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Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencarwww.realestate.br
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ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRADE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
SOBREA 2016
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
I estando na base,promover umvoo virtual
IIdesse pontode vista,olhar para trás
informaçõespara suporteda decisãode investir
III simular odesenvolvimentodo empreendimento
V encontrar indicadoresque caracterizem aqualidade da oportunidadede investimento
IV encontrar indicadorespara decidir sobre acapacidade de fazer
resultadoda decisãode investir
decisãode investir
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
decisãode investir
início da implantaçãodo empreendimento:� pode estar a 12/24 mesesda data base
ciclo de implantaçãodo empreendimento:� pode durar 36/48 meses
verificação do resultadoda decisão de investir:
� está muito longeda data base da decisão
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
ciclo de implantaçãodo empreendimento
verificação do resultadoda decisão de investir
� expectativas de comportamento:custos, preços, prazos, inflação
� como pagar as contas daimplantação
� expectativa de desempenho:resultado e outros parâmetrosindicadores da qualidadedo empreendimento
equação de fundos( funding )
decisãode investir
análise da qualidadedo empreendimento(investimento) | AQI |
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
I estando na base,promover umvoo virtual
IIdesse pontode vista,olhar para trás
informaçõespara suporteda decisãode investir
resultadoda decisãode investir
decisãode investir
V encontrar indicadoresque caracterizem aqualidade da oportunidadede investimento
IV encontrar indicadorespara decidir sobre acapacidade de fazer
III simular odesenvolvimentodo empreendimento
( medir )
( medir )
medidas representam expectativas, vinculadas ao comportamento arbitrado na simulação
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDAINDICADORES PARA A DECISÃO DE INVESTIR
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARA VENDASÍNTESE DA ROTINA DE PREPARO DE UMA ANÁLISE DE INVESTIMENTO
I estando na base da decisão,promover um voo virtual para a data de conclusão do empreendimento
II desse ponto de vista, olhar para trás
III simular o desenvolvimento do empreendimento
IV por meio da simulação, encontrar (medir) a configuração do funding do empreendimento
V e encontrar (medir) indicadores da qualidade do investimento
�simulação por meio de:modelo de transaçõespagar x receber ( exploração de fluxos de caixa esperados )�modelo ativado porarbitragens de comportamentocustos, preços, prazos, inflação�contidas emcenário referencial ecenários estressados�resultando nas informaçõespara suporte da decisão
respostasemintervalos
espectros decomportamento
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
� expectativa de desempenho:resultado e outros parâmetrosindicadores da qualidadedo empreendimento
� expectativas de comportamento:custos, preços, prazos, inflação
� como pagar as contas daimplantação
decisãode investir
MODELOS DE SIMULAÇÃO PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOTEOR DAS MEDIDAS DE COMPORTAMENTO E DESEMPENHO
equação de fundos( funding )
análise da qualidadedo empreendimento| AQI |
�estará dentro da | AQI |�o modelo simulador éúnico para medir os indicadoresfinanceiros e de resultado
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
principais indicadores de comportamento
� montante e fluxo FinPro adequadosdiante da capacidade de endividamento do empreendedor
� fluxos de investimento no empreendimento INVe do empreendedor no empreendimento INVe
� fluxos de retorno do empreendimento RETe do empreendedor no empreendimento RETe
medidas tomadas nocenário referencial e emcenários estressados
respostasemintervalos
MODELOS DE SIMULAÇÃO PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOAS MEDIDAS DE COMPORTAMENTO E DESEMPENHO
