binswanger brazil 27664 laudo de avaliaÇÃo brasil … › download › comunicados ›...
Post on 07-Jul-2020
10 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Relatório de Consultoria Imobiliária
BINSWANGER BRAZIL
27664
LAUDO DE AVALIAÇÃO
BRASIL PLURAL – FII DOWNTOWN
Rua Padre Adelino nº 520/550, Quarta Parada.
São Paulo/SP
Outubro de 2018
2
SUMÁRIO _____________________________________________________ 3
1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS _______________________________ 4
2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL _________________________________ 5
2.1. Localização _________________________________________________________________ 5
2.2. Descrição da região, entorno e acessos ___________________________________________ 6
2.3. Uso e Ocupação do Solo ______________________________________________________ 7
2.4. Descrição do Imóvel __________________________________________________________ 8
2.6. Áreas _____________________________________________________________________ 12
2.7. Reportagem Fotográfica ______________________________________________________ 12
3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO _______________________ 13
3.1 Perspectiva de valorização e vocação ____________________________________________ 13
3.2 Polos valorizantes e desvalorizantes _____________________________________________ 13
3.3 Oferta _____________________________________________________________________ 13
3.4 Demanda __________________________________________________________________ 13
4. METODOLOGIA EMPREGADA ______________________________ 14
5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL __________________________ 15
5.1. Método Comparativo Direto ___________________________________________________ 15
5.1.1. Valor de Venda____________________________________________________________ 17
5.1.1. Valor de Locação __________________________________________________________ 18
5.2. Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado) _________ 19
6. TERMO DE ENCERRAMENTO _______________________________ 24
ANEXO A _____________________________________________________ 1
Método Comparativo – Valor de Venda e Locação ______________________________________ 1
ANEXO B ______________________________________________________ 1
Reportagem Fotográfica __________________________________________________________ 1
ANEXO C _____________________________________________________ 1
Fluxo de Caixa __________________________________________________________________ 1
ANEXO D _____________________________________________________ 1
Documentação do Imóvel _________________________________________________________ 1
3
SUMÁRIO
INTERESSADO SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII
PROPRIETÁRIO SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado
OBJETIVO Valor de Mercado de Venda
IDENTIFICAÇÃO ATENTO - BELENZINHO
TIPOLOGIA Comercial – Prédio Inteiro
OBJETO Endereço: Rua Padre Adelino n° 520 / 550
Bairro: Quarta Parada
Cidade / UF: São Paulo/SP
Área Terreno: 8.444,90 m²
Área Construída: 12.264,47 m²
Área Locável: 11.758,71 m²
Vaga Garagem: 60 vagas
Idade Estimada: 15 anos
DATA VISTORIA 09/10/2018 DATA BASE OUTUBRO/2018
VALOR VENDA (Renda - FC) R$ 44.780.000,00 Quarenta e Quatro Milhões e Setecentos e Oitenta Mil Reais
4
1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS
Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram
realizados durante o mês de outubro de 2018. O prazo para realização do trabalho foi de 30 dias.
Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas.
O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos
ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do
terreno e das edificações, bem como seus respectivos títulos, estejam corretas e registrados em
cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente.
Os signatários não assumem responsabilidade sobre material legal ou de engenharia fornecidos pelo
interessado.
Não foram efetuadas quaisquer análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, investigações
específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e superposição de divisas e outros, por
não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo.
Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos. Não foram feitas pesquisas de passivos
ambientais no solo.
Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que
realizaram os serviços. Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a
data base de seus cálculos.
Documentação recebida:
Matrícula: Matrícula n° 155.164 do 7º Ofício do Registo de Imóveis de São Paulo, emitida
em 27/03/2015;
IPTU: Cadastro do Imóvel 029.049.0162-0; 029.049.0176-ano de exercício 2015;
Outros: Contrato de Locação;
Plantas em AutoCad e PDF
5
2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL
A vistoria do imóvel em avaliação foi realizada em outubro de 2018. Na mesma ocasião foram
estudadas também as áreas no entorno de forma a caracterizar a ocupação existente para dar origem
à pesquisa de valores praticados de mercado.
Todas as dependências as quais foi possível o acesso, sem prejuízo das atividades em andamento,
foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais.
2.1. Localização
Mapa
Imagem Satélite
Avaliado
Avaliado
6
2.2. Descrição da região, entorno e acessos
Localização
Endereço Rua Padre Adelino n° 520 / 550
Bairro Quarta Parada
Município - Estado São Paulo/SP
Referências Próximo da estação de metrô Belém e SESC Belenzinho
Uso Predominante Local Misto
Densidade de Ocupação Média/ Alta
Padrão Econômico Médio
Nível de Acesso Bom
Intensidade do Tráfego Alta
Área de Preservação Não observado
Polos Valorizantes Proximidade com a estação de metrô Belém
Polos Desvalorizantes Não observado
Vocação Call center, sede de empresa, institucional e ensino
Valorização Imobiliária Estática
Logradouro
Denominação Rua Padre Adelino
Classificação Via local
Número de pistas 3 pistas
Sentido de tráfego Único
Canteiro Central Não
Tipo de Pavimento Asfalto
Conservação Boa
Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários
Rede de Água Arborização Comércio
Coleta de Lixo Pavimentação Agências Bancárias
Energia Elétrica Transporte Público Serviços Médicos
Rede águas pluviais Telefone Recreação e Lazer
Esgoto Sanitário Fibra Ótica – Cabo Posto Policial / Delegacia
Iluminação Pública Correio Escola
7
2.3. Uso e Ocupação do Solo
Os parâmetros de Uso e Ocupação do Solo que incidem sobre o imóvel estão relacionados a seguir:
Zoneamento
Legislação Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016 – Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo e Lei nº 16.050 de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo
Zona de Uso ZEU
Descrição Zona Eixo de Estruturação
T.O. (Taxa de Ocupação) 70%
Coeficiente de Aproveitamento Básico 1
Máximo 4
Principais Usos Permitidos Comercial, Residencial Multifamiliar, Prestação de Serviços, Institucional, Ensino e Saúde
Outras Restrições Verificar legislação, conforme projeto e uso
Nota: as informações acima foram obtidas através de consulta informal ao site e funcionários da Prefeitura. Para obtenção de dados precisos sobre zoneamento, uma consulta formal aos órgãos governamentais pertinentes deverá ser realizada, o que não faz parte do escopo do presente trabalho.
O imóvel tem edificação construída que corresponde a um coeficiente de aproveitamento igual a
aproximadamente 1,4 vezes a área de terreno. Segundo a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, o
coeficiente de aproveitamento pode chegar a 4 vezes a área do terreno, mediante pagamento de
outorga onerosa.
A presente avaliação trata do imóvel em sua configuração atual, conforme escopo, assumindo que a
edificação existente está devidamente regularizada perante órgãos competentes.
8
2.4. Descrição do Imóvel
Caracterização do Terreno
Testada Principal 97,30 m
Formato Irregular
Quantidade de Frentes 1 (uma)
Superfície Seca
Topografia Plana
Nível da Rua Em nível
Caracterização da Construção
Posicionamento no Terreno Imóvel composto por pátio de estacionamento e 5 blocos distribuídos pelo terreno, alinhados às divisas e com pequeno trecho recuado da via pública
Nº de Pavimentos
Bloco A: 4 pavimentos (Térreo, 2 tipo e cobertura);
Bloco B: 1 pavimento (Térreo);
Bloco C: 2 pavimentos (Térreo e Superior);
Bloco D: Pátio de estacionamento;
Bloco E: 5 pavimentos (Térreo, 3 tipo e cobertura);
Bloco F: 4 pavimentos (Térreo, 2 tipo e cobertura).
