hipoteca e alienaÇÃo fiduciÁria em garantia
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HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
Aline Dias de FrançaBacharel em Direito e Especialista em Direito
Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Mestre em Direito Civil pela Universidade de São Paulo.
DIREITO REAL DE GARANTIA Atributos: sequela e preferência.
Espécies: penhor, hipoteca e anticrese.• Penhor incide sobre coisa móvel alheia, cuja
posse é transferida ao credor, que tem a faculdade promover a sua venda judicial e a preferência na alienação judicial realizada por credores
• Anticrese incide sobre coisa imóvel alheia, cuja posse é transferida ao credor para que lhe perceba os frutos e rendimentos e tem o direito de retê-la enquanto a dívida não for paga.
HIPOTECA Conceito
É o direito real de garantia sobre coisa imóvel alheia, que se conserva em poder do devedor, tendo o credor a faculdade promover sua venda judicial e o direito de preferência observada a prioridade na inscrição.
(GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 384).
HIPOTECACARACTERÍSTICAS
Especialização
Publicidade
Objeto: imóveis (artigo 1.473 do Código Civil)
Forma: escritura pública ou sentença + inscrição
Espécies: convencional, legal e judicial especiais: naval, aérea e vias férreas
HIPOTECAEXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL
Regulação: Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966
Condição: Garantia celebrada com agente fiduciário (instituição financeira ou SFH)
Rito:1. Credor comunica o agente fiduciário2. Agente notifica devedor em 10 dias para
purgar a mora em 20 dias3. Não purgada a mora agente realiza leilão
público em 15 dias do primeiro edital
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Conceito
É o negócio jurídico pelo qual uma das pares adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-lo quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida a restituição.
(GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 386).
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIACARACTERÍSTICAS
Introduzida em nosso sistema para facilitar negócios de crédito e financiar a aquisição de certos bens de consumo.
Fim fiducial – o devedor fiduciante tem a posse do bem dado em garantia
Credor fiduciário tem propriedade restrita e resolúvel
A → empréstimo → B ← garantia ← bem
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS
Previsão: Lei 9.514/1997
Conceito: A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
(artigo 22 da Lei 9.514/1997)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CARACTERÍSTICASo Partes: pessoa física ou jurídica não é privativa das entidades que operam no SFI
o Objeto: propriedade plena, bens enfitêuticos, o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso e a propriedade superficiária
não há limite quantitativo
o Resolução: com o implemento das obrigações o regime fiduciário é extinto e o fiduciário tem a propriedade plena do imóvel.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CONTRATOO contrato deve conter (artigo 22 da 9514):
o valor do principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do
empréstimo ou do crédito do fiduciário; a taxa de juros e os encargos incidentes; cláusula de constituição da propriedade
fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CONTRATOTambém deve conter:
o a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
o a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
o cláusula dispondo sobre os procedimentos do público leilão
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - EXECUÇÃO O fiduciante é constituido em mora
independentemente de intimação findo prazo de carência constituído no contrato
O fiduciante é intimado para, em 15 dias, pagar a dívida e prestações vincendas + juros e demais penalidades contratuais + despesas de cobrança e intimação
Vencido o prazo sem pagamento é averbada a consolidação da propriedade nas mãos do fiduciário
Após o fiduciário tem 30 dias para alienar o bem em leilão
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - LEILÃO No primeiro leilão o maior lanço deve ser igual ou
superior ao preço do imóvel constante do contrato
No segundo leilão o maior lanço deve ser igual ou superior ao valor da dívida + despesas contratuais, seguro, impostos, condomínio
Eventual saldo positivo será entregue ao devedor
Sendo infrutífero o segundo leilão o fiduciário recebe a propriedade definitiva do bem e o devedor terá a quitação da dívida
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