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. 991. Na sociedade em

conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente

pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva

responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo; e,

exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social”.

No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações, é necessário

elaborar o contrato social, com todas as características do negócio, como por

exemplo, denominação social, endereço sede da empresa, objeto social,

qualificação dos sócios/ acionistas, determinação de sua participação e suas

funções na sociedade, valor capital social, representação da quantidade de quotas

ou de ações, estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou

preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização.

Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de

Pessoas Jurídicas – Art. 998 do Código Civil Brasileiro, considerando que alem da

prestação de serviços, ela também pratica atos de comércio, seu registro deve ser

na Junta Comercial, em São Paulo (JUCESP). A etapa seguinte é proceder ao

registro nos diversos órgãos fiscais, destacando os principais: (Receita Federal do

Brasil), obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) - Art. 214 do

Decreto 3000 de 1999; (Prefeitura do Município), obtendo o CCM (Cadastro de

Contribuinte Mobiliário) Lei 8.435 de 15/09/1976; Sindicato Patronal (Art. 149 da

Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da

Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação

e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo), INSS (Instituto Nacional da

Seguridade Social); e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia).

Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção, também

deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo.

Page 62: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

62

3.3 ASPECTOS FISCAIS, FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO

Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração

de seus impostos pelo Lucro Real. A partir de 01 de janeiro de 1999, através da

Medida Provisória nº 1.724, publicada no Diário Oficial da União em 30.10.1998,

convertida na Lei nº 9.718, publicada no Diário Oficial da União em 28.11.1998,

passou também a poder optar pelo Lucro Presumido, desde que sua receita total, no

ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48.000.000,00 (Quarenta milhões

de reais), ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a 12

meses (Lei nº 10.637/2002, artigo 46).

3.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL

A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515

do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).

Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade, que segue a legislação

societária, revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).

Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e

subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a

autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250), sobre este,

aplica-se as alíquotas vigentes sendo:

a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. Se o lucro exceder R$ 240.000,00

(Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) por

mês calendário quando este for inferior à dose meses, haverá um adicional de

10% sobre o excedente;

b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro.

Page 63: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

63

A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 - Imposto de Renda Lucro Real Trimestral

Resultado contábil 250.000,00

(+) Adições:

Provisão para devedores duvidosos (80.000,00)

Resultado positivo de participações societárias (120.000,00)

(-) Exclusões:

Resultado negativo de participações societárias 30.000,00

Resultado Fiscal - Lucro Real 80.000,00

(-) IR 15% s/ R$ 80.000,00 (12.000,00)

(-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.000,00 - R$ 60.000,00 (2.000,00)

(-) CSL 9% s/ R$ 80.000,00 (7.200,00)

A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início

do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art. 3º da Lei 9.430 de

1996).

A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam

lucro em todos os trimestres, pois sua metodologia de apuração implica em

tributação definitiva no trimestre. Assim, embora a empresa não tenha encerrado

seu exercício social, para fins fiscais, se a empresa apurar lucro no trimestre deve

recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar

com o lucro do trimestre anterior. Contudo, ela pode compensar este prejuízo até o

limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte, evidentemente limitado ao

saldo do prejuízo.

A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma

empresa que atue no segmento de incorporação, construção e venda de imóveis:

Page 64: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

64

3.4.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Trimestral

Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício

Resultado Fiscal 80.000,00 80.000,00 (80.000,00) 80.000,00 160.000,00

(b) (-) Compensação do prejuízo (24.000,00) (24.000,00)

(=) Base de cálculo 80.000,00 80.000,00 (80.000,00) 56.000,00 136.000,00

Contribuição Social 9% (7.200,00) (7.200,00) - (5.040,00) (19.440,00)

Imposto de Renda:

Alíquota normal 15% (12.000,00) (12.000,00) - (8.400,00) (32.400,00)

(a) Alíquota adicional (2.000,00) (2.000,00) - - (4.000,00)

Total do Imposto de Renda (14.000,00) (14.000,00) - (8.400,00) (36.400,00)

Total da contribuição social e

do Imposto de Renda (21.200,00) (21.200,00) - (13.440,00) (55.840,00)

(a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.000,00 no Trimestre

(b) 30% do saldo do resultado do período, limitado ao saldo de prejuízo disponível

Page 65: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

65

Neste exemplo, embora o resultado fiscal no período tenha sido R$

160.000,00, a base de cálculo foi de R$ 136.000,00, restando ainda R$ 56.000,00

para compensar em períodos futuros.

3.4.2 Lucro Real Anual

A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco

mais de trabalho, mas permite administrar melhor os impostos. Nesta, os impostos

devem ser apurados mensalmente, sendo possível adotar dois métodos:

a) Pela estimativa de resultado mensal;

b) Por balanços intermediários, ajustando tudo no balanço do final do período.

Page 66: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa:

Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu

resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao

resultado apurado aplica-se a alíquota. Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual

Descrição Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.000,00 60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (-) Custo: (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00) Resultado antes dos impostos 15.000,00 15.000,00 (20.000,00) 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 130.000,00 15.000,00 145.000,00 Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota 648,00 648,00 270,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 6.750,00 - 6.750,00 Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro 6.300,00 6.300,00 Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota 720,00 720,00 300,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 7.500,00 - 7.500,00

Page 67: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

67

Descrição Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro 14.250,00 14.250,00 Total dos Impostos 1.368,00 1.368,00 570,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 14.250,00 20.550,00 34.800,00

Descrição Acumulado Recolhido

até A recolher

no exercício o período

base período

base Novembro Dezembro Receita de Vendas 685.000,00 - - (-) Custo: (540.000,00) - - Resultado antes dos impostos 145.000,00 - - Contribuição Social: 9% de alíquota 13.050,00 6.750,00 6.300,00 Imposto de Renda: 15% de alíquota 21.750,00 7.500,00 14.250,00 Total dos Impostos 34.800,00 14.250,00 20.550,00

Page 68: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”.

Exemplo de recolhimento por balanço intermediário: Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual

Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.000,00 60.000,00 25.000,00 145.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00

(-) Custo: (45.000,00) (45.000,00

) (45.000,00

) (135.000,00) (45.000,00

) (45.000,00

) (45.000,00

) (45.000,00

) (45.000,00

) (45.000,00

) (45.000,00

) (45.000,00

) (495.000,00

) (45.000,00

) (540.000,00

) Resultado antes dos impostos 15.000,00 15.000,00

(20.000,00) 10.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 130.000,00 15.000,00 145.000,00

Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota 648,00 648,00 270,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 648,00 6.480,00 6.570,00 13.050,00 Acumulado pela estimativa até 02/2011 1.296,00 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão 900,00 Resultado da contribuição no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00 (396,00)

Page 69: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

69

Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota 720,00 720,00 300,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 720,00 7.260,00 14.490,00 21.750,00 Acumulado pela estimativa até 02/2011 1.440,00 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão 1.500,00 Resultado da contribuição no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 60,00 Total dos Impostos no mês 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 1.368,00 13.740,00 21.060,00 34.800,00

Page 70: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

70

Descrição Acumulad

o Recolhid

o até A

recolher

no

exercício o período

base período

base

Novembr

o Dezembr

o Receita de Vendas 685.000,00 - -

(-) Custo: (540.000,00

) - - Resultado antes dos impostos 145.000,00 - - Contribuição Social: 9% de alíquota 13.050,00 6.480,00 6.570,00

Descrição Acumulad

o Recolhid

o até A

recolher

no

exercício o período

base período

base

Novembr

o Dezembr

o Total dos Impostos 34.800,00 13.740,00 21.060,00

Page 71: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro

com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se

aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição

social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março,

suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados

em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme

previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou

pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o

balanço definitivo.

Page 72: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

72

3.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO

Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento

do Imposto de Renda). Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos, cuja apuração deve ser trimestral.

Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Pelo Lucro Presumido

Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado

Receita de Vendas

60.000,00

60.000,00

25.000,00

145.000,00

60.000,00

60.000,00

60.000,00

180.000,00

60.000,00

60.000,00

60.000,00

180.000,00

60.000,00

60.000,00

60.000,00

180.000,00

Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.200,00

7.200,00

3.000,00

17.400,00

7.200,00

7.200,00

7.200,00

21.600,00

7.200,00

7.200,00

7.200,00

21.600,00

7.200,00

7.200,00

7.200,00

21.600,00

Alíquota 9%

1.566,00

1.944,00

1.944,00

1.944,00

Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.800,00

4.800,00

2.000,00

11.600,00

4.800,00

4.800,00

4.800,00

14.400,00

4.800,00

4.800,00

4.800,00

14.400,00

4.800,00

4.800,00

4.800,00

14.400,00

Alíquota 15%

1.740,00

2.160,00

2.160,00

2.160,00

Page 73: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

73

3.6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-

LAS

3.6.1 SPE, Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET)

“Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961, a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras, mas veio à falência em 1999, após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. Na época, a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados, o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. Após a falência da empresa, os proprietários lesados se organizaram em comissões, que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e, assim, firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. Jornal o Estado de São Paulo, caderno de economia 02/05/2011.

Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras,

visando oferecer mais segurança aos mutuários, as empresas do setor passaram a

adotar a sociedade de propósito específica. Ao constituir uma SPE a empresa tem a

possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter

a atividade individualizada, assim, além de o investidor e mutuário ficarem mais

“protegidos”, o resultado e a tributação são individualizados, pois as operações não se

misturam com as demais.

Com a finalidade de minimizar riscos, o governo criou através da Medida

Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua

adoção, instituiu através da Lei 10.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação),

que foi alterada pela Lei 12.024 de 2009.

O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE, mas a sua adoção é mais rígida.

Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda

execução do empreendimento. As operações de um empreendimento afetado não se

misturam com os demais empreendimentos do incorporador, seus recursos não servem

de garantia aos demais empreendimentos do incorporador, mas o contrário pode

acontecer, o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações

do patrimônio afetado.

Page 74: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

74

“Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. Art. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme nos dispostos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Art. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. Parágrafo único. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.” Lei 12.024 de 2009.

Com sua adoção, o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até, se for

o caso, trocar construtora, indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário.

O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários, além de a

incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”.

Alíquota máxima para o lucro presumido 6,73%:

Sendo 3,00% de COFINS, 0,65% de PIS, (9%x12%) = 1,08% de Contribuição

social e {(15%x8%=1,20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0,80% “alíquota adicional”)}

= 2,00%.

Page 75: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

75

Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota, sendo:

2,20% de Imposto de Renda e 1,15% de Contribuição Social, além de 3,00%

para a COFINS e 0,65% para o PIS.

A questão tributária deixou de ser problema, pois através da Lei 12.024 de 2009

o governo mudou a alíquota para 6%, sendo:

1,89% de Imposto de Renda e 0,98% de Contribuição Social, além de 2,57%

para a COFINS e 0,56% para o PIS.

Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para

adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$

48.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. A

outra vantagem, é a alíquota é única, “6% sobre a receita”, enquanto no Presumido a

alíquota máxima na atividade será de 6,73%.

A seguir um comparativo dos três métodos de tributação:

Page 76: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

73

Tabela 7 - Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação - RET)

Descrição Lucro Real Descrição Lucro

Presumido Descrição Ret (afetação)

Receita das Vendas de Unidades

1.200.000,00 Receita das Vendas de Unidades

1.200.000,00

Receita das Vendas de Unidades 1.200.000,00

(-) Confins e Pis (3,65%) (43.800,00) (-) Confins e Pis (3,65%)

(43.800,00) (-) Confins e Pis (3,13%) (37.560,00)

(=) Receita Liquida

1.156.200,00 (=) Receita Liquida

1.156.200,00 (=) Receita Liquida 1.162.440,00

(-) Custo dos produtos vendidos (600.000,00) (-) Custo dos produtos vendidos

(600.000,00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.000,00)

Receitas financeiras 20.000,00 Receitas financeiras

20.000,00 Receitas financeiras 20.000,00

Receitas de atividades descontinuadas

40.000,00

Receitas de atividades descontinuadas

40.000,00

Receitas de atividades descontinuadas 40.000,00

(-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3,65%)

(2.190,00)

(-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3,65%)

(2.190,00)

(-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3,13%) (1.878,00)

(-) Despesas operacionais (150.000,00) (-) Despesas operacionais

(150.000,00) (-) Despesas operacionais (150.000,00)

(=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições

464.010,00

(=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições

464.010,00

(=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições 470.562,00

(-) CSLL (41.760,90) (-) CSLL

(15.120,00) (-) CSLL (12.348,00)

(-) IRPJ (110.002,50) (-) IRPJ

(33.000,00) (-) IRPJ (23.814,00)

(=) Lucro contábil liquido 312.246,60 (=) Lucro contábil liquido

415.890,00 (=) Lucro contábil liquido 434.400,00

Page 77: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

74

Considerações: 1- Supondo o resultado no trimestre 2- Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3- Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo:

Resultado contábil = Fiscal 464.010,00 CSLL: CSLL:

Receita das Vendas de Unidades

1.200.000,00

Receita das Vendas de Unidades 1.200.000,00

(-) IR 15% s/ R$ 80.000,00 69.601,50 Base de cálculo 12%

108.000,00

(-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.000,00 - R$ 60.000,00

40.401,00 Receitas financeiras

20.000,00 Receitas financeiras 20.000,00

Receitas de atividades descontinuadas

40.000,00

Receitas de atividades descontinuadas 40.000,00

(-) CSL 9% s/ R$ 80.000,00 41.760,90 Total da base

168.000,00 Total da base 1.260.000,00

Alíquota 9% 15.120,00 Alíquota 0,98% 12.348,00

Total da CSLL 15.120,00 Total da CSLL 12.348,00

IRPJ: IRPJ:

Receita das Vendas de Unidades

1.200.000,00

Receita das Vendas de Unidades 1.200.000,00

Base de cálculo 8% 96.000,00

Receitas financeiras 20.000,00 Receitas financeiras 20.000,00

Receitas de atividades descontinuadas

40.000,00

Receitas de atividades descontinuadas 40.000,00

Total da base 156.000,00 Total da base 1.260.000,00

Page 78: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

75

Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.000,00

96.000,00 Alíquota 1,89% 23.814,00

Alíquota de 15% s/ R$ 156.000,00 23.400,00 Total do IRPJ 23.814,00

Alíquota de 10% s/ R$ 96.000,00 9.600,00

Total do IRPJ 33.000,00

Somatória das contribuições e impostos

Somatória das contribuições e impostos

CSLL 41.760,90 CSLL

15.120,00 CSLL 12.348,00

Cofins e Pis 45.990,00 Cofins e Pis

45.990,00 Cofins e Pis 39.438,00

IRPJ 110.002,50 IRPJ

33.000,00 IRPJ 23.814,00

Total 197.753,40 Total

94.110,00 Total 75.600,00

% dos impostos sobre o faturamento:

Lucro real 197.753,40 Lucro Presumido

94.110,00 RET - Afetação 75.600,00

Faturamento:

Da Atividade

1.200.000,00 Da Atividade

1.200.000,00 Da Atividade 1.200.000,00

Receita Financeira 20.000,00 Receita Financeira

20.000,00 Receita Financeira 20.000,00

Receitas de atividades descontinuadas

40.000,00

Receitas de atividades descontinuadas

40.000,00

Receitas de atividades descontinuadas 40.000,00

Total

1.260.000,00 Total

1.260.000,00 Total 1.260.000,00

% dos impostos sobre Faturamento: 15,69%

% dos impostos sobre o faturamento: 7,47%

% dos impostos sobre o faturamento: 6,00%

Page 79: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

73

3.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS

O registro das operações seguem as normas do conselho federal de

contabilidade, que pode ser denominada – contabilidade societária. Quanto à questão

tributária, existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita:

a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência,

conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17, combinado com ICPC 02, OCPC01 e

OCPC04, utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado

da obra;

b) Na fiscal prevalece o regime de caixa, conforme estabelece a Instrução

Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a

414 do Decreto 3000/1999).

3.7.1 Principais particularidades do setor

3.7.1.1 Permuta de bens imóveis

É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias, esta

prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88), nela é possível obter os

aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. Quando a operação não gera

diferença entre os valores não há ganho ou perda, não havendo imposto a pagar.

Page 80: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

74

3.7.1.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação

em pagamento) de unidades no local

É prática comum e às vezes financeiramente melhor, a empresa em vez de

pagar o terreno em dinheiro, comprometer-se em entregar unidades no futuro

empreendimento. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a

empresa está comprando o terreno, está também vendendo um imóvel.

Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a

serem construídas, cujo terreno tivesse o custo de R$ 1.000.000,00, e o custo previsto

de construção fosse de R$ 500.000,00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro, a

empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas.

Sabe-se que existiram diversos procedimentos, um deles era o de não registrar a

permuta, diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam

comercializadas. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de

terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo, o custo do terreno era

apenas rateado para as 18 unidades a comercializar. Na medida em que a empresa

incorria no custo das 20 unidades, procedia ao rateio pela quantidade total a construir e

baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta.

Page 81: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

75

Tabela 8 - Registro da permuta por unidade pronta no local - Terrenos a Pagar

Registrando o compromisso no passivo D Terreno

C Terrenos a pagar 1.000.000,00

Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000,00, sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.000,00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento

C Fornecedores ou banco 400.000,00

Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar

C Obras em andamento 40.000,00

Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta

Neste procedimento, não havia o registro da venda das unidades, somente a

aquisição.

Page 82: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

76

O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos

em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23), procedendo à

baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.

Tabela 9 - Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes

Registrando o compromisso no passivo D Terreno

C Adiantamento de Clientes 1.000.000,00

Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades

prontas Custo incorrido no período R$ 400.000,00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento

C Fornecedores ou banco 400.000,00

Custo incorrido R$ 400.000,00 de obra + R$ 1.000.000,00 do terreno Custo total previsto R$ 10.000.000,00 % realizado do custo 14% (R$ 1.400.000,00 / R$ 10.000.000,00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 140.000,00 14% sobre R$ 1.000.000,00

Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da

unidade, que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada,

considerando que além de comprar o terreno, ela também vendeu unidade.

Page 83: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

77

3.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO

A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário

devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita, e consequentemente o

resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”, valores

efetivamente recebidos.

3.8.1 Pelo critério fiscal

3.8.1.1 Venda a vista de unidade

ü Concluída - A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da

operação (Item 11 da IN SRF84/1979).

ü Em construção - A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da

operação (Item 12 da IN SRF84/1979), mas a empresa poderá adotar ou não o

custo orçado (estimativa de custo total da unidade). Se adotar, poderá baixar o

custo correspondente da unidade na data da venda, mas deverá fazer controle

da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os

impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou

mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). Se não adotar, deverá

reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em

resultado, na medida em que forem incorridos.

3.8.1.2 Venda a prazo de unidade

ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em

que os recebimentos forem realizados, juntamente com seu custo de forma

proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979).

Page 84: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

78

ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida

em que os recebimentos forem realizados. Se a empresa não optar pelo custo

orçado, poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma

proporcional a parcela recebida (Item 14.1 da IN SRF84/1979). Se a empresa

optar pelo custo orçado, poderá contabilizar o custo total na data da venda e

reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14.2 da IN

SRF84/1979), neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a

execução da obra. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros

se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da

INSRF84/1979).

3.8.2 Pelo Critério Societário

ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída - A receita e os respectivos

custos são registrados no resultado pelo regime de competência, se a unidade

está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação, tenha a empresa

recebido os valores resultantes da venda ou não.

ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção - Se a unidade não estiver

concluída, a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra

(Item 13 do ICPC02), este percentual é apurado levando se em conta o valor

total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).

Exemplo:

Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$

5.000.000,00 sendo que R$ 1.000.000,00 corresponde ao terreno e o restante a obra.

Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$

250.000,00.

Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1.000.000,00 com recebimento

de R$ 300.000,00 no ato, 20 parcelas mensais de R$ 20.000,00 e R$ 300.000,00 na

entrega das chaves, que será em 36 meses da data da venda.

Page 85: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

79

Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra

Valor do terreno R$ 1.000.000.00 sendo R$ 100.000,00 para cada unidade

Valor do custo de obra previsto R$ 4.000.000,00 sendo R$ 400.000,00 para cada unidade

Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.000,00.

Temos então:

Total gasto R$1.000.000,00 + R$ 250.000,00 = R$ 1.250.000,00

Total previsto R$1.000.000,00 + R$ 4.000.000,00 = R$ 5.000.000,00

% realizado até a data R$ 1.250.000,00 / R$ 5.000.000,00 = 25% Valor do contrato de Venda R$ 1.000.000,00

Valor recebido no ato R$ 300.000,00

R$ 400.000,00 a receber 20 x R$ 20.000,00 mensais

Saldo de R$ 300.000,00 a receber na entrega das chaves. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante)

C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.000,00

Reconhecimento da receita no resultado

D Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não circulante)

C Receita de vendas (Resultado) R$ 250.000,00

Sendo 25% s/ R$ 1.000.000,00 valor do contrato

Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado)

C Estoque de unidades (Ativo Circulante)

Terreno - R$ 1.000.000,00 / 10 unidades

R$ 100.000,00

Obras em andamento - R$ 250.000,00 / 10 unidades

R$ 25.000,00

Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante)

C Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não circulante)

R$ 250.000,00

Page 86: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

80

Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao

contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%, restando

adiantado pelo cliente R$ 50.000,00 que corresponde a 5% do contrato.

Page 87: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

81

3.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR

As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC, e podem ser obtidas através

da leitura dos pronunciamentos CPC 17, da Interpretação ICPC 02 e das orientações

OCPC01 e OCPC04.

3.9.1 Principais destaques

3.9.1.1 Despesas com comissões de vendas

As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas,

tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das

receitas.

3.9.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo

As despesas com a preparação do Stand de vendas, assim como com o

apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado, sofrendo depreciação

pelo desgaste e pela vida útil, bem como deve ser avaliada periodicamente para

verificar a sua “recuperabilidade”.

3.9.2.1 Provisão para garantia

As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas

em contrapartida com passivo. Estes valores devem ser apurados com base em

histórico que a empresa deve manter.

Page 88: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

82

3.9.2.2 Antecipação de recebíveis

Caso a empresa antecipe suas contas a receber, será necessário avaliar se ela

detém o controle e a responsabilidade pela carteira, neste caso deverá manter as

contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o

passivo, caso contrário deverá baixar as contas a receber. Deverá mencionar em nota

explicativa qual foi o procedimento adotado.

3.9.2.3 Ajuste a valor presente

A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se

nestas, houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em

contrapartida com o resultado do período, sendo possível classificar em despesas

operacionais ou financeiras, é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro.

Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de

percentual de evolução da obra, os custos incorridos contratados, bem como o custo

previsto devem sofrer ajuste a valor presente.

3.9.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega

da Obra

O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de

reconhecimento da receita.

Page 89: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

83

O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se

transfere os riscos e benefícios ao adquirente. Pelas características do segmento em

países da Europa e mesmo nos Estados Unidos, a receita e consequentemente o lucro

são reconhecidos na entrega das chaves. O que se discute é que só neste momento é

que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. A questão é que

naqueles países, as características do negócio são diferentes do nosso. A unidade é

vendida após a conclusão. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da

obra o adquirente pode desistir do contrato, com isto a incorporador deve retornar com

a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra

pessoa, talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e

benefícios, ainda que o imóvel não esteja concluído.

Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na

realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto.

Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega,

o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso.

Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas

para os novos empreendimentos, o impacto poderia não ser dos melhores,

principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos, pois teriam que

esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. Talvez o impacto nas

empresas com muitos empreendimentos fosse menor. Mas ainda assim o principal

prejudicado seriam os acionistas.

Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal, mas

a meu ver ele parece ser o “mais justo”, pois trata o reconhecimento pelo regime de

caixa, ou seja, recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. Não seria o

caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado?

De todo modo, as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a

receita proporcional ao custo realizado. Devemos aguardar novas determinações

quanto a esta questão.

Page 90: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

84

4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Por Gerson Carvalho Marin

4.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO

Financiamento é a ação ou efeito de financiar, o mercado imobiliário pode se

financiar pelo seu capital próprio, onde encontramos a emissão de ações, o próprio

resultado da atividade, e outra alternativa é a emissão de debêntures, pode se financiar

por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia

do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes

alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs, Fundos de Investimento e a

Securitização através dos CRIs, abaixo discorro sobre as principais fontes de

financiamento disponíveis para o mercado imobiliário.

4.1.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

são definidas pelo Governo Federal, e a Caixa Econômica Federal administra o

processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e

indiretamente via agentes financiadores, com foco no setor popular.

Page 91: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

85

Tabela 11 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS

Ano Quantidade

de Operações

Montante

(R$ milhões)

Variação

(%) Número

de Unidades

Variação

(%) Valor Médio Financiado

(R$)

Variação

(%)

2000 238.013 3.870 - 316.264 - 12.236 -

2001 217.138 3.073 -20,6 264.021 -16,5 11.638 -4,9

2002 195.020 3.731 21,4 253.190 -4,1 14.735 26,6

2003 174.133 3.819 2,4 246.107 -2,8 15.516 5,3

2004 192.101 3.879 1,6 267.136 8,5 14.520 -6,4

2005 274.095 5.532 42,6 337.766 26,4 16.377 12,8

2006 309.019 6.983 26,2 407.905 20,8 17.119 4,5

2007 218.750 6.853 -1,9 331.242 -18,8 20.687 20,8

2008 198.253 10.408 51,9 287.856 -13,1 36.156 74,8

2009 241.389 16.008 53,8 424.519 47,5 37.709 4,3

2010 n.d. 27.555 72,1 660.052 55,5 41.746 10,7

Fonte: CBIC/Uq| bar

Gráfico 1 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)

Page 92: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

86

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de

participação de R$ 16,01 bilhões, em 2009, para R$ 27,55 bilhões, em 2010, o

equivalente a um crescimento de 72,1%. Ao todo, o fundo financiou 660.052 unidades

em 2010, comparado com 424.519 unidades no ano anterior. Por sua vez, o montante

de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma

de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48,46 bilhões em 2010, contra R$ 33,54 bilhões

em 2009, um salto de 44,5%. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano

equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas

contribuições no ano de 2003.

