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Noes de Oramento e Planejamento de Obras

(Notas de aula - ltima reviso em 22/08/2008)

Marco Aurlio Stumpf Gonzlez Professor da Unisinos (www.exatec.unisinos.br/~gonzalez/index.html) Doutor em Engenharia

UNISINOS Universidade do Vale do Rio dos Sinos Cincias Exatas e Tecnolgicas So Leopoldo 2008

Noes de Oramento e Planejamento de Obras Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2008

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Sumrio INTRODUO................................................................................................................3 Caractersticas da construo civil ................................................................................4 O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio ...............................4 Planejamento .............................................................................................................6 Oramento.................................................................................................................7

DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRAS....................................................................8 Projeto ......................................................................................................................8 Oramento.................................................................................................................9 Oramento paramtrico....................................................................................9 Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721).............. 10 Oramento discriminado................................................................................. 10

Discriminao oramentria....................................................................................... 11 Especificaes Tcnicas............................................................................................. 11 Caderno de encargos ................................................................................................ 12 Memorial descritivo................................................................................................... 12 Manual do proprietrio.............................................................................................. 13 Memria justificativa do projeto ................................................................................. 13 Cronograma............................................................................................................. 13 Exerccios................................................................................................................. 13

ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721).......................................................... 14 Documentos para o registro da incorporao .............................................................. 14 Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721................................................... 15 Custo Unitrio Bsico ................................................................................................ 16 rea Equivalente de Construo................................................................................. 17 Exerccios................................................................................................................. 19

ORAMENTO DISCRIMINADO ....................................................................................... 20 Organizao para realizao de oramentos................................................................ 21 Quantificao e critrios de medio .......................................................................... 22 Critrios de medio ...................................................................................... 22 Planilhas para levantamentos.......................................................................... 25

Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos)....................................................... 29 Composies unitrias de custos de servios............................................................... 30 Obteno das composies............................................................................. 31

Benefcios e despesas indiretas (BDI) ......................................................................... 32 INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO................................. 34 Anlise de custo baseada em relaes geomtricas ..................................................... 34 Parmetros de referncia .......................................................................................... 36

AVALIAO DOS CUSTOS NO CICLO DE VIDA................................................................ 38 PROGRAMAO DE OBRAS........................................................................................... 40 Definio das atividades e sua seqncia.................................................................... 41 Etapas do trabalho de programao ........................................................................... 41 Duraes e equipes .................................................................................................. 42 Otimizao da programao: tempos, equipes e recursos financeiros ............................ 42 Cronograma fsico-financeiro ..................................................................................... 42 Programao com cronograma de barras (Gantt) ........................................................ 43 Programao com PERT-CPM..................................................................................... 43

BIBLIOGRAFIA............................................................................................................. 46 ANEXO I EXEMPLO DE MEMORIAL DESCRITIVO .......................................................... 47


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INTRODUO

O desenvolvimento sustentvel indispensvel para garantir a qualidade de vida das geraes futuras. A

sustentabilidade geralmente analisada atravs de trs aspectos bsicos: econmico, social e ambiental, os quais

devem ser buscados de forma coerente. A questo da sustentabilidade na construo vincula-se

sustentabilidade em geral, incluindo os problemas de degradao dos entornos naturais, mudana do clima e

efeito estufa (Gauzin-Mller, 2002). Na conferncia Rio-92 foi estabelecido que o desenvolvimento sustentvel

deve ser baseado em trs princpios (Gauzin-Mller, 2002; ONU, 1992):

Avaliao do ciclo de vida (ACV) dos materiais em sua totalidade;

Desenvolvimento do uso de matrias-primas e energias renovveis;

Reduo das quantidades de materiais e energia utilizados na extrao e explorao de recursos naturais, e a

reciclagem ou destinao final dos resduos.

A construo um dos setores que mais pode contribuir para a sustentabilidade, pois grande consumidor de

recursos naturais e de energia para a fabricao de materiais e para operao e manuteno das edificaes,

sendo tambm grande gerador de resduos de construo e demolio (RCD), ao longo do seu ciclo de vida (a

construo responsvel por cerca de 40% dos materiais retirados da natureza e 40% de todos os resduos

gerados pela sociedade). A importncia social e econmica igualmente significativa, atravs da participao no

PIB e na gerao de emprego e renda, por exemplo. Assim, essencial envolver a indstria da construo na

busca pelo desenvolvimento sustentvel, atravs do desenvolvimento de projetos e construes com

caractersticas sustentveis.

Em termos econmicos, as empresas do setor sofreram transformaes significativas nos ltimos 20 anos

(perodo ps-BNH), incluindo reduo de tamanho das empresas e das barreiras entrada no setor, com forte

incremento na competitividade e conseqente reduo de margens de lucro. Dificuldades de financiamento da

produo e a prtica reiterada de taxas de juros elevadas tambm provocaram mudanas no setor. A anlise do

comportamento atual, tanto no segmento de construes encomendadas (made to order), quando no segmento

de incorporao imobiliria (pre-sales housing market) indica um elevado nvel de competitividade, com a

existncia de preos de mercado definidos para os produtos convencionais (apartamentos e residncias em

condomnio, por exemplo). Neste sentido, a sustentabilidade econmica do setor e, mais especificamente, das

empresas, est vinculada ao lanamento de produtos adequados s exigncias do mercado. Como reao a esta

nova realidade, a maioria das empresas buscou ampliar a eficincia, atravs de aes de gerenciamento da

construo (otimizao de processos, implantao de programas de qualidade, certificao e terceirizao de

grande parte das atividades necessrias produo) e adoo de algumas alternativas tecnolgicas (tais como

gesso acartonado e alvenaria estrutural). Estas estratgias visam reduo de custos, orientando o foco do

gerenciamento para o cliente interno. Outro caminho, pouco explorado pelas empresas, a ampliao do valor

do produto, atravs de uma atuao mais consistente na fase de concepo do produto (privilegiando o cliente

externo/usurio atravs da considerao dos seus requisitos). Essa abordagem est de acordo com a tendncia

de ampliar o foco sobre os requisitos dos usurios, que tem vnculos com a teoria da Construo Enxuta (Koskela,

2000) e com a viso de desempenho da edificao (ABNT, 2008; Foliente, 2005).


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Entre as novas exigncias a serem enfrentadas pelos profissionais de Arquitetura e Engenharia Civil esto o

atendimento aos requisitos dos usurios de classes mdia e baixa (mass customization) e a busca por reduo do

impacto ambiental (construo sustentvel), incluindo a considerao dos efeitos do uso das edificaes (custos,

resduos e desempenho em geral ao longo do ciclo de vida). Nesse sentido, o planejamento geral e o controle de

custos so muito importantes, e novas tcnicas tm sido empregadas, tais como avaliao do ciclo de vida (ACV),

certificao ambiental (LEED) e aplicativos na rea de Tecnologia da Informao e Comunicao (TIC).

Caractersticas da construo civil

O setor tem algumas caractersticas especficas, que influenciam os custos e o planejamento das obras. Os

movimentos recentes em busca de sustentabilidade na construo podem alterar significativamente alguns destes

elementos, nos prximos anos. As principais caractersticas esto relacionadas na Tabela 1, a seguir.

Tabela 1 Caractersticas da construo civil

ATUAL (CONSTRUO TRADICIONAL) FUTURO (CONSTRUO SUSTENTVEL)

Indstria conservadora inovao lenta Empresas economicamente fracas empresas pequenas e

sem fora poltica, de baixa tecnologia e pequena inteligncia competitiva, com baixo lucro (5%) e pequena tempo de atuao (


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geral no h contato direto entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa.

O projeto composto por um conjunto de documentos, formalizados em desenhos e texto, que descreve a obra,

permitindo a contratao e a execuo. Pela complexidade e quantidade de informao envolvida, e tambm pela

tradicional fragmentao (existem diversos projetistas, cada um responsvel por uma parte do projeto), em geral

o projeto dividido em documentos grficos (tais como plantas arquitetnicas, estruturais, hidro-sanitrias,

eltricas, lgicas e outras) e documentos escritos (oramento, memoriais, especificaes tcnicas, cronograma,

contratos e outros).

O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construo (AEC) um domnio multidisciplinar

no qual a colaborao entre os participantes de fundamental importncia. A caracterstica multidisciplinar do

projeto requer que diferentes reas do conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como

os projetistas interagem crucial para o desempenho do processo, especialmente em relao ao modo como

esses agentes se comunicam e tomam decises em conjunto. Desta forma, as decises devem ser tomadas

considerando a interdependncia entre as diversas reas, visando adotar solues que satisfaam a todos. Em

projetos envolvendo grande complexidade, impreciso e incerteza, ainda mais importante que as decises

sejam interdependentes. Entretanto, o projeto de edificaes geralmente realizado de forma seqencial. Nesse

caso, falta interao entre os profissionais envolvidos.

O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e gua e da gerao de resduos

que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificao, com influncia mais forte nas fases iniciais do projeto

(Figura 1). Assim, percebe-se que maior esforo deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos

preliminares, pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.

