a (juris) prudência do registrador intérprete

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A (juris) prudência do registrador intérprete Fortaleza, 20 de setembro de 2011. Hercules Alexandre da Costa Benício

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Page 1: A (juris) prudência do registrador intérprete

A (juris) prudência do registrador intérprete

Fortaleza, 20 de setembro de 2011.

Hercules Alexandre da Costa Benício

Page 2: A (juris) prudência do registrador intérprete

Função do registrador imobiliário brasileiro

Poder vinculado x Poder discricionário

Modelos de interpretação das normas

Impactos da (in)adequada interpretação

Novos horizontes para os registradores

Page 3: A (juris) prudência do registrador intérprete

A função do registrador imobiliário

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• Formas: imediata x mediata • O registro imobiliário, no Brasil, é um

instrumento para (in)formação de situação jurídica referente a direitos sobre bens imóveis e referente aos titulares de tais direitos.

• Segurança jurídica• Prevenção de litígios

Page 4: A (juris) prudência do registrador intérprete

CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral

(Fortaleza, 2005)

3. A principal função do Registro da propriedade consiste em atribuir segurança jurídica imobiliária ao mercado que, por sua vez, constitui um requisito imprescindível para a existência do empréstimo hipotecário e das demais formas de garantia imobiliária.

Page 5: A (juris) prudência do registrador intérprete

Função econômicados sistemas registrais

Prover informações relevantes a respeito da situação jurídica de bens imóveis e dos

titulares de direitos sobre tais bens, fornecendo segurança e certeza ao

mercado, reduzindo custos de transação, o que acarreta crescimento econômico e

valorização dos bens.

Page 6: A (juris) prudência do registrador intérprete

Economia e direito de propriedade

Quanto mais seguros são os títulos dos proprietários, maiores investimentos estarão dispostos a realizar na terra,

gerando melhor aproveitamento econômico.

Page 7: A (juris) prudência do registrador intérprete

Registro de direitos x Registro de documentos

Vantagens do sistema registral mais seguro:

• Menor custo de transferência da propriedade

• Redução dos custos operativos para formalizar empréstimo com garantia

• Maior agilidade para formalizar e para executar hipoteca

• Valor mais módico das taxas de juros nos empréstimos

Page 8: A (juris) prudência do registrador intérprete

CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral

(Fortaleza, 2005)

• 4. A proteção que o Registro de direitos, dotado de fé pública, outorga ao adquirente frente aos vícios que possam afetar a cadeia causal da qual deriva seu direito, provoca um aumento do nível de segurança jurídica imobiliária em comparação àquele que o Registro de títulos ou a mera oponibilidade proporciona.

Page 9: A (juris) prudência do registrador intérprete

Há como antever bolhas econômicas relativas ao financiamento imobiliário no Brasil?

A importância de prévia verificação:

a) da capacidade de endividamento do tomador de crédito;

b) da adequação da avaliação do bem dado em garantia;

c) da não abusividade de cláusulas.

Conciliação entre a segurança estática e a dinâmica

Page 10: A (juris) prudência do registrador intérprete

“ É certo que tanto registro imobiliário, quanto o tabelionato de notas estão destinados à segurança jurídica, mas não do mesmo modo. O notário dirige-se predominantemente a realizar a segurança dinâmica; o registrador, a segurança estática; o notário, expressando um dictum – conselheiro das partes, cujo actum busca exprimir como representação de uma verdade e para a prevenção de litígios; de que segue sua livre eleição pelos contratantes, porque o notário é partícipe da elaboração consensual do direito; diversamente, o registrador não exercita a função prudencial de acautelar o actum, mas apenas a de publicar o dictum, o que torna despicienda a liberdade de sua escolha pelas partes: o registrador não configura a determinação negocial.”

(Ricardo Dip, Querem matar as notas? In: Registros Públicos e Segurança Jurídica. Porto Alegre: Safe, 1998, pp. 95-96)

Page 11: A (juris) prudência do registrador intérprete

“O registro imobiliário está voltado às exigências da segurança estática do domínio e direitos reais menores sobre imóveis e da segurança dinâmica do comércio e do crédito predial.”