Pé Direito Aproximadamente 2,70 m
Estrutura Concreto Armado
Cobertura
Laje impermeabilizada
Blocos 1 e 2 em telha de fibrocimento
Blocos 4 e 5 em laje impermeabilizada e trechos com telha de fibrocimento
Fechamento Lateral Alvenaria de blocos revestidos
Fachada/Esquadrias / Vidros Pintura
Estado de Conservação Regular
Vícios de Construção Não observados
Condição Geral das Instalações
Boa
Idade Aparente / Estimada 15 anos (estimada)
Vida Útil Remanescente 55 anos
9
A imagem satélite e sobreposição de planta do térreo ilustram a distribuição dos blocos no terreno:
Imagem Satélite
Sobreposição de planta – Pavimento Térreo
10
Composição do Imóvel
De maneira geral, a construção exibe padrão construtivo classificado como Superior, de acordo com a
segmentação classificatória do Ibape/SP, tem idade estimada de 15 anos, estado de conservação
regular (C) e vida útil remanescente de 55 anos.
Os blocos apresentam a seguinte composição:
Construções Uso
Bloco A
4 pavimentos: térreo, 2 pavimentos tipo e cobertura que abriga a Central de Água Gelada (CAG). Tanto o térreo quanto os pavimentos tipo abrigam amplas áreas utilizadas pelas centrais de telemarketing, salas menores ocupadas pelos gestores, salas de reunião e ainda 2 conjuntos de sanitários (masculino e feminino) e um sanitário exclusivo PNE. Há também shafts e salas de ar condicionado nos andares.
Bloco B Edificação térrea, dotada de amplos salões de centrais de telemarketing, salas menores ocupadas pelos gestores, 2 conjuntos de sanitários (masculino e feminino, inclusive PNE) e um sanitário exclusivo PNE, sala técnica e de ar condicionado.
Bloco C 2 pavimentos: térreo e superior, ambos abrigam pequenas salas de telemarketing, 2 conjuntos de sanitários (masculino e feminino, inclusive PNE), almoxarifado, shafts e salas de ar condicionado e no break.
Bloco D Estacionamento
Pátio em concreto utilizado como estacionamento, abriga também casa de bombas e caixa d’água com capacidade para 47.000m³. São 60 vagas (P, M e G),1 vaga de caminhão, 9 de carga, 50 de motos e 20 de bicicletas no
pátio interno e 6 vagas PNE no recuo em frente ao imóvel.
Obs.: Planta de prefeitura menciona necessidade de locação de 276 vagas próximas ao imóvel, mas não recebemos material comprobatório.
Bloco E
5 pavimentos: térreo, superior, 2 pavimentos tipo e cobertura. No pavimento térreo está à área de break, copa, conjunto de sanitários, a sala de descompressão, sala dos fan coils, sala de reuniões, ambulatório, administração, sala dos geradores e áreas de serviço e deposito de matérias. O Pavimento superior possui sala de apoio ao CPD, ampla sala de telemarketing, salas menores utilizadas pelos coordenadores, conjunto de sanitários, salas de ar condicionado, cabine primária, sala dos bombeiros e depósito. Os Pavimentos Tipo apresentam ampla sala de telemarketing, salas menores utilizadas pelos coordenadores, conjunto de sanitários (masculino e feminino), sanitários de uso exclusivo PNE e salas de ar condicionado.
Bloco F
4 pavimentos: térreo, 2 pavimentos superiores e cobertura. Abriga no pavimento térreo a recepção, catracas de acesso, salas de treinamento, departamento pessoal e sala de espera. No 1º Pavimento Superior está o CPD, conjunto de sanitários e área destinada ao telemarketing. No 2º Pavimento Superior estão duas salas de telemarketing e conjunto de sanitários.
Principais Acabamentos
De acordo com a vistoria, descrevemos a seguir as principais características do imóvel:
Halls, Recepção e Circulações: Piso intertravado em concreto, vinílico e porcelanato,
paredes com pintura sobre alvenaria e teto com forro de gesso e iluminação embutida;
11
Área de Escritórios (Telemarketing e demais salas): piso vinílico, paredes revestidas em
pintura sobre alvenaria e forro acústico modular com iluminação fluorescente;
Sanitários e Copas: Piso e parede com revestimento cerâmico e forro de gesso com
iluminação fluorescente. Bancadas de granito e divisórias revestidas em fórmica;
Áreas Técnicas: CPD com piso elevado e forro acústico e demais áreas com piso de
concreto e teto em laje aparente.
Especificações Técnicas
Listamos abaixo as principais características técnicas do empreendimento, conforme observações in
loco e informações fornecidas durante a vistoria:
Tipo Uso
Ar Condicionado
Sistema de ar condicionado central em todos os blocos;
CAG (Central de Água Gelada) no Bloco A e salas de fan coil em todos os Blocos (exceto Bloco D).
Elétrica e Gerador
4 geradores com capacidade de 450 Kva cada e autonomia de 8 horas;
Sala de No Break com 4 trafos de média tensão.
Sistema de Prevenção de
Incêndio
Hidrantes, extintores, detectores de fumaça em algumas salas, sprinklers, iluminação de emergência e alarme de incêndio;
Caixa d’água elevada 67.000 litros; e Caixa d’água subterrânea com capacidade para 47.000l.
Sistema de Segurança e Supervisão
Predial
Sistema de câmeras;
Sistema de controle de acesso com catracas eletrônicas;
Sistema de exaustão em grande parte dos sanitários.
Circulação Vertical
Bloco A: Escada metálica dotada de porta corta fogo e um elevador marca Atlas com capacidade para 8 pessoas ou 600 Kg;
Bloco B: Acessos dotados de porta corta fogo;
Bloco C: Escada em alvenaria dotada de porta corta fogo;
Bloco E: Escadas (duas) metálicas dotadas de porta corta fogo e um elevador marca Atlas com capacidade para 8 pessoas ou 600 Kg; e
Bloco F: Escada metálica e escada em alvenaria ambas dotadas de porta corta fogo e um elevador marca Atlas com capacidade para 8 pessoas ou 600 Kg.
Os blocos E e F também são interligados por passarela coberta
12
2.6. Áreas
Apresentamos a seguir o quadro de áreas conforme documentação fornecida pelo cliente:
Documentos Área de terreno
(m²)
Área construída
(m²)
Área locável
(m²)
Nº de Vagas
Relação Área locável / vaga
IPTU 7.693,00 11.139,00 n/a n/i n/a
Matrícula 8.444,90 11.911,45 n/i n/i n/i
Projeto 8.444,90 12.264,47 11.758,71 60 (*) 196
Estimada (medição planta) 8.444,90 12.264,47 11.766,93 60 (*) 196
Adotada em cálculo 8.444,90 12.264,47 11.758,71 60 (*) 196
n/a – não aplicável n/i - não informado (*) Legislação exige 1 vaga a cada 35m² computáveis, resultando em 336 vagas. Em planta de prefeitura existe nota mencionando que: “Serão locadas 276 vagas em estacionamento de veículos, localizados a uma distância máxima de 200 metros, nos termos do parágrafo único do §2º do Art. 217 da Lei 13.885/04.