Figura 1 Relacionamento entre custo e possibilidade de influncia no processo de projeto

Grande influncia nos custos

Transio (de mdia a baixa influncia)

Pequena influncia

Planejamento e concepo

Estudo Preliminar

Desenvolvimento do projeto Construo

Essa no uma tarefa fcil, contudo. H pouco tempo e recursos destinados ao incio do projeto. Kowaltowski et

al. (2006) argumentam que as alteraes tecnolgicas, sociais e econmicas que ocorreram nos ltimos anos

incrementaram a complexidade do projeto, especialmente na questo ambiental, com os clientes apresentando a

necessidade de ambientes sustentveis: confortveis, saudveis, produtivos e com eficincia energtica. Outro

elemento que amplia a complexidade do projeto a considerao do ciclo de vida, fator importante para a

considerao dos efeitos da construo sobre o ambiente.

O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informao gerada, fundamental. Um dos

aspectos a ressaltar a importncia da coordenao de projetos. Segundo Rodriguez (2005), a coordenao

favorece o desenvolvimento dos projetos e a execuo da obra. Essa atividade beneficiada com o uso de


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ferramentas especficas para gerenciar o grande nmero de atividades e informaes inerentes aos projetos. As

solues que tem sido propostas envolvem as Tecnologias de Informao e Comunicao (TIC), atravs de

extranets de projeto, sistemas de apoio deciso, aplicativos com inteligncia artificial e sistemas para Building

Information Modelling (BIM).

Por fim, importante referir que h um crescente esforo para projetar e construir edificaes com menor

impacto ambiental, conhecidas como green buildings ou construes sustentveis. A sustentabilidade total no

possvel nas condies tecnolgicas atuais, porm as solues de projeto podem ser analisadas buscando a

reduo do impacto ambiental. Existem vrios sistemas que auxiliam a medir o grau de sustentabilidade de

materiais e tcnicas construtivas, inclusive com a certificao dos empreendimentos, tais como BREEAM, BEPAC e

LEED. No Brasil, o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o sistema com maior utilizao, com

dezenas de empreendimentos candidatos e dois j certificados. H um esforo para adaptar o LEED para as

condies do pas, visando uma avaliao mais adequada (http://www.gbcbrasil.org.br/pt/).

Planejamento

O planejamento da construo consiste na organizao para a execuo, e inclui o oramento e a programao

da obra. O oramento contribui para a compreenso das questes econmicas e a programao relacionada

com a distribuio das atividades no tempo.

Em funo da variabilidade do setor, importante realizar o planejamento do empreendimento em nveis de

detalhamento diferentes, considerando horizontes de longo, mdio e curto prazos. O livro de Bernardes (2003)

recomendado para o aprofundamento neste tema.

O planejamento de longo prazo mais geral, com baixo grau de detalhamento, considerando as grandes

definies, tais como emprego de mo de obra prpria ou terceirizada, nvel de mecanizao, organizao do

canteiro de obra, prazo de entrega, forma de contratao (preo de custo ou empreitada), e relacionamento com

o cliente. O plano inicial tem pequeno nvel de detalhamento, em geral indicando macro-itens, tais como

fundaes, estrutura, alvenaria e assim por diante. Em uma obra de dois a trs anos, o plano da obra

definido em semestres, por exemplo. Esse nvel utilizado para a compreenso da obra e tomada de decises de

nvel organizacional (gerncia da empresa).

No nvel de planejamento de mdio prazo trabalha-se com atividades ou servios a serem executados nos 4 a 6

meses seguintes. Nesse nvel de planejamento a ateno est voltada para a remoo de empecilhos produo,

atravs da identificao com antecedncia da necessidade de compra de materiais ou contratao de

empreiteiros (lookahead planning).

O planejamento de curto prazo visa execuo propriamente dita. Esse planejamento desenvolve uma

programao para um horizonte de 4 a 6 semanas, detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, j

h a garantia do fornecimento de materiais e mo de obra, bem como o conhecimento do ritmo normal da obra.

Adota-se a idia de produo protegida contra os efeitos da incerteza (shielding production), ou seja, as

atividades programadas tm grande chance de ocorrerem. comum medir a qualidade desse plano atravs da

medio do Percentual de Planos Concludos (PPC), com a identificao das causas das falhas. Desta forma o

planejamento das prximas atividades poder ser aprimorado.


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Oramento

H uma relao prxima entre o prazo de execuo e o custo da obra, em funo das limitaes dos clientes. Os

recursos disponveis mensalmente podem definir um prazo mnimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra

implica em alguns custos fixos mensais, tais como aluguis de equipamentos e mo de obra envolvida na

organizao (mestres, tcnicos, engenheiros ou arquitetos responsveis pela execuo). Desta forma,

importante examinar os condicionantes gerais, desenvolvendo um plano geral para a obra, o qual posteriormente

ser detalhado. Existem vrios tipos de oramento, tais como oramentos paramtricos, pela NBR 12721,

discriminados e operacionais. O oramento deve ser formalizado, constituindo-se ento em documento

fundamental para o gerenciamento da obra.

Na viso tradicional, um oramento uma previso (ou estimativa) do custo ou do preo de uma obra. O custo

total da obra o valor correspondente soma de todos os gastos necessrios para sua execuo. O preo igual

ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P. Em diversos segmentos da construo civil, h um

nmero de elevado concorrentes (por exemplo, na produo de habitao vertical ou na rea de manuteno

industrial) e se diz que o preo dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador pesquisa preos

previamente e negocia a contratao com base nesta informao. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus

custos para manter a possibilidade de lucro. Assim, P C = L. De qualquer forma, o oramento deve ser

executado antes do incio da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prvios, e tambm til para o

controle da obra.


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DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRAS

A correta organizao e utilizao dos documentos em obras fundamental para o sucesso na construo civil.

Existe uma quantidade muito grande de informaes a serem registradas, e no possvel atingir a qualidade do

produto sem que haja rgido controle destas informaes. Ademais, os interessados em cada documento so

profissionais distintos (Arquitetos e Engenheiros, mestres de obras, fiscais das prefeituras e da CAIXA,

fornecedores de materiais, empreiteiros e contratantes, entre outros).

Projeto

O resultado do projeto de edificaes um conjunto de documentos, em desenhos e texto, que descreve a obra,

permitindo a contratao e a execuo. Em um sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos

necessrios para comunicar a idia e desenvolver o produto. Por conta da complexidade e da quantidade de

informao envolvida, e tambm pela tradicional fragmentao (existem diversos profissionais envolvidos), em

geral o projeto dividido em especialidades e em documentos grficos (tais como plantas arquitetnicas,

estruturais, hidro-sanitrias, eltricas, lgicas e outras) e documentos escritos (oramento, memoriais,

especificaes tcnicas, cronograma, contratos e outros). Em alguns casos, so desenvolvidas vrias verses do

mesmo documento para atender a diferentes pblicos, como o caso do memorial descritivo, adaptado para

registro da incorporao, propaganda para venda, financiamento, aprovao perante rgos pblicos, construo

e fiscalizao, etc. Em um sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos indicados a seguir.

O projeto a etapa inicial e uma das mais importantes fases no ciclo de vida de um empreendimento. O projeto

de edificaes uma tarefa complexa. Por sua natureza, o projeto pode ser visto como um processo no qual

problemas e solues emergem simultaneamente. Ele requer a identificao e ponderao de diferentes

necessidades, requisitos e desejos dos usurios, os quais devem ser adequadamente traduzidos para a linguagem

da construo e confrontados com as solues viveis (em termos de materiais e tcnicas disponveis, prazos e

custos suportveis), para ento serem incorporados ao projeto. As etapas do projeto podem ser sintetizadas

como (ver Figura 1):

Planejamento e concepo: a etapa que rene as informaes necessrias concepo da edificao

inclui o levantamento de dados iniciais, a definio do programa de necessidades e a anlise de viabilidade; o

programa de necessidades (briefing) consiste na definio/captura dos requisitos do cliente/usurio e em geral

desenvolvido em contatos diretos do arquiteto com o cliente;

Estudo Preliminar: a configurao inicial da soluo arquitetnica proposta (partido), considerando os

elementos principais do programa de necessidades;

Desenvolvimento do projeto:

o Anteprojeto: a configurao final da soluo proposta, considerando todos os elementos do programa,

mas com pouco detalhamento, em escala reduzida;

o Projeto Bsico - rene os elementos necessrios contratao. Tem algum detalhamento, suficiente

para o entendimento da obra. J envolve os projetos eltricos, hidrulicos, estruturais, detalhes de

esquadrias, paisagismo, etc.;


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a) Projeto Legal: contm os elementos necessrios aprovao pelos rgos pblicos, gerando licenas

para construir e efetuar ligaes provisrias dos servios pblicos;

b) Projetos Complementares: projetos das diversas especialidades, tais como estruturas, instalaes

hidro-sanitrias, eltricas, telefnicas, paisagismo, fachadas, climatizao artificial e outros;

o Projeto Executivo: contm todos os elementos necessrios para a construo, incluindo os projetos

complementares.

o Planejamento fsico-financeiro: planejamento visando execuo. Pode indicar a necessidade de

alteraes no projeto, em funo de restries de tempo ou volume de recursos disponveis.

Projeto "como construdo" - tambm conhecido como "as built", trata-se do projeto realmente executado, com

todas as alteraes que tenham sido feitas at a finalizao da construo.

