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CAPA

PlanejamentoÉ planejando que se programa o futuro do seu condomínio

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Sempre aqui:Editorial 4Destaque e Use 5Mural 6On line 10 Correio 49Dicas APSA 56 Artigo 66

GestãoA prestação de contas aos condôminos

26É Lei Os condomínios também tem obrigações tributárias

30ManutençãoLeia a Convenção antes de mudar algo!

40ComportamentoÉ Natal, tempode interaçãoentre todos

44Atualidade Barulho incomoda, incomoda muito...

Sustentabilidade 34Evento 50 Tecnologia 52Gestão 58Economia 62

12

Editorial

FILIAIS - RIO DE JANEIRO

BARRA R. Comandante Júlio de Moura, 188 sl. 201 a 205 e 208(21) 2114-9350 - [email protected] BOTAFOGO R. Real Grandeza, 139 - sls. 206 a 208 e 303(21) 2114-9300 - [email protected]

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IPANEMA R. Visconde de Pirajá, 303 - sls. 407 a 412 (21) 2114-9600 - [email protected]

LARGO DO MACHADO Largo do Machado, 54 - sls. 101 a 103(21) 2114-9450 - [email protected]

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MARAPENDI Av. das Américas, 3939 - bloco 1 - loja P (21) 2114-9400 - [email protected]

RECREIO Av. das Américas, 15.531, loja k (21) 2114-9750 - [email protected]

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Diretoria SuperintendenteFernando SchneiderLeonardo Schneider

Gerente Geral de EstratégiaRogério Quintanilha

Coordenadora de ComunicaçãoCorporativa

Cintia Laport (Mtb. 21.598)

Conselho EditorialCynthia Storck . Fernando Schneider . Giovani Oliveira . Jean

Carvalho . Juliana Pate . Rogério Quintanilha .Washington R. Filho.

Projeto GráficoPatrícia Perez

FotosJuliana Pate

Marco FernandesRafael Terra

Reinaldo Hingelwww.sxc.hu

PublicidadeSônia Queiroz e Francisco Oliveira(21) 3233-3029 [email protected]

Chega o final de ano e com ele todo aquele espírito de colocar no papel tudo o que a gente deseja conquistar nos próximos 12 meses que virão por aí. Inscrever-se naquele curso, viajar para aquela cidade, mudar de apartamento, comprar um carro... E a lista vai crescendo, repleta de sonhos a serem concretizados!

Para o síndico de um condomínio, funciona quase do mesmo jeito, só acrescentando aí a missão assumida por ele para cuidar do patrimônio que é de toda a comunidade condominial. E aí, todo cuidado ainda é muito pouco para o tamanho da sua responsabilidade.

Por tudo isso, a capa desta última edição de 2011 da Revista SÍNDICO não poderia ter um tema mais adequado, trazendo experiências de vários síndicos neste processo do planejamento à execução, bem como preciosas orientações de especialistas.

Está tudo aqui: agora é só arregaçar as mangas e colocar no papel seus planos para um 2012 de inúmeras e maravilhosas realizações.

Até o ano que vem.

Cíntia Laport (editora jornalística)

Tempo de se planejar

Correspondências - Travessa do Ouvidor, 32 /4º andar Centro – RJ – CEP: 20040-040/ Tiragem - 20 mil exemplares. A Revista Síndico é uma publicação bimestral produzida pela APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S.A./ Sede - Travessa do Ouvidor, 32 – Centro – RJ – CEP: 20040-040 Tel.: (21) 3233-3000 www.apsa.com.br/ Fale conosco - [email protected] www.revistasindico.wordpress.com/ Os textos são de responsabilidade de seus autores e não refletem, necessariamente, a opinião da Revista. O mesmo acontece em relação ao conteúdo dos anúncios, que são de responsabilidade das próprias empresas. A Revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

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COPACABANAR. Hilário de Gouvêia, 88 (21) 2114-9500 - [email protected]

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2011 novembro - dezembro Síndico 7

Mural

Ponto eletrônico impresso a partir de janeirode 2012

Condomínios não se protegem contra

incêndioMais da metade dos prédios da cidade

não possui hidrantes. Poucas pessoas sabem, mas a instalação de um hidran-

te é obrigatória para imóveis acima de três andares ou com mais de 900 metros

quadrados. Segundo um levantamento do Centro de Prevenção Rio (CPR), é

justamente esse desconhecimento o prin-cipal motivo que leva 59,4% dos prédios

cariocas a descumprir a norma, que é regulamentada pelo decreto estadual 897,

de 1976. Os síndicos e condôminos não sabem da existência de um outro modelo

de hidrante, o subterrâneo, mais indicado para os condomínios. Uma espécie de

caixa, geralmente instalada próxima ao portão do prédio, na altura do chão, com

a palavra ‘incêndio’ gravada em cima. Outro motivo é que muitos imóveis foram construídos antes do decreto, e o custo da

reforma é muito alto. Vale lembrar, que é do síndico a responsabilidade por tudo o

que acontece dentro do condomínio.

A adoção do ponto eletrônico impresso passa a valer apenas a partir de janeiro de 2012, de acordo com portaria publicada no dia 3/10/2011, pelo Minis-tério do Trabalho no Diário Oficial da União. O sistema será obrigatório para empresas com mais de dez empregados (isso inclui condomínios) que já utili-zam equipamentos de ponto eletrônico. Elas deverão oferecer ao funcionário a possibilidade de imprimir o comprovante de entrada e de saída do trabalho. A medida não precisará ser seguida por órgãos públicos. A entrada em vigor da Portaria 1.510 foi adiada para dar mais tempo às empresas para se adequarem aos equipamentos. Desde a edição do texto, em 2009, há divergências entre os setores sindicais e as confederações patronais. Para os sindicatos, a portaria vai evitar que os trabalhadores façam horas extras e não recebam por elas. Já as entidades sindicais patronais argumentam que a adoção do ponto eletrônico pode gerar altos custos, principalmente para as pequenas empresas.

Para recuperartaxas não pagas condomínios poderão adquirir unidades

O Projeto de Lei 443/11, em tramitação na Câmara dos Deputados, permite que os condomínios adquiram unidades autônomas da própria estrutura ou qualquer outro imóvel para a recuperação de cotas condominiais vencidas e não pagas. Essa aquisição poderá ser feita por meio de arremate em leilão, por adjudicação (transferência judicial de posse) ou doação. De autoria do deputado Ricardo Izar (PV-SP), o projeto inclui essa possibilidade no capítulo relativo aos condomínios do Código Civil (Lei 10.406/02).

É importante destacar que os imóveis transferidos para os condomínios de-verão ser vendidos ou alugados pelo valor de mercado para retorno do valor pecuniário ao caixa do condomínio. Outro destaque é para o que diz respeito as despesas do imóvel. Enquanto não for alienado ou locado, as despesas do imóvel serão divididas entre todos os condôminos, proporcionalmente às suas cotas condominiais.

Segundo o autor da lei, como o condomínio não é pessoa jurídica os cartó-rios de registro de imóveis se recusam a registrar as cartas de adjudicação ou arrematação em nome deles. “Essa falta de registro da carta de adjudicação ou arrematação impede o cumprimento do princípio da continuidade imobiliária e, portanto, a alienação da unidade autônoma para o retorno do valor pecuniá-rio ao caixa condominial”, completa Izar. O projeto tramita em caráter conclu-sivo, não precisa ser votado em Plenário, apenas nas comissões de-signadas para analisá-lo e será e pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

8 Síndico novembro - dezembro 2011

Água tratadaralo abaixo

Mural

De acordo com o coordenador do Sistema Nacional de Informações sobre o Sa-neamento (Snis), do Ministério das Cidades, Ernani Ciríaco de Miranda, a situação é grave no Brasil em relação às perdas de água tratada, porque os números, “com raras exceções, são sempre muito altos”, conta.

Segundo ele, o país vem trabalhando há alguns anos com um patamar de perda de água entre 37% e 42%. “Esse fato é bom, porque mostra que está estabilizado. Só que em um patamar muito alto. Esse é o lado ruim da história”, ponderou. Miranda estimou que uma média de perda de água tratada aceitável para o Brasil seria 25%. Explicou que, para isso, o país tem de melhorar o sistema de distribuição à popula-ção, o que envolve conserto de vazamentos e solução para o problema da não con-tabilização de água, seja por roubo, por falta de aparelhos ou por erros de medição. Transformando o volume de água perdida em valor financeiro, o Snis constatou que o prejuízo atingiu R$ 7 bilhões, em 2008. Desse total, 60%, ou o correspondente a R$ 4,2 bilhões, poderiam ser recuperados, se a eficiência melhorasse.

Imóveis alugados no país representam 18% do total

O número de imóveis alugados no Brasil repre-senta 18% do total de domicílios ocupados no país. Entre 2000 e 2010, o número de locações cresceu 5% na média anual. De acordo com pesquisa divulga-da pelo Ibope Inteligência, dentre as cidades com maior percentual de unidades alugadas em relação às ocupadas, estão Lucas do Rio Verde (45%), em Mato Grosso, e Engenheiro Coelho (40%), em São Paulo. Na análise por regiões constatou-se que a maior percentagem de imóveis alugados está no Centro-Oeste (23,6%) e no Sudeste (20,2%), seguidos pelo Sul, com 17%. Nas regiões Nordeste e Norte, por sua vez, foram registradas taxas de 15,4% e 14,5%, respectivamente, de imóveis alugados sobre o total de domicílios ocupados. A pesquisa revela ainda que o Brasil deve ganhar 1,5 milhão de novos domicílios este ano. Com as novas moradias, o país passará a ter 69,1 milhões de residências. Segundo o levantamen-to, as regiões que tiveram maior crescimento médio anual foram: Norte (3,24%) e Centro-Oeste (2,9%). O Nordeste cresceu 2,5%, e a Região Sul, 2%. O Sudeste teve expansão de apenas 1,8%.