O quadro a seguir ilustra divisão de áreas computáveis e não computáveis apresentadas em planta e
aferição de área privativa equivalente do imóvel, atribuindo diferentes pesos conforme características
de ocupação de cada pavimento:
Nota-se que a área computável e a área privativa equivalente estão bastante próximas. Assim,
consideramos para efeito de análise que a área locável do imóvel corresponde a 11.758,71m²1.
2.7. Reportagem Fotográfica
A reportagem fotográfica completa se encontra no Anexo.
1 Trata-se de uma situação comum imóveis ocupados por monousuário terem área privativa correspondente à computável,
pois não há perda de área para uso comum no edifício.
Quadro de Áreas conforme planta fornecida Quadro de Áreas estimado
Pavimento
Área Construída Computável
(m²)
Área Construída
não Computável
(m²)
Área Construída
Total (m²)
Área Locável Monousuário (m²) Área Locável - Privativa
Equivalente (m²)
Coberta Padrão
Coberta Diferente
(Real) Peso
Coberta Diferente
(Equivalente)
Descoberta (Real)
Peso Descoberta
(Equivalente)
Térreo 4.410,79 284,31 4.695,10 4.410,79 208,60 30% 62,58 1.576,66 20% 315,33 4.788,70
1º Pavimento 3.124,83 145,39 3.270,22 3.124,83 3.124,83
2º Pavimento 2.489,97 50,11 2.540,08 2.489,97 2.489,97
3º Pavimento 1.363,43 25,95 1.389,38 1.067,18 296,25 30% 88,88 259,39 20% 51,88 1.207,93
4º Pavimento 369,69 369,69 369,69 30% 110,91 222,95 20% 44,59 155,50
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA
11.758,71 505,76 12.264,47 11.092,77 874,54 262,36 2.059,00 411,80 11.766,93
13
3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
3.1 Perspectiva de valorização e vocação
O bairro do Belenzinho é uma área em processo de transição; no entorno do imóvel podemos notar
ocupação mista com residências antigas e galpões industriais, alguns deles começando a ser
substituídos por empreendimentos residenciais verticalizados.
A procura por áreas para incorporação na região apresenta-se pouco dinâmica no momento, em face
da atual crise econômica que o país atravessa. Porém, em se tratando de região próxima a estações
de metrô e com boas condições de aproveitamento segundo zoneamento vigente, entende-se que
existe potencial para desenvolvimento futuro.
3.2 Polos valorizantes e desvalorizantes
Como polo valorizante, destacamos que o imóvel tem frente para Rua Padre Adelino, que possui
ocupação predominantemente comercial e está a uma distância de 250m do Metrô Belém da Linha 3
- Vermelha que interliga Barra Funda a Itaquera.
Não foram encontrados polos que desvalorizem o imóvel.
3.3 Oferta
Em pesquisa de mercado identificamos médio índice de imóveis comerciais ofertados para locação e
venda próximos ao imóvel avaliado.
Existem diversos imóveis voltados a escritórios, porém de porte significativamente menor do que o
avaliando e padrão inferior. Entende-se que, caso o locatário busque outro imóvel nas proximidades
do avaliado, irá encontrar escritórios pequenos ou galpões, em ambos os casos exigindo altos custos
de adaptação para que possa exercer sua atividade.
Vale lembrar que o avaliado trata de edifício adaptado, objeto de contrato original de “built to suit”.
Este foi adquirido e reformado em 2006, com garantia de ocupação pelo atual locatário, mediante
investimento, por parte do proprietário, em instalações necessárias para operação de “call center”.
3.4 Demanda
O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com pouca atividade de
comercialização.
14
4. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR
14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos
publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos
básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã
Bretanha.
O avaliando teve seu valor de mercado de venda e locação obtido pelo Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado, que identifica o valor de produtos imobiliários pela comparação direta entre
elementos ofertados no mercado de uma mesma região. As características e atributos dos elementos
pesquisados, que exerçam influência na formação do valor dos imóveis, são homogeneizados por
Inferência Estatística.
A técnica de Inferência Estatística para determinação de valores de imóveis consiste em partir de
uma amostra coletada em pesquisa de mercado, contendo elementos comparáveis, para deduzir uma
expressão algébrica que traduza a variação do valor do imóvel na região.
O valor de mercado de venda foi mensurado através do Método da Capitalização da Renda (Fluxo
de Caixa), no qual o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando cenários viáveis.
15
5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
5.1. Método Comparativo Direto
No intuito de coletar dados significativos para o presente trabalho técnico foi realizada ampla
pesquisa de mercado na região, com foco especial nas áreas próximas ao avaliando, e em elementos
em condições semelhantes de tipologia e localização.
Para a determinação dos valores unitários, os elementos tiveram seus atributos comparados pelas
seguintes variáveis:
Área (Área Locável)
Variável que avalia os elementos pesquisados em função de sua área, tendo em vista que existe uma
diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do imóvel, onde quanto maior a área, menor
o preço unitário e vice-versa. Esta variável não apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este
motivo foi descartada.
Índice Fiscal (Local)
Variável quantitativa que indica o cadastro municipal de valor do terreno divulgado pela Prefeitura
Municipal de São Paulo, relação utilizada para o cálculo de outorga onerosa (acréscimo de potencial
construtivo mediante contrapartida financeira). O valor de cadastro do terreno avaliando é 2.191, por
estar inserido no setor 029, quadra 049 e código de logradouro 00185-6. Esta variável não
apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este motivo foi descartada.
Padrão
Padrão construtivo dos imóveis disponíveis para locação e venda bem como do imóvel avaliando,
segundo a norma do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, norma
Avaliações – Valores de Venda. O avaliando foi considerado como escritório médio com elevador –
máximo, recebendo índice 2,04.
PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES
Classificação Min Med Max
Escritório Econômico 0,600 0,780 0,960
Escritório Simples sem elevador 0,972 1,206 1,440
Escritório Simples com elevador 1,200 1,410 1,620
Escritório Médio sem elevador 1,452 1,656 1,860
Escritório Médio com elevador 1,632 1,836 2,040
Escritório Superior sem elevador 1,872 2,046 2,220
Escritório Superior com elevador 2,052 2,286 2,520
Escritório Fino 2,532 3,066 3,600
Escritório Luxo 3,620 3,650 3,750
16
Estado de Conservação (EC)
Considera a valorização ou desvalorização de preço de um imóvel em função de seu estado de
conservação. O imóvel avaliando apresenta estado conservação regular, portanto recebeu índice
2,52. Esta variável não apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este motivo foi descartada.
Número de Vagas (Vagas)
Número de vagas de garagem disponível nos elementos pesquisados para locação ou venda, bem
como do imóvel avaliando. Esta variável não apresentou índices estatísticos satisfatórios, por este
motivo foi descartada.
Área / Vaga
Variável que indica a oferta de vagas em garagem em relação à área do elemento pesquisado.
Valores relativos menores indicam maior número de vagas por m², o que é favorável ao imóvel. Os
valores relativos maiores indicam menor número de vagas, o que não favorece o imóvel. O imóvel
avaliando tem 60 vagas para 11.758,71m², ou seja, 1 vaga para cada 196m².
Venda / Locação (Vd/Loc)
Variável dicotômica que identifica imóveis disponíveis para venda, que recebem índice 1, daqueles
disponíveis para locação, que recebem índice 0.