principais indicadores de desempenho
� taxa de retorno TIR [ RET x INV ] mostra a capacidade do empreendimento em gerar renda sobre os investimentos que exige para custear a implantação
� taxa de retorno TIRe [ RETe x INVe ], no excedente para TIR mostra a qualidade da estrutura de funding, com o ingresso de FinPro
� payback primário [ RETe x INVe ] ilustra o prazo de imobilização dos recursos investidos no ambiente do empreendimento
� taxa de recuperação da capacidade de investimento e duration de RETe contra INVe à taxa TIRe aperfeiçoam o entendimento da TIRe como indicador da qualidade do investimento
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
PERFIL DO EMPREENDIMENTOPRODUTO E PLANO DE AÇÃO
áreas em m2
terreno 2.000
aproveitamento 2,0
número de unidades 72
área privativa total (APT ) 4.320 referência para preço
área de incorporação 9.200
área equivalente de construção (AEC ) 7.000 referência para custos
���� estrutura do empreendimento
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
PERFIL DO EMPREENDIMENTOPRODUTO E PLANO DE AÇÃO
���� plano de ação
0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36
0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36
comprado terreno
montagemdo empreendimento
marketingpré-vendas
VENDAS
i. lançamento
ii. sustentação
iii. venda de saldos
CONSTRUÇÃO
FINANCIAMENTO
REPASSE
mês programa
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NÚCLEODE REALESTATE
valores em R$mil jul-16
ORÇAMENTO DE CUSTOS DA IMPLANTAÇÃO 36.322
1. terreno 4.000 R$/m2 8.000
2. contas da implantação resultantes 6.556 R$/m2 APT 28.322
2.1. contas da aquisição do terreno 5,00% [1.] 400
2.2. projeto e planejamento 4,02% [2.4.] 900
2.3. contas da incorporação 0,51% [3.] 250
2.4. construção 3.200 R$/m2 AEC 22.400
2.5. honorários de administração 10,00% [2.1.até 2.4.] 2.395
2.6. honorários de gerenciamento 3,00% [3.= (VGV)] 1.477
2.7. reserva para manutenção e reparos 2,23% [2.4.] 500
parâmetro de orçamento
CONTAS DA IMPLANTAÇÃODO EMPREENDIMENTO
���� orçamento de custos
���� índices paramétricosexigem análisesde riscos mais
agressivas
���� não deve ser parâmetrode entrada,
por ser muito genérico
���� convém sempre calcularporque serve como indicadorde comparação com o preço
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
valores em R$mil jul-16
3. receita operacional bruta 11.399 R$/m2 APT 49.243
i. lançamento [ 50% ] 11.300
ii. sustentação durante a construção [ 35% ] 11.583
iii. venda de saldos [ 15% ] 11.300
3.1.contas de marketing e promoção ~ 4,06% [3.] -2.000
3.2.contas de corretagem ~ 4,01% [3.] -1.974
3.3. contas do repasse 1.200 R$/unidade -86
4. pis+cofins em SPE-LP 2,08% [3.] -1.025
parâmetro de orçamento
RECEITALÍQUIDA DE VENDAS
���� orçamento de vendas
���� estoques contém grandeparte dos resultados
���� cuidado com índicesparamétricos nesta conta
���� cuidado ao lançar a verbano fluxo de caixa
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NÚCLEODE REALESTATE
valores em R$mil jul-16
5. EBITDA 7.836
margem Ebitda 15,91%
6. IRenda e CSocial em SPE-LP 1,92% [3.] -944
7. RESULTADO DO EMPREENDIMENTO 6.892
margem de Resultado 13,99%
BALANÇO DOEMPREENDIMENTO
���� resultado do empreendimento
���� nos empreendimentos financiados,custos financeiros não são contasdo empreendimento,mas do empreendedor
���� margem não é indicadorda qualidade do empreendimento,nem da qualidade do investimento
do empreendedor no empreendimento
���� cuidado para calcular margema valor presente
( é informação não relevantena maioria dos casos,
servindo de alguma forma nosempreendimentos em fases )
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
valores em R$mil jul-16taxas equivalentes anuais
5. EBITDA
custos do financiamento
6. IRenda e CSocial em SPE-LP
7. RESULTADO DO EMPREENDEDOR, depois de impostos
margem de Resultado
margem de Resultado, com fluxo deflacionado a CDI 13,79% 11,68%
-944
funding comInvestimento
funding comInvestimento+ Financiamento
7.8367.836
-1.056
-944
6.892 5.836
11,85%13,99%
���� resultado do empreendedor com financiamento
