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Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro 9 de abril de 2015 Comfort Guarulhos

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Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

9 de abril de 2015

Comfort Guarulhos

2 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O projeto hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do fluxo de caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

3 Comfort Guarulhos

Introdução

CoHotel Consultoria Hoteleira

• A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela UPCON incorporadora para realizar a análise de viabilidadeeconômica do projeto hoteleiro Comfort Guarulhos, que será construído na cidade de Guarulhos – SP, nos arredoresdo Aeroporto Internacional de Guarulhos

• A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas dedesenvolvimento de novos empreendimentos hoteleiros e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversasCadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis

• O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro doempreendimento hoteleiro Comfort Guarulhos

• A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionaisinformados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em outubro de 2014

• Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez)anos, apresentando um parecer conclusivo acerca do tema central do estudo

4 Comfort Guarulhos

Introdução

Metodologia e responsabilidades

• O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticasoperacionais, realizados pela CoHotel em outubro de 2014, além de outras informações apresentadas pelaIncorporadora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados

• As principais etapas para a realização desta análise são:

– Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores de demanda

– Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro

– Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos

– Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais

– Análise do investimento: cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados

• Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais são meramente informativas e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade

• A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade.

• Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel

5 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O projeto hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

6 Comfort Guarulhos

Análise econômica da região

Indicadores econômicos da cidade de Guarulhos

Fonte: IBGE

* Em termos reais, descontada a inflação do período

Evolução do PIBEm R$ milhões 2012

15.574 18.364

22.021 25.698 27.558

31.937 32.475 37.152

43.477 44.671

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

• A cidade de Guarulhos está localizada a poucos quilômetros do centro da capital, e onde se encontra o prinicipal aeroporto do país, oAeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos – Governador André Franco Montoro

• A economia da cidade é proveniente de apenas dois setores, o comércio, responsável por mais de 70% do PIB em 2011 e a industria,aproximadamente 30%

• O PIB da cidade cresceu a uma taxa de 6,9% a.a. Entre 2003 a 2012, superior a média nacional e ao crescimento da cidade de Sâo Paulo,indicando um crescimento acelerado e sustentável

• Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro

7 Comfort Guarulhos

Análise econômica da região

Aeroporto de Guarulhos

• O Aeroporto de Guarulhos é o principal e o mais movimentado aeroporto da América Latina, localizado no bairro de Cumbica e distante25 quilômetros do centro da cidade de São Paulo

• Em 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela iniciativa privada, que ficou responsável pela sua expansaõ. Com investimentos deaproximadamente R$2,6 bilhões, para acosntrução de um novo terminal e a reforma dos já existentes, o aeroporto terá sua capacidadeaumentada para até 60 milhões de passageiros/ano

• Em 2014 o aeroporto atingiu a marca recorde de 39,5 milhões de passageiros no ano, evidenciando um cresicmento médio de 11% nosúltimos 10 anos. Continaundo com esse cresicmento, o aeroporto deverá atingir sua capacidae total em até 6 anos

• Nos dois primeiros meses de 2015, o aeroporto registrou um movimento de cerca de 6,8 milhões de passageiros, apresentando umcrescimento de 3,8% se comparado com mesmo período de 2014

• Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro

Fonte: INFRAERO e GRU Airport

Evolução do número de passageiros no aeroporto de GuarulhosEm milhares de passageiros Fev/2015

15.834.797 15.759.181 18.795.596 20.400.304 21.727.649

26.774.546 30.003.428 32.177.594

36.678.452 39.538.652

6.800.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2M 2015

8 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O projeto hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

9 Comfort Guarulhos

O Projeto Hoteleiro

Principais características

• O projeto hoteleiro elaborado pela UPCON será composto por apenas um edifício onde será instalado o Hotel Comfort Guarulhos com200 Uhs.

• O Hotel será administrado pela Atlantica Hotels International (AHI), uma empresa nacional com mais de 18 ano de experiência emhotelaria. A AHI possui o direito de operar no Brasil grandes marcas estrangerias de grandes grupos hoteleiros internacionais como aStarwood Hotels and Resort, Choice Hotel International e Carlson Hotels Worldwide, além de marcas próprias como Go Inn e byAtlantica Hotels

• A empresa é uma das principais administradoras hoteleiras atuando no mercado nacional, operando mais de 90 hotéis espalhados por15 estados brasileiros, totalizando cerca de 15 mil quartos.