10 Síndico novembro - dezembro 2011 2011 novembro - dezembro Síndico 11

Acompanhamento da movimentação financeira do Condominio Para se manter informado sobre a movimentação da conta corrente do seu condomínio, você, cliente APSA, pode consultar em nosso site, a qualquer hora. www.apsa.com.br

De acordo com a Lei nº. 2917/99, a instalação de luz de emergência nos elevadores, escadas e garagens de prédios residenciais e comerciais é obrigatória. O seu condomínio está cumprindo essa determinação? Acesse nosso blog e saiba mais sobre a legislação. http://revistasindico.wordpress.com/

Luz de Emergência

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On line

Código Florestal preocupa o setor imobiliário

A polêmica que gira em torno da Lei de reforma do Código Florestal parece não ter fi m, os debates continuam fervorosos em toda a sociedade. O projeto é visto com ressalvas pelo setor imobiliário, já que com a aprovação das medidas propostas o desenvolvimento econômico no ambiente urbano pode ser difi cultado. O setor imobiliário também se posiciona contra a versão aprovada na Câmara. Caso a legislação seja aprovada criará complicações para o desenvolvimento natural do ambiente ur-bano. De acordo com o Diretor da Fiabci / Brasil (Federação Internacional das Profi ssões Imobiliárias), Marcelo Terra, a legislação não é adequada para o ambiente urbano e sua expansão. “Da maneira como foi proposto, o Código desconsidera a necessidade de bem-estar do homem e, assim, prejudica o desenvolvimento humano, social e econômico das cidades”, afi rma Marcelo, que também é especia-lista em direito imobiliário. O ideal seria a criação de uma legislação específi ca para ambiente urbano.

Entenda melhor o Código Florestal: http://www.codigofl orestal.com/


O plano é uma oportunidade de congregar todas as ações de melho-rias, tanto de conservação e manuten-ção dos serviços como de investimen-tos que possam valorizar as unidades. Deve conter a previsão orçamentária das despesas fixas, como contas de água e luz, por exemplo. E não pode deixar de contemplar os reparos e re-formas que o gestor pretende realizar no ano seguinte. Gastos com a folha de pagamento dos funcionários, en-cargos sociais e contratos de conserva-ção, também precisam ser discrimina-das. Guiado por essa previsão, o gestor controla mais de perto as finanças do condomínio. “Se o síndico se organi-za, se planeja, está menos propenso a surpresas e contratempos. Ele levanta necessidades para um determinado período e orça essas necessidades. Está mais habilitado a lidar com proble-mas”, enfatiza Washington Rodrigues, gerente geral de Condomínios da APSA.

Já no meio do ano, Maria Emília Maia, síndica do Chateau Borghese

Capa

As vantagens deplanejar o futuroComo o síndico pode programar as despesas do seu condomínio, e preparar-se para uma gestão mais tranquila

et Royal, com 66 unidades na Tijuca, começa a traçar o plano de férias dos empregados. É também nessa época que a administradora de empresas estipula as propostas que serão leva-das para a Assembleia em março do ano seguinte. Estabelece metas, faz cotações de preços com fornecedo-res e monta uma planilha explicativa. “Faço um mapa comparativo com os valores de todas as cotações. Já vou para a Assembleia com uma planilha de cálculos, mostrando quanto será o valor total da cota extra e quanto cada condômino terá que pagar individual-mente”, explica.

Quando Maria Emília assumiu o cargo, em 2008, o planejamento or-çamentário não era um costume do condomínio. A falta de um cronogra-ma organizado de receitas, despesas e metas prejudicava o funcionamento do edifício. “O prédio era meio con-fuso. Não existia uma periodicidade definida para a execução de serviços obrigatórios. Algumas coisas eram feitas, outras negligenciadas. Em vin-

Planejamento orçamentário:solução para organizar melhor o condomínio

Aline Durães

Muitos síndicos aproveitam os últimos meses do ano para colocar no papel as metas para os próximos 365 dias. Fazer o planejamento orçamentário do condomínio permite ao

administrador organizar melhor os recursos disponíveis e possibilita calcular os reajustes das taxas condominiais com exatidão, o que, no fim das contas, facilita a gestão.


te anos, nossa fachada, por exemplo, nunca passou por qualquer reforma. Havia um certo controle, mas era ru-dimentar”, ressalta a síndica, afirman-do que figura entre seus planos para 2012 a reforma da portaria de um dos blocos do condomínio.

Segundo Marcos Costa, articulista na área condominial e palestrante cons-tante do evento Encontro de Síndicos, organizado pelo Secovirio (Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro), o prazo ideal para a idealização de um planejamento é de três meses antes do início do mandato do síndico. Em caso de reeleição, a sugestão para o gestor reempossado é elaborar o plano com, no mínimo, 45 dias de antecedência da Assembleia. “Assim, ele terá tempo hábil de fazer as pesquisas e análises de valores e adequá-las de forma a ob-ter a adesão da comunidade condomi-nial”, pontua.

Por dentro do planejamentoAlgumas dúvidas povoam o ima-

ginário do gestor quando o assunto é planejamento orçamentário. Muitos desistem da ideia antes mesmo de

tentar. Mas realizar a previsão orça-mentária de um condomínio pode ser bem mais simples do que parece. Uma maneira fácil de começar a empreita-da é descrever as despesas ordinárias do condomínio, tanto as mensais quanto as sazonais. Serviços periódi-cos de manutenção e limpeza, como dedetização e jardinagem, por exem-plo, constam dessa lista, bem como a renovação de seguro condominial e os gastos com empresas concessionárias de serviços.

Da mesma forma, 13º salário e fé-rias dos funcionários são despesas passíveis de serem previstas com an-tecedência. “Certos condomínios não destacam os gastos com funcionários na planilha orçamentária. Para cobri-los, fazem um rateio posterior entre os condôminos. Essa medida é válida, mas requer muita atenção, pois, se não houver comprometimento do mora-dor, pode gerar um déficit de caixa, pre-judicando a execução de outras verbas orçamentárias. Tecnicamente falando, a melhor medida é prever os valores do 13º salário e das férias e contemplá-los em forma de suprimento mensal,

itens. Já as grandes obras que possuem o objetivo de promover benfeitorias, são classificadas como despesas extra-ordinárias e não entram na previsão orçamentária condominial, embora os gestores possam programá-las e proje-tar suas estimativas de gastos.

Pesquisar antes de planejarAntes de lançar as bases do planeja-

mento estratégico de sua gestão, Maria Emília Maia promoveu uma pesquisa entre os condôminos. Ela quis saber quais eram suas principais demandas. Ouviu, inclusive, as crianças residentes no edifício. Além disso, a síndica checa periodicamente o livro de ocorrências. A ideia é se deixar guiar pelas reivin-dicações na hora de estabelecer as me-tas para o ano seguinte. Na opinião de Washington Rodrigues, a participação dos condôminos nesse processo é vá-lida. “O condômino deve saber o que o síndico vai fazer, quando fará e quanto vai custar. Precisa ter, pelo menos, uma ideia acerca dessas questões”, afirma.

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O cálculo de hora extra e folgas está no planejamento do síndico Gilberto Coelho

Para Angela, o planejamento aumentou a transparência de sua gestão

como se assim se comportassem, ou, então, lançar os valores na planilha no mês que antecede à execução da des-pesa”, alerta Marcos.

Gilberto Coelho, síndico do Concorde, condomínio com dez uni-dades no Leblon, é tão meticuloso com seu planejamento que chega a prever até mesmo as horas extras e folgas semanais de seus funcionários. “Os gastos com os empregados represen-tam de 50 a 60% das despesas totais de nosso edifício. Isso merece atenção. Eu planejo o ano inteiro. Tenho um mapa de despesas e acompanhamento or-çamentário preenchido mensalmente e a partir do qual vou acompanhan-do rubrica por rubrica a evolução dos gastos e comparando com o que foi previsto. Algumas são bem fáceis de calcular”, enfatiza.

Pequenas reformas corretivas podem ser incluídas no planejamento como despesas ordinárias, tendo o cuidado de não utilizar os valores destacados para essa verba com gastos em outros

Capa


readequar suas finanças.Processo semelhante aconteceu com

Gilberto Coelho. Apesar de o síndico do Concorde acompanhar as contas da concessionária de água com muito rigor, em duas ocasiões, o valor do ser-viço excedeu o previsto. Casos como esses suscitam questões importantes: como lidar com o elemento surpresa? É possível prever o inesperado? Como o planejamento pode prevenir o aper-to provocado pelas urgências?

De acordo com Washington Rodrigues, não tem como fugir: a me-lhor maneira de lidar com uma emer-gência sem afetar o plano orçamentá-rio é recorrer ao fundo de reserva. “Um dos objetivos do fundo é esse: suprir urgências. É necessário, contudo, que os valores utilizados sejam repostos, para que, em uma outra eventualidade, não haja insuficiência de caixa. A falta de um fundo emergencial no condo-mínio deixa o síndico e os condôminos totalmente vulneráveis ao inesperado, prejudicando, em última instância, o bem-estar da coletividade”.

