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Livro sobre energia.TRANSCRIPT
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Make the most of your energySMVerso 1
Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Junho de 2011. White Paper
por Hugh Lindsay e Terrence Tobin
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ResumoResumo executivo ......................................................................................... 1
Introduo ..................................................................................................... 2
Argumentos a favor do gerenciamento da energia ........................................ 4
Oportunidades em relao aos custos fixos .................................................. 5
Reduo do custo das operaes ................................................................ 6
Concluso ..................................................................................................... 9
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Resumo executivoPara muitos proprietrios de comrcios, a energia se apresenta como
uma despesa operacional elevada e aparentemente impossvel de se
gerenciar, com um impacto significativo no lucro operacional lquido total
gerado por uma propriedade. Neste White Paper, so descritas muitas das
oportunidades que se apresentam para diminuir os custos das contas de
eletricidade, compartilhar custos e estratgias para atingir eficincia com os
inquilinos, e mensurar e maximizar a eficincia visando a um impacto positivo
nos lucros e ao aumento dos valores das propriedades. O uso simples e
efetivo da tecnologia de mensurao e de ferramentas de software inteligente
crtico para o aproveitamento de oportunidades em termos de uso e
gerenciamento da energia.
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Os proprietrios de estabelecimentos comerciais e as empresas de
administrao imobiliria esto procurando novos modos de maximizar
os lucros e o valor das propriedades. O uso de energia , com frequncia,
a parte mais volumosa em uma demonstrao contbil. Por isso, esse
uso supe uma variedade de oportunidades de reduo das despesas
operacionais, aumento do lucro operacional lquido, melhoria do nvel
de satisfao e reteno dos inquilinos, e a conquista de qualificaes
importantes quanto a eficincia energtica, tudo o qual, por sua vez, aumenta
o valor dos ativos e reala a imagem de uma propriedade, podendo atrair
mais inquilinos.
Para atingir os maiores benefcios, as empresas de administrao imobiliria
devem aproveitar as oportunidades existentes nas trs dimenses de custos
relacionados com a energia: fixos, variveis e excepcionais. Para tal,
necessrio contar com informaes completas e oportunas que descrevam
o modo em que a energia consumida na totalidade do portflio de
propriedades. As novas tecnologias de gerenciamento da energia empresarial
possibilitam a obteno de informaes pertinentes e teis em termos
econmicos, as quais oferecem ao pessoal estratgico a possibilidade de
detectar todas as oportunidades disponveis, tomar decises sobre medidas
adequadas e comprovar os resultados atingidos.
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Introduo
Figura 1O gerenciamento da energia na empresa oferece uma ampla variedade de benefcios financeiros diretos a proprietrios e administradores de propriedades
Menores custos
operacionais
Maior lucro operacional
lquido
Certificaes como prdio
ecolgico
Gerenciamento da energia
empresarial
Maior satisfao / reteno de inquilinos
Maior atrao para
possveis inquilinos
Maior valor dos ativos
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Com frequncia, os proprietrios, empresas de administrao imobiliria e corretores de imveis devem superar desafios quando se trata de manter ou incrementar os lucros e de aumentar o valor das propriedades. Alm das presses dos concorrentes, outras condies podem influenciar nas possibilidades de alcanar metas financeiras, por exemplo, tarifas de aluguel em baixa ou uma recuperao da recente crise econmica mais lenta que a prevista.
Quando se procuram novos modos de atingir objetivos, frequente desconsiderar a energia, uma despesa significativa que pode constituir uma importante rea de oportunidades com numerosos benefcios (Figura 1). Uma vez explicitado que o custo da energia e outros custos relacionados fazem parte das despesas operacionais e, por sua vez, dos resultados, torna-se evidente que se trata de uma rea na qual possvel evitar o desperdcio de importantes quantias. Diminuir esses custos pode ajudar as empresas de administrao imobiliria a superarem, no curto prazo, pocas difceis, e a reduzirem o risco financeiro e fortalecerem sua posio frente aos concorrentes no futuro.