FUNDING COM FINANCIAMENTOÀ PRODUÇÃO
���� margem é indicador de riscocálculo deflacionado nãomuda a identificação do risco
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
(12.578)
(14.000)
(12.000)
(10.000)
(8.000)
(6.000)
(4.000)
(2.000)
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35
resultado dos investimentos(margem)
devolução dos investimentos
investimentos
pagamento dofinanciamento à produção
encaixe líquido dofinanciamento à produção(parcelas - juros)
fluxo líquidoda receita de vendas(receita bruta - contas conexas)
contas da implantação
fluxo de caixa antes deinvestimento e retornovalores em R$mil jul-16
���� movimentos financeiros
FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTOCOM FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
���� esse é o "fluxo" paracalcular a
margem deflacionada
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
���� indicadores, com base no cenário referencial
QUALIDADE DO INVESTIMENTODO EMPREENDEDOR
valores em R$mil jul-16taxas equivalentes anuais
8. INVESTIMENTO EXIGIDO
9. RETORNO DO INVESTIMENTO
10. RESULTADO DO INVESTIMENTO
RESULTADO / INVESTIMENTO
11. QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO
taxa de retorno, depois dos impostos acima do Incc-fgv
múltiplo do CDI-equivalente
prazo médio dos investimentos (meses)
duration dos investimentos à taxa TIR (meses)
46,4%
2,43 2,70
28.011 12.578
15,1% 17,6%
funding comInvestimento
funding comInvestimento+ Financiamento
34.903
34
17
36
35
payback primário dos investimentos, na curva do Incc-fgv,no mês ( empreendimento termina no mês 36 )
6
36
18.414
6.892 5.836
24,6%
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NÚCLEODE REALESTATE
���� indicadores, com base no cenário referencial
���� a qualidade a maior(TIR 17,6 contra 15)deve ser creditadaà equação defundos, nunca aoempreendimento
QUALIDADE DO INVESTIMENTODO EMPREENDEDOR
���� parâmetroscomuns no setor
valores em R$mil jul-16taxas equivalentes anuais
8. INVESTIMENTO EXIGIDO
9. RETORNO DO INVESTIMENTO
10. RESULTADO DO INVESTIMENTO
RESULTADO / INVESTIMENTO
11. QUALIDADE DO INVESTIMENTO NO EMPREENDIMENTO
taxa de retorno, depois dos impostos acima do Incc-fgv
múltiplo do CDI-equivalente
prazo médio dos investimentos (meses)
duration dos investimentos à taxa TIR (meses)
46,4%
2,43 2,70
28.011 12.578
15,1% 17,6%
funding comInvestimento
funding comInvestimento+ Financiamento
34.903
34
17
36
35
payback primário dos investimentos, na curva do Incc-fgv,no mês ( empreendimento termina no mês 36 )
6
36
18.414
6.892 5.836
24,6%
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NÚCLEODE REALESTATE
REGRAS DAPARCERIA DE INVESTIMENTO
���� investimento e retorno (exemplo)
Investimentos naSPE, para cobrir ofluxo do empreendimento
giro dos recursos dentro de SPE-lp
50% Originadorna curva do fluxo da SPE
50% Investidorna curva do fluxo da SPE
primeirosRetornos
100% Investidoraté cobrir a taxade retorno meta de1,25 x CDI equivalentedepois de impostos
segunda parte dosRetornos
100% Originadoraté cobrir a taxade retorno meta de1,25 x CDI equivalentedepois de impostos
saldo dosRetornos
50% Originador
50% Investidor
���� retém 75%
���� entrega 25% ao Originador(+ Gerenciador) comohonorário de incentivo(prêmio de gestão)
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NÚCLEODE REALESTATE
REGRAS DAPARCERIA DE INVESTIMENTO
���� cobrança e divisão de honorários (exemplo)hipótese de Originador sob fiscalização de Gerenciador
ORIGINADOR COBRA DA SPE
i. honorários de administração da implantação (HAI )
ii. honorários de gerenciamento do empreendimento (HGE )
iii. prêmio de desempenho de gestão (PDG )
COBRANÇA DE HAI 10,000 1,250 8,750
taxa sobre custos de implantação (%)
COBRANÇA DE HGE 3,000 0,750 2,250
taxa sobre a receita de vendas (%)
COBRANÇA DE PDG 25,000 3,125 21,875
Informações adicionais sobre o cenário referencial do CASO 1
inflação pelo Incc-fgv (% ano, média)
taxa CDI bruta em Reais nominais (% ano, média)
valor cobrado da
SPE
parte do Origi-nador
parte do Geren-ciador