É exatamente ao fundo de reserva que Maria Emília recorre em momen-

Antes de começar o planejamento de sua gestão, Maria Emília

realiza pesquisas com todos, e até

crianças são ouvidas

O sistema de trabalho de Maria Emília inclui ainda a eleição de prio-ridades. Junto ao conselho do condo-mínio Chateau Borghese et Royal, ela define quais ações serão executadas em caráter de urgência. Depois disso, pesquisa preços de serviços e mate-riais e, então, calcula se pode gastar tudo o que está previsto. “Analiso mi-nhas despesas normais e me questio-no: sobra alguma coisa? O que sobra é suficiente para eu cumprir as metas estabelecidas? Há meio de diluir essas despesas ao longo dos meses do ano para facilitar o pagamento? Será ne-cessário criar cotas extras?”, pondera.

O conhecimento acerca do cotidiano do condomínio é crucial para o tipo de planejamento executado por Gilberto Coelho no Concorde. Ele lança dia-riamente despesas e receitas em suas planilhas. “O síndico precisa dispor de tempo para saber tudo do prédio. Tem que olhar o que está acontecendo e verificar com bastante antecedência o que precisa ser feito. Agindo assim, ele consegue levar o orçamento tran-quilamente, sem qualquer tipo de problema”.

Como lidar com o elemento surpresa?Para o ano de 2011, Ângela Bonelli,

gestora do condomínio Gladys, com 49 unidades, em Vila Isabel, havia pla-nejado pintar o playground, os corre-dores e trocar os interfones. Mas, por conta de um imprevisto, nem todos os planos foram concretizados. Um dos canos que leva água até as caixas do telhado quebrou, forçando a síndica a

Capa

Planejamento orçamentário é solução para organizar melhor o condomínio

tos de necessidade. “Se eu tenho uma reserva de quinze ou vinte mil reais, para que vou convocar Assembleia? Recorro ao fundo. Procuro adminis-trar muito bem esses recursos. Dez por cento de todo o montante arrecadado mensalmente vai para o fundo de re-serva”, destaca.

Apesar de as emergências integra-rem a rotina condominial, a maior parte das atividades pode ser controla-da previamente. Para a administradora Maria Emília, uma dica importante

para o síndico se programar é levar em conta o comportamento do condomí-nio no ano anterior na hora de plane-jar as ações dos próximos doze meses. “Você consegue prever aquilo que a sua visão alcança, o que a experiência lhe ensinou; basta olhar para trás e ver como o condomínio se comportou nos últimos tempos. Planeje em cima disso”, aconselha.

O importante também é ter ciência de que, com ou sem emergências, o orçamento condominial é dinâmico

Para Washington, os condôminos devem

saber o que será realizado, quando e quanto custará cada

coisa realizada no condomínio.

Capa


Capa

e passa por readequações ao longo do ano. O problema em relação aos gastos é determinar o seu valor. Nesse senti-do, as técnicas de análise retrospectiva juntamente com a análise prospec-tiva ajudam o gestor. Além de avaliar o comportamento anterior do con-domínio, ele deve projetar os valores,

Embora as despesas variem de acordo com cada condomínio, listamos abaixo os principais gastos que podem ser incluídos no planejamento orçamentário. Confira:

Mensais — Salários e encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos funcionários;Contas de água, telefone, luz e gás;Compra de material de limpeza e outros itens;Honorários da administradora;Despesas Administrativas (Despesas bancárias, tarifas de cobrança);Conservação e manutenção dos elevadores e outros equipamentos;Pequenos reparos;Fundo de reserva;Indenizações trabalhistas.

Anuais/Sazonais — Renovação do seguro condominial;Férias e 13º salário dos funcionários;Renovação do seguro, limpeza dos reservatórios de água, revisão dos ex-tintores, compra de uniformes etc.;

Despesas extraordinárias — Reformas para valorização do condomí-nio (entre elas, reforma na fachada, compra de mobília para decoração de área comum, troca do piso, reformas paisagísticas, impermeabilização, troca de encanamento, instalação de sistemas de segurança, economia e lazer, substituição do sistema de distribuição de água, de fiação elétrica de corrente de uso prolongado).

Síndico, está na hora de colocar a mão na massa!

baseado nos contratos existentes nas pesquisas de preços no mercado, nas informações sobre a inflação e em ou-tras informações pertinentes.

Controle das taxas condominiaisQuando aumentar as taxas condo-

miniais? O planejamento orçamentá-

rio pode responder a essa pergunta com propriedade. Durante a organi-zação das metas para o ano seguin-te, muitos síndicos se veem diante da necessidade de reajustar as taxas do condomínio. É o que acontece com Gilberto Coelho. Segundo o gestor do condomínio Concorde, os condôminos já estão habituados ao aumento anual, que, na maior parte das vezes, fica abai-xo da inflação do período. Para Gilberto, quando o planejamento aponta que o volume de gastos será superior à recei-ta, optar pelo reajuste é mais eficaz do que implantar cotas extras.

Maria Emília pensa diferente, no entanto. Há três anos sem efetuar qualquer aumento no valor do condo-mínio, a síndica tijucana, quando pre-cisa readequar as finanças ao planeja-mento, prefere recorrer a cotas extras. Dois fatores pesam nessa decisão: “não participo do reajuste de condomínio, mas da cota extra sim. Por isso acho a segunda opção mais honesta com meus condôminos. O segundo fator é psicológico. Se você aumenta o condo-mínio, o valor será igual ou superior àquele para o resto da vida. Mas, se faz uma cota extra, o morador paga, sa-bendo que ela tem um prazo definido para acabar”, explica.

Já Ângela Bonelli tenta evitar tanto os reajustes quanto as cotas extraordi-nárias. A síndica do Galdys conta que, para realizar essa façanha, a palavra de ordem é economizar. No último ano, por exemplo, substituiu o sistema de vigilância do edifício. Em vez da se-gurança 24 horas por dia, adotou o esquema de 12 horas. “É igual ao or-

çamento de casa. Quando você sente que o dinheiro não vai dar, começa a poupar, cortando de onde pode. Se o síndico aumenta muito o condomínio ou cobra taxa extra em demasia, o cli-ma fica difícil. Os índices de inadim-plência começam a aparecer. Os con-dôminos ficam insatisfeitos com tudo. Se algum imprevisto acontece, logo surgem as piadas, as indiretas. Por isso, prefiro manter a estabilidade das taxas. Se aparece algo muito urgente, faço cota extra específica, mas, mesmo assim, evito ao máximo”.

O gerente geral de Condomínios da APSA, Washington Rodrigues, lembra que, independentemente da decisão do gestor, ele deve manter seus con-dôminos informados sobre a situação financeira do condomínio. “As altera-

ções nas cobranças podem ser avisa-das com antecedência. Se os condômi-nos são informados do aumento das taxas ou das cotas extras, não criam problema. Quanto mais informação melhor. Mas, quando as pessoas são pegas de surpresa, acham que o cul-pado pelo aumento é o síndico, quan-do, na verdade, o que crescem são as despesas”, enfatiza.

Um guia essencialPara quem o utiliza anualmente, o

planejamento é um guia imprescindí-vel, um norteador importante da ges-tão. Sem ele, não só o administrador encontra dificuldades em se organizar como o próprio condomínio fica priva-do de melhorias que poderiam ser pro-movidas com regularidade e eficiência.

Para Ângela Bonelli, a ausência de previsão orçamentária pode colocar a perder todos os esforços de uma ges-tão. “Se você não dispõe de uma meta de trabalho, a administração acaba se perdendo. Todo mundo gosta de um condomínio bonito, de portarias e de-pendências apresentáveis. Não se pode manter essas coisas sem um planeja-mento prévio. Para empreender mu-danças e manutenções, é preciso me-xer no bolso das pessoas. Se não hou-ver planejamento, fica pesado para os condôminos. As principais brigas em um edifício são causadas por assuntos relacionados à questão financeira. Se o gestor não souber administrar esse quesito, condena sua gestão”, ressal-ta a síndica de Vila Isabel, pontuan-do, entretanto, que somente a prática cotidiana aprimora as habilidades do administrador em conduzir um plano adequado ao seu condomínio.

Maria Emília Maia ressalta que, sem as planilhas de cálculo, ela se sentiria perdida. Segundo a administradora, o planejamento contribui ainda por incrementar a transparência de sua gestão, já que permite aos demais condôminos conhecerem as metas, as receitas e as despesas do condomínio. De fato, o ato de planejar torna o sín-dico um gestor mais responsável. A ausência de um planejamento pode ser um fator de gasto excessivo para os condôminos.


Gestão

Para evitar ou minimizar problemas, o síndico deve manter os condôminos atualizados com relatórios detalhados sobre toda a situação financeira do con-domínio. Por isso, mais importante que fazer a prestação de contas, é apresen-tá-la de forma clara para os condômi-nos, mostrando as receitas e despesas de forma sintética ou detalhada.

A síndica do condomínio do Edifício Morada da Lagoa, no Leblon, Adélia Souza, explica que para se fazer uma boa prestação de contas é necessário pre-parar regularmente um planejamento e um acompanhamento financeiro do condomínio, mantendo extratos e saldos atualizados. “É importante que todas as despesas efetuadas sejam comprovadas

Administração transparente Prestar contas pode ser mais simples do que parece, basta ter organização e planejamento. Contar com uma administradora parceira, e ouvir a experiência de outros síndicos pode ajudar, e muito, na realização dessa tarefa.

para que seja feita uma boa prestação de contas e com toda a transparência pos-sível”, afirma. A responsabilidade de lidar com o dinheiro do condomínio é grande. Por essa razão, exige-se habilida-de no trato com as receitas. Afinal, são elas as responsáveis pelo bem-estar da comunidade condominial.

