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08/05/2017

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Curso de Avaliação Certificado pela CMCNormas Contabilísticas e Avaliação ImobiliáriaVítor Reis, MRICS [email protected] – 3ª Ed.

A Avaliação e a Contabilidade

• Globalização – um factor de mudança na Avaliação

» A globalização geral da economia e consequente deslocação das empresas

» A mobilidade dos agentes financeiros

» A internacionalização dos mercados financeiros

» A necessidade de critérios universais de comparabilidade

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O que é “Avaliação”? ‐ Diferenças na prática das Avaliações

– Os vários conceitos de ” Valor de Mercado”

• Valor de Mercado quanto à data:

» Reportado à data da avaliação

» Reportada à data prevista de comercialização


• Valor de Mercado quanto aos valores de prospecção:

– Valor máximo

– Valor médio

– Valor mais provável

– Valor que prudentemente se espere atingir

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• Método do Rendimento :

– Formação do yield a partir de elementos do mercado Imobiliário

– Formação do yield a partir da comparação com alternativas de investimento

– Definição do yield pelas associações profissionais


• Método do Rendimento :

• Capitalização do rendimento em perpetuidade

• Capitalização do rendimentos do terrenos em perpetuidade acrescido da capitalização do rendimento do imóvel pelo prazo da sua vida prevista.

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• A utilização do Mortgage Lending Value – tem‐se

vindo a constituir a referência para as avaliações de imóveisdados como garantia de operações financeiras;

• A sua definição:

– Valor do imóvel determinado pelo julgamento prudente sobre a futura

comercialização do imovel, efectuada pelo avaliador, tendo em conta os

aspectos sustentáveis a longo prazo da propriedade, as condições

normais do mercado, o seu uso corrente ou iusos alternativos. Factores

especulativos deverão ser retirados no cálculo do valor.


• O aparecimento do Worth Value – Valor de Investimento

• O preço de uma propriedade poderá não decorrer do mercado em que se insere mas das expectativas de rentabilidade derivadas da sua posse.

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Avaliação ‐ Reacções ás Crises

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias;

• Críticas aos Métodos de Avaliação utilizados;

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias

Avaliação ‐ Reacções ás Crises

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias;

• Críticas aos Métodos de Avaliação utilizados;

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias

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Avaliação‐ Reacções ás Crises

• Por parte das Organizações profissionais:

– Um movimentos geral de harmonização de conceitos

– Exigência acrescidas na formação dos seus membros

– Processos de certificação dos seus membros

– Tentativa de regulamentação da prática da atividade

Avaliação‐ Organizações Internacionais

International Valuation Standards Council (IVSC)

RICSTEGOVA (EUROPA)

USPAP (NORD AMERICA)

ASEAN (ASIA PACIFIC)

SOUTH AMERICA

IVS – International Valuation Standards

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Avaliação‐ Organizações Internacionais

• IVSC – International Valuation Standard CounciL

(IVS – INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS)

• RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors(“Red Book” ‐ Normas de Avaliação RICS – Edição janeiro de 2014)

• Tegova – The International Group of Asset Valuers

• (“Blue Book” – European Valuation Standards)

Avaliação‐ Organizações Nacionais Africanas

• South African Council for the Property ValuersProfession

• South African Institute of Valuers

• Institution of Surveyors of Kenya

• Namibian Institute of Valuers

• Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers

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Avaliação‐ Organizações Internacionais indirectamente ligadas

• IFRS – International Financial Reporting Standards Foundation http://www.ifrs.org/

• BIS – Bank for International Settlements http://www.bis.org/

• EMF – European Mortgage Federation http://www.hypo.org/

• MBA ‐ Mortgage Bankers Association https://www.mba.org

• IUHF ‐ The International Union for Housing Finance http://www.housingfinance.org/

Avaliação

• Uma Prática que se rege por, Leis e regulamentos e por padrões (standards)

Distinguir:

• Leis e regulamentos ;

• Padrões (standards)

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Avaliação

•Metodologias são dinâmicas e mudam com necessidade, moda etécnicas analíticas emprestadas de outros campos.