Gráfico 2 - Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões)

4.1.1.1 Poupança

Conforme informações do site do Banco Central, atualmente, as normas do CMN

(Resoluções nº 1.980, de 30.04.1993 e nº 3.005, de 30.07.2002), disciplinam as regras

para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas

instituições integrantes do SBPE, estabelecendo que 65%, no mínimo, devem ser

aplicados em operações de financiamentos imobiliários, sendo que 80% do montante

anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em

operações a taxas de mercado, desde que a metade, no mínimo, em operações de

financiamento habitacional, bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório

no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações

de faixa livre.

Page 93: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

87

A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada

participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de

poupança.

Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente, entre os dois últimos

anos, em termos de saldo de depósitos, os financiamentos imobiliários concedidos com

recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010, depois de um

crescimento tépido em 2009, tanto em termos de montante como pelo critério de

número de unidades financiadas.

Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE

Ano Montante (R$ milhões)

Variação (%) Número de Unidades

Variação (%) Financiamento Médio por

Unidade (R$)

Variação (%)

1994 1.735 - 61.384 - 28.266 -

1995 1.871 7,8 46.560 -24,1 40.184 42,2

1996 1.463 -21,8 38.286 -17,8 38.204 -4,9

1997 1.725 17,9 35.487 -7,3 48.598 27,2

1998 2.084 20,8 38.887 9,6 53.581 10,3

1999 1.696 -18,6 35.549 -8,6 47.697 -11,0

2000 1.910 12,6 36.333 2,2 52.565 10,2

2001 1.870 -2,1 35.756 -1,6 52.305 -0,5

2002 1.768 -5,4 28.902 -19,2 61.188 17,0

2003 2.217 25,3 36.446 26,1 60.822 -0,6

2004 3.000 35,3 53.786 47,6 55.780 -8,3

2005 4.793 59,7 60.768 13,0 78.869 41,4

2006 9.314 94,3 111.988 84,3 83.170 5,5

2007 18.253 96,0 194.853 74,0 93.673 12,6

2008 30.032 64,5 299.685 53,8 100.212 7,0

2009 34.017 13,3 302.680 1,0 112.386 12,1

2010 55.993 64,6 416.384 37,6 134.474 19,7

Page 94: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

88

Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), além de ter

incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança,

aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o

financiamento imobiliário. Assim, o nível de depósitos, que alcançou a cifra de R$

299,88 bilhões em 2010, manteve um nível similar de taxa de crescimento anual

verificada no ano anterior (18,2% em 2010 versus 17,7% em 2009). Mas o montante de

financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34,02

bilhões (302.680 unidades), em 2009, para R$ 55,99 bilhões (416.384 unidades), em

2010, representando um crescimento anual de 64,6%, o qual se compara a apenas

13,3% entre 2008 e 2009.

Page 95: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

89

Tabela 13 - Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica

4.1.1.2 Letra de Crédito Imobiliário

ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos

por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e, possivelmente, outras garantias do

emissor. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito

pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nela estipulados.

ü Emissor:Somente bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de

crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, sociedades de crédito imobiliário,

associações de poupança e empréstimo, companhias hipotecárias e demais instituições

expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por

alienação fiduciária de bem imóvel, observado que a soma do valor principal das letras

emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor.

O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma

natureza, por iniciativa do emissor da LCI, nos casos de liquidação ou vencimento

antecipado do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.

ü Garantia:Caução de créditos imobiliários, por sua vez garantidos por

hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel. A LCI pode contar também com

garantia fidejussória adicional de instituição financeira.

Page 96: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

90

ü Forma e Registro:Cartular e escritural. A critério do credor poderá ser

dispensada a emissão de certificado, ficando registrada sob a forma escritural na

instituição emissora. Na forma escritural, deve ser registrada em sistemas de registro e

liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.

ü Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida, desde que os títulos

tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. Atualização mensal é

permitida, desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses.

Porém, é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada

desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo

inferior ao mínimo, exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos

imobiliários que lastreiam a letra.

ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do

valor nominal (atualização monetária). A LCI não poderá ter prazo de vencimento

superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.

Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo

Taxa Fixa Não existe TR 36 meses

TJLP 1 mês TBF 2 meses

Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual, por índice de

preço 12 meses

Mensal, por índice de preço

36 meses

Page 97: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

91

Gráfico 4 - Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua

traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário. O

montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde

2006, quando este registrava apenas R$ 3,44 bilhões. Em 2009, esta cifra alcançou R$

26,19 bilhões, e agora, em 2010, foram R$ 39,06 bilhões.

4.1.1.3 Letra Hipotecária

Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais

favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título.

ü Descrição:Título de crédito, garantido por créditos hipotecários e,

possivelmente, outras garantias do emissor. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus

titulares direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização

monetária nela estipulados.

ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de

financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.

Page 98: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

92

ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários, sujeito à limitação de que a soma

do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários

em poder do emissor. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por

outro crédito da mesma natureza, por iniciativa do emissor, no caso de liquidação ou

vencimento antecipado, ou por solicitação do credor da letra. Poderá contar com

garantia fidejussória adicional de instituição financeira.

ü Garantia:Hipoteca.

ü Forma e Registro:Cartular e escritural. A critério do credor poderá ser

dispensada a emissão de certificado, ficando registrada sob a forma escritural na

instituição emissora. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e

liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.

ü Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos

tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. Atualização mensal é

permitida, desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses.

Porém, é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada

desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo

inferior ao mínimo, exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos

imobiliários que lastreiam a letra.

ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do

valor nominal (atualização monetária). A LH não poderá ter prazo de vencimento su-

perior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. Nas

operações com cláusula de reajuste por índice de preços, a periodicidade de

atualização não pode ser inferior a um ano.

Page 99: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

93

Tabela 15 - Letra Hipotecária

Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses

ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente

ou de uma única vez no vencimento. Não há exigência de intervalo mínimo entre os

pagamentos periódicos.

ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas.

ü Transferência: Na forma cartular, endosso; na forma escritural, através

dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de

ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil.

ü Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade,

mas não pelo pagamento. Se a instituição financeira não o honrar, o titular não poderá

exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.

ü Liquidação Financeira CETIP.

Gráfico 5 - Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Page 100: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

94

As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência. Sendo um

título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH, as LH são cada

vez menos favorecidas por investidores, devido principalmente à baixa atratividade da

hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária, esta última cada vez

mais frequente no mercado. Os números de depósitos, estoque (dezembro) e

negociação de LH em 2010, R$ 1,57 bilhão, R$ 1,90 bilhão e R$ 157,9 milhões,

respectivamente, representam a continuidade do declínio do uso deste título, sendo

eles pequenas frações de seus valores 5, 10, ou até 17 anos atrás, como no caso de

negociação. Em relação a 2009, todas estas três variáveis caíram.

4.1.1.4 Ações

A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas

atrativas, à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus

negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre

os anos de 2005 e 2007. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital

investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade.

O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações

de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram

distantes se comparados ao ano recorde de 2007. No total foram seis ofertas públicas

de ações, totalizando R$ 3,14 bilhões.

Page 101: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

95

Tabela 16 - Ações

Empresa Quantidade de Ações

Preço (R$)

Montante (R$)

IPO* Data

Aliansce Shopping Centers

50.000.000 9,00 450.000.000 Sim 28/01/2010

Inpar 87.500.000 3,20 280.000.000 Não 03/02/2010

BR Properties 62.890.700 13,00 817.579.100 Sim 05/03/2010

Gafisa 85.000.000 12,50 1.062.500.000

Não 24/03/2010

Even Construtora e Incorporadora

54.333.334 6,00 326.000.004 Não 16/04/2010

LPS Brasil Consultoria de Imóveis

5.520.000 37,51 207.055.200 Não 22/10/2010

Total 3.143.134.304

4.1.1.5 Debêntures

São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos

contraídos junto ao público, sem que isto configure aumento de capital; desta forma, o

detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.

O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era

virtualmente nulo até 2006, tendo crescido acentuadamente desde então. Nos últimos

dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que

50,0%.

Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5,53 bilhões, tendo sido realizadas 23

emissões. Do total de dezenove empresas emissoras, treze pertencem ao grupo cuja

principal área de atuação é a construção, sendo que as outras seis tem como foco

principal outras atividades imobiliárias como incorporação, intermediação e gestão.

Page 102: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

96

Tabela 17 - Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor

Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário |

Empresa Quant. Preço Montante Espécie

Brookfield Incorporações 28.466 10.000 284.660.000 Quirografária Brookfield Incorporações 8.140 10.000 81.400.000 Quirografária MRV Engenharia e Part. 51.640 10.000 516.400.000 Quirografária Hélio Borenstein Adm., Part. e Com.

100 1.000.000 100.000.000 Subordinada

Cyrela Commercial Properties

300 1.000.000 300.000.000 Quirografária

Rossi Residencial 50.000 10.000 500.000.000 Garantia Real Rodo bens Negócios Imobiliários

300 1.000.000 300.000.000 Garantia Real

OAS Empreendimentos 6.000 10.000 60.000.000 Quirografária PDG Realty Empreend. e Part.

280 1.000.000 280.000.000 Quirografária

Tecnisa 150 1.000.000 150.000.000 Quirografária Queiroz Galvão Desenv. Imob.

450 1.000.000 450.000.000 Garantia Real

JHSF Participações 270 1.000.000 270.000.000 Quirografária PDG Realty Empreend. e Part.

600 1.000.000 600.000.000 Garantia Real

Cyrela Brazil Realty 300 1.000.000 300.000.000 Quirografária Helbor Empreendimentos 90 1.000.000 90.000.000 Quirografária Gafisa 288.427 1.000 288.427.000 Quirografária Gafisa 11.573 1.000 11.573.000 Quirografária Moura Dubeux Engenharia 400 1.000.000 400.000.000 Garantia Real

CR2 Empreend. Imob. 60 1.000.000 60.000.000 Quirografária WTORRE Properties 90 1.000.000 90.000.000 Quirografária Kallas Inc. e Constr. 70 1.000.000 70.000.000 Garantia Flutuante Mudar SPE Master Emp. Imob.

50 1.000.000 50.000.000 Garantia Real

MRV Engenharia e Part. 550 1.000.000 550.000.000 Quirografária

Page 103: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

97

Gráfico 6 - Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário

Foram 23 emissões no ano, totalizando R$ 5,53 bilhões. Estes são números

recordes, que se comparam às 19 emissões e R$ 3,57 bilhões em 2009, e a um

mercado quase nulo há seis anos. Na direção oposta do mercado de emissões de

ações de empresas do setor imobiliário, analisado abaixo, o mercado de debêntures

cresceu em 2010 e emitiu muito mais. Tal tendência na estratégia de captação das

empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo

melhor para emissão de dívida versus equity.

No final de 2010, o Governo Federal lançou uma série de “medidas de

desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de

longo prazo da economia brasileira. Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de

forma mais abrangente para o mercado de debêntures, o setor imobiliário tende a ser

um dos principais beneficiários de tais medidas. Dentre as iniciativas, está à edição da

medida provisória n° 517, que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na

Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. A medida objetiva

tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes

títulos.

Page 104: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

98

4.1.1.6 Fundos de Investimento Imobiliário

ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. ü Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de

recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e

destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários

de renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores mobiliários de

emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) ações de

companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se

enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional

de construção, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações

(FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como

política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são

constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração

indeterminado.

ü Forma e Registro:Escritural e nominativa.

ü Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral.

Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com

direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos

rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de

liquidação do fundo.

ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico

de estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da

igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.

ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e

deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição

de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente

subscrita ou cancelada a anterior.

ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é

permitido, desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e

alcançado.

Page 105: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

99

ü Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a

imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados,

títulos e valores mobiliários.

ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia

geral de cotistas.

ü Resgate Não é permitido

ü Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através

(i) da distribuição de resultados;

(ii) da amortização das cotas;

(iii) da venda das cotas no mercado secundário;

(iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição

proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

ü Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de

títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão

organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet.

ü Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um

forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada,

o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou

como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A

rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado

secundário refletiram este contexto.

O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No

ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em

geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10

bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

Page 106: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

100

4.1.1.7 Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o

segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente

dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$

milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro.

ü Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários.

ü Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que las-

treiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao

limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual

poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta;

2) Seja instituição financeira ou equiparada;

Page 107: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas

ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI,

auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais

demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquiva-

mento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1) Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e

seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste

caso, a negociação dos CRI no mercado secundário;

2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20

investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo

titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso

a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI

subscritos para um único investidor.

ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse

ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários.

ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos

quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo,

mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de

todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou

de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados

que sejam.

ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

Page 108: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

102

ü Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que

se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate.

ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.

ü Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos

tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser

indexados a moedas estrangeiras.

ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.

Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no

vencimento.

ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras perio-

dicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento.

ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a

esse valor.

ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

ü Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA.

ü Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

Page 109: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou

taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico

anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de

100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões.

Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a

preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram

cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus

aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro

apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificá-

las de acordo com determinados critérios.

Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a

pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente

contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

Page 110: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de

Sobre garantias.

Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente

na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito

também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados

por terceiros.

Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um

montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo

Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram

estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à

R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação.

Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única

empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério

que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao

crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and

Lease-back.

Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam

financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins

diversos, através do uso de seus imóveis.

Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em

2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0%

do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras

Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

Page 111: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

105

Os dados de capital social, número de ações integralizadas e principais

acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30

de setembro de 2010, disponíveis no site da CVM.

Tabela 18 - Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010

Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de

Constituição

Data de Primeira Emissão

Montante Emitido

em 2010(R$ milhões)

Número e Tipo de Ações

Integralizadas

Capital Social (R$)

Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.000 100.000

Beta 15/09/2004 06/06/2005 30 16.944.157 10.722.655 Brazilian Securities 10/04/2000 23/04/2001 3.600 45.845.987 100.228.652 BRC 02/01/2007 03/12/2007 339 453.440 453.440 CIA Província 18/10/2000 31/03/2010 45 100.000 100.000

Cibrasec 31/07/1997 12/01/1999 845 66.003 68.475.000 Gaia 11/07/2005 10/08/2009 1.260 531.700 531.700 Habitasec 19/12/2007 08/11/2010 15 500.000 500.000

NSG Capital 20/08/2008 06/05/2010 2 7.775.000 7.775.000

Pátria 26/05/1998 21/10/2002 2 256.457 256.547 PDG 10/03/2008 14/07/2009 792 9.364.727 9.364.927

RB Capital 17/11/1999 06/07/2006 1.481 2.725.244 42.032.544 RB Capital Residencial

09/09/1998 10/05/2000 65 5.996.865 13.708.283

4.1.1.8 Cédula de Crédito Imobiliário

ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários. A Cédula de

Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito,

ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das cédulas fra-

cionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas

representam. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez, ou ao longo do

tempo, desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.

ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de

acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.

ü Emissor: Credor do crédito imobiliário. A emissão e a negociação de CCI

independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.

Page 112: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

106

ü Lastro: Créditos Imobiliários.

ü Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. Sendo o crédito

imobiliário garantido por direito real, a emissão da cédula deverá ser averbada em

registro de imóveis, mencionando-se apenas o número, a série e a instituição cus-

todiante da CCI.

ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. A emissão da cédula sob a forma

escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse

instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas

de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do

Brasil.

ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas

periódica ou única no vencimento.

ü Negociação: Diretamente entre as partes interessadas.

ü Transferência: Na forma cartular, endosso; na forma escritural, através

dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de

ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil.

ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão

das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos re-

presentados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação

fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

ü A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por

CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no registro de

imóveis.

ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA.

ü Liquidação Financeira:ETIP.

Page 113: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

107

4.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO

A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou

incorporadoras, que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis

residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não. Estes créditos são

securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que

são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos, que tem como

garantia os créditos imobiliários.

Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do

mercado a “Brazilian Securities”.

Figura 1 – Modelo de securitização

Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais

desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro.

Page 114: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

108

5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE

CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR

Por Augusto Tomio Yokoyama

5.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO

Segundo o dicionário da Editora Porto, o lucro é o rendimento residual obtido por

uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos. Abaixo,

encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO

(1991):

“...quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital.” (Adam Smith) “...quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início.” (Hicks) “...quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo.” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante.” (Hendriksen)

Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa, o que não pode ser

negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e

longevidade da companhia. Sem o lucro, as relações e o bem-estar dos “stakeholders”,

ou grupos de interesse (funcionários, clientes, fornecedores, credores, proprietários,

governo, etc) ficam prejudicados.

5.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE

a) Margem= Lucro/Receita

A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.

b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo

O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo, mede a eficácia do uso dos ativos

da empresa para gerar resultado.

Page 115: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

109

c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido

O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa, é um

dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas.

d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações

Segundo Gitman (2008, p.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os

investidores atuais e potenciais e para a administração”.

e) EVA®

O EVA® segundo Assaf Neto (2003, p.174), “pode ser entendido como o

resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos

proprietários de capital (credores e acionistas)”.

A fórmula básica do EVA, adaptada de BRIGHAM et al (2001, p 64), é como se

segue:

EVA = NOPAT − (WACC * Investimento)

Onde:

EVA = Valor Econômico Agregado

NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR

(Imposto de Renda).

WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital

Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro).

Page 116: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

110

5.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT

Esta metodologia surgiu na década de 20, dentro da empresa americana

DuPont, e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da

decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro

dos Negócios.

Segundo Gitman (2008, p. 60) o sistema DuPont “reúne, inicialmente, a margem

de lucro líquido, que mede a rentabilidade das vendas da empresa , com seu giro do

ativo total, que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar

vendas”:

ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo

ou

ROA = Lucro x Receita = Lucro

Receita Ativo Ativo

Se ampliarmos a visão, considerando o grau de alavancagem financeira no

modelo, chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado, aonde podemos analisar a

decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido:

ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira

sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL,

ROE = Lucro x Receita x Ativo = Lucro L

Receita Ativo Patr. Liquido Patr. Liquido

Page 117: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

111

Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF), estamos verificando

qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da

empresa. Se a companhia utilizar somente capital próprio, a taxa de retorno sobre os

ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE).

Segundo KASSAI et al (2007, p.33):

“O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa. Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável), quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital; ao contrário, é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”.

Assim, sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999, p. 97)

concluem: “... a fórmula DuPont mostra como a margem líquida, o giro do ativo e a

utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio

líquido”.

Page 118: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

112

Por fim, é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária, conforme abaixo:

Figura 2 - Balanço Patrimonial e demonstração de resultado

Fonte: Gitman (1997)

Page 119: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

113

Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas

estão seguindo o método P.O.C. (“percentage of completion”) para reconhecimento de

receita e custos, ou seja, estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do

empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos)

dividido pelo custo total orçado. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda,

sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber. Os valores recebidos e

superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes.

Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a

aderência do Brasil ao IFRS, que adota como critério a transferência contínua de riscos

e benefícios ao comprador. O dilema está em quando as incorporadoras devem

reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente

no término (entrega das chaves). Até o momento não existe consenso entre os

participantes do mercado e os órgãos reguladores, assim as empresas continuam

apresentando os balanços pelo método P.O.C. e aguardam novos pronunciamentos e

esclarecimentos por parte do IASB, IFRIC, CVM e CPC.

Assim, o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos

resultados, estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento, que

se não forem revisados periodicamente, poderão causar forte impacto quando do

término da obra (positiva ou negativamente). Recentemente algumas empresas do

setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e

negativos em seus demonstrativos.

Page 120: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

114

6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS

PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Luiz Fernando Moreira Cruz

Para o estudo proposto, além da fundamentação teórica mencionada abaixo,

utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão

analisadas, em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do

exercício.

6.1 BALANÇO PATRIMONIAL

O Balanço Patrimonial, segundo Netto (1999; p.36), é um dos principais

relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em

determinado momento da vida dessa empresa. Apresenta o resumo dos recursos e das

obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício.

6.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE)

Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas, o demonstrativo de

resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto;1999;

p.59). Informa também o quanto as receitas excederam as despesas, chamado de lucro

líquido do exercício. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo

líquido do exercício.

6.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE

É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu

negócio, pensando em lucratividade. Precisamos separar estes conceitos distintos.

Segundo Padoveze (2004, p. 20), a lucratividade é o lucro líquido dividido pela

receita líquida, chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas.

Page 121: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

115

Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na

empresa.

Portanto, a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor

encontrado no balanço patrimonial da empresa).

Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio, a rentabilidade

mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo.

Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas

analisam a rentabilidade, essa análise é feita com base no resultado econômico,

vendas e investimentos.

Ainda segundo Padoveze (2004, p.20), os índices de rentabilidade mostram qual

a rentabilidade dos capitais investidos, isto é quanto renderam os investimentos e,

portanto, qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa.

6.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE

Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada

empresa em relação a um dado nível de vendas, de ativos, do patrimônio ou do capital

investido. Dentre os principais indicadores, elencamos:

a) Margem = Lucro / Receita (Vendas)

A margem bruta, segundo Gitman (1984; p.142), mensura a percentagem de

cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus

produtos. Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas).

b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo

O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos

(Gitman;1984; p.142).

Page 122: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

116

c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido

O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa, é um

dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas

(Gitman;1984; p.142).

d) EVA

O EVA, segundo Assaf Neto (2003, p.174), “pode ser entendido como o

resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos

proprietários de capital (credores e acionistas)”.

A fórmula básica do EVA, adaptada de BRIGHAM et al (2001, p 64), é como se

segue:

EVA = NOPAT − (WACC * Investimento)

Onde:

EVA = Valor Econômico Agregado

e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR

(Imposto de Renda)

f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de

Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro).

6.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE)

Para este estudo específico, nosso enfoque será na rentabilidade operacional,

não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas, tão

pouco o custo do capital das mesmas. Portanto, buscaremos entender e analisar a

margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais

companhias do setor. Para isso, utilizaremos o indicador ROCE.

Page 123: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

117

Segundo Damodaran (2004; p. 99), “o retorno sobre o capital pode ser escrito

como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro

de capital”.

ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado

ROCE = ___NOPAT________ x Receita Líquida____

Receita Líquida Capital Empregado

Onde:

NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”)

Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e

representa o lucro gerado pelas operações, independentemente de como elas são

financiadas (STEWART; 2000; p.97).

NOPAT = EBIT – IR

ou

NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e

Impostos.

EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes")

Em português é conhecido pela sigla LAJIR, que significa "Lucro Antes de Juros

e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa.

Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas

financeiras.

6.5.1 Receita Líquida

É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas, os

abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI; 2011, p. 94).

Page 124: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

118

6.5.2 Capital Empregado

O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é

a soma de todos os financiamentos da empresa, apartados dos passivos não onerosos

de curto prazo, como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e

imposto de renda. Ou seja, o capital empregado ou investido é igual à soma do

patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos,

de curto e a longos prazos, pertencentes a credores (YOUNG; O'BYRN; 2011; p. 51).

Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise

das incorporadoras serão os mencionados acima, mas dado à peculiaridade contábil do

setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários.

Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional, devemos

excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado. Para isso, no cálculo

do NOPAT, utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido

dentro do custo operacional no setor imobiliário.

Além disso, iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de

estruturação dos projetos do setor. Neste tópico específico destacaremos as diversas

vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. Porém, no intuito de não

distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e

fiscais praticadas pelas empresas, iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda

em 3,00% da Receita Líquida.

Portanto, excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira, bem

como, qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal, temos:

NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão

Onde:

EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS)

IR padrão = 3% * Receita Líquida

Page 125: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

119

7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA

Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez

7.1 CONTEXTO HISTÓRICO

Em meados da década de 60, surgiram discussões e preocupações sobre os

problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS, 2004).

Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio

Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS, 2004, p.1).

Neste ano, foi publicado, por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de

Roma", um estudo dos Limites do Crescimento, onde este inferia que, “mantidos os

níveis de industrialização, poluição, produção de alimentos e exploração dos recursos

naturais, o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido, no máximo, em 100

anos”. Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial

mundial (MARTINS, 2004, p.1).

Em 1973, o canadense Maurice Strong publicou o conceito de eco-

desenvolvimento, onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões

subdesenvolvidas, envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS, 2004,

p.1).

Para contribuir com este tema, a Declaração de Cocoyok, das Nações Unidas,

informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza, que também gerava a

destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS, 2004, p.1).

Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld, em

1975, sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências

coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria,

forçando a população pobre a usar outros solos, promovendo a devastação ambiental”

(MARTINS, 2004, p.1).

Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de

propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados”

(MARTINS, 2004, p.1).

