alessandra casari architetto · 2019-11-21 · viale trento, 88 1 –36100 vicenza -tel 0444.020801...

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Viale Trento, 88 – 36100 Vicenza - Tel 0444.020801 - Cell.349.6956963 - E [email protected] - PEC - [email protected] Ordine degli Architetti della Provincia di Vicenza n. 618 - Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Vicenza n. 1277

ALESSANDRA CASARI ARCHITETTO

BANCA POPOLARE DI VICENZA contro

TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA

SEZIONE: Esecuzioni Immobiliari

G.E. Dott. LUCA PRENDINI

ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 175/2016 R.G.

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CREDITORE PROCEDENTE:

BANCA POPOLARE DI VICENZA

Società AMBRA SPV SRL

Sede: via Piemonte, 38 - 00187 ROMA - C.F. 13984791007

Rappresentato da:

Avv. Mirko Biasi

Studio: via Dante, 29

Città: 36030 Caldogno (VI)

Pec: [email protected]

ESECUTATI:

Sede: Corso Palladio 155 Vicenza - P. Iva 01321030247

CUSTODE: IVG

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SCHEDA SINTETICA

Bene: UNITÀ IMMOBILIARE AD USO COMMERCIALE di un fabbricato a destinazione produttiva all’interno del complesso condominiale denominato “Centro Orafo di Vicenza”.

Contesto: zona a prevalente destinazione artigianale e produttiva.

Diritto: piena proprietà per la quota di 1/1 in capo a

Stato: buono

Lotto: 1

Dati Catastali attuali: COMUNE DI VICENZA

Identificato al NCEU al fg 47 mapp. 219 sub 7 via vecchia Ferriera P.T-1,

cat. D/8 – Rendita euro 976,10

Irregolarità/abusi: catastale e edilizia

Vendibilità: buona

Occupazione: occupato dalla ditta

Titolo di occupazione: contratto di locazione del 23.01.2012 durata 6 anni a partire

al 01.02.2012 tacitamente prorogabile per lo stesso periodo.

Valore di stima: valore di mercato € 134.700,0 - di pronto realizzo € 113.700,00

Pubblicità: stampa locale, internet

Oneri: spese per regolarizzazione catastale pari ad € 800,00

spese per regolarizzazione edilizia pari ad € 1.000,00

APE: redatta e allegata con nuovo libretto . classe E

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INDICE

SCHEDA SINTETICA DEL LOTTO

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

ALLEGATI

1. Quesito

2. Svolgimento delle operazioni peritali

3. Dettaglio di svolgimento temporale delle operazioni

4. Identificazione del bene e sommaria descrizione

5. Caratteristiche della zona

6. Identificazione catastale del bene

7. Descrizione dell’unità immobiliare

8. Rilievo dello stato attuale

9. Caratteristiche descrittive

10. Certificazione energetica

11. Stato di possesso- attuali e precedenti proprietari

12. Vincoli ed oneri giuridici

13. Spese di gestione immobile

14. Valutazione complessiva del lotto e vendibilità

15. Regolarità edilizia ed urbanistica

16. Metodo di valutazione

17. Valore, vendibilità e utilizzo della valutazione

18. Definizione del valore

19. Due Diligence

20. Assunzione di eventuali condizioni limitative

21. Misurazioni immobiliari

22. Indicazioni sul più conveniente miglior uso

23. Calcolo valore immobile

24. Forme di pubblicità

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ALLEGATI

15 – Ispezioni ipotecarie Nuova Vetro snc co

1. Estratto di mappa

2. Visure storiche

3. Planimetria catastale

4. Rilievo stato attuale

5. Atto compravendita

6. Contratto locazione

7. Doc. edilizia

8. APE

9. Storico ipotecario

10. Ricevuta invio perizia

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RAPPORTO DI VALUTAZIONE

L’Illustrissimo Sig. Giudice del Tribunale Ordinario di Vicenza, Dott.ssa SARA PITINARI

nominava, in data 10.04.2018, la sottoscritta architetto Alessandra Casari “Esperto Estimatore”

per l’esecuzione immobiliare n. 175/2016.

La scrivente dichiara che le operazioni condotte “sono state svolte nel più rigoroso rispetto delle

norme di legge che regolano l’attività del consulente tecnico d’ufficio, secondo il Codice etico e

operativo dell’esperto estimatore”.

1. QUESITO

Visti gli artt. 568 C.p.c. e 173 bis disp. Att. C.p.c., visto il Vademecum per l’esperto, la Check list

per l’esame della documentazione depositata in data 30.05.2016, il modello di scheda sintetica e

di perizia, documenti tutti che vengono consegnati all’esperto, da intendersi ivi richiamati e ai quali

si rinvia, il Giudice dispone che:

VERIFICHI l’esperto, prima di ogni altra attività la completezza della documentazione ex art 567

C.P.C. segnalando immediatamente al giudice i documenti mancanti o inidonei;

VERIFICHI altresì l’esperto se il creditore procedente ha provveduto a notificare gli avvisi di

pignoramento ex art. 180 disp. att. Cpc ai comproprietari, ai creditori iscritti nonché al sequestrante

nel caso di sequestro conservativo (ex artt.498 cpc 158 e 160 disp.att. cpc) segnalando

immediatamente al giudice in caso di notifica non eseguita o non perfezionata.

Successivamente:

1. PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ad ogni altra operazione

ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta, alle parti (debitore, creditore procedente,

comproprietari) della data e del luogo dell’inizio delle operazioni peritali e dell’accesso all’immobile:

a. Alla esatta identificazione dei beni oggetto del pignoramento comprensivo dei confini e dei dati

catastali (specificando la quota di proprietà o di altri diritti reali oggetto dell’esecuzione e indicando

i nomi di tutti comproprietari) ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita,

identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla

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realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati

dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b. Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e delle loro condizioni di

abitabilità e/o agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale

sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali

competenti; inoltre alla acquisizione della certificazione urbanistica o aggiornamento del certificato

di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa (V.art 173 bis disp att. Cpc)

c. All’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati

specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi

necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che

fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in

relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove

mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua

correzione o redazione (altrimenti prospettando le operazioni catastali per la regolarizzazione dei

beni con il relativo preventivo di spesa).

d. Evidenzi in dettaglio le trascrizioni ed iscrizioni gravanti sui beni pignorati.

2. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante

relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

L’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della

tipologia di ciascuno immobile, della sua ubicazione ( città, via, numero civico, piano, eventuale

numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e

accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa

parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un

numero progressivo;

Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l’altro anche

il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso

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immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da

essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti;

Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal

debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di

registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale

data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in

caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza

ulteriori dei suindicati elementi;

I vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che

resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla

procedura, indicando, per questi ultimi i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni

caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti

oneri e vincoli:

Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;

Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge (sia in

caso di separazione che di divorzio) (indicando se il provvedimento è stato o meno trascritto) ;

Altri pesi o limitazioni d’uso (es. contratti di locazione immobiliari con data certa opponibili nei limiti

del novennio e quelle eccendenti il novennio se trascritte art 2923 c.c ; oneri reali, obbligazioni

propter rem, servitù, uso, abitazione, usufrutto ecc.).

Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati (art 586 cpc) o regolarizzati al momento della

vendita a cura e spese della procedura:

Iscrizioni ipotecarie;

Pignoramenti.

Per eventuali difformità urbanistico- catastali:

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Difformità urbanistico-edilizio

Difformità catastali

Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

L’ importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali

ordinarie);

Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data di

perizia;

Eventuali cause in corso;

La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di

acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e

trascrizione), e ciò anche sulla scorta delle eventuali relazioni notarile

La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la regolarità dello stesso sotto

il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità

ai sensi delle leggi n.47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni

presso gli uffici comunali competenti;

La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun

immobile, ciascuno di essi intitolato DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone

ecc.) e la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo << Identificazione dei beni oggetto

stima>>, indicando la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna; ed

indicando poi in formato tabellare, per ciascuna unità immobiliare, la superficie netta, il coefficiente

utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale

medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà

altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di Fondazioni, Str. Verticali, Solai, Coperture,

Manto di copertura Scale e Pareti esterne dell’edificio) nonché le caratteristiche interne di ciascun

immobile (Infissi esterni, Infissi interni, Tramezzature interne, Pavimentazioni, Plafoni, Porta

d’ingresso, Scale interne, Impianto elettrico, Impianto idrico, Impianto termico) precisando per

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ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente

normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.)

la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici e nocivi

Alleghi il certificato energetico previsto dall’art. 6 d. lgs 2005 n. 193 (integrato dal d. lgs 2006 n.

311) nonché dal DPR 2.4.2009 n 59 e successive modifiche solo se rinvenuto

Indichi l’esperto la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi

i criteri di stima utilizzati (esempio borsino CCIAA), le fonti delle informazioni utilizzate per la stima,

esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazioni

dell’immobile , della superficie commerciale del valore mq, del valore totale; esponendo altresì

analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera

distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non

eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, mancanze di

certificato energetico ( non rinvenuto).

Il perito indicherà il prezzo base di vendita con un abbattimento forfetario rispetto al valore di

mercato (da indicare) del 15% per lo scaglione sino ad euro 1.000.000,00, del 10% per lo scaglione

sino a euro 2.000.000,00, del 5 % per valori superiori, in considerazione della differenza tra oneri

tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e la assenza di garanzia per vizi

occulti, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi; altri oneri o pesi.

Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della quota, precisi infine se il bene

risulti comodamente ed economicamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che

potrebbero essere separati in favore dell’esecutato e per esso della procedura esecutiva.

Nel caso di motivata risposta negativa circa la separabilità in natura della quota (pignorata) precisi

l’esperto se appaia probabile una vendita autonoma della quota medesima oppure in difetto se si

debba procedere allo scioglimento della comunione.

3. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno

due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o

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licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso

(senza spese) quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto

di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle

dichiarazioni del terzo occupante;

ALLEGHI ALTRESI’ gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto n.1 (avviso di

inizio operazioni) nonché attestazione di aver trasmesso alle parti copia della perizia

4. ALLEGHI il perito n.2 copie cartacee della bozza di ordinanza di vendita e di verbale di

aggiudicazione, generate automaticamente dal programma.

5. Depositi la perizia in originale più due copie epurate dai dati sensibili, complete dei relativi allegati

6. Depositi altresì due CD, di cui uno epurato dai dati sensibili, contenenti ciascuno i seguenti files

nei formati WORD e PDF

File contente la perizia relativa al singolo lotto (indicando con espressione “perizia”)

File contente la planimetria del singolo lotto (indicando “planimetria”)

File contente le fotografie del singolo lotto (ove possibile) (indicato “fotografie”)

File contente la bozza dell’ordinanza di vendita (indicato “ordinanza”)

File contenete bozza del verbale di aggiudicazione (indicato “verbale”)

I files saranno denominati con una “E” trattandosi di procedura esecutiva, dell’anno, della

procedura, il numero del lotto e l’indicazione sopra riportata per ciascun file

7. INVII, il perito, contestuale al deposito della perizia in cancelleria e comunque almeno

quarantacinque giorni prima dell’udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori procedenti ed

intervenuti, a mezzo fax, posta o email, e alleghi all’originale della perizia una attestazione di aver

proceduto a tali invii

8. Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i

documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia

semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica esclusione dei documenti

previsti dall’art.567 comma 2 c.p.c. documentazione che deve produrre la parte a pena di

decadenza.

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9. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e avverta il

giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario (ai sensi dell’art. 559

comma 3 c.p.c).

10. Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni

peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con

provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori

11. Formuli tempestiva istanza di rinvio dell’udienza in caso di impossibilità di osservanza del

termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti.

12. Il Giudice dell’Esecuzione concede termine sino a 30 giorni prima dell’udienza fissata ex art.

569 c.p.c per il deposito della relazione e per l’invio delle copie alle parti costituite (compreso il

debitore esecutato anche se non costituito).

2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

Successivamente al conferimento dell’incarico il sottoscritto Esperto Valutatore ha provveduto a

richiedere, ai vari uffici competenti, copia di tutta la documentazione allegata alla relazione,

funzionale allo svolgimento delle verifiche richieste, tra le quali, a titolo non esaustivo: richiesta di

accesso agli atti per verifica documentazione progettuale, raccolta documentazione catastale

attuale e storica, richiesta dei certificati storici di residenza dei soggetti esecutati, verifica dei dati

su relazione ventennale, sopralluoghi presso gli immobili pignorati, ricerca immobili comparabili per

valutazione IVS, raccolta dati economici nel caso di necessità di valutazioni con sistemi estimativi

diversi dal Market Comparison Approach.

3. DETTAGLIO DI SVOLGIMENTO TEMPORALE DELLE OPERAZIONI

Nomina Esperto in data 11.04.2016

Giuramento Esperto in data 17.04.2016

Trasmissione telematica Check List in data 21.05.2018

Sopralluogo in data 03.07.2018

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Agenzia delle Entrate di Vicenza - Catasto - per reperire l’estratto di mappa, le visure attuali e

storiche, le planimetrie catastali relative al fabbricato e per verificare la regolarità catastale Ufficio

Tecnico del Comune di Vicenza - per reperire la documentazione urbanistica, le pratiche edilizie,

di agibilità e le dichiarazioni di conformità degli impianti

Agenzia delle Entrate di Vicenza - Conservatoria - per verificare la provenienza dei beni, le

trascrizioni pregiudizievoli e le iscrizioni ipotecarie

4. IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SOMMARIA DESCRIZIONE

BENE E UBICAZIONE: si tratta di unità immobiliare a destinazione commerciale sita nella zona

a destinazione artigianale e produttiva della città, all’interno del complesso condominiale

denominato “Centro Orafo di Vicenza”, che ospita altri laboratori per lavorazioni orafe in via

vecchia Ferriera 50/33.

Dotazioni condominiali: a questa unità spetta la quota proporzionale di diritti in comproprietà

sulle parti comuni dell'intero complesso che ospita laboratori orafi, quali i locali dei posti di

guardia, i muretti e le recinzioni comuni esterne, le cabine elettriche, l’impianto di depurazione,

il sistema di videosorveglianza, le aree scoperte esterne, come previste dall'art. 1117 del Codice

Civile.

DIRITTO: i beni risultano in ditta alla società per la quota di 1/1 in forza di atto di compravendita in

data 28.05.1999 al n. 154612 di rep. del notaio Ottaviano Giarolo di Vicenza trascritto il 10.06.1999

ai nn 13869/9729 con cui il mappale 217 sub 7 passava in ditta alla societ

con sede a Vicenza.

5. CARATTERISTICHE DELLA ZONA

Caratteristiche della zona: zona a prevalente destinazione artigianale e produttiva di Vicenza

Servizi della zona ampliata: fermate autobus, ottimi i collegamenti con la viabilità principale -

casello autostradale di VI Ovest a meno di 3 Km.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

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6. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE

Identificato al N.C.E.U. COMUNE DI VICENZA al Fg. 47

mapp. 219 sub 7 - via vecchia Ferriera P.T-1- cat. D/8 - Rendita euro 976,10

Coerenze: l’unità imm. al sub 7 confina: a nord con parete perimetrale verso area comune, ad est

con parete perimetrale verso area comune, a sud parete con perimetrale verso area comune, ad

ovest unità immobiliare mapp. 219 sub 8

Categoria catastale D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività

commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

GIUDIZIO DI REGOLARITÀ/DOCFA: la planimetria catastale depositata presso l'Agenzia del

Territorio non corrisponde allo stato di fatto dell'immobile, in quanto non riporta alcune pareti

divisorie degli ambienti interni che sono state realizzate in seguito.

Pertanto si rende necessario eseguire una variazione catastale presentando una planimetria

aggiornata presso l’Ufficio del Territorio. Si stima che il costo della pratica catastale possa

ammontare a circa € 800,00. Tale costo verrà posto a carico dell'acquirente ed è stato considerato

e detratto nella determinazione del prezzo base d'asta dell’immobile.

7. DESCRIZIONE DEL BENE

Si tratta di locali adibiti ad attività commerciale siti nell’area dei fabbricati destinati al Centro Orafo

di Vicenza in via Vecchia Ferriera, posti al terra, piano primo e rialzato con esposizione sui lati

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nord, sud e est. L'accesso pedonale avviene attraverso la portineria di sicurezza sempre presidiata

ed in comune agli altri laboratori orafi presenti nel Centro.

Il complesso edilizio si colloca in uno strategico comparto geografico completamente urbanizzato

a prevalente destinazione commerciale-direzionale, posto a ridosso della zona industriale e

facilmente fruibile grazie alla vicinanza al casello autostradale di Vicenza ovest, nonché ad un

sistema di assi viari di primaria importanza per la connessione extra urbana.

L'edificio in cui è presente l’unità immobiliare in oggetto, è parte di un intervento urbano più ampio

ove gli edifici esistenti, validi esempi di archeologia industriale, vengono affiancati da alcuni corpi

di fabbrica di nuova costruzione, eterogenei sotto il profilo compositivo e dimensionale, serviti da

parcheggi e da un sistema di percorsi viari.

L’edificio risalente agli anni ’80 del scorso secolo, ne richiama la tipologia costruttiva con struttura

portante puntiforme in c.a. e solai in laterocemento. L’immobile contenente l‘unità in oggetto, è

accessibile mediante un sistema di accessi muniti di cancello meccanizzato, essendo l’intera

struttura legata all’attività dell’oro, la costruzione è dotata di un sistema di sorveglianza e di

sicurezza.

Il presente lotto, ha la seguente COMPOSIZIONE: al piano terra: ingresso indipendente e

ripostiglio, al piano primo, raggiungibile mediante scala a due rampe: open space con diverse

postazioni di lavoro, ufficio/saletta riunioni ed un bagno, al piano rialzato, raggiungibile tramite

scala interna (8 gradini) un ampio locale con parete ad est completamente finestrata, bagno e

locale tecnico. La superficie complessiva dell’unità immobiliare è di circa mq 122,00.

Lo stato di manutenzione dell’unità, nel complesso, è da considerarsi buono.

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CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE

Strutture verticali: pilastri e setti in c.a. e tamponamenti in muratura, condizioni: buone.

Copertura: piana con guaina impermeabilizzante, condizioni: buone.

Ingresso pedonale: Ingresso dalla palazzina sorvegliata in comune agli altri laboratori,

condizioni: buone.

Pavimentazione est.: cortile esterno comune pavimentato in asfalto, condizioni: buone.

Portoncino ingresso: anta singola pesante in metallo rinforzato, condizioni: buone.

Infissi esterni: ante in metallo verniciato nero con vetrocamera, condizioni: buone.

Infissi interni: porte in legno: condizioni: buone

Pavim. interna: piastrelle in ceramica nei bagni, listoni in legno laminato negli uffici

condizioni: buone.

Rivestimenti: bagni piastrellati in ceramica, condizioni: buone.

Impianto Gas: sottotraccia alimentato a metano, condizioni: da verificare.

Impianto elettrico: sottotraccia, condizioni: da verificare.

Impianto idrico: sottotraccia, alimentazione da rete comunale, condizioni: da verificare.

Impianto termico: autonomo con caldaia a gas metano collocato all’interno di locale

tecnico con accesso dal bagno al piano rialzato. Corpi scaldanti: fancoil

ad aria calda e radiatori in acciaio in bagno, condizioni: da verificare.

Il libretto di impianto è stato fatto redigere dal sottoscritto ad un tecnico

specializzato.

Impianto allarme: presente - a sensori interni ed esterni, condizioni: da verificare.

Impianto citofonico: citofono collegato con il campanello d’ingresso, condizioni: da verificare,

Fognatura: allacciato alla rete fognaria comunale.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA: redatta APE (classe E) e nuovo libretto impianto

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8. RILIEVO FOTOGRAFICO E PLANIMETRIA STATO ATTUALE

Ingresso comune

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9. REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA

Destinazione urbanistica: dal Piano degli Interventi vigente nel Comune di Vicenza, aggiornato

con Delibera di Consiglio Comunale n. 61 del 16-12-2014, l’immobile oggetto della presente perizia

ricade in Zona Territoriale Omogenea (ZTO) D3 – Zona per insediamenti economico - produttivi.

Tessuto urbano consolidato (D) urbano consolidato D - art. 24 NTA - settembre 2018 La “città

consolidata” comprende la parte del territorio comunale costruita ed i contesti territoriali di

“completamento” (sia residenziali che produttivi - commerciali - direzionali), già dotati delle

principali opere di urbanizzazione, nonché le aree assoggettate dal PRG a strumento urbanistico

attuativo già approvato

- Concessione Edilizia veniva rilasciata. n.16241 P.G. e n. 12802 U.T. del 08.03.1982;

- Agibilità rilasciata in data 15.05.1985.

RILIEVO STATO ATTUALE

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10. STATO DI POSSESSO DEL BENE, ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

STATO DI POSSESSO:

Allo stato attuale l’immobile è occupato dalla Ditta in forza di

contratto di locazione del 23.01.2012 registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Vicenza il

14.02.2012. Il canone di locazione stabilito è di euro 350,00 mensili, aggiornato secondo le

variazioni accertate dall’ISTAT.

ATTUALI PROPRIETARI:

Ditta con sede a Vicenza in corso Palladio in forza di atto

di compravendita del data 28.05.1999 al n. 154612 di rep. del notaio Ottaviano Giarolo di Vicenza

e trascritto il 10.06.1999 ai nn. 13869/9729

ALTRI INTESTATARI CATASTALI NEL VENTENNIO

Al ventennio la particella 219 sub 7 era in ditta alla società

con sede a Vicenza, in forza di atto di compravendita del

05.06.1987 n. 74890 di rep. del notaio Umberto Ferrigato di Schio, trascritto a Vicenza il 02.07.1987

ai nn. 8385/6556.

PAT settembre 2018

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In data 30.11.1990 con atto di trasformazione della società al n. 76924 di rep. del notaio Ottaviano

Giarolo di Vicenza trascritto il 14.02.1991 ai nn. 3109/2460, la

veniva trasformata in

con sede a Vicenza e successivamente con atto di compravendita passava in ditta alla

11. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Iscrizione in data 11 gennaio 2001 ai n.ri 964 R.G. 217 RP a favore della BANCA

POPOLARE DI VICENZA SOCIETÀ COOPERATIVA PER AZIONI SRL con sede in Vicenza, a

carico con sede in Vicenza, atto di mutuo in data 20 dicembre 2000 al

n. 9818 di rep. dott. Francesca Bonvicini, Notaio in Arsiero, capitale lire 350.000.000, iscrizione lire

350.000.0000, beni colpiti in Comune di Vicenza Foglio 47 particella n. 219 sub 7.

iscrizione in data 13 aprile 2012 ai nn. 6690 R.G. 924 R.P. a favore della VENETO BANCA

S.C.P.A. con sede in Montebelluna, a carico con sede in Vicenza, decreto

ingiuntivo emesso dal Tribunale di Treviso Sezione di Montebelluna in data 30 marzo 2012 al n.

384 di rep., per la somma capitale € 1.271.111,67, iscrizione € 1.300.000,00 beni colpiti in Comune

di Vicenza Foglio 47 particella n. 219 sub 7 ed altre.

Iscrizione in data 02.07.2017 ai nn. 2028 RG e 1632 RP a favore di ADRAGNA BARTOLOMEO,

(titolare della ditta A.B. di Adragna Bartolomeo con

sede in Vicenza Via G. Donizetti n.3) - AER S.R.L. con sede in Milano Piazza A. Diaz n.6 -

"ARTLINE con sede in Capolona (AR) via La Casella n. 11 - "ATHENA PREZION

con sede in Arezzo Via A. Grandi n. 93 - "BLU OR nelli-Prosperi con

sede in Alberoro di Monte San Savino (AR) via Leopoldo di Toscana n. 10 - "BONO on

sede in Sansepolcro (AR) via Massimo Inghirami n. 7 - con sede in Trissino

(VI) via del Lavoro n. 16 - "BUSAT con sede in Arezzo via del

Fosso n. 6 - "CAST OR con sede in Castiglion Fibocchi (AR) via Sette Ponti n.1/E -

"CERATO GAETAN con sede in Valdagno (VI) via Ruetta 25/f - "CERINI DI CERINI

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ALESSANDRO & C. S.N.C." con sede in Arezzo via A. Chiari n. 28 - CINOTTI ANDREA, nato a

- "DANIELA COARO

SRL" con sede in Trissino (VI) viale dell' Industria n. 7- "DEL PIA SPA" con sede in Monte San

Savino (AR) via Leopoldo di Toscana n.7 - "EUROCATENE S.R.L." con sede in Arezzo via P.

Calamadrei n. 31 - "FAB GOBBET con sede in Caldogno (VI) via Linate n. 13 - "FALCO

con sede in Arezzo Frazione San Zeno Zona Industriale Strada E, 15 - "FEMMEN

con sede in Civitella in Val di Chiana Frazione Badia Alpino (AR) via Di Sotto n. 12/16 - "FURINI

LORI con sede in Arezzo via La Chianicella, 4 Ceciliano - "GIAR con sede in

Arezzo via Calamandrei n. 38 –

"GIMAR on sede in Civitella in Val di Chiana (AR) via Di Pescaiola Fraz. Viciomaggio n.

89 - "GIORDIN " con sede in Civitella in Val di Chiana (AR) via dell'Industria - Pieve al

Toppo n. 15 - "G0LD AR con sede in Arezzo via Giacomo Konz n. 45 -

con sede in Arezzo via Sergio Ramalli - "GOLD PLANET SRL" con sede in Vicenza via

Zamenhof n. 92 - GRAZIELLA GROUP S.P.A con sede in Arezzo via E. Rossi n. 9 - "IL GIOIELLO

CREAZIO con sede Civitella in Val Di Chiana (AR) Piazza A. Volta n. 8 - "KELIDON

con sede in Vicenza via Vecchia Ferriera n. 50 - "KUBI con sede in Subbiano

(AR) Zona Industriale Castelnuovo n. 235/236 - "L'ARPA con sede in Arezzo Loc. Rigutino

Ovest 269/A - "L'IMMAGIN con sede in Subbiano (AR) Zona Industriale Castelnuovo n.

211 - "LA QUINTA STAGIO con sede in Vicenza via dei Molini n. 129 - "LOTO PREZIOSI

on sede in Arezzo via del Gavardello n. 57 - "MARIELLA GRAN Arezzo via

Marcantonio Cesti n. 14 - "NEW LINE con sede in Capolona (AR) Zona Industriale

Castelluccio n. 19 - "NUOVI GIOIEL Mussolente(VI) via Alessandro Volta n. 1 - "O.R.F.

con sede in Foiano della Chiana (AR) via Gioco Del Pallone n. 68 - "ORO 5 con sede

in Vicenza via Bedin n. 93 - "ORSOGRIGIO on sede in Monte San Savino (AR) via XXV

Aprile n. 13 - "P.V.Z. DI PRESENTINI LUCIO E VALENTINI SILVIO con sede in Marciano

della Chiana (AR) via Cassia n. 11/E Frazione Ciesa "PRESTI " con sede Civitella in Val di

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Chiana (AR) Frazione Badia Alpino via Pescaiola n. 49 - "RAIKA " con sede Civitella in Val di

Chiana (AR) via Alessandro Volta n. 27/28 Pieve al Toppo

GNASSI STEFANI (titolare della ditta ROSE'S GOLD di

GNASSI STEFANIA con sede in Arezzo Località Molino Bianco n. 14/5) - "SAD

EDOARDO ED ENRICO SANTINON" con sede in San Giorgio delle Pertiche (PD) via Prarie n.

16 Cavino - "SEIO con sede in Monte San Savino (AR) Zona Industriale via XXV Aprile n.

23 - con sede in Arezzo via P. Calamandrei n. 29 –

con sede in Trissino

(VI) via Fontanelle n. 80 - "SPED.I con sede in Arezzo via G. Ferraris n.

246 - "SUNFLOW con sede in Thiene (VI) via M.Pertile n.18/3 -

"TRADINGO con sede in Vicenza via Donizzetti n. 3 - "ZECCHIN con sede in

Arezzo Località Quarata Zona Industriale 257 C/1 - "AON SPA INSURANCE & REINSURANCE"

con sede in Firenze via Fra' Bartolomeo n. 16 - "CREAZIONI ROBERTO con sede in

Bassano del Grappa (VI) Vicolo Menarola n. 15 - "INTERSPED WORLD TRASP.INTER

con sede in Aeroporto Fiumicino (ROMA) Palazzina Spedizionieri - "OLIMPIA CATEN con

sede in Arezzo Località Ponte alla Chiassa n. 135 - "PRO.SY. con sede in Vicenza via

Luca della Robbia n. 60 Arezzo POLARE DI VICENZ con

sede in Vicenza - I RISPARMIO DEL VENET " con sede in Padova Corso

Garibaldi n. 22/26 - "B.T.V con sede in Vicenza via Luca della Robbia n. 25 -

" con sede in Subbiano (AR) Zona Industriale "BANCA POPOLARE DELL'ETRURIA E DEL

LAZI con sede in Cannobbio n. 11 - "SUPERORO con sede in Monticello

Conte Otto (VI) via dell'industria n. 20 –"ZANCAN con sede in Nanto(VI) via dell'Artigianato

n. 2 - "CONDOMINIO SAN GAETANO" (Scala A e Scala B) con sede in Vicenza Corso Palladio

n. 155; a carico "TRE A con sede in Vicenza ed altri, a seguito dell'ipoteca volontaria

autenticata in data 26 giugno 2012 al n. 152331 di rep. dott. Antonello Antoniucci, Notaio in

Bassano del Grappa, iscrizione € 700.000,00, beni colpiti in Comune di Vicenza Foglio 47

particella n. 219 sub 7 ed altre.

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trascrizione in data 30 marzo 2016 ai n.ri 5658 R.G. 4125 R.P. a favore della Banca Popolare di

Vicenza S.C.P.A. con sede in Vicenza, a carico con sede in Vicenza,

verbale di Pignoramento in data 19 febbraio 2016 al n. 1039 di rep. notificato dall'Ufficiale

Giudiziario di Vicenza, beni colpiti in Comune di Vicenza Foglio 47 particella n. 219 sub 7.

NOTA: tutto il complesso edilizio è interessato dalla Convenzione edilizia stipulata con il Comune

di Vicenza in data 08-06-1978 e 11-07-1978 n.ri 32984-33068 rep. Notaio Giuseppe Todescan di

Vicenza, ivi registrata il 28-07-1978 al . 5511 serie 1 e trascritta a Vicenza in data 10-08-1978 ai

n.ri 8495/7161.

12. DEFINIZIONE DEL VALORE

Il criterio di stima è il valore di mercato, è definito come segue:

il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere

compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i

soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di

marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e

senza alcuna costrizione.

Il valore di mercato è inteso essere il valore di un bene stimato senza considerare i costi di vendita

e di acquisto, e qualsiasi imposta associata.

Il valore di mercato esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o

circostanze particolari, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di

locazione, una cessione speciale garantita da una parte nella transazione.

I dati tecnici utilizzati nella presente relazione sono strati desunti dalla seguente documentazione:

atto compravendita anno 1999

visure catastali dei beni oggetto di esecuzione;

ispezioni ipotecarie sui beni oggetto di esecuzione;

accesso atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Vicenza;

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13. DUE DILIGENCE

Il processo di due diligence prevede l’analisi delle condizioni di un bene – normalmente un immobile

o un patrimonio immobiliare – oggetto di una potenziale transazione prima che il relativo passaggio

di proprietà, od il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene, vengano formalizzati in un

contratto e resi esecutivi.

Lo scopo delle analisi svolte durante la due diligence è principalmente quello di individuare i

potenziali rischi legati alla transazione al fine di poterli gestire con efficacia tramite un’adeguata

stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

14. ASSUNZIONI ED EVENTUALI CONDIZIONI LIMITATIVE

Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state

effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può discostarsi dal

prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e

dalla capacità contrattuale dei contraenti.

La presente Relazione di Stima si fonda sull’analisi dei dati reperiti dal valutatore presso gli uffici

pubblici e privati del settore a garanzia di affidabilità e veridicità.

Il presente rapporto di valutazione tiene conto dell'analisi del mercato che segue e delle sue

peculiarità.

15. MISURAZIONI IMMOBILIARI

La misura delle superfici degli immobili è svolta con un rilievo metrico secondo lo standard del

“Codice delle valutazioni immobiliari”, IV Edizione di Tecnoborsa 2012. Per l’analisi estimativa della

superficie principale è stata considerata la SEL (Superficie Esterna Lorda) dell’immobile che

comprende lo spessore dei muri esterni liberi, ½ di quelli condivisi con altri fabbricati e tutta la

superficie interna tra questi compresa.

16. INDICAZIONI SUL PIU’ CONVENIENTE MIGLIOR USO

Per stimare il valore di mercato il valutatore deve prima determinare il più conveniente e miglior

uso, o quello più probabile (HBU – highest and best use).

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L’highest and best use (HBU), ossia il più conveniente e miglior uso, è l’uso che presenta il

massimo valore di trasformazione o di mercato tra gli stessi valori prospettati per un immobile.

L’HBU è la destinazione alla quale corrisponde il valore massimo tra il valore attuale e i possibili

valori di trasformazione.

L’HBU indica quindi la destinazione maggiormente redditizia.

Il valore di stima per l’HBU è il valore atteso, calcolato come media del valore nell’uso attuale e dei

valori di trasformazione negli usi alternativi enunciati.

La scelta dell’HBU si riferisce a utilizzazioni:

- Fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico)

- Legalmente consentite (vincolo giuridico)

- Finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio)

- Economicamente convenienti rispetto alla destinazione attuale (criterio economico)

Dalle indagini di mercato la destinazione più redditizia dell’immobile oggetto di valutazione è quella

attuale (commerciale/direzionale), in quanto si presuppone che il valore di mercato attuale sia

maggiore dei possibili valori di trasformazione degli usi alternativi.

L’HBU corrisponde al più probabile valore di mercato oggetto di valutazione.

17. SPESE GESTIONE IMMOBILE E PROCEDIMENTI IN CORSO

Le spese medie di gestione annuale dell’immobile euro 2.800,00

Amm. Condominiale: sig.ra Apolloni Daniela tel. 0445-381030

18. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO E VENDIBILITA’

Il grado di vendibilità è discreto

19. CALCOLO ANALITICO DEL PIÙ PROBALE VALORE NEL LIBERO MERCATO

Premessa

Il più probabile valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di metodi e procedure di

valutazione che riflettono la natura dell’immobile e le circostanze più probabili in cui tale immobile

sarebbe compravenduto sul (libero) mercato. I metodi più comuni, utilizzati per stimare il valore di

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mercato, comprendono il metodo del confronto di mercato (Market Comparison Approach MCA), il

metodo finanziario (Income Approach) e il metodo dei costi (Cost Approach).

La determinazione del valore di mercato dell’immobile si otterrà nel rispetto delle definizioni e dei

procedimenti di stima di cui agli standard di valutazione internazionali (in particolare: International

Valuation Standard IVS; European Valuation Standard EVS) e di cui al Codice delle Valutazioni

Immobiliari di Tecnoborsa.

Il valutatore applica la procedura estimativa del Metodo del confronto di mercato MCA.

Il metodo del confronto rientra nelle stime pluriparametriche; è un procedimento di stima che

permette di determinare il valore degli immobili attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e

altri beni simili per caratteristiche tecniche.

Il metodo del confronto si fonda sul principio elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo

dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili simili.

Il valutatore seleziona una o più unità di confronto nello stesso segmento di mercato dell’immobile

da valutare. Per svolgere il confronto diretto tra l’immobile oggetto di valutazione e un immobile

comparabile, il perito deve determinare gli aggiustamenti basati sulle differenze tra le

caratteristiche immobiliari (ammontari).

Gli aggiustamenti sono determinati per ogni singola caratteristica immobiliare, presa in esame

mediante la differenza negli ammontari della caratteristica dell’immobile da valutare e dell’immobile

di confronto, moltiplicata per il prezzo marginale della caratteristica preso con il proprio segno.

Il valore di stima deriva dal prezzo dell’immobile di confronto corretto per gli aggiustamenti delle

singole caratteristiche prese in esame.

Le principali fasi di cui si compone il metodo del confronto sono le seguenti:

‐ analisi di mercato per la rilevazione dei comparabili appartenenti al medesimo segmento di

mercato;

‐ scelta delle caratteristiche immobiliari da considerare nel procedimento estimativo;

‐ calcolo e compilazione della tabella dei dati;

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‐ calcolo e compilazione della tabella dei prezzi marginali;

‐ calcolo e compilazione;

‐ sintesi conclusiva.

20. OSSERVAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE E DEI COMPARABILI

L’immobile in esame (subject) ed i comparabili rilevati appartengono tutti al medesimo segmento

di mercato. I dati immobiliari osservati fanno riferimento a laboratori artigianali usati, ubicati

indicativamente nella zona industriale semiperiferica ovest della città di Vicenza e nelle vicinanze

dell’immobile oggetto della presente perizia.

SCHEDA IMMOBILE DA VALUTARE (SUBJECT)

Comune di : VICENZA Ubicazione Via Vecchia Ferriera n°50

Descrizione Unità produttiva piano 1 Edificato anno 1984

Tipologia

Trattasi locali a attività commerciale con uffici e servizi igienici oltre alle parti comuni

condominiali ai sensi dell'art. 1117 del C.C.

Comune foglio mapp sub Categoria

VICENZA

47

219

7

D/8

Stato conservazione

Usato in stato di conservazione e manutenzione

1 scarso 2 sufficiente 3 medio 4 buono 5 ottimo 4

Superficie

commerciale

subject

Descrizione e Acronimo SEL Mq. Rapporti

Mercantili

Mq.

commerciali

Tipo

caratteristica

Sup. principale SUP 55 100% 55,00 Quantitativa

Uffici UFF 40 200% 80,00 Quantitativa

Ripostigli-bagni SPO 12 50% 6,00 Quantitativa

Centrale termica CTA 0,00 25% 0,00 Quantitativa

Autorimessa AUT 0,00 50% 0,00 Quantitativa

Posto auto esterno PAR 0,00 20% 0,00 Quantitativa

Superficie commerciale 141,00 Mq.

Provenienza dato

ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO

Data formazione prezzo 09/11/2018

n: carroponti 0

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

LES

SA

ND

RA

Em

esso

Da:

AR

UB

AP

EC

S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

8b51

c444

c2af

37df

d087

6ded

b379

8


30



SCHEDA IMMOBILE COMPARABILE A

Comune di : VICENZA Ubicazione Via dell'Edilizia n°70

Descrizione Unità produttiva piano 0 Edificato anno 1980

Tipologia

porzione di fabbricato ad uso produttivo al piano terra, con annessa area scoperta esclusiva,

composta di laboratorio, centrale termica ed accessori e posto auto

esterno e parti comuni condominiali ai sensi dell'art. 1117 del C.C.

Comune foglio mapp sub sub sub

VICENZA

51

573

9 cat D/7

41 cat C/6

68 cat C/6

Stato conservazione



Superficie

commerciale

comparabile


Mercantili

Mq.

commerciali

Tipo

caratteristica

Sup. principale SUP 905,10 100% 905,10 Quantitativa

Uffici UFF 15,00 200% 30,00 Quantitativa

Spogliatoi-bagni SPO 11,60 50% 5,80 Quantitativa




Area scoperta SCO 46,68 10% 4,67 Quantitativa


Servitù SER Qualitativa

Viabilità VIA Qualitativa


Provenienza dato Atto di compravendita del 29.04.2015 rep. 73.761 a cura del Notaio GIUSEPPE

MURARO del collegio di Vicenza


n: carroponti 0

Prezzo di vendita € 250.000,00 (euro duecentocinquantamila/00)

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

LES

SA

ND

RA

Em

esso

Da:

AR

UB

AP

EC

S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

8b51

c444

c2af

37df

d087

6ded

b379

8


31



SCHEDA IMMOBILE COMPARABILE B

Comune di : VICENZA Ubicazione Via Vecchia Ferriera n°50

Descrizione Unità produttiva piano 1 Edificato anni 1984-86

Tipologia

Laboratorio al piano primo, con ingresso indipendente al piano terra e parti comuni

condominiali ai sensi dell'art. 1117 del C.C.

Comune foglio mapp sub Categoria Rendita

VICENZA

47

200

5

D/1

€ 1.830,00

Stato conservazione



Superficie

commerciale

comparabile


Mercantili

Mq.

commerciali

Tipo

caratteristica

Sup. principale SUP 149,57 100% 149,57 Quantitativa

Uffici UFF 69,01 200% 138,02 Quantitativa

Spogliatoi-bagni SPO 28,33 50% 14,17 Quantitativa






Servitù SER Qualitativa

Viabilità VIA Qualitativa


Provenienza dato Atto di compravendita del 30.06.2016 rep. 5.760 a cura del Notaio DIEGO TRENTIN

del collegio di Vicenza


n: carroponti 0

Prezzo di vendita € 120.000,00 (euro centoventimila/00)

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

LES

SA

ND

RA

Em

esso

Da:

AR

UB

AP

EC

S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

8b51

c444

c2af

37df

d087

6ded

b379

8


32



21. STIMA DEL LOTTO

Prezzo di mercato e caratteristica A B Subject Informazione mercantile

Prezzo (€) 250.000 120.000 - (prezzi ricavati da atti o informazioni dimostrabili)

Data (mesi) 30 24 0 3% annuo

Superficie principale (mq) 905,10 149,57 55,00 Indice mercantile 1

uffici (mq) 15,00 69,01 80,00 Indice mercantile 2

Livello di Piano (n.) 1 1 1 Indice variazione piano 0,5%

Servizi (bagni) (n.) 2 2 2Costo Realizzo 7.000 €

Vita = 30 anni; Vetustà = 25 anni

Stato di Manutenzione (Conservazione)

(1 sufficiente /2 discreto /3 buono)2 2 3

Costo marginale da 1 a 2 = 15.000 €

Costo marginale da 1 a 3 = 30.000 €

BoX (n) 0 0 0 prezzo BOX 10.000 €

Posto Auto (n) 2 0 0 prezzo P.Auto 5.000 €

TABELLA DATI

Market Comparison Approach

Caratteristica Data

Possibile fonte per differenziale

http://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare

http://www.stimatrixcity.it/CalcoloValoreNormale

Quotazione anno precedente 1.275,00€

Quotazione anno corrente 1.253,00€

Andamento (max - min) / min -1,8%

-1,8%

12

-1,8%

12

Analisi Prezzi Marginali

Prezzo marginale A 250.000 = 365,79-€ €/mese

Prezzo marginale B 120.000 = 175,58-€ €/mese

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

LES

SA

ND

RA

Em

esso

Da:

AR

UB

AP

EC

S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

8b51

c444

c2af

37df

d087

6ded

b379

8


33



Caratteristica Superficie principale

Indice mercantile S1 1,00

Indice mercantile uffici 2,00 ricavato da informazioni di mercato

Prezzo medio A 250.000

935,10

Prezzo medio B 120.000

287,59

267,35

417,26

Prezzo marginale S1

Minimo dei prezzi medi 267,35 €/mq

ovvero

Minimo dei prezzi medi moltiplicato il Rapporto di

posizione

171,30 €/mq

Prezzo marginale pS1 assunto 171,30 €/mq

Caratteristica Superficie Uffici

SUB = pS1 * Indice Mercantile 342,60€ €/mq

Caratteristica Livello di piano

Indice mercantile del variare di piano 0,50%

Caratteristica Bagno

Costo di ricostruzione deprezzato con deprezzamenti lineari

Vità utile economica 30 anni

Vetustà 25 anni

Costo a nuovo CN 7.000,00 €

CRD = CN * (1-vetustà/vita) 1.166,67€ €/bagno

= 267,35€ €/mq

= 417,26€ €/mq

Prezzo marginale Livello di Piano A 250.000 0,004975 1.243,78€ €/piano

= 0,64 Rapporto di posizione Sigma = (MIN/MAX)

Se il piano del Comparabile è superiore al piano dell'immobile Subject si usa la formula Prezzo * Aliquota / (1+Aliquota)

Se il piano del Comparabile è inferiore al piano dell'immobile Subject si usa la formula Prezzo * Aliquota

Si assume questo prezzo marginale quando

le differenze fra i Comparabili e il Subject

sono importanti

Prezzo marginale Livello di Piano B 120.000 0,004975 597,01€ €/pianoF

irmat

o D

a: C

AS

AR

I ALE

SS

AN

DR

A E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

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CA

3 S

eria

l#: 6

578b

51c4

44c2

af37

dfd0

876d

edb3

798


34



Caratteristica Stato di manutenzione

3

15.000,00

2

buono

15.000,00

1

discreto

sufficiente

Caratteristica BOX e Posto Auto

BOX 10.000,00€

P Auto 5.000,00€ Prezzo Marginale il costo di acquisto di un BOX o di un Posto Auto in zona

NomeclatoreLe condizioni di conservazione dell'unità

immobiliare sono nello stato originario e

tali da non dover richiedere alcuna opera

di manutenzione né ordinaria tanto meno

straordinaria, in quanto rispondono

pienamente allo scopo.

L'unità immobiliare manifesta accettabili

condizioni di conservazione, seppur

presenti contenuti fenomeni di degrado

che richiedono interventi di manutenzione

specifici e limitati riconducibili alla

normale manutenzione ordinaria

necessaria al corretto mantenimento in

buono stato delle parti di specifica

competenza.

L'unità immobiliare presenta notevoli

situazioni di degrado richiedenti

l'esecuzione di un organico intervento di

manutenzione straordinaria per il

ripristino delle originarie di funzionalità.

Prezzo di mercato e caratteristica A B

Data (mesi) -365,79 175,58-€

Superficie principale (mq) 171,30€ 171,30€

Balconi (mq) 342,60€ 342,60€

Livello di Piano (n.) 1.243,78€ 597,01€

Servizi (bagni) (n.) 1.166,67€ 1.166,67€

Stato di Manutenzione (Conservazione)

(1 sufficiente /2 discreto /3 buono)15.000,00€ 15.000,00€

BoX (n) 10.000,00€ 10.000,00€

Posto Auto (n) 5.000,00€ 5.000,00€


Tabella Prezzi Marginali

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

LES

SA

ND

RA

Em

esso

Da:

AR

UB

AP

EC

S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

8b51

c444

c2af

37df

d087

6ded

b379

8


35



Il valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento è pari ad euro 134.700,00

PREZZO D’ASTA

Valore di mercato stimato dei beni € 134.700,00

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari

su base catastale e reale e per assenza di garanzia di vizi € 20.205,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente Nessuna

Prezzo e caratteristica A B

Prezzo 250.000,00 120.000,00

Data (mesi) 10.973,66 4.213,89

Superficie principale (mq) -145.621,82 -16.199,81

Balconi (mq) 22.268,95 3.765,17

Livello di Piano (n.) 0,00 0,00

Servizi (bagni) (n.) 0,00 0,00

Stato di Manutenzione (Conservazione) 15.000,00 15.000,00

BoX (n) 0,00 0,00

Posto Auto (n) -10.000,00 0,00

Prezzo corretto 142.620,80 126.779,25

12,50%

d%

Valore di Mercato media fra A e B 134.700,02 12,50%

D% = (max-min)/min < 10%


Tabella di Valutazione

SINTESI DI STIMA

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

LES

SA

ND

RA

Em

esso

Da:

AR

UB

AP

EC

S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

8b51

c444

c2af

37df

d087

6ded

b379

8


36



Spese di cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni a carico dell’acquirente Nessuna

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale € 800,00

PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO € 113.695,00

Il valore di pronto realizzo del bene oggetto di pignoramento in: euro 113.695,00 arrotondato in

euro 113.700,00 (euro centotredicimilasettecento/00)

22. FORME DI PUBBLICITÀ

La Pubblicità degli avvisi potrà essere effettuata attraverso siti internet specializzati, quotidiani di

informazione locali di maggiore diffusione, quotidiani di informazione nazionali e le forme di

pubblicità commerciali se ritenuto il caso.

Vicenza, 5 febbraio 2019

L’Esperto estimatore Arch. Alessandra Casari

Firm

ato

Da:

CA

SA

RI A

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ND

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Em

esso

Da:

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S.P

.A. N

G C

A 3

Ser

ial#

: 657

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b379

8


alessandra casari architetto · 2019-11-21 · viale trento, 88 1 –36100 vicenza -tel 0444.020801...

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