Figura 2 Processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio

Em vrios momentos h anlise econmica, atravs de uma das tcnicas de oramento.

Oramento

Existem vrios tipos de oramento, e o padro escolhido depende da finalidade da estimativa e da disponibilidade

de dados. Se h interesse em obter uma estimativa rpida ou baseada apenas na concepo inicial da obra ou

em um anteprojeto, o tipo mais indicado o paramtrico. Para as incorporaes em condomnio, a lei exige o

registro de informaes, em cartrio, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR

12721 (ABNT, 1999). O oramento discriminado mais preciso, mas exige uma quantidade bem maior de

informaes. s vezes, durante o desenvolvimento do projeto, interessante realizar a estimativa de forma

cuidadosa ao menos nas partes que j foram definidas. Para as demais, pode-se aplicar estimativas baseadas em

percentuais mdios de obras anteriores. Por exemplo, se existe o projeto arquitetnico, com as definies de

dimenses e acabamentos, mas ainda no esto disponveis os projetos eltricos, hidrulicos ou estruturais, os

valores correspondentes podem ser estimados utilizando os percentuais que estas parcelas geralmente atingem

para obras do mesmo tipo. Por fim, tendo em vista a construo sustentvel, adquire importncia a anlise dos

custos no ciclo de vida.

Oramento paramtrico

um oramento aproximado, adequado s verificaes iniciais, como estudos de viabilidade ou consultas rpidas

de clientes. Se os projetos no esto disponveis, o custo da obra pode ser determinado por rea ou volume

construdo. Os valores unitrios so obtidos de obras anteriores ou de organismos que calculam indicadores. Por

exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), definido pela NBR 12721 e calculado pelo Sindicato da Indstria da

Construo Civil de cada estado um indicador do custo unitrio de construo (ABNT, 2006). Outros exemplos


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so o SINAPI (CAIXA), os indicadores da Fundao Getlio Vargas (coluna 35, por exemplo) e os custos mdios

publicados pela editora Pini, na revista Construo e Mercado. O oramento paramtrico serve como estimativa

do custo total.

Este valor estimativo, e indicado para a anlise inicial de viabilidade, ou seja, permite ao proprietrio ou

interessado a verificao da ordem de grandeza, adequao ao seu oramento, enfim, se deve ou no prosseguir

na anlise, j que provavelmente as etapas seguintes necessitaro de dispndios financeiros (confeco de

anteprojeto, taxas, novos oramentos, etc.).

Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721)

A NBR 12721/2006 (Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de

edifcio em condomnio), que substituiu a NBR 12721/1999 e a NB 140/1965, define os critrios para oramentos

de obras em condomnio. Emprega o CUB para determinar o custo da obra, atravs de ponderaes, de acordo

com as caractersticas do prdio. A finalidade do mtodo proposto na norma o detalhamento do prdio para o

registro em cartrio, garantindo a condminos e construtores um parmetro de controle para a obra a ser

executada, e facilitando a discusso de eventuais alteraes que possam ocorrer durante a obra. Este tipo de

oramento, bem como a discriminao dos componentes (memoriais) ser discutido em detalhe adiante (ABNT,

1965, 1999, 2006; Hischfeld, 1991).

Oramento discriminado

O oramento discriminado (ou detalhado) aquele composto por uma relao extensiva dos servios ou

atividades a serem executados na obra. Os preos unitrios de cada um destes servios so obtidos por

composies de custos, as quais so, basicamente, "frmulas" empricas de preos, relacionando as quantidades

e custos unitrios dos materiais, dos equipamentos e da mo-de-obra necessrios para executar uma unidade do

servio considerado. As quantidades de servios a serem executados so medidas nos projetos.

Em geral os oramentos discriminados so subdividos em servios, ou grupos de servios, facilitando a

determinao dos custos parciais. De acordo com a finalidade a que se destina, o oramento ser mais ou menos

detalhado. A preciso varia, mas no se pode falar em oramento exato, ou correto: existem muitas variveis,

detalhes e problemas que provocam erros, e nenhum oramento est livre de incertezas, embora os erros

possam ser reduzidos, atravs do trabalho cuidadoso e da considerao de detalhes (Faillace, 1988; Parga,

1995). Contudo, sabe-se que a construo civil um setor sujeito a um elevado grau de variabilidade, o qual

recomenda a adoo de tcnicas de gerenciamento e controle eficazes.

Os oramentos so executados, muitas vezes, com base em composies de custos genricas, obtidas em tabelas

ou livros (ou cadastradas no software adquirido). Mesmo que sejam embasadas na observao da realidade em

dado local e momento, no sero perfeitamente ajustadas a uma empresa, em particular. O ajuste necessrio

deve ser realizado atravs da apropriao de custos, que a verificao in loco dos custos efetivos de execuo

dos servios, com a medio dos materiais e equipamentos empregados e dos tempos dedicados pelos operrios

a cada tarefa.

Por fim, a diviso de servios nos oramentos discriminados deve seguir um padro claro e objetivo, facilitando a

execuo e conferncia dos resultados. Para isto, deve ser adotada, pela empresa ou profissional, uma nica

discriminao oramentria, que uma relao padronizada de todos os servios que podem ocorrer em uma

obra.


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Os oramentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja desenvolvido (projetos

arquitetnicos, hidrulicos, eltricos, estruturais, especificaes tcnicas, etc.). Com estes elementos, os

profissionais preparam listas das quantidades de servios a serem executados, medidos das plantas de acordo

com critrios especficos (relacionados diretamente com a composio que calcula o custo unitrio). Existem

vrias abordagens, como se percebe nos trabalhos de Botelho (1984), Faillace (1988), Hirschfeld (1977) e Parga

(1995). Os oramentos discriminados tambm sero discutidos a parte, adiante.

Discriminao oramentria

A discriminao oramentria (DO) de uma obra consiste na relao dos servios ou atividades a serem

executados. As discriminaes oramentrias padronizadas so listagens que relacionam todos os servios a

serem executados em uma obra. Em geral, so extensas e prevem todos os elementos normais. As DO

padronizadas servem como check-lists, evitando o esquecimento de algum item. Em cada oramento, contudo, o

oramentista deve analisar quais os servios que devem participar da lista final, verificando as especificidades da

obra em anlise, com eventuais servios extraordinrios, que ainda no participavam de sua DO.

As Discriminaes Oramentrias devem ser organizadas da mesma forma que as Especificaes Tcnicas. Os

servios listados devem ser codificados e agrupados de acordo com critrios lgicos (de acordo com o tipo de

servio, a seqncia de execuo, os materiais empregados, etc.). As listagens preparadas por Faillace (1988,

p.29-50), por Parga (1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 12721 (ABNT, 1999, Anexo D, p.43-46) so bons

exemplos de discriminaes oramentrias, com variados graus de detalhamento.

De qualquer forma, no se recomenda a adoo de uma DO qualquer, mas sim a montagem de uma relao

prpria, com anlise e seleo criteriosas dos servios que a devem compor, adequados para o tipo de obra

correntemente orado. Uma discriminao extensa demais ("completa") cansativa para o uso dirio. Uma

alternativa relacionar em uma lista principal os servios usados cotidianamente, separando os demais em uma

listagem auxiliar.

Alm disto, outros servios, de detalhamento maior, exigem relaes especiais, como o caso das instalaes

hidrulicas, eltricas e telefnicas. Podem ser adotadas relaes padronizadas de servios ou de materiais dos

fabricantes, eliminando grande parte do trabalho repetitivo de enumerar itens. um tipo especial de

discriminao oramentria.

Especificaes Tcnicas

As especificaes tcnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada, os materiais e os

procedimentos de execuo a serem adotados na construo. Por exemplo, a forma de execuo da cermica de

piso: tipo de cermica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, trao da argamassa e junta. Tm como

finalidade complementar a parte grfica do projeto. So muito importantes, pois a quantidade de informaes a

serem gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confuso, esquecimento ou modificao de critrios,

ainda mais se existem vrios profissionais envolvidos. A definio clara da qualidade, tipo e marca dos materiais

fundamental, assim como a forma de execuo dos servios. As partes que compem as ET so: generalidades

(objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao, recebimento da obra, modificaes de

projeto e classificao dos servios), materiais de construo (insumos utilizados) e discriminao dos servios

(baseado em Faillace, 1988):


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Tipos - existem variaes nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais ou menos detalhado,

conforme seja destinado a obras de empreitada, por administrao ou executadas pelo prprio dono.

Alguns organismos possuem especificaes padronizadas, tais como o Banco do Brasil ou grandes

empresas do ramo industrial. Consistem de um texto completo e geral, que descreve a maioria dos

servios possveis, sendo complementados por servios ou materiais especficos da obra em questo.

Redao das ET - existem alguns princpios de redao, visando a clareza e objetividade. Naturalmente,

o texto deve ser bem escrito, em lngua portuguesa correta, papel de tamanho normalizado (A4),

formatado e sem rasuras. Eventualmente poder ser necessria a traduo para outra lngua (ingls,

espanhol), o que deve ser feito com muito cuidado, por causa do vocabulrio tcnico. A numerao e

classificao dos servios e materiais deve ser clara e bem determinada, para no provocar confuses.

As exigncias so as normais para qualquer texto tcnico.