Page 126: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

120

Em 1987, a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e

Desenvolvimento (UNCED), apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future),

onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as

críticas à sociedade industrial. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e

subdesenvolvidos, envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e

eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS, 2004).

No ano de 1992, a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e

Desenvolvimento, mais conhecida como Rio-92, gerou entre outros documentos, a

Agenda 21, que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma

sustentável (GOMES; BERNARDO; BRITO, 2005).

Além disso, quatro acordos foram feitos:

“Declaração do Rio, com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável, entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto; Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas; Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES; BERNARDO; BRITO, 2005, p.2).

Em 2002, ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável,

onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da

conservação ambiental, mas não determina quem financiará sua aplicação em escala

internacional (RIBEIRO apud GOMES; BERNARDO; BRITO, 2005).

Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho

aberto para o desenvolvimento sustentável.

7.2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL

Para Guilherme (2007, p. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da

discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e

populacional, disponibilidade de recursos, escala e limites”.

Page 127: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

121

Gonçalves (2005, p.1), diz que o conceito surgiu “como uma resposta à

preocupação da humanidade, diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o

mundo desde a segunda metade do século passado. Ainda segundo o autor, este

“procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a

promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente.”

A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos

naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. A ciência ao longo dos anos

desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente

em que vivem, satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais, porém não se

atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente.

O conceito surgiu na década de 1980, por Lester Brown (fundador do Wordwatch

Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às

próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras”

(TRIGUEIRO, 2008, p.19).

De acordo com Guilherme (2007, p.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma

de desenvolvimento, considerando um pré-requisito fundamental para a

governabilidade”. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a

transição a este novo paradigma.

Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e

redução da miséria, de um lado, e preservação ambiental de outro (GONÇALVES,

2005).

Ainda segundo Guilherme (2007), o ser humano deve estar ao centro deste novo

processo de desenvolvimento, o crescimento econômico tem que ser considerado como

ecologicamente limitado, protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando

a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra.

Os caminhos do desenvolvimento seriam seis:

“satisfação das necessidades básicas; solidariedade com as gerações futuras; participação da população envolvida; preservação dos recursos naturais e do meio ambiente; elaboração de um sistema social que garanta emprego, segurança social e respeito a outras culturas; programas de educação” (MARTINS, 2004, p.1).

Page 128: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

122

Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções, precisou-se incluir o

desenvolvimento econômico e social, devido sua importância e também para que a

deteriorização do meio ambiente fosse interrompida, consolidando no conceito de

desenvolvimento sustentável conforme abaixo:

“é o processo político, participativo que integra a sustentabilidade econômica, ambiental, espacial, social e cultural, sejam elas coletivas ou individuais, tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida, seja nos momentos de disponibilização de recursos, seja nos períodos de escassez” (SILVA, 2006, p.132).

Silva (2006, p.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre

de forma harmoniosa nas dimensões espacial, social, ambiental, cultural e econômica a

partir do individual para o global”.

O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor

rendimento de recursos, sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para

reduzir os “consumos intermediários, reabilitar o meio natural e operacionalizar uma

redistribuição de renda”, vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e

desenvolvimento sustentável (GUILHERME, 2007, p.29).

7.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA

De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos

instiga a um novo modelo de gestão de negócio, que leva em consideração para o

processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira, ambiental e

social.

Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o

ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental, pois fazem parte da

cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN; LINS, 2010).

Page 129: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

123

No entanto essa sustentabilidade refere-se:

“[...] à forma de se fazer negócios, bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. Ela abrange processos produtivos, relacionamento com partes interessadas, prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN; LINS, 2010, p.XV).

Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros,

ambientais e sociais na condução das empresas, não sendo aceitável apresentá-los

como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo

processo.

Zylbersztajn e Lins (2010, p. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa

não é assistencialismo nem filantropia”.

Esta é uma tendência mundial, onde cada vez mais, os compromissos éticos

estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. O desempenho das

empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros, mas

também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva, levando em

consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN; LINS, 2010).

“As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro, mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN, 2010, p.8).

Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o

mercado estão fazendo é tão grande, que as empresas que não adaptarem este

conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas, terão dificuldades para

se mantiver nos próximos anos.

Page 130: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

124

Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente, as

empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades, alterando suas

decisões e valores. “No campo social, a intensificação dos conflitos étnicos e a violência

urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de

longo prazo entre desenvolvimento econômico e social.” Lembrando que com a

inclusão dos grupos antes excluídos, as empresas ganham um vasto publico que terá

acesso aos serviços e produtos ofertados, criando uma excelente oportunidade para os

negócios (LEMME, 2010,p.39).

“As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades, aproximando

a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões

socioambientais.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das

companhias e do planeta, com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de

longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras

gerações(LEMME, 2010,p.39).

“[...] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital, o natural e o humano. Assim, para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital, em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME, 2010, p.39).

Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade, as empresas terão que

lidar cada vez mais frequente, com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou

antecipar-se a elas como posicionamento estratégico. Sua rentabilidade pode ser

influenciada pela capacidade de compreender, reagir e se antecipar a essas mudanças

em seu ambiente de atuação” (LEMME, 2010, p.41).

Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o

ambiente natural e social, os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de

liderança em seus ramos de atividades, tornando-a pioneira, até mesmo modelo, e

fortalecendo seus ativos intangíveis, como imagem institucional, capacitação

tecnológica e liderança de marcas.

1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa.

Page 131: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

125

O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à

dinâmica operacional, refletindo-se nos fatores críticos de sucesso, indicadores de

desempenho e cadeia de valor” (LEMME, 2010, p.52).

Segundo Lemme (2010, p.52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a

organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre

sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro

formas de estabelecer esta relação:

a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos

processos, aumenta a eficiência na utilização dos insumos, máquinas e pessoal,

obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao

longo da cadeia produtiva;

b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de

seu posicionamento nos mercados, algumas vezes em conjunto com a rotulagem

ambiental” (LEMME, 2010, p.53);

c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos

socioambientais formulam-se as apólices de seguro, mas é com a gestão do risco, que

as empresas, mediante apólices, buscarão a prevenção, redução ou absorção e

transferência dele, pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio

para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros;

d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de

capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de

longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos

socioambientais” (LEMME, 2010, p.56).

“A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o

esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de

oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME, 2010, p.60).

Page 132: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

126

Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações

tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. O desempenho

corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio, situado e

inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME,

2010).

Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de

fornecedores, a empresa poderá criar um efeito multiplicador, disseminando as práticas

adotadas a toda cadeia de suprimentos.

Para Lemme (2010, p.61) as empresas precisam identificar problemas e

oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo, além

disso, o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de

sustentabilidade para a realidade da empresa, mas também deve trazer as

oportunidades para acompanhar a implantação. Esta requer “conhecimento, habilidade,

paciência e persistência”.

Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem

resultados financeiros, por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados

socioambientais. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bem-

estar para todas as formas de vida da Terra.

7.4 TRIPLE BOTTOM LINE

Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental,

econômico e social, surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL), “na

expressão original cunhada por John Elkington, para quem o modelo de negócios

tradicional, [...]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance

ambiental e social da companhia, além da financeira” (ZYLBERSZTAJN; LINS, 2010, p.

XVI).

Page 133: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

127

Figura 3 - Triple Bottom Line

Fonte: Dreosvg, 2009

A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões, onde há uma relação

“suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social),

“equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic), e uma relação

“viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. Por fim o conceito de

sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões.

Segundo Lima et al. (2009) a figura representa também, o impacto direto na

organização das três dimensões, onde terão que se adaptar as novas realidades, inovar

e progredir para se tornarem competitivas.

Arrebola (2004, p.4), diz que os três lados devem possuir pesos iguais, “pois da

mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma

contrapartida ambiental e social, os outros também não se sustentam sem a

contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”.

Ainda para Arrebola (2004, p.4), este conceito “é utilizado para refletir esses três

fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação

empresarial”, e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão

sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica,

ambiental e social.

Page 134: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

128

De acordo com Lima et al. (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o

conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua

missão. Com isso, elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor, um maior

comprometimento dos funcionários, relacionamentos mais concretos com seus clientes

e fornecedores, tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade, contribuindo

para seu crescimento e solidez no mercado.

Para Norman e MacDonald (2003, p.1, tradução nossa), a aplicação do Triple

Bottom Line é feita através, “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade,

os funcionários, clientes, e fornecedores que devem ser medidas, calculadas, auditadas

e reportadas, assim como as informações financeiras que já passam por esse

processos há mais de um século”.

TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão, ou seja, é uma ferramenta de alerta

precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos

stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". (NORMAN; MACDONALD,

2003, p.3, tradução nossa).

“O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital, não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME, 2010, p.39).

Para Klabin (2010, p.12), o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos

“pelos modelos econômicos liberais, que passaram a criar, artificialmente, moedas

virtuais sem lastro econômico”, mas acreditam também que este conceito vem

mudando com a sustentabilidade, pois “a maior parte dos valores que circulam no

mercado não tem lastro nem em produto, nem nas relações que deveriam reger o

conceito fundamental de lucro”, mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de

bens e serviços com seu uso e disponibilidade.

Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará

pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais, de acordo

com seus limites e usando de forma sustentável.

Page 135: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

129

7.4.1 Dimensão Social

“A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito, não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento, mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico, mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES, 2005).

Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as

empresas para um novo modelo de desenvolvimento, ponto este que ainda se

desconhece.

Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles, muito

importante, é a recuperação da ética para o modelo econômico, ou seja, “O conceito

econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a

responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela

opera” (KLABIN, 2010, p.9).

Para Klabin (2010, p.11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado

apenas mediante o aumento das rendas individuais; deve ser obtido também com o

redirecionamento das riquezas globais”.

Sachs apud Bellen (2005, p.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda, gerando, com isso, a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”.

De acordo com Norman e MacDonald (2003, tradução nossa), existem maneiras

de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em

indicadores, o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios.

Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom

sejam mais rentáveis ao longo do tempo; que possam acompanhar se a inclusão social

está sendo feita e de que forma; por fim divulgar as informações para todos os

interessados, incluindo os stakeholders (NORMAN; MACDONALD, 2003, tradução

nossa).

Page 136: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

130

“Os defensores do TBL, acreditam que a performance social (e ambiental) pode

ser medida de forma bastante objetiva, e que as empresas devem usar esses

resultados, a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN;

MACDONALD, 2003, p.4, tradução nossa).

7.4.2 Dimensão Ambiental

A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas,

sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais,

dentre eles: “a destruição da camada de ozônio, alterações climáticas, desertificação,

armazenamento e transporte de resíduos perigosos, poluição hídrica e atmosférica,

pressão populacional sobre os recursos naturais, perda de biodiversidade” (MARTINS,

2004, p.1).

“Entretanto, a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que

medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos, ignorando

ou desconhecendo suas causas” (MARTINS, 2004, p.1).

A degradação ambiental é o resultado de um processo social, em consequência

ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. Os problemas ambientais não

serão resolvidos de forma individual, para isto será necessário inserir uma abordagem

diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao

processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS, 2004).

Sachs apud Bellen (2005, p.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa

ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos

ecossistemas, ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível

mínimo”.

Page 137: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

131

Segundo Almeida, Kruglianskas e Guimarães (2009, p.23) “torna-se fundamental

a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa, sempre propensa a resolver

os problemas que envolvem as questões socioambientais [...] para atender a pressão

da sociedade ou de ambientalistas”. Os autores acreditam que as empresas devem

guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de

impacto do meio ambiente, resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade

da empresa frente às futuras gerações.

“O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes, aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA; KRUGLIANSKAS; GUIMARÃES, 2009, p.26).

Para Almeida, Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram

experiências com a gestão ambiental, demonstram que é possível obter resultados

positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão

preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados.

“A interlocução e engajamento dos stakeholders, ética, transparência e

integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental”

(LIMA et al. 2009, p.5).

O segmento da construção civil já possui organização certificadora de

empreendimentos sustentáveis. A Leadership in Energy and Environment Design

(Leed), “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e

residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA;

KRUGLIANSKAS; GUIMARÃES, 2009, p.27).

Page 138: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

132

A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de

resíduos e reciclagem, o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes

conceitos (ALMEIDA; KRUGLIANSKAS; GUIMARÃES, 2009):

ü Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da

energia elétrica;

ü Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso

da água e equipamentos que diminuam o consumo;

ü Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem

compostos voláteis;

ü Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local.

7.5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA

De acordo com Filho (2006, p.24) responsabilidade social corporativa são “as

decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as

dimensões legais, o respeito pelas pessoas, comunidade e meio ambiente”.

Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários

perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus

negócios.

Segundo Norman e MacDonald (2003, p.5, tradução nossa), “a responsabilidade

social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. Já para

Lima et al. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se

tornará agente de mudanças culturais, possuindo um grande diferencial no mercado.

A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas,

afirma Lima et al. (2009). A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis

estará cumprindo além das obrigações legais, relações éticas e transparentes,

melhorando seu relacionamento com seus stakeholders.

Page 139: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

133

“Se acreditamos que os negócios éticos, práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão, então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores, acionistas e outras partes interessadas, sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN; MACDONALD, 2003, p.1, tradução nossa).

De acordo com Lima et al. (2009) para as organizações administrarem melhor

seus riscos é preciso ter responsabilidade social, pois um de seus princípios é a

transparência e o diálogo. Afirma também que a comunicação é importante para

identificar problemas e buscar suas soluções.

Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas,

há um maior vinculo com todos os envolvidos, criando uma maior estabilidade e

longevidade da empresa (LIMA et al. 2009).

“Dessa forma, o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica, social e ambiental” (LIMA et al. 2009, p.5).

Lima (2007, p. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto

internas quanto externas, “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo

com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão

empresarial”.

As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das

organizações, ou seja, treinamentos, melhorias no clima, segurança e qualidade de

vida. As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade, como

voluntariado, investimento social, apoio a projetos ambientais e as organizações não

governamentais (LIMA, 2007).

Page 140: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

134

A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões, sendo que

três são fundamentais: ética, legal e econômica. A dimensão econômica está ligada a

responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos, gerações e a

consequência são seus produtos, serviços e a geração de valores. A dimensão legal

contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas”

e por fim a ética que “amplia o enfoque, pois a conduta ética pressupõe comportamento

além do formalismo legal, de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO,

2006, p.48).

Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla,

compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades

clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao

acionista.

Segundo Filho (2006, p.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a

moderna, “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem

benefícios para a empresa”, e a filantrópica, que “defende as ações de

responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”.

Reputação corporativa é definida por Filho (2006, p.50) como “o produto de um

processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o

público(interno e externo à empresa), tendo como resultante o seu status moral e

socioeconômico”.

“O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que

pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no

mercado” (FILHO, 2006, p.50).

Para Filho (2006, p.52) com a integração dos mercados, a reputação positiva da

empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. “O capital reputacional é

formado por varias dimensões que moldam a sua imagem.” Essas dimensões dão uma

“boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo

prazo”.

Com isso, Filho (2006, p.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram

a imagem pública de uma corporação mudem, de forma vantajosa, a curva de demanda

para os produtos dessa corporação”.

Page 141: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

135

A responsabilidade social, segundo Filho (2006, p.66) pode criar ou manter o

capital reputacional sob os aspectos abaixo:

ü “Criando vantagens competitivas, aprimorando a capacidade da empresa

em atrair e manter recursos”.

ü “Minimizando riscos de perdas de reputação”.

“As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders, de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes, entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO, 2006, p.50).

De acordo com Filho (2006, p.76), “governança trata da minimização de

assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”.

As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes.

Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital,

para sustentar o crescimento (FILHO, 2006).

Filho (2006, p. 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos

externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas, que

desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes

acionárias minoritárias e majoritárias”.

O conceito, segundo Filho (2006), baseia-se em princípios de transparência,

equidade, prestação de contas e ética.

“São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas, conselho de

administração, diretoria, auditoria independente e conselho fiscal, com a finalidade de

otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO, 2006, p.83).

“As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos

acionistas, especialmente aos minoritários, ante os gestores que conduzem a

organização” (FILHO, 2006, p.83).

Para Filho (2006, p.85), a “empresa com capital pulverizado, com mecanismos

transparentes de governança, as ações sociais implementadas devem estar ligadas à

lógica da agregação de valor à empresa”.

Page 142: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

136

O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos

e internos. “Os mecanismos externos [...] são o próprio sistema legal e regulatório e o

mercado de capitais”. Já os internos “são representados pelo papel do conselho, o

sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO, 2006, p.98).

A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. Esta busca está

ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social

corporativa. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que

esse processo se consolide na prática” (FILHO, 2006, p.99).

Page 143: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

137

8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Rogério Abriz

8.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO

Segundo Kane, Marcus e Bodie (2000, pag 28) (*01) um investimento é o

compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher

benefícios futuros. Por exemplo, um indivíduo pode comprar ações na esperança de

que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o

dinheiro dele estará empatado, quanto o risco do investimento. O tempo em que você

passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento

de tempo e de esforço. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras,

compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica

algo de valor agora, na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois.

Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos,

como ações, obrigações, imóveis, mercadorias, e assim por diante. Os investidores

tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. A decisão sobre a alocação

de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos, enquanto que a decisão sobre a

seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de

ativo.

Page 144: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

138

8.1.1 Investimento em Ativos

Segundo Botelho (2007, pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em

imóveis é considerado, em geral, como um “porto-seguro” em tempos de crise. Em

2002, ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil, por exemplo, houve um

aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão, com uma rentabilidade

calculada em torno de 0,7 a 0,9% ao mês, e loteamentos residenciais e de lazer, além

da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0,7 a

1,00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). Os Fundos de Investimento Imobiliário

também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano, pois

também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que

desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis,

2002). A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado,

tendo em vista que o governo, em 2002, alterou a regra da contabilização dos ganhos

dos fundos de investimentos financeiros, gerando incertezas nos investidores (Dias,

2002).

Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de

preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos, neste caso mesmo que haja uma

desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se

ocorre no curto prazo, quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro. Ao

contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer

uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera

para recuperação em longo prazo.

Page 145: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

139

8.1.2 Investimento Fundos Imobiliários

Segundo Kane, Marcus e Bodie (2000, pag 24) *01 a riqueza material de uma

sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia, isto

é, os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. Esta capacidade é uma

função dos ativos reais da economia: A terra, os prédios, as máquinas e o

conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. Em oposição a esses

ativos reais estão os ativos financeiros, como ações e obrigações. Esses títulos nada

mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem

diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. Em vez disso, esses ativos

são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os

seus direitos sobre os ativos reais. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda

gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). Não podemos ser

donos de nossa própria fábrica de automóveis, mas podemos comprar ações da

General Motors ou da Toyota e, desta forma, participar na renda derivada da produção

de automóveis.

Usando o exemplo de Kane, Markus e Bodie, pode não ser possível para um

pequeno investidor construir um edifício, mas este pode em sua esfera possuir ações

de uma respectiva empresa, ou possuir títulos de um fundo de investimento que

financia o setor.

Page 146: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

140

EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO

9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC

As atividades da EZTEC, empresa de engenharia, construção e incorporação

imobiliária começaram em 1979, sob comando de seus fundadores Srs. Ernesto Zarzur,

Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Com isso sua operação vem sendo

conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores.

Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a

EZTEC Empreendimentos e Participações S.A e fez-se a transferência de ativos ligados

ao ramo imobiliário. Esta reorganização teve como objetivo principal, a criação de uma

estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e

assim promover as suas atividades como engenharia, construção e incorporação. Em

2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa.

Figura 4 - Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11)

Page 147: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

141

Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de

São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da

construção e incorporação no Brasil, com uma margem líquida crescente ao longo dos

anos que em 2010 chegou a 38%.

A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida

em três unidades de negócios:

ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que

antecipam as tendências de mercado;

ü Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo;

ü Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos.

A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes, gerencia sua carteira de

recebíveis com enfoque comercial e estratégico, é administrada para ter seus custos

controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à

vista, não trabalhando com permuta, de forma a garantir a sustentabilidade do negócio.

Page 148: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

142

Figura 5 - Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11)

Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de

mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio

e Alto Padrão, sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas

decisões, ou seja, não se aventurando em grandes inovações, mas também sem correr

grandes riscos.

Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos

competitivos com excelente qualidade, se destacando entre seus concorrentes. As

vendas das unidades ocorrem, no geral, logo no primeiro mês de lançamento,

demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes, fornecedores,

donos de terrenos, etc.

O objetivo da EZTEC, segundo o site2, é de buscar “melhorias no

desenvolvimento de suas atividades, maximizando a lucratividade dos seus acionistas e

propiciando vantagens sobre os seus concorrentes, sempre focando em oportunidades

de alto retorno”.

2http://ri.eztec.com.br/eztec2009/web/default_pt.asp?idioma=0&conta=28

Page 149: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

143

Sendo assim, possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia, fortalecendo

ainda mais sua marca:

ü Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em

que atua;

ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver

empreendimentos mistos;

ü Continuar a reduzir custos, maximizar eficiência de construção e manter

margens elevadas;

ü Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos

empreendimentos no curto e médio prazo;

ü Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de

maximizar o nosso volume e velocidade de vendas.

9.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO

9.1.1 Momento atual do setor

Após muitos anos de estagnação, o setor da construção civil, que representa

significativa fatia do PIB nacional, voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos.

A estabilidade econômica, o aumento de renda da população e a queda na taxa de

juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit

habitacional voltaram a atrair fortes investimentos, inclusive recursos estrangeiros.

Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC

(Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo

governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos

próximos anos.

Page 150: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

144

9.1.2 Características do setor

Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção, da indústria de

materiais, do comércio, dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV,

2010, p. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996, p. 15):

a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços

para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações,

construção pesada e de montagem industrial, onde o principal cliente é o setor público

seguidos pelas empresas estatais e privadas, sendo ainda distribuídos em edificações,

construção pesada e montagem industrial;

b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base

imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado

aberto, podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais, e edificações para

exploração comercial do imóvel, podendo ser Shopping Centers, hoteis e flats.

O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários,

especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características

são, segundo ASSUMPÇÃO (1996, p. 20):

a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes, com ou

sem tradição no setor, gera descontrole sobre a oferta de produtos;

b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente

os compradores1, sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento

para o mercado sobre a demanda;

De acordo com Assumpção (1996, p. 21), esta situação só não ocorre nos

empreendimentos a “preço de custo”, onde o produto é estabelecido para um conjunto

de clientes previamente selecionados, que “contratam”a empreendedora para gerir seu

empreendimento, entretanto, esta não é a tradição neste mercado.

Page 151: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

145

c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o

ciclo de produção, o que é denominado ‘venda na planta’, e até mesmo sem se dispor

dos projetos e especificações detalhadas para sua execução, a qual se sujeita às

oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados

por se dar em prazos longos;

d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção,

não existe vínculo entre as receitas de vendas, que dependem da velocidade de vendas

sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar, e o programa de produção.

Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito

pulverizado, ou seja, o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas, seja

de capital aberto ou fechado. Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não

estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados

pelo país (pessoas físicas, jurídicas além da União, estado e municípios), sendo que

muitos terrenos possuem mais de um dono. A permuta é um instrumento muito usado

por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em

moeda e consiste, como o próprio nome sugere, em uma troca aonde o(s)

proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem

construídas ou já concluídas (permuta física), podendo oferecer também um percentual

do resultado financeiro (permuta financeira).

Para a definição do produto em determinado terreno, o incorporador necessita de

conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região

específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo).

Há ainda, dependendo do caso, variáveis como descontaminação do solo, estudos de

impacto ambiental, compensação por impactos no trânsito entre outras. Assim, o tempo

de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos, podem variar bastante

conforme a localização e tamanho do terreno.

Page 152: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

146

No que tange à construção do empreendimento, esta pode ser terceirizada (é

comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa

incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. Neste caso, é

preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado,

pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por

algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados), pode haver

descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente

previsto.

Devido ao aquecimento do setor, os custos com materiais e principalmente mão

de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos, o primeiro tem sido controlado

com o aumento da concorrência através da importação, o segundo é mais difícil de

segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra, sendo este o

controle deste custo um dos maiores desafios do segmento, haja vista o aumento de

demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas.

Em relação ao sistema de “funding”, podemos destacar os recursos da

poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção

das edificações.

Page 153: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

147

Figura 6 - Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 25

Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito

imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial, sendo um dos

grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas

taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos).

Gráfico 9 - Taxa de Juros vs. Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 26

Page 154: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

148

A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima, o Brasil

possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que

esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015.

Gráfico 10 - Financiamento Imobiliário vs. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 26 (Ago/11)

Para acompanhar o ritmo previsto, há necessidade de estruturar novas formas

de disponibilização de recurso do setor, já que a poupança é limitada e pode ter seus

recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. A solução

deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem

crescido fortemente ultimamente no Brasil), que permite a emissão de certificados de

recebíveis imobiliários (CRI’s), letras hipotecárias, além dos “Covered bonds”

(instrumentos de dívida, garantidos por financiamentos imobiliários), soluções já

difundidas em outros países.

Page 155: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

149

9.1.3 O “boom dos IPO’s” no setor

Fatores macroeconômicos, crédito abundante, investidores estrangeiros

buscando novas oportunidades e, por que não, instituições financeiras ávidas por “fee

de estruturação” foram essenciais para que, entre os anos de 2005 e 2009, 22

empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões

considerando somente os IPO’s, se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e

privadas adicionais, este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011, sendo a

maior parte dos investimentos provenientes do exterior.

Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir

realizar a abertura de capital das empresas, o valor de precificação dos IPO’s

estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da

receita e crescimento projetados. Assim, iniciou-se uma corrida pelo crescimento e

liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional.

Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas

pois seguindo esta estratégia de forte crescimento, não tinham mais recursos

disponíveis para tocarem seus empreendimentos. Além disso, os valores de mercado

das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais.

Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este

período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado, os

investidores querem, com toda razão, ver o retorno.

9.1.3.1 Bolha

A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as

especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. Porém, dado o tópico de

nosso estudo, a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações

desencontradas, buscaremos nos posicionar sobre o tema.

A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação,

sem fundamentos, descolado da realidade.

Page 156: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

150

A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o

preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o

preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal

preço – então uma bolha existe. Ou seja, quando há descolamento das causas básicas

de movimentos de preços na economia, de oferta e demanda, apenas as expectativas

da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje, levando a uma

espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha.

Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário, os artigos

ou estudos publicados se baseiam, de diferentes maneiras, nos três pontos destacados

abaixo:

1) Crédito abundante;

2) Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se

manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens;

E a mais explorada:

3) Aumento de preços irracionais.

Do outro lado da moeda, especialistas, defendem que o desenvolvimento do

setor é gradual, sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento

entre oferta e demanda. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no

mercado imobiliário brasileiro atual.

Num artigo do New York Times, Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem

uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando:

1. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários;

2. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços;

3. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço;

4. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro, causando inveja naqueles

que não participaram;

5. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral;

Page 157: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

151

6. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem

precedentes;

7. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão

de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada, prazos excessivos, etc.).

João da Rocha Lima Jr., Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e

coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli), de forma mais direta,

acredita que a bolha de mercado é feita por:

i. Crédito irresponsável;

ii. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado.

Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima.

9.1.3.2 Crédito Imobiliário

Estudo da MB Associados, mostra que o grau de alavancagem no financiamento

brasileiro ainda é muito baixo. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário,

ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. O mercado de capitais

brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis

Imobiliários), FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório), etc.. ainda está engatinhando

quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito

incipiente. O estoque de CRI, segundo estudo da MB Associados, não passa de 12%

do estoque total de crédito imobiliário no país, enquanto nos EUA a securitização

corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento.

Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da

Habitação (SFH), o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. Com isso, o

acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor, mitigando o

risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. As taxas de inadimplência

são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip. Além disso,

como regra geral, os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante

criteriosa análise de crédito do comprador.

Page 158: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

152

Além deste fator, vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na

economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América

Latina. Os números divergem conforme a fonte, mas a mais otimista estima cerca de

7% do PIB, quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha.

Portanto, analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar

que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos

aos credores. Concluímos assim, que não existe concessão de crédito irresponsável e

eliminamos a primeira hipótese.

9.1.3.3 Presença de Capital Especulativo

Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando

buscamos entender o volume de vendas, aumento de preços, qual o perfil dos

compradores, etc.. Porém, com base na experiência de integrantes do grupo que atuam

no próprio setor há anos e no estudo do prof. João da Rocha Lima Jr., podemos afirmar

que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando

comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor

imobiliário. Segundo, Lima Jr., “os grandes capitais tendem a especular em mercados

de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores

mais ingênuos o mercado imobiliário”.

Mas se os investidores especuladores são minoria, o que explicaria este

crescente aumento dos preços nos últimos anos?

A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os

especialistas, mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta

pergunta:

- Elevado déficit habitacional;

- Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada;

- Redução do desemprego;

- Aumento expressivo do poder de renda da população, principalmente da classe

média. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B;

Page 159: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

153

- Dados demográficos do país, com população mais madura e redução do

número de pessoas por casa;

- Esforços e programas governamentais para fomentar o setor;

- Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento;

- Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores.

Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário, a

composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a

cadeia do setor (terreno, mão de obra, materiais, etc.) são, na opinião do grupo, os

pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos

preços.

Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda

convirja, ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço, mas não acreditamos

em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado

por especuladores.

Destacamos, porém, que diferente do segmento residencial, no segmento

comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais

(“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já

mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste

segmento. Neste segmento, os preços chegaram nestes patamares, segundo Lima Jr.,

devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis.

Page 160: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

154

9.2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS

Tabela 19 - DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo

Page 161: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

155

Tabela 20 - DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo

Page 162: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

156

Tabela 21 - DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado

Page 163: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

157

Tabela 22 - DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa

Page 164: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

158

APLICAÇÃO PRÁTICA

10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC

Por Cintia Pereira Barcellos

10.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO

Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3,

identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco

de visão. Desse modo, com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”, a

missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”.

Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma

missão deveria ser, ou seja, uma expressão clara e concisa do propósito da empresa.

Na mesma linha, Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da

organização, sua declaração de existência e de ambição. Conceito esse aplicado na

missão proposta, uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil, enquanto

sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes. O autor também

acredita que a missão deve ser flexível, o que a sugestão é. Por fim, grande parte dos

autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia, fato também

coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o

negócio da EZTEC.

Com relação à visão estratégica da empresa, a sugestão proposta é a seguinte:

“Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”.

3 http://www.eztec.com.br e http://ri.eztec.com.br

Page 165: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

159

Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu

site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas,

proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração

do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou

dez anos, de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade.

Além disso, esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt,

Ireland e Hoskisson (2007), que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que

a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior

rentabilidade do setor, maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar

vantagens aos clientes). Em adição, a visão proposta também incorpora os conceitos

de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996), de intenção estratégica de

Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998).

10.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT

10.2.1 Forças

Através da análise de documentos, notícias e relatórios divulgados na mídia

sobre a empresa EZTEC, fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa.

Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da

empresa, que concordou com todas. São, portanto, forças da EZTEC:

(S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua

(faixas de média e alta renda);

(S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla

experiência e competência da sua equipe de engenheiros, arquitetos e

administradores);

4http://ri.eztec.com.br

Page 166: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

160

(S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%, enquanto a média dos

concorrentes fica entre 10% e 20%, no máximo);

(S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de

equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir

terrenos via permuta, no entanto, a EZTEC negocia sempre com pagamento em

dinheiro, conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua

margem. Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro

2011, por ter caixa para negociar, a EZTEC compra terrenos, em media, pela

metade do valor pago pelos concorrentes);

(S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público

consumidor, medido através da velocidade das vendas, quanto perante os

fornecedores, fidelizados através da pontualidade no pagamento);

(S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com

enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem

estruturado de aprovação de crédito ao consumidor, de modo a agilizar o

processo e, com isso, catalisar suas vendas. Além disso, a companhia monitora

continuamente sua carteira de recebíveis, minimizando seu risco de crédito

concedido);

(S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca,

aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda

comprovada);

(S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade

de caixa e baixa alavancagem);

5<http://revista.construcaomercado.com.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1.asp>

Page 167: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

161

(S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para

entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial, tendo

margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos).

Além dessas, durante a entrevista foram identificadas outras três forças da

empresa:

(S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo, ou seja, ser

uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto

da receita. Analisando pela estrutura de custo, a estratégia regional é

considerada uma força porque, de acordo com o entrevistado, a EZTEC não

acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. O

gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor:

fornecedor de terreno, de mão de obra e de materiais. O primeiro é regional e

pulverizado, logo, a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. O

segundo também é regional e exige negociações independentes para cada

cidade onde a empresa queira atuar. O único grupo de fornecedores cuja

negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor

de materiais, no entanto, com o aumento da oferta de produtos importados, seu

poder de barganha também está restrito. Além disso, muitos materiais

necessitam de fornecedores locais, o que torna a negociação novamente

regional. Por fim, pela importância produtiva do estado, a maioria dos grandes

fornecedores de materiais está localizada na região. Em resumo, a escala não

traria nenhum benefício em termos de custo. Por outro lado, analisando pela

óptica da receita, o estado de São Paulo é o estado com a população com a

maior concentração de renda do país, o que também justifica o próximo item);

(S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua

estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados

em seus 32 anos de existência);

Page 168: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

162

(S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC

possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo

de negócio o financiamento via capital dos sócios. Segundo o gestor, a

alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma

fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de

geração de negócio e seu tempo de duração. Ou seja, dado que nesse setor não

existe prazo certo para o começo, meio e fim dos projetos (por depender, muitas

vezes, de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de

terceiro para se alavancar, por receio de que essa operação lhe reduza a

margem).

Em resumo, percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela

ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de público-

alvo. Desse modo, ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos,

além de manter sua alta margem de rentabilidade.

10.2.2 Fraquezas

Durante a entrevista, foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente

interno da EZTEC:

(W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser

uma fraqueza setorial, para a EZTEC é mais crítica, pois ela está submetida a

apenas um poder público devido a sua estratégia regional. O entrevistado

classifica essa dependência como uma fraqueza, porque enquanto o setor

público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora

pode atrasar o calendário de projetos e, no limite, o faturamento da empresa);

(W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a

estratégia regional, a construtora fica dependente de um único mercado

consumidor, fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado);

Page 169: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

163

(W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito

negativo, uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e,

consequentemente, caro. Ou seja, a escassez de áreas incorporáveis faz com

que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do

país).

10.2.3 Oportunidades

Passando a analisar o ambiente externo à empresa, foram identificados como

oportunidades da EZTEC:

(O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da

atual estratégia da empresa, Fugazza acredita que existe a oportunidade da

construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo, onde ela

possa melhorar o seu perfil de risco);

(O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o

mesmo domicílio. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional

(somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado

uma oportunidade pelo gestor);

(O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da

população, crescimento da classe média e redução do número de habitantes por

domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as

empresas do setor);

(O04) Preferência sócio cultural do brasileiro, pela casa própria;

(O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa

uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas

26% da área total do estado é urbanizada, corresponde a 40% do mercado

Page 170: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

164

imobiliário do Brasil, conta com uma população de cerca de 20 milhões de

habitantes, é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a

maior demanda por imóveis do país. Em resumo, todas essas estatísticas

representam oportunidade de ampliar o market share da companhia).

10.2.4 Ameaças

No decorrer da entrevista, Fugazza citou as seguintes ameaças:

(T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como

predatória, que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado, e,

portanto, desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo, mas

entram porque veem uma oportunidade de negócio. Em geral, esses

concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos, forçando a

EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing);

(T02) Políticas públicas, especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem

uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação

de insegurança no consumidor. Segundo o gestor, quando o Governo aumenta a

taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas, uma vez que o

consumidor, enquanto investidor, passa a comparar seu rendimento com um

apartamento versus aplicação em títulos públicos);

(T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema

Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da

companhia, mas pelo lado do cliente, uma vez ser impossível, segundo o

entrevistado, ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver

acesso a fontes de financiamento).

Page 171: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

165

10.2.5 Objetivos Estratégicos da EZTEC

Com base nos resultados da análise SWOT da empresa, pode-se identificar os

seus objetivos estratégicos, que são:

(OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado

onde atua, ou seja, ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão,

em consonância com suas forças (S01) e (S11);

(OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo, conforme força (S10) e

desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório, centros

comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos

residenciais);

(OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção, de

modo a manter margens elevadas, mantendo assim sua força (S03);

(OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos

empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento

em dinheiro e não permuta, conforme força (S04));

(OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de

maximizar o volume e velocidade de vendas, em congruência com a força (S06).

O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido

na visão proposta para a EZTEC, de ser a incorporadora e construtora líder de

mercado na região metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do

setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens

aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno.

Page 172: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

166

10.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER

10.3.1 Ameaça de novos entrantes

Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na

entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa, Sr. Augusto Emilio Fugazza,

percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. O gestor

defende que qualquer pessoa, de posse ou não de muitos recursos, pode se associar

com outros e montar uma pequena construtora.

Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais

por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo,

enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4,7%. O que

significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado.

10.3.2 Rivalidade entre os atuais competidores

No que tange a rivalidade entre os atuais competidores, o entrevistado divide o

setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes

centros. Nas primeiras, não pode existir concorrência, uma vez que não há mercado

suficiente para suportar número maior de incorporadores. Nesses casos, prevalece a

vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. Nos grandes

centros, por outro lado, o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por

fornecer poder de barganha aos consumidores. Nesses casos, um concorrente irá

oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar

seu empreendimento ao mesmo tempo. Caso contrário, a concorrência não é

considerada tão acirrada.

Page 173: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

167

10.3.3 Produtos substitutos

Conforme o diretor entrevistado, o único substituto para o produto da construtora

seria o aluguel de apartamentos. Isto é, na decisão de comprar um apartamento da

EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes, a possibilidade de substituição se

encontra no aluguel.

10.3.4 Poder de barganha dos compradores

De acordo com o gestor, o consumidor do setor de incorporação imobiliária só

não tem poder de barganha em momentos muito específicos, como durante o boom

imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. Nessa época, os preços explodiram e o

poder de negociação dos clientes era absolutamente zero, uma situação totalmente

esporádica e sazonal. Agora, por outro lado, o poder de barganha existe. O volume de

produção é muito grande e, embora exista demanda, o excesso de oferta permite ao

consumidor ter, nos limites da razoabilidade, algum poder de barganha dentro de suas

aquisições.

10.3.5 Poder de barganha dos fornecedores

Com relação ao poder de barganha dos fornecedores, o entrevistado dividiu os

fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos:

fornecedor de terreno, de mão de obra e de materiais. O primeiro grupo é aquele que

possui, de longe, o maior poder de barganha do setor. O dono do terreno é o dono do

jogo, simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da

cadeia.

O fornecedor de mão de obra, por sua vez, teve sua posição alterada nos últimos

anos. Há pouco tempo atrás, com altas taxas de desemprego, esse grupo era

abundante, mal remunerado e possuía zero poder de barganha. No entanto, com o

passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada, ele ganhou poder de

Page 174: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

168

negociação. Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e

pode escolher onde vai trabalhar.

Por fim, em uma direção completamente oposta, o aumento das importações nos

últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de

materiais. Os produtos importados são, portanto, substitutos claros para a produção

nacional. Como reflexo dessas movimentações, atualmente o índice setorial de inflação

é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos

materiais.

Page 175: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

169

11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS

IMOBILIÁRIOS

Por Renato de Almeida Silva

11.1 ESTUDO DE CASO

Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das

empresas do setor, para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas

informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária, empresa

que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor.

De posse dessas informações, elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados

os indicadores de qualidade econômica, utilizando para tanto, o modelo utilizado pela

empresa Dworking Consultoria Imobiliária, quando da realização de estudos de

viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus

serviços.

àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase

única, de padrão médio alto.

ü Área do terreno: 4.000 m²

ü Área construída: 22.000 m²

ü Área privativa total: 12.000 m²

ü Número de unidades: 120

ü Área privativa por unidade: 100 m²

ü Área equivalente: 21.000 m²

Page 176: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

170

àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto

com a construtora ou com financiamento bancário, a proporção gira em torno de 30%

das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário. Quando

a venda é através de financiamento bancário, o comprador deve pagar uma entrada

que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel, 20% em parcelas durante as

obras, 5% na entrega das chaves e o saldo, 70%, com o financiamento bancário. Já a

venda direta pela construtora, durante o período de obras o pagamento por parte do

comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de

financiamento bancário, contudo, o saldo na entrega das chaves é financiado

diretamente com a construtora, a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M.

Valor de venda de área privativa: R$ 6.000,00 m².

àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar, a construtora considera que as

vendas acontecem 25% no mês de lançamento, 40% durante a obra e o saldo de 25%

após a entrega. As vendas a vista não são consideradas no modelo, já que, na

concepção da construtora são insignificantes.

àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e

nem trabalha com permutas, a construção do edifício é financiada em 80% pelas

instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano.

àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$

8.400.000,00, sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas

iguais. As despesas de transação consideradas foram de 2,3%.

àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$

220.000,00, realizado um mês antes do lançamento. A expectativa de prazo para a

aprovação dos projetos é de 5 meses.

àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176.000,00, pagas

um mês antes do lançamento.

Page 177: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

171

àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos, adotou-se o valor de R$

27.000.000,00, incluindo-se 8% de custo de gerenciamento. A produção do

empreendimento, conforme as etapas de lançamento que foram divididos, foram

estimados entre 18 e 36 meses.

àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade

necessárias para o lançamento do produto, bem como montagem do stand de vendas e

sua manutenção ao longo do período de vendas esperado, para tanto, estimou-se o

percentual de 4% do valor de vendas.

àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4,2% sobre o valor das

vendas, pagos no mês da receita.

àImpostos: para o cálculo da tributação, considera-se o patrimônio de afetação,

sendo COFINS, 2,57%; PIS, 056%; IR, 1,89% e; CSLL, 0,98%; totalizando-se o

percentual de 6%.

àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2,5% do

VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração.

àParâmetros de tomada de decisão:

Margem Líquida a Valor Presente: > 16%

Índice de Lucratividade: > 25%

Margem Bruta: > 38%

Margem Líquida: > 22%

TIR: 17% a 24%

Page 178: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

172

11.1.1 Cenário

Tabela 23- Cenário

Empreendimento: aa

Endereço: bb

Tipo de uso: cc

Proprietário: dd

Num. Fase Área/Unid. Num. Fase Área/Unid.

ÁREA DO TERRENO BRUTO m² 1 4.000,00 1 4.000,00

ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO m² 1 4.000,00 1 4.000,00

ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR m²

ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL m²

ÁREA PRIVATIVA TOTAL m² 1 12.000,00 1 12.000,00

A. PRIVATIVA EFETIVA m² 90,00% 10.800,00 85,00% 10.200,00

A. PRIVATIVA PERMUTADA m² 10,00% 1.200,00 15,00% 1.800,00

ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE m² 100,00 100,00

Nº DE UNIDADES TOTAL unid. 120 120

Nº DE UNIDADES EFETIVA unid. 90,00% 108,0 85,00% 102,0

Nº DE UNIDADES PERMUTADA unid. 10,00% 10,0 15,00% 15,0

EMPREENDIMENTO

Equity

QUADRO DE ÁREAS

Alavancado

Page 179: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

173

Tabela 24 - Receita de Venda

À VISTA R$/m² - R$ 6.000,00 600.000 6.000,00 600.000

À PRAZO R$/m² - R$ 6.000,00 600.000 6.000,00 600.000

ENTRADA % - R$ 8% 48.000 8% 48.000

PARCELA N° 4 12.000 4 12.000

INÍCIO Mês 6 6

INTERMEDIÁRIA I % - R$ 17% 102.000 17% 102.000

PARCELA N° 23 4.435 23 4.435

N° MESES APÓS ENTRADA Mês 1 1

INTERMEDIÁRIA II % - R$ 0% - 0% -

PARCELA N° 2 - 1 -

N° MESES APÓS INT I Mês 6 -

INTERMEDIÁRIA III % - R$ 0% - 0% -

PARCELA N° 2 - 1 -

N° MESES APÓS INT II Mês 6 -

CHAVES 5% 30.000 5% 30.000

PARCELA N° 1 30.000 1 30.000

INÍCIO Mês -12 42 -12 42

FINANCIAMENTO 70% 420.000 70% 420.000

JUROS N° 12,00% 0,95% 12,00% 0,95%

N° DE MESES 1 1

PARCELA R$ 420.000,00 423.985,29 420.000,00 423.985,29

PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA - 0% - 0%

PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO 120 100% 120 100%

INÍCIO Mês 6 6

TÉRMINO Mês 56 56

VGV À VISTA R$/m² - R$ 6.000 72.000.000 6.000 72.000.000

VGV À PRAZO R$/m² - R$ 6.040 72.478.235 6.040 72.478.235

VELOCIDADE DE VENDA 1 Uni dades 50% 10,00 50% 10,00

PERÍODO N° Mes es 6 6

INÍCIO Mês 6 6

TÉRMINO Mês 11 11

VELOCIDADE DE VENDA 2 Uni dades 25% 1,00 25% 1,00

PERÍODO N° Mes es 30 30

INÍCIO Mês 12 12

TÉRMINO Mês 41 41

AlavancadoEquity

RECEITAS

Receita de Venda

VGV

Equity Alavancado

AlavancadoEquity

Velocidade de Venda

Fase I

Fase II

Equity Alavancado

Page 180: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

174

Tabela 23 continua.

VELOCIDADE DE VENDA 3 Unidades 25% 2,00 25% 2,00

PERÍODO N° Meses 15 15

INÍCIO Mês 42 42

TÉRMINO Mês 56 56

Tx. DESCONTO INCORPORADOR p.a - p.m 12,0% 0,95%

Financiamento de Obra

HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? ? - R$

VALOR DO FINANCIAMENTO R$ 80,0% - 80,0% 23.328.000

TAXA DE JUROS a.m -a.a 11,00% 0,87% 11,00% 0,87%

SEGURO DANO FÍSICO % 0,000% 0,000%

SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL % 0,000% 0,000%

DATA AMORTIZAÇÃO Mês 43 43

QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? ?

VALOR /m² SOBRE ? ?

À VISTA R$/m² 2.100,00 8.400.000 2.100,00 8.400.000

VALOR /M² Privativo R$/m² 700,00 700,00

ENTRADA % - R$ 50% 4.200.000 50% 4.200.000

FINANCIAMENTO R$ 50% 4.200.000 50% 4.200.000

PARCELA R$ 840.000 840.000

JUROS a.a - a.m 0% 0,00% 0% 0,00%

QDE DE PARCELAS N° de Meses 5 5

À PRAZO R$/m² 8.400.000 8.400.000

INÍCIO ENTRADA Mês 1 1

INÍCIO PARCELAS Mês 2 2

TÉRMINO Mês 6 6

VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE R$/m² 2.100,00 8.400.000 2.100,00 8.400.000

COMISSÃO % - R$ 0,00% - 2,00% 168.000

DESP ADVOCATÍCIAS % - R$ 0,00% - 0,00% -

ITBI % - R$ 2,00% 168.000 2,00% 168.000

CARTÓRIO % - R$ 0,85% 71.400 0,85% 71.400

AVALIAÇÃO R$ - -

PARCELAS Mês 1 1

INÍCIO Mês 1 1

TÉRMINO Mês 1 1

NÃO SIM

Equity Alavancado

Transação

INFORMAÇÕES ECONÔMICAS

Equity Alavancado

Aquisição da Propriedade

Conjuntura Econômica

Alavancado

DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO

Fase III

AlavancadoEquity

Equity

IncorporadorIncorporador

Área Terreno Área Terreno

Tabela 23 continua.

Page 181: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

175

VALOR %-R$ 0,8% 220.000 0,8% 220.000

PARCELAS N° de Meses 5 5

INÍCIO Mês 1 1

TÉRMINO Mês 5 5

VALOR R$/m² - R$ 2.250,00 27.000.000 2.250,00 27.000.000

PARCELAS N° de Meses 36 36

UTILIZAR CURVA "S" ? ?

