ÍNDICE

Prefácio .

Parte I - Introdução ao Mercado e Finanças Imobiliárias .

Capo1- Introdução ao Mercado Imobiliário .

Objectivos de aprendizagem .Introdução "Caracterização do mercado imobiliário .Interacção entre o mercado imobiliário e o mercado financeiro .O modelo dos 4 Quadrantes .

Sumário do capítulo .li, ~ . ~'<-uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capo2 - Fundamentos de Cálculo Financeiro Imobiliário .

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Valor temporal do dinheiro .Valor actual de um único pagamento no futuro .Valor actual de fluxos de caixa periódicos .Anuidades .

Perpetuidades de rendas constantes .Perpetuidades de rendas crescentes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Anuidades finitas constantês .

17

19

21

2222232831

3636

37

383838404245454647

8 • FINANÇAS EMPRESARWS

Anuidades crescentesfinitas .Combinação de rendas constantes e valor residual .

5152

Rendas antecipadas .Sinking funds .

Sinking funds de termos constantes .Sinking funds e anuidades de termos constantes .

54555659

Rendas com periodicidade inferior à anuidade .Taxas de juro nominais e taxas de juro efectivas .Valor actual de termos constantes efinitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Valorfo tu ro de termos constantes efinitos .

59606162

Taxa interna de rendibilidade .Cap rates e yields no imobiliário .

6364

Sumário do capítulo .Q ~ . ~uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6767

Capo3 - O Custo do Capital na Avaliação Imobiliária . 69

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Relação entre risco e rendibilidade .

Taxa de juro sem risco .Prémio de risco .

7070717276

Build up method .A perspectiva histórica do custo do capital no imobiliário .

Prémio de risco histórico ou método narve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .A regressãorisco - rendibilidade .

79808082

OCAPM .Modelos multifactor de Fama-French .Modelo baseado na teoria da arbitragem (APT) .Método do inquérito directo .Ayield imobiliária e o custo do capital .Yield - Comparativos de mercado .A yield implícita na oferta de habitação em Lisboa .A yield imobilidria por comparação internacional .

8387899091969798

Tipos de custo do capital .O custo do capital económico (kJ ......................•......

102102

o custo do capital próprio (kJ .O custo do capital alheio (k) .O custo médio do capital (k"J .

Taxa de juro nominal e real .

Sumário do capítulo .(\, ~ . ~'<-uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Parte 11- Análise de Investimentos Imobiliários Individuais .

Capo4 - Métodos Expeditos de Análise e EVA .

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Método da cap rate ou yield corrente .

Introdução .Obtenção das cap rates a partir de valores de mercado .Perspectiva financeira da cap rate .A cap rate e o PER .Utilização da cap rate na análise do investimento imobiliário .Exemplo - Determinação do valor da renda requerida .Exemplo - Determinação do valor de rendimento do imóvel. .Limitações deste método. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Método residual estático .Introdução .Casoprático . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Limitações do método residual estático. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Aplicação do EVA e MVA à promoção imobiliária .Introdução ao EVA .Casoprático . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sumário do capítulo .Q ~ . ~uestoes para revisao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capo5 - Análise pelo Método dos Fluxos de Caixa Actualizados ....

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Princípios fundamentais na avaliação de investimentos imobiliários .

fNDICE·9

104105106

107

108108

111

113

114114115115118121122125126126128

128128131133

134134135

137137

141

142142143

10 • FINANÇAS EMPRESARWS

Tipo de fluxos de caixa .Custo histórico versus valor de mercado .Decisão de investimento independente da decisão de financiamento .Preços constantes versus preços correntes .Consistência e coerência do custo do capital .Horizonte temporal de análise .

143144144145146147

Demonstração dos Fluxos de Caixa Previsionais, na Óptica do Imóvel ..Renda potencial bruta (RPB) .Taxa de desocupação (TD) .Renda efectiva bruta (REB) .Outros rendimentos (OR) .Reembolso de despesas operacionais (RDO) .Rendimento efectivo bruto total (REBT) .Despesas operacionais totais (DOT) .Rendimento operacionallíquido antes de impostos (ROL ai) .Investimentos de substituição e manutenção (15M). .Fluxo de caixa operacional do imóvel ai (FCOIai) .Fluxo de caixa total do imóvel ai (FCTIai) .Casoprático .Valor residual no final do período explícito (VRT) .Cálculo da perpetuidade .