Preocupada com a transparência de sua administração como síndica, Adélia prepara a prestação de contas para os condôminos do Morada da Lagoa com muito cuidado e de forma planejada. Ela afirma que sua primei-ra preocupação é saber que não há fal-ta de recursos no condomínio. Depois, faz uma criteriosa programação de gastos com a devida antecedência para o condomínio poder pagar todas as despesas em dia. “Para uma admi-nistração transparente é essencial que se faça o controle das receitas e despe-sas, através de um acompanhamento do extrato de nossas contas uma vez por semana e uma revisão da pasta de prestação de contas tanto pela síndi-ca como pelos membros do Conselho Consultivo. Enviando, por fim, o ba-lancete para todos os condôminos tomarem conhecimento da situação financeira do condomínio”, dá a dica.

Prestação de contas mensalO condomínio do Edifício Verônica

Vanessa Sol

Fazer a gestão de um condomínio é sempre uma arte. Ela exige responsabilidade e

transparência na hora de cuidar das contas, da manutenção do condomínio, do pagamento de funcionários, das contas de água e luz, do conserto de elevador e da limpeza de piscina. Uma boa prestação de contas garante uma administração transparente, além da boa relação entre síndico e condôminos.


28, no Recreio, presta contas men-salmente aos seus condôminos. José William Martins dos Santos, síndico do condomínio há seis anos, acredita que a prestação de contas é a melhor maneira de se ter uma administração transpa-rente. “Com prestação de contas está tudo anotado e comprovado”, afirma.

De acordo com o Geraldo Victor da Silva Filho, gerente Setorial de Condomínios da APSA, o ideal é que o síndico apresente na Assembleia de prestação de contas, um relatório de tudo o que foi realizado durante o exercício. Distribuí-lo mensalmente aos condôminos ou ainda colocar no quadro de avisos também são boas alternativas. “O síndico pode, e deve, prestar contas de tudo aquilo que ele realiza em termos de despesas, dispo-nibilizando as cotações das coisas que ele tenha liberdade para comprar sem

GestãoNo condomínio da síndica Adélia, todas as despesas efetuadas são apresentadas aos moradores

A APSA oferece ao condomínio e ao conselho um serviço de prestação de contas organizado, com a descrição de todos os pagamentos reali-zados e os documentos comprobatórios em ordem cronológica. Além disso, a prestação de contas também é disponibilizada, mensalmente, a todos os condôminos. Outra forma de deixar o síndico sempre informa-do sobre o condomínio é através do envio de informações a respeito de sua movimentação financeira, inadimplência, movimentação financei-ra, da folha de pagamento, vencimento de férias, dentre outras através de email e SMS. Esse serviço é gratuito, basta a adesão e autorização do síndico, que escolhe a periodicidade do serviço. De acordo com o Geren-te Setorial de Condomínios da APSA, Geraldo Victor, a administradora abastece o síndico com informações a todo o momento para auxiliá-la na tomada de decisão. Ou seja, uma parceria ideal.

Serviço APSA para os condomínios

que seja obrigatória a aprovação em Assembleia. Digamos que o síndico tenha liberdade de comprar um sofá para a portaria. Dentro do escopo dele, ele tem liberdade para tal compra. Ele terá que fazer uma cotação desse pro-duto e disponibilizá-la para que os condôminos vejam que ele não esco-lheu aleatoriamente”, explica.

Cotas ExtrasNo condomínio do Edifício Infante

Dom Felipe I, na Tijuca, a prestação de O síndico Josué realiza prestação de contas

mensalmente

contas é feita mensalmente aos condô-minos e quando surge alguma emer-gência em relação à situação financei-ra do condomínio, Josué Pinheiro do Oliveira, síndico há 20 anos do local, re-corre a cotas extras. Neste ano, o aumen-to da conta de água pegou o síndico de surpresa e ele precisou lançar mão des-te recurso. “Como a despesa aumentou

Recibos de autônomos, notas fiscais, contracheques, tudo deve estar na prestação de contas


Gestão

muito nós tivemos que colocar três cotas extras para o condômino”, explica.

Outra situação na qual o síndico do condomínio do Edifício Infante Dom Felipe I precisou recorrer às cotas ex-tras foi o reajuste dos salários dos fun-cionários. Contudo, o síndico não se deixou abater e resolveu o problema também com cotas extras. “Todas as despesas fi xas do condomínio e as que vão surgindo, eventualmente, assim como as cotas extras, são colocadas no relatório que eu sempre faço. Essas in-formações são colocadas no meu livro de capa preta”, brinca o síndico. Enfrentando os problemas

Adélia explica passo-a-passo o que fazer quando o condomínio estiver enfrentando difi culdades em relação ao orçamento: “Em caso de saldo de-vedor, há de se analisar os motivos e tomar imediatamente as medidas corretivas.” Ela explica que o motivo pode ser devido à arrecadação mensal insufi ciente, o que deve ser motivo de uma Assembleia, ou inadimplência, obrigando uma tentativa de acordo ex-trajudicial ou mesmo a cobrança judicial. As despesas extras emergenciais, que não foram previstos no planejamento orçamentário também pode ser uma das causas, o que também exige a convoca-ção de uma Assembleia para se aprovar o rateio ou se ratifi car as despesas já pagas com o eventual saldo de caixa.

E para cada serviço que é realizado no condomínio, Adélia exige os recibos e autoriza o pagamento dos mesmos. “Exijo obrigatoriamente os recibos e/ou notas fi scais, autorizo formalmente uma por uma no verso do documen-to antes de enviá-los, por protocolo, à

administradora para o pagamento dos mesmos na data prevista”. Ela esclare-ce ainda que apenas “as obrigações tra-balhistas, salários, e recolhimento do FGTS, INSS, PIS etc., não dependem de minha autorização, sendo efetua-das pela administradora. No entanto, são conferidas na pasta de prestação de contas de cada mês, da mesma for-ma que as demais despesas por mim aprovadas”.

Como a prestação de contas pode ser contestada pelos condôminos, é interessante que o síndico, antes do início da Assembleia, distribua um re-latório com os detalhes que serão dis-cutidos na prestação de contas. E se ela for contestada, o Conselho Consultivo do condomínio pode ajudar a mi-nimizar as dúvidas existentes. Com uma prestação de contas impecável, a síndica Adélia conta que em sua ges-tão nunca houve problemas e destaca: “Em todas as Assembleias Ordinárias para a eleição de síndico, a nossa equi-pe é aplaudida e as contas são aprova-das com louvor”, fi naliza.

• Demonstrativo de despesas; Balancete detalhado, incluindo despesas com funcionários, despesas

fi xas (água, luz, telefone, taxas, contrato de manutenção de elevadores) e despesas variáveis (limpeza da caixa d’água, recarga de extintores, por exemplo);

Documentação comprobatória das despesas realizadas.

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•

O que não pode faltar na hora de prestar conta aos condôminos:

Uma dica é elaborar um relatório com os detalhes que serão discutidos na Assembleia


É leiEmbora não sejam considerados

empresas, ou melhor, não tenham personalidade jurídica, quando o as-sunto remete às obrigações tributárias, os condomínios têm os mesmos de-veres das organizações comuns. Além de reter e recolher impostos relativos à folha de pagamento dos funcionários fixos do quadro condominial, devem recolher as contribuições previdenci-árias incidentes sobre a prestação de serviço de pessoas fisicas, aí incluída a remuneração direta (prolabore) ou in-direta (isenção do pagamento de cotas condominiais) do síndico. Ou ainda sobre a prestação de serviço de pes-soas jurídicas com cessão de mão-de-obra (onde os empregados da empresa contratada trabalham diretamente nas dependências do contratante).

A retenção dos impostos e seu pos-terior repasse ao governo são atribui-ções do gestor, mas a execução dessas tarefas fica, na maior parte dos casos, a cargo da administradora condominial. Depois de contratar um serviço espe-cífico, o síndico envia à administradora a nota fiscal de serviços, fatura ou reci-bo autorizando o pagamento. A admi-nistradora, então, fica responsável por efetuar o pagamento ao prestador de serviço, com a retenção dos impostos devidos. Mas o trabalho não para por aí. Uma série de cálculos é efetuada e prazos rígidos devem ser observados para que o recolhimento seja realizado com êxito, deixando, assim, o condo-mínio quite com os órgãos fiscaliza-dores. Antes de efetuar a retenção, por exemplo, ela também efetua o recolhi-mento dos impostos retidos nos cofres públicos, além de acumular todas as in-formações em sua base de dados para o cumprimento de outras obrigações acessórias dos condomínios. Como a geração de informes de rendimentos e de retenções efetuadas, inclusão de informações na DIRF, dentre outras, deixando o condomínio em dia com as suas obrigações tributárias e fiscais.

Segundo Euvaldo Aguiar, síndico do Andrade Costa, edifício com nove unidades em Ipanema, os impostos representam cerca de 10% da receita de seu condomínio. “Tenho que recolher imposto mesmo de pessoas sem vín-

Por dentro dos impostos

O que tem por trás dos pagamentos da prestação de serviços contratados pelo seu condomínio

Aline Durães

Eles são silenciosos e complexos de entender. Muitos síndicos sequer sabem como funcionam.

Se mal administrados, entretanto, podem trazer conseqüências nefastas à saúde financeira do condomínio. Estamos falando dos impostos que incidem sobre os serviços prestados por pessoas físicas ou jurídicas. Esses tributos são previstos em lei e exigem atenção total do administrador.

culo empregatício. Um eletricista, por exemplo, é autônomo, não trabalha para o condomínio como empregado registrado e nem emite nota fiscal, mas ainda assim seu serviço é tribu-tável”, explica.

Que impostos são esses?Para cada imposto há um fato ge-

rador. As contratações de serviços de pessoa jurídica ocorridas no condo-mínio geram, por exemplo, ISS (ou Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza). A lista de serviços cobertos por esse tributo é extensa e inclui, en-tre outros, vigilância, assistência técni-ca, instalação e montagem de apare-lhos, conservação, limpeza, reforma, decoração e dedetização. O valor do tributo varia de 2% a 5% sobre o preço total cobrado pela contratada.