GERENCIAMENTO % - R$ 8% 2.160.000 8% 2.160.000

INÍCIO Mês 6 6

TÉRMINO Mês 41 41

TOTAL % VGV - R$ 4,0% 2.880.000 4,0% 2.880.000

VALOR % - R$ 40% 1.152.000 40% 1.152.000

PARCELAS R$/mês 192.000 192.000

INÍCIO Mês 6 6

TÉRMINO Mês 11 11

VALOR % - R$ 40% 1.152.000 40% 1.152.000

PARCELAS R$/mês 38.400 38.400

INÍCIO Mês 12 12

TÉRMINO Mês 41 41

VALOR % - R$ 20% 576.000 20% 576.000

PARCELAS R$/mês 38.400 38.400

INÍCIO Mês 42 42

TÉRMINO Mês 56 56

TOTAL % - R$ 4,2% 3.024.000 4,0% 2.880.000

POR UNIDADE % - R$ 4,2% 25.200 4,0% 24.000

PARCELAS N° - R$ 4 6.300 4 6.000

PIS/COFINS % - R$ 3,13% 2.268.569 3,13% 2.268.569

CSLL % - R$ 0,98% 710.287 0,98% 710.287

IR % - R$ 1,89% 1.369.839 1,89% 1.369.839

CGA R$ 2,50% 1.811.956 2,50% 1.811.956

CPMF % 0% 0%

Projeto & Aprovação

Comissões

Equity

Equity Alavancado

Edificação

Marketing Fase III

Alavancado

SIM SIM

Venda

Equity Alavancado

Equity

Marketing Fase II

DESPESAS OPERACIONAIS

Estratégia de Marketing

Marketing Fase I

IMPOSTOS & DIVERSOS

Alavancado

Page 182: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

177

11.1.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 - Fluxo de Caixa Equity (Receitas)

Totais 120 120 120 - 120 120 - 5.760.000 12.240.000 3.600.000 50.878.235 72.478.235 VPL - 4.624.694 8.968.910 2.382.998 33.361.978 49.338.580

120 0 120 - - - - - - - - - - - - 1 120 - - - - - - - - - - - - 2 120 - - - - - - - - - - - - 3 120 - - - - - - - - - - - - 4 120 - - - - - - - - - - - - 5 120 - - - - - - - - - - - - 6 120 - 10 10 - 10,0 - - 120.000 - - - 120.000 7 110 10 10 10 - 10,0 20,0 - 240.000 29.143 - - 269.143 8 100 20 10 10 - 10,0 10,0 - 360.000 59.143 - - 419.143 9 90 30 10 10 - 10,0 10,0 - 480.000 90.052 - - 570.052

10 80 40 10 10 - 10,0 10,0 - 480.000 121.927 - - 601.927 11 70 50 10 10 - 10,0 10,0 - 480.000 154.830 - - 634.830 12 60 60 1 1 - 1,0 1,0 - 372.000 188.830 - - 560.830 13 59 61 1 1 - 1,0 1,0 - 264.000 192.347 - - 456.347 14 58 62 1 1 - 1,0 1,0 - 156.000 195.990 - - 351.990 15 57 63 1 1 - 1,0 1,0 - 48.000 199.768 - - 247.768 16 56 64 1 1 - 1,0 1 - 48.000 203.691 - - 251.691 17 55 65 1 1 - 1,0 1 - 48.000 207.771 - - 255.771 18 54 66 1 1 - 1,0 1 - 48.000 212.021 - - 260.021 19 53 67 1 1 - 1,0 1 - 48.000 216.456 - - 264.456 20 52 68 1 1 - 1,0 1 - 48.000 221.092 - - 269.092 21 51 69 1 1 - 1,0 1 - 48.000 225.949 - - 273.949 22 50 70 1 1 - 1,0 1 - 48.000 231.049 - - 279.049 23 49 71 1 1 - 1,0 1 - 48.000 236.418 - - 284.418 24 48 72 1 1 - 1,0 1 - 48.000 242.085 - - 290.085 25 47 73 1 1 - 1,0 1 - 48.000 248.085 - - 296.085 26 46 74 1 1 - 1,0 1 - 48.000 254.460 - - 302.460 27 45 75 1 1 - 1,0 1 - 48.000 261.260 - - 309.260 28 44 76 1 1 - 1,0 1 - 48.000 268.545 - - 316.545 29 43 77 1 1 - 1,0 1 - 48.000 276.391 - - 324.391 30 42 78 1 1 - 1,0 1 - 48.000 284.891 - - 332.891 31 41 79 1 1 - 1,0 1 - 48.000 294.164 - - 342.164 32 40 80 1 1 - 1,0 1 - 48.000 304.364 - - 352.364 33 39 81 1 1 - 1,0 1 - 48.000 315.697 - - 363.697 34 38 82 1 1 - 1,0 1 - 48.000 328.447 - - 376.447 35 37 83 1 1 - 1,0 1 - 48.000 343.019 - - 391.019 36 36 84 1 1 - 1,0 1 - 48.000 360.019 - - 408.019 37 35 85 1 1 - 1,0 1 - 48.000 380.419 - - 428.419

FINANCTO

Equity

RECEITA

MêsEstoque Venda

Acumulado de Vendas

Velocidade TOTAL

Velocidade Real

N° Unidades Vendas à

Vista

N° Unidades Vendas à

Prazo

Velocidade de Venda

Intermediária

À VISTATotal de Receitas

ENTRADA INTERMED CHAVES

Page 183: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

178

Tabela 24 continua.

Totais 120 120 120 - 120 120 - 5.760.000 12.240.000 3.600.000 50.878.235 72.478.235 VPL - 4.624.694 8.968.910 2.382.998 33.361.978 49.338.580

38 34 86 1 1 - 1,0 1 - 48.000 405.919 - - 453.919 39 33 87 1 1 - 1,0 1 - 48.000 439.919 - - 487.919 40 32 88 1 1 - 1,0 1 - 48.000 490.919 - - 538.919 41 31 89 1 1 - 1,0 1 - 48.000 592.919 - - 640.919 42 30 90 2 2 - 2,0 2 - 60.000 102.000 2.760.000 - 2.922.000 43 28 92 2 2 - 2,0 2 - 72.000 204.000 60.000 39.006.647 39.342.647 44 26 94 2 2 - 2,0 2 - 84.000 204.000 60.000 847.971 1.195.971 45 24 96 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 46 22 98 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 47 20 100 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 48 18 102 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 49 16 104 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 50 14 106 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 51 12 108 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 52 10 110 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 53 8 112 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 54 6 114 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 55 4 116 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 56 2 118 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 57 - 120 - - - - - - 72.000 204.000 - 847.971 1.123.971 58 - 120 - - - - - - 48.000 - - - 48.000 59 - 120 - - - - - - 24.000 - - - 24.000

FINANCTO

Equity

RECEITA

MêsEstoque Venda

Acumulado de Vendas

Velocidade TOTAL

Velocidade Real

N° Unidades Vendas à

Vista

N° Unidades Vendas à

Prazo

Velocidade de Venda

Intermediária

À VISTATotal de Receitas

ENTRADA INTERMED CHAVES

Page 184: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

179

Totais (4.200.000) (4.200.000) (168.000) (71.400) (220.000) (27.000.000) (2.160.000) - - (1.152.000) (1.152.000) (576.000) (2.268.569) (710.287) (1.369.839) (1.811.956) (3.024.000) (50.084.050) VPL (4.160.522) (4.044.660) (166.421) (70.729) (213.873) (20.854.896) (1.668.392) - - (1.063.276) (899.938) (362.920) (1.544.298) (483.518) (932.499) (1.233.465) (2.427.964) (40.127.371)

COMISSÃO

ITBI Cartório EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS CSLL IR CGA Venda

0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 (4.200.000) - (168.000) (71.400) (44.000) - - - - - - - - - - - - (4.483.400) 2 - (840.000) - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000) 3 - (840.000) - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000) 4 - (840.000) - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000) 5 - (840.000) - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000) 6 - (840.000) - - - (221.400) (17.712) - - (192.000) - - (3.756) (1.176) (2.268) (3.000) (63.000) (1.344.312) 7 - - - - - (221.400) (17.712) - - (192.000) - - (8.424) (2.638) (5.087) (6.729) (126.000) (579.989) 8 - - - - - (221.400) (17.712) - - (192.000) - - (13.119) (4.108) (7.922) (10.479) (189.000) (655.739) 9 - - - - - (221.400) (17.712) - - (192.000) - - (17.843) (5.587) (10.774) (14.251) (252.000) (731.566)

10 - - - - - (367.200) (29.376) - - (192.000) - - (18.840) (5.899) (11.376) (15.048) (252.000) (891.740) 11 - - - - - (367.200) (29.376) - - (192.000) - - (19.870) (6.221) (11.998) (15.871) (252.000) (894.537) 12 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (17.554) (5.496) (10.600) (14.021) (195.300) (677.947) 13 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (14.284) (4.472) (8.625) (11.409) (138.600) (612.366) 14 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (11.017) (3.450) (6.653) (8.800) (81.900) (546.795) 15 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (7.755) (2.428) (4.683) (6.194) (25.200) (481.236) 16 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (7.878) (2.467) (4.757) (6.292) (25.200) (481.570) 17 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (8.006) (2.507) (4.834) (6.394) (25.200) (481.917) 18 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (8.139) (2.548) (4.914) (6.501) (25.200) (482.278) 19 - - - - - (367.200) (29.376) - - - (38.400) - (8.277) (2.592) (4.998) (6.611) (25.200) (482.655) 20 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (8.423) (2.637) (5.086) (6.727) (25.200) (1.069.165) 21 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (8.575) (2.685) (5.178) (6.849) (25.200) (1.069.578) 22 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (8.734) (2.735) (5.274) (6.976) (25.200) (1.070.011) 23 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (8.902) (2.787) (5.375) (7.110) (25.200) (1.070.468) 24 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (9.080) (2.843) (5.483) (7.252) (25.200) (1.070.949) 25 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (9.267) (2.902) (5.596) (7.402) (25.200) (1.071.459) 26 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (9.467) (2.964) (5.716) (7.561) (25.200) (1.072.001) 27 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (9.680) (3.031) (5.845) (7.731) (25.200) (1.072.579) 28 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (9.908) (3.102) (5.983) (7.914) (25.200) (1.073.198) 29 - - - - - (909.900) (72.792) - - - (38.400) - (10.153) (3.179) (6.131) (8.110) (25.200) (1.073.865) 30 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (10.419) (3.262) (6.292) (8.322) (25.200) (1.446.086) 31 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (10.710) (3.353) (6.467) (8.554) (25.200) (1.446.874) 32 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (11.029) (3.453) (6.660) (8.809) (25.200) (1.447.741) 33 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (11.384) (3.564) (6.874) (9.092) (25.200) (1.448.705) 34 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (11.783) (3.689) (7.115) (9.411) (25.200) (1.449.788) 35 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (12.239) (3.832) (7.390) (9.775) (25.200) (1.451.027) 36 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (12.771) (3.999) (7.712) (10.200) (25.200) (1.452.472) 37 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (13.410) (4.199) (8.097) (10.710) (25.200) (1.454.206)

TOTALFINANCIAMENTO

MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE IIIIMPOSTOSProjeto e

AprovaçãoEDIFICAÇÃO

GERENCTO

Equity

DESPESAS

MêsEMPREENDTO

SINALEMPREENDTO

PARCELAS

DESPESAS DE TRANSAÇÃO

Tabela 26 - Fluxo de Caixa Equity (Despesas)

Page 185: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

180

Totais (4.200.000) (4.200.000) (168.000) (71.400) (220.000) (27.000.000) (2.160.000) - - (1.152.000) (1.152.000) (576.000) (2.268.569) (710.287) (1.369.839) (1.811.956) (3.024.000) (50.084.050) VPL (4.160.522) (4.044.660) (166.421) (70.729) (213.873) (20.854.896) (1.668.392) - - (1.063.276) (899.938) (362.920) (1.544.298) (483.518) (932.499) (1.233.465) (2.427.964) (40.127.371)

COMISSÃO

ITBI Cartório EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS CSLL IR CGA Venda38 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (14.208) (4.448) (8.579) (11.348) (25.200) (1.456.374) 39 - - - - - (1.253.880) (100.310) - - - (38.400) - (15.272) (4.782) (9.222) (12.198) (25.200) (1.459.264) 40 - - - - - (402.300) (32.184) - - - (38.400) - (16.868) (5.281) (10.186) (13.473) (25.200) (543.892) 41 - - - - - (402.300) (32.184) - - - (38.400) - (20.061) (6.281) (12.113) (16.023) (25.200) (552.562) 42 - - - - - - - - - - - (38.400) (91.459) (28.636) (55.226) (73.050) (31.500) (318.270) 43 - - - - - - - - - - - (38.400) (1.231.425) (385.558) (743.576) (983.566) (37.800) (3.420.325) 44 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.434) (11.721) (22.604) (29.899) (44.100) (184.157) 45 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 46 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 47 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 48 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 49 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 50 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 51 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 52 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 53 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 54 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 55 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 56 - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (50.400) (191.477) 57 - - - - - - - - - - - - (35.180) (11.015) (21.243) (28.099) (37.800) (133.337) 58 - - - - - - - - - - - - (1.502) (470) (907) (1.200) (25.200) (29.280) 59 - - - - - - - - - - - - (751) (235) (454) (600) (12.600) (14.640)

TOTALFINANCIAMENTO

MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE IIIIMPOSTOSProjeto e

AprovaçãoEDIFICAÇÃO

GERENCTO

Equity

DESPESAS

MêsEMPREENDTO

SINALEMPREENDTO

PARCELAS

DESPESAS DE TRANSAÇÃO

Tabela 25 continua.

Page 186: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

181

Tabela 27 - Fluxo do Investimento Equity

Totais 22.394.185 9.457.719.258 30.448.667 24.098.011.015 (52.842.852) (22.394.185) 9.211.209 VPL 9.211.209 958.959.584 25.370.489 3.629.511.971 (34.581.698) (9.211.209)

4338 (1.002.455) (29.472.349) 1.002.455 (0) (0) 1.002.455 (0) 38 (700.177) 39 (971.345) (30.443.694) 971.345 - (0) 971.345 - 39 (672.070) 40 (4.973) (30.448.667) 4.973 0 (0) 4.973 0 40 (3.409) 41 88.357 (30.360.310) - 88.357 (88.357) (88.357) 88.357 41 59.990 42 2.603.730 (27.756.580) - 2.692.087 (2.603.730) (2.603.730) 2.692.087 42 1.751.188 43 35.922.322 8.165.742 - 38.614.409 (35.922.322) (35.922.322) 38.614.409 43 23.933.148 44 1.011.813 9.177.555 - 39.626.222 (1.011.813) (1.011.813) 39.626.222 44 667.781 45 1.016.493 10.194.048 - 40.642.715 (1.016.493) (1.016.493) 40.642.715 45 664.564 46 1.016.493 11.210.541 - 41.659.208 (1.016.493) (1.016.493) 41.659.208 46 658.317 47 1.016.493 12.227.034 - 42.675.701 (1.016.493) (1.016.493) 42.675.701 47 652.129 48 1.016.493 13.243.527 - 43.692.194 (1.016.493) (1.016.493) 43.692.194 48 646.000 49 1.016.493 14.260.020 - 44.708.687 (1.016.493) (1.016.493) 44.708.687 49 639.928 50 1.016.493 15.276.514 - 45.725.180 (1.016.493) (1.016.493) 45.725.180 50 633.913 51 1.016.493 16.293.007 - 46.741.673 (1.016.493) (1.016.493) 46.741.673 51 627.954 52 1.016.493 17.309.500 - 47.758.167 (1.016.493) (1.016.493) 47.758.167 52 622.051 53 1.016.493 18.325.993 - 48.774.660 (1.016.493) (1.016.493) 48.774.660 53 616.204 54 1.016.493 19.342.486 - 49.791.153 (1.016.493) (1.016.493) 49.791.153 54 610.412 55 1.016.493 20.358.979 - 50.807.646 (1.016.493) (1.016.493) 50.807.646 55 604.675 56 1.016.493 21.375.472 - 51.824.139 (1.016.493) (1.016.493) 51.824.139 56 598.991 57 990.633 22.366.105 - 52.814.772 (990.633) (990.633) 52.814.772 57 578.265 58 18.720 22.384.825 - 52.833.492 (18.720) (18.720) 52.833.492 58 10.825 59 9.360 22.394.185 - 52.842.852 (9.360) (9.360) 52.842.852 59 5.362 60 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 60 - 61 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 61 - 62 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 62 - 63 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 63 - 64 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 64 - 65 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 65 - 66 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 66 - 67 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 67 - 68 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 68 - 69 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 69 - 70 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 70 - 71 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 71 - 72 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 72 - 73 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 73 - 74 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 74 - 75 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 75 - 76 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 76 - 77 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 77 - 78 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 78 - 79 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 79 - 80 - 22.394.185 - 52.842.852 - - 52.842.852 80 -

FLUXO APÓS O INVESTIMENTO

RETORNO FLUXO I/RPAYBACK

VPLMês MOVIMENTOFLUXO DE CAIXA

ACUMULADOINVESTIMENT

O

Equity

Fluxo do Investimento

Page 187: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

182

Totais 120 120 120 - 120 120 - 5.760.000 12.240.000 3.600.000 50.878.235 72.478.235 VPL - 4.624.694 8.968.910 2.382.998 33.361.978 49.338.580

120

0 120 - - - - - - - - - - - -

1 120 - - - - - - - - - - - -

2 120 - - - - - - - - - - - -

3 120 - - - - - - - - - - - -

4 120 - - - - - - - - - - - -

5 120 - - - - - - - - - - - -

6 120 - 10 10 - 10,0 - - 120.000 - - - 120.000

7 110 10 10 10 - 10,0 20,0 - 240.000 29.143 - - 269.143

8 100 20 10 10 - 10,0 10,0 - 360.000 59.143 - - 419.143

9 90 30 10 10 - 10,0 10,0 - 480.000 90.052 - - 570.052

10 80 40 10 10 - 10,0 10,0 - 480.000 121.927 - - 601.927

11 70 50 10 10 - 10,0 10,0 - 480.000 154.830 - - 634.830

12 60 60 1 1 - 1,0 1,0 - 372.000 188.830 - - 560.830

13 59 61 1 1 - 1,0 1,0 - 264.000 192.347 - - 456.347

14 58 62 1 1 - 1,0 1,0 - 156.000 195.990 - - 351.990

15 57 63 1 1 - 1,0 1,0 - 48.000 199.768 - - 247.768

16 56 64 1 1 - 1,0 1 - 48.000 203.691 - - 251.691

17 55 65 1 1 - 1,0 1 - 48.000 207.771 - - 255.771

18 54 66 1 1 - 1,0 1 - 48.000 212.021 - - 260.021

19 53 67 1 1 - 1,0 1 - 48.000 216.456 - - 264.456

20 52 68 1 1 - 1,0 1 - 48.000 221.092 - - 269.092

21 51 69 1 1 - 1,0 1 - 48.000 225.949 - - 273.949

22 50 70 1 1 - 1,0 1 - 48.000 231.049 - - 279.049

23 49 71 1 1 - 1,0 1 - 48.000 236.418 - - 284.418

24 48 72 1 1 - 1,0 1 - 48.000 242.085 - - 290.085

25 47 73 1 1 - 1,0 1 - 48.000 248.085 - - 296.085

26 46 74 1 1 - 1,0 1 - 48.000 254.460 - - 302.460

27 45 75 1 1 - 1,0 1 - 48.000 261.260 - - 309.260

28 44 76 1 1 - 1,0 1 - 48.000 268.545 - - 316.545 29 43 77 1 1 - 1,0 1 - 48.000 276.391 - - 324.391 30 42 78 1 1 - 1,0 1 - 48.000 284.891 - - 332.891 31 41 79 1 1 - 1,0 1 - 48.000 294.164 - - 342.164 32 40 80 1 1 - 1,0 1 - 48.000 304.364 - - 352.364 33 39 81 1 1 - 1,0 1 - 48.000 315.697 - - 363.697 34 38 82 1 1 - 1,0 1 - 48.000 328.447 - - 376.447 35 37 83 1 1 - 1,0 1 - 48.000 343.019 - - 391.019 36 36 84 1 1 - 1,0 1 - 48.000 360.019 - - 408.019 37 35 85 1 1 - 1,0 1 - 48.000 380.419 - - 428.419

Alavancado

RECEITA

Mês Estoque VendaAcumulado de

VendasVelocidade

TOTALVelocidade Real

N° Unidades Vendas à Vista

N° Unidades Vendas à Prazo

Velocidade de Venda

Intermediária I

Total de ReceitasÀ VISTA ENTRADA INTERMED CHAVES FINANCTO

Tabela 28 - Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas)

Page 188: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

183

Totai s 120 120 120 - 120 120 - 5.760.000 12.240.000 3.600.000 50.878.235 72.478.235 VPL - 4.624.694 8.968.910 2.382.998 33.361.978 49.338.580

38 34 86 1 1 - 1,0 1 - 48.000 405.919 - - 453.919 39 33 87 1 1 - 1,0 1 - 48.000 439.919 - - 487.919 40 32 88 1 1 - 1,0 1 - 48.000 490.919 - - 538.919 41 31 89 1 1 - 1,0 1 - 48.000 592.919 - - 640.919 42 30 90 2 2 - 2,0 2 - 60.000 102.000 2.760.000 - 2.922.000 43 28 92 2 2 - 2,0 2 - 72.000 204.000 60.000 39.006.647 39.342.647 44 26 94 2 2 - 2,0 2 - 84.000 204.000 60.000 847.971 1.195.971 45 24 96 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 46 22 98 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 47 20 100 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 48 18 102 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 49 16 104 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 50 14 106 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 51 12 108 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 52 10 110 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 53 8 112 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 54 6 114 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 55 4 116 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 56 2 118 2 2 - 2,0 2 - 96.000 204.000 60.000 847.971 1.207.971 57 - 120 - - - - - - 72.000 204.000 - 847.971 1.123.971 58 - 120 - - - - - - 48.000 - - - 48.000 59 - 120 - - - - - - 24.000 - - - 24.000

Alavancado

RECEITA

Mês Estoque VendaAcumulado de

VendasVelocidade

TOTALVeloci dade Real

N° Uni dades Vendas à Vista

N° Uni dades Vendas à Prazo

Vel ocidade de Venda

Intermedi ária I

Total de Recei tasÀ VISTA ENTRADA INTERMED CHAVES FINANCTO

Tabela 27 continua.

Page 189: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

184

Tabela 29 - Fluxo de Caia Alavancado (Despesas)

Totais (4.200.000) (4.200.000) (168.000) (168.000) (71.400) (220.000) (27.000.000) (2.160.000) 23.328.000 (26.444.885) (1.152.000) (1.152.000) (576.000) (2.268.569) (710.287) (1.369.839) (1.811.956) (2.880.000) (53.224.935) VPL (4.160.522) (4.044.660) (166.421) (166.421) (70.729) (213.873) (20.854.896) (1.668.392) 18.018.630 (17.843.428) (1.063.276) (899.938) (362.920) (1.544.298) (483.518) (932.499) (1.233.465) (2.312.347) (40.002.972)

COMISSÃO

ITBI Transação Cartório EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS CSLL IR CGA Venda

0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1 (4.200.000) - (168.000) (168.000) (71.400) (44.000) - - - - - - - - - - - - (4.651.400)

2 - (840.000) - - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000)

3 - (840.000) - - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000)

4 - (840.000) - - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000)

5 - (840.000) - - - (44.000) - - - - - - - - - - - - (884.000)

6 - (840.000) - - - - (221.400) (17.712) 191.290 (1.671) (192.000) - - (3.756) (1.176) (2.268) (3.000) (60.000) (1.151.693)

7 - - - - - - (221.400) (17.712) 191.290 (3.342) (192.000) - - (8.424) (2.638) (5.087) (6.729) (120.000) (386.041)

8 - - - - - - (221.400) (17.712) 191.290 (5.013) (192.000) - - (13.119) (4.108) (7.922) (10.479) (180.000) (460.462)

9 - - - - - - (221.400) (17.712) 191.290 (6.683) (192.000) - - (17.843) (5.587) (10.774) (14.251) (240.000) (534.960)

10 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (9.454) (192.000) - - (18.840) (5.899) (11.376) (15.048) (240.000) (571.933)

11 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (12.226) (192.000) - - (19.870) (6.221) (11.998) (15.871) (240.000) (577.501)

12 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (14.997) - (38.400) - (17.554) (5.496) (10.600) (14.021) (186.000) (366.383)

13 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (17.768) - (38.400) - (14.284) (4.472) (8.625) (11.409) (132.000) (306.273)

14 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (20.539) - (38.400) - (11.017) (3.450) (6.653) (8.800) (78.000) (246.173)

15 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (23.310) - (38.400) - (7.755) (2.428) (4.683) (6.194) (24.000) (186.086)

16 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (26.081) - (38.400) - (7.878) (2.467) (4.757) (6.292) (24.000) (189.190)

17 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (28.853) - (38.400) - (8.006) (2.507) (4.834) (6.394) (24.000) (192.308)

18 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (31.624) - (38.400) - (8.139) (2.548) (4.914) (6.501) (24.000) (195.441)

19 - - - - - - (367.200) (29.376) 317.261 (34.395) - (38.400) - (8.277) (2.592) (4.998) (6.611) (24.000) (198.589)

20 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (41.262) - (38.400) - (8.423) (2.637) (5.086) (6.727) (24.000) (323.073)

21 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (48.128) - (38.400) - (8.575) (2.685) (5.178) (6.849) (24.000) (330.352)

22 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (54.995) - (38.400) - (8.734) (2.735) (5.274) (6.976) (24.000) (337.653)

23 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (61.862) - (38.400) - (8.902) (2.787) (5.375) (7.110) (24.000) (344.976)

24 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (68.728) - (38.400) - (9.080) (2.843) (5.483) (7.252) (24.000) (352.324) 25 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (75.595) - (38.400) - (9.267) (2.902) (5.596) (7.402) (24.000) (359.701)

26 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (82.462) - (38.400) - (9.467) (2.964) (5.716) (7.561) (24.000) (367.109)

27 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (89.329) - (38.400) - (9.680) (3.031) (5.845) (7.731) (24.000) (374.554)

28 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (96.195) - (38.400) - (9.908) (3.102) (5.983) (7.914) (24.000) (382.040) 29 - - - - - - (909.900) (72.792) 786.154 (103.062) - (38.400) - (10.153) (3.179) (6.131) (8.110) (24.000) (389.574) 30 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (112.525) - (38.400) - (10.419) (3.262) (6.292) (8.322) (24.000) (474.059) 31 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (121.987) - (38.400) - (10.710) (3.353) (6.467) (8.554) (24.000) (484.309) 32 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (131.450) - (38.400) - (11.029) (3.453) (6.660) (8.809) (24.000) (494.639) 33 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (140.913) - (38.400) - (11.384) (3.564) (6.874) (9.092) (24.000) (505.065) 34 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (150.375) - (38.400) - (11.783) (3.689) (7.115) (9.411) (24.000) (515.611) 35 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (159.838) - (38.400) - (12.239) (3.832) (7.390) (9.775) (24.000) (526.313) 36 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (169.301) - (38.400) - (12.771) (3.999) (7.712) (10.200) (24.000) (537.220) 37 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (178.763) - (38.400) - (13.410) (4.199) (8.097) (10.710) (24.000) (548.417)

Alavancado

DESPESAS

Mês EMPREENDTO SINALEMPREENDTO

PARCELAS

DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTOMKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III

IMPOSTOSProjeto e

AprovaçãoEDIFICAÇÃO

GERENCTOTOTAL

Page 190: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

185

Totais (4.200.000) (4.200.000) (168.000) (168.000) (71.400) (220.000) (27.000.000) (2.160.000) 23.328.000 (26.444.885) (1.152.000) (1.152.000) (576.000) (2.268.569) (710.287) (1.369.839) (1.811.956) (2.880.000) (53.224.935) VPL (4.160.522) (4.044.660) (166.421) (166.421) (70.729) (213.873) (20.854.896) (1.668.392) 18.018.630 (17.843.428) (1.063.276) (899.938) (362.920) (1.544.298) (483.518) (932.499) (1.233.465) (2.312.347) (40.002.972)

COMISSÃO

ITBI Transação Cartório EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS CSLL IR CGA Venda

38 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (188.226) - (38.400) - (14.208) (4.448) (8.579) (11.348) (24.000) (560.047) 39 - - - - - - (1.253.880) (100.310) 1.083.352 (197.689) - (38.400) - (15.272) (4.782) (9.222) (12.198) (24.000) (572.400) 40 - - - - - - (402.300) (32.184) 347.587 (200.725) - (38.400) - (16.868) (5.281) (10.186) (13.473) (24.000) (395.829) 41 - - - - - - (402.300) (32.184) 347.587 (203.761) - (38.400) - (20.061) (6.281) (12.113) (16.023) (24.000) (407.536) 42 - - - - - - - - - (203.761) - - (38.400) (91.459) (28.636) (55.226) (73.050) (30.000) (520.531) 43 - - - - - - - - - (23.328.000) - - (38.400) (1.231.425) (385.558) (743.576) (983.566) (36.000) (26.746.525) 44 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.434) (11.721) (22.604) (29.899) (42.000) (182.057) 45 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 46 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 47 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 48 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 49 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 50 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 51 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 52 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 53 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 54 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 55 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 56 - - - - - - - - - - - - (38.400) (37.809) (11.838) (22.831) (30.199) (48.000) (189.077) 57 - - - - - - - - - - - - - (35.180) (11.015) (21.243) (28.099) (36.000) (131.537) 58 - - - - - - - - - - - - - (1.502) (470) (907) (1.200) (24.000) (28.080) 59 - - - - - - - - - - - - - (751) (235) (454) (600) (12.000) (14.040)

Alavancado

DESPESAS

Mês EMPREENDTO SINALEMPREENDTO

PARCELAS

DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTOMKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III

IMPOSTOSProjeto e

AprovaçãoEDIFICAÇÃO

GERENCTOTOTAL

Tabela 28 continua.

