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Um estudo da influencia da valorização dos pontos comerciais no mercado de franquias no Brasil

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Page 1: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising
Page 2: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das

Redes de Franchising

PALESTRANTES

Ana Cristina von Jess Diretora Jurídica ABF Rio

Haroldo Monteiro

Diretor Financeiro Folic/Checklist

Page 3: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Crescimento mercado de franquias x crescimento PIB

Page 4: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

• Fonte: ABF

Ano Faturamento Nº de franquias Nº de franqueadas*2003 - - -2004 9% 20% 4%2005 13% 19% 4%2006 11% 4% 2%2007 16% 18% 5%2008 20% 15% 10%2009 15% 19% 11%2010 20% 13% 8%2011 17% 9% 8%2012 16% 19% 12%2013 12% 11% 9%

Comparativo de dados da franquia YoY

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• Fonte : ABF

Page 6: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Oportunidade de investimento x momento da economia

• Cada vez mais as redes usam esta estratégia de crescimento, que vem sendo apoiada por instituições financeiras com financiamentos a franqueados, nascendo assim um círculo virtuoso

• Com o aumento de número de franqueadoras, aumentam as opções de tipos de franquias de variados níveis de investimento

Page 7: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Oportunidade de investimento x momento da economia

• Com essa nova política econômica, a simples aplicação em renda fixa perde atratividade. Em muitos casos estas aplicações após o desconto do IR , rendem juros reais negativos ou ainda perdem para inflação.

• Portanto é hora de investir num negócio próprio”, pensam alguns investidores, “─ Nunca tivemos uma condição como esta para investir”, afirmam outros.

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Oportunidade de investimento x momento da economia

• Quanto menor os juros, melhor é o retorno de um investimento na economia real, gerando uma oportunidade única.

• Por outro lado o momento de nossa economia pode ser visto como um fator de risco, que deve ser bem analisado por quem está partindo para o mundo do franchising.

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Oportunidade de investimento x momento da economia

Alguns fatores vem afetando este crescimento • Os juros baixos não estão estimulando nossa economia • O consumidor continua muito endividado • A inadimplência estacionou em patamares elevados,

ocorrendo assim uma retração na economia. • Grandes investidores “botam o pé no freio”. • Governo “represa a inflação”

Page 10: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Oportunidade de investimento x momento da economia

Fonte: Serasa Experian

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Oportunidade de investimento x momento da economia

Page 12: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Oportunidade de investimento x momento da economia

Fonte: CNI

Page 13: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Fonte: CNI

Shoppings como a mola propulsora

do crescimento do franchising

Page 14: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Crescimento mercado de franquias x crescimento dos shoppings

Fonte: Alshop

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Brasil encerrou 2013 com 495 empreendimentos em operação

Fonte : IBOPE

Page 16: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

Número de shoppings em operação por ano

Fonte: Cadastro de Shopping 2014:

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Fonte: Alshop

Page 18: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento” - As duas visões

Esse crescimento está cada vez mais aliado a interiorização dos mercados e está acontecendo cada vez mais com mais força fora dos grandes centros. Hoje, as marcas franqueadoras são sinônimo desses novos centros comerciais, shoppings ou strip centers, pois o índice de participação do mix desses novos empreendimentos, por franquias, é de 60% a 70%. Essa mudança de endereço ocorre devido aos valores de locação, que é mais barata em cidades pequenas. Fonte: Revista Franquia & Global Oportunities

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A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento” - As duas visões

Há dois fatores principais que levam os novos empreendimentos para fora dos grandes centros, de acordo com o coordenador de geonegócios do IBOPE Inteligência, Fabio Caldas. “O primeiro é a falta de espaço nas metrópoles, já que um shopping requer um terreno com ao menos 10 mil metros quadrados. O segundo aspecto é que quando existem esses espaços, o preço do terreno é tão alto que inviabiliza o projeto.”

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A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento” - Em números

• Os shoppings inaugurados em 2013 -> Foco em municípios com até 500 mil habitantes .

• O levantamento do Atlas de Shopping, ferramenta do IBOPE Inteligência, mostra que, dos 36 empreendimentos inaugurados no ano passado, 42% estão em cidades com até meio milhão de habitantes.

• Para 2014, a previsão é que 73% das inaugurações sejam em municípios desse porte.