• Para os próximos 4 anos, a companhia já possui mais de 80 contratos para operação de novos hotéis, que serão construídos no país

Marcas administradas pela AHI

Fonte: AHI

LUXO

SUPERIOR

MIDCLASS

ECONÔMICO

BUDGET

10 Comfort Guarulhos

O Projeto Hoteleiro

Principais características

• A bandeira Comfort é a marca de categoria Midclass da Choice Hotels International, e é reconhecida internacionalmente por sua excelência em hospitalidade, serviço, aparência e pelos padrões operacionais

• A marca Comfort está presente em mais de 2.000 hotéis espalhados pelo mundo, totalizando mais de 2.000 uhs

• Atualmente, a AHI opera cerca de 26 hotéis com a bandeira Comfort no país, com contratos assinados para tingir o número de 47 hotéis em 2017

Distribuição geográfica

Fonte: AHI

11 Comfort Guarulhos

O Projeto Hoteleiro

Principais características

• Previsão de inauguração: 1º semestre de 2018

• Padrão: MidClass

• Unidades: 200 Uhs

– Área média das unidades: 23m²

• Características: Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito, SPA, espaço para eventos, Restaurante próprio e benefícios no programa Choice Privileges,

Conceito da marca*

Fonte: AHI

*essas imagens são meramente ilustrativas e não fazem parte do projeto

12 Comfort Guarulhos

O Projeto Hoteleiro

Localização

• O futuro hotel será construído no terreno localizado no entorno do Aeroporto de Guarulhos, na R. Natalia Zarif, Nº 580, com acesso através da rodovia Hélio Smidt

• A distância entre o hotel e o aeroporto é de cerca de 5Km, menos de 7 minutos de carro

13 Comfort Guarulhos

O Projeto Hoteleiro

Estimativas de custos

• As estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial estão descritos no quadro a seguir, conforme informado pela UPCON

• O custos com despesas pré-operacionais e capital de giro serão de responsabilidade do investidor e não constam no valor de venda. Esses custos serão desembolsados alguns meses antes da abertura do hotel

• Os demais custos, como montagem e equipagem das unidades e áreas comuns já estão incluídos no preço de venda

Estimativas de custos

Item Valor por Uh Uhs Valor total

Custo global da construção R$ 60.483,72 200 R$ 12.096.744,35

Montagem e equipagem das unidades e áreas comuns R$ 40.000,00 200 R$ 8.000.000,00

Despesas pré-operacionais R$ 3.800,00 200 R$ 760.000,00

Capital de Giro R$ 1.500,00 200 R$ 300.000,00

Total R$ 105.783,72 200 R$ 21.156.744,35

14 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O Projeto Hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

15 Comfort Guarulhos

Análise do Mercado

Definição do set competitivo

• A cidade de Guarulhos de acordo com o Guia 4 Rodas Brasil 2014, possui cerca de 2.303 unidades hoteleiras (uhs) em 11 propriedades Grande parte dessa oferta está localizada em dois principais locais, no centro da cidade e no entorno do aeroporto de Guarulhos, que possui cerca de 856 uhs, 37% da oferta

• A taxa de ocupação média em 2014 atingiu 74%, superior ao observado nos anos anteriores, evidenciando um consistente crescimentoda demanda

• O valor da diária média em 2014 foi de aproximadamente R$ 297, superior quase 14% ao observado em 2013, R$261

• O desempenho (ocupação e diária média) dos hotéis na proximidade do aeroporto de Guarulhos é geralmente superior ao da média dacidade

Definição do Set Competitivo Desempenho do set competitivoNúmero de quartos por ano (Uh X 365 dias)

* Hotéis na região do aeroporto

840.595 840.595 840.595 840.595 840.595

546.387 580.011 600.185 590.098 618.678

65%

69%71% 70%

74%

2010 2011 2012 2013 2014E

Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação

Dia Ano

1. Marriot* 1993 311 113.515 14%

2. Hotel Pullman* 2001 385 140.525 17%

3. Brisltol Dobly 2001 297 108.405 13%

4. Slaviero 2003 210 76.650 9%

5. Mercure 2003 106 38.690 5%

6. Panamby 2000 144 52.560 6%

7. Serhs Executive 2002 129 47.085 6%

8. Matiz* 2004 160 58.400 7%

9. Ibis 2001 288 105.120 13%

10. Monaco Convention 1989 193 70.445 8%

11. Sables 2002 80 29.200 3%

Total 2.303 840.595 100%

Quartos disponíveis Participação

no mercado

Ano de

abertura

16 Comfort Guarulhos

Análise do Mercado

Definição do set competitivo

• A seguir, apresentamos o cronograma de abertura das novas propriedades esperadas para Guarulhos