Page 191: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

186

Tabela 30 - Fluxo do Investimento Alavancado

Totais 19.253.300 8.338.622.599 10.383.707 13.481.126.870 (29.637.007) (19.253.300) 9.248.732 VPL 9.335.609 975.139.142 9.873.814 2.015.853.098 (19.122.545) (9.248.732)

43

0 - - - - 0 0 (0) 0 (0)

1 (4.651.400) (4.651.400) 4.651.400 - - 4.651.400 (0) 1 (4.607.679)

2 (884.000) (5.535.400) 884.000 - - 884.000 (0) 2 (867.460)

3 (884.000) (6.419.400) 884.000 - - 884.000 (0) 3 (859.306)

4 (884.000) (7.303.400) 884.000 - - 884.000 (0) 4 (851.229)

5 (884.000) (8.187.400) 884.000 - - 884.000 (0) 5 (843.227)

6 (1.031.693) (9.219.093) 1.031.693 - - 1.031.693 (0) 6 (974.858)

7 (116.898) (9.335.992) 116.898 0 - 116.898 (0) 7 (109.420)

8 (41.319) (9.377.311) 41.319 0 - 41.319 (0) 8 (38.312)

9 35.092 (9.342.219) - 35.092 - - (0) 9 -

10 29.993 (9.312.226) - 65.085 - - (0) 10 -

11 57.329 (9.254.897) - 122.414 - - (0) 11 -

12 194.448 (9.060.449) - 316.862 - - (0) 12 -

13 150.075 (8.910.374) - 466.936 - - (0) 13 -

14 105.817 (8.804.558) - 572.753 - - (0) 14 -

15 61.682 (8.742.875) - 634.436 - - (0) 15 -

16 62.501 (8.680.374) - 696.936 - - (0) 16 -

17 63.463 (8.616.911) - 760.399 - - (0) 17 -

18 64.580 (8.552.331) - 824.980 - - (0) 18 -

19 65.867 (8.486.464) - 890.847 - - (0) 19 -

20 (53.980) (8.540.444) - 836.866 - - (0) 20 -

21 (56.403) (8.596.847) - 780.464 - - (0) 21 -

22 (58.603) (8.655.450) - 721.860 - - (0) 22 -

23 (60.558) (8.716.008) - 661.303 - - (0) 23 -

24 (62.240) (8.778.248) - 599.063 - - (0) 24 -

25 (63.616) (8.841.864) - 535.447 - - (0) 25 -

26 (64.650) (8.906.514) - 470.797 - - (0) 26 -

27 (65.295) (8.971.809) - 405.502 - - (0) 27 -

28 (65.495) (9.037.303) - 340.007 - - (0) 28 - 29 (65.182) (9.102.486) - 274.825 - - (0) 29 - 30 (141.167) (9.243.653) - 133.658 - - (0) 30 - 31 (142.145) (9.385.798) 8.488 (0) - 8.488 (0) 31 (6.333) 32 (142.275) (9.528.073) 142.275 (0) - 142.275 (0) 32 (105.167) 33 (141.368) (9.669.441) 141.368 (0) - 141.368 (0) 33 (103.514) 34 (139.164) (9.808.605) 139.164 (0) - 139.164 (0) 34 (100.943) 35 (135.294) (9.943.899) 135.294 (0) - 135.294 (0) 35 (97.213) 36 (129.201) (10.073.100) 129.201 (0) - 129.201 (0) 36 (91.963) 37 (119.998) (10.193.098) 119.998 (0) - 119.998 (0) 37 (84.609) 38 (106.128) (10.299.226) 106.128 (0) - 106.128 (0) 38 (74.127) 39 (84.481) (10.383.707) 84.481 (0) - 84.481 (0) 39 (58.452) 40 143.089 (10.240.618) - 143.089 (143.089) (143.089) 143.089 40 98.073 41 233.383 (10.007.235) - 376.473 (233.383) (233.383) 376.473 41 158.456 42 2.401.469 (7.605.765) - 2.777.942 (2.401.469) (2.401.469) 2.777.942 42 1.615.154 43 12.596.122 4.990.357 - 15.374.064 (12.596.122) (12.596.122) 15.374.064 43 8.392.131 44 1.013.913 6.004.270 - 16.387.977 (1.013.913) (1.013.913) 16.387.977 44 669.167 45 1.018.893 7.023.163 - 17.406.870 (1.018.893) (1.018.893) 17.406.870 45 666.133 46 1.018.893 8.042.056 - 18.425.763 (1.018.893) (1.018.893) 18.425.763 46 659.872 47 1.018.893 9.060.949 - 19.444.656 (1.018.893) (1.018.893) 19.444.656 47 653.669 48 1.018.893 10.079.842 - 20.463.550 (1.018.893) (1.018.893) 20.463.550 48 647.525 49 1.018.893 11.098.735 - 21.482.443 (1.018.893) (1.018.893) 21.482.443 49 641.438 50 1.018.893 12.117.628 - 22.501.336 (1.018.893) (1.018.893) 22.501.336 50 635.409 51 1.018.893 13.136.521 - 23.520.229 (1.018.893) (1.018.893) 23.520.229 51 629.437 52 1.018.893 14.155.415 - 24.539.122 (1.018.893) (1.018.893) 24.539.122 52 623.520 53 1.018.893 15.174.308 - 25.558.015 (1.018.893) (1.018.893) 25.558.015 53 617.659 54 1.018.893 16.193.201 - 26.576.908 (1.018.893) (1.018.893) 26.576.908 54 611.854 55 1.018.893 17.212.094 - 27.595.801 (1.018.893) (1.018.893) 27.595.801 55 606.102 56 1.018.893 18.230.987 - 28.614.694 (1.018.893) (1.018.893) 28.614.694 56 600.405 57 992.433 19.223.420 - 29.607.127 (992.433) (992.433) 29.607.127 57 579.316 58 19.920 19.243.340 - 29.627.047 (19.920) (19.920) 29.627.047 58 11.519 59 9.960 19.253.300 - 29.637.007 (9.960) (9.960) 29.637.007 59 5.705

Alavancado

Fluxo do Investimento

RETORNO FLUXO I/RPAYBACK

VPLMês MOVIMENTOFLUXO DE CAIXA

ACUMULADOINVESTIMENTO

FLUXO APÓS O INVESTIMENTO

Page 192: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

187

11.1.3 Resultados Tabela 31 - Análise Econômica-Financeira

Parâmetros

Equity Alavancado

VGV à Vista 72.000.000 72.000.000

Lucro Nominal 22.394.185 19.253.300

Receita Bruta Total 72.478.235 72.478.235

Despesa Total (50.084.050) (53.224.935)

Retorno Nomi nal 52.842.852 29.637.007

Investimento Nominal (Exp.Máxima) (30.448.667) (10.383.707)

Valor Presente Líquido 9.211.209 9.248.732

Receita Bruta Total a VP 49.338.580 49.338.580

Despesa Total a VP (40.127.371) (40.002.972)

VPL/VGV à Vis ta 12,79% 12,85%

Margem Líqui da a VP 18,67% 18,75% >16%

Índice de Lucratividade 36,31% 93,67% >25%

VPL 9.211.209 9.248.732

Investimento a VP (25.370.489) (9.873.814)

Margem Bruta 43,02% 38,23% >38%

Receita Bruta Total (VGV à Vista) 72.000.000 72.000.000

Pis/Cofins (2.253.600) (2.253.600)

Comi ssão (3.024.000) (2.880.000)

Receta Líqui da Total 66.722.400 66.866.400

Despesas de Implantação (38.019.400) (41.304.285)

Retorno Bruto 28.703.000 25.562.115

Margem Líquida Nominal 30,48% 26,12% >22%

Receita Bruta Total (VGV à Vista) 72.000.000 72.000.000

Pis/Cofins (2.253.600) (2.253.600)

CSLL (705.600) (705.600)

IR (1.360.800) (1.360.800)

Comi ssão (3.024.000) (2.880.000)

Despesas de Implantação (38.019.400) (41.304.285)

Despesas Operacionais (4.691.956) (4.691.956)

Lucro Líqui do 21.944.644 18.803.759

TIR 28,31% a.a 35,47% a.a 17% a 24% a.a.

2,10% a.m 2,56% a.m

Exposição Máxima (30.448.667) (10.383.707)

Expos ição Máxima/VGV à Vi sta 42% 14%

Data Exposi ção 40 39

Payback 43 43

Análise Econômica-Financeira

INCORPORADOR

Page 193: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

188

12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR

Por Celso Adelino de Mattos

12.1 ESTUDO DE CASO - EZTEC

Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A,

divulgadas na Bovespa web site6, foi possível constatar a aplicação das práticas

contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. A seguir em destaque

aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no

reconhecimento da receita.

12.1.1 Imposto de renda e contribuição social

Correntes

Conforme permitido pela legislação fiscal, as receitas relacionadas às vendas de

unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no

critério descrito na nota explicativa nº 2.15. para reconhecimento dessa receita. Em

cada ano fiscal, a Companhia e cada uma de suas controladas, desde que atendam

aos requisitos legais, podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do

lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. No critério de apuração

pelo lucro real, os impostos são calculados como percentual do lucro líquido, aplicando-

se uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social,

totalizando 34%. No critério de apuração pelo lucro presumido, o lucro é presumido

como 8% e 12% das receitas operacionais, para o imposto de renda e a contribuição

social, respectivamente, e acrescido de 100% de outras receitas. O imposto de renda e

a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%, respectivamente.

6http://www.rad.cvm.gov.br

Page 194: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

189

Para o caso de patrimônio de afetação, o imposto de renda e a contribuição

social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação

aplicando-se as taxas de 1,89% e 0,98%, respectivamente.

12.1.2 Imposto com recolhimento diferido

O imposto de renda, a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, o

Programa de Integração Social - PIS e a Contribuição para o Financiamento da

Seguridade Social - COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e

longo prazo, conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos

de compra e venda. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o

reconhecimento pelo critério societário, descrito na nota explicativa nº 2.16., e o critério

fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento.

12.1.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis

O resultado das vendas imobiliárias, que engloba as receitas de venda e os

custos de terreno, construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação

imobiliária, é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida

que ocorre sua evolução financeira, utilizando o método do percentual de conclusão de

cada empreendimento, sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido

em relação ao custo total estimado do empreendimento, em conformidade com os

critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 - Aplicação da Interpretação

Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras, aprovada pela

CVM e pelo CFC, levando-se em consideração a análise das operações quanto ao

atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o

reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. Os valores a receber de

clientes, decorrentes das vendas de unidades em construção, são apresentados em

virtude do mesmo percentual de realização, sendo os recebimentos superiores a esses

créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”.

Page 195: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

190

Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em

construção que, de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos

pronunciamentos, deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão

detalhados na nota explicativa nº 13. Para as unidades concluídas a apropriação das

receitas de vendas é de forma integral, bem como seus custos.

Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de

transferência contínua de riscos, benefícios e controle na venda de unidades

imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation

Committee - IFRIC”. Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de

incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao

reconhecimento de receitas.

12.2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE

IMÓVEIS

Conforme descrito na nota explicativa nº 2.16., estão demonstrados, a seguir, os

valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em

construção, que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas

patrimoniais e os montantes ainda não registrados, a seguir identificados como "não

realizado", em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme

orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias:

Page 196: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

191

Tabela 32- Contas a Receber de Clientes Consolidado

a) Contas a receber de clientes Consolidado - IFRS e BR GAAP

31/12/2010 31/12/2009 01/01/2009

Ativo circulante:

Contas a receber - % realizado

295.479 261.341 105.658

Contas a receber - % não realizado

150.030 139.996 73.086

445.509 401.337 178.744

Não circulante:

Contas a receber - % realizado

397.124 303.457 232.015

Contas a receber - % não realizado

453.622 352.425 301.964

850.746 655.882 533.979

Page 197: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

192

13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO

Por Gerson Carvalho Marin

13.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC

Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações

com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa.

Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos, Flávio e Silvio

Zarzur, a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo, com

empreendimentos residenciais e comerciais. Sempre manteve os pés no chão em suas

operações, evitando as já referidas alavancagens excessivas, endividamentos e outras

medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira.

A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007,

captando o montante de R$ 542 milhões. “Abrir o capital não foi um processo

complicado. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha

fazendo, dando uma rentabilidade acima da média”, explica o diretor financeiro e de RI

(Relações com Investidores), Antônio Emílio Fugazza. É nesse quesito, rentabilidade,

que a Eztec concentra suas energias. “Nosso foco é a margem, não o volume de

produtos”, resume o diretor de engenharia, Marcelo Zarzur.

Page 198: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

193

Em reportagem da revista exame de 19/10/2011, Zarzur informou que a ameaça

de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a

estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua

expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. O dilema

passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar”

diz ele. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui, ele demitiu cerca

de 50 funcionários, reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e

determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava. “A Eztec

percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os

resultados.” diz Flavio Queiroz, analista de imóveis do banco Santander. “Em vez disso,

preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do

país.”

Conforme relatório divulgado, a Companhia novamente gerou caixa no trimestre,

encerrando o 3T11 com R$314,0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras, que, descontados o endividamento de R$39,3 milhões (exclusivos de

linhas do SFH aplicados a produção), representam um caixa líquido de R$274,7 milhões, além de R$183,4 milhões em recebíveis performados, remunerados a

IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização.

É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus

recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para

utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente.

Page 199: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

194

14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE

CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Augusto Tomio Yokoyama

14.1 METODOLOGIA

14.1.1 Seleção da Amostra

Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na

cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária

(“real estate”): PDG, CYRELA, MRV, GAFISA, ROSSI, BROOKFIELD, EZTEC,

TECNISA e EVEN. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária, operadoras

de “shoppings”, “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core

business” diferenciados.

14.1.2 Coleta de Dados

A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes

ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011), com o auxílio do software

ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM.

14.1.3 Breve histórico das empresas selecionadas

PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo, a

partir de 2004, o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e

Gestão I (PDG), passou a ser o maior acionista da Companhia. Em 2007 abriu seu

capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em

São Paulo.

Page 200: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

195

CYRELA (CYRE3) - Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn, abriu

seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ, Goldsztein e Concima além

de ter criado a marca Living para o segmento econômico. Possui diversas parcerias ao

redor do país e na Argentina.

MRV (MRVE3) - O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo

Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. Atua fortemente com foco na construção

de unidades para população de baixa-renda.

GAFISA (GFSA3) - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de

Almeida Fernandes Ltda., ou simplesmente “GAF”, em 1997 estabeleceu uma parceria

com a GP Investimentos SA, que assumiu o controle em 2004. Atualmente a companhia

não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. Adquiriu o

controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em

2010, empresa voltada para o segmento econômico.

ROSSI (RSID3) - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis

residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo, criou em 1992

o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. Em 1997 realizou oferta

pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. Possui “joint ventures” com a Toctao

Engenharia, Grupo GMS, e Norcon.

BROOKFIELD (BISA3) - Resultante da combinação das empresas Brascan

(RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo

de empresas da Brookfield, que atua há 111 anos no Brasil.

EZTEC (EZTC3) - As atividades de engenharia, construção e incorporação

imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979, quando os acionistas

fundadores da Companhia, os Srs. Ernesto Zarzur, Flávio Ernesto Zarzur e Silvio

Ernesto Zarzur, constituíram a EZTEC Engenharia. Realizou seu IPO em 2007.

TECNISA (TCSA3) - Em 24 de agosto de 1977, o Sr. Meyer Joseph Nigri

constituiu a Tecnisa Engenharia, sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no

setor de engenharia e construção civil, e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S.A.

Em 2007, a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações.

Page 201: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

196

EVEN (EVEN3) - A Even é uma empresa resultante da combinação das

atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. e da Terepins e Kalili Engenharia

e Construções Ltda. Em 2002, a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. teve

sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. e em

abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital.

14.1.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados

Utilizamos ROE, Margem, Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste

trabalho.

As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar

dependendo do autor. Alguns consideram, por exemplo, o uso do lucro operacional e

outros adotam o lucro líquido, que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo.

Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas, esta

diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho.

Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de

qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de

rentabilidade. Neste trabalho, adotamos no denominador, a média dos 4 trimestres

anteriores ao resultado, por exemplo:

Para o cálculo do ROE, (Lucro/PL) do exercício de 2010, utilizamos a fórmula:

ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 .

PL médio dos 4 trimestres anteriores

Page 202: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

197

14.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS

EMPRESA/ Principais

Segmentos de atuação

Atuação

Geográfica

Estrutura de Capital (1S11)

A.C. P.C. A.N.C. P.N.C.

(R$mi) P.L.

INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE - - - - - MARGEM LÍQUIDA

PDG Econômico

Médio Médio-alto

+ Argentina

11.871

4.612

4.856

5.153

6.390

7%

13%15%

18%15%

13%15%

17%

15% 14%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011 CYRELA Econômico

Médio Médio-alto Alto

Padrão

+ Argentina/Uruguai

8.864

4.068

4.512

3.575

4.483

21%13%

24%

15%

10%

25%

10%

18%

12%

8%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011 MRVEconômic

o

4.968

2.626

1.885

2.284

3.220

5%

16%18%

24% 24%

11%

21% 21%

21% 20%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011 GAFISA

Econômico Médio

Médio-Alto Loteamento

7.036

3.356

2.315

4.227

3.772

8%

7%

11%14%

8%10%

6% 7%11%

8%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011

Page 203: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

198

ROSSI Econômico

Médio Médio-Alto

4.911

1.910

1.681

2.447

2.692

12% 10%

12%

15% 14%

18%

10%

14%

14%13%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD

Econômico Médio

Médio-Alto Comerciais

4.126

4.270

1.829

3.574

2.993

14%

8% 10%

14%11%

37%

13%11%

11% 10%

0%

10%

20%

30%

40%

2007 2008 2009 2010 1S2011 EZTEC Médio

Médio-alto Comerciais

826

730

162 69

1.305

10%13%

19%24% 26%25%

31% 32%

38%43%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA

Médio Médio-alto

2.436

1.124

1.043

867

1.547

4%

10%

13%

21% 20%

10%

15% 16%14% 14%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011 EVEN

Econômico; Médio

Médio-Alto Comercial

2.884

575

1.163

769

1.505

8% 8%

15%

22%19%

7% 7%

11%13% 13%

0%

10%

20%

30%

2007 2008 2009 2010 1S2011 Gráfico 11 - Estratégia e Estrutura de Capital

Page 204: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

199

71

182

338 79

0

470

13%15%

17%15% 14%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2007 2008 2009 2010 1S11

PDG

422

278 72

9

600

170

25%

10%

18%

12%8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2007 2008 2009 2010 1S11

CYRELA

43 23

1

347 63

4

342

11%

21% 21% 21% 20%

0%

8%

16%

24%

32%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

2007 2008 2009 2010 1S11

MRV

11

4

110

214 41

6

39

10%6% 7%

11%8%

0%

8%

16%

24%

32%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

2007 2008 2009 2010 1S11

GAFISA

131

119

218

350

163

18%

10%14% 14% 13%

0%

10%

20%

30%

40%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

2007 2008 2009 2010 1S11

ROSSI

155

103

202

364

144

37%

13% 11% 11% 10%

0%

10%

20%

30%

40%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

2007 2008 2009 2010 1S11

Brookfield

46

102 16

3 244

157

25%31% 32%

38%43%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

-

500

1.000

1.500

2007 2008 2009 2010 1S11

EZTEC

33

75

111 20

0

128

10%15% 16% 14% 14%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

-

500

1.000

1.500

2007 2008 2009 2010 1S11

Tecnisa

RECEITA LÍQUIDA LUCRO LÍQUIDO Margem Líquida

Page 205: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

200

30

59 12

4

252

114

7% 7%11%

13% 13%

0%

10%

20%

30%

40%

-

500

1.000

1.500

2.000

2007 2008 2009 2010 1S11

EVEN

Gráfico 12 - Comparativo de Receita, Lucro Líquido e Margem Líquida

No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos

à margem líquida média do período (12,5%). Podemos observar que a EZTEC destaca-

se pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra, ela

acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores

como Rossi, Brookfield e Gafisa, que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior

no período e a pior margem.

Brookfield; 10,3%

CYRELA; 11,0%

EVEN; 10,5%

EZTEC; 32,9% GAFISA; 6,8%

MRV; 19,6%

PDG; 14,5%

ROSSI; 11,4%

Tecnisa; 13,6%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000

Lucr

o L

íqu

ido

Acu

m. d

esd

e 20

08

Receita Líquidaacum. desde 2008

LEGENDA:Empresa;

Mg. Líq.=tamanho da bolha

Mg. Abaixo da médiaMg. Acima da média

Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil)

Margem=Lucro/REceita

Gráfico 13 - Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011

Page 206: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

201

Brookfield; 9,7%

CYRELA; 8,3%

EVEN; 13,1%

EZTEC; 42,8%

GAFISA; 7,9%

MRV; 20,1%

PDG; 14,0%

ROSSI; 12,5%

Tecnisa; 13,8%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

Lucr

o Lí

qui

do

12 m

eses

Receita Líquida12 meses

LEGENDA:Empresa;

Mg. Líq.=tamanho da bolha

Mg. Abaixo da médiaMg. Acima da média

Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11

Margem=Lucro/REceita

Gráfico 14 - Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011)

Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a

margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana

de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares, registrou o 4º

melhor lucro, superando a Gafisa que obteve uma receita 5,3 vezes maior.

14.2.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio

Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem

líquida e as suas respectivas médias. No primeiro, acumulados desde 2008 e no

segundo acumulados os últimos 12 meses.

Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital

(CMPC ou WACC) das empresas do setor. A intenção é demonstrar de uma maneira

simplista e análoga ao EVA®, quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou

destruindo valor (ROE<WACC).

Page 207: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

202

PDG

CYRELA

MRV

GAFISA

ROSSI

Brookfield

EZTEC

Tecnisa

EVEN

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Margem Líquida

ROE

ROE e Margem Líquida, acumulados de 2008 a jun/2011

Mg.Líq.Média

estimativa do WACC do

setor

ROE médio

Movimento Acum. desde2008 para os últimos 12 meses

Gráfico 15 - ROE e Margem Líquida (2008/2011)

Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacam-

se como detentoras das maiores margens e ROE’s, ficando na zona de criação de

valor, enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores

abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista. As setas tracejadas

indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses, situação do próximo gráfico.

Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo

(acumulado 12 meses), percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s

com exceção da Gafisa e Cyrela. As empresas Tecnisa, Even e PDG entraram na

região de geração de valor, atrás de EZTEC e MRV.

É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor

rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à

diversificaçao geográfica, estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em

receita e valor de mercado).