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Projetos atualmente em desenvolvimento ou construção

Fonte: Cadastro de Shopping 2014

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A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento”

Fonte: Alshop

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A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento”

Fonte: Alshop

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A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento”

De acordo com levantamento da ABF junto a sua base de associados • Cobertura de franchising atingiu 38% dos municípios brasileiros; • Operações de franquia em 2.092 cidades do território nacional; • Municípios entre 50 mil e 10 mil habitantes, são o foco da maioria

das redes

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E o custo dos pontos comerciais?

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O custo do investimento em pontos comerciais

• O recente boom do comércio fez com que o valor dos pontos comerciais ficassem inviáveis em muitos casos;

• A análise financeira deve ser minuciosa - Franqueadores e

franqueados devem estar atentos aos valores envolvidos; • O sucesso do negócio pode depender do valor investido

inicialmente pelo franqueado; • Potenciais candidatos que estariam dentro do perfil de

investimento do franqueador, encontram dificuldades e desistem do negócio, diminuindo as oportunidades.

Page 27: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

O custo do investimento em pontos comerciais

O valor do ponto comercial e o retorno do investimento - a Circular de Oferta deve trazer este tipo de informação?

• A Lei determina que seja indicada a estimativa de investimento inicial e é impossível prever-se o valor do ponto comercial que será escolhido para instalação da unidade franqueada;

• O prazo de retorno de investimento normalmente é anunciado antes até da COF e muitas vezes as empresas franqueadoras entregam ao candidato o estudo de viabilidade/plano de negócios “estimando” esse tempo; • Não se pode simplesmente desconsiderar que o alto custo do ponto comercial (LUVAS E ALUGUEL) impacta diretamente no investimento e deve ser de alguma maneira ressaltado na COF a título de informação, por mais que não possa ser mensurado efetivamente.

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Shoppings Maduros ou Shoppings Novos???

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Shoppings Maduros x Shoppings Novos

Quais são os trade-offs mais relevantes

Custo do ponto comercial acessível x investimento maturação • Todo shopping novo tem um período de maturação que gira

em torno de 2 a 4 anos; • O tempo que os centros de compras levam para engrenar

depende de fatores como a localização, investimento e até a capacidade que os lojistas e marcas têm para atrair a clientela;

• O custo do ponto comercial em shoppings novos é bem mais baixo;

• Mas lembrem-se: – “Não existe almoço grátis!” – O franqueado deverá possuir capital de giro suficiente para esperar esta maturação.

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Shoppings Maduros x Shoppings Novos

Esperar a vacância em um shopping maduro x aproveitar a

oportunidade em um shopping novo • Às vezes um bom ponto leva anos para ficar vago; • Mesmo em shoppings maduros existem pontos “negros”; • Fazer uma análise que considere a diferença entre um ponto

em um shopping maduro e em um novo x quantidade de capital de giro suficiente para suportar uma venda baixa durante um determinado período;

• Perda do momento do varejo.

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Shoppings Maduros x Shoppings Novos

Fluxo de pessoas x Custo de Locação

Custos de locação podem ser até um % das venda

X Baixo Fluxo de Pessoas

• Lojas Delivery Transformando lojas físicas em pontos de distribuição

Buscando novos mercados: • Contratando vendedoras externas • Parcerias com grandes empresas • Mídias Sociais: Facebook e Instagram como ferramenta de venda dinâmica

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Dentro deste contexto qual deve ser o custo de ocupação ???

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Há necessidade de informação clara e precisa quanto ao custo de ocupação estimado e viável. • O custo não deve exceder 18% • Alguns shoppings já flexibilizam um aluguel % somente de acordo com as

vendas dos franqueados;

• Alguns shoppings novos podem financiar a instalação e até abrir mão do aluguel por um período para viabilizar o negócio;

NEGOCIE!!!!!!!

O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias

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O custo de ocupação na estrutura de custo das

franquias

Cenário atual pressupõe a avaliação correta do ponto comercial e intensa negociação das cláusulas contratuais Cláusulas normalmente negociáveis (principalmente por Redes de

Franquia):

• Valores de aluguel e critérios de reajuste; • Reformas (normalmente em contratos de shopping) – tratar prazo e

utilizar “manutenção” ou “remodelação”; • Hipóteses de cessão da Loja x taxa de transferência – ajustar valores e

negociar a isenção para a primeira modificação;

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O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias

• Penalidades aplicadas – multas envolvendo alugueis vincendos –

valor fixo x valor escalonado; • Direito de Preferência e Vigência em caso de alienação do

empreendimento; • Prazo para cumprimento das obrigações contraídas que costumam

ser muito curtos e que acarretam altas penalidades;

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O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias

• Comprometimento relacionado ao preço da mercadoria no mesmo território;

• Possibilidade de rescisão por queda de faturamento; • Aprovação prévia do shopping para promoção de

mercadorias; • Raio – vedação de abertura de outras lojas em uma

determinada distância; • Pré-definição de parâmetros comerciais para a renovação

contratual x direito legal;

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E porque o custo de ocupação está tão alto???