• Apesar de apresentar um taxa de ocupação média elevada, existe somente um hotel previsto para ser aberto nos próximos anos, oSleep Inn Guarulhos, com 200 unidades, além do empreendimento em estudo

• Estimamos que não haverá saída de hotéis do set competitivo, devido as altas taxas de ocupação previstas para os próximos anos e apequena oferta, embora haja rumores de novos hotéis no interior do Aeroporto, que não foram confirmados, mas que se ocorrerem,afetarão as taxa de ocupação projetadas

Cronograma de abertura de novos projetosNúmero de quartos por ano (Uh X 365 dias)

Fonte: CoHotel Consultoria

2014 2015 2016 2017 2018

Hotel em estudo - - - - 73.000

Sleep Inn Guarulhos - - 36.500 36.500 -

Entradas de novos hotéis - - 36.500 36.500 73.000

Saída de hotéis do Set competitivo - - - - -

Nova Oferta de Quartos/Ano 840.595 840.595 877.095 913.595 986.595

Quartos ocupados mercado 618.678 637.238 656.355 656.355 656.355

Taxa de ocupação do mercado 74% 76% 75% 72% 67%

17 Comfort Guarulhos

Desempenho dos hotéis

Estimativa da taxa de ocupação

• O hotel em estudo com 200 Uhs terá disponível 73.000 diárias ano, representando 7,40% da oferta competitiva prevista para 2018,primeiro ano completo de operação. O mercado possuirá um total de 986.595 quartos disponíveis ano

• Dada a boa localização do projeto e da bandeira utilizada, estimamos que já no primeiro ano, a participação do hotel na demanda serásuperior à sua participação na oferta em 5%, atingindo 7,77% da demanda e permanecendo assim em todos os demais anos projetados

Projeção de desempenho do Comfort Guarulhos

Fonte: CoHotel Consultoria

2018 2019 2020 2021 2022

Mercado concorrencial

Oferta de quartos (ano) 986.595 986.595 986.595 986.595 986.595

Demanda por quartos (ano) 656.355 676.046 696.327 717.217 738.734

Taxa de ocupação do mercado 67% 69% 71% 73% 75%

Hotel em estudo

Quartos disponíveis 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000Participação na oferta 7,40% 7,40% 7,40% 7,40% 7,40%

Quartos da demanda captada 50.993 52.523 54.099 55.722 57.393Participação na demanda 7,77% 7,77% 7,77% 7,77% 7,77%

Taxa de ocupação do hotel 70% 72% 74% 76% 79%

18 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O Projeto Hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

19 Comfort Guarulhos

Análise do Fluxo de Caixa

Cálculo da diária média por hotel

• Calculamos o valor da diária média, com café da manhã incluído, em R$ 260,90:

– Valor da diária média nos dias de semana – R$ 275,00, com ocupação estimada de 73%

– Valor da diária média nos finais de semana – R$ 242,00, com ocupação estimada de 66%

• O valor da diária média está 15% inferior a média do mercado, devido a presença de hotéis de categoria superior ao hotel em estudo que cobram diárias mais altas

• O valor de R$ 260,90 está em linha com os concorrentes de mesma categoria que atuam no mercado

Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação

Fonte: CoHotel Consultoria

Tipo de acomodação Dias da Semana Final de Semana Total

Quartos disponíveis - dia 200 200 200

Dias disponíveis no ano 200 165 365

Quartos disponíveis - ano 40.000 33.000 73.000

Taxa de ocupação Média

Taxa de Ocupação 73% 66% 70%

Quartos Ocupados 29.200 21.793 50.993

Diária Média

Diária média Bruta R$ 275,00 R$ 242,00 R$ 260,90

REVPAR R$ 200,75 R$ 159,82 R$ 182,25

20 Comfort Guarulhos

Análise do Fluxo de Caixa

Demonstrativo de resultado consolidado

Receitas OperacionaisR$ Inflacionados

Fonte: CoHotel

2018 2019 2020 2021 2022Apartamentos Dia 190

Apartamentos disponíveis ano 69.350

Apartamentos ocupados 48.623 50.082 51.585 53.132 54.726

% de ocupação 70,11% 72,22% 74,38% 76,61% 78,91%

Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x 58.348 60.099 61.902 63.759 65.671

