modelo laudo pericial de ação renovatória

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível João Mendes Júnior - SP Processo : № 000.00.2011.000000-0 CELSO DAVÍ RODRIGUES, Perito Assistente, devidamente habilitado com a indicação do locador para atuar nos Autos da Ação de Renovatória de Contrato de Locação, que MODELO DE LAUDO E MÁQUINAS LTDA. move contra CELSO DAVÍ RODRIGUES, em curso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos, acompanhamento nas vistorias, análises e exames necessários, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte: L A U D O J U D I C I A L

99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP

Processo nº 000.00.2011.000000-0

Celso Daví Rodrigues – Perito Assistente

@ciadesolucoes – 11 8578-6934 – celso@ciadesolucoes.com.br

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO .......................................................................................... 3

2. CONSIDERAÇÕES GERAIS .................................................................... 4

2.1. Vistoria ...................................................................................................... 4

2.2. Localização ............................................................................................... 4

2.3. Caracterização da Região ......................................................................... 4

3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS ..................................................................... 6

3.1. Terreno ...................................................................................................... 6

3.2. Benfeitorias/Adequação ............................................................................ 6

4. METODOLOGIA APLICADA ..................................................................... 7

5. AVALIAÇÃO .............................................................................................. 8

5.1. Pesquisa Imobiliária .................................................................................. 8

5.2. Valor Locativo ............................................................................................ 8

6. QUESITOS DO M.M. JUIZ ...................................................................... 10

7. QUESITOS DA REQUERENTE .............................................................. 11

8. QUESITOS DO REQUERIDO ................................................................. 12

9. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ............................................. 13

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1. INTRODUÇÃO O presente Laudo Pericial, conforme requerido pela Autora na Exordial, tem como objetivo a determinação do valor de locação dos imóveis comerciais de propriedade do Requerido, situado à Avenida Modelo de Laudo, № 305-A/305/339/ 371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, município de São Paulo, SP. As matrículas dos imóveis encontram-se detalhadas no Laudo da Perita Judicial. Analisando-se o Contrato de Locação estabelecido entre as partes, tem-se que a presente renovação é para um período de 5 anos, iniciando-se em 1º de julho de 2010. A Autora oferece, para a renovação, um Aluguel mensal de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), reajustado anualmente pela variação acumulada do IGPM e, no impedimento deste, substituído pelo IGP-DI ou IPC-FIPE, ou INCP/IBGE, ou qualquer outro índice legalmente criado que reflita a inflação. A Ré contestou a ação às fls. 135/137, aceitando a renovação pelo período firmado, mas propondo um Aluguel mensal de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais). Às fls. 152/153 a Ré indicou, como Perito Assistente, Celso Davi Rodrigues, apresentando seus quesitos. Às fls. 148/154/155 indicado a Perita Judicial, bem como o Assistente Técnico por parte da autora, apresentando seus quesitos. A vistoria técnica nos imóveis foi realizada pela Perita Judicial, acompanhado dos Peritos Assistentes no dia 20 de janeiro de 2.011. A Perita Judicial, produziu todas as imagens, bem como a identificação da localização dos imóveis, as quais apresenta em seu Laudo Pericial.

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2. CONSIDERAÇÕES GERAIS 2.1 VISTORIA De forma minuciosa foi realizado estudo da matéria, procedeu ao jurisperito à vistoria dos imóveis, acompanhado dos assistentes técnicos das partes, sendo eu, Celso Daví Rodrigues, administrador e o Arquiteto Modelo de Laudo, da Requerente, podendo observar a disposição dos mesmos, vias de acesso, assim como, suas características e demais detalhes de interesse, a título de subsidiar melhor esse perito com o intuito de apresentar resultado que digne ser a expressão da verdade. 2.2 LOCALIZAÇÃO Os imóveis em questão, unificados, que integram o complexo comercial situam-se na Avenida Modelo de Laudo, № 305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, município de São Paulo, SP. De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os bens da presente ação pertencem ao Setor Fiscal 000, Quadra 000. A quadra onde se localiza os imóveis é formada pelas seguintes vias públicas: Avenida Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo e Rua Modelo de Laudo. 2.3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Os imóveis se localizam em região de ocupação comercial, composto por imóveis comerciais e de serviços, de pequeno e médio porte, de casas comerciais a galpões de padrão construtivos classificados como médio. A Modelo de Laudo é um distrito tradicional da região oeste do município de São Paulo, com 5,6 km quadrados de superfície, subordinado à subprefeitura da Lapa. Apesar da pequena superfície, o distrito possui em seu território o Terminal Modelo de Laudo, o Memorial da América Latina, o Estádio Palestra Itália, prédios empresariais como os da Pricewaterhouse Coopers, os estúdios da Rede Record de Televisão, além do parque de diversões Playcenter. Situado em uma área de várzea ao sul do rio Tietê, cortada desde o século XIX por duas ferrovias (Santos-Jundiaí e Sorocabana), foi durante muitos anos uma região de vocação industrial. Atualmente se tornou uma zona de classe média e pequenos escritórios. Em seu limite se encontram o Parque Fernando Costa (Parque da Água Branca) e o terminal rodoviário da Modelo de Laudo, que