•Métodos são derivados do mercado. O Avaliador analisa astransacções e aplica os dados para a avaliação de uma propriedade.As técnicas aplicadas reflectem as usadas ou aceites pelo mercado.

•Padrões (Standards) , são regras impostas por consciência pessoal,atravês de instituições profissionais ou através de lei.

– Estas regras cobrem a conduta, a ética e assuntos de formação e competência

Avaliação – Padrões (Standards)

•A base de avaliação

•O propósito declarado da avaliação

•Competência do avaliador (i.e., experiência pertinente para aquele tipo de propriedade, naquela localização)

•Responsabilidade do avaliador

•A extensão das diligências e investigações devidas

•Clareza na formulação e aceitação de instruções

•Clareza dos aspectos relevantes no corpo do relatório

•As limitações da avaliação e declaração das suposições

•Explicação do processo de estimação

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Avaliação – ? O Porquê de aplicar Padrões

A pressão para a aplicação de padrões internacionais vemde várias fontes diferentes, incluindo:

– A exigência dos governos para a valorização derecursos possuídos por entidades públicas

– A tendência para a privatização de empresasgovernamentais.

• Desenvolvimento de padrões de contabilidadeinternacionais.

• O movimento para uma avaliação baseado no justovalor

Avaliação – justo valor

• Justo valor:

• Existem duas definições distintas, e deveprestar‐se especial cuidado de selecionar eespecificar a definição correta de acordocom o contexto da avaliação.

– Avaliação RICS – Normas Profissionais Janeiro de 2014

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Avaliação – justo valor

1:

•O preço que seria recebido para vender um ativo ou pagopara transferir um passivo, numa transação ordenada entreparticipantes do mercado na data da medição. (IFRS 13);

2:

•O preço estimado para a transferência de um activo oupassivo entre partes identificadas, conhecedoras einteressadas, refletindo os respectivos interesses dessaspartes. (IVS 2013) Tal não se aplica a avaliações destinadas arelatórios financeiros (IVS 300);

– Avaliação RICS – Normas Profissionais Janeiro de 2014

Patrimoniais‐contabilísticos

• As avaliações para inclusão em demonstrações financeiras

exigem atenção especial, pois devem cumprir rigorosamente as

normas aplicaveis de reporte financeiro adoptadas pela

entidade. Os avaliadores são vivamente aconselhados a

esclarecer desde o início quais as normas adoptadas pelos seus

clientes.

• Embora as Normas Internacionais de Relatório Financeiro sejam

hoje amplamente adotadas, e a orientação da aplicação dentro

da IVS 300 Avaliações de relatórios Financeiros, Avaliação RICS – Normas Profissionais Janeiro de 2014

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Patrimoniais‐contabilísticos

dê informações básicas sobres os requisitos de avaliação comuns,

outras normas de relatórios financeiros serão, ou poderão vir a ser,

aplicadas em cada jurisdição.

…

Em todas as circunstâncias, os avaliadores são lembrados de que,

as normas de reporte financeiro das IFRS e das não IFRS continuam

a evoluir, pelo que os avaliadores devem consultar sempre as

normas em vigor à data em que as demonstrações financeiras

forem relatadas.

Adoção dos IFRS em Angola

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• Antes de iniciar um trabalho de avaliação imobiliária o avaliador

deve garantir que lhe são fornecidas:

– Instruções, data e objectivo da avaliação

– Bases de Avaliação, incluindo a definição de Valor a utilizar

– Propriedade dos bens e sua classificação

– Disposições legais a observar na avaliação

– Pressupostos especiais e/ou limitações ao uso ou disposição

– Equipamentos incluídos no imóvel

– Outros assuntos relevantes

Check‐List Prévia à Avaliação

• A avaliação será efectuada para:

– Reavaliação para incluir no relatório financeiro

– Fusão• A valorização será pelo Valor do Custo Depreciado ou pelo Valor de Mercado para o Uso Actual (ou outro)

– Seguro

– Decisão de gestão

– Outros

Instruções, data e objectivo da avaliação

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• A sua definição dependerá do ponto anterior

– Se para fins contabilísticos, seguir as normas referidas

– Se para outros fins, estabelecer o objectivo

•Fiscais

•Gestão (Valor Mercado para o uso Actual, Valor de Mercado para a

Máxima e Melhor Utilização, outros)