Partes das ET - generalidades, materiais de construo, discriminao de servios.

a) generalidades - incluem o objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao,

recebimento da obra, modificaes de projeto, classificao dos servios (ordenamento adotado na

terceira parte das ET). Havendo caderno de encargos, este englobar quase todos estes aspectos.

b) especificao dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genrica (aplicvel a qualquer obra) ou

especfica (relacionando apenas os materiais a serem usados na obra em questo). Com o uso de

sistemas informatizados, no h dificuldade em usar um ou outro mtodo, pois o sistema pode emitir o

relatrio completo ou apenas dos materiais que aparecem na lista gerada no oramento.

c) discriminao dos servios - especifica como devem ser executados os servios, indicando traos de

argamassa, mtodo de assentamento, forma de corte de peas, etc. Tambm podem ser compilados de

forma completa ou especfica.

Caderno de encargos

O Caderno de Encargos (CE) o conjunto de especificaes tcnicas, critrios, condies e procedimentos

estabelecidos pelo contratante para a contratao, execuo, fiscalizao e controle dos servios e obras. O texto

semelhante ao das Especificaes Tcnicas, mas normalmente o CE mais geral, servindo para todas as obras,

enquanto que as ET so particulares. Estando associado ao software de oramentos, permite a emisso de

relatrio apenas das composies em uso para determinada obra, agilizando a comunicao tcnica com a obra

(ou com eventuais fiscais).

Memorial descritivo

O memorial descritivo outro tipo de resumo das especificaes tcnicas. H memoriais descritivos para

finalidades especficas, tais como venda, propaganda, registro de imveis ou aprovao de projetos na

municipalidade. Deve ser ajustado ao oramento, seguindo a mesma ordem deste (ordenamento e nome dos

servios ou atividades). Um exemplo de memorial descritivo, do tipo que geralmente acompanha os contratos,

est apresentado no Anexo I.


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Manual do proprietrio

O Manual do Proprietrio est includo nas exigncias da NBR 14037 (ABNT, 1998). Parte do Manual um

resumo das ET, destinado ao usurio final (proprietrio) e indica como deve ser conservado o imvel, os cuidados

de manuteno (por exemplo, das esquadrias), a posio das tubulaes eltricas e hidrulicas. Com o advento

do Cdigo de Defesa do Consumidor, o Manual do Proprietrio cresceu de importncia, mas desde a dcada de

60 j existiam construtoras que o adotavam. muito importante que contenha detalhamentos ou croquis das

instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias, evitando os acidentes comuns em perfuraes s paredes do

imvel. Para tanto, basta que o mestre ou um estagirio faa croquis ou tire fotografias das tubulaes antes da

execuo dos revestimentos. um cuidado de custo baixo, mas que evita diversos problemas. O proprietrio

deve receber um conjunto completo dos documentos de obra, ao incio desta, e as respectivas atualizaes, ao

final.

Memria justificativa do projeto

a descrio do projeto com justificativas para as solues adotadas, sob os aspectos econmico, tcnico e

artstico. So utilizadas em concursos ou percias, por exemplo.

Cronograma

O cronograma fsico representa a programao temporal da execuo da obra, nos aspectos fsicos e financeiros.

As diversas etapas de que se compem a edificao so distribudas no prazo de execuo, definindo-se, ainda

que provisoriamente, datas de incio e fim para cada uma. No mbito da construo civil, existem basicamente

dois mtodos de programao fsica de obras: PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras).

Em conjunto, geralmente preparado um cronograma financeiro, definindo a previso mensal (ou semanal) de

dispndios. O conjunto da programao fsica com a organizao econmica conhecido como cronograma

fsico-financeiro. As informaes de prazo de entrega e contribuio mensal so de importncia vital na

construo, seja nos contratos de empreitada, seja nos de administrao. Os cronogramas sero estudados em

maior detalhe abaixo.

Exerccios

A) Descreva os tipos de oramento, apresentando exemplos de sua utilizao.

B) Obtenha um projeto completo para desenvolver um exerccio de oramento. Examine os documentos e inicie a

tarefa desenvolvendo um oramento paramtrico.

C) Busque modelos de contratos comuns na construo civil e redija a minuta de um contrato para a construo

de um imvel.

D) Colete exemplos (nos classificados de jornais e nas divulgaes das empresas) e elabore um memorial

descritivo, de uma pgina, para a propaganda de um prdio.


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ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721)

A incorporao imobiliria um dos negcios mais realizados no setor da construo civil. Tendo em vista a

relevncia social e a venda antecipada (no lanamento ou durante a construo), a legislao prev alguns

mecanismos de proteo ao comprador.

Na dcada de 50, com a urbanizao acelerada do pas, em parte provocada pelo crescimento da indstria, havia

uma forte procura por imveis nas reas urbanas. O nmero de incorporadores e de empreendimentos cresceu

rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lanavam empreendimentos, recebiam

recursos e no eram mais encontrados. Em contraposio, profissionais srios eram obrigados a arcar com as

diferenas provocadas pela inflao, pois a legislao no previa o reajustamento de preos. Alm disso, tambm

existiam dificuldades quanto identificao dos direitos e deveres dos proprietrios e moradores de imveis que

dispunham de reas de uso comum. Esses problemas eram abordados com a mesma legislao aplicada a

condomnios de reas rurais, baseada no Cdigo Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretao,

exigindo a edio de legislao apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras especficas para o condomnio em

edificaes e para as incorporaes imobilirias.

A definio legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporao imobiliria "a atividade exercida

com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de

edificaes compostas de unidades autnomas". Em outras palavras, "incorporao imobiliria o contrato pelo

qual empresa de incorporao se compromete a vender, ou vende, frao ideal de terreno com vinculao

unidade autnoma de edificao por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construo que a

autoridade administrativa aprovar, e de memorial que o descreva, e ser arquivado no Registro de Imveis" (a

definio de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte desta legislao foi alterada com a

edio do novo Cdigo Civil brasileiro, mas as questes referentes especificao e ao oramento so

reguladas/detalhadas atravs da NBR 12721 (ABNT, 2006).

A NBR 12721 a Norma Brasileira que define os critrios para a descrio das unidades e para o oramento na

incorporao de edificaes em condomnio. A verso anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associao

Brasileira de Normas Tcnicas), em obedincia ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada

posteriormente em 1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartrios de Imveis, das

questes relativas ao custo e s especificaes dos imveis. A finalidade principal a garantia, para

incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prdio ser construdo com determinadas caractersticas,

registradas em planilhas prprias, no se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).

Documentos para o registro da incorporao

A negociao das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma srie de

documentos, tornando clara a incorporao. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados

no Cartrio de Registro de Imveis. H uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados NBR 12721

so os seguintes:


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e) clculo das reas das edificaes, discriminando alm do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;

g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta lei;

h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se tambm o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra;

i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;

l) declarao em que se defina a parcela do preo de trata o inciso II, do art. 39;

p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.

Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721

Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os itens (e), (g), (h) e (l), os

quais so definidos atravs dos critrios da Norma. O principal elemento o preo do edifcio a ser incorporado e

das suas unidades componentes, obtidos inicialmente atravs de um oramento padronizado. So oito planilhas,

chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as caractersticas

do prdio, geralmente antes mesmo de ser concludo o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto,

as dimenses e os acabamentos j devem estar definidos. Os quadros so os seguintes (ABNT, 2006):

I) Clculo das reas nos pavimentos e da rea global;

II) Clculo das reas das unidades autnomas;

III) Avaliao do custo global e unitrio da construo;

IV A) Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do re-rateio de subrogao;

IV B) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio vertical);

IV B1) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio horizontal);

V) Informaes gerais;

VI) Memorial descritivo dos equipamentos;

VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso privativo);

VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso comum).

O preo da construo deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporao. Inicialmente, por

no existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de

oramento, realizada atravs dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006).

Esta norma criou uma metodologia que permite a obteno dos custos de cada unidade autnoma a partir de

anteprojetos da edificao a ser incorporada. Atravs dela, tambm so definidos dimenses e detalhes de

acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compe a obra. Os resultados so registrados nos

"Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no

Cartrio de Registro de Imveis. Na prtica, h diferentes interpretaes em cada cartrio, sendo que alguns

exigem apenas os Quadros I e II e um ofcio descrevendo os custos das edificaes.

Antes da incorporao se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autnoma.

Este processo realizado atravs dos "custos unitrios bsicos", elementos padronizados de custo, calculados

mensalmente pelos sindicatos estaduais da construo civil. Em um segundo momento, aps a incorporao,

deve ser realizado um oramento discriminado de construo, tendo como base composies de custo correntes

(publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos

semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.


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Custo Unitrio Bsico

O formato de oramento adotado pela norma simplificado, tendo em vista que no momento do registro da

incorporao o projeto ainda no est completo. O modelo de oramento proposto na norma consiste de uma

forma mais detalhada do oramento paramtrico, usando o CUB (Custo Unitrio Bsico) como elemento

fundamental mas considerando a existncia de partes do projeto com padres diferentes.

O CUB um indicador do custo de construo, utilizado para a estimativa inicial e para o reajuste dos valores

monetrios calculados nos Quadros da NBR 12721. O CUB calculado com base em um conjunto de materiais

(lotes bsicos), gerado a partir da anlise de um conjunto de projetos tpicos. A verso inicial considerava 24

tipos de projetos habitacionais construdos nas grandes cidades brasileiras em 1964. Os lotes de materiais foram

atualizados em 1992, e em 1999 foram includos projetos comerciais, de habitao popular e de galpo industrial,

mantendo ainda os projetos habitacionais originais. A verso atual, lanada em 2006, considerou um novo

conjunto de projetos, com caractersticas contemporneas, seguindo a prtica atual no mercado imobilirio (ver

http://www.sinduscon-mg.org.br/cub/cartilha_cub.pdf, p.69-110).

Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padro que consideram o nmero de

pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padro de acabamento (Baixo, Normal ou Alto). A Norma tambm prev custos

para obras populares, comerciais e industriais. Por exemplo, para o ms de agosto de 2008, o Sinduscon-RS

calculou os seguintes valores para o CUB (http://www.sinduscon-rs.com.br/cub/variaveis.php3) (Tabela 2).

Tabela 2 Custo Unitrio Bsico Habitacional da Construo Civil/RS - NBR 12721/2006

Na verso anterior (NBR 12721/1999), os sindicatos da construo calculavam um valor mdio, conhecido como

CUB ponderado, que ainda bastante empregado para realizar oramento paramtrico e atualizao de valores

em pequenas obras. A verso atual prev que cada um dos sindicatos pode escolher um dos vrios tipos de CUB

como representativo. A maioria dos sindicatos utiliza o R8-N. Como a nova verso considera um conjunto

bastante diferente de projetos, os lotes de materiais so distintos, e os valores do CUB calculados pela verso

anterior e pela atual no podem ser comparados diretamente.

interessante avaliar as oscilaes do CUB ponderado desde os anos 70 at hoje, em termos reais, conforme

apresentado na Figura 3. A curva revela grandes variaes nos valores do CUB. Estas variaes so provocadas


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pelas variaes nas condies econmicas gerais e outros elementos. Existem diversos fatores, mas grande parte

das variaes causada por presses dos oligoplios de cimento, vidro e ao, planos ou programas habitacionais

do governo federal (inclusive nvel de juros praticado), por assinatura ou trmino de contratos internacionais das

grandes construtoras, por aquecimento e desaquecimento das obras pblicas e pela atratividade da atividade

imobiliria em geral. Verifica-se que, em valores reais, os ltimos anos representam os menores valores da

histria do CUB.

Figura 3 Oscilao dos valores do CUB Ponderado (1970-2008) NBR12721/1999*

9001100130015001700190021002300

70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 0 2 4 6 8

ano

R$

*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores

atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV)

Para analisar com mais cuidado o perodo recente, apresenta-se a seguir o grfico do CUB ponderado apenas no

perodo aps o Plano Real (Figura 4). Percebe-se que de 1998 a 2005 houve um decrescimento dos valores reais

e atualmente no h uma tendncia definida da variao dos valores do CUB. O CUB baseado nos critrios da

verso atual da norma vem sendo calculado desde fevereiro de 2006. A srie ainda recente e no permite a

investigao completa do comportamento econmico desse ndice. Tomando como exemplo o CUB R16-A (NBR

12721/2006), aparentemente no h dissociao na variao desse e do CUB ponderado (NBR 12721/1999).

Figura 4 - Oscilao recente dos valores do CUB Ponderado (1994-2008)-NBR12721/1999, 2006*

900

1000

1100

1200

1300

94 96 98 0 2 4 6 8

ano

R$

v.1999-ponderado v.2006-R16-A

*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV).

rea Equivalente de Construo

A primeira etapa de oramento para incorporaes baseia-se em ponderaes realizadas atravs da rea

equivalente de construo. A rea real aquela medida em planta, seguindo um critrio especfico da Norma,


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enquanto que a rea equivalente obtida levando-se em conta a proporo de custo em relao ao padro geral

da obra. Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padro de referncia, comparando-se os parmetros

gerais do prdio e seu memorial descritivo com as definies dos padres da Norma, optando por um dos tipos

de CUB.

As reas do prdio que seguem este padro tm rea real igual rea equivalente (1:1). As reas descobertas

ou de padro diferente devem ser corrigidas, gerando reas equivalentes maiores ou menores do que a real. Por

exemplo, se uma rea de estacionamento tem custo de 50% do padro, ento uma vaga de estacionamento de

16m2 de rea real ter 8 m2 de rea equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salo de festas com padro superior

ao padro geral do prdio, por exemplo com custos 40% maiores do que os apartamentos, poder ter rea real

de 20m2 e rea equivalente de 28m2 (1: 1,4). A Figura 5, a seguir, indica alguns critrios para determinao das

reas equivalentes (Ramos, 2002, p.135).


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Figura 5 Critrios para clculo das reas equivalentes de construo*

* Obtida de Ramos (2002, p.135).

Exerccios

A) O que so condomnios? O que incorporao? Em que casos se aplica a NBR 12721?

B) Analise criticamente as Figuras 3 e 4. Porque aparecem as variaes? Atualmente, o CUB est aumentando ou

diminuindo, em termos reais? O custo de construo, levando em conta os valores do CUB, est atualmente em

seus nveis mximos?


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ORAMENTO DISCRIMINADO

Os oramentos discriminados, conhecidos tambm como detalhados, so aqueles compostos por uma listagem

dos servios necessrios para a execuo de uma obra. Em princpio, s podem ser realizados aps a concluso

do projeto, com as discriminaes tcnicas, memoriais, projetos grficos (arquitetnico, estrutural, hidrulico,

eltrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as definies necessrias j foram efetuadas pelos

projetistas. No existem oramentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de informaes a ser gerenciada

grande e a construo civil um setor que tipicamente apresenta variabilidade.

Estes oramentos so os empregados corriqueiramente na construo civil, para a obteno do custo de

execuo, participao em concorrncias pblicas e privadas. So elementos importantes dos contratos, servindo

para dirimir a grande maioria das dvidas que surgem com relao aos custos.

O oramento discriminado de uma obra a relao dos servios a serem executados, com as respectivas

quantidades e com seus preos. A discriminao oramentria auxilia na montagem da lista dos itens a serem

considerados. As quantidades a serem executadas so medidas seguindo um determinado conjunto de critrios

de medio. Os preos unitrios so obtidos em publicaes (como a revista Construo e Mercado, da editora

Pini) ou calculados em softwares especficos de acordo com frmulas prprias (as composies de preos de

servios). Nas composies de custos j esto considerados todos os materiais e equipamentos necessrios, bem

como a mo-de-obra, com preos que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acrscimos. A

soma dos produtos de cada quantidade por seu preo unitrio correspondente fornece o custo total direto da

obra, basicamente composto pelos custos de canteiro.

Tambm devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou indiretamente com a obra (tais como

custos administrativos ou financeiros). A taxa de BDI (Benefcios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro

desejado e considerar todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento.

Pode-se dizer que a qualidade do oramento discriminado depende de medies criteriosas, composies de

custos adequadas, preos de mercado e um bom sistema informatizado.

interessante examinar um pequeno exemplo de oramento discriminado, para comear a entender o que

significam seus componentes: uma caixa de drenagem de 1x1x1,2m (dimenses externas) construda em

alvenaria de tijolos macios, de espessura nominal 10cm, com reboco interno, fundo em concreto magro de 5cm,

e com grade composta de barras de ao d=3/4" soldadas. O solo firme (permite a escavao sem talude), mas

a escavao deve ser realizada com escoramento.

A primeira etapa relacionar todos os servios a serem realizados. Em seguida, deve-se calcular as quantidades a

serem executadas e seus custos unitrios (custo para executar uma unidade de cada servio em questo). Os

produtos de quantidades por custos unitrios fornecem os custos totais parciais. A soma destes o custo total do

oramento. Acrescendo-se o BDI, obtemos o preo total do oramento (o preo a ser apresentado ao cliente).

Assim, para o exemplo apresentado:


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1) Medio de quantidades

escavao = 1,2x1,2x1,2 = 1,728 m3

remoo de solo = 1,2 m3

compactao do fundo = 1x1 = 1m2

fundo em concreto = 1x1x0,05 = 0,05 m3

alvenaria = (1+1+0,8+0,8) x 1,15 = 4,14 m2

reboco interno = 0,8x4x1,15 = 3,68 m2

grade = 1 m2

reaterro = 0,528 m3 2) Planilha de oramento discriminado

Oramento para execuo de caixa de drenagem em alvenaria, dimenses externas 1x1x1,2m, rebocada internamente, com grelha de ao d=3/4"

# servio unidade quantidade custo unitrio custo parcial

1. Movimento de solo

1.1 Escavao de solo com escoramento m3 1,728 15,00 25,92

1.2 Apiloamento do fundo m2 1,00 8,00 8,00

1.3 Remoo de solo m3 1,20 5,00 6,00

1.4 Reaterro de solo m3 0,528 10,00 5,28

2. Fundo em concreto magro m3 0,05 120,00 6,00

3. Alvenaria de tijolos macios, e=10cm m2 4,14 22,30 92,32

4. Revestimento interno - reboco misto m2 3,68 14,00 51,52

5. Grade de ao, barra d=3/4" m2 1,00 150,00 150,00

subtotal 345,04

BDI 50% 172,52

total R$ 517,56

Organizao para realizao de oramentos

Feita esta introduo, devemos agora examinar mais detalhadamente cada uma das partes do oramento. No

exemplo apresentado, o oramento foi montado seguindo um roteiro bastante simplificado. Em uma abordagem

mais completa, a execuo de um oramento geralmente composta pelas seguintes etapas:

a) Recebimento do conjunto de documentos e informaes complementares (prazo, condies de

execuo, entre outros);

b) Anlise preliminar dos documentos e busca de esclarecimentos ou detalhes para elementos sobre os

quais h dvidas);

c) Identificao dos itens e discriminao oramentria preliminar dos servios;

d) Quantificao (medio);

e) Lanamento em sistema informatizado e/ou busca das composies;

f) Listagem e cotao de materiais, mo-de-obra e servios sub-empreitados;

g) Lanamento dos custos, anlise de BDI, anlises de prazos e viabilidade; ajustes finais;

h) Fechamento do oramento, redao das condies da proposta ou minuta do contrato;


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Quantificao e critrios de medio

Aps a compilao das relaes de servios a serem executados, necessrio medir quanto deve ser feito de

cada um. A medio em planta simples, para a maioria dos elementos construtivos. Os critrios para a medio

geralmente buscam, ao mximo, a correspondncia com as medidas reais. Alguns servios, contudo, escapam a

este critrio e so relacionados com a forma tradicional de aquisio dos materiais ou de contratao dos

servios.

Assim, as peas de concreto, os pisos e forros so medidos por sua rea real, por exemplo. J as esquadrias de

madeira so medidas em unidades e as metlicas por rea. As pinturas e os revestimentos, internos e externos,

devem ser medidos de acordo com a rea das peas a que se adaptam, por rea. Porm, existem casos mais

complexos, como as medies de escavaes e de alvenarias, por exemplo.

As quantidades medidas para as escavaes dependem do tipo de solo e da tecnologia empregada. Se o solo

firme, pode-se utilizar escoramento, e as escavaes podem ser realizadas com taludes verticais, com pequeno

espaamento a mais para as formas. Se o solo no firme, o tipo de solo indicar a inclinao do talude. No pior

caso, para materiais arenosos, o talude ser de 45, ampliando significativamente a escavao e o reaterro

necessrios.

As alvenarias de tijolos contm inmeros detalhes, tais como os vos deixados para as esquadrias ou os rasgos

para as tubulaes hidrulicas e eltricas. No possvel simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes

implicam em gasto extra de mo-de-obra, nos acabamentos. A considerao destes vazios implica em vrias

formas de medir as alvenarias. As duas formas mais comuns so as seguintes:

a) Critrio Pini: descontar 2m2 em vos maiores que esta rea (por exemplo, em abertura de 6m2,

desconta-se 4m2). A racionalidade do mtodo est em compensar o trabalho extra necessrio para

executar os arremates no vo, contando uma quantidade de mo-de-obra equivalente ao trabalho para

realizar 2m2 do mesmo tipo de alvenaria. O inconveniente que as quantidades de servio medidas em

obra no coincidem com as medidas por este sistema, provocando dificuldades com sub-empreiteiros,

assim como a quantidade de material a ser adquirido, que difere do que foi orado.

b) Critrio adequado para integrao com planejamento e compras: descontar exatamente a medida do

vo, considerando os servios de arremate na alvenaria na composio da esquadria ou em uma

composio especial (por unidade ou por permetro de gola), por causa das diferenas nas quantidades

de tijolos e demais materiais. Neste caso, no h problemas nas medies de sub-empreiteiros.

Cada profissional (ou empresa) deve ter critrios bem definidos, padronizados e conhecidos por todos os

envolvidos, inclusive pelos sub-empreiteiros. Os preos e as quantidades de materiais a serem adquiridos devem

estar em sintonia com estes critrios de medio.

Critrios de medio

So apresentados a seguir alguns critrios de medio. Ressalta-se que a lista apresentada (Tabela 3) contm

critrios genricos, devendo-se verificar, em cada caso, se correspondem realidade especfica, considerando as

caractersticas da obra, das composies de custos adotadas e da empresa em geral. A regra geral da medio

pelas dimenses reais, conforme projeto, e considerao em separado dos detalhes (tais como arremates de

impermeabilizao nos ralos, por exemplo).


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Tabela 3 - Critrios de medio

atividade unid. critrio recomendado

1. Servios iniciais

Limpeza de terreno m2 rea do pavimento trreo da obra, acrescida de uma faixa de 2m em todo o permetro

Tapumes m2 rea exigida no local ou permetro com altura de 3m

Marcao da obra em solo m2 rea do pavimento trreo da obra

Marcao da obra em laje m2 rea do pavimento considerado

Demolio ou remoo de pisos, forros, cobertura e esquadrias

m2 rea do elemento a ser demolido ou removido

Demolio de alvenaria e concreto

m3 volume a ser demolido

Remoo de entulho m3 volume a ser removido

2. Movimento de solo

Escavao de solo (manual ou mecnica)

m3 volume real de escavao (considerar apenas as partes enterradas das peas):

* com escoramento: talude vertical com folga perifrica de 10cm de cada lado

* sem escoramento: talude varivel de 45o (areia), sem folga, at 90o (rocha ou solo firme), com folga de 10cm de cada lado

Regularizao de fundo de valas m2 rea do fundo da vala

Reaterro compactado manual ou mecanicamente

m3 volume de escavao menos volume enterrado da pea (empolamento considerado na composio)

Aterro com material importado (areia, argila, brita, saibro)

m3 volume a ser aterrado (empolamento considerado na composio)

Remoo de solo m3 volume enterrado do elemento (considerando empolamento na composio)

3. Fundaes

Instalao do equipamento de estaqueamento

un mobilizao: transporte e instalao do equipamento

Estacas m comprimento de projeto, de acordo com o dimetro e tipo

Corte de estaca ou arrazamento un quantidade de estacas

Lastro de concreto magro m3 considerar a largura efetiva da escavao e esp. de 5cm

Alvenaria de pedra m3 volume de projeto

Concreto m3 volume de projeto

Formas para fundao m2 rea lateral das peas de concreto (blocos, sapatas, vigas)

Armadura para fundao kg considerar quantidades de projeto

4. Estrutura

Escoramento de pilares m altura dos pilares

Escoramento de vigas m comprimento das vigas, descontando os pilares

Escoramento de lajes m2 rea das lajes, descontando vigas e pilares

Formas de pilares m2 rea lateral dos pilares

Formas de vigas m2 rea lateral e inferior das vigas, descontando os pilares

Formas de lajes m2 rea das lajes, descontando as vigas e pilares

Armadura de estrutura kg considerar quantidades de projeto


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Concreto moldado in loco: preparo, lanamento e cura

m3 volume de projeto

Concreto usinado: aquisio, lanamento e cura

m3 volume de projeto

Concreto usinado: bombeamento

m3 volume que necessita bombeamento

Concreto pr-moldado un quantidade de peas, de acordo com o tipo (de acordo com o catlogo do fabricante ou por composio especial, se produzido pela prpria empresa); incluir transporte e montagem;

5. Fechamentos

Alvenaria de tijolos m2 rea real, descontando os vos (os acabamentos dos vos devem ser considerados em separado), de acordo com a espessura e o tipo de alvenaria

Encunhamento m comprimento, de acordo com a espessura da parede

Divisrias leves m2 rea real, descontando os vos

Vergas m conforme projeto ou pela medida do vo mais 10cm

6. Revestimentos

Chapisco, emboo e reboco m2 rea real (golas de esquadrias considerados em separado)

Azulejos e pastilhas m2 rea real (golas, faixas de menos de um metro e cantos devem ser considerados separadamente)

Peitors m comprimento real

Pisos e contrapisos m2 rea real

Soleiras m comprimento real, conforme tipo e largura da pea

Degraus m comprimento real, conforme tipo e largura da pea, somando os espelhos

Rodaps m comprimento real

Forros de PVC ou madeira m2 rea real (acessrios considerados separadamente)

Forros de gesso m/m2 rea real acrescida de 50% por m de negativo (cada m de negativo custa aproximadamente 0,5m2) - acessrios considerados separadamente

7. Cobertura

Estrutura de madeira ou metlicas

m2 rea em projeo (inclinao considerada na composio)

Telhamento m2 rea em projeo (inclinao considerada na composio)

Cumeeiras, calhas, capeamentos, algerozas e dutos de queda

m comprimento real, conforme o tamanho do elemento (dimetro ou corte)

8. Esquadrias e vidros

Esquadrias de madeira un conforme tamanhos e tipos

Esquadrias metlicas ou plsticas

m2 rea real do vo

Acabamento das golas m permetro de alvenaria no vo

Ferragens un conforme tipo e marca

Vidros m2 rea real do vo

9. Pinturas e tratamentos

Pintura em alvenarias m2 rea real

Pintura em esquadrias m2 rea real das duas faces (consumo extra de material e mo-de-


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obra considerado nas composies)

Pintura ou tratamento de estrutura de cobertura

m2 rea em projeo (inclinao considerada na composio)