Distância do Metrô (Distância metrô)
Variável quantitativa que determina a distância em rota dos elementos pesquisados em relação às
estações de metrô e trem. A distância do avaliando é de 250 m.
Valor Unitário (Vlr. Unitário)
Relação existente entre o valor ofertado ou negociado para locação e venda em função da área
construída dos elementos comparativos, assim como do imóvel avaliando. O valor ofertado para
venda sofrerá uma redução de 15%, e os ofertados para locação sofrerá uma redução de 10%, em
face de uma provável negociação entre as partes.
17
5.1.1. Valor de Venda
Análise dos Valores Obtidos
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:
Valores mínimo médio máximo
Valores Unitários, R$/m² 4.585,88 5.395,15 6.204,42
Devido às características físicas do imóvel, localização e atual momento econômico, adotamos o
valor mínimo como valor de mercado de venda.
O valor de venda do imóvel será dado pela seguinte expressão:
V = A x Vu, onde
Vu = Valor de Venda Unitário adotado................................................. R$ 4.585,88
A = Área Locável... .............................................................................. 11.758,71 m²
V = Valor de Venda Total...................................................................... R$ 53.924.003,62
VALOR DE VENDA TOTAL ARREDONDADO................................... R$ 53.920.000,00
A região em que está situado o imóvel vem sofrendo alguma transformação, com antigas áreas
industriais cedendo lugar a empreendimentos residenciais. Com isso, nota-se uma apreciação de
preços de venda de terrenos e antigos galpões, com proprietários buscando voltar sua venda a
incorporadoras, que normalmente não adquirem imóveis à vista, e sim através de permuta, gerando
uma ilusão de maior valor em termos nominais.
O momento atual de mercado ainda é delicado e, apesar de alguns sinais de recuperação,
entendemos que a atividade de incorporação imobiliária na região irá se recuperar mais adiante.
Assim, analisamos também o valor de venda do imóvel em seu cenário mais provável, de imóvel de
base imobiliária locado para empresa sólida, com contrato de locação de 5 anos, renovável por igual
período e já ocupado pela mesma empresa há mais de 10 anos.
18
5.1.1. Valor de Locação
Análise dos Valores Obtidos
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:
Valores mínimo médio máximo
Valores Unitários, R$/m² 25,02 29,43 33,84
Devido às características físicas do imóvel, localização e escassez de prédios monousuários similares
e de mesmo porte na região, adotamos o limite superior como valor de mercado de locação.
Vale enfatizar que, normalmente, são altos os custos de mudança e adaptação de um locatário para
um novo imóvel, sendo mais vantajoso para ele pagar um valor de locação mais alto e permanecer no
imóvel em que está, caso não haja alternativas viáveis nas proximidades ou em regiões que estejam
com preços de locação extremamente competitivos.
O valor de locação do imóvel será dado pela seguinte expressão:
V = A x Vu, onde
Vu = Valor de Locação Unitário adotado............................................. R$ 33,84
A = Área Locável... .............................................................................. 11.758,71 m²
V = Valor de Locação Total.................................................................. R$ 397.967,66
VALOR DE LOCAÇÃO TOTAL ARREDONDADO............................ R$ 398.000,00
19
5.2. Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado)
O avaliando teve seu Valor de Mercado para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do
imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista tendo como
aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser
utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos
existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.
Para determinação do valor de venda do imóvel, elaboramos fluxos de caixa, simulando seu
desempenho e levando em conta as principais premissas de mercado e contrato de locação vigente:
Contrato de locação vigente
Locatário Atento Brasil S.A. (ATENTO)
Imóvel
Prédios 486, 494, 504, 506, 520, 550, 570 e 576 da Rua Padre Adelino e casas nºs 01 a 09 da Vila (denominada Rua Particular Rosa Rosália), com entrada pelo nº 492 da Rua Padre Adelino e terreno situado na esquina desta rua com a Rua Serra da Mantiqueira (matrícula 155.164) (*)
Área locada
Terreno: 8.444,90m² e Construção: 11.911,45m² (conforme matrícula anexa ao contrato, de 27/03/2015)
Para efeito de análise, consideramos a área computável de 11.758,71m²
constante em planta de reforma de dezembro de 2016.
Data de início do contrato 01/10/2016
Data de término do contrato 30/09/2021
Período de contrato 60 meses
Índice de reajuste IGP-M
Valor de Locação - Contrato R$ 375.000,00
Valor de Locação Atualizado R$ 369.562,50 (out/2017 – pgto a partir de 1º/11/2017)
R$ 406.666,58 (out/2018 – pgto a partir de 1º/11/2018)
Observações
Restituição: Somente ocorrerá após o recebimento das chaves pela locadora, no Termo de Entrega de Chaves e incidirá aluguel até a assinatura do termo. Rescisão: Locatária poderá solicitar rescisão antecipada mediante: aviso prévio com antecedência mínima de 30 dias, pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato e cumprimento das obrigações devidas até a data da rescisão Seguro: A Locatária deverá manter vigente por todo o período de locação seguro do imóvel contra riscos de incêndio, responsabilidade civil contra terceiros e outros riscos diretamente ligados ao imóvel. O valor segurado deverá ser o maior entre o Valor de Mercado do Imóvel e o Custo de Reconstrução Total, avaliado em 29/08/2016 em R$ 54milhões (atualizado para 30/09/2018: R$ 57.880.000,00) Garantia da Locação: através de Carta Fiança a ser aprovada pela Locadora a cada renovação.
(*) a matrícula 155.164 menciona demolição dos prédios 486 e 494, casas 01 a 09, prédios 504 e 506 nas averbações AV4 e AV5, datadas de 27/11/2012.
O contrato de locação vigente refere-se ao prédio inteiro, sendo regido pela Lei nº 8.245 de
18/10/1991 – Lei das Locações e suas alterações posteriores.
A ATENTO desenvolve atividades de contact center no imóvel desde outubro de 2006, época em que
foi firmado Contrato BTS no imóvel. Em 29/08/2016 foi firmado o Contrato vigente, conforme dados
ilustrados na tabela acima, substituindo o Contrato BTS na data de seu término, em 30/09/2016.
20
O contrato vigente menciona/ pendências de manutenção e regularização no imóvel, de
responsabilidade da Locatária, que deveriam ser sanadas até 30/06/2017. Não recebemos
informação sobre a conclusão deste processo e, durante a vistoria, não realizamos verificação
específica dos itens apontados, por não tratar do escopo desta avaliação.
De maneira geral, o que se pode detectar em vistoria é que o imóvel tem bom estado de
conservação, o que foi considerado para efeito de cálculo.
As principais premissas de mercado são descritas a seguir:
Valor de Mercado de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas
do ciclo operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade
e taxa de risco definido para o cenário analisado;
Valor de locação contrato vigente: R$ 406.666,57 (R$34,58/m²), conforme atualização pelo
IGP-M em 30/09/2018;
Revisional e Valor de locação para novos contratos: conforme Lei das Locações, o
locatário tem direito a revisional para valor de mercado após 3 anos de contrato. Foi
considerado que na data da revisional e após término de contrato, será adotado o valor de
mercado apurado pelo Método Comparativo Direto.
Neste caso, considerando as particularidades do imóvel em análise e o fato do locatário ter
um alto custo de adaptação e mudança na hipótese de se instalar em outro imóvel, adotamos
o limite superior do intervalo do Método Comparativo Direto, que equivale ao valor de locação
pago atualmente. Assim, utilizamos o mesmo valor de locação do contrato atual, R$33,84/m².