Diária média bruta R$ 259,8 R$ 285,8 R$ 314,4 R$ 345,8 R$ 380,4

Crescimento anual 0% - 10% 10% 10% 10%

1. Receita Líquida 14.505.290 16.420.894 18.589.913 21.045.915 23.826.921

2. Custos e Despesas operacionais (7.398.283) (8.113.812) (8.919.066) (9.810.920) (10.799.327)

% da receita líquida 51,0% 49,4% 48,0% 46,6% 45,3%

3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 7.107.008 8.307.082 9.670.847 11.234.996 13.027.593

% da receita líquida 49,0% 50,6% 52,0% 53,4% 54,7%

4. Gastos de Capital (1.958.899) (2.400.940) (2.922.973) (3.540.035) (4.032.175)

% da receita líquida 13,5% 14,6% 15,7% 16,8% 16,9%

5. Resultado líquido antes do IR 5.148.109 5.906.142 6.747.875 7.694.961 8.995.418

% da receita líquida 35,5% 36,0% 36,3% 36,6% 37,8%

6. Indicadores

6.1 Resultado por Quarto de 24,01m² R$ 26.409 R$ 30.297 R$ 34.615 R$ 39.474 R$ 46.145

6.1 Resultado por Quarto de 24,60m² R$ 27.058 R$ 31.042 R$ 35.466 R$ 40.444 R$ 47.279

6.1 Resultado por Quarto de 25,99m2 R$ 28.587 R$ 32.796 R$ 37.470 R$ 42.729 R$ 49.950

Dados Operacionais

21 Comfort Guarulhos

Análise do Fluxo de Caixa

Demonstrativo de resultado consolidado

Receitas Operacionais Custos e Despesas Operacionais

• Hospedagem:

– Receita proveniente da venda de diárias

• Alimentos e Bebidas:

– Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop erestaurante

• Outras receitas:

– Telefonia, lavanderia, garagem e outras

• Impostos incidentes sobre as receitas:

– ISS sobre a receita de hospedagem

– PIS e COFINS sobre a receita bruta

– ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas

• Custos diretos:

– Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos docafé da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia,telefonia e garagem

• Salários e encargos sociais:

– Gastos com os salários e encargos sociais doscolaboradores dos hotéis

• Outras despesas operacionais:

– Todos os outros gastos operacionais com habitações,Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing evendas, manutenção e utilidades

Gastos de capital

• Taxa de performance:

– Remuneração paga à administradora, percentual sobre oresultado operacional Bruto

• Reserva de reposição de ativos:

– Fundo de reserva para utilização quando necessário areposição de ativos e conservação do hotel

• IPTU e seguros de responsabilidade civil

22 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O Projeto Hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

23 Comfort Guarulhos

Análise do investimento

Rentabilidade do comprador da unidade

Fluxo de caixa investidor por unidade

Unidade de 24,01m² -R$423.160

Anos Capital Investido Resultado Hotel Fluxo de Caixa

2015 (161.649) - (161.649)

2016 (208.260) - (208.260)

2017 (87.840) - (87.840)

2018 (5.300) 28.587 23.287

2019 - 32.796 32.796

2020 - 37.470 37.470

2021 - 42.729 42.729

2022 - 49.950 49.950

2023 - 51.448 51.448

2024 - 52.992 52.992

2025 - 54.582 54.582

2026 - 56.219 56.219

2027 - 781.740 781.740

Total (463.049) 1.188.512 725.463

10,71%Taxa interna de retorno:

• O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR, que julgamos ser a melhor maneira calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:

– Preço de venda definido pela UPCON

– Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$5.300, desembolsado próximo à abertura do hotel

– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel

– Ao final do 10º ano de operação, realização da venda da unidade por uma taxa de desconto de 8% a.a., totalizando um Cap Rate aproximado de 0,65% a.m., valor médio para transações imobiliárias

• TIR projetada para o projeto de 10,71%

Anos Capital Investido Resultado Hotel Fluxo de Caixa

2015 (149.539) - (149.539)

2016 (192.440) - (192.440)

2017 (81.180) - (81.180)

2018 (5.300) 26.409 21.109

2019 - 30.297 30.297

2020 - 34.615 34.615

2021 - 39.474 39.474

2022 - 46.145 46.145

2023 - 47.529 47.529

2024 - 48.955 48.955

2025 - 50.423 50.423

2026 - 51.936 51.936

2027 - 722.186 722.186

Total (428.459) 1.097.969 669.510

10,71%Taxa interna de retorno:

Anos Capital Investido Resultado Hotel Fluxo de Caixa

2015 (153.149) - (153.149)

2016 (197.140) - (197.140)

2017 (83.160) - (83.160)

2018 (5.300) 27.058 21.758

2019 - 31.042 31.042

2020 - 35.466 35.466

2021 - 40.444 40.444

2022 - 47.279 47.279

2023 - 48.697 48.697

2024 - 50.158 50.158

2025 - 51.663 51.663

2026 - 53.212 53.212

2027 - 739.932 739.932

Total (438.749) 1.124.949 686.200

10,71%Taxa interna de retorno:

Unidade de 24,60m² -R$433.450

Unidade de 25,99m² -R$457.750

24 Comfort Guarulhos

Análise do investimento

Comparativo de investimento

• A seguir demonstramos a rentabilidade média de outras modalidade de investimento para comparação do investidor

• Vale notar que a rentabilidade esperada do investimento em questão, cerca de 12% a.a., é superior ao verificado nas outras modalidades de investimento nos últimos cinco anos

• Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro

Rentabilidade média de outras modalidades de investimento

*FII – Fundo de Investimento Imobiliário

Ano Rentabilidade média dos FII* Poupança CDI SELIC Bovespa Dolar

2014 10,00% 7,02% 10,81% 10,96% -2,91% 12,78%

2013 8,70% 6,32% 8,06% 8,29% -15,50% 15,37%

2012 8,20% 6,58% 8,40% 8,62% 7,40% 9,40%

2011 10,50% 7,50% 11,59% 11,76% -18,11% 12,30%

2010 9,70% 6,81% 9,75% 9,78% 1,04% -4,42%

Média 9,42% 6,85% 9,72% 9,88% -5,62% 9,09%

25 Comfort Guarulhos

Análise do investimento

Comparativo de investimento

• Nos últimos anos, somente um empreendimento teve suas unidades vendidas no mercado imobiliário, o Sleep Inn GRU.

• Devido à localização do terreno, no entorno do aeroporto, onde as restrições de construção e pouca disponibilidade de terrenoimpactam no surgimento de novos empreendimentos, apenas um hotel foi lançado nos últimos anos, o Sleep Inn Gru

• Além desse desenvolvimento, fizemos o levantamento do valor de venda por m² de outros hotéis que foram lançados em região próxima ou semelhante ao do hotel estudado (Tabela 1)

• Comparamos esses valores com o valor de venda de hotéis já em funcionamento em São Paulo (Tabela 2)

Fonte: CoHotel – pesquisa direta

Tabela 1

EmpreendimentoÁrea da unidade

(valor médio)Valor por m²

Comfert GRU 24m² R$ 17.620,00

Sleep Inn GRU 18m² R$ 17.624,00

Ibis Budget São Bernardo 13m² R$ 25.769,23

Ibis Budget Osasco 13m² R$ 23.846,15

Ibis São Bernardo 18m² R$ 21.240,00

Ibis Osasco 18m² R$ 19.666,67

Adagio São Bernardo 31m² R$ 15.161,29

Tabela 2

EmpreendimentoÁrea da unidade

(valor médio)Valor por m²

Comfort Nova Paulista 27,6m² R$ 20.000,00

Ibis Budget jardins 15m² R$ 17.000,00

Ibis Congonhas 18m² R$ 21.900,00

Intercity Naçõe Unidas 24,2m² R$ 15.000,00

Intercity Premium Berrini 24m² R$ 16.450,00

Quality Berrini 27,5m² R$ 15.000,00

Quality Jardins 27,7m² R$ 18.000,00

Tryp Berrini 26m² R$ 19.500,00

Tryp Paulista 26,3m² R$ 21.000,00

26 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O Projeto Hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

27 Comfort Guarulhos

Conclusões

Parecer sobre a qualidade do projeto

• A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características:Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado

1. Localização:

– O hotel será construído em uma região privilegiada, a poucos quilômetros do Aeroporto de Guarulhos, que será o seu principal gerador dedemanda

– O aeroporto de Guarulhos já é o mais movimento do país, e deve ver sua demanda aumentando nos próximos anos. Após conclusão dosnovos investimentos, o aeroporto passará a ter capacidade anual de até 60 milhões de passageiros

• Bandeira e Administradora

– O empreendimento será administrado pela Atlantica Hotels International, empresa com vasta experiência no mercado local, operando maisde 15 mil quartos espalhados em cerca de 90 hotéis pelo país

– A Bandeira Comfort é reconhecida mundialmente, podendo ser encontrada em mais de 2.000 localidades espalhadas pelo mundo. No Brasil,são 21 hotéis da marca, com a oferta de mais de 2,8 mil apartamentos

• Formatação do produto

– O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais.