10. Impermeabilizaes

Impermeabilizao de baldrame m comprimento das vigas

Impermeabilizao de lajes internas

m2 rea real das lajes

Impermeabilizao de coberturas

m2 rea real das lajes, considerando detalhes (ralos, cantos, etc) em separado

Planilhas para levantamentos

Para execuo das medies, propriamente ditas, conveniente a utilizao de formulrios adequados,

organizando a atividade. Em geral, a seqncia a seguinte:

a) Preenchimento de uma planilha geral (Modelo 1). Neste momento, as dimenses sero verificadas. Problemas

de cotas incorretas ou omitidas devem ser resolvidos, consultando-se os projetistas, obtendo cpias atualizadas

dos projetos ou corrigindo as diferenas (nesse caso, a dimenso arbitrada deve ser anotada sobre o projeto).

b) Preenchimento de planilhas auxiliares. Algumas medies devem ser realizadas em formulrios prprios, como

as medies de esquadrias, aparelhos sanitrios e alvenaria. Ainda podem ser preparadas planilhas especiais para

levantamentos nos projetos eltricos, hidrossanitrios e estruturais.

b.1) Esquadrias (Modelo 2). As esquadrias devem ser identificadas por nome ou cdigo. Em geral, os

projetistas preparam um quadro-resumo, includo no projeto grfico, ou na parte escrita. Neste caso, j

esto definidos os tipos, as dimenses e os acabamentos. Nas pranchas, necessrio apenas contar as

quantidades, identificando a localizao, para o desconto posterior nas quantidades de alvenaria e

revestimentos, por exemplo. Se no foram definidas previamente, antes da medio as esquadrias

devem ser identificadas, marcando-se na prpria planta o cdigo e as dimenses. Por fim, devem ser

definidas as ferragens e os vidros correspondentes.

b.2) Aparelhos sanitrios. Nesta planilha so identificados os elementos referentes aos banheiros e

cozinhas. So includos espelhos, balces, louas, metais e acessrios, relacionando-se as quantidades e

localizaes, e as definies de marca, modelo e cor, assim como seus preos, se j existem definies.

b.3) Alvenaria. As paredes devem ser medidas segundo algum critrio lgico. Recomenda-se o seguinte:

medir primeiro as paredes alinhadas no sentido vertical (considerando a prancha), de cima para baixo e

depois as alinhadas no sentido horizontal, da esquerda para a direita. Por fim, so medidas as paredes

em diagonal ou curvas. Existindo paredes de vrias espessuras ou tipos de alvenaria, esta seqncia

deve ser realizada vrias vezes, uma vez para cada. Importante a considerao dos cantos: no devem

ser includos duas vezes. Para tanto, sugere-se a incluso quando da tomada das medidas no sentido

horizontal.

c) Planilhas de oramento. Os oramentos podem ser executados manualmente ou em computador. Para a

realizao manual, a planilha deve prever espao para o lanamento das composies unitrias de custos. Em

geral, para apresentao aos clientes, adota-se um formulrio simplificado, contendo preos unitrios (Modelo 3)

ou no. No caso de lanamento em sistema informatizado, a planilha no precisa conter todas as informaes,

resumindo-se a um nmero de ordem, descrio dos servios, unidade e quantidade a ser executada.

Dependendo do sistema, pode ser necessrio lanar o cdigo correspondente ao servio.


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UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS

Cincias Exatas e Tecnolgicas

Professor Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez

(1) Planilha de levantamentos para oramento discriminado Obra: Data: Folha:

Dimenses Esquadrias e vos Acabamentos Piso* Forro* Parede** Nome C L H Janelas Portas Vazios Piso Parede Forro rea rea Permetro rea

(m) (m) (m) (dimenses) (dimenses) (dimenses) (m2) (m2) (m) (m2)

* Descontar escadas e outros vos; **Descontar janelas, portas e outros vos.


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(2) Planilha de levantamentos de esquadrias Obra: Data: Folha:

Dimenses Vidro rea Tipo Local Descrio Quant L H Ferragem Tipo rea Esquadria (cm) (cm) (m2) (m2)*

*Vo real


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(3) Oramento discriminado Obra: Data: Folha:

Ordem Descrio Un Quant Preos Unitrios Preos Parciais Subtotais Material Mo-de-obra Material Mo-de-obra


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Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos)

Por insumos, entendemos todos os elementos necessrios para a construo da obra, considerados individualmente. A

composio dos custos unitrios de cada insumo necessrio para realizar uma determinada tarefa resulta nas

composies unitrias de custos dos servios. Existem basicamente trs categorias de insumos:

a) materiais (areia, ao, cimento, cermica, esquadrias, etc.);

b) mo-de-obra (serventes, pedreiros, ferreiros, tcnicos, mestres de obra, etc.);

c) equipamentos (betoneiras, furadeiras, vibradores, elevadores e guinchos de obra, etc.).

A diferenciao evidente, pela grande diferena que pode ser constatada desde j entre os trs. Sobre a mo-de-obra

incidem as chamadas "leis sociais" e o pagamento realizado semanalmente. Os materiais tm condies de pagamento

e entrega bastante diferenciados entre si e os tributos que incidem so de outra ordem (IPI, ICMS). J os equipamentos

necessrios para a execuo da obra sofrem depreciaes contbeis, servem a vrias obras e podem ser inclusive

alugados.

No existem regras fixas sobre os materiais, pois a diversidade grande, e cada grupo deve ser tratado separadamente.

As condies de pagamento, entrega e armazenagem so distintas. Ao realizar o oramento, importante verificar se

existem lotes ou quantidades mnimas de aquisio, a forma como os materiais so adquiridos (por unidade, por m, m2

ou m3, etc), eventuais prazos de fabricao ou transporte desde a fbrica, disponibilidade em catlogo de cores e

modelos especificados.

Sobre a mo-de-obra incide um amplo e varivel conjunto de tributos, chamado genericamente de "leis sociais". As

alteraes de regras e alquotas so freqentes, e os percentuais no incidem todos sobre a mesma base de clculo.

Assim, conveniente obter uma relao atualizada, em publicaes do ramo, tal como a revista Construo e Mercado

(editora Pini). A seguir, apresenta-se uma tabela recente (Tabela 4).

No momento do oramento, necessrio ter a deciso sobre o uso de mo de obra prpria ou de empreiteiros

(terceirizada), uso de equipamentos prprios ou alugados, tamanho e posio do canteiro de obras e outros elementos.

A considerao do cronograma da obra (e das demais da empresa) importante. De qualquer forma, conveniente

estimar custos, mesmo que o equipamento seja da empresa, por causa da depreciao. Pode ser considerado o mesmo

custo do aluguel. No devem ser esquecidos os custos de transporte e instalao.

Tabela 4 - Leis Sociais trabalhadores horistas*

A. Encargos sociais bsicos % %acum

Previdncia Social 20,00

Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) 8,50

Salrio-educao 2,50

Servio Social da Indstria (SESI) 1,50

Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) 1,00

Servio de Apoio Pequena e Mdia Empresa (SEBRAE) 0,60

Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA) 0,20

Seguro de acidentes de trabalho (INPS) 3,00

Servio Social da Indstria da Construo e do Mobilirio (SECONSI) 1,00 38,30

B. Encargos sociais que recebem as incidncias de A


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Repouso semanal e feriados remunerados 22,90

Auxlio-enfermidade 0,79

Licena-paternidade 0,34

13o Salrio 10,57

Dias no trabalhados: chuva, faltas justificadas, acidentes de trabalho, greves, falta ou atraso de materiais ou servios na obra e outros

4,57 39,17

C. Encargos sociais que no recebem incidncias globais de A

Depsito por despedida injusta 5,91

Aviso prvio indenizado 14,06

Frias indenizadas 13,12 33,09

D. Taxas das reincidncias

Reincidncia de A sobre B 15,00

Reincidncia de A2 sobre C3 1,11 16,12

subtotal 126,68

E . Outros**

Vale-transporte 8,00

Refeio mnima 12,00

Refeies 30,00

Seguro de vida e de acidentes em grupo 2,00

Equipamento de proteo individual (EPI) 1,32 53,32

total 180,00 *Fonte: Adaptado da revista Construo e Mercado (Pini, agosto de 2008). **Arbitrados dependem de diversos

fatores, tais como salrio mdio e custo mdio de transporte.

Composies unitrias de custos de servios

As composies unitrias de custos so as "frmulas" de clculo dos custos unitrios nos oramentos discriminados.

Cada composio consiste das quantidades individuais do grupo de insumos (material, mo-de-obra e equipamentos)

necessrios para a execuo de uma unidade de um servio. Exemplos:

(1) Para a execuo de escavao de solo para vigas de fundao, o nico insumo a mo-de-obra (servente), sendo

estimado um consumo de 4 horas para cada m3 escavado:

ESCAVAO DE SOLO NORMAL, AT 3m DE PROFUNDIDADE m3

insumo nome quantidade unitria custo unitrio custo parcial

1 servente 4,00 h 5,60/h 22,40

total - R$ 22,40

O custo unitrio do servio obtido multiplicando-se a quantidade empregada do insumo por seu custo respectivo. No

caso, o valor da hora de R$ 2,00. Acrescendo-se os percentuais de Leis Sociais, considerados como 180%, o preo do

insumo "Servente" de R$ 5,60/h e o preo do servio "Escavao" de R$ 22,40/m3.