O Departamento de Energia dos EUA (DOE) documentou dados empricos que, junto a outros estudos independentes, assinalam que possvel reduzir custos de fornecimento eltrico em 25% ou mais se a energia for corretamente gerenciada. Apesar disso, muitas empresas no gerenciam o uso da energia ou no aproveitam a totalidade das oportunidades que tm.
Em comparao com outros setores, as empresas comerciais de bens de raiz se encontram em uma posio potencialmente nica e invejvel no que diz respeito energia. Dado que a energia representa 30% das despesas operacionais na demonstrao contbil de uma propriedade comercial mdia, e considerando a abundncia de
Argumentos a favor do gerenciamento da energia
pesquisas, ferramentas e tecnologias disponveis, a oportunidade de se obter um impacto concreto no que se refere ao aumento do lucro operacional lquido (NOI) imensa.
O desempenho energtico, por sua vez, pode ser um bom ndice da capacidade do equipamento de gerenciamento e ter um efeito positivo na sua valorizao. A empresa de investimentos Neuberger Berman salientou: Consideramos que o bom gerenciamento da energia pode ser um ndice de acuidade gerencial geral. A organizao Energy Star tambm comenta que ...as empresas (de investimento) que gerem ativos por mais de US$ 4 bilhes tomam o desempenho energtico reconhecido pela Energy Star como ndice de uma qualidade superior no que diz respeito ao gerenciamento geral das empresas. A diminuio das despesas, o incremento dos lucros e o aumento do valor dos ativos vo exercer, conjuntamente, um efeito positivo equivalente sobre a economia em sua totalidade que pode ser estimado em bilhes de dlares.
Para comear a obter os benefcios decorrentes de um programa de gerenciamento da energia, as empresas de administrao imobiliria devem refletir, em primeiro lugar, sobre as diversas formas em que a energia afeta seus negcios. Da mesma forma que muitas despesas operacionais, a energia e as oportunidades financeiras a ela relacionadas podem ser avaliadas em termos de trs dimenses de custos: fixos, variveis e excepcionais. Para aproveitar cada uma destas dimenses, necessrio contar com informaes e funcionalidades especficas. Os sistemas de gerenciamento da energia empresarial (EEM) representam uma soluo rentvel que abrange as trs dimenses. Oferecem as informaes necessrias para a tomada eficaz de decises, bem como a automao requerida para o conhecimento das condies dinmicas e uma resposta que controle os ativos energticos.
...ainda h muitssimas oportunidades de criar valor, mas provvel que seja necessrio observar com ateno a coluna de gastos da demonstrao contbil para ach-las.
John P. Kelly, CEO, Associao Internacional de Proprietrios e Administradores de Prdios
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Os custos energticos xos incluem a carga bsica tpica do consumo de energia da infraestrutura bem
como os recursos necessrios para o gerenciamento, as operaes e a manuteno. Em cada uma
dessas reas, h possibilidades de reduzir custos e despesas com infraestrutura.
Oportunidades em relao aos custos fixos
Os custos energticos so frequentemente imputados aos inquilinos em funo de uma frmula comum baseada, normalmente, na relao entre a superfcie ocupada pelo inquilino e o espao total alugado do prdio que pode ser muito inexata. cada vez mais frequente que os inquilinos solicitem um faturamento mais exato; quando questionam uma conta, solicitam dados que a sustentem. Como resultado disso, em algumas regies, os contratos de aluguel hoje incluem a submedio exata como clusula habitual. At em prdios onde h submedidores instalados, frequente que o fornecedor de servios ou o pessoal interno efetue as leituras de forma manual. O custo da mo de obra requerida para coletar os dados, process-los e gerar as faturas elevado; alm disso, as possibilidades de erro podem gerar custos administrativos ainda maiores bem como o descontentamento dos inquilinos.