147150151152152152153153155155156157157158161

Demonstração dos fluxos de caixa previsionais, na óptica do investidor ..O efeito do imposto sobre rendimento (IRC) .O efeito da dívida .Casoprático .

162163166167

Cap. 6 - Técnicas Financeiras de Análise de Investimentos Imobi-liários . 171

Sumário do capítulo .Q - .-uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

169170

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Período de recuperação do capital (PRC) .Valor actual líquido (VAL) .

Aplicação a preços correntes .Aplicação a preços constantes .

172172173174176177

Taxa interna de rendibilidade (TIR) .Taxa interna de rendibilidade modificada (TIRM) .........•........

178181

fndice de rendibilidade (IR) .Comparação das técnicas financeiras de avaliação de investimentos imobi-liários .

TIR múltiplas .Emprestar ou tomar emprestado .Diferente dispersão anual dosfluxos de caixa .Investimentos com dimensões diferentes .Vidas úteis diferentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .O valor anual equivalente .Conclusão .

Selecção de investimentos com restrição de capital .

Sumário do capítulo .Q ~ . ~uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Capo7 - Interacção entre as Decisões de Investimento e Financia-mento .

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Análise de rácios .

Loan to value ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Debt coverage ratio ' .Equity dividend rate '

Valor actual líquido ajustado (VALA) .Valor actual sem endividamento .Valor criado pela dívida .Valor actual com endividamento (VALA) .

Taxa interna de rendibilidade do capital próprio (TIRcp) .TIR do capital próprio antes de impostos .TIR do capital próprio depois de impostos .

Considerações sobre a alavanca financeira .Exemplo de alavanca financeira sem impostos .Exemplo de alavanca financeira com impostos .

Sumário do capítulo .n, ~ . ~'<-uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

fNDICE' 11

183

184185186186187188189192

193

197197

199

200200201202203204

205206206207

207208208

209210212

213214

12 • ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Capo 8 - Análise do Risco ; . 215

Objectivos de aprendizagem .Introdução .O risco e as métricas de criação de valor .Tipos de risco .

Risco de negócio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Riscofinanceiro .Risco de liquidez .Risco de inflação .Risco de taxa de juro .Risco legal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Risco ambiental .Risco de gestão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Risco de país . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

216216217218218219219219220220220221221

Descrição do caso Ulisses lI. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Análise de sensibilidade .

Aplicação ao caso Ulisses lI .Vantagens e inconvenientes da análise da sensibilidade .

221225225227

Análise do ponto crítico do VAL .Aplicação ao caso Ulisses lI .Vantagens e inconvenientes do ponto crítico do VAL .

228228229

Análise de cenários . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Aplicação ao caso Ulisses 11 .Vantagens e inconvenientes da análise de cenários .

229231232

Simulação de Monte Carlo .Aplicação ao caso Ulisses lI .Vantagens e inconvenientes da simulação de Monte Carlo .

233236242

Árvores de decisão .Aplicação a um caso de hotelaria .A opção de aguardar .A opção de expansão .Opção de mudança de actividade .Vantagens e inconvenientes das árvores de decisão .

243244247248249251

Sumário do capítulo .Q ~ . ~uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Anexo 8-1 - VAL do projecto ; .

251251253

Anexo 8-2 - Pressupostos no Relatório Crystal Ball .

Capo9 - Opções Reais e Activos Imobiliários .

Objectivos de aprendizagem .Introdução : .Introdução às opções .Introdução às opções reais no investimento imobiliário .Factores determinantes do valor de uma opção .O modelo de opção de compra na avaliação de terrenos .Avaliação de um terreno: exemplo numérico simples .O modelo de Samuelson-McKean para avaliação de terrenos .Avaliaçãode opções reais pelo modelo binomal .

Introdução ao modelo binomial .Modelo binomial multiperlodo para avaliação de opções reais .Valor de uma opção de compra .Opção de expansão .Opção de contracção .Opção de venda .Introdução às opções americanas .Valor de uma carteira de opções .