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funciona junto com a estação terminal da Linha 3 (vermelha) do Metrô de São Paulo. A Lei de Zoneamento 13.885, de 25 de agosto de 2004 que estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, onde institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras e dispõe sobre o parcelamento que disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo, identifica e classifica como ZCPb/03 – Zona de Centralidade Polar-b. A Avenida Modelo de Laudo, onde se dá a fachada da área em questão é uma das vias de maior circulação na Cidade de São Paulo, parte do itinerário de diversas linhas de ônibus municipal e intermunicipal, além de milhares de carros que a percorrem todos os dias.

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3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS 3.1 TERRENO Após a devida vistoria in-situ, onde foram colhidos os elementos necessários para descrição do terreno em questão, o qual possui formato irregular, topografia plana, com solo aparentemente firme e seco, observando a sua posição de esquina com frente principal para a Avenida Modelo de Laudo, № 305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, município de São Paulo, SP, colhendo documentação fotográfica para melhor subsidiar este Trabalho. A região possui os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes de água; luz; esgoto; gás; telefonia; iluminação pública; pavimentação; arborização; transporte público direto, sendo este através de rede de ônibus, metrô e trem. As matrículas dos imóveis fornecidas pelo locador e apresentados pela Perita Judicial, a qual menciona em seu laudo, possui área total de 15.354,00 metros quadrados. O referido terreno encontra-se cadastrado pela Prefeitura do Município de São Paulo, sendo sob os contribuintes № 019.105.0125-5/019.105.0124-7/019.105.0126-3, conforme IPTUs juntados nos autos, as fls. 102/113, encerrando uma área total de 15.354,00 metros quadrados. Pelo Instrumento Particular de Contrato de Locação Não Residencial, juntado nos autos, às fls. 31/39, a Locatária tem exclusividade de uso dos referidos imóveis, um terreno com metragem de 15.354,00 metros quadrados e uma área construída de 11.002,00 metros quadrados. 3.2 BENFEITORIAS/ADEQUAÇÃO Sobre o terreno supra citado existem construções, cuja descrição estão sendo minuciosamente descritos no laudo da Perita Judicial e que ora consideramos expressão da verdade. Deve-se ressaltar que a área construída descrita na Planta de Reforma sem Aumento de Área e Sem Mudança de Uso, encontra-se divergente em relação às metragens contidas no Contrato de Locação e nos IPTUs dos referidos imóveis. Deste modo, serão utilizadas para a determinação do valor locativo, as metragens tituladas nos referidos IPTUs dos imóveis objetos da lide.

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4. METODOLOGIA APLICADA Para a determinação do valor de locação dos imóveis, foi utilizado o valor médio de mercado da própria região e as ofertas de imóveis comerciais, bem como avaliação imobiliária da região e informação de site especializado no setor imobiliário. Quanto às benfeitorias, entendemos ser a simples adequação e o atendimento da cláusula 5ª do Contrato de Locação estabelecido entre as partes: “Cláusula 5ª: A Locatária se obriga a manter os imóveis locados no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para assim devolvê-los quanto finda ou rescindida a Locação, correndo por sua conta exclusiva todas as despesas necessárias e permitidas por lei para esse fim, principalmente aquelas que se referem à conservação de pisos, portões, pinturas (interna e externa), fechaduras, trincos, puxadores, vitraux, vidraças, lustres, instalações elétricas, hidráulicas (águas pluviais, potável e esgotos), ficando todas as eventuais benfeitorias introduzidas nos imóveis a ele agregadas, sem que assista à Locatária qualquer direito de retenção ou indenização, pelo que desde já, expressamente, ela Locatária renuncia, não respondendo a Locatária, porém, pelos desgastes normais sofridos pelos imóveis.