Segundo Samanta todos os síndicos devem estar familirizados com os trâmites para o recolhimento dos impostos

Os condomínios tem as mesmas obrigações tributárias das empresas


Além dele, há o INSS. O condomí-nio deve reter 11% do valor bruto da nota fiscal, fatura ou recibo, quando a prestação do serviço envolver a cessão de mão de obra, caracterizada quan-do a empresa coloca seus empregados nas dependências da contratante dos serviços ou nas dependências de ter-ceiros, tal como ocorre na prestação de serviços de limpeza, segurança ou de serviços de portaria. Em caso de con-tratação de pessoa física, o trabalhador é descontado, a título de contribuição para a previdência, em 11%, até o limi-te máximo da contribuição previden-ciária eventualmente já retida do pres-tador de serviço no mês, hoje equi-valente a R$405,86. Além disso, como tomador dos serviços de pessoa física, o condomínio tem também o ônus de 20% sobre o valor do serviço, a favor do INSS. Esse fato tem levado muitos sín-dicos a optarem por contratar empre-sas em vez de profissionais autônomos. “Antigamente, o INSS era uma obriga-ção do trabalhador, do prestador de ser-viço. Hoje, é o contratante quem paga. Por isso, tenho priorizado trabalhar apenas com empresas. Não tanto por causa do dinheiro, mas principalmente porque a empresa gera nota fiscal, ou seja, os encargos ficam sob sua respon-sabilidade”, pondera Euvaldo Aguiar.

Há ainda as contribuições sociais representadas pelo PIS (Programa de Integração Social), COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) e CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido). Esses impostos incidem apenas sobre os serviços com valores superiores a R$ 5 mil no mês. Sobre o montante cobrado, o condomínio re-tém e recolhe 4,65% do montante das notas fiscais, faturas ou recibos pagos no mês. “A responsabilidade requerida ao síndico nos assuntos tributários é muito grande. Fico ainda mais atento porque sei que um décimo do que estou administrando é meu”, ressalta Sebastião Loureiro, síndico do Gougin, edifício com dez unidades no Recreio. Ao longo de duas gestões, o gestor nunca enfrentou qualquer problema relacionado aos tributos obrigatórios do condomínio. “Sempre fui tranqüilo

quanto aos impostos. Se eles são devi-dos, se a legislação brasileira determi-na seu recolhimento, não há meio de fugir. Tem que pagar”, completa.

No caso do IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte), deve haver retenção quando ocorrer pagamento ou crédito (contabilização) efetuado por pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas. A alíquota do imposto a ser retido na fonte pode variar de 1% a 1,5%, depen-dendo de serviço prestado. Também é devida a retenção desse imposto na contratação de serviços de pessoa físi-ca e sobre a remuneração paga aos em-pregados com quem mantenha víncu-lo trabalhista. Nesses casos, se aplica a tabela progressiva do IR. No caso dos condomínios, a retenção do IR só se aplica sobre a parte trabalhista.

Prazos e penalidadesPara tornar ainda mais complexo

o processo de recolhimento na fonte, cada uma dessas tributações possui data diferenciada de vencimento. Tanto o síndico quanto a administradora condominial não podem se descuidar. No caso do INSS, por exemplo, a con-tribuição deve ser depositada até o dia 20 do mês seguinte à contratação.

PIS, COFINS e CSLL, desde 2006, passaram a ter recolhimento quinze-nal, devendo ocorrer até o último dia útil da quinzena subseqüente a do pagamento (fato gerador). Já a data de pagamento do ISS é estipulada por legislação municipal específica. No caso do município do Rio de Janeiro, o recolhimento dos serviços de um de-terminado mês deve ser efetuado até o dia 10 do mês subseqüente.

Em relação ao IRRF, o recolhimento deve ser efetuado até o último dia útil do segundo decêndio do mês subseqüente ao mês de ocorrência do fato gerador.

Os prazos são rígidos. Se não cum-pridos, implicam multas pesadas aos condomínios devedores. Para se ter uma ideia da inflexibilidade, na maio-ria dos casos, quando a data de venci-mento coincide com um dia no qual não há expediente bancário, deve-se antecipar o recolhimento para o dia útil anterior. “Os prazos são bem rigo-rosos. Quem os gerencia é a adminis-

tradora. Ela tem um sistema eletrônico a partir do qual agenda todos os paga-mentos. Por isso, sempre que contrato um serviço, comunico imediatamente à empresa”, conta Euvaldo, síndico do condomínio Andrade Costa.

Periodicamente, a Receita Federal e a Secretaria Municipal de Fazenda promovem fiscalizações nas contas de condomínios sorteados de forma ale-atória. Se, durante as auditorias, forem constatadas irregularidades, as puni-ções variam de multas à penhora dos bens. A retenção indevida de impostos pode caracterizar apropriação indé-bita previdenciária, com pena de dois a cinco anos de prisão, prevista pelo artigo 168 A do Código Penal. E, nesse

É leicaso, quem responde judicialmente é o síndico. Será ele o convocado a prestar contas para os órgãos fiscalizadores. “Qualquer atraso em termos de paga-mento de impostos significa multas com juros altos. Se você não pagar, vai para a dívida ativa, o que é pior, pois o condomínio se torna inadimplente. A responsabilidade é muito grande, pois o gestor responde civil e criminalmente por tudo que acontece com a unidade”, ressalta Euvaldo.

Os perigos da gestão própriaNão são raros os síndicos que abrem

mão dos serviços especializados de uma administradora condominial para gerenciar diretamente todos os assuntos relacionados ao condomínio, inclusive o recolhimento de impostos. Essa pode ser, no entanto, uma decisão temerária. As constantes mudanças na legislação combinadas à complexida-de, cada vez maior, das exigências le-gais a serem cumpridas fazem da ad-ministração condominial um serviço mais do que necessário.

Por nem sempre estarem familiari-zados com os assuntos tributários, os gestores podem esquecer detalhes im-portantes. E, quando o assunto é tribu-tação, não há espaços para equívocos. “É comum o síndico que opta pela ges-tão própria deixar de efetuar as reten-ções. Ele desconhece as particularida-des fiscais e tributárias, que envolvem a prestação de serviços de pessoas físicas e de pessoas jurídicas, que devem ser observados na contratação dos serviços e no recebimento dos documentos de cobrança, como, por exemplo, a des-crição clara e precisa do serviço que

foi prestado, o código do serviço e para qual município seria devido”, observa Samanta Pinheiro da Silva, contadora e consultora tributária.

Para Euvaldo Aguiar, a gestão pró-pria está fora de cogitação. “Eu poderia contratar uma secretária e fazer o ser-viço por conta própria. Mas quem faz autogestão acaba se enrolando. Tenho em mente que o síndico lida com o patrimônio das pessoas, não só com o dele. Deve ter lisura e estar respaldado por empresas capazes”.

Por outro lado, não basta apenas contratar uma administradora con-dominial. O gestor precisa estabelecer relações de confiança com ela. Deve optar por uma empresa idônea e ca-pacitada a tratar de maneira adequada toda aquela questão tributária e fiscal. É comum a existência de companhias

que, embora se comprometam a cui-dar também dessa parte, simples-mente não executam o serviço ou o desempenham de maneira incorreta. Quando isso acontece, não adianta re-clamar. A lei é clara: a responsabilidade direta é do condomínio.

Ciente disso, o síndico Sebastião Loureiro faz questão de checar men-salmente a prestação de contas com os comprovantes de recolhimento de im-postos retidos na fonte, enviada pela administradora. “Não posso abrir mão da fiscalização. Todos os meses, eu che-co se os impostos retidos e recolhidos condizem com os serviços que contra-tei. Esse tipo de acompanhamento é essencial ao trabalho do gestor. Graças a Deus, confio na minha administra-dora, sei que ela é profissional e ótima para se trabalhar em conjunto”.

ISS, PIS, COFINS, CSLL: atenção, é importante conhecer cada sigla

Samanta, consultora tributária: “quem opta pela gestão propria deixa de

efeturar todas as retenções”


Manutenção

Para não ser pego de surpresa, é importante estar ciente que antes de pensar em fazer qualquer altera-ção na aparência da fachada de seu apartamento, é preciso consultar a Convenção do condomínio, capaz de evitar alguns problemas e mal enten-didos. Os condomínios são regulados pelos artigos 1.314 a 1358 do Código Civil e pela Lei 4.591/64. O art. 1.336 do Código Civil dispõe os deveres do condômino, dentre os quais, consta a proibição de alterar a fachada.

A lista de alterações é bastante vasta. A simples colocação de um mosqui-teiro, uma jardineira, ou um varal na janela, por exemplo, pode descaracte-rizar a arquitetura original do prédio e gerar algum transtorno ao morador. A pedagoga Helen Servetti, moradora de Bangu, Zona Oeste do Rio de Janeiro, vive há 24 anos no mesmo apartamen-to. Um ano após se mudar, enfrentou alguma resistência por parte dos vi-zinhos do prédio onde mora quando teve a ideia de instalar uma grade de ferro até o teto de sua varanda. Sua preocupação era com o filho Rafael, hoje com 23 anos, na época com ape-nas dois. A grade serviria como uma contenção para garantir a segurança do filho. “Não havia qualquer restrição referente ao assunto na Convenção. Notifiquei o condomínio previamente numa das reuniões mensais e apre-sentei o assunto”, conta a pedagoga.

A convocação de uma Assembleia é uma das opções para se evitar proble-mas com o condomínio. É o que expli-ca o advogado especialista em causas imobiliárias Giovani Oliveira. “Tendo a Lei Civil vedado a conduta de o condômino alterar a fachada, o úni-

Atençãona hora de

mudarConfira, aqui, tudo aquilo que pode ser

considerado como alteração de fachada em um condomínio

André Luiz Barros

Mudar o forro da sacada, fechar uma varanda com grade, trocar uma esquadria etc. A princípio essas podem ser apenas pequenas ações do morador de um apartamento que pretende remodelar a casa, que quer

mais segurança ou um design arrojado para seu imóvel. Mas vale ficar atento, pois essas mudanças podem alterar a fachada do prédio e render muita dor de cabeça aos condôminos desavisados e aos seus síndicos.

co ato que pode legitimar a alteração é a decisão unâmime de todos os co-proprietários votando em Assembleia especificamente convocada para esta finalidade, a favor da alteração”, escla-rece Oliveira.

Entende-se por fachada qualquer uma das faces do prédio, ou seja, toda a área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes ex-ternas, sacadas, janelas e portões, por exemplo. De acordo com especialistas a padronização da fachada pode inter-ferir na valorização do imóvel e é esse um dos motivos pelos quais os cuida-dos com ela são levados tão a sério. É o que diz o supervisor de compra e venda de imóveis, Francisco Lisboa. “A organização do condomínio pesa mui-

Antes de realizar qualquer mudança, verifique o que diz a Convenção


to na hora das vendas. Com o mundo moderno e agitado dos dias de hoje, o que menos o comprador quer é en-frentar problemas, e um condomínio padronizado e com uma Convenção bem determinada traz essa segurança. De modo geral, o quesito organização responde por 15 a 20% na compra e venda”, estima o supervisor.

As interferências mais comuns são mudanças no forro da sacada, na porta da varanda, na grade ou parapeito, na tela de proteção, nas mini parabólicas de TV a cabo e ainda na colocação de varais, guardadores de bicicletas, vasos de plantas e caixas de ar condicionado. A artista plástica Cláudia Duarte com-prou um apartamento na Tijuca, Zona Norte do Rio de Janeiro, há cinco anos. Depois de fazer obras nas dependên-cias internas do imóvel, decidiu colo-car toldos em busca de maior privaci-

Manutenção

O condomínio da artista plástica adotou uma solução inteligente para evitar a descaracterização da facha-da pelas caixas de ar condicionado. Durante as obras de reforma da fa-chada, há cerca de um ano, o síndico sugeriu em Assembleia o pagamento de uma taxa extra para a compra das caixas do ar da mesma cor e do mes-mo fabricante. Como a compra foi feita em grande escala, foi concedido um abatimento no preço geral da despesa, que pôde ser parcelada.

Alguns pontos costumam ser menos taxativos. A pintura total do edifício de uma mesma cor que não é a original não é proibida desde que aprovada por unanimidade, assim como as telas de proteção, por ser um item de seguran-ça também, mas a cor da tela deve se-guir um padrão. Segundo o advogado, o condômino pode ser notificado para

restabelecer à fachada em seu estado original, e até ser multado pelo des-cumprimento legal. “O Código Civil determina que o condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabele-cidos nos incisos II a IV, em especial o inciso III, que é o que veda a alteração da fachada, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção. Não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, cota condominial ordinária da unida-de”, explica Giovani.

O primeiro passo é fazer a análise da Convenção do condomínio para atestar quais os parâmetros utilizados por ela para se aplicar uma multa. É importan-te analisar se a conduta da alteração da fachada está enquadrada em ato pas-sível de multa pela Convenção, e até mesmo, em caso de Convenções não atualizadas conforme o Código Civil, se a multa prevista pela Convenção tem o respaldo legal no que tange ao teto estabelecido, de cinco contribui-ções mensais. Nos condomínios que não possuam Convenção caberá à Assembleia Geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a multa. Além disso, o condomínio ou qualquer condômino que se sentir prejudicado pode entrar com ação judicial para embargo da obra que esteja em andamento ou de-molição caso já tenha sido concluída.

O ideal é que qualquer proibição ou permissão relacionada à alteração da fachada seja colocada na Convenção, dessa forma, o condomínio se assegu-ra de maneira mais cautelar em caso de ações judiciais. Em caso de des-respeito às cláusulas da Convenção, o síndico deve notificar o morador e so-licitar que os padrões do condomínio sejam restabelecidos em prazo deter-minado. É importante que o síndico não fique inerte perante a situação, pois o tempo em que a permanência da alteração continua na fachada pode ser determinante, inclusive, para o su-cesso de uma ação judicial ou outro procedimento que vise coibi-la.

A padronização garante a valorização do seu patrimônio

dade. “Como era uma moradora nova, procurei o síndico e me informei sobre os padrões para a instalação dos toldos. A cor estava prescrita na Convenção”, conta Cláudia.

Manutenção


Sustentabilidade

Uma boa opção para quem dese-ja mudar de atitude e seguir por um caminho mais ecológico, e também rentável, é a implantação de um siste-ma de coleta seletiva. Foi assim que o Condomínio do Edifício Varandas de Olinda, em Botafogo, iniciou seu pro-grama de coleta seletiva. A ideia partiu de José Firmino Filho, zelador do con-domínio há seis anos, que desejava dar outro destino ao lixo do condomínio através da reciclagem. “Eu vi que era muito lixo desperdiçado e que existia a necessidade de aproveitá-lo melhor, pois ele era todo jogado fora”, explica Firmino.

Aproveitemelhor

o lixoA coleta seletiva pode ser uma boa solução

para o aproveitamento do lixo produzido num condomínio: ajuda na preservação do meio

ambiente e ainda na geração de receita extra

Vanessa Sol

Todos os dias milhares de toneladas de lixo são produzidos no país e o simples ato de jogar um

pedaço de papel ou uma latinha de refrigerante fora, muitas vezes, não é considerado um desperdício. Porém, o que, aos olhos dos mais desavisados, pode representar algo já sem utilidade também pode significar preservação ambiental e ganhos econômicos. Fazer o adequado descarte dos resíduos sólidos não é uma tarefa fácil. E quando chega a hora de pensar: “o que posso fazer de diferente com o lixo produzido todos os dias em meu condomínio?”, transformar hábitos pode ser um bom negócio.

No Condomínio do Edifício Solari, em São Conrado, a questão da susten-tabilidade foi levada em conta na hora de adotar a coleta seletiva. Na opinião da síndica do condomínio, Sheila Vieira, todo edifício tem condições de se adaptar à coleta seletiva e explica como foi a implantação do projeto no Solari, que contou com a receptividade dos condôminos. “Inicialmente, foram enviadas circulares sobre a implanta-ção e as modificações a serem reali-zadas nas instalações do condomínio. No segundo momento, realizamos as obras civis, fechando os compactado-res em cada andar. Adquirimos cole-

A conscientização é o primeiro passo para uma coleta seletiva

No condomínio da síndica Sheila, todos os condôminos,

empregadas domésticas e funcionários participam da

coleta seletiva

Regina, do Instituto Reviverde: “a economia de água e energia na reciclagem pode chegar a 95%.”


tores, placas e massifi camos as infor-mações para as unidades sobre como, quando, onde e a melhor forma de separação do lixo reciclável”, enumera a síndica.

Já no Condomínio do Edifício Marino Marine, na Barra da Tijuca, a prática da coleta seletiva é antiga. Ela existe há mais de dez anos e o condo-mínio faz a separação e a prensagem do lixo reciclável, que é posteriormen-te vendido. De acordo com o síndico, Luiz Américo de Paula Chaves, os re-síduos são classifi cados em duas cate-gorias, orgânicos e não-orgânicos. Esta

também às gerações futuras. O Condomínio do Edifício Solari

conta com o apoio do Instituto Reviverde para o trabalho de conscien-tização dos condôminos. Na opinião da síndica do Solari, a parceria entre o condomínio e o instituto permite a realização de um trabalho singular porque são realizadas palestras sobre o assunto direcionadas aos funcioná-rios, empregadas domésticas e condô-minos, além de eventos motivacionais com o sorteio de brindes. “Nós con-tratamos o Instituto Reviverde, que trabalha brilhantemente nesse aspec-to, com plano de atividades motiva-cionais para todas as idades, no qual estão incluídos eventos para crianças, condôminos, empregadas domésticas, além de fazerem o acompanhamento da equipe de funcionários que fazem a separação do lixo”, explica Sheila Vieira.

No Varandas de Olinda, os funcio-nários, que trabalham como auxiliares de serviços gerais, são os responsáveis pela separação do lixo reciclável, feita na lixeira central do condomínio. De acordo com o síndico, Geraldo Lobato Filho, os condôminos foram avisa-dos da implantação da coleta seletiva através de uma circular solicitando o melhor acondicionamento do lixo. “Pedimos a separação do lixo orgâni-co do não-orgânico, que é reciclável”, afi rma. Síndico e zelador atuam juntos

Todo condomínio tem condições de se adaptar e implantar um pro-grama de coleta seletiva. Para isso, o primeiro passo é a realização de uma campanha informativa com os condôminos, alertando-os da importância da reciclagem e orien-tando-os na separação do lixo reci-clável do não-reciclável.

O que pode ser reciclado:

Como implantar a coleta seletiva em seu condomínio

Os funcionários do condomínio são peças fundamentais neste processo

90% das latas produzidas são recicladas no Brasil

foi a forma mais fácil que encontraram para separá-lo. “No início, nós tentá-vamos separar plásticos, metais, vidros, entre outros resíduos, na própria lixeira de cada andar, mas as pessoas não sepa-ravam direito. Agora, separamos o mate-rial reciclável do não-reciclável. Além de fazermos também a coleta de óleo de cozinha e pilhas”, destaca o síndico.