Page 208: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

203

PDG

CYRELA

MRV

GAFISA

ROSSI

Brookfield

EZTEC

Tecnisa

EVEN

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Margem Líquida

ROE

ROE x Margem Líquida - julho de 2010 a junho de 2011 Foco e experiência em São Paulo

Foco e experiência nopadrão EconômicoAlta diversificação

geográfica e de segmentos

Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados)

Mg.Líq.Média

ROE médio

estimativa do WACC do

setor

Gráfico 16 - ROE x Margem Líquida (2010/2011)

14.2.2 Análise DuPont

Conforme exposto anteriormente, a análise DuPont nos permite decompor a

análise do ROE através da maregm, giro e alavancagem. Nos 2 próximos gráficos

podemos verificar no eixo “x” a margem, no eixo “y” o giro sobre o ativo, além disso, no

rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira, sendo que este último é

base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área, maior a alavancagem

da empresa):

Page 209: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

204

Brook;255%; 11,0%

CYRE;282%; 14,8%

EVEN;226%; 14,8%

EZTC;116%; 18,2%

GFSA;299%; 8,9%

MRV;177%; 18,0%

PDG;211%; 14,5%

ROSSI;220%; 12,8%

TCSA;227%; 14,5%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Gir

o do

Ati

vo

Margem Líquida

Giro rápido com margem abaixo da média

Giro médio

Empresa; Alavancagem (Ativo/PL);ROE

1S11-

Giro lento com margem abaixo da média

Giro rápido com margem acima da média

Giro lento com margem acima da média

Ma

rge

m m

édia

ACUM.2008 a jun/2011

Tamanho da bolha: ROE

Gráfico 17 - Acumulado 2008/2011

Brook;262%; 11,7%

CYRE;274%; 9,9%

EVEN;228%; 18,8%

EZTC;123%; 27,0%

GFSA;256%; 8,0%

MRV;228%; 24,8%

PDG;249%; 15,8%

ROSSI;225%; 13,8%

TCSA;273%; 22,0%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Gir

o d

o A

tivo

Margem Líquida

Giro rápido com margem abaixo da média

Giro lento com margem abaixo da média

Giro rápido com margem acima da média

Giro lento com margem acima da média

Giro médio

Mar

ge

m m

édia

Empresa; Alavancagem (Ativo/PL);ROE

1S11-ACUMULADO 12 MESES

Movimento Acum. desde2008 para os últimos 12 meses

Tamanho da bolha: ROE

Gráfico 18 - IS11 Acumulado 12 meses

Page 210: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

205

Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão

as empresas Gafisa, Brookfield e Cyrela, esta última teve quedas no giro e na margem

se comparado com a acumulado, prejudicando seu ROE. Na região ideal, encontram-se

a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro), a MRV e Tecnisa (com ganhos de

giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem).

É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas

devido à política de uso de capital próprio, tomando dívida somente de financiamento à

produção. As empresas mais alavancadas, como podemos observar no gráfico acima,

são a Cyrela, Tecnisa, Brookfield e Gafisa, todas com um grau de alavancagem

(Ativo/PL) acima de 250%.

14.2.3 Cotação das ações

Abaixo, foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada

exercício e também em 31 de outubro de 2011. Os valores já estão ajustados aos

desdobramentos e grupamentos realizados.

Page 211: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

206

-

5

10

15

20

25

30

dez-07 dez-08 dez-09 dez-10

dez-07 dez-08 dez-09 dez-10 out-11PDG 6,25 2,79 8,68 10,16 7,57

Cyrela 24,20 9,20 24,50 21,85 15,01

MRV 12,68 3,27 14,10 15,61 12,10

Gafisa 16,60 5,25 14,12 12,04 6,37

Rossi 22,75 3,78 15,30 14,79 10,85

Brookfield 10,56 2,37 7,78 8,63 6,60

EZ TEC 8,85 2,35 8,50 14,03 15,30

Tecnisa 11,29 3,40 10,40 11,08 11,00

EVEN 16,90 2,90 8,54 8,60 6,39

Cotação das ações ajustadas - R$

PDG

Cyrela

MRV

Gafisa

Rossi

Brookfield

EZ TEC

Tecnisa

EVEN

out/11

Gráfico 19 - Cotação das Ações Ajustadas

Fonte: Economática®

É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no

período, destacando-se a partir do ano de 2010, quando o mercado passou a perceber

que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas

não estavam trazendo resultados esperados.

Além da EZTEC, a única que obteve variação positiva das suas ações desde

dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que

adquiriu a AGRE em 2010, empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim,

assumiu tornou-se a maior incorporadora do país. As empresas MRV e Tecnisa tiveram

variações nas suas ações próximas de zero. As demais viram a desvalorização dos

seus papeis, especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.

Page 212: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

207

Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das

companhias:

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

dez-07 dez-08 dez-09 dez-10

dez-07 dez-08 dez-09 dez-10 out-11PDG 3.643 1.628 6.764 11.239 8.999

Cyrela 8.607 3.273 10.348 9.243 6.675

MRV 5.146 1.331 6.788 7.531 6.217

Gafisa 4.297 1.363 4.710 5.188 2.822

Rossi 3.553 721 4.052 3.934 3.080

Brookfield 2.035 620 3.383 3.756 3.117

EZ TEC 1.321 338 1.218 2.010 2.282

Tecnisa 1.642 494 1.511 1.610 2.070

EVEN 2.376 518 1.526 2.006 1.561

Valor de Mercado - R$ x 1.000.000

PDG

Cyrela

MRV

Gafisa

Rossi

Brookfield

EZ TEC

Tecnisa

EVEN

out/11

Aquis. AGRE

Gráfico 20 - Valor de Mercado

Fonte: Economática®

set/08=Brookfield adquire Company

set/08=Gafisa adquire Tenda set/09= Klabin, Abyara e Agra= AGRE

mai/10=PDG adquire AGRE

Page 213: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

208

14.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC

Após a análise dos indicadores de rentabilidade, constatamos que empresa

EZTEC, objeto deste estudo de caso, obteve destaque com indicadores de

rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra, fruto

da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade.

Ela abriu seu capital em junho de 2007, quando captou R$ 542 milhões em uma

época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. Só

entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas,

atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões

sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros, que durante a crise de

2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. Algumas

destas empresas tiveram que ser absorvidas, pois não tinham mais recursos para

tocarem seus empreendimentos.

Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s, as incorporadoras iniciaram uma

corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e

expansão nacional. Nesta época, o mercado precificava as ações com base nestes

fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. Com uma

política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar, a EZTEC

decidiu abrir mão da briga pela liderança, mantendo seus esforços em projetos na

região metropolitana de São Paulo, assim, suas ações foram preteridas pelo mercado.

Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e

diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes

para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu

não desviar o foco.

Page 214: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

209

A partir de 2010, algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos, fortes

desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que

prejudicaram seus resultados e suas marcas, sendo uma das causas do desempenho

abaixo do esperado, a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país

sem controle adequado. Assim, os investidores começaram a questionar as empresas

sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o

mercado com a sua estratégia, seus resultados e geração de caixa, elevando

fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares.

Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias

através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. Os principais

custos deste setor estão baseados no tripé: terreno, mão de obra e materiais de

construção. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do

incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores

pulverizados, não podendo ser adquirido por atacado. A mão de obra também é

regional, não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao

mesmo tempo. Já com relação aos materiais, é possível obter ganho, porém para

produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena

economicamente, não é o caso de concreto por exemplo. Somado a tudo isso, tem o

fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos.

Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem, ela

utiliza financiamento apenas para produção, com taxas em torno de 11% ao ano

enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio, ou seja, pelos resultados

acumulados e geração de caixa da operação, sendo que atualmente ela possui um

caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. As

demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento, o problema é que, além

das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro), os projetos desenvolvidos

muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica, seja por estouro nos custos,

velocidade baixa de vendas, atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por

parte dos órgãos públicos, sendo este último um importante gargalo do setor. Assim,

estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos

empreendimentos.

Page 215: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

210

15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS

PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Luiz Fernando Moreira Cruz

15.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA

Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de

negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária:

PDG, CYRELA, MRV, GAFISA, ROSSI e BROOKFIELD. Além destas, selecionamos a

empresa EZTEC, foco de nosso trabalho.

A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas

companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011.

Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das

incorporadoras.

As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão

seguindo o método P.O.C. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita

e custos.

15.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS

Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que

serão analisadas neste estudo. Todas as informações foram obtidas na área de relação

com investidores do site das próprias incorporadoras.

Page 216: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

211

EZTEC

Histórico - A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto

Zarzur, Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em

2007.

Mkt Cap – R$ 1,8Bilhões (Economática, 03 de Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 887mm

Vendas 2010 – R$ 748mm

Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto / Comercial

Presença Regional – Estado de São Paulo

PDG

Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. A companhia foi constituída

em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004, o Fundo de Investimento em

Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG), passou a ser o maior

acionista da Companhia. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas

“CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo.

Mkt Cap – R$ 6,6 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de

Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 7,0 bilhões

Vendas 2010 – R$ 6,5 bilhões

Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto

Presença Regional – Todas as regiões do país

Page 217: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

212

CYRELA

Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado, mas com as aquisições da concorrente

PDG, hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos. Foi constituída em

1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na

Bolsa em 2005. Incorporou as empresas RJZ, Goldsztein e Concima, além de ter criado

a marca Living para o segmento econômico. Possui diversas parcerias ao redor do país

e na Argentina.

Mkt Cap – R$ 4,7 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de

Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 7,6 bilhões

Vendas 2010 – R$ 6,2 bilhões

Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living), Médio, Médio Alto e Alto /

Comercial (marca Cyrela)

Presença Regional – Todas as regiões do país

MRV

Histórico - O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu

o seu capital em 2007. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras

brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos, com atuação em

101 cidades e 18 estados.

Mkt Cap – R$ 4,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de

Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 4,6 bilhões

Vendas 2010 – R$ 3,8 bilhões

Segmento Foco – Residencial: Econômico

Presença Regional – Todas as regiões do país

Page 218: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

213

GAFISA

Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida

Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do

investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do

capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com

nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora

Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para

o segmento econômico.

Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de

Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões

Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões

Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto /

Loteamento (marca Alphaville)

Presença Regional – Todas as regiões do país

ROSSI

Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de

médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta

pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com

incorporadoras regionais.

Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de

Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões

Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões

Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto

Presença Regional – Todas as regiões do país

Page 219: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

214

BROOKFIELD

Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB

Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield.

Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de

Outubro, 2011)

Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões

Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões

Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no

econômico e comercial

Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões

metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço

patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para

nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos

demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados

na referência bibliográfica.

Page 220: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

215

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010

######

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec

Alíquota IR 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Total Dívida 3.433 5.666 1.939 1.997 2.111 3.670 57 Caixa 1.155 1.721 1.167 814 970 1.201 192 Dívida Líquida 2.278 3.945 772 1.183 1.141 2.469 (135) Patrimônio (Final do período) 4.682 5.888 3.053 2.702 2.522 3.784 1.117 Patrimônio (Média dos Trimestres) 4.539 5.191 2.886 2.616 2.469 3.183 1.058

Receita Líquida 4.890 5.262 3.021 3.284 2.496 3.710 636 COGS (3.353) (3.685) (2.044) (2.336) (1.708) (2.635) (339) EBIT 782 949 670 637 386 562 227 Custos Financeiros (61) (361) (112) (131) (158) (139) (7)

Prem

issa

sBa

lanç

o Pa

trim

onia

lD

REFY10

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011

######

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec

Alíquota IR 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

Total Dívida 4.186 6.426 2.135 2.957 3.033 3.973 50 Caixa 1.568 1.474 985 930 1.358 1.163 307 Dívida Líquida 2.618 4.952 1.150 2.027 1.675 2.810 (257) Patrimônio (Final do período) 4.845 6.473 3.425 2.993 2.692 3.850 1.324 Patrimônio (Média dos Trimestres) 4.728 6.078 3.144 2.771 2.572 3.809 1.272

Receita Líquida 1.383 1.741 988 881 752 1.041 177 COGS (1.000) (1.266) (670) (630) (521) (822) (92) EBIT 134 292 220 144 87 65 65 Custos Financeiros (43) (132) (30) (37) (48) (58) (1)

Prem

issa

sBa

lanç

o Pa

trim

onia

lD

RE

2Q11

Page 221: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas

abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS

(2) IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

(3) NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado

(4) Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Dez/10)

(5) Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.

Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010

####

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec(1) EBIT Ajustado 843 1.310 783 768 544 701 234 (2) NOPAT 696 1.152 692 670 469 589 215

(3) Capital empregado (Final Período) 6.960 9.832 3.824 3.884 3.663 6.253 982 (4) Capital empregado (Média Trimestres) 6.370 7.935 3.373 3.716 3.247 5.026 973

FY10

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e

as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS

(2) IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

Page 222: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

217

(3) NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado

(4) Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Jun/11)

(5) Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.

Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011

####

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec(5) EBIT Ajustado 177 424 251 181 135 123 66 (6) NOPAT 136 371 221 155 112 92 61

(7) Capital empregado (Final Período) 7.463 11.426 4.574 5.020 4.368 6.660 1.067 (8) Capital empregado (Média Trimestres) 7.020 9.579 3.962 4.158 3.781 6.204 1.018

2Q11

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois

períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.

Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec14,2% 21,9% 22,9% 20,4% 18,8% 15,9% 33,8%

NOPAT / Receita LíquidaCyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec

9,8% 21,3% 22,4% 17,6% 14,9% 8,8% 34,3%

2Q11

FY10

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos

analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

Page 223: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%,

respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior

volume negociado na Bovespa em 2011).

Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens

operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro

para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.

Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x 0,65x

Receita Líquida / Capital Empregado Direto

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec0,20x 0,18x 0,25x 0,21x 0,20x 0,17x 0,17x

2Q11

FY10

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado,

0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado

dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo

de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

Page 224: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

219

A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado,

com 0,90x no ano de 2010 e 0,25x no 2º trimestre de 2011. Ser a única empresa de

nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode

ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de

obras (Crédito Associativo), são as principais razões deste melhor giro do capital.

15.4.5 Análise do ROCE

Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26.3. e 26.4. acima,

realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos.

Para o cálculo do ROCE, do exercício de 2010, utilizamos a fórmula:

ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010

Receita Líquida Acum. 2010 Capital empregado (média últ. 4 trimestres)

Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011, ROCE período, utilizamos a

fórmula:

ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 x Receita Líquida 2T 2011

Receita Líquida 2T2011 Capital empregado (média últ. 4 trimestres)

Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado),

utilizamos a fórmula:

ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1

Page 225: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

220

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo.

Tabela 39 - ROCE

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec

ROCE periodo 10,9% 14,5% 20,5% 18,0% 14,4% 11,7% 22,1%

ROCE Anualizado 10,9% 14,5% 20,5% 18,0% 14,4% 11,7% 22,1%

Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa Eztec

ROCE periodo 1,9% 3,9% 5,6% 3,7% 3,0% 1,5% 6,0%

ROCE Anualizado 8,0% 16,4% 24,3% 15,7% 12,4% 6,1% 26,2%

2Q11

FY10

Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as

empresas analisada, onde a margem está no eixo horizontal (x), o giro no eixo vertical

(y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.

BISA; 18,0%

CYRE; 10,9%

EZTC; 22,1%

GFSA; 11,7%

MRV; 20,5%

PDG; 14,5%

ROSSI; 14,4%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Gir

o (R

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da /

Cap

ital

Em

preg

ado)

Margem (NOPAT / Receita Líquida)

Aumentar Margem

Aumentar Margem e Giro

Manter Margem e Giro

Aumentar Giro

Giro médio

Mar

gem

méd

ia

Empresa; ROCE

2010

Gráfico 21 - Margem x Giro = ROCE

Tamanho das bolas = % ROCE

Page 226: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

221

Na tabela 39 e gráfico 21 acima, Eztec e MRV são as duas empresas que se

destacam, apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20%

nos períodos analisados, muito superior aos seus pares, mais importante gerando

valores aos acionistas.

Porém, a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV, principalmente, pelo

melhor giro sobre o capital empregado no setor. Aprofundando nosso estudo,

buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor

retorno sobre o capital empregado:

15.4.5.1 Eztec

ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de

lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). Desde a abertura do

capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de

lançamentos, buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade; Saiu de um

volume de 5 obras simultâneas, em 2006, para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. Hoje

são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia.

Outras empresas, no boom das aberturas de capital, passaram de 5 obras para 50, de

uma só vez.

ü Com este baixo volume de projetos em andamento, possui uma gestão

altamente eficiente e próxima ao negócio, com destaque para controle dos custos;

ü A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo

facilita o ponto acima, além de ser a região de maior poder aquisitivo do país;

ü Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências

para lançamento do correto produto nas diversas regiões

15.4.5.2 MRV

ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico, onde o

ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido;

Page 227: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

222

ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito

Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de

seus projetos, tendo pouca necessidade de uso de capital próprio, são fatores que

também corroboram para este bom resultado. Em outras palavras, o fluxo de caixa fica

positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento;

ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras

ü Mecanização das obras;

ü Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos

indiretos diluídos. Maiores números das unidades por empreendimentos;

ü Alta concentração de obras na mesma região, utilizando o mesmo gestor

para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos;

ü Controle de custos no próprio canteiro de obras;

ü Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com

a cadeia de suprimentos. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando

rompimento de contratos e/ou sobre preço;

ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. Eficiência do Canal

de Vendas com 2.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet;

ü Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e

possível redução do ciclo, mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram

capturados.

No outro extremo, temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos

períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. Dentro os principais fatores que

podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital

empregado destas empresas, destacamos:

ü Desvio de custos;

ü Desvio de prazo de entrega, com impacto na receita (POC) e giro;

ü Aprendizado e difícil execução no segmento econômico, principalmente no

ciclo de obras e repasse dos clientes;

Page 228: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

223

ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e

presença nacional, encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em

diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento.

Page 229: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

224

16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA

Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16.1 METODOLOGIA

16.1.1 Problemas de Pesquisa

“A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa, pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação, de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [...] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”. (SAMARA; BARROS, 2002 p.12)

Segundo Koche (2006, p.107), “a delimitação do problema é resultado de um

trabalho mental, de construção teórica, com o objetivo de estruturar as peças soltas do

quebra cabeças, procurando entender a malha de relações de interdependência que há

entre os fatos”.

Sendo assim, o problema de pesquisa analisado foi:

ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?

16.1.2 Objetivos da Pesquisa

“Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA; BARROS, 2002, p.13).

O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para

a continuidade nos negócios para as próximas gerações, através de uma pesquisa

exploratória aplicada em um estudo de caso.

Page 230: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

225

“Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses, portanto são todas as

informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA; BARROS, 2002

p.13).

ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa

participante do estudo de caso;

ü Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa;

ü Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os

negócios da empresa;

ü Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do

estudo de caso.

16.1.3 Método de Pesquisa

O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória,

onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa.

Segundo Mattar (1996, p.22), “como o estudo de caso é um método de pesquisa

exploratória, convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não

verificá-las, além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em

estudo”.

“As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou

discussões em grupo, e sua análise [...] permite identificar pontos comuns e distintivos

presentes na amostra escolhida” (SAMARA; BARROS, 2002 p.13).

A pesquisa é qualitativa, feita a partir da entrevista com o Sr. Antonio Emilio

Clemente Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores, na sede da

empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A.

Page 231: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

226

16.1.4 Instrumento de coleta de dados

Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não

estruturado, onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias

palavras. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com

investidores, com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema

estudado.

A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas. A primeira

contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de

pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC. A segunda, por sua vez,

contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores.

16.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E

PARTICIPAÇÕES S.A

16.2.1 Análise dos Dados

Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de

entrevistas, definido no Apêndice A. Entrevistou-se, o Sr. Antonio Emilio Clemente

Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores.

Page 232: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

227

16.2.2 Sustentabilidade Corporativa

Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter

seus negócios para os próximos anos e futuras gerações, ou seja, para EZTEC a

gestão sustentável é:

“é aquilo que consigo enxergar, a empresa, como presente, num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos, porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos, como o respeito: ao meio ambiente, a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator, que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA, A. EZTEC)

Segundo Fugazza, a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas

operações numa aventura coorporativa, ou seja, construir apartamentos, lançando e

vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. A entrega do

empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado, com a qualidade esperada e

cobrando o valor adequado.

A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus

objetivos, ou seja, para Fugazza, A. EZTEC:

“Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade, seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente, ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra, a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados, que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”.

Ainda para Fugazza, A. EZTEC, “quando a gente fala em sustentabilidade é

entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade,

então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade, a gente procura tratar

com o máximo de respeito possível”.

Page 233: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

228

A Sustentabilidade “é o que gera valor, ou seja, é tudo que gera valor”, diz

Fugazza, A. EZTEC.

“Nós percebemos isso hoje claramente, quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital, e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade, hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado, percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional, então a nossa preocupação com o cliente, é enorme. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo, com qualidade etc, nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero, hoje em 2011 a marca vale muito, porque é um desejo do comprador, comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA, A. EZTEC).

De acordo com Fugazza, A. EZTEC, isto traz em primeiro lugar mais vendas, “a

preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”, traz uma imagem

de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes, onde o “ponto é

trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela.

“Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz, quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA, A. EZTEC).

“Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor

se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal”

(FUGAZZA, A.EZTEC).

Page 234: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

229

16.2.3 Triple Bottom Line

Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente

interligado com o tripé da sustentabilidade. De acordo com seu site, a sustentabilidade

faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos, mas

também de seus programas internos, que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas

atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”.

Ainda segundo o site, a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais:

ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto

dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente, além de favorecer

a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”.

ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão

da obra, onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo

com uma série de atividades, que estão em conformidade com a Resolução do

Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307.

ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente

relacionada com o bem-estar dos trabalhadores, dos futuros moradores e de toda a

comunidade onde o empreendimento está inserido”.

ü Dessa forma, na concepção e desenvolvimento dos projetos, a

Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras, um engenheiro

verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos;

preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório; replanta-se duas

árvores para cada uma que fora derrubada; revitaliza-se praças próximas ao imóvel;

planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento; faz-se a manutenção/

criação de bosques nas áreas disponíveis.

Page 235: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

230

ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor

de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da

Fundação SOS Mata Atlântica”. Esse programa reúne a sociedade como um todo em

torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira.

“Sua atuação engloba três frentes distintas, todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2), a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. Além disso, visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”.

Fugazza, A. EZTEC afirma que:

“quando olhamos para o meio, para aquele local que estamos inserindo, procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar, seja do lado do projeto, seja se precisamos fazer adequações viárias, então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las, se vamos causar tumulto na rua, porque geraremos lixo, confusão, procuramos minimizar esse impacto urbano, limpando as ruas, canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água, lama, etc. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”.

Com relação aos empreendimentos verdes, a EZTEC está dando passos e “cada

vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de

implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso, fazendo isso acontecer

nas obras” (FUGAZZA, A. EZTEC).

Este assunto é um pouco jovem para ela, Fugazza, A. EZTEC afirma que:

“tudo que da para fazer, que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça, mesmo sendo básico de legislação, mas podemos melhorar um pouquinho, é intenção clara da EZTEC em fazer, por exemplo, é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar, então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele; temos que fazer reservatórios para água de chuva; reaproveitar água para irrigar jardins”.

Page 236: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

231

“Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa

intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em

tecnologia” (FUGAZZA, A. EZTEC).

Verificou- se que com relação à Sustentabilidade social, segundo o site:

“a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”.

A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades

onde atua e com isso, a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais:

ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores

uma biblioteca no canteiro de obras. Nas bibliotecas estão disponíveis livros, jornais e

revistas, incentivando a leitura e a atualização diária”.

ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na

educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor

dos cursos de ensino médio, graduação e pós-graduação.

Page 237: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

232

Projeto Convivência Amiga:

“O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos, desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. Além de cumprir todas as leis municipais, a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis, sob pena de multa. Antes de qualquer atividade no terreno, é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos, informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do e-mail [email protected]. Todas as dúvidas, sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing, relacionamento e engenharia”.

16.2.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa

Para Fugazza, A. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas, de

implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se

passa pelo problema, que você vê quão madura a empresa está em itens de

Governança Corporativa”.

Notou-se que de acordo com o site da EZTEC, “em 2000, a Bovespa introduziu

três segmentos especiais para listagem, conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas

Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”.

Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários

emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de

governança corporativa”.

O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3.

Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. Em geral, tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”.

Page 238: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

233

As regras do Novo Mercado, as quais a EZTEC se enquadra, exigem o

atendimento dos seguintes requisitos, entre outros:

ü Emissão somente de ações ordinárias;

ü Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”)

ü Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC, estejam em

circulação;

ü Favorecer a dispersão acionária, nos procedimentos de oferta;

ü Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos;

ü “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações

realizadas pelos acionistas controladores da Companhia, conselheiros e diretores

envolvendo valores mobiliários de sua emissão”;

ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de

compra de ações existentes à Bovespa;

ü “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da

Companhia a, no máximo, 2 anos, podendo ser reeleitos”;

ü “Limitar a composição do Conselho de Administração a, no mínimo, 5

membros, sendo que, no mínimo, 20% deles deverão ser independentes”;

ü “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da

Bovespa, pelas quais a Bovespa, a companhia, o acionista controlador, os

administradores, e os membros do Conselho Fiscal da Companhia, se instalado,

comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao

regulamento de listagem por meio de arbitragem”;

“Realizar, pelo menos uma vez ao ano, reunião pública com analistas e

quaisquer outros interessados, para divulgar informações quanto à sua respectiva

situação econômico-financeira, projetos e perspectivas”.