Bases de Avaliação, incluindo a definição de Valor a utilizar

• Dependentes do tipo de empresa, que poderá estar regulamentada por disposições especiais

– Avaliação para inclusão num relatório financeiro – PGCA, IAS/IFRS e relação com as normas de avaliação

– Fundos de Investimento – Normas da CMC, normas internacionais

– Banca – Normas do Banco de Angola

Disposições legais a observar na avaliação

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Os IAS/IFRS e os Activos Imobiliários

• IAS 16 ‐ Instalações e equipamento

• IAS 36 ‐ Imparidade

– Utilização preferencial do Valor de Custo

– Utilização alternativa do “fair value”

• Obrigatoriedade de reavaliações regulares

• Todos os activos da mesma classe devem ser

contabilizados da mesma forma

Os IAS e os Activos Imobiliários

• IAS 40 – Imóveis de Investimento

• IAS 2 – Existências

• IFRS 5 – Activos em Operações Descontinuadas

Métodos Não tradicionais de Avaliação – ESAI

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(IAS 16) ‐ Instalações e equipamento

(IAS 16) ‐ Instalações e equipamento

• Justo valor: é a quantia pela qual umactivo pode ser trocado ou um passivoliquidado, entre partes conhecedoras edispostas a isso, numa transacção em quenão exista relacionamento entre elas.

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(IAS 36) ‐ Imparidade

(IAS 36) ‐ Imparidade

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(IAS 40) – Imóveis de Investimento

(IAS 40) – Imóveis de Investimento

Métodos Não tradicionais de Avaliação – ESAI

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(IAS 2) – Existências

(IAS 2) – Existências

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(IFRS 5) – Activos em Operações Descontinuadas

• A menos que expresso, não cabe ao avaliador verificar a a

classificação da propriedade

• O apoio à decisão da definição de valor a utilizar deverá ser

efectuada segundo a árvore seguinte, tendo em conta as

principais divisões:

– Imóveis ocupados para a atividade da empresa

– Imóveis não ocupados e passíveis de serem utilizados

separadamente

– Imóveis de rendimento

Propriedade dos bens e sua classificação – avaliação para incluir em relatório financeiro de empresa que segue os IAS/IFRS

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Classificação do Activo

É o activo excedentário à empresa (OP. Descont.)Sim

Não

IFRS 5 Valor de Venda

Líquido

Está classificado como investimento

Sim

Não

IAS 40Justo Valor

Valor de MercadoMáxima e Melhor

Utilização

IAS 16Justo Valor

Valor de Mercadopara o Uso Actual

É um Imóvel Especial

Não Sim

Valor de Custo Depreciado

Valor de MercadoMenos custos

necessários para venda

• O Plano Geral de Contabilidade de Angolano foi aprovado pelo Decreto n.º82/01 de 16 de Novembro

• 2.7 ‐ Alterações no quadro e lista de contas da Contabilidade Geral:

• Embora não existam disposições internacionais acerca do quadro e lista de contas a adoptar,optou‐se pela sua reformulação tendo em consideração a nova filosofia e estrutura deapresentação das contas. Os resultados das alterações nas classes podem resumir‐se da seguinteforma:

Propriedade dos bens e sua classificação – avaliação para incluir em relatório financeiro de empresa que segue o PGCA

Classe Novo Plano Antigo Plano

Classe 1 Meios Fixos eInvestimentos

Meios Monetários

Classe 2 Existências Terceiros

Classe 3 Terceiros Existências

Classe 4 Meios Monetários Meios Fixos

Classe 5 Capital e Reservas Capital Social, Fundos, Reservas eProvisões

Classe 6 Proveitos porNatureza

Custos por Natureza

Classe 7 Custos por Natureza Proveitos por Natureza

Classe 8 Resultados Resultados Financeiros

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7 ‐ VALORIMETRIA:

'Entende‐se por valorimetria o processo de determinação da quantia pela qual as operações e outros acontecimentos devem ser reconhecidas e inscritas no balanço e na demonstração de resultados.