Conscientizar para mudarNos países mais desenvolvidos, pro-

gramas de coleta seletiva e reciclagem cumprem o papel do desenvolvimento sustentável e minimizam os impactos ambientais provocados pelo descarte inadequado do lixo através de seu rea-proveitamento.

Segundo dados do Instituto de Pesquisa Economia Aplicada (IPEA), são reciclados apenas 2,5% do lixo produzido no Brasil por ano. Apesar de o atual cenário brasileiro refl etir a demora do país em relação às políti-cas ambientais, o Brasil se destaca na reciclagem de latas de alumínio. Hoje, no país, são recicladas 90% das latas produzidas.

Uma etapa importante na mudança de hábitos dentro dos condomínios é a conscientização de que a coleta se-letiva é benéfi ca para o meio ambiente e torna a sociedade sustentável. Além disso, ela reforça a ideia de que a re-ciclagem permitirá a preservação de matérias-primas e estará acessível

SustentabilidadeFique alerta:

1 tonelada de papel reciclado evita o corte

de 15 a 20 árvores,

economiza 50% de energia elétrica e 10 mil m3 de água.

1 tonelada de alumínio reciclado evita a extração de

5 toneladas de minério.

100 toneladasde aço reciclado poupam

7 kWh de energia elétrica

e 5 árvores usadas como carvão no processamento de minério de ferro.

100 toneladas de plástico reciclado evitam a extração de

1 tonelada de

petróleo.

1 tonelada de vidro reciclado evita a extração de

1,3 tonelada de areia.

Vidros(garrafas, frascos em geral, potes e copos);

PapéisJornais, revistas, cadernos,

folhas, papel laminado, sacos de papel, embalagens

em geral, papelão;

MetaisLatas em geral, peças de alumínio, peças de cobre, fi os, pequenas sucatas;

PlásticoGarrafas plásticas, frascos, brinquedos, sacolas, potes, tampas

Nonono nono nono nono nononono

nonono nono nono nononono onon

Para a presidente do Reviverde, Regina, a coleta seletiva só traz vantagens e nenhuma desvantagem

pequenas sucatas;

plásticas, frascos,


na tarefa de mobilizar e fazer cada vez melhor a coleta seletiva. José Firmino, zelador, confi rma a importância des-sa conscientização com os condômi-nos. “Nós pedimos, por exemplo, que as pessoas lavem as embalagens que podem ser recicladas para colocar no recipiente de recolhimento e facilitar o trabalho dos funcionários que fazem a separação do lixo”, explica.

Assim como no Solari e no Varandas, o Condomínio do Edifício Marino Marine também possui funcionários responsáveis pela separação dos tra-dicionais materiais recicláveis, como papel, vidro, plástico e alumínio, entre outros resíduos. “O material reciclável é separado pelos funcionários. Assim funciona melhor porque eles são trei-nados e sabem exatamente o que fazer com cada tipo de lixo. O morador tem a tarefa apenas de limpar os resíduos de PET, das embalagens longa vida etc”, explica Luiz Américo de Paula Chaves.

O lado econômico da coleta seletivaE depois de tanto lixo reciclável reco-

lhido, o que fazer? É comum os condo-mínios venderem o lixo reciclável para empresas, que o recolhem periodica-

mente. Porém, aqueles que optarem por não vender os resíduos recicláveis podem contar com a coleta porta-a-porta feita pela Companhia Municipal de Limpeza Urbana (Comlurb) na Zona Sul e parte da Zona Norte da ci-dade, realizada uma vez por semana, no mesmo horário, mas em dias alter-nados ao da coleta regular.

A média de resíduos separados e vendidos no Varandas de Olinda fi ca em torno de 1000 a 1250 quilos por mês. A receita obtida com a venda dos materiais é revertida para os funcioná-rios (auxiliares de serviços gerais) que trabalham na coleta, de acordo com o síndico do condomínio, Lobato Filho: “a coleta seletiva é excelente porque conscientiza os condôminos de que o lixo pode ser reaproveitado, organiza o manuseio do lixo no condomínio e ajuda os auxiliares de serviços gerais com uma renda extra”.

No Condomínio do Edifício Marino Marine, a venda do lixo reciclável se reverte em cestas básicas, doadas para os empregados que fazem a coleta se-letiva. A quantidade que exceder o nú-mero de funcionários é sorteada entre as unidades do condomínio. “Foi feita

uma campanha e conseguimos arre-cadar umas cinco ou seis cestas bási-cas por mês”, explica Luiz Américo de Paula Chaves.

Vantagens de reciclarSegundo estatísticas da Comlurb, a

companhia recolhe diariamente cerca de 8.800 toneladas de lixo domiciliar e de resíduos produzidos em toda a cidade, o que equivale a um quilo e meio de lixo por dia por habitante. Por isso, a participação do cidadão é fun-damental na disseminação de novos costumes e na formação de uma nova geração capacitada para lidar com a questão ambiental. E, desta forma, aproveitar os materiais recicláveis, re-duzir a produção de resíduos sólidos, evitar o desperdício de matéria-pri-ma, diminuir a poluição e os danos ambientais, assim como estimular o consumo de produtos derivados de materiais reciclados e recicláveis con-tribuindo para atividades econômicas voltadas à reciclagem.

É com esse objetivo que o Instituto Reviverde atua. A presidente do

Instituto, Regina Laginestra, costuma dizer que a “coleta seletiva só tem van-tagens e nenhuma desvantagem. A maior delas é a preservação do meio ambiente. Somente com a coleta sele-tiva de lixo é possível encaminhar uma embalagem após ser consumida de volta ao seu ciclo de vida. Se estivesse misturada com o lixo comum e fosse

Da esq. para a dir., José Firmino, zelador,

e Geraldo, síndico: trabalho em conjunto

para mobilizar os moradores

parar no aterro sanitário, levaria cen-tenas de anos para se decompor, po-luindo o solo e o lençol freático. Com a reciclagem, evita-se a extração de recur-sos naturais, pois a própria embalagem vira a matéria-prima novamente. Além disso, a economia de água e energia na reciclagem pode chegar a 95%. É a luz no fi nal do túnel”, fi naliza.

Separamos uma lista com o con-tato de algumas cooperativas para te ajudar a vender todo o material arrecadado através da reciclagem:

BARRACOOPEst dos Bandeirantes, 13867.Tel.: (21) 3414-6985 RECICLAGEM VIDA NOVAR. Artur Marinho 237, Cidade de Deus.Tel.: 7836- 6221/ 9726-9854

Com quem você pode contar?

COOPERNORTEAv. Marechal Rondon, nº 2204, Sampaio.Tel.: (21)2241-1440/7897-6337 TRANSFORMANDOCooperativa de Transformadores AmbientaisRua Peter Lund nº. 38 - Bloco A, loja H – Caju. Tel.: (21) 2589-8039 COOPERCENTROAv. Rio de Janeiro s/nº - Centro. Ao lado do antigo JB. Tel.: (21) 9817-0142


ComportamentoÉ o que acontece no Bagatelle, condo-

mínio de 60 unidades no Leblon. Desde que assumiu a gestão do edifício, em 2006, o síndico José Mariano Travassos Neto realiza uma festa de fim de ano. “Cada um contribui com o que pode. Um traz brigadeiro, outro bolo, um leva o cachorro-quente, o outro a rabanada. Não tem regra. Ninguém é obrigado a vir, mas a adesão é muito grande. Pelo menos metade dos condôminos desce, isso porque grande parte viaja nessa época”, conta orgulhoso.

A festa, sediada no pátio lateral da administração, começa cedo e vai até a noite. Durante o evento, são distri-buídos brindes para os funcionários e seus filhos e para as crianças do con-domínio. “Os brindes são, geralmen-te, brinquedos e eletrodomésticos. Consigo, pelo menos, uma televisão por ano para sortear entre meus em-pregados”, ressalta o gestor. Além dis-so, um dos condôminos participantes presenteia cada porteiro e zelador com uma cesta de Natal.

Para Mariano, a festa é uma oportu-nidade ímpar de homenagear os fun-cionários que contribuíram com seu trabalho para o bom funcionamento da rotina interna do condomínio. O administrador acredita que outra van-tagem do evento é aproximar condô-minos que, durante os demais 364 dias do ano, não mantêm contato entre si. “Sou eu que abro a reunião: costumo falar sobre as coisas boas que aconte-ceram nos meses anteriores, faço agra-decimentos. Depois, passo a palavra para o chefe de portaria e ele conduz o evento. Todos são convidados: em-pregados, moradores, fornecedores, funcionários de prédios vizinhos que nos são mais chegados. A festa é deles, e o clima é incrível. Há uma integra-ção muito grande. Promove a união até entre os próprios condôminos, já que muitos deles não têm possibilidade de conversar durante o restante do ano”, pontua Mariano.

De acordo com Gazi Islam, pesqui-sador do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper-SP) que elaborou o estudo “Rituais nas Organizações”, no qual analisa a importância das solenidades, festas e cerimônias para as relações in-

É tempode festaAproveite o clima de fim de ano para interagir moradores e funcionários do seu condomínio

Aline Durães

O fim de ano está chegando e, com ele, surgem as festas de confraternização. As empresas já começam a organizar os

eventos comemorativos do período para seus funcionários. As escolas iniciam os preparativos para as apresentações anuais de seus alunos. As turmas de amigos ensaiam o planejamento do famoso amigo oculto de Natal. O clima festivo contagia todos, e os condomínios não ficam de fora. Muitos síndicos aproveitam os meses de novembro e dezembro para idealizarem suas confraternizações e, com elas, ajudar a promover um entrosamento ainda maior com condôminos e empregados.

terpessoais, as festas de fim de ano con-sistem em ações simbólicas periódicas capazes de reforçar valores e laços sociais dentro de um determinado grupo.