• Sobre os lojistas satélites recaem o ônus de absorverem os custos do

empreendimento.

• A conta ficou desigual em relação às âncoras, que endurecem as negociações com os empreendedores de shoppings, que por sua vez, precisam repassar a diferença aos... satélites.

• Como resultado o custo de ocupação tem pesado demais para os

“pequenos” (custos de “10%” de CTO tem ido até 20%). Marcos Hirai ([email protected]), sócio-diretor da BG&H Real Estate

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O que de fato ocorreu, nesta expansão de shoppings?

Uma pesquisa do IBOPE Inteligência revela que a taxa média de vacância nos 36 empreendimentos inaugurados no ano passado (2013), foi de 50%, o que significa que de cada duas lojas, uma estava fechada por falta de locatário. Entre os shoppings inaugurados a partir de setembro, a taxa média de ocupação em 21 deles foi de 38%.

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O que de fato ocorreu, nesta expansão de shoppings? Os shoppings novos não estão conseguindo captar lojistas satélites (lojas entre 30 a 150m²) em quantidade suficiente para ocupar a oferta de tantas ABL´s (áreas brutas locáveis). Neste capítulo, chama atenção a dificuldade das franquias em captar franqueados para tantos shopping centers. A oferta de candidatos não tem aumentado na mesma proporção dos novos empreendimentos. Marcos Hirai ([email protected]), sócio-diretor da BG&H Real Estate

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E qual será o futuro dos shoppings no Brasil ?

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E qual será o futuro dos shoppings no Brasil ?

Segundo Fabio Caldas do IBOPE Inteligência, o mercado terá de se acostumar a um novo ritmo. A tendência é “segurar” novos lançamentos em shoppings e investir para atrair lojistas para os espaços ainda não alugados. Diante desse cenário, ele afirma que os empreendedores de shopping e os lojistas devem desenvolver novas estratégias para alcançar o sucesso

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E qual será o futuro dos shoppings no Brasil ? Desta forma o desenvolvimento de estratégias de diversificação de receita se faz necessária . Crescer cada vez mais somente através de abertura de shoppings no interior e em outras cidades menores, parece arriscado. Assim, o foco passou a ser aproveitar as áreas onde não são consideradas como ABL (área bruta locável). Colocação de quiosques, stands, colocação de mídia para empresas e ações promocionais reforçam mais este canal de receitas. Outro ponto que merece destaque é a transformação de parte dos shoppings em centro de serviços, como por exemplo os Centros Médicos, que aumentam muito o fluxo de pessoas no shopping. Haroldo Monteiro – artigo - Shoppings: Para crescer forte, tem que criar novas estratégias! www.sidneyrezende.com/noticia/206053+shoppings+para+crescer+forte+tem+que+criar+novas+estrategias

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E qual será o futuro dos shoppings no Brasil vis-à-vis crescimento do franchising?

• Repensar o mix de lojas • Melhorar distribuição da equação de custos entre todos os

lojistas. • Repensar a abertura de novos projetos em cidades que não

tenham demanda para abrigar mais um ou, em alguns casos, mais dois centros comerciais.

• Franqueador – “O calçadão pode ser a solução”

Page 45: A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das redes de franchising

• Segundo pesquisa, 15% dos shoppings centers nos EUA vão falir ou virar outra coisa nos próximos dez anos. • Fotógrafo Seph Lawless acredita que imagens mostram a decadência da sociedade americana Fotos: @sephlawless/www.sephlawless.com / Divulgação

Temos que evitar este cenário !!!!!!

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QUAL SERÁ NOSSO FUTURO?

Fotógrafo retrata "morte" de shopping centers nos EUA

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OBRIGADO!

Haroldo Monteiro

[email protected]

Ana Cristina von Jess [email protected]