Page 239: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

234

Verificou-se que para a EZTEC:

“Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders, ou seja, todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA, A. EZTEC).

Verificou-se que a evolução, desde quando abriram o capital em 2007, foi

constante.

Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o

aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e

administradores para com a própria empresa, afirma Fugazza, A. EZTEC. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas, é uma evolução. Diria que tem muito a implementar. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado, que em tese deveria estar muito melhor do que a gente, que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA, A. EZTEC).

Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor

a marca, se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da

construção e incorporação no Brasil.

Page 240: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

235

17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Rogério Abriz

17.1 METODOLOGIA

17.1.1 Seleção de Amostras

Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos, pode-se ver um

crescimento muito significativo no mercado imobiliário. Muitas pessoas viram que o tão

esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas, enquanto que outros viram

uma grande oportunidade a ser mais bem explorada.

Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros

países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. As pessoas que

possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que

no passado que vai do pequeno ao grande investidor. Veremos algumas possibilidades

de investimento direto no setor conforme descrito abaixo:

a) Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação)

ü Apartamentos, salas, lojas em shopping, lajes corporativas, galpões

industriais, Buit-to-Suit .

b) Incorporação Imobiliária

ü Residencial;

ü Comercial (salas ou lajes corporativas).

c) Fundos Imobiliários

ü Comerciais;

ü Residenciais;

Page 241: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

236

ü Shoppings;

ü Hoteis.

d) Fundos de Investimentos

ü LCI;

ü CRI.

e) Ações de Empresas do Setor

Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor,

porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no

futuro. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o

empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no

ramo de manutenção e reformas de imóveis, decoração, urbanismo entre outras, porém

que não iremos tratar.

17.1.2 Aquisição de Ativos

O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com

aquisição na planta, em pré-lançamento, para posterior revenda. Esta modalidade

possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor, pois conta com a

valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro, e hoje as construtoras estão

lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados

diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da

construção.

Page 242: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

237

Com a acomodação dos preços, o investidor desta modalidade corre o risco de

concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. Isso

ocorre, pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final

que o investidor. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não

deve ser baseado em expectativas de variações de preço, e sim na sua entrada no

momento certo da cadeia de valor. Quanto antes, melhor será sua rentabilidade.

Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao

escolher o empreendimento com mais chances de valorização. Verificar o cenário em

que o mesmo encontra-se lançado, por em exemplo um empreendimento em que

haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda

terá unidades a serem comercializadas, ou seja, a ideia é a de buscar

empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. Outro fator a ser

relevante é o que está ao redor do empreendimento, existem outros possíveis terrenos

ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento, o que poderá

mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento, qual é a procura de

imóveis nesta região. Todas estas variáveis podem ser observadas.

Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes

capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no

passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os

imóveis comerciais. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade

do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento

será lançado.

Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega

deve-se considerar todas as variáveis, por exemplo, caso o investidor não consiga

vender antes da entrega das chaves, ele deverá ter ciência e estar preparado para um

possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos

custos de aquisição do mesmo.

Page 243: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

238

Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante

o financiamento do mesmo, onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do

financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir

mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para

a aquisição de outros imóveis, nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis

mais baratos direcionados a classe C, onde o aluguel fica em torno de 0,6% do valor do

imóvel, quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. Para ter uma visão se

este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a

taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região.

Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda

são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes

últimos anos. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer

aplicação, seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis, e estes fatores ainda

mantém esse tipo de investimento muito atrativo.

Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit, onde o

empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste

caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com

maiores garantias para o investidor. Neste contrato será estipulado um período que

poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o

investidor, tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que

o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender

outro sem uma reestruturação.

17.1.3 Incorporação Imobiliária

Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor, mas não

possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de

dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação

Imobiliária. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de

cotas do patrimônio a ser adquirido.

Page 244: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

239

Por exemplo, em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$

600.000,00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao

valor de 450.000.00 cada unidade, dando um lucro do capital investido de 50% no ato

da venda. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais, porém o mesmo

pode ser aplicado em imóveis comerciais.

A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em

cotas, por exemplo, em cotas de R$ 30.000,00 dando um total de 20 cotas e

estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de

cotas. Esse tipo de investimento possui varias vantagens.

A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo

começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado,

porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital

relativamente pequeno. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para

um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de

maior porte dependendo de quanto queira investir.

Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no

investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar

aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção.

Page 245: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

240

Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações, desta

maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para

começar esse tipo de investimento. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação

da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011, nestas modalidades, a

rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa, além de proteger o investidor de uma

eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis, uma vez que ele entrou em um

momento inicial da cadeia de valor do negócio. No entanto, estas modalidades ainda

são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes

investidores, mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de

investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade.

Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em

papeis para novatos, entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se

aventurar no mundo dos investimentos.

17.1.4 Fundos de Investimento Imobiliário

Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer

nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários

também conhecidos como Fundos Imobiliários. Esses fundos, à semelhança dos fundos

de ações, renda fixa, derivativos, etc., são regulados, fiscalizados e têm seu

funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, por se tratar de

captação de recursos do público para investimento. A quota de um fundo imobiliário é

valor mobiliário, conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.668/93. Aliás, um fundo

imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto, com seus

acionistas, aumentos de capital, assembleias, distribuições de resultado, etc.

Page 246: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

241

Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo

de aplicar recursos, solidariamente, em todo o tipo de negócios de base imobiliária, seja

no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do

patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos

a eles relativos, etc. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472, que

vigora desde 03/12/2008, estes fundos podem investir, em vários títulos e valores

mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. Segundo

a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou

alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. São comuns as

locações de escritórios, Shopping Centers e pontos comerciais em geral.

O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a

um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária, ou pelo pagamento de uma

porcentagem do valor total do imóvel arrendado, podendo os dois critérios serem

adotados concomitantemente.

Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis

adquiridos, o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor

superior ao dependido para a sua aquisição.

Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário?

Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário, desde

que possua recursos no montante mínimo para o investimento.

O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que, por sua

vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente,

indicados para compor sua carteira de ativos. O quotista passa, então, a ter direito ao

recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter, conforme o

número de quotas que detiver.

Page 247: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

242

Esse tipo de fundo possui algumas vantagens:

ü Acesso ao Mercado imobiliário;

ü Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira

composta de empreendimentos imobiliários, os quais, pelo volume de recursos

envolvidos, não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os de

menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas de

investimento disponíveis;

ü Ganhos de Escala;

ü Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário, é possível para o

pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes

investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de

negociação;

ü Ademais, os custos da administração dos investimentos do Fundo são

diluídos entre todos os quotistas, na proporção de suas participações;

ü Diversificação;

ü Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de

diversificação de aplicações para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas

estão atrelados ao mercado imobiliário;

ü Em suma, o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do

mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis;

ü Simplificação;

ü investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos

referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras, pois tais assuntos

são de responsabilidade do Administrador;

ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do

Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas

obrigações;

ü Possibilidade de fracionar o investimento;

Page 248: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

243

ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, não

precisará, como no investimento direto em imóveis, liquidar todo o seu investimento,

podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes

para suprir a sua necessidade.

O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas

acima outros pontos de relevância:

- Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos

citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472, que podem ser utilizados para

integralização;

- É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira;

- Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra

"empresta" sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos

bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da

instituição;

- O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua

necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa;

- Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações

podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de

capital mediante a emissão de novas quotas;

É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das quotas. O retorno do

capital investido se dá através da distribuição de resultados, da venda das quotas ou,

quando for o caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição

proporcional do patrimônio aos quotistas.

Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse

tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de

investimento disponíveis no mercado financeiro. Devido ao fato de que o fundo não

admite resgate de suas quotas, os titulares poder ter desafios quando forem realizar a

vende de suas cotas no mercado secundário.

Page 249: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

244

De acordo com a Lei 8668/93, alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação

e distribuição de ganhos são:

ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por

cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço

ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano;

ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de

Investimento Imobiliário, quando distribuídos a qualquer beneficiário, sujeitam-se à

incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20%. (vinte por cento)

ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas

também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por

cento);

ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha

como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em

conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo,

não contará com o regime diferenciado, estando sujeito à tributação aplicável às

pessoas jurídicas.

De acordo com Fundo Imobiliário - Consultoria de Investimentos Ltda. (*05),

podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E

IMOB.

Page 250: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

245

Gráfico 22 - FII x Ibovespa x IMOB

Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo, porém

vale lembrar que o risco esta presente, a cautela deve estar presente ao se fazer esse

tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das

respectivas cotas adquiridas.

17.1.5 Fundos de Investimentos

Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI,

o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente,

ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário.

17.1.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário

Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam

alternativas mais atrativas de renda fixa. Este cenário é favorável também para o

mercado de crédito imobiliário, já que torna o financiamento mais abrangente e

favorece a negociação de títulos de longo prazo.

Neste contexto, novos produtos financeiros têm sido oferecidos, ampliando o leque de

alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuindo para o crescimento do

mercado de crédito imobiliário.

Page 251: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

246

Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito

Imobiliários. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por

hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. São títulos semelhantes às Letras

Hipotecárias, com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários

ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um

imóvel.

Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais, múltiplos, a Caixa Econômica

Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar

operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs, cuja contratação deve ser,

obrigatoriamente, registrada na Cetip.

Ou seja, estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos

imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus

clientes. Os recursos aplicados desta forma, são direcionados para financiamentos

habitacionais. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas

a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos

imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.

O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações

imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Vale lembrar que os créditos

dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma

natureza, o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de vencimento antecipado ou

liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia.

No caso da Caixa Econômica Federal, atualmente a instituição mais ativa em

crédito imobiliário no Brasil, o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o

máximo de 25 meses.

Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia, nela encontramos as

seguintes características:

Prazo mínimo – 60 dias

- Prazo máximo* – 564 dias

* O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação

em LCI.

Page 252: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

247

17.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO

O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço

unitário de emissão, que é de R$ 1.000,00, portanto todas as aplicações em LCI CAIXA

são feitas em múltiplos deste valor.

- Aplicação Mínima – R$ 50.000,00

- Aplicação Complementar Mínima – R$ 50.000,00

- Resgate Mínimo – R$ 5.000,00

- Saldo Mínimo - R$ 5.000,00

Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação

disponível, divulgada no início de cada mês.

17.3 FORMA DE APLICAÇÃO

Aplicação em dinheiro, com débito na Conta Corrente.

17.4 RESGATE ANTECIPADO

Desde que contratada com esta característica, é permitido resgate antecipado da

LCI CAIXA, a qualquer tempo e a critério do cliente, desde que decorrido o prazo

mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias.

17.5 TRIBUTAÇÃO

Isenta de IRRF, para clientes Pessoa Física.

Page 253: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

248

Para Pessoa Jurídica, é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo:

Curva de Alíquotas de IRRF.

Até 180 dias 22,50%

De 181 dias a 360 dias 20,00%

De 361 dias a 720 dias 17,50%

Acima de 720 dias 15,00%

IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação, quando o resgate/vencimento ocorrer em

prazo inferior a 30 dias - tabela regressiva de 1 a 30 dias.

17.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE

É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA, desde que apresentado

o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e

documentos. Na transferência de titularidade, o cessionário pode ter conta corrente em

outra agência que não a do cedente, onde está vinculada a aplicação.

17.7 LIQUIDEZ

É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos, pelo valor total. O

titular da LCI deverá apresentar, na Agência onde possui conta corrente, o Termo de

Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o

devido registro no Cartório de Títulos e Documentos, juntamente com os documentos

que comprovem as representações.

É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação.

O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é

no 1º dia útil subsequente).

O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da

solicitação do cliente, de valor total ou parcial de sua aplicação, após ter completado o

prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data, até o

dia útil imediatamente anterior à data de vencimento.

Page 254: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$

50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras

instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas

sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio

de investimentos.

Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido,

diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI,

ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que

começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do

CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil)

corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6

meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria

necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra

esses números com mais precisão: Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito

imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco

a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a

remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens,

destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim,

devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de

banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com

esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que

consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

Page 255: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na

idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para

não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do

investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja

superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação

risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar,

dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de

remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e

lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos

à Brazilian Securities Companhia de Securitização.

A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1

mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da

distribuição, é de R$ 10 mil.

A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento

previsto para 10 de novembro de 2018.

Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os

qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros

em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição

de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de

investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1

milhão.

Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características

deste produto:

- O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações

extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

Page 256: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

251

- O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente

posterior, caso dia 10 seja dia não útil.

- Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês

anterior.

- Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de

cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês

seguinte.

- Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte.

- Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda

fixa.

- No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de

renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

- Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011

(Investidores Institucionais).

- Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI.

Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário.

- Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

investidor.

Page 257: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos

imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar

assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não

tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não

esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de

investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável

desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil.

Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta

pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também

não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que

não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial

para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa

pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel

recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no

papel é menor.

Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono

do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que

esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar

dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do

imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a

liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes

posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel,

nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

Page 258: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações

também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem

despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de

ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência.

Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve

fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior

segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui

uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis.

Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias

empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que

podemos encontrar no mercado atualmente.

Page 259: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

254

18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS

Por Cintia Pereira Barcellos

Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa

EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer

considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou

definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na

empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) Missão: “construir qualidade de vida.” ii) Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a

lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os

concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”.

Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que

as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa

EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

Page 260: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

255

Tabela 41 - Análise SWOT da empresa EZTEC

Forças Fraquezas (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua; (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado; (S03) Alta rentabilidade; (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista; (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade; (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio

(W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado

Oportunidades Ameaças (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população, crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria; (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor

(T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas, especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional

Fonte: Pesquisa direta, 2011.

Page 261: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

256

Desse modo, com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias

proposto por Wang (2007), seguem algumas considerações e sugestões para a

empresa:

i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a

oportunidade O05; bem como a união das forças S01, S02, S05, S06 e S09 com as

oportunidades O02, O03 e O04;

ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender-

se da ameaça T01;

iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas

se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01;

iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as

fraquezas W02 e W03, por consequência, terão efeito também para evitar a ameaça

T01.

Por último, após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo

das Cinco Forças de Porter, pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de

barreiras a entrada de concorrentes, sendo constantemente afetado por ameaça de

novos entrantes. Além disso, a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde

as empresas atuam, ou seja, dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros

urbanos.

No que tange ao poder de barganha, o estudo demonstrou que os consumidores,

salvo exceções, possuem grande poder de negociação. Enquanto o poder dos

fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno, é o fornecedor com

maior poder de negociação; se mão de obra, seu poder está crescendo ao longo do

tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor; e se é fornecedor

de material, sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. Por fim, o

único produto identificado como substituto à compra de um apartamento, é o aluguel de

um.

Page 262: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

257

Segundo Porter (1979, 1989, 2004) as forças competitivas mais relevantes

determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são, portanto, as

dimensões mais importantes para formulação de estratégias. Cada indústria é única e

diferente nas suas características e interações. O estrategista deve identificar o que

torna a indústria onde está inserido ser o que é.

O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma

empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a

erosão causada pelo poder de barganha de compradores, fornecedores e por produtos

substitutos.

Sendo assim, conclui-se que o conhecimento das competências das companhias

e das forças competitivas das indústrias, são de fundamental importância para a

empresa, uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz

e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-

los.

Page 263: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

258

CONCLUSÃO SOBRE:

VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS

Por Renato de Almeida Silva

A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada

na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a

ser realizado no imóvel, para tanto, foram considerados parâmetros usuais do setor

imobiliários.

O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$),

com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o

empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição

do investidor.

Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back, da taxa de rentabilidade e

dos valores de retorno, o estudo foi realizado acima do índice geral de preços, pois se

trata de um ciclo longo.

A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do

investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional,

o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue.

Avaliando-se o VPL, verifica-se que ao final do estudo, o valor encontrado foi

positivo, tanto quando a análise é baseada em Equity (18,67%) ou Alavancada

(18,75%), satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%.

Quando verificamos a TIR, observa-se que os valores encontrados superam as

expectativas do investidor, que estavam entre 17% a 24% ao ano, logo, conclui-se que,

o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. Por fim, trazendo

o lucro a valor presente, pelo cálculo do índice de lucratividade líquida, observou-se que

também houve superação das expectativas do investidor, que esperar 25%, mostrando

que, para cada R$ 1,00 investido, espera-se resultado superior a R$ 0,25 a valor

presente. Para tanto, pode-se considerar o projeto analisado aprovado, dado que, ele

atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira.

Page 264: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

259

CONCLUSÃO SOBRE:

PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR

Por Celso Adelino de Mattos

Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas

práticas societárias e fiscais na empresa. Destaque especial é merecido na questão do

Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar, a

EZtec já faz de forma ampla, mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança

respeito ao cliente.

A real necessidade de convergência aos padrões internacionais, não somente no

segmento, mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade, se deve ao fato

de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser

influenciada pela legislação tributária, fazendo com que por “comodismo” a

contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar.

Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações

aos investidores estrangeiros. Era necessário partir de nossos registros contábeis e

adaptá-los às normas daqueles países.

A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à

contabilidade sua verdadeira função, permitindo que nossas informações contábeis

possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem

necessidade de ajustes e adaptações. Do mesmo modo nós também poderemos

compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal, estaremos

no mesmo padrão.

Page 265: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

260

CONCLUSÃO SOBRE:

FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO

Por Gerson Carvalho Marin

A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário, não

suportada pelos recursos da poupança e FGTS, em um futuro próximo, seja atendida

através securitização, principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários –

CRI.

Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada

observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor

entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e

crescimento. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto

as fontes de financiamento para o setor, que atualmente estão concentradas nos

recursos do FGTS e da Poupança, que possuem taxas baixas, mas a sinalização é que

estes recursos se findem entre 2012 e 2014, por isso elas já estão buscando

alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento.

Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo, a

nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular

o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos

da poupança credito imobiliário. Mas já observamos o crescimento da securitização,

que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda, no qual

acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e

FGTS.

Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição,

como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os

CRIs, "É um produto novo, substituto para a poupança, que precisa ser testado, apesar

do custo mais caro", afirma Leonardo Correa, diretor financeiro e de relações com

investidores da MRV. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no

Minha Casa, Minha Vida, a empresa fez, neste ano, sua primeira emissão, no valor de

R$ 240 milhões. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de

financiamento", diz.

Page 266: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

261

As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário,

no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode

comprometer significativamente o seu resultado.

Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de

captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de

mercado, pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas.

No estudo de caso, EZTEC, embora atualmente se financie com capital próprio,

já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização

demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for

viável estrategicamente.

Page 267: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

262

CONCLUSÃO SOBRE:

COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Augusto Tomio Yokoyama

Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos

indicadores expostos neste trabalho, podemos verificar que o mercado e os analistas

do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um

histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital,

quando havia um exagero na precificação dos papeis, realizadas através de múltiplos

segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs, o valor das ações estava

muito acima do razoável, que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem

viés”. Assim, o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através

do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido, como observou ROCHA

LIMA Jr (2009):

“Os princípios da gestão moderna e agressiva, que fizeram as diretrizes de ação das empresas, se sintetizam em: i. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado), concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank , sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta, o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado; ii. A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve, porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares, via mais capital, ou via emissão de instrumentos de dívida; iii. Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa, menores riscos de competitividade e, para fazer isso de forma sábia, basta desenvolver parcerias locais, financiando os pequenos parceiros, fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda”

Depois veio a fase do programa “Minha Casa, Minha Vida” e o mercado

enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar.

Page 268: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

263

Após este ciclo de apuração de resultados, atualmente os investidores tem

diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a

maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o

caixa, apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de

reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em

maio de 2011). Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9

analisadas, cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho

acumulado desde dezembro de 2007. Com uma administração familiar, conservadora e

centralizadora, o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima

rentabilidade.

Analisando o setor como um todo, é possível concluir que o resultado de

diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado

tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus

custos de capital, o que gera destruição de valor para companhia. Fica claro que os

seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos, que é dificultado pelo

crescimento descontrolado, muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que

qualitativas. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm

limitações fortes neste setor, caracterizado por não ter barreiras, ser muito pulverizado,

com necessidade de capital intenso, de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos

públicos.

ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS

Como já ocorreu no passado, é possível que haja mais movimentos de fusões e

aquisições, seja em busca de crescimento, ou por dificuldades de empresas que

necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. Além

disso, pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de

capitais, caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se

generalize, causando desestimulação dos investidores.

Page 269: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

264

Por fim, caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil

dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente, os balanços e as

rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o

reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira,

“antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. Em outras

palavras, algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias, podem piorar ainda

mais seus demonstrativos.

Page 270: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

265

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Luiz Fernando Moreira Cruz

Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011, a análise do

setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais

dificuldades, está o complexo método contábil do segmento, que faz com que a

avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores

em que predomina o método do fluxo de caixa. Além disso, existe uma maior

vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança

corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas.

Apesar de toda peculiaridade contábil, concluímos neste estudo, através da

análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário, que o

desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e

credores nos últimos períodos. Em alguns casos, identificamos empresas que

destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de

custos, dificuldade com a cadeia de suprimentos, falta de planejamento para bom

atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor.

Identificamos também empresas, como Eztec e MRV, que continuam agregando

valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e,

principalmente, nicho de atuação bem definidos.

Page 271: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

266

Olhando para o futuro do setor imobiliário, devemos continuar observando outros

movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar

margem e giro destas companhias:

ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter

sido reconhecidos ainda. Na grande maioria dos casos, o reconhecimento dos desvios

acontece na entrega do empreendimento. Como exemplo, a Cyrela identificou apenas

no ano passado 30 obras com estouro. Atenção especial na baixa renda, onde o preço

possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto, o controle

de custos precisa ser muito rígido, pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para

recuperar desvios;

ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de

liquidez. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo

da construção, mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega

das unidades. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos

para os próximos exercícios. Se ocorrer uma desaceleração, a geração de caixa tende

a aparecer mais rápido;

ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito

no momento das vendas, podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no

momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos, impactando diretamente a

margem e giro das companhias;

ü Apesar de não existir correlação comprovada, muitos investidores

enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das

companhias. Portanto, uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o

crescimento do setor;

ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos

oriundos da poupança e do FGTS. Como o crescimento do mercado imobiliário vem

superando a expansão da caderneta, as companhias precisam se preparar para

enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados.

Page 272: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

267

CONCLUSÃO SOBRE:

SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA

Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez

No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte

problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da

EZTEC?”. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a

Sustentabilidade Corporativa, conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos

capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores.

Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte

do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. Ficou evidente que os gestores

sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca, sendo que num

mesmo cenário de anos atrás, a marca não valia quase nada e hoje é referência no

mercado de incorporação imobiliária, possuindo a maior lucratividade do setor,

facilitando a divulgação e atraindo mais clientes.

A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. Para tanto, a

missão, visão e valores incorporam as questões econômicas, ambientais e sociais,

assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas.

Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação

às questões ambientais e sociais, preocupando-se com o meio em que se encontra e

suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a

sociedade.

“Governar organizações implica cultivar a transparência, informar os múltiplos

principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders, aqueles que, apesar

de não serem acionistas, são afetados pelas ações e estratégias das organizações”.

(FILHO, 2006, p.172).

O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria

apresenta, referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC,

portanto, os dados aqui apresentados são específicos dela.

Page 273: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

268

CONCLUSÃO SOBRE:

FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO

Por Rogério Abriz

Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número

de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor, hoje

podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo

com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa

na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. O

mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros

com os mesmo, ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que

buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para

investir, mas que também querem um pedaço da fatia do bolo.

Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode

considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em

que seu capital cresce e buscando novos horizontes, quanto melhor o investidor

conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando

assim os riscos existentes. Segundo Cerbasi (2008) (*09), a vantagem dos produtos

populares é real, e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule

recursos suficientes para acessar produtos diversificados. Quem tem pouco dinheiro

deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. Você acredita que o

mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma

unidade imobiliária só sua? Pesquise, então, as dezenas de fundos imobiliários

disponíveis no Brasil, cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de

São Paulo. Com pouco dinheiro, você poderá ter a segurança e a rentabilidade do

mercado imobiliário, e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda

sobre seu lucro.

Page 274: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

269

Todo investimento possui um risco a ser considerado. O mercado imobiliário no

Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos,

porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada, em algumas regiões ainda

existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que

contribuem para a economia brasileira, como por exemplo a Copa do Mundo e as

Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do

governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens

excelentes de crescimento. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento

tranquilidade, porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado

seriamente é o imobiliário. Por exemplo, ativos de alto padrão tende a desvalorizar

muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar

se desfazer desses ativos.

Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário, podemos

encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer

ótimos rendimentos, sejam em ativos, ações, cotas de incorporação ou fundos de

investimento. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis

de conhecimento do setor.

Page 275: ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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ANEXOS

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APENDICE

Patrícia De Mori Lopes Jimenez - SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA

APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas)

1) A EZTEC possui gestão sustentável?

2) A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos

anos?

3) Como é analisada e incorporada a dimensão social, ambiental e

econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim, como é

feita?

4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no

aspecto econômico-financeiro? Se não, leva em consideração o meio ambiente?Por

quê?

5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito?

Caso não possua, o que falta para iniciar?Por quê?

6) Como é avaliada a questão destes empreendimentos?

7) Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios?