A PRENOTAÇÃO

CONTRIBUIÇÃO AOS ESTUDOS DO XVENCONTRO DE OFICIAIS DE REGISTRO DE

IMÓVEIS DO BRASIL

VITÓRIA, SETEMBRO DE 1988

GILBERTO VALENTE DA SILVA

I - APRESENTAÇÃO DO TÍTULO AREGISTRO

Segundo a tradição de direito brasileiro, oOficial de Cartório de Registro Imobiliário não ageespontaneamente, de ofício. Assim, mesmo que tenhaconhecimento de mutações que digam respeito ao direito depropriedade imobiliária, não pode ele praticar os atos de seuofício sem que alguém lhe apresente o título ou orequerimento necessários à movimentação de sistemaregistrário. Não pode, sponte propria, ir ao tabelião obtercertidão de uma escritura ou ir a Juízo à cata de um formal departilha para registrá-los.

Dessa situação, segue-se que o oficial sóinicia a sua atividade quando alguém lhe apresenta oinstrumento, público ou particular, ou o requerimentopostulando a prática de um ato de registro.

Os doutos chamam "princípio da instância aessa necessidade que há de as partes solicitarem, pedirem ourequererem a prática do ato de registro.

Cumpre, portanto, distinguir o portador doapresentante. O primeiro à qualquer pessoa que compareça aoCartório portando um título, e o segundo à quem tenhainteresse no registro do título ou na prática do ato. O primeiroé mero portador e o segundo é interessado.

Somente a este último a lei confere afaculdade e o direito de requerer, é vista da recusa do registro,que o Oficial suscite a dúvida ao Juízo competente.

Dissemos que o apresentante é quem teminteresse no registro do título ou na prática do ato. Esseinteresse identifica-se aquele mesmo referido no Código deProcesso Civil, no art. 3º voltaremos a esse assunto, ficandocerto, desde já, que apresentante é todo aquele que temlegítimo interesse econômico ou moral na prática do atoregistrário.

A apresentação do título a Cartório não exigeoutra formalidade que a sua entrega ao funcionárioencarregado da recepção. Não é necessário que ao documentolevado a registro seja anexado requerimento ou petiçãosolicitando a prática do ato registrário, ainda porque é oOficial, segundo as leis vigentes, quem estabelece qual o atoou atos a praticar, se de registro ou de averbação, descabendoà parte interferir nesse sentido.

Embora o Cartório dependa da apresentaçãode instrumento para exame e posterior registro, entende-seque o simples fato de alguém levar ao Cartório uminstrumento subtende o seu desejo de vê-lo ingressar noslivros da serventia.

II - LIVRO PROTOCOLO E PROTOCOLO AUXILIAR

Todo setor público, ao recepcionardocumentos, deve fornecer ao interessado um comprovante daentrega, considerando-se que do fato podem resultar, como deregra resultam, importantes consequências e o particular nemsempre disporá de elementos comprobatórios daapresentação.

A recepção se segue, para boa ordem dosserviços internos, a anotação do ingresso do documento nosetor público, feita em livros denominados PROTOCOLOS,destinados exatamente à anotação do ingresso dedocumentos, pela ordem, na administração.

Conforme preceitua o art. 174 da Lei deRegistros Públicos, o livro Protocolo "servirá para apontamentode todos os títulos apresentados diariamente" ao Cartório deregistro de Imóveis. O dispositivo contém a ressalva no sentidode que não devem ser lançados no Protocolos os títulosapresentados tão somente para exame e cálculo deemolumentos, conforme dispõe o Parágrafo único do art. 12 damesma lei.

Cabe aqui tecer algumas considerações arespeito dos dois dispositivos legais, tendo em vista que apraxe cartorária não tem acompanhado a melhor doutrina arespeito da escrituração do Livro Protocolo.

Com efeito, se se entende que os títulospodem ser apresentados ao Cartório desacompanhados derequerimento solicitando a prática dos atos de registro,bastando o pedido verbal ou a simples entrega, como coroláriodeve-se aceitar que, em tais condições, a parte estápostulando exatamente esses atos e não pura e simplesmenteo exame e cálculo de emolumentos.

Essa solicitação, para conferência dosdocumentos e verificação das despesas conseqüentes dos atosde registro, portanto, é exceção, já que a regra é aapresentação para que os atos sejam praticados.

Tanto é assim que, no Estado de São Paulo,escorados por permissivo legislativo inserido na Lei n. 4.476,de 20/12/1984 (Regimento de custas), os Oficiais dosCartórios de Registro de Imóveis, com apoio no art. 14,exigem, dos apresentantes, o depósito de quantia suficientepara o pagamento das despesas com o registro.

Contraditoriamente, fornecem às partes,recibo indicativo de que o título foi recepcionado tão-somentepara exame e cálculo de emolumentos. Ora, se assim é, não sejustifica a exigência do depósito, porque o interessado apenaspostulou exame e cálculo, atos gratuitos, para os quais não háprevisão de pagamento de custas ou emolumentos.

Ao contrário, se é exigido o depósito, não sepode entender que o apresentante postulou apenas o exame ecálculo e, nessas condições, o título deve ter seu ingresso nocartório anotado no Livro Protocolo.

Em verdade, essa apresentação de título,acompanhada de depósito, consubstancia hibridismointeressante em seu conteúdo condicional: se o título temcondições de registro, o depósito antecipa as custas eemolumentos e o ato é praticado; se não pode ser registrado, otítulo é devolvido juntamente com a importância depositada ea nota escrita, motivando a recusa.

O depósito é, pois, de natureza dúplice,funcionando ou como antecipação do pagamento dasdespesas registrárias ou como simples depósito.

Timidamente a Corregedoria Geral da Justiçade São Paulo acenou com a possibilidade jurídica da exigência

do depósito prévio dos emolumentos e custas apenas e tãosomente quando o Cartório prenotasse todos os títulos.

A E. 1ª Vara de Registros Públicos, marcadapelo pioneirismo inovador nas medidas registrárias, natradição de eminentes Magistrados que alí tem judicado apósnossa aposentadoria, mais recentemente, em Provimentodeterminou aos Oficiais da Capital do Estado que só exigissemdas partes o depósito nessas condições, isto é, quando e seprenotassem todos os títulos, o que nos parece acertado,diante do que anteriormente foi exposto, já que se é apenaspara exame e cálculo de emolumentos não se justifica odepósito, especialmente em se considerando que diante deuma inflação de 1% ao dia, mercê do sistema econômicovigente, não há condições de as partes se despojarem dorendimento do dinheiro, apenas para verem seus títulos"examinados".

O que, entretanto é indispensável, é a exatanoção de que todos os títulos devem ser protocolados, não hámais razão nem fundamento para a permanência do Livroauxiliar, ainda que a pretexto de que por este se podemexaminar detalhes outros, como os relativos aos depósitosefetuados e sua devolução.

Há que se compatibilizar a realidade com quea lei prescreve, valendo rememorar que o Livro Auxiliar de queestamos falando só teve sua razão em função de um sistemaque hoje não mais se justifica, especialmente quando se tornaobrigatória a protocolização de todos os títulos.

A propósito, antes mesmo de entrar em vigora Lei de Registros Públicos, mas após a sua publicação, porocasião de II Encontro de Oficiais de Registros de Imóveis, emSalvador, Bahia, no ano de 1974, EDISON JOSUÉ CAMPOSDE OLIVEIRA tentou apresentar uma propositura a respeito.Ela se viu, posteriormente, inserida em sua obra RegistroImobiliário, Ed. Revista dos Tribunais, págs. 23/28.

Desse trabalho, cumpre destacar o seguintetrecho:

"O Livro Protocolo, nos Registros de Imóveis,como é sabido, é o que estabelece a ordem de apresentaçãodos títulos, declarando a prioridade de um direito sobre ooutro. Daí porque o Decreto nº 4.857 o chama de chave do

registro, e determina (art. 200) que tão logo um título sejaapresentado a registro, o oficial tome, no protocolo, a data desua apresentação e o número de ordem que em razão dessaapresentação lhes couber.

Razões de ordem prática, todavia, fizeramcom que, no Estado de São Paulo pelo menos, se deixasse deefetuar esse lançamento com a entrada diária dos títulos, paraser feita após o registro. Criou-se um livro semi-oficial,comumente chamado de Auxiliar de Protocolo, uma espéciesimilar ao Borrador da Contabilidade, e nele se fazem,diariamente, as anotações dos títulos apresentados.

Às vezes é dividido em dois volumes, num seanotando os títulos vindos através dos Cartórios de notas, eno outro os demais.

Essa prática, que a lei não autorizava, foi tidacomo uma necessidade fática, tendo-se como impossível atuarde outra forma, em serventias de grande movimento, onde nãosão efetuados os registros no mesmo dia da apresentação dostítulos a cartório.

Verifica-se, portanto, que a lei por expirarnão conseguiu ver-se cumprida, neste particular de tantaimportância, como é a fixação da ordem oficial deapresentação dos títulos ao Registro Público.

Estamos agora, reunidos nesta ilustreassembléia, para estudarmos a aplicação e o cumprimento danova Lei a vigorar no próximo ano.

E da leitura atenta desse diploma legal severifica que a Lei nº 6.015 de 31.12.73 também se preocupouem assegurar a ordem da apresentação. Assim, já nasdisposições gerais, vale dizer, quando estabelece normas paratodos os registros públicos por ela regulados, dispõe, o art. 11,que os oficiais adotarão o melhor regime interno, de modo aassegurar às partes a ordem de procedência na apresentaçãode seus títulos, estabelecendo-se sempre, o número de ordemgeral.

Ainda quando o Cartório no ato daapresentação faça um exame do título, e nele encontreimperfeições que impeçam o registro, ainda neste caso seráobrigado a receber o título, se a parte o desejar, para lançá-lo

no protocolo, quando esse lançamento possa assegurarprioridade ao direito do apresentante. Esse, o dispositivo doart. 12: "Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará aapresentação de um título e o seu lançamento no Protocolo,com o respectivo número de ordem, nos casos em que daprecedência decorra prioridade de direitos para oapresentante. "Os dois artigos referidos apenas repetem, comalgumas palavras trocadas, os arts. 14 e 15 do Decreto n.4.857".

Ficaram, portanto, mantidos, os dispositivosque estabelecem a rigorosa obrigação de, diariamente seremprotocolizados os títulos apresentados ao Cartório.

Criou-se, todavia, uma exceção, ao seracrescido, por via de emenda, um parágrafo único ao art. 12,dizendo que independem de apontamento no Protocolo ostítulos apresentados apenas para exame e cálculo dosrespectivos emolumentos, exceção esta que é relembrada noart. 174, quando a lei regula a escrituração do Livro deProtocolo do Registro Imobiliário.

Se a lei faculta que nos Registros de Imóveispossam entrar títulos para registro, e neste caso devem serimediatamente protocolados, e títulos apenas para exame ecálculo de emolumentos, a critério de quem fica dar entradanuma ou noutra forma?

A interpreta não é restritiva ao parágrafoúnico, que é a competente para as normas que estabelecemexceção é regra, leva a se inferir que é o apresentante quempode optar em apresentar o título para registro ou apenaspara exame e cálculo de emolumentos. Isto porque diz ela, nãoprecisarem ser protocolizados os títulos apresentados apenaspara exame e cálculo dos respectivos emolumentos, e não ostítulos recebidos para exame e cálculos, com o que se teriafacultado aos Cartórios tomarem a iniciativa de receberem ostítulos nessa condição.

Temos ainda a impressão de que a exceçãoestabelecida no parágrafo único do art. 12 deverá se tornar aregra em nosso Estado, se não for elaborada desde já umainterpretação geral e normativa, por parte deste Congresso, ouna falta dele, dos juízes Corregedores, no sentido de que sópor exceção, e a requerimento do apresentante, se agirá naforma estabelecida no referido parágrafo.

Estamos diante da aplicação de uma lei nova,reiteradamente elaborada, que não deverá entrar em vigor jáviolada e adulterada e, com a possibilidade de escrituração emlivros de folhas soltas, já não existem dificuldades de qualquerespécie para a imediata protocolização dos títulosapresentados, tal como o exigem a lei e a natureza dosRegistros Públicos. Com efeito, permitindo a Lei nº 6015 de31.12.73, no § 2º do art. 3º, a escrituração mecânica e emfolhas soltas dos livros, e como por esse sistema, se podeestabelecer, com alguma prática, quantos títulos podem serescriturados por folha, poderão ser datilografadassimultaneamente várias folhas, de forma que, em poucotempo, se terá o protocolo lançado. As maiores serventias deRegistro Imobiliário não recebem diariamente mais de 200títulos, e só em casos excepcionais esse número poderáalcançar a terceira centena, e no entanto, os Cartórios deProtesto da Capital de São Paulo protocolizam diariamente,por esse sistema, de mil a 3 mil títulos, com o que se verificaque a viabilidade do lançamento datilográfico por meio defolhas soltas já está amplamente provada.

Como o protocolo pode ir sendo escrituradono decorrer do expediente, não existe maior dificuldade emencerrá-lo ao fim do dia.

Sugerimos mais, seja ele feito com cópia ouseja xerocopiado, para que essa segunda via sirva aomanuseio das anotações no indicador pessoal e para ocontrole do andamento interno dos títulos.

Após o lançamento no protocolo, serão ostítulos encaminhados para a elaboração dos resumos(extratos) e para as buscas e verificação, ocasião em que seprovidenciará a anotação no fichário indicador pessoal.

Se o título estiver regular será procedido aoregistro, se depender de exigência, será devolvido aointeressado com nota explicativa da exigência, assinada, naqual se fixará prazo para a regularização não excedente de 30dias, que é o da validade de prenotação (art. 205).

Havendo registro, que via de regra seráefetuado em dia posterior ao da prenotação, far-se-á olançamento complementar no protocolo.

Existe possibilidade física, e necessidadejurídica, na pronta prenotação de todos os títulosapresentados ao Cartório, e, no Estado de São Paulo, ocumprimento da lei até traz consigo algumas vantagens para oserventuário. Isto porque é grande o número de títulos quesão levados a Cartório sem condições de registro, pordependerem de outras providências. Atualmente os registrosde imóveis procedem a minucioso exame e devolvem os títulossem nada auferir pelo trabalho despendido no exame. Noentanto, o ato de prenotação é previsto no Regimento deCustas e pode ser cobrado. Assim, o exame deixa de sergratuito e passa a ser pago, com a prenotação. Se oapresentante desistir do registro o oficial não terá sofrido umprejuízo.

É costume ainda que as serventias, aoreceberem o título para exame ou registro, forneçam umrecibo-comprovante numerado, com numeração interna quevai lançada no Livro Auxiliar de Protocolo. O sistema tem doisincovenientes: o primeiro consiste em a parte não receberdesde logo, o número pelo qual constará no protocolo, que é olançamento de efetivo valor para estabelecer a prioridade,tanto que o art. 191 da lei estabelece que para o efeito deprioridade do registro, os títulos prenotados no Protocolo sobnúmero de ordem mais baixo prevalecerão sobre os demaisainda que apresentados no mesmo dia. De posse dessanumeração interna e provisória, poderá a parte ficar com asuspeita de que, embora respeitando a data da entrada, ostítulos não sejam protocolados na rigorosa sequência em queforam apresentados durante o dia.

O segundo inconveniente é que o oficial, nãofornecendo desde logo à parte, o seu número de protocolo, ficasujeito a provar qual o regime interno adotado para assegurara precedência diária na apresentação dos títulos, comopreceitua o art. 11, com o que o Livro Auxiliar de Protocolopassa a ter funções oficiais.

Deve, portanto, é possível e é o sistema ideal,ser fornecido recibo ao apresentante com a numeração que iráconstar no protocolo. Essa numeração poderá ser desde logoanotada no título, que em seguida será protocolizado".

A propositura continha, entre outras, asseguintes conclusões:

"E do exposto apresentamos as seguintesconclusões a ser submetida ao plenário deste Congresso:

1ª - Os registros de imóveis deverãoprotocolizar diariamente todos os títulos que lhe foremapresentados. Com a escrituração mecânica em livros defolhas soltas esse assento tornou-se viável. Além de que,mantendo o legislador a lei nova, os dispositivos da antiga,quis ressaltar a necessidade absoluta e a obrigatoriedadedesse registro.

2ª - A exceção contida no parágrafo único doart. 12, de dispensa de protocolização, fica a critério doapresentante. Não deverão as serventias converter a exceçãoem regra, e por sua iniciativa, receberem os títulos paraexame, deixando de lançá-los no protocolo".

O não lançamento, no Livro Protocolo, detodos os títulos tinha e tem uma explicação decorrente, a meuaviso, de equívoca interpretação dos textos legais, em especial,do art. 255, § 2º, do velho Regulamento dos RegistrosPúblicos .

Esse dispositivo determinava que, em sendosuscitada a dúvida, no Protocolo, "averbará o oficial, emresumo, as razões da dúvida, e declarará, no termo deencerramento diário, o número de linhas deixadas em brancopara consignar a decisão do juiz, a respeito de cada títuloimpugnado".

A interpretação desse artigo levou ao seguinteentendimento: uma vez lançado o título no Livro Protocolo,obrigatoriamente, no mesmo dia, devem ser anotados os atosformalizados em consequência da apresentação e, se tivessesido declarada a dúvida, a anotação a respeito deveria ser feitano final da escrituração diária, tendo sido deixadas,previamente, linhas em branco suficientes para a anotação dadecisão que viesse a ser proferida.

Desta forma, como o Oficial não poderiasaber, por antecipação, sem exame, quais os títulos em quesuscitaria dúvida, a protocolização não era feita diariamente,senão em dois casos apenas:

a) - quando o título já tivesse passado pelocrivo de todo o exame e estivesse sendo registrado (ou já otivesse sido);

b) - quando a dúvida fosse suscitada no diada prenotação.

A orientação, como se verifica, foi resultadode erro de interpretação e de falta de praticidade do sistemaentão imposto pelo legislador.

Agora, contudo, com a sistemáticaintroduzida pela lei vigente, não há mais lugar para se recusara protocolização diária de todos os títulos. Feita a prenotação,a coluna destinada à anotação dos atos formalizados ficará embranco até o momento em que essa escrituração seja possívelou, em havendo devolução, basta que se anote,abreviadamente, a circunstância, escrevendo-se, v. g. D em19/9/82, o que permitirá, diante da representação e práticados atos, que eles sejam escriturados.

O 8º Cartório de Registro de Imóveis daCapital vem assim procedendo de longa data, e nenhumproblema prático enfrentou que não fosse solucionado.

Há, portanto, lugar para que se aceite apropositura transcrita, feita em 1975, de Edison JosuéCampos de Oliveira e que sejam protocolizados todos ostítulos, deixando-se de prenotar apenas aqueles que, arequerimento dos apresentantes, tenham sido exibidos parasimples exame e cálculo de emolumentos.

Não se deve, portanto, confundir dificuldadede escrituração com a impossibilidade de lançamento diário,no Livro Protocolo, de todos os títulos apresentados aoCartório.

Mas, como "na prática a teoria é outra",considerando que o art. 12, § único, da Lei de RegistrosPúblicos dispensou o apontamento no Protocolo, dos títulosapresentados somente para exame e cálculo dos respectivosemolumentos, por força da praxe adotada na Capital doEstado e à vista do art. 11 da citada Lei, ao início da vigênciada Lei nº 6.015/73, estabelecemos, em Provimento, a seguinteorientação:

"Art. 8º - Independem de protocolização noLivro nº 1 (Protocolo) os títulos apresentados apenas paraexame e cálculo dos respectivos emolumentos.

§ 1º - Para os fins do art. 11 da Lei citada osOficiais utilizarão obrigatoriamente um único livro deRecepção de Títulos, com a numeração em sequência,correspondente é lançada no comprovante de recebimento,entregue ao apresentante, e no próprio título.

§ 2º - A fim de assegurar a prioridade de quetrata o art. 12 da mesma Lei, será ainda organizado umfichário, em ordem alfabética, dos nomes dos outorgantes edevedores de direitos reais que figurarem nos títulosrecebidos, com os números que a estes correspondem no livroreferido no § 1º deste artigo (art. 186).

§ 3º - As fichas mencionadas no § 2º serãoutilizadas é medida que os títulos correspondentes foremregistrados ou cessarem os efeitos da prenotação (art. 205)."

Foi, assim, institucionalizado, na Capital, oLivro Auxiliar do Protocolo, antigo Livro de Recepção deTítulos, único para os títulos apresentados por particulares oupor Tabeliães de Notas, seguindo-se a adoção de um ficháriocuja destinação era a facilidade de identificação da existência,em andamento no Cartório, de títulos contraditórios sobre omesmo imóvel, determinando-se que, uma vez apurada aexistência de títulos, nessa situação, fosse assegurada aprioridade ao que primeiro tivesse ingressado no Cartório.

O art. 11 da Lei de Registros Públicos nãovisou a outra coisa senão é garantia dessa prioridade. Osimples lançamento do ingresso do título no Cartório, quer noLivro Protocolo quer no Protocolo Auxiliar, em serventias emque o número de títulos é elevado e diversos os funcionáriosque fazem os exames, não possibilitaria ao Oficial a verificaçãoda existência de dois ou mais títulos que, versando o mesmoimóvel, fossem constitutivos, uma vez registrados, de direitosreais contraditórios sobre aquele imóvel.

A única forma de evitar a violação daprioridade que encontramos, na ocasião, foi a criação dofichário transitório, na forma do art. 8º, § 2º, do Provimentoacima transcrito.

Outra forma de se garantir a prioridade eevitar a tramitação simultânea de títulos constitutivos dedireitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel é, para asComarcas onde haja, na Prefeitura Municipal, cadastronumérico dos imóveis urbanos, a confecção de um fichário emordem crescente desses números, com uma ficha para cadaimóvel. A ficha conterá o número de cadastro e uma remissãoao número da Matrícula do Imóvel.

O ingresso de título no Cartório determinará,após o lançamento, no Livro Protocolo ou no ProtocoloAuxiliar, uma anotação desse número no fichário de cadastro,número esse que será apagado por ocasião do registro dotítulo.

Enquanto perdurar essa anotação provisória,o título se encontrará ou em Cartório ou dentro do prazo devalidade da prenotação, impedindo que outro, contrário, tenhatramitação simultânea.

III - PRENOTAÇÃO - PROTOCOLIZAÇÃO

Efeitos. Prazo de validade. Prorrogação davalidade. Prenotações sucessivas.

O art. 216 do Regulamento dos RegistrosPúblicos fazia referência à prenotação do título, nomeutilizado para designar o ato de lançamento no LivroProtocolo.

A Lei de Registros Públicos atual nãopreferiu, embora alguns assim sustentem, as expressõesprotocolizar, protocolização .

Utilizou, sempre, circunlóquios, como"apresentação e lançamento no Protocolo" (art. 12),"apontamento no Protocolo" (Parágrafo único do art. 12),"anotados no protocolo" (art. 146), "anotação do Protocolo"(art. 156), etc.

Excepcionalmente, como no art. 147, altera,como que escorregando e surge o "protocolizado".

A expressão sempre nos pareceu mero defeitode linguagem, um modismo, que veio repetido no art. 277,quando se cuidou do registro Torrens .

A diferença de nomenclatura não alterou,entretanto, a natureza do ato nem modificou o sistema, sendoidênticos os efeitos conseqüentes ao ingresso do documentono Livro em questão.

Em AURÉLIO BUARQUE DE HOLANDA, noNovo Dicionário da Língua Portuguesa , se recolhe:

"PRECEDÊNCIA (Do latim praecedentia) S.F.Qualidade ou condição do precedente; preferência, primazia.

PRECEDENTE (Do latim praecedente) Adj.Que precede; antecedente.

PRIORIDADE (De prior + i + dade) S.F. - 1-Qualidade do que está em primeiro lugar, ou do que apareceprimeiro; primazia. 2- Preferência dada a alguémrelativamente ao tempo de realização de seu direito, compreterição do de outros; primazia. 3- Qualidade duma coisaque é posta em primeiro lugar, numa série ou ordem."

O principal efeito conseqüente é prenotação éa prioridade, isto é, o direito que o apresentante do títuloadquire de vê-lo registrado, uma vez preenchidas asformalidade legais, precedentemente e com exclusão de outroque tenha sido levado ao Cartório posteriormente, ainda queesse outro também se revista dos requisitos para o registro.

É preciso, contudo, entender em que deveconsistir essa prioridade a que se referem os dispositivos daLei de Registros Públicos .

A prioridade, a meu aviso, significa a melhorposição para o registro (do latim prior) e, uma vez praticadosos atos registrários conseqüentes à apresentação, elesexcluem a possibilidade de registro de outro título,constitutivo de direito real contraditório sobre o mesmoimóvel.

Assim, registrada uma escritura pública devenda e compra, em obediência à prioridade conseqüente àprecedência na apresentação, outro título de transmissão do

mesmo imóvel não poderá ser registrado na matrícula, não sóporque deve respeitar a prioridade do anterior, mas emespecial porque com o registro do primeiro cessou adisponibilidade do imóvel que não mais pertence aotransmitente, uma vez já transcrito (registrado) em nome doprimeiro apresentante.

Daí porque nunca tenhamos concordado coma interpretação do art. 191 da lei citada, que dá a entenderque os atos de registro conseqüentes à apresentação dosegundo título podem e devem ser praticados, mas apenas nodia útil seguinte. Ora, feito o registro do título ao qual seassegurou a prioridade, o registro do outro se tornajuridicamente impossível, exatamente porque, sendocontraditório ao primeiro, já não mais encontra o imóveldesembaraçado juridicamente, de forma a poder ter o ônus oua transmissão feitos, sem desobediência e afronta aosprincípios da continuidade e da disponibilidade.

Somente se pode aceitar a regra desse artigose se entender que o legislador quis significar que, escoado oprazo da prioridade do primeiro título, ainda assim o segundodeve aguardar um dia além, para merecer ingresso no registro,pressupondo-se que, no prazo da validade da prenotação ouna eventual prorrogação concedida pelo oficial, o título quegoza da precedência não tenha reunido condições para oregistro.

Isto significaria o seguinte entendimento:

a) - registrado o título prioritário, no diaseguinte, o outro título não pode ser registrado, porquecontraditório;

b) - não registrado o título prioritário, pordefeito ou dúvida, o segundo título terá seu registropostergado sempre para o dia seguinte ao do encerramento doprazo para o acertamento do título que goza da precedência esó será registrado se aquela decair de seu direito.

Por esse motivo, afirmamos que a prioridadeconsiste no direito assegurado ao que primeiro protocolizou otítulo, de, uma vez preenchidas as formalidades legais, vê-loregistrado precedentemente e com exclusão de outro que lheseja contraditório.

O E. Conselho Superior da Magistratura doEstado de São Paulo, em duas oportunidades, decidiu que aprioridade não decorre da prenotação, isto é, da procedênciadecorrente da prioridade na apresentação, senão que deva serexaminado o conteúdo dos dois títulos, em seus conteúdosintrínsecos.

Colhe-se dessas decisões o seguinte: inviávelo registro simultâneo dos títulos, a solução da dúvidareclama, inicialmente, o exame dos mesmos, em ordem averificar se algum deles se impõe à prioridade, pelo seuconteúdo intrínseco, dado que o critério da antecedência naapresentação é subsidiário (Apelação Cível de São Paulo, nº251.102, Relator Desembargador ACÁCIO REBOUÇAS. Nomesmo sentido o acórdão inserto na Revista dos Tribunais ,vol. 499/113, Apelação Cível m. 257.341).

Evidentemente, diante dos termos da lei e dadoutrina, não é possível aceitar-se a orientação dos vv.acórdãos, tendo em vista que eles subvertem os princípiosregistrários e em especial o da prioridade conseqüente éprecedência decorrente da prenotação.

Com efeito, pode-se, isto sim, desprezar aprioridade não por ela própria, mas porque o título que geroua prenotação do qual ela é conseqüência não tenha condiçõesde, por si só, merecer registro. E uma vez recusado o seuingresso no registro imobiliário, cancela-se a prenotação e, deconseqüência, se aceita o outro.

Nesse caso, não se afasta o critério daprecedência, mas impede-se o registro de um título porque elenão reúne condições, e, em seguida, se aceita o outro, quepreenche os requisitos para ser registrado. Não se examinamos dois títulos para ver qual o melhor. Ao contrário, examina-se o que tem prioridade, e, recusado o registrado deste, aprenotação automaticamente se cancela, dando possibilidadeao exame do outro e seu conseqüente registro.

Não é exato, portanto, que se devamexaminar os conteúdos intrínsecos dos dois títulos para saberqual deva prevalecer.

Pondere-se, a propósito, que, se o primeirotiver condições de registro e criação de direito real em

consequência do ato registrário, obstará o registro do outrotítulo, qualquer que seja a sua natureza.

No estreito limite do procedimento de dúvida,não há lugar para examinar se um título é melhor que outro,se está formalmente mais perfeito que outro.

Para ingressar no registro imobiliário, todotítulo deve preencher os requisitos legais. E uma vez que oprioritariamente apresentado os satisfaça, a essa prioridade,segundo entendemos, em contraposição às decisões citadas,nada pode ser oposto.

Sustentar o contrário, data maxima venia,seria derrogar a lei e os princípios citados.

Questão que merece exame detido, porquetratada sem muita profundidade, é a que diz respeito ao prazode validade da prenotação.

Consideramo-la sob dois aspectos, isto é, nocaso em que tenha sido suscitada dúvida e quando não setenha utilizado esse procedimento.

Estabelece o art. 835 do Código Civil:

"Se a dúvida, dentro de trinta dias, forjulgada improcedente, a inscrição far-se-á com o mesmonúmero que teria na data da prenotação. No caso contrário,desprezada esta, receberá a inscrição o númerocorrespondente à data, em que se tornar a requerer."

A idéia, portanto, segundo dita o Código Civil,é que os efeitos da decisão só retroagem à data da prenotaçãose e quando a dúvida for julgada dentro de trinta dias daprotocolização do título.

O dispositivo, apesar de revogado pelo art.203 da vigente Lei de Registros Públicos, além de conternorma de extrema injustiça para o apresentante, que nãopode interferir para que a decisão seja proferida em trintadias, era destituído de praticidade, pois se torna impossível areserva de um número de registro (ao tempo das leis deregistro revogadas), para que ele fosse assegurado aosuscitado em caso de improcedência da dúvida.

Com efeito, ainda que, em se tratando dematéria administrativa, não se possa falar em coisa julgadaformal ou material, a decisão se torna definitiva, naqueleprocedimento específico, quando não mais couber recurso. Sede procedência da suscitação, a partir da data em que nãomais se possa interpor o recurso, cessa a validade daprenotação.

Que dizer, entretanto, nos casos em que,julgada improcedente a dúvida, o interessado no registroqueda estático ou não retira os documentos do Cartório doJuízo ou os retira mas não os reapresenta ao Oficialsuscitante?

Como estabelecer-se, portanto, nesses casos,a validade da prenotação? - falta de expressa previsão legal,entendemos, por aplicação analógica, que ao suscitado se abreo prazo de trinta dias da data em que a sentença se tornouimutável para, retirando os documentos, reapresentá-los aoCartório.

Se tiver havido recurso, o prazo de trinta diashá de ser contado da data em que, baixados os autos ao juízode primeiro grau, o suscitado tiver à sua disposição osdocumentos e a certidão ou o mandado a que se referem o art.203, inc. II, da Lei de Registros Públicos .

Quando não houver suscitação de dúvida, dizo art. 205 da Lei de Registros Públicos que "cessarãoautomaticamente os efeitos de prenotação se, decorridos trintadias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sidoregistrado por omissão do interessado em atender àsexigências legais".

Assim, devemos distinguir várias hipóteses. Aprimeira delas quando, prenotado o título, por qualquercircunstância imputada ao próprio Cartório de Registro deImóveis, o registro não se fizer nos trinta dias seguintes, oprazo de validade de prenotação será prorrogado porque nãose pode carregar ao apresentante uma falha da serventia.

Nos registros de loteamento, urbanos oururais, o Cartório despende vários dias para o exame daregularidade da documentação apresentada. Somente depoisde apurada a sua conformidade com os dispositivos legais que

regem a matéria é que expede o edital, para conhecimento deterceiros.

Se os trinta dias da prenotação foremultrapassados nessas condições não se pode falar em cessaçãoautomática dos efeitos da protocolização, tendo em vista que oexcesso de prazo não pode ser imputado ao apresentante.

Segundo o art. 188 da Lei de RegistrosPúblicos, o Cartório tem o prazo de trinta dias para efetuar osregistros conseqüentes à apresentação do título.

É evidente que se despende boa parte doprazo no exame do título e o coloca à disposição doapresentante, com nota de exigência. v. g. depois de vinte ecinco dias da prenotação, não se deve entender que aprotocolização deva ser cancelada cinco dias depois de quefala o art. 205.

Por derradeiro, temos os casos em que oOficial, depois do exame do título, o devolve ao apresentante,para que este o coloque em condições de registro.

O velho Regulamento dos Registros Públicosestabelecia que, para tanto, o Oficial deveria conceder prazorazoável (art. 215, § 1º), a seu prudente arbítrio e de acordocom a natureza das providências que devesse tomar.

Lamentavelmente a lei vigente não temdispositivo semelhante, ainda que o art. 205 só permita ocancelamento da prenotação se o interessado se omitir nasatisfação das exigências. Isto significa que, interpretado essedispositivo em harmonia com o regulamento revogado, aprenotação deve ser mantida se o apresentante se mostrardiligente no aperfeiçoamento de seu título e comprovar,perante o Oficial, estar atuando nesse sentido.

Dessa forma, a prenotação deverá serpreservada se, mesmo ultrapassada os trinta dias daprenotação, o apresentante comprovar, perante o Oficial, terdiligenciado no sentido de aperfeiçoar o seu título e não terpodido, por circunstâncias alheias à sua vontade, fazê-lo noprazo concedido.

Merece ser lembrada a lição de AFRÂNIO DECARVALHO no sentido de que:

"A exigência se refere a defeitos que ointeressado pode corrigir seja pela apresentação dedocumentos, como a certidão de idade, de casamento, deconstrução, de regularidade de situação previdenciária, sejapela retificação da escritura inicialmente trazida seja pelopagamento de tributo acaso devido, para o qual o registradorlhe fornecerá uma guia. De ordinário, é satisfeita em prazorazoável, marcado pelo registrador, que, em face daregularização do título, efetua em seguida a inscrição.

Às vezes, porém, o cumprimento da exigênciademanda um prazo, que excede o de trinta dias, sem culpa deapresentante de título, como acontece freqüentemente comdocumentos que devem ser fornecidos por órgãos fiscais ouparafiscais, como o Instituto Nacional de Previdência Social(INPS). Suponha-se que, para a inscrição de uma escritura depromessa de venda, o cartório exija a certidão de regularidadeprevidenciária, que nem sempre diz respeito ao comprador,mas ao construtor, ou então a inscrição prévia da escritura dovendedor. Apesar da diligência do apresentante, taisdocumentos só puderam ser obtidos depois de passados ostrinta dias.

Nessa eventualidade, não seria razoável que,ao voltar com a certidão, ou com a prova da inscrição préviado vendedor, cuja falta adiara o registro da sua escritura depromessa, o apresentante já encontrasse cancelada a suaprenotação. A injustiça raiaria pela iniquidade se, ao mesmotempo, já encontrasse também inscrita uma promessacolidente com a sua, porque então o cancelamento automáticoteria servido para o seu direito, quando não lhe coubera culpado excesso do prazo.

Daí acautelar a lei essa eventualidade aodizer que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação,se, decorrido trinta dias do seu lançamento no protocolo, otítulo não tiver sido registrado "por omissão do interessado ematender às exigências legais" (Lei nº 6015, 1973, art. 205). Sea omissão não for do interessado, mas de uma repartiçãopública ou autárquica, por exemplo, não haverá cancelamentoautomático.

A fim de evidenciar que não houve omissãoda sua parte em atender às exigências, quando estas não

forem satisfeitas dentro do prazo, é preciso que o interessadoexiba prova da sua diligência ao registrador, como o recibo doprotocolo da repartição a que foi requerida a certidão por eleexigida. Embora essa prova possa ser deixada a critério doregistrador, convirá, para garantia dele e da parte, que sejaregulada por portaria do juiz a que estiver subordinado. DoContrário, expõe-se o cartório a ficar indefinidamente com umnúmero enorme de títulos pendentes, quando muitos deles játeriam incorrido realmente em cancelamento."

(Registro de Imóveis, AFRÂNIO DECARVALHO, Forense, Rio de Janeiro, 1976, págs.319/320).

Assim, rapidamente examinados os efeitos daprenotação e o prazo de sua validade, prazo esse que deve serconsiderado conforme haja ou não suscitação de dúvida e, emnão havendo, conforme o apresentante requeira e comprove,ou não a sua diligência em aperfeiçoar o título que levou aregistro.

IV - A PRENOTAÇÃO E O PROCESSAMENTO DEDADOS

Ganha vulto, felizmente, nos últimos tempos,o processamento de dados nos Cartórios. Pioneiros osCartórios de Protesto de Letras e Títulos, onde a implantaçãose mostrou mais útil, indispensável, aos poucos foi a"computação" ganhando as demais serventias, numamodernização que ainda se apresenta tímida e incipiente,mercê, lamentavelmente, de uma mentalidade retrógrada eultrapassada, que agora, mais que nunca, em face do novotexto constitucional, precisa ser modernizada.

A implantação do processamento de dadosnos Cartórios de Registro de Imóveis é uma necessidade. Seainda, pelos altos custos, não pode possibilitar uma totalautomatização dos registros, dada a dificuldade de secolocarem as matrículas na "memória", o que exigiriaaltíssimos investimentos em computadores de elevadíssimacapacidade de memória, todos os demais elementos podem serarmazenados segundo esse sistema.

O processamento de dados tem se reveladoaltamente positivo na elaboração (ou escrituração?) dos

Indicadores Pessoais e Real, apoiando-se a consulta naintegração desse sistema com as microfichas (sistema COM).Permite a elaboração de certidões, controle dos títuloscontraditórios, além de servir de importante elemento na parteadministrativa do Cartório, mas o que devemos cuidar é arelação prenotação-computador.

Os títulos, à medida que são apresentados,recebem um número, que será o mesmo constante docomprovante da recepção entregue ao apresentante,coincidindo com o número da prenotação. A seguir, é feita adigitação, vale dizer, a introdução, na memória docomputador, de todos os dados relativos ao documento, daforma a mais detalhada possível, segundo o programa, isto é,o roteiro de tratamento dos dados pelo computadorpreviamente estabelecido.

De todos os dados que lhe são fornecidos ocomputador elabora, ao final do dia, a "folha do livro" "A" ouProtocolo, escriturando-o segundo as colunas previstas na Leide Registros Públicos e lavrando, ao final, o termo deencerramento.

Obviamente a coluna "ATOSFORMALIZADOS" será impressa totalmente em branco, poissalvo as pequenas serventias, onde o registro poderá ser feitono mesmo dia, em regra, nos cartórios de médio e grandeporte os atos registrários só serão praticados alguns diasdepois.

À medida que os títulos vão sendo ouregistrados ou postos à disposição das partes, para devolução,com exigências, a circunstância é digitada, isto é, inserida namemória do computador, que assim tem, arquivada, dia a diauma folha do protocolo.

Como, em regra, os títulos não sãoexaminados no mesmo dia ou segundo a rigorosa ordem deapresentação, considerando quer a sua complexidade, quer adivergência existente entre os vários escreventes,qualificadores de tais instrumentos, segue-se que os atos deregistro dos títulos apresentados num dia não são,necessariamente, praticados todos num mesmo dia posterior,até porque se deve considerar as devoluções.

Assim, praticados os atos de registro ouposto o título em condições de devolução, essascircunstâncias são informadas ao computador.

O Livro Protocolo, assim, consta de umaprimeira folha impressa, em regra sem as anotações dos atospraticados e o restante, isto é, a mesma folha, só que numoutro suporte, ou seja, a memória do computador, contémtodos os dados que vão sendo inseridos.

É preciso um pequeno esforço de raciocíniopara se entender que o suporte do registro não énecessariamente o papel. Sem dúvida, este é o maisimportante, o mais comum, o mais usual meio dedocumentação, mas a tecnologia moderna colocou àdisposição do homem a memória do computador, o fotogramado microfilme, sem que o episódio possa ou deva causarsurpresa ou dúvida.

Basta lembrarmos que antes do papel, comohoje conhecemos, o homem escreveu, primeiro nas pedras, aodepois nos pergaminhos, em couro de animais para, só maistarde se utilizar do papel como suporte para os escritos.

Não é correto, portanto, afirmar-se que osinstrumentos são exclusivamente aqueles que o papelsuporta, pois a tecnologia moderna possibilita que seconsidere instrumento também o fotograma do microfilme oua memória do computador.

A respeito basta rememorarmos que aimplantação do microfilme no Cartório de Registro de Títulos eDocumentos possibilitou a abolição dos livros, considerando-se cada fotograma uma folha do "Livro" a que se refere a Lei deRegistros Públicos sem que se pudesse acenar com eventualnulidade do registro que assim se instrumente.

Desta forma, é preciso nos concientizarmosde que, adotado o processamento de dados, o Livro deProtocolo está na memória do computador, da qual, aqualquer momento, se extrai uma cópia em papel,possibilitando-se, assim, a conferência e verificação, quetambém podem ser executadas no próprio "visor" ou "vídeo"acoplado ao centro de processamento de dados.

O que na prática se tem feito, até para asatisfação daqueles que, enraizados em sistemas antigosexigem, é a impressão das folhas do Livro Protocolo, depois deela (folha) ser totalmente escriturada, em papel, para o atoformal do encerramento e seu arquivamento em papel.

Não fora a falta de praticidade, poderiaqualquer Cartório destinar um "disco" exclusivamente para oLivro Protocolo. Teríamos, então o "Livro Protocolo" nãoescriturado em papel, mas armazenado na memória, ou seja,no "disco", para a extração, a qualquer momento, de umacópia em papel ou para eventual consulta. Falta praticidadeporque seria dispendioso o procedimento de se manter discosó para armazenamento do Protocolo, sendo mais prático e decusto menos elevado transportar-se, periodicamente os dadospara o papel, microfilmando-se o "Livro Protocolo" assimformado e "apagando-se" todos os dados da memória docomputador (ou do disco).

Mas é indispensável, a nosso aviso, aconsciência de que é perfeitamente válido, juridicamentecorreto manter-se, na memória do computador, o LivroProtocolo, cuja regularidade da "escrituração" ou da anotaçãodos dados poderá, a qualquer momento, ser verificada.

A utilização do processamento de dados exigeque nos dispamos de preconceitos, de formalismos caducos econseqüentes apenas e exclusivamente da praxe, sem umaanálise mais detida, sem uma reflexão.

Algumas questões surgem quando se tem oLivro Protocolo exclusivamente na memória do computador.Em regra, este é programado para, depois de 30 dias daprotocolização do título, se não houver ordem (comando) emsentido contrário, anotar o cancelamento da prenotação.

Entretanto, quer nos casos dos títulosdevolvidos com exigências, quer nos casos de dúvida, ou nosregistros dos loteamentos, o cancelamento não pode serautomatizado. Sem o homem, com a sua inteligência, ocomputador de nada vale. Assim, é possível que o Protocolofique por longos meses na memória do computador,aguardando o julgamento de uma dúvida, até que decididaesta, seja feita a anotação correspondente ao lado daprotocolização para, em seguida, ser emitida a "folha do Livro"em papel, possibilitando a microfilmagem e destruição.

Como, portanto, compatibilizar-se estasituação com a necessidade prática de, uma vez microfilmadasas demais folhas, serem destruídas, para não ocupar lugar,espaço físico no Cartório.

A meu ver de forma bastante simples. Asfolhas (se é assim que poderemos chamá-las) queinstrumentem o protocolo que estejam completas podem sermicrofilmadas e destruídas, procedendo-se da mesma forma eoportunamente com aquela que, por força de dúvida, ficoucomo retardatária. O problema está em se saber indexar omicrofilme da retardatária e das demais, para uma buscafutura.

A propósito, não é demais indagar se, umavez encerrado o Protocolo, passados alguns dias, em algumcartório já houve consulta a ele. Na realidade o protocolo valeenquanto o título não foi registrado, tendo em vista asquestões relativas à precedência, é prioridade, mas perde suaimportância na medida em que os títulos alcançam os atos deregistro ou averbação.

A consulta, portanto, ao referido Livro éepisódica e raríssima, pouco importando, assim, que aqui e aliuma "folha" esteja microfilmada em outro rolo ou fora daordem normal.

Havemos que abstrair, na utilização dosmeios modernos de documentação, os rigores formaisaplicados quando se trata dos meios tradicionais ou nuncaromperemos a barreira do futuro, nunca automatizaremos osCartórios e sempre os veremos indicados como sinônimos de"museus", como modelos de arcaísmos e de burocracia.

Há, portanto, que se reformular conceitos,que se rever posições até então dogmáticas e há que seenfrentar o futuro com os olhos abertos e com a mentearejada.

PRIORIDADE E VIOLAÇÃO DA PRIORIDADE

Temos acompanhado inúmerasoportunidades em que, através de procedimentos correcionais,ou anotações em termos de correição, os Oficiais têm sido

chamados à atenção e muitas vezes punidos pelo fato deregistrarem títulos fora da ordem de sua apresentação.

Exemplificando, por qualquer motivo umCartório registra uma escritura apresentada dia 10 de agostoantes de outra que foi protocolizada em 7 desse nºs.

A respeito entendemos que algumasconsiderações devem ser feitas.

Em primeiro lugar a legislação esparsa obrigao registrador a violentar a precedência, quando determinaprazo de 48 horas para registro das cédulas de crédito ruralou quando prescreve prazo de 15 dias para o registro dasincorporações em condomínio.

Os títulos em que são constituídas hipotecasvinculadas ao Sistema Financeiro de habitação também têmpreferência para o registro, não em virtude da inflação que,atingindo a todos, fere, fundo, o credor, a cada dia que passaporque as entidades financeiras não liberam o preço da vendasenão depois do registro da hipoteca.

Apura-se, desta forma, que há, de um lado,dispositivos legais imperativos, que devem ser obedecidos,conferindo prioridade e preferência na ordem dos registros e,de outro, a realidade social, impondo, muitas vezes, que oCartório quebre a ordem normal dos títulos apresentados aregistro.

Mas não é propriamente desta situação, detodos conhecida, que pretendemos tratar, ainda querapidamente neste trabalho.

Referimo-nos especificamente aos casos emque, pelas pessoas envolvidas no título, pelas circunstânciasda própria Comarca, os registradores são pressionados a umatendimento prioritário e diferenciado.

Sabemos todos que nas cidades litorâneas ounaquelas onde o turismo se encontra mais incrementado, nãoé raro que altas autoridades, adquiram imóveis para recreioou lazer e, quando apresentam os títulos ao Cartório, emregra, o fazem acompanhados da indisfarçável solicitação deapressamento no registro.

Não há registrador que não tenha recebidopedido nesse sentido; não há registrador que se tenhamostrado infenso ou insensível aos reclamos de uma situaçãoaflitiva, quer de uma pessoa ilustre, quer de um cidadãohumilde.

O que parece ocorrer, entretanto, é a ficçãoque toma conta, desde o descobrimento, deste País, ondeprevalece a hipocrisia e a preocupação com as aparências.

Sustenta-se e afirma-se que o registradordeve necessariamente, observar a ordem do protocolo, mas seinterfere, por qualquer forma, para que ele, aqui e ali, quandoos interesses reclamem, violente a ordem.

Cabe, portanto, indagar como proceder oregistrador quanto à ordem do protocolo.

Imaginemos um Cartório que receba 50títulos num dia e, em 3 dias os tenha examinado, registrando40 e colocando 10 à disposição dos apresentantes, para asatisfação de exigências.

Se levarmos a ordem do Protocolo aoextremo, não poderia o registrador proceder a registro dequalquer outro título até que aqueles 10 retornassem a seuexame ou que fosse cancelada a sua prenotação por decursode prazo.

Na prática, entretanto, não haverá quempossa recriminar o Oficial que, tendo encontrado em ordem os40 títulos, os tenha registrado, devolvendo os 10 restantes e,no dia imediato, registrado tranqüilamente parte dos títulosapresentados no dia imediato, sem se preocupar com aqueles10 que não pôde registrar.

O que ocorre, pois, na realidade, é que não sedeve examinar e dar o registro a títulos com grande celeridadee rapidez quando há uma dezena ou uma centena de outrosaguardando o primeiro exame.

Mas, mesmo quando se antecipam o exame eo registro de um título, conferindo-lhe preferência, em funçãode pressões a que o registrador está sujeito, o que cumpreexaminar é se ao lhe dar preferência de registro foi ou nãoferida à prioridade de um outro título que, transmissivo ou

criador de direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel,se viu afastado pela atitude do Oficial do Cartório.

A nós sempre pareceu que não pode oregistrador proceder ao registro, com quebra da ordem doprotocolo, a nenhum título quando houver, no Cartório, outroque tenha sido precedentemente apresentado e se refira aomesmo imóvel. Fora deste caso, o bom senso, o domínio daserventia, o conhecimento das pessoas envolvidas e, enfim, aautonomia de que deve estar investido o Oficial é que deverãoditar o seu procedimento, sem que nos esqueçamos que, pelosprejuízos que causar, responde civilmente, nos termos do art.25 da Lei de Registros Públicos, que nada mais faz do querepetir os dispositivos do Código Civil.

Há, portanto, que se extinguir uma pseudo-realidade, em que o Oficial está proibido de anteciparregistros.

Não pode o registrador, antecipando umregistro, dar a um título, em relação a outro, que lhe sejacontraditório, a preferência que não detinha. Fora destahipótese não vislumbramos irregularidade cometida peloOficial, salvo, é evidente, as hipóteses de corrupção.

São Paulo, setembro de 1.988.