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(2) A execuo da armadura de uma viga, em ao CA-50 de 12,5mm, envolve os seguintes insumos, j includas as

perdas nas quantidades unitrias:

ARMADURA CA-50, 12,5mm - kg

insumo Nome quantidade unitria custo unitrio custo parcial

1 ao CA-50, 12,5mm 1,05 kg 3,00/kg 3,15

2 arame recozido 0,02 kg 7,00/kg 0,14

3 ferreiro 0,10 h 8,40/h 0,84

4 ajudante de ferreiro 0,10 h 5,60/h 0,56

total - R$ 4,69

Da mesma forma, os percentuais de Leis Sociais esto embutidos nos custos de no de obra. No necessrio que seja

assim, podendo-se calcular em separado, acrescendo-se como um subtotal. O valor adotado, 180%, ilustrativo, e

depende de vrios fatores, principalmente da legislao vigente na data e nas condies particulares da empresa

(rotatividade, horas extras, ndice de aes trabalhistas, etc.). Para estes dois exemplos, o valor calculado o custo,

vlido genericamente, para obras comuns. Contudo, em cada caso, devem ser verificados aspectos singulares, tais

como: local da obra (transporte), horrio e condies de trabalho (horas-extra, periculosidade, insalubridade). Alm

disto, devem ser acrescidos os custos no discriminados e o lucro desejado (BDI).

Obteno das composies

As composies de custos podem ser obtidas de vrias fontes. A melhor forma o levantamento direto nas prprias

obras, verificando-se o consumo de acordo com a produtividade da mo-de-obra local e nas condies tcnicas em que

produz. Porm, pela quantidade de trabalho envolvido, geralmente de incio as composies so obtidas atravs de

publicaes. A utilizao indiscriminada, porm, perigosa, pois os coeficientes foram determinados em locais distintos,

e no h garantias de que sejam adequados para as condies de nossas obras. Por exemplo, um livro editado em So

Paulo, h trinta anos, evidentemente deve refletir condies muito diferentes das encontradas hoje, em So Leopoldo.

Outra forma de obteno de composies o clculo direto, para o qual apresentam-se dois casos, a seguir.

(1) Argamassa para alvenaria (1:2:9) - m3:

a) materiais - trao em volume, considerando os pesos especficos:

- o volume para cada parcela do trao : 1 m3/ (1+2+9) = 0,083333 m3

a1) cimento (1600 kg/m3): 0,83333 x 1600 = 133,3333 kg

a2) cal hidratada (1030 kg/m3): 0,83333 x 2 x 1030 = 171,6666 kg

a3) areia: 0,83333 x 9 = 0,75 m3

a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais

b) mo-de-obra: estimada (ou medida na obra) em 10h/m3;

c) betoneira: tempo ocupado estimado (ou medido na obra) em 4h;


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ARGAMASSA PARA ALVENARIA (1:2:9) m3

insumo nome Quantidade unitria custo unitrio custo parcial

1 cimento 133,3333 kg*1,10 0,32/kg 46,93

2 cal hidratada 171,6667 kg*1,10 0,28/kg 52,87

3 areia mdia 0,7500 m3 *1,10 35,00/m3 28,88

4 betoneira 500 litros 0,5000 dia 20,00/dia (aluguel) 10,00

5 servente 10,0000 h 5,60/h 56,00

total - R$ 194,68

(2) Alvenaria de tijolos furados (6 furos, 10x15x20), 10cm de largura - m2, para revestir:

a) quantidade de tijolos

a1) tijolos em um metro quadrado: 1/0,16 x 1/0,21 = 29,762 un

a2) rea ocupada pelos tijolos: 29,762 x 0,15 x 0,20 = 0,892857 m2

a3) volume de argamassa: (10,892857) x 0,10 = 0,0107 m3

a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais

b) mo-de-obra: estimada em 1,6h de pedreiro e 0,8h de servente (estes valores so tradicionalmente empregados);

ALVENARIA DE TIJOLOS FURADOS (6 furos, 10x15x20), 10 cm de largura - m2

insumo nome quantidade unitria custo unitrio custo parcial

1 tijolos 29,7620 un*1,10 0,28/un 9,17

2 argamassa 1:2:9 0,0107 m3*1,10 194,68/m3 2,29

3 pedreiro 1,6000 h 7,80/h 12,48

4 servente 0,8000 h 5,60/h 4,48

total - R$ 28,42

importante que a montagem da composio seja coerente com o critrio adotado para a medio de servios, para

que se saiba o que est includo e o que no est nos valores resultantes da composio de custos.

Embora os preos possam ser obtidos de listas, do tipo publicado periodicamente em revistas ou fornecido por contrato

(mediante assinatura), para a execuo da obra necessrio obter-se as composies de custos, propriamente ditas,

para que seja possvel realizar a aquisio de materiais, contratao da mo-de-obra ou de servios sub-empreitados e o

controle geral da obra.

Benefcios e despesas indiretas (BDI)

Este elemento tem a funo de complementar o oramento discriminado, incluindo as verbas que no podem ou que

no se deseja que sejam discriminadas. Alguns custos so de difcil medio, sugerindo a indicao de valores


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estimados. Por outro lado, a empresa pode no ter interesse em expor ao cliente elementos como o lucro pretendido ou

os custos do escritrio. O BDI includo como um percentual, aplicado sobre todos os preos unitrios do oramento, ou

como uma verba geral, includa ao final, ou um misto destas duas formas.

O BDI inclui uma parcela destinada aos benefcios (B), incluindo lucros e pr-labore dos diretores da empresa. Tambm

podem ser considerados outros benefcios, como divulgao (obras de clientes importantes ou situadas em locais de

grande fluxo de potenciais clientes) e ampliao do espao de atuao da empresa (novos clientes). Nestes casos, o

resultado efetivo pode ser obtido em outras obras (futuras).

Outra parcela refere-se s despesas indiretas (DI), que so basicamente os custos administrativos da empresa, tais

como o custo da sede em si (juros sobre o capital investido na compra ou aluguel pago pelo prdio), mobilirio,

despesas com energia eltrica, telefone, segurana, limpeza e manuteno, funcionrios (engenheiros e arquitetos

atuando em projeto e planejamento, tcnicos, estagirios, secretrias, telefonistas, funcionrios dos setores de pessoal,

compras, financeiro, etc.), assessorias (externas - marketing, jurdica, contbil, etc.), veculos (aquisio, aluguel ou

leasing, motorista, seguro, impostos, manuteno e combustvel) e tributao em geral. Neste caso, os valores

praticados normalmente devem ser investigados (examinando a contabilidade dos ltimos meses, por exemplo), e

distribudos proporcionalmente entre as obras da empresa, de acordo com o tamanho ou custo total de cada uma.

Embora a sigla tradicional indique apenas as despesas indiretas, o BDI normalmente inclui tambm despesas diretas (da

obra), por convenincia, tais como verbas para a mo de obra de gesto local, incluindo engenheiro ou arquiteto

residente, mestre de obra, contramestre, almoxarife, vigia e outros, bem como aluguis de equipamentos, terrenos ou

prdios utilizados em apoio ao canteiro de obras e outras despesas vinculadas com a obra em questo. Deve-se ressaltar

que existem razes legais para no incluir os custos diretos no BDI em concorrncias pblicas, nas quais se exige a

discriminao de todos os custos diretos.

O BDI pode variar em funo das condies de cada empresa (uma mesma obra pode justificar valores de BDI distintos

conforme a estrutura interna da empresa) e das condies particulares da obra, devendo-se verificar as caractersticas

do local (oferta de materiais e de mo de obra, tributao, limitaes de acesso ou de horrio de trabalho, distncia da

sede da empresa, condies climticas, condies polticas e econmicas da regio, etc.).


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INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO

Durante o desenvolvimento do projeto, importante examinar o custo de alternativas, embasando as decises tambm

com relao a este elemento. De um ponto de vista macro, as relaes geomtricas so importantes. Mascaro (1986)

estudou esta questo, apresentando diversas relaes entre forma e custo. Ramos (2002) apresentou parmetros para a

anlise de projetos, baseado em sua experincia na construtora Encol.

Por outro lado, de um ponto de vista, digamos, micro, os projetistas podem ser auxiliados pelas informaes dos custos

dos materiais e servios. A especificao de acabamentos depende no s de qualidade, adequao funcional, aparncia

e durabilidade, mas tambm do custo. Geralmente existem vrias opes, e o custo pode ser bastante alterado pela

escolha de um ou outro material. necessrio que a informao esteja disponvel facilmente, para agilizar o processo de

deciso. No caso dos projetos em CAD, a interligao com as rotinas de oramento muito importante. J existem

softwares que propiciam o clculo dos componentes do projeto, bastando para isto que o elemento seja associado a

uma das especificaes e que sejam cadastrados os preos correspondentes. Ao alterar as dimenses ou os materiais, o

impacto no custo final apresentado ao projetista, que pode analisar criticamente uma modificao tambm nesta

dimenso.

Anlise de custo baseada em relaes geomtricas

Mascar (1985) analisou em detalhe as influncias dos parmetros geomtricos nos custos de edifcios. Para este autor,

29661695 orcamento de obras

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