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5. AVALIAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DOS IMÓVEIS 5.1 PESQUISA IMOBILIÁRIA Nesta importante fase do trabalho, procuramos identificar e avaliar na região onde se situam os imóveis, elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando àqueles que guardassem semelhança com os imóveis em questão, especificamente na mesma região geo-econômica, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés. Dentre os imóveis identificamos 04 (quatro) imóveis que procuramos relacionar abaixo:

a) Galpão de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo – Imobiliária Luz Imóveis – Corretora Lilian (11 9240-6254) – Venda no valor de R$ 7.500.000,00 – Locação no valor de R$ 70.000,00;

b) Galpão de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo – Imobiliária Luz Imóveis – Corretora Ventura (11 9405-0782) – Venda no valor de R$ 7.000.000,00 – Locação no valor de R$ 70.000,00; Ambos os imóveis localizam próximo ao Parque Industrial Tomas Edson

c) Galpão de 1.250 metros quadrados localizado na Rua Cruzeiro – Imobiliária Plus Imóveis – Corretora Rose – Venda no valor de R$ 3.900.000,00 – Locação no valor de R$ 40.000,00;

d) Galpão localizado a uma quadra do metrô Modelo de Laudo com 3.066 metros quadrados – Imobiliária Local Imóveis – Corretor Denner – Venda no valor de R$ 7.500.000,00 – Locação no valor de R$ 75.000,00.

Para esta avaliação no caso dos galpões com vão livre que estão disponíveis para locação o metro quadrado tem valor médio de R$ 24,72. Ainda, conforme site especializado no setor imobiliário “Ibiubi”, o valor médio do metro quadrado para locação na região da Modelo de Laudo, pode chegar a R$ 33,84(http://www.ibiubi.com.br/imoveis/dados-mercado/s%C3%A3o-paulo+sao-paulo+barra-funda/). 5.2. VALOR LOCATIVO Considerando-se o valor médio de locação, baseado nos imóveis disponíveis para locação, em R$ 24,72 o metro quadrado; Considerando-se a área locada de 11.002 metros quadrados.

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Entendemos o valor mensal de locação a partir de 1º julho de 2010 como sendo o montante de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos).

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6. QUESITOS DO M.M. JUÍZ (FLS. 148) QUESITO Nº 1 “Qual o valor do locativo, em mercado, na data do início da renovação do contrato?” Resposta: O Valor Locativo determinado por nosso estudo é de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos), por mês, valor este válido para 1º de julho de 2010. QUESITO Nº 2 “Observar a existência de eventuais benfeitorias, na avaliação do valor do aluguel (RT 786/235, 745/193 etc.)” Resposta: Entendemos que o que observamos é a aplicação da cláusula 5 do contrato de locação, que trata da manutenção e outros ajustes por conta de adequação para uso. QUESITO Nº 3 “Outros esclarecimentos que o perito entender pertinentes, para solução da lide.” Resposta: O signatário se reporta ao corpo do presente Laudo.

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7. QUESITOS DA REQUERENTE (FLS. 154/155) QUESITO Nº 1 “Queira o Ilustre Perito descrever os imóveis, com suas características e dimensões.” Resposta: A Perita Judicial o faz de força minuciosa em seu laudo. QUESITO Nº 2 “Queira o Ilustre Perito realizar pesquisa de imóveis semelhantes ao objeto da presente ação, expostos para locação mensal.” Resposta: O signatário se reporta ao Itens 5.1 do presente trabalho. QUESITO Nº 3 “Queira o Ilustre Perito apresentar o valor locativo obtido pelo método comparativo direto.” Resposta: Conforme exposto no corpo do Laudo, os imóveis em questão são “sui generis”, não havendo elementos similares colocados no mercado de locação. Desta forma, o signatário utilizou o valor médio dos imóveis comerciais disponíveis na região, como apresentamos no item 5.1.. QUESITO Nº 4 “Queira o Ilustre Perito apresentar a idade real das edificações existentes.” Resposta: O signatário se reporta ao Item IV do laudo pericial da Perita Judicial. QUESITO Nº 5 “Queira a Ilustre Perita elucidar se as eventuais reformas realizadas pela empresa locatária alteraram a estrutura e a idade real dos imóveis, ou são predominantemente apenas reformas em acabamentos para adequação das atividades ali exercidas.” Resposta: Conforme observado pela Perita Judicial e os Peritos Assistentes designados pelas partes em vistoria realizada, as reformas encontradas nas edificações foram executadas para a adaptação as necessidades da requerente.

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8. QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 152/153) QUESITO Nº 1 “Qual a área total dos imóveis, objeto da presente ação, bem como a área aí construída, sua localização e benfeitorias?” Resposta: O signatário se reporta aos Itens 2 e 3 do presente trabalho. QUESITO Nº 2 “Qual o valor real de mercado dos imóveis, objeto da presente ação, para efeito de venda e compra?” Resposta: O signatário se reporta ao Item V do laudo pericial da Perita Judicial. QUESITO Nº 3 “Observando a área dos imóveis, a construção ali existente, benfeitorias e localização, qual seria o valor locativo do mesmo?” Resposta: O Valor Locativo determinado pelo signatário é de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos) a partir de 1º de julho de 2010.

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9. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vai editado em 13 (treze) folhas todas de um só lado, seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito, colocando-se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem necessários. São Paulo, 06 de maio de 2011. CELSO DAVÍ RODRIGUES Administrador Perito Assistente CRA/SP nº 41.641

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