Período de Absorção / Vacância inicial: não aplicável, o imóvel está totalmente locado;
Vacância após término do contrato: consideramos que o locatário atual permanecerá no
imóvel ao longo de todo período da análise;
Carência inicial: não aplicável, o imóvel está totalmente locado;
Carência após término do contrato: consideramos que o locatário atual permanecerá no
imóvel, portanto este item não é aplicado;
Vacância Constante: para o período de análise não foi considerada taxa de vacância, e para
o cálculo da perpetuidade foi considerada uma vacância constante de 3%;
IPTU: R$ 2,83/m² (IPTU de 2018 fornecido), considerado apenas em meses de vacância;
21
Condomínio: não incide taxa de condomínio sobre o imóvel, por tratar de monousuário.
Porém, em meses de vacância, consideramos uma verba mensal de R$10.000,00 a título de
custo de manutenção e segurança, além da mensalidade de apólice de seguro do imóvel.
Para o seguro, estimamos uma mensalidade correspondente a 1% sobre o valor patrimonial
do imóvel, dividido em 12 meses. Com base em informação de contrato, o valor de reposição
do imóvel deveria ser, no mínimo, de R$54milhões. Atualizando este valor pelo IGPM para a
data base deste relatório, temos aproximadamente R$57,88milhões, o que corresponde a
uma mensalidade de R$48mil.
A somatória destes custos, aplicável somente em períodos de vacância, corresponde a
aproximadamente R$5,00/m²;
Comissão de locação: considerado 1 (um) mês de locação;
Comissão de venda: considerado 5% sobre o valor de venda do imóvel;
Período do contrato: contratos vigentes obedecerão aos prazos correntes, e novos
contratos terão 60 meses;
Período de análise: 120 meses;
Fundo de Reposição de Ativo: devido ao estado de manutenção da construção estimamos
5% sobre receita líquida (em meses de receita positiva);
Inadimplência Constante: 0,3% sobre receita de locação (em meses de receita positiva);
Gestão de Contratos: não aplicável, segundo informação obtida junto ao cliente
Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda após 10º ano;
Taxa de Capitalização e Taxa de Desconto: considerando cenário em moeda forte (sem
inflação), adotamos taxa de desconto de 10,50% a.a., composta por NTNB e risco do
negócio, e taxa de capitalização (cap rate) de 10,00% a.a.
Inflação: não considerada
Valorização: não foi considerada valorização real do imóvel.
22
Resultados
Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de:
VALOR VENDA (Renda - FC) R$ 44.780.000,00 Quarenta e Quatro Milhões e Setecentos e Oitenta Mil Reais
O Fluxo de Caixa detalhado encontra-se no Anexo deste relatório. A seguir, apresentamos o fluxo
anual, de forma resumida:
R$ 4.613
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 4.522
R$ 44.001
R$ 0
R$ 10.000
R$ 20.000
R$ 30.000
R$ 40.000
R$ 50.000
R$ 60.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Mil
hare
s
Ano
Fluxo de Caixa
Fluxo de Caixa Operacional Valor Residual (-comissão de Venda)
FII Downtown - Belenzinho
Consolidado
Ano do Contrato Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
+ Receitas 4.871.247 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977
Receita de Locação Corrigida 4.871.247 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977 4.774.977
Carência 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Comissão 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Perdas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Vacância Constante 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
- Despesas -258.176 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074 -253.074
FRA -243.562 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749 -238.749
Inadimp. -14.614 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325 -14.325
Gestão de Contratos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIS / COFINS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
CSLL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IR Locação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
= Receita Líquida Operacional 4.613.071 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903
+ Valor de Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44.001.413
+ VPL (Valor Presente Líquido)-44.782.570 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
= Fluxo de Caixa -44.782.570 4.613.071 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 4.521.903 48.523.316
23
24
6. TERMO DE ENCERRAMENTO
Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos e é independente e totalmente livre de quaisquer
vantagens ou envolvimento do profissional que realizou o presente serviço de avaliação.
Na presente avaliação admitiu-se como corretas as dimensões constantes da documentação
oferecida, que os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros o
foram de boa fé e por isso confiáveis.
Não foram efetuadas investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e
superposição de divisas e outros por não se integrarem com o escopo desta avaliação, não tendo
sido efetuadas medições de campo.
Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos.
Binswanger Brazil
CREA: 494866
Nilton Molina Neto Isabela Dora Costa Monastersky
Sócio-Diretor Diretora de Consultoria e Avaliações
CREA:5068 933048 CREA: 506.007.193-7
Denise Bellinati
Arquiteta
CAU/SP A 25481-9
Anexo A1
ANEXO A
Método Comparativo – Valor de Venda e Locação
Anexo A2
Memória de Cálculo
Informações complementares:
Número de variáveis: 9
Número de variáveis consideradas: 5
Número de dados: 30
Número de dados considerados: 18
Resultados Estatísticos:
Linear
Coeficiente de correlação: 0,997570
Coeficiente de determinação: 0,995145
Coeficiente de determinação ajustado: 0,993651
Fisher-Snedecor: 666,19
Significância: 0,01
Não-Linear
Coeficiente de determinação: 0,947828
Normalidade dos resíduos
77% dos resíduos situados entre -1 e +1 s
94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s
94% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do Modelo: 0
Equação:
Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento
Não linear
Padrão ln(x) 4,38 0,07 7,48%
Vd/Loc x 49,39 0,01 1,82E+02
Area/Vaga 1/x 2,87 1,32 -1,53%
Distância Metro 1/x 1,54 14,74 -1,08%
Valor Unitário ln(y)
Moda:
Valor Unitário = 104,12725 *e ^ (-1,3177197 *1/Padrão ) *e ^ (-2444,6282 * 1/Local) *e ^ (-0,000384712
*Área/Vaga ) *e ^ (5,0812641 * VD/LC )
Anexo A3
GRÁFICO: DISTRIBUIÇÃO DE FREQUÊNCIA
GRÁFICO: VALORES OBSERVADOS x VALORES CALCULADOS
GRÁFICO: RESÍDUOS
Anexo A4
ElemValor
Observado
Valor
CalculadoResíduo
Resíduo
Relativo
Resíduo
sobre DP
Variação
Total
Variação
Residual
Variação
Explicada
1 14,01 15,67 -1,66 -11,87% -0,57 2,66% 0,00% 2,81%
3 19,20 18,53 0,67 3,49% 0,18 2,64% 0,00% 2,78%
4 4.250,00 3.822,21 427,79 10,07% 0,54 16,67% 6,38% 17,24%
5 19,00 21,99 -2,99 -15,72% -0,75 2,64% 0,00% 2,79%
8 40,91 32,57 8,34 20,39% 1,17 2,55% 0,00% 2,69%
11 27,51 30,91 -3,40 -12,36% -0,60 2,60% 0,00% 2,75%
12 40,51 34,77 5,74 14,18% 0,78 2,55% 0,00% 2,69%
13 18,24 18,08 0,16 0,88% 0,05 2,64% 0,00% 2,79%
14 2.584,46 3.314,55 -730,09 -28,25% -1,27 3,37% 18,59% 2,53%
15 21,60 21,65 -0,05 -0,25% -0,01 2,63% 0,00% 2,77%
16 3.740,00 3.969,87 -229,87 -6,15% -0,31 11,52% 1,84% 12,06%
17 31,18 26,16 5,02 16,10% 0,90 2,59% 0,00% 2,73%
18 4.519,84 4.795,96 -276,12 -6,11% -0,30 19,77% 2,66% 20,72%
19 18,79 17,30 1,49 7,92% 0,42 2,64% 0,00% 2,79%
20 2.708,79 3.172,02 -463,23 -17,10% -0,81 4,01% 7,49% 3,82%
24 3.923,08 2.578,86 1.344,22 34,26% 2,15 13,26% 63,03% 10,52%
26 19,29 23,77 -4,48 -23,24% -1,07 2,64% 0,00% 2,78%
29 26,79 29,52 -2,73 -10,21% -0,50 2,61% 0,00% 2,75%
PLANILHA DE RESÍDUOS
Anexo A5
Anexo A6
Venda:
Dados da área avaliada: GRÁFICO: PROJEÇÃO DE VALORES
Padrão 2,04
Vd/Loc 0,00
Área/ Vaga 196
Distância metro 500 (*)
Valores Campo Arbítrio
valor unit. mín.: 4.585,88
valor unit. méd.: 5.395,15
valor unit. máx.: 6.204,42
(*) Limite amostral
Locação:
Dados da área avaliada: GRÁFICO: PROJEÇÃO DE VALORES
Padrão 2,04
Vd/Loc 0,00
Área/ Vaga 196
Distância metro 500 (*)
Valores Campo Arbítrio
valor unit. mín.: 25,02
valor unit. méd.: 29,43
valor unit. máx.: 33,84
(*) Limite amostral
VariávelForma
LinearPadrão Vd/Loc Area/Vaga
Distância
MetroValor Unitário
Padrão ln(x) 78 54 36 77
Vd/Loc x -22 63 41 100
Area/Vaga 1/x -8 -22 17 62
Distância Metro 1/x -5 -22 16 39
Valor Unitário ln(y) -14 99 -17 -20
CORRELAÇÕES
Anexo A7
ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES
De acordo com as Normas Brasileiras NBR-14653-1 e NBR 14653-2 - Avaliação de Bens da
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT - o presente trabalho avaliatório apresentou Grau
de Fundamentação e Precisão conforme descrito a seguir:
I
Item Descrição
1 Caracterização do imóvel avaliando 3 Completa quanto a todas as variáveis analisadas
2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente
utilizados1 3(k+1), onde k é o número de variáveis independentes
3 Identificação dos dados de mercado 2 Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na
modelagem
4 Extrapolação 3 Não admitida
5
Nivel de significância a (somatório do valor da duas caudas)
máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor
(teste bicaudal)
2 20%
6 Nível de significância máximo admitido para rejeição da 3 1%
14 Pontuação minima para atingir o grau
II
II < = 40%
I < = 50%
Tabela 1 - Grau de Fundamentação - Modelo Comparativo:
Tabela 5 - Grau de Precisão - Modelo Comparativo:
Locação
Venda
Grau Atingido na Avaliação
Total de pontos
Descrição Grau Atingido na Avaliação
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor da
estimativa
Anexo A8
Valo
r T
ota
l
(R$)
Índ
ice
EC
De
pre
cia
ção
- %
ofe
rta
1A
venid
a S
alim
Fara
h M
alu
fLocação
02.7
63,0
02.6
00
1.4
61
escritó
rio
médio
s/ ele
vm
in1,4
52
c -
regula
r2,5
210
276
43.0
00,0
0
38.7
00,0
0
14,0
1
Vert
ical I
móve
isN
ilton
(11)
2675-2
000
2R
ua D
r R
icard
o G
onçalv
es, 78
Venda
1960,0
0900
4.4
18
escritó
rio
sim
ple
s c
/ ele
vm
ed
1,4
10
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
97
137
4.0
00.0
00,0
0
3.4
00.0
00,0
0
3.5
41,6
7
Pers
onalit
éM
arc
os
(11)
9402-0
3374
3A
venid
a P
aes d
e B
arr
os
Locação
01.5
00,0
01.5
00
3.3
46
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
in1,6
32
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
94
375
32.0
00,0
0
28.8
00,0
0
19,2
0
Ouro
Vallo
taA
denir
(11)
2601-4
055
4R
ua P
adre
Raposo, 1266
Venda
12.4
00,0
02.8
00
2.0
58
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ed
1,8
36
c -
regula
r2,5
210
240
12.0
00.0
00,0
0
10.2
00.0
00,0
0
4.2
50,0
0
Vert
ical I
móve
isN
ilton
(11)
2675-2
000
5R
ua d
o O
rató
rio, 1953
Locação
01.8
90,0
02.8
00
2.1
82
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ed
1,8
36
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
915
126
39.9
00,0
0
35.9
10,0
0
19,0
0
Cia
no Im
óve
isLeandro
(11)
94589-2
341
6R
ua S
err
a d
e B
ocain
a, 453
Locação
02.0
00,0
0650
2.1
48
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
in1,6
32
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
92
1.0
00
30.0
00,0
0
27.0
00,0
0
13,5
0
Abre
u A
leix
o
Imóve
isA
lexa
ndre
(11)
2295-2
573
7R
ua S
err
a d
e B
ocain
a, 453
Venda
12.0
00,0
0650
2.1
48
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
in1,6
32
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
92
1.0
00
6.3
00.0
00,0
0
5.3
55.0
00,0
0
2.6
77,5
0
Abre
u A
leix
o
Imóve
isA
lexa
ndre
(11)
2295-2
573
8A
venid
a P
aes d
e B
arr
os, 3008
Locação
01.3
20,0
01.3
00
3.3
13
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ax
2,0
40
b -
entr
e n
ovo
e
regula
r0,3
230
44
60.0
00,0
0
54.0
00,0
0
40,9
1
Rossi I
móve
isJé
ssic
a(1
1)
2915-2
222
9R
ua S
err
a d
e J
airé, 658
Locação
013.4
19,6
71.0
00
2.2
42
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ax
2,0
40
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
995
141
170.0
00,0
0
153.0
00,0
0
11,4
0
Nova
São P
aulo
-
Gold
Gilm
ar
(11)
96844-5
952
10
Rua S
err
a d
e J
airé, 658
Venda
113.4
19,6
71.0
00
2.2
42
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ax
2,0
40
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
995
141
39.0
00.0
00,0
0
33.1
50.0
00,0
0
2.4
70,2
6
Nova
São P
aulo
-
Gold
Gilm
ar
(11)
96844-5
952
11
Ave
nid
a P
aes d
e B
arr
os, 3798
Locação
01.7
01,0
0500
2.0
18
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ax
2,0
40
c -
regula
r2,5
210
170
52.0
00,0
0
46.8
00,0
0
27,5
1
Scheid
Sara
h(1
1)
5523-0
177
12
Rua M
aria P
reste
s M
aia
, 300
Locação
05.6
90,0
0800
1189
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ax
2,0
40
c -
regula
r2,5
2126
45
256.1
00,0
0
230.4
90,0
0
40,5
1
Build
ings
Banco d
e D
ados
13
Rua M
onte
Azul,
116
Locação
01.4
80,0
02.0
00
1.8
23
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
in1,6
32
c -
regula
r2,5
24
370
30.0
00,0
0
27.0
00,0
0
18,2
4
Imové
st
(11)
2605-3
396
14
Rua M
onte
Azul,
116
Venda
11.4
80,0
02.0
00
1.8
23
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
in1,6
32
c -
regula
r2,5
24
370
4.5
00.0
00,0
0
3.8
25.0
00,0
0
2.5
84,4
6
Imové
st
(11)
2605-3
396
15
Rua P
adre
Raposo, 483
Locação
0750,0
01.6
00
1.9
97
escritó
rio
sim
ple
s c
/ ele
vm
ed
1,4
10
e -
reparo
s s
imple
s18,1
020
38
18.0
00,0
0
16.2
00,0
0
21,6
0
n/i
Tony
(11)
987350178
16
Rua P
adre
Raposo, 483
Venda
1750,0
01.6
00
1.9
97
escritó
rio
sim
ple
s c
/ ele
vm
ed
1,4
10
e -
reparo
s s
imple
s18,1
020
38
3.3
00.0
00,0
0
2.8
05.0
00,0
0
3.7
40,0
0
n/i
Tony
(11)
987350178
17
Rua D
outo
r V
irgíli
o d
o
Nascim
ento
, 390
Locação
06.3
00,0
02.8
00
1.9
37
escritó
rio
superior
c/ ele
vm
ed
2,2
86
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
912
525
218.2
50,0
0
196.4
25,0
0
31,1
8
Mix
House
Fern
anda
(11)
99490-4
406
18
Rua D
outo
r V
irgíli
o d
o
Nascim
ento
, 390
Venda
16.3
00,0
02.8
00
1.9
37
escritó
rio
superior
c/ ele
vm
ed
2,2
86
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
912
525
33.5
00.0
00,0
0
28.4
75.0
00,0
0
4.5
19,8
4
Mix
House
Fern
anda
(11)
99490-4
406
19
Rua B
arã
o d
e J
aguara
, 238
Locação
0910,0
01.4
00
1.5
24
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ax
1,4
40
c -
regula
r2,5
27
130
19.0
00,0
0
17.1
00,0
0
18,7
9
Gusta
vo S
am
os
Gusta
vo(1
1)
99585-2
266
20
Rua B
arã
o d
e J
aguara
, 238
Venda
1910,0
01.4
00
1.5
24
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ax
1,4
40
c -
regula
r2,5
27
130
2.9
00.0
00,0
0
2.4
65.0
00,0
0
2.7
08,7
9
Gusta
vo S
am
os
Gusta
vo(1
1)
99585-2
266
21
Rua F
ern
andes V
iêira, 318
Venda
12.6
02,7
4150
2.4
09
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ed
1,8
36
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
950
52
10.0
00.0
00,0
0
8.5
00.0
00,0
0
3.2
65,7
9
Gilb
ert
o Z
uhause
Bro
kes
(011)
3589-8
472
(011)
99212-0
221
22
Rua F
ern
andes V
iêira, 318
Locação
02.6
02,7
4150
2.4
09
escritó
rio
médio
c/ ele
vm
ed
1,8
36
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
950
52
65.0
00,0
0
65.0
00,0
0
24,9
7
Gilb
ert
o Z
uhause
Bro
kes
(011)
3589-8
472
(011)
99212-0
221
23
Rua S
err
a d
a B
ocain
a, 175
Locação
01.3
00,0
0750
1.4
00
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ed
1,2
06
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
90
1.0
00
18.0
00,0
0
16.2
00,0
0
12,4
6
Gonm
es
Ric
ard
o
Rom
ano
(011)
2097-3
030
(011)
2098-2
025
24
Rua S
err
a d
a B
ocain
a, 175
Venda
11.3
00,0
0750
1.4
00
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ed
1,2
06
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
90
1.0
00
6.0
00.0
00,0
0
5.1
00.0
00,0
0
3.9
23,0
8
Gonm
es
Ric
ard
o
Rom
ano
(011)
2097-3
030
(011)
2098-2
025
25
Av.
Salim
Fara
h M
alu
f, 3
045
Locação
0860,0
03.3
00
1.6
91
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ax
1,4
40
c -
regula
r2,5
26
143
35.0
00,0
0
31.5
00,0
0
36,6
3
AB
ILE
L
NE
GO
CIO
S
Adenir
(011)
2671-5
311
(011)
94746-4
138
26
Rua S
err
a d
e J
airé, 282
Locação
01.1
66,6
7550
2.0
81
escritó
rio
sim
ple
s c
/ ele
vm
ax
1,6
20
c -
regula
r2,5
210
117
25.0
00,0
0
22.5
00,0
0
19,2
9
J.H
.I. IM
OV
EIS
E
CO
NS
ULT
OR
IA
Marli
(011)
3256-9
311
(011)
3256-9
311
27
Rua D
r Jo
ão B
atis
ta d
e
Lacerd
a, 444/4
68
Locação
010.0
00,0
01.2
00
2.2
52
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ed
1,2
06
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
915
667
165.0
00,0
0
148.5
00,0
0
14,8
5
Lello
Mooca
(11)
2797-7
500
28
Rua D
r Jo
ão B
atis
ta d
e
Lacerd
a, 444/4
68
Venda
110.0
00,0
01.2
00
2.2
52
escritó
rio
sim
ple
s s
/ ele
vm
ed
1,2
06
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
915
667
165.0
00,0
0
140.2
50,0
0
14,0
3
Lello
Mooca
(11)
2797-7
500
29
Rua d
os T
rilh
os, 134
Locação
08.4
00,0
0900
1.6
68
escritó
rio
médio
s/ ele
vm
ed
1,6
56
d -
entr
e r
egula
r e
reparo
s s
imple
s8,0
9250
34
250.0
00,0
0
225.0
00,0
0
26,7
9
Dis
pla
y
Imóve
is(1
1)
2797-7
500
30
Rua P
adre
Adelin
o, 668
Locação
01.2
93,7
5450
2.0
47
escritó
rio
sim
ple
s c
/ ele
vm
ed
1,4
10
c -
regula
r2,5
220
65
50.0
00,0
0
45.0
00,0
0
34,7
8
DM
Imóve
is
Mooca
(11)
2175-4
100
R$ / m
²
Pri
vati
vo
Imo
biliá
ria
Co
nta
toÁ
rea /
vag
a
LO
CA
LIZ
AÇ
ÃO
Dis
tân
ci
a M
etr
ô
Valo
r T
ota
l
(R$)
Índ
ice
Fis
cal
Nú
me
ro d
e
Vag
as
En
de
reço
Áre
a
Pri
vati
va
(m²)
Ve
nd
a /
Lo
cação
Vd
=1
Lc=
0
CA
RA
CT
ER
ÍST
ICA
SÁ
RE
AS
ID
PR
EÇ
O P
ED
IDO
CO
NT
AT
OC
ON
SE
RV
AÇ
ÃO
OU
T
RO
S
EC
(Esta
do
de
Co
nse
rvação
)
Pad
rão
Ed
ific
ação
PA
DR
ÃO
Pad
rão
IB
AP
ET
ele
fon
e
Pesquisa de Mercado
Anexo A9
Elementos Comparativos
Mapa de Localização das Amostras
Elemento 01 Elemento 02 Elemento 03
Elemento 04 Elemento 05 Elementos 06 e 07
Anexo A10
Elemento 08 Elementos 09 e 10 Elemento 11
Elementos 12 Elementos 13 e 14 Elementos 15 e 16
Elementos 17 e 18 Elementos 19 e 20 Elementos 21 e 22
Elementos 23 e 24 Elemento 25 Elementos 26
Elementos 27 e 28 Elemento 29 Elemento 30
Anexo B1
ANEXO B
Reportagem Fotográfica
Anexo B2
Rua Padre Adelino e imóvel à direita Rua Padre Adelino e imóvel à esquerda Vista frontal
Vista frontal Vista frontal Circunvizinhança
Circunvizinhança Circunvizinhança Vista frontal
Recepção Recepção. Catracas
Anexo B3
Torre de resfriamento – Bloco A Sala de controle torre de resfriamento Sala telemarketing – Bloco A
Sanitários – Bloco A Circulação– Bloco A Sala de telemarketing – Bloco B
Sala de telemarketing – Bloco B Circulação – Bloco B Sanitários – Bloco B
Sala de telemarketing – Bloco C Sala de telemarketing – Bloco C Sanitário - Bloco C
Anexo B4
Breaking externo – Bloco C Sala do gerador – Bloco E Sala do transformador – Bloco E
Sala telemarketing – Bloco E Sala de telemarketing – Bloco E Sanitários – Bloco E
Sala de telemarketing – Bloco E Escritório – Bloco E Sala de telemarketing – Bloco E
Sanitário acessível – Bloco E Refeitório - Bloco E Depósito 3° andar – Bloco E
Anexo B5
Sala de telemarketing – Bloco E Sala de reunião – Bloco E Sanitário – Bloco E
Ambulatório – Bloco F Sala administrativa – Bloco F Circulação entre os blocos
Acesso Jardim – Bloco F Estacionamento
Anexo C1
ANEXO C
Fluxo de Caixa
Anexo C2
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Total Atento
FII Downtown - Belenzinho
Rua Padre Adelino
Data Base 30/10/2018
Área Terreno Total
Área Locável Total 11.758,71 m² 11.758,71 m²
INVESTIMENTOS Total Atento
Valor de Aquisição Unitário Data [0] (R$/m²) R$ 3.808 R$ 3.808
Valor de Aquisição Total Data [0] (R$) R$ 44.782.570
YIELD ANUAL (Existente / Total) 10,66% Atento
Valor de Locação (Contrato Existente) R$ 34,58 R$ 406.667 R$ 406.667
Valor de Locação (Contrato Novo) R$ 33,84 R$ 397.915 R$ 397.915
RECEITAS Total Atento
Contrato existente sim/não SIM
Valor de Locação Vigente (R$/m²) R$ 34,58
Valor de Locação Total (R$) R$ 406.667 R$ 406.667
Data Início/Reajuste do Contrato (dd/mm/aa) 01/10/2016
Direito a Revisional sim/não SIM
Data da Revisional (dd/mm/aa) 01/10/2019
Mês da Revisional + 0 meses (mês) 12
Data término contrato vigente (dd/mm/aa) 30/09/2021
Período contrato vigente (mês) 35
Novos Contratos
Valor de Locação Unitário (R$/m²) 33,84
Valor de Locação Total (R$) R$ 397.915 R$ 397.915
Crescimento de Locação sim/não NÃO
Taxa de crescimento a.a. 1,00% aa
Início do Crescimento (ano) 3º
Vacância Atual / Vagos (meses) 0
Carência Atual / Vagos (meses) 0
Início Contrato Locação 1
Vacância após 1º contrato (meses) 0
Carência após 1º contrato (meses) 0
Período novo contrato (meses) 120
Período de análise (meses) 120
Período de absorção (etapas) 1
Vacância Constante (%) 0,00% 0,00%
Taxa de Vacância após 10º anos (%) 3,00% 3,00%
Despesas
Comissão de Locação Nº aluguéis 1,00 1,0
Manutenção / Seguro (R$/m²) 5,00 5,00
IPTU (R$/m²) 2,83 2,83
FRA (%) 2018 5,00% aa 5,00%
Inadimplência (%) 0,30% 0,30%
Comissão de Venda (%) 5,00% aa 5,00%
Gestão de Contrato (%) 0,00% 0,00%
Valor Residual do imóvel (R$) R$ 44.001.413
CONDIÇÕES ECONÔMICAS Total Atento
Taxa de Desconto 10,50% aa 10,50% aa
Taxa de Capitalização ao final do período 10,00% aa 10,00% aa
Cenário
R$ 44.782.570
Anexo C3
VPL (44.782.570) 30.342.298 30.169.271 30.169.271 - - - - 30.169.271 (1.508.464) (90.508) - 28.570.300 16.212.270 44.782.570 - Total (44.782.570) 48.056.084 47.846.040 47.846.040 - - - - 47.846.040 (2.392.302) (143.538) - 45.310.200 44.001.413 89.311.612 44.529.042
FLUXO I/R
Valor de
Venda
Contrato
Atual
Contrato +
Revisional
Receita de
Locação Corrigida
Desconto
de locação
Valor
por m²Carência Comissão
Perdas
IPTU+Cond
Vacância
Constante
Total
ReceitasFRA Inadimp.
Gestão de
Contratos
Total
Operacional
Receita de
Venda
Receita
Periodo de
Analise
Movimento
out/18 0 (44.782.570) - - - - - - - - - - - - - - - - (44.782.570) nov/18 1 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 dez/18 2 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 jan/19 3 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 fev/19 4 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113