parte do excesso de retorno do investidor,depois de cumprida a TIR meta (%)
TIRmeta
1,25 x CDIdepois de impostos
7,00
11,25
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NÚCLEODE REALESTATE
REGRAS DAPARCERIA DE INVESTIMENTO
���� cobrança e divisão de honorários (exemplo)hipótese de Originador sob fiscalização de Gerenciador
ORIGINADOR COBRA DA SPE
i. honorários de administração da implantação (HAI )
ii. honorários de gerenciamento do empreendimento (HGE )
iii. prêmio de desempenho de gestão (PDG )
COBRANÇA DE HAI 10,000 1,250 8,750
taxa sobre custos de implantação (%)
COBRANÇA DE HGE 3,000 0,750 2,250
taxa sobre a receita de vendas (%)
COBRANÇA DE PDG 25,000 3,125 21,875
Informações adicionais sobre o cenário referencial do CASO 1
inflação pelo Incc-fgv (% ano, média)
taxa CDI bruta em Reais nominais (% ano, média)
valor cobrado da
SPE
parte do Origi-nador
parte do Geren-ciador
parte do excesso de retorno do investidor,depois de cumprida a TIR meta (%)
TIRmeta
1,25 x CDIdepois de impostos
7,00
11,25
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NÚCLEODE REALESTATE
TAXAS DE RETORNOORIGINADOR E INVESTIDOR
���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente eefetivas (%) acima do Incc-fgv (moeda da AQI)
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NÚCLEODE REALESTATE
TAXAS DE RETORNOORIGINADOR E INVESTIDOR
���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalente eefetivas (%) acima do Incc-fgv (moeda da AQI)
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NÚCLEODE REALESTATE
TAXAS DE RETORNOORIGINADOR E INVESTIDOR
���� Originador e Investidorcomparação entre estratégias de investimentotaxas de retorno efetivas (%) acima do Incc-fgv
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
RISCO DO INVESTIMENTOEFEITO DE QUEBRA DE DESEMPENHO
���� Originador e Investidortaxas de retorno efetivas (%) acima do Incc-fgvcenários estressados com perturbação do retorno global
���� captura efeitos decrescimento de custose de perda de receita
17,6%
15,3%
19,2%
12,0%
10,3%
13,3%
13,7%
11,8%
15,1%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
TIR doinvestimento noempreendimento
TIR final doInvestidor
TIR doOriginadorderivada doInvestimento
+prêmio de gestão
Faixa de Flutuação da TIRperturbando o desempenho do empreendimento
TIR seguindo o cenário referencial(%ano equivalente acima da inflaçãodepois de impostos)
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NÚCLEODE REALESTATE
RISCO DO INVESTIMENTOSENSIBILIDADE PARA CRESCIMENTO DE CUSTOS
���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalentecenários estressados para identificação da capacidade de suporte
���� captura o limitede stress suportável
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
cenárioreferencial
2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26%
crescimento de custos
taxa de retorno do Investidor(múltiplo da taxa CDI-equivalente)
taxa de retorno do Originadorcomputando honorários
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SOBREA2016
NÚCLEODE REALESTATE
RISCO DO INVESTIMENTOSENSIBILIDADE PARA PERDA DE RECEITA
���� Originador e Investidortaxas de retorno em múltiplo da taxa CDI equivalentecenários estressados para identificação da capacidade de suporte
���� captura o limitede stress suportável
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
cenárioreferencial
2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
perda de receita
taxa de retorno do Investidor(múltiplo da taxa CDI-equivalente)
taxa de retorno do Originadorcomputando honorários
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NÚCLEODE REALESTATE
ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
ANÁLISE DA QUALIDADEDO INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
VII SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRADE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
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Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencarwww.realestate.br
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