(Ricardo Dip, Registro de imóveis: vários estudos. Porto Alegre: IRIB e Safe, 2005, p. 62)

Page 12: A (juris) prudência do registrador intérprete

CASO PRÁTICO

Pessoa jurídica pretende alienar imóvel.

É necessária a apresentação de certidão de regularidade fiscal, relacionada às contribuições previdenciárias e aos tributos administrados pela Receita Federal?

Page 13: A (juris) prudência do registrador intérprete

Lei nº 8.212/91Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND,

fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer

título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto

no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.

Page 14: A (juris) prudência do registrador intérprete

TJSP – Ap Cível nº 0263444-14.2009.8.26.0000 12ª Câmara de Direito Público

Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles DJ 08.08.2011

• Mandado de segurança – pretensão de afastar a exigência feita pelo tabelião de notas da apresentação da certidão negativa de débitos federais como condição para a lavratura de escritura com referência à alienação de bem imóvel – admissibilidade – a comprovação da regularidade fiscal não pode ser pressuposto da efetivação do registro da transação imobiliária, sob pena de configurar meio indireto de cobrança de tributos – sentença reformada para conceder a segurança. Recurso provido.

• REsp 92.500/AM (Rel. Min. Eduardo Ribeiro)

Page 15: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

a)Existência de limite para aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual

(LRP, art. 213, II, e §11º, II. CC, art. 500)

Page 16: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

b) Registro de títulos que carreguem negócio jurídico de permuta de terreno ou parte ideal de terreno por unidades a serem construídas

(LRP, art. 167, inc. I, item 30)

Page 17: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

c) Registro de título que carregue negócio jurídico anulável

Page 18: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

d) Registro de escritura pública de desconstituição de bem de família voluntário sem prévio alvará judicial

(CC, arts. 1719 e 1720)

Page 19: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

e) Necessidade de justa causa em doações que imponham inalienabilidade e incomunicabilidade, quando o negócio jurídico implicar antecipação de legítima

(CC, art. 1848)

Page 20: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

f) Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros

(Lei 5.709/71, art. 1º, §1º)

Page 21: A (juris) prudência do registrador intérprete

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

g) Averbação de título comprobatório de união estável

(LRP, art. 246)

Page 22: A (juris) prudência do registrador intérprete

A qualificação dos títulos pelo registrador

• Os serviços registrais (e notariais) são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. (Lei 8.935/94, art. 1º)

• A grave responsabilidade do registrador no momento da qualificação do título.

Page 23: A (juris) prudência do registrador intérprete

Negar acertadamente registro a título judicial, porque o título não satisfaz requisitos legaisameaça de prisão do registrador por suposto crime de desobediência pela autoridade judicial. CNJ. PP nº 000749-61.2011.2.00.000

Registrar título judicial que não satisfaça requisitos legais processo administrativo disciplinar, ação de responsabilidade civil pela parte prejudicada etc.

Page 24: A (juris) prudência do registrador intérprete

Falha de interpretação e sanção administrativa

Constatadas irregularidades em Cartório Extrajudicial, e tendo sido verificado que estas tiveram origem em entendimento equivocado de normas e decisões administrativas, o que denota inexistência de má-fé ou dolo, deverá ser aplicada ao notário responsável pela Serventia a penalidade de repreensão prevista no art. 32, I, da Lei nº 8.935/94.

(TJDFT, PAD 2789/2009, Julg: 04/03/2009)

Page 25: A (juris) prudência do registrador intérprete

Suscitação de dúvida registralPrudência ou Covardia?

Um verdadeiro jurista não pode se contentar com nada menos do que uma interpretação perfeita (adequada).

Page 26: A (juris) prudência do registrador intérprete

Classes de Registradores

• DESCANSADO / CONFORTADO / MEDROSO

• EXTREMAMENTE CAUTELOSO

• PRUDENTE

• VANGUARDISTA

• AVENTUREIRO / TEMERÁRIO

Page 27: A (juris) prudência do registrador intérprete

Os limites interpretativos do registrador e do juiz

• REGISTRADOR qualificação negativa do título + irresignação do interessado = suscitação de dúvida registral

• JUIZprincípio da vedação do non liquet

• CPC, art. 126. “O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito.”