O modelo de Black e Scholes .Fórmula de B&S para avaliação de opções de compra .O modelo de Black e Scholes e o modelo binomial ,Exemplo de avaliação com opção de expansão .Fórmula de B&S para avaliação de opções de compra com dividendos .Fórmula de B&S para avaliação de opções de venda .Exemplo de avaliação com opção de abandono .

Sumário do capítulo .Q - '-uestoes para reVlsao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Parte lU - Análise de Carteiras Imobiliárias .

Capo10 -A Teoria da Gestão de Carteira no Contexto do Investi-mento Imobiliário .

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Introdução à teoria moderna de gestão de carteiras .Os pressupostos do modelo de Markowitz .

fNDlCE °13

254

259

260260261263266269270272276276281283284285286287288

289289290291292293294

295295

297

299

300300300302

14 • ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBIUÁRIOS

Variáveise estatísticas do modelo de Markowitz . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 303A taxa de rendibilidade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 303A taxa de rendibilidade média. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 305A variância. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 306O desvio-padrão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 307A co-variância. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 307A correlação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 308Rendibilidade da carteira. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 308A variância e o desvio-padrão de uma carteira. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 309Aplicação a uma carteira de dois activos com risco. . . . . . . . . . . . . . . .. 310

A fronteira eficiente de uma carteira de dois activos com risco. . . . . . .. 311A carteira de risco mínimo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 314O efeito da correlação na diversificação e na fronteira eficiente. . . . . . .. 316

A fronteira eficiente de uma carteira com múltiplos activos de risco. . . .. 318Um exemplo com acções, obrigações e imobiliário. . . . . . . . . . . . . . . . .. 318Cálculo matricial para a gestão de carteiras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 321A optimização da carteira sem restrições - método HL . . . . . . . . . . . . .. 322Usar o Solver do Excel para obter a carteira eficiente. . . . . . . . . . . . . .. 328

Combinar activos com e sem risco. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 331A formalização da carteira óptima com restrições. . . . . . . . . . . . . . . . . .. 335Aplicação do visual MVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 335Criação do ficheiro de importação de dados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 336Optimização da carteira. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 336O efeito da diversificação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 339Limitações da teoria moderna de gestão de carteira. . . . . . . . . . . . . . . .. 340

Sumário do capítulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 343Questões e exercícios para revisão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 343

Capo 11 - Índices Imobiliários para a Medição da Rendibilidade eRisco. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 345

Objectivos de aprendizagem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 346Introdução . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 346índices de preços. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 347índices baseados em avaliações . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 348índices hedónicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 353índices baseados em transacções. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 357

Indices baseados em valores médios das transacções. . . . . . . . . . . . . . . .. 357Indices baseados em valores médios de transacções múltiplas. . . •. . . . .. 357

Índices híbridos .Índices baseados em investimento indirecto .

Sumário do capítulo .í), ~ . ~,<-uestoespara revisao .

Cap. 12 - Carteiras de Investimento Imobiliário .

Objectivos de aprendizagem .Introdução .Razõespara o investimento em activos imobiliários .Activos imobiliários em carteiras multiclasse .Diversificação internacional .Diversificação imobiliária regional e por segmento .Avaliaçãoda performance da carteira pela rendibilidade .Avaliaçãoda performance ajustada ao risco .

Rácio de Sharpe .Rácio de Treynor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Índice de Jensen .

Gestão e controlo do risco de uma carteira .Introdução .Value at Risk (VAR). .O método analítico .O VAR incremental e a gestão da carteira .

Aspectos legais sobre gestão do risco .Limites à composição dosfundos de investimento imobiliário .Limites à composição dosfundos de pensões .Reporte da rendibilidade e risco .Utilização de instrumentos financeiros derivados pelos fundos de investi-mento imobiliário .

Sumário do capítulo .í), ~ . ~,<-uestoespara revrsao .Referências bibliográficas .Leituras recomendadas .Sobre os autores .Agradecimento .

fNDICE·15

359359

361361

363

364364365366372374376381381384385

387387388389391

395395396397

397

399400401407409411