Ainda mais, esses mtodos costumam proporcionar totais mensais (p.ex., em quilowatt-horas) em lugar de medies a intervalos de maior resoluo, por exemplo, de 15 minutos. Sem dados relativos a intervalos, no possvel subfaturar com exatido aos inquilinos em caso de demanda de energia coincidente ou outras taxas que as empresas de fornecimento costumam adicionar
Recuperao de custos mediante o subfaturamento dos inquilinos
aos da carga bsica mdia do prdio. Esta falta de preciso, por outra parte, impede contar com uma viso das oportunidades que poderiam permitir um melhor gerenciamento dos custos.
Os sistemas EEM oferecem uma soluo completa para submedio e subfaturamento que abrange servios providos por todo tipo de empresa de fornecimento (p.ex., eletricidade, gs, gua). Os sistemas podem aproveitar os medidores para inquilinos j existentes e permitir tambm a incorporao de outros novos nos casos necessrios (Figura 2). Os dados das medies so carregados de forma automtica e frequente no software EEM mediante redes empresariais, Internet ou sistemas de comunicao sem o, obtendo um custo total de propriedade baixo ao mesmo tempo que possibilidades ilimitadas de chegada a todas as propriedades de um portflio nacional ou internacional.
Com ajuda de um motor integrado de tarifas e ferramentas para qualidade de dados, as faturas dos inquilinos so apuradas aplicando tarifas simples ou complexas de exatido garantida. Os sistemas EEM permitem evitar os elevados custos de mo de obra gerados pela coleta manual de dados, ao mesmo tempo que aumentam a satisfao dos inquilinos.
Figura 2 A submedio e subfaturamento automatizados aumentam a exatido do faturamento ao mesmo tempo que diminuem ou eliminam o pessoal para leitura dos medidores e gerao das faturas.
Submedidores novos ou existentes
Internet via LAN/WAN
Ferramentas de qualidade
de dados
Armazenamento de dados
Motor de tarifas e
faturamento
Acesso da empresa a anlises e relatrios
Faturamento automatizado de inquilinos
Submedidoresinalmbricos
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Nos prdios, h uma diversidade de cargas
de alta demanda, entre elas, componentes de
sistemas HVAC, como unidades de montagem
externa, chillers e ventiladores, alm dos
sistemas de iluminao. frequente que o
pessoal operacional interno ou de servios
externos retoque o sistema de automao
predial (BAS) para atingir condies de conforto
tomando como base alguns valores medidos
bsicos e as informaes proporcionadas
pelos ocupantes. A manuteno de sistemas
e componentes costuma ser efetuada em
funo de estimativas relativas operao dos
equipamentos e programas de manuteno
predefinidos.
Com esses mtodos, as empresas de
administrao de imveis ficam em uma
situao de risco no que diz respeito eficincia
energtica e s possibilidades de falhas ou
operao inadequada dos equipamentos.
Com frequncia, as oportunidades passam
despercebidas porque as informaes
relacionadas energia costumam ser limitadas,
tanto em volume quanto em exatido. Embora
seja frequente acreditar que os sistemas BAS
so sistemas de gerenciamento da energia, seu
objetivo primrio responder ante condies
estabelecidas, no proporcionar dados com a
amplido e exatido requeridas para o controle
eficiente dos custos energticos.
Reduo do custo das operaes
J os sistemas EEM renem informaes
pormenorizadas sobre potncia e energia de
todos os ativos energticos, como HVAC, BAS,
sistemas de distribuio eltrica e geradores
instalados no estabelecimento, e geram
relatrios a partir dos dados coletados. Um
sistema EEM realiza um acompanhamento
contnuo das condies e alerta o pessoal
operacional sobre possveis problemas antes
de se apresentarem. Assim, possvel a
identificao imediata da origem do problema
utilizando vises grficas da infraestrutura, nas
quais se mostram, em tempo real, o estado
do sistema eltrico e dos equipamentos,
informaes histricas e anlises de exploraes
pormenorizadas. Estas ferramentas permitem
realizar uma manuteno proativa, prolongar
a vida til dos equipamentos, evitar custos de
capital e reduzir a mo de obra.