1. Bases de valorimetria globais:

São bases de valorimetria globais, a usar em graus diferentes e em variadas combinações para efectuar as valorimetrias específicas, as seguintes:

Custo histórico:

Valor original de entrada no património de uma operação ou acontecimento.

Os activos são registados pela quantia de dinheiro ou seus equivalentes, paga ou a pagar para os adquirir, no momento da sua aquisição.

Os passivos são registados pela quantia dos produtos recebidos em troca da obrigação ou, em algumas circunstâncias (ex: impostos sobre os lucros), pelas quantias em dinheiro que se espera que sejam pagas para satisfazer o passivo no decurso normal dos negócios.


Custo corrente:

Valor actualizado de aquisição de activos ou liquidação de passivos.

Os activos são registados pela quantia de dinheiro e seus equivalentes, que teria de ser paga se o mesmo fosse correntemente adquirido.

Os passivos são registados pela quantia não descontada de dinheiro e seus equivalentes que seria necessária para liquidar correntemente a operação.

Valor realizável (de liquidação):

Valor de realização dos activos e de liquidação dos passivos.

Os activos são registados pela quantia de dinheiro e seus equivalentes que possa ser correntemente obtida ao vender o activo numa alienação ordenada.

Os passivos são registados pelos seus valores de liquidação isto é, quantias não descontadas de dinheiro e equivalentes que se espera sejam pagas para satisfazer os passivos no decurso normal dos negócios.


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Custo corrente:

Valor presente (actual):

Valor descontado dos futuros fluxos de caixa.

Os activos são registados pelo valor presente descontado dos futuros influxos líquidos de caixa que se espera que o elemento gere no decurso normal dos negócios.

Os passivos são registados pelo valor presente descontado dos futuros exfluxos líquidos, de caixa que se espera que sejam necessários para liquidar os passivos no decurso normal dos negócios.

Neste Plano é genericamente adoptada como base de valorimetria global o custo histórico, que não

tem em atenção nem as variações a nível geral de preços nem as variações nos preços específicos dos

activos detidos. Contudo, em circunstâncias particulares é permitido o uso de outras bases de

valorimetria, como por exemplo:

Custo corrente, para as imobilizações corpóreas.

Valor realizável, para os inventários.


2. Bases de valorimetria específicas:

• 2.2 ‐ Imobilizações corpóreas:

• As imobilizações corpóreas devem ser valorizadas ao custo de reconhecimento inicial ou ao custo

revalorizado, líquido das correspondentes amortizações.

(…)

• O custo revalorizado, de utilização opcional, tem por objectivo actualizar o valor de

reconhecimento inicial do bem para o seu justo valor (custo corrente ou custo de realização) na

data da revalorização. O justo valor pode ser determinado usando uma das seguintes formas:

• Actualização do custo e respectivas amortizações acumuladas mediante a aplicação de índices que

reflictam a perda de poder aquisitivo da moeda.

• Avaliação, com base no valor de mercado, realizada por avaliadores qualificados independentes.


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• Método Comparativo

– Considerado o método pelo qual se deve preferencialmente efectuar uma avaliação em que o objectivo seja estimar o Valor de Mercado

• Exceptua‐se o caso dos imóveis detidos para rendimento

Métodos de Avaliação e sua Utilização

• Método do Rendimento ‐Capitalização Directa– É uma forma de análise de investimento, baseado na capacidade da propriedade em gerar receitas.

– Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou calcular o Valor em Uso

– Utiliza‐se em propriedades detidas como investimento


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• Método do Rendimento ‐Discounted Cash Flow

– É uma forma de análise de investimento, baseado na capacidade da propriedade em gerar receitas por natureza heterogéneas (diferenciadas em diferentes períodos)

– Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou calcular o Valor em Uso

– Utiliza‐se em propriedades detidas como investimento


• Método dos Custos ou Método de Reposição Depreciado

– Utilizado para estimar o Valor de Mercado de imóveis especiais ou raramente transaccionados


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• Método Residual– Utilizado para estimar o Valor de Mercado de projectos futuros

• Terrenos onde se pode estimar a capacidade construtiva

• Edifícios sujeitos a obras de beneficiação, ampliação ou mudança de uso, que pela sua extensão justifiquem uma ponderação que leve em consideração o tempo da sua realização


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