mar/19 5 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 abr/19 6 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 mai/19 7 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 jun/19 8 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 jul/19 9 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113
ago/19 10 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 set/19 11 - 406.667 406.667 406.667 - 34,58 - - - - 406.667 (20.333) (1.220) - 385.113 - 385.113 385.113 out/19 12 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/19 13 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/19 14 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/20 15 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/20 16 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/20 17 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/20 18 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/20 19 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/20 20 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/20 21 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/20 22 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/20 23 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/20 24 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/20 25 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/20 26 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/21 27 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/21 28 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/21 29 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/21 30 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/21 31 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/21 32 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/21 33 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/21 34 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/21 35 - 406.667 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/21 36 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/21 37 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/21 38 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/22 39 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/22 40 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/22 41 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/22 42 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/22 43 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/22 44 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/22 45 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/22 46 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/22 47 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/22 48 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/22 49 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/22 50 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/23 51 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/23 52 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/23 53 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/23 54 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/23 55 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/23 56 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/23 57 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/23 58 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/23 59 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/23 60 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/23 61 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/23 62 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/24 63 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/24 64 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/24 65 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/24 66 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/24 67 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/24 68 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/24 69 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/24 70 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/24 71 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/24 72 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/24 73 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/24 74 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/25 75 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/25 76 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/25 77 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/25 78 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/25 79 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/25 80 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/25 81 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/25 82 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/25 83 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/25 84 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/25 85 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/25 86 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/26 87 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/26 88 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/26 89 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/26 90 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/26 91 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/26 92 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/26 93 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/26 94 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/26 95 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/26 96 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/26 97 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/26 98 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/27 99 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/27 100 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/27 101 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/27 102 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/27 103 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/27 104 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/27 105 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/27 106 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/27 107 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/27 108 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 nov/27 109 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 dez/27 110 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jan/28 111 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 fev/28 112 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
mar/28 113 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 abr/28 114 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 mai/28 115 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jun/28 116 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 jul/28 117 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825
ago/28 118 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 set/28 119 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 - 376.825 376.825 out/28 120 - 397.915 397.915 397.915 - 33,84 - - - - 397.915 (19.896) (1.194) - 376.825 44.001.413 44.378.238 44.378.238
Data
DESPESA RECEITAS E DESPESAS
Atento
Anexo D1
ANEXO D
Documentação do Imóvel
top related