– O número de quartos (200Uhs) está em linha com esse objetivo, já que um hotel com muito mais ou muito menos quartos não seria o idealpara a maximização de rentabilidade

28 Comfort Guarulhos

Conclusões

Parecer sobre a qualidade do projeto

• Mercado

– Atualmente, o mercado hoteleiro de Guarulhos possui com ótimos índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária médiaelevados), e deverá ser pouco impactado com as futuras entradas dos novos hotéis

– O crescimento no tráfego de pessoas no Aeroporto nos próximos anos deverá ajudar na continuidade desses bons índices de desempenho demercado

– Com a alta visibilidade da cidade e do mercado hoteleiro, é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendoplanejado para a cidade, o que afetaria negativamente os resultados projetados

• Por esses motivos, a CoHotel considera que o projeto hoteleiro Comfort Guarulhos será um ótimo produtohoteleiro, com expectativa de gerar bons resultados aos compradores das unidades

29 Comfort Guarulhos

Conclusões

Análise SWOT do projeto

Forças

• Localização, a poucos quilômetros do Aeroporto mais movimentado do país

• Utilizará uma marca reconhecida mundialmente (Comfort) e será administrado por operador de competência e resultados comprovados (Atlantica Hotel International)

• Incorporadores realizaram um estudo de mercado prévio para embasar as características do projeto (localização, número de quartos ,marca e categoria dos hotéis)

Fraquezas

• Pouca vida noturna nas imediações do hotel

• Alta dependência do volume de passageiros do Aeroporto de Guarulhos

• Proximidade com possíveis concorrentes

Oportunidades

• Poucos hotéis concorrentes na proximidade do aeroporto, o hotel será um dos únicos a oferecer um serviço midscale

• Recente ampliação do Aeroporto de Guarulhos levará a um alto crescimento no fluxo de passageiros, e consequentemente aumento da demanda por hotéis na região

Ameaças

• Aumento na oferta de hotéis, possível construção de novos hotéis ainda não conhecidos, principalmente dentro do aeroporto

• Problemas macroeconômicos que possam afetar o fluxo de passageiros no aeroporto

30 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O Projeto Hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

31 Comfort Guarulhos

Condições restritivas

• Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica.

• As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda enem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatóriose outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade.

• Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com aqualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável eadministração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados.

• As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadascom base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar demaneira adversa estas estimativas.

• Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somentedeverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadasno passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ourentabilidade futura.

• Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre dequaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado ocontrário no relatório

• Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotelestão de acordo com as leis locais de zoneamento.

• Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas eoutras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e quenão haverá qualquer tipo de invasão do local.

• Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a seconcretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade.

• A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informaçõescontidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, noentanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida,distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação oujustificativa.

• A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis

32 Comfort Guarulhos

1. Introdução 2

2 Análise econômica da região 5

3 O projeto H=hoteleiro 8

4 Análise do mercado 14

5 Análise do Fluxo de Caixa 18

6 Análise do investimento 22

7 Conclusões finais 26

8 Condições restritivas 30

9 Glossário 32

Estudo de mercado e viabilidade econômica

Agenda

33 Comfort Guarulhos

Glossário

• A&B: Alimentos e Bebidas

• Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro

• Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno =𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑚 𝑛𝑒𝑔ó𝑐𝑖𝑜

𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜

• DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

• FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil

• GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity – Lucro Bruto Operacional

• IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano

• Occ: Taxa de ocupação média do hotel

• PIB: Produto Interno Bruto

• Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos ativos

• RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room – Receita por quarto disponível

• SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats – forças, fraquezas, oportunidades e ameaças

• TIR: Taxa Interna de Retorno

• Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel

• UH: Unidade habitacional

• Utilidades: Gastos com água , energia e gás

Jorge Luiz C. [email protected]

Roberto M. R. [email protected]

A. 9 de Julho, 3229 – Cj 1101Cep: 01407-000 – São Paulo -SP

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