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Figura 3 Exemplo de software EEM com indicadores-chave de desempenho e ferramentas de comparao (benchmarking) e normalizao que permitem analisar e comparar o desempenho de um prdio, e mostrar oportunidades de reduo de custos.
Os erros de faturamento de uma empresa de fornecimento de eletricidade ou outros fornecedores de energia podem representar uma outra rea problemtica. Entre os erros tpicos incluem-se dados inexatos do medidor, dados de medidor lidos ou ingressados de forma errnea, aplicao de uma tarifa incorreta, taxas por demanda enviesadas devido a intervalos de faturamento muito extensos ou breves.
Os erros que beneficiam o prdio (isto , subfaturamento) podem ser to problemticos quanto os que beneficiam a empresa de fornecimento eltrico, dado que a maioria dos contratos permitem que a empresa de eletricidade recupere essas taxas no cobradas meses ou anos aps a ocorrncia do erro. Para um prdio comercial, caberia a possibilidade de os custos no se recuperarem posteriormente caso houvesse novos inquilinos na propriedade.
Para estas situaes serem evitadas, possvel equipar os sistemas EEM com medidores alternativos adaptados para serem integrados ao servio eltrico, que so instalados em paralelo com os medidores que registram os valores para faturamento do servio eltrico na entrada do servio a cada infraestrutura. Como alternativa, o sistema EEM pode importar sinais de pulsos de energia emitidos pelo medidor utilizado para faturamento do
Medio alternativa para deteco de erros de faturamento
servio, caso a empresa de eletricidade aceitasse proporcionar essas informaes. O software EEM calcula uma fatura exata, aplicando as mesmas estruturas tarifrias que o servio de energia, e compara cada perodo de faturamento com a fatura da companhia para identificar incongruncias.
Planejamento de expanses frequente que os sistemas eltricos e outros sistemas de distribuio de energia para infraestruturas novas estejam superdimensionados; tambm, a capacidade adicional em prdios existentes pode no ser advertida em virtude da falta de informaes sobre caractersticas do consumo de energia.
Os sistemas EEM proporcionam perfis de carga detalhados para cada prdio e circuito maior, e permitem que aqueles que tratam do planejamento de uma expanso tenham certeza de aproveitarem ao mximo e sem riscos a capacidade existente para evitar atualizaes desnecessrias. Contar com dados exatos sobre infraestruturas existentes simplifica a estimativa de necessidades futuras de expanso e garante que a infraestrutura de um prdio novo tenha as dimenses adequadas
visando reduo dos custos ao mnimo.
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
Figura 4Os sistemas EEM permitem evitar as interrupes do fornecimento eltrico alertando o pessoal operacional sobre condies crticas, ajudando na identificao da origem dos problemas, na comprovao do desempenho do sistema de suporte e na documentao de dados importantes no caso de um corte de energia se produzir.
Os equipamentos de TI e de processamento de dados, motores, dispositivos interruptores ou de proteo e at os equipamentos para mitigao de problemas de energia podem adicionar frequncias harmnicas e transitrios de alta tenso no desejados rede de distribuio de energia de uma infraestrutura. Como consequncia disso, perdas de dados e funcionamento inadequado em equipamentos de TI, sistemas de automao ou equipamentos para processamento podem se produzir. Ainda pior, tambm pode acontecer que os transformadores e condutores aqueam e experimentem falhas ou que os disjuntores se ativem desnecessariamente, e tudo isso pode provocar um corte de corrente que atinja toda a infraestrutura.
Como evitar problemas internos relativos qualidade Enviando mensagens pelo pager, telefone ou workstations, os sistemas EEM alertam o pessoal antes de problemas iminentes, ajudam na identicao e anlise das condies de alto risco, e realizam as funes de controle necessrias para evitar o tempo de inatividade e a perda de lucros decorrente. Assim, possvel evitar ou adiar custos relacionados substituio de capital e diminuir a carga de trabalho para o pessoal de manuteno. Ter a possibilidade de garantir maior conabilidade ajuda a manter a satisfao dos inquilinos e atrair novas empresas particularmente sensveis a imperfeies relacionadas com a qualidade da energia.