Page 28: A (juris) prudência do registrador intérprete

Arsenal hermenêutico do Juiz

• Decreto-lei nº 4.657/42, art. 5º: “Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.”

• CPC, art. 335: “Em falta de normas jurídicas particulares, o juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e ainda as regras da experiência técnica, ressalvado, quanto a esta, o exame pericial.”

Page 29: A (juris) prudência do registrador intérprete

DOS PROCEDIMENTOS ESPECIAIS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA

• CPC, art. 1.109: “O juiz decidirá o pedido no prazo de 10 (dez) dias; não é, porém, obrigado a observar critério de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a solução que reputar mais conveniente e oportuna.”

• E O REGISTRADOR IMOBILIÁRIO?

Page 30: A (juris) prudência do registrador intérprete

A prudência do registrador intérprete

• O QUE É INTERPRETAÇÃO ÓTIMA?

• O ato de interpretar/aplicar a norma ao caso concreto envolve discricionariedade?

• Poder Vinculado x Poder Discricionário

• Casos difíceis x Casos fáceis

Page 31: A (juris) prudência do registrador intérprete

A quem é concedido, no sistema jurídico brasileiro,

o poder de determinar o sentido e alcance das normas jurídicas

?

Page 32: A (juris) prudência do registrador intérprete

Modelos de interpretação / aplicação das normas

• Modelo silogísticoEscola da Exegese. Pandectistas.

• Modelo realista / Escola do Direito LivrePreferências pessoais e consciência subjetiva.

• Modelo positivista de KelsenPara casos difíceis: discricionariedade.

• Modelo pós-positivista de Ronald Dworkin

Page 33: A (juris) prudência do registrador intérprete

Objeto da Interpretação

• Vontade do legislador

X

• Vontade da lei

Page 34: A (juris) prudência do registrador intérprete

Métodos de Interpretação

• Interpretação literal

• Interpretação lógica ou racionala) Elemento sistemático

b) Elemento histórico

c) Interpretação restritiva

d) Interpretação extensiva

A força normativa dos princípios

Page 35: A (juris) prudência do registrador intérprete

Impactos decorrentes de (in)adequada interpretação

• Deficiência na (in)formação de direitos• Violação à liberdade de contratação• Perpetuação de irregularidades urbanísticas, fundiárias

e ambientais• Subdesenvolvimento econômico e social• Aumento dos custos de transação• Lentificação (ou inviabilização) da circulação de riqueza• Inibição de investimentos• Recrudescimento de conflitos

Page 36: A (juris) prudência do registrador intérprete

CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral

(Fortaleza, 2005)

• 7. A ausência de uma correta aplicação dos princípios registrais, especialmente os de prioridade, oponibilidade, fé pública e responsabilidade ou, neste caso, de uns mecanismos de segurança econômica que garantam a indenização dos prejuízos, derivados da perda do direito assegurado, impede praticamente a existência de um mercado secundário, tanto de hipotecas quanto imobiliário.

Page 37: A (juris) prudência do registrador intérprete

Obstáculos a serem transpostos pelos registradores

• Legislação atécnica, sem rigor terminológico, prolixa, com antinomias

• Doutrina e jurisprudência incipientes• Regulamentação insuficiente pela União

Federal• Regulamentação não-padronizada pelas

diversas Corregedorias de Justiça

Page 38: A (juris) prudência do registrador intérprete

Novos horizontes para o registrador

• Organização, aperfeiçoamento e simplificação das normas afetas aos Registros Públicos

• Investimentos constantes em capacitação dos recursos humanos

• Informatização das serventias• Padronização de rotinas procedimentais• Maior interlocução com os Poderes Constituídos• Coragem prudente na qualificação dos títulos,

dando máxima eficácia aos princípios registrais

Page 39: A (juris) prudência do registrador intérprete

OBRIGADO!

Hercules Benício [email protected]