Proteo anti-perturbaes externasPor vezes, a origem dos problemas de falta de conabilidade pode se situar no trecho externo ao ingresso do servio eltrico infraestrutura; por exemplo, os raios podem ser causa de surtos massivos nos cabos de transmisso que depois se propagam ao cliente. Para se protegerem frente a problemas externos, as empresas costumam instalar dispositivos de ltragem. Tambm, em caso de se produzir um corte prolongado no fornecimento de energia, possvel recorrer alimentao mediante no-breaks ou grupos geradores. Essas tcnicas s so ecazes se os equipamentos forem submetidos a testes e otimizados de forma permanente visando garantir a conabilidade.Os sistemas EEM permitem que os engenheiros avaliem o impacto da qualidade geral da energia em equipamentos e o tempo produtivo. Mediante medidores inteligentes instalados de forma permanente, pontos crticos de distribuio so monitorados e dados
em tempo real e memrias de eventos so carregados no software de visualizao para que o pessoal analise as condies, identique a origem das perturbaes ou avarias, antecipe ocorrncias futuras e comprove a operao adequada de todos os equipamentos de mitigao durante um evento crtico (Figura 4).
O sistema tambm permite estabelecer parmetros de referncia em relao aos requisitos mnimos de uma infraestrutura quanto a qualidade da energia. Alm disso, pode comparar as condies com padres internacionais e estabelecer se a energia recebida do servio de fornecimento atende aos requerimentos contratuais. Da mesma forma que a caixa preta de um avio, o sistema coleta dados que, frequentemente, so crticos para receber milhares ou at milhes de dlares em compensao de parte de um fornecedor de energia eltrica.
Servio eltrico
Chave de transferncia
Fornecimento contnuo de
energia
Equipamentos de distribuio
Cargas do prdio (superfcie do inquilino,
reas comuns, HVAC, etc.)
Gerao de suporte
LAN/WAN corporativa
Conexo sem fio Internet
Alertas de condio de alarme e acesso remoto mediante explorador
Banco de dados histrico de eventos relativos a qualidade da energia
Monitoramento em tempo real, anlise de confiabilidade e gerao de relatrios
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As empresas de administrao de propriedades
comerciais tm hoje uma grande oportunidade
de diminuir despesas operacionais, aumentar
a satisfao e reter os inquilinos, alavancar o
valor das propriedades e reduzir riscos tomando
o controle das trs dimenses de custos
relacionados energia. Como com qualquer
estratgia de negcios slida, para conseguir
resultados concretos e sustentveis necessrio
contar com informaes completas, exatas e
oportunas que apoiem as decises.
Diferentemente dos sistemas tradicionais BAS
ou de medio, a tecnologia de gerenciamento
da energia empresarial expressa os custos
fixos, variveis e excepcionais em termos
financeiros. Em virtude da conjuno de portais
web personalizados, indicadores-chave de
desempenho, anlises avanadas e normalizao,
estes sistemas oferecem informaes imediatas,
Concluso
exatas e teis sobre a totalidade de um portflio
de propriedades. Com ferramentas de qualidade
de dados, garante-se que as informaes obtidas
em todas as fontes sejam exatas e confiveis.
A estreita integrao de hardware e software
assegura um alto nvel de confiabilidade, enquanto
as operaes de comunicao rentveis e a
compatibilidade com sistemas legados permitem
diminuir o custo total de propriedade.
Atualmente, a palavra na moda nos crculos relacionados energia parece ser gerenciamento da energia empresarial... EEM muito mais do que uma automao predial ou sistemas de gerenciamento de energia. Sua base financeira...
Rita Tatum, Building Operating Management
Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos
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