Um estímulo a maisQuando os porteiros do Condomínio

Igrejinha, em Copacabana, sugeriram a Roberto Damásio a realização de um churrasco de fim de ano, o síndico não pensou duas vezes. Embarcou na ideia. Desde então, a festa só fez crescer: atu-almente, conta com a participação não só dos 15 funcionários do condomínio, como também dos empregados das unidades. “Como não temos play, a festa é feita na garagem. Até os con-dôminos que passam por ali acabam ficando”, sublinha Roberto.

Entusiasmados com o evento, os fun-cionários decidem, em parceria com o administrador, cada detalhe da festa que, hoje, já tem decoração própria e é composta também por um anima-do amigo oculto. A confraternização acontece em um horário intermediário que contemple a troca de turno, assim todos os funcionários podem partici-par. Na opinião de Roberto, o evento lhe possibilita conhecer melhor o lado pessoal dos seus profissionais. “Por es-tar no ambiente de trabalho, o pessoal não perde a compostura. Mas as pes-soas se soltam, ficam mais à vontade.

Uma ideia interessante é criar uma comissão para cuidar dos preparativos


Eu acho isso muito positivo, porque é uma maneira de eu ficar mais próxi-mo do meu funcionário. Eles mesmos também podem se conhecer melhor”, sublinha o síndico, que concordou em promover a festa anual como forma de incentivar seus empregados.

Reconhecer e estimular o traba-lho dos funcionários também foram os dois objetivos que levaram José Mariano a idealizar a confraternização anual de seu condomínio. De acordo com o gestor, porteiros, zeladores e fa-xineiros devem desfrutar dos mesmos direitos gozados por profissionais de empresas privadas e demais organi-zações. “Quando decidi pela reunião de fim de ano, não pedi autoriza-ção a ninguém, até porque o evento não gerou custos para o condomínio. Nossos funcionários merecem uma festa de Natal como toda empresa tem. Acredito que isso valoriza o emprega-do que, quando respeitado e tratado com dignidade, passa a ter uma pos-tura muito mais pró-ativa em seu dia-a-dia”, destaca José Mariano.

Por onde começar?Promover uma festa de fim de ano é

mais simples do que parece. Planejá-la

com antecedência torna a experiência ainda mais exitosa. Monica de Farias, sócia-gerente de uma empresa espe-cializada na organização de eventos, dá algumas orientações aos admi-nistradores que não sabem por onde começar. Segundo a promotora, de início, o síndico pode nomear, entre condôminos e funcionários, uma co-missão de planejamento para cuidar de todos os detalhes da confraterni-zação. Essa comissão estabelecerá um cronograma de atividades e ficará res-ponsável por acompanhar cada etapa do processo. Monica enfatiza que os fornecedores de bebidas e comidas devem ser escolhidos com cautela. O preço nem sempre é o principal fator a ser considerado nessa escolha. “Criar uma parceria com seu fornecedor é uma receita infalível de sucesso. Evita surpresas desagradáveis no dia. A se-gurança da diversão vai depender se as escolhas feitas ao longo do processo foram acertadas. Quando o processo vai bem, dificilmente há problemas”.

A participação do síndico é impres-cindível. Ele deve estar presente, inclu-sive, ao dia do evento. “Penso sempre que todo organizador é um convidado como todos os outros. Ele deve se di-

Comportamentoe Igrejinha foi atribuir aos próprios empregados a responsabilidade pela limpeza do local. Para minimizar a su-jeira típica dos fins de festa, a sugestão interessante é propor uma primeira limpeza imediatamente após o térmi-no do evento e deixar a faxina mais pesada para o dia seguinte.

Para quem ainda não se convenceu da ideia de promover em seu condo-mínio uma confraternização de final de ano, José Mariano finaliza com uma dica: “se houver muitos condômi-nos antigos, como era o caso do nos-so prédio, é mais fácil. Acredito que eles entendam melhor a necessidade de integração entre moradores e fun-cionários. Mas, independentemente disso, fazer uma festa dessa é simples. Converse com seu porteiro, organi-ze com ele, passe uma carta circular, convide todos e vá acompanhando a reação dos seus vizinhos. Logo, come-çam os comentários. Pelo próprio por-teiro, você consegue saber o que estão pensando da ideia. É simples e barato. O retorno que eu tenho de eventos como esse compensa qualquer eventual inves-timento necessário para realizá-lo” .

vertir e muito! Pois trabalhou durante todo o processo mais que a grande maioria”, opina. A segurança não deve ser esquecida. O clima de alegria não pode desviar a atenção dos funcio-nários em serviço, comprometendo assim o bem-estar do condomínio. Outro item importante é a música: por mais festivo que esteja o clima, a lei do silêncio deve ser respeitada. Ou seja, das 22h às 7h, nada de barulho.

Dependendo do porte da festa, do tamanho do condomínio e da quan-tidade de convidados, a contratação de uma empresa pode ser uma saí-da. “Planejar um evento consome um tempo que nem sempre o síndico tem. Quando você contrata uma em-presa especializada, as decisões e o acompanhamento das etapas passam a ser centralizados em um único lugar. Além de diminuir as possibilidades de erros, evita o desgaste pessoal com os outros condôminos, caso as escolhas dos serviços não atendam às expecta-tivas dos participantes”, explica a pro-motora Monica de Farias.

José Mariano e Roberto Damásio, entretanto, não abrem mão da par-

ticipação mais ativa nas festividades. Nenhum dos dois contratou ou pensa em contratar qualquer tipo de ajuda profissional. “Quero manter o clima intimista da reunião. A ideia é os con-dôminos perceberem o quanto é, cada vez mais gostoso, vivenciar o condo-mínio. Mostrar a eles que vale a pena tratar bem os nossos funcionários, pois o retorno é muito grande”, defen-de Mariano.

Já Roberto acredita que o envolvi-mento dos empregados nos bastido-res da organização do churrasco anual contribui ainda mais para a animação do fim do ano no edifício. “Eles montam a churrasqueira, colocam a cerveja para gelar, servem a comida. Tudo é feito por eles. Contratar uma empresa aumenta-ria os custos e transformaria a festa em algo mais frio. O simples fato de organi-zar já cria um vínculo entre meus fun-cionários. É só chegar dezembro que co-meça o reboliço por conta da festinha”.

Fim de festaE no dia seguinte? Quem limpa a

bagunça? A saída encontrada pelos síndicos dos condomínios Bagatelle

No condomínio Bagatelle, a confraternização conta com comidinhas variadas e sorteio de brindes


Atualidade

Às vezes o som é inconveniente, um vizinho coloca aquela música alta bem na hora da sua novela preferida, outra hora é repetitivo, e é o pinga-pinga da torneira do apartamento ao lado que perturba, em outro momento, já é o casal do andar de cima que parece brincar de mudar a posição dos mó-veis todos os dias. Ouvidos sensíveis ou não, o silêncio quase nunca reina absoluto em nossos lares. Em condo-mínios, alguns barulhos incomodam tanto que chegam a causar certos des-confortos entre vizinhos.

É o caso do prédio da estilista Gabriela Duarte, em Ipanema. Além dos apartamentos residenciais, o con-domínio possui uma galeria comercial no térreo, um desafio a mais para ela. Síndica do prédio, ela tentou duran-te mais de um ano contornar a situ-ação que lhe causou muito estresse e uma despesa condominial extra. Uma das moradoras não tolerava os ruídos vindos dos aparelhos de ar condicio-nados das lojas e que foram instalados no play. As reclamações eram constan-tes e não teve jeito, ela teve que bus-car uma alternativa para fugir da en-crenca. “O local onde foram colocados os ar condicionados foi aprovado em Assembleia. Foi bastante difícil resol-ver a situação, tivemos que contratar um engenheiro acústico para nos aju-dar”, conta a síndica.

No edifício do jornalista e síndico Alécio Cabral, na Ilha do Governador, o problema é outro. Alécio é vizinho de uma quadra esportiva onde vira e mexe no final de semana acontecem bailes funk e ultimamente, por con-ta de uma reforma na quadra oficial, ensaios da escola de samba União da Ilha, ou seja, o barulho é alto e por toda a madrugada. Não bastasse isso, ele ainda tem que lidar com alguns melindres de rotina, e as reclamações sobre ruídos nos apartamentos são

Arquiteturaa favor dosilêncioMercado já disponibiliza soluçõespara aplicação em condomínios

André Luiz Barros

A poluição sonora é um grave problema das grandes cidades. Bares com música alta, buzinas descontroladas, máquinas trabalhando, motores de

caminhões, motos e ônibus pelas avenidas montam a orquestra da vida urbana, uma sinfonia de ruídos que invadem nossos ouvidos todos os dias. Se conviver com o barulho na rua já é estressante, imagina quando ele invade o seu apartamento. É exatamente pensando no conforto acústico que a arquitetura dispõe de soluções simples e baratas pra quem estima o silêncio.

frequentes. “Já tive um vizinho que era meio barulhento ao fazer amor com a namorada. Aqui no prédio, o sinaliza-dor da garagem chegou a ser arranca-do porque um dos moradores ficava enlouquecido com o bip da sirene por conta do abre e fecha do portão da ga-ragem” relata o jornalista.

Convenção e Regulamento Interno podem ajudar a impor limites

A lista não para por aí, é uma fura-deira, uma briga de casal mais enfu-recido, uma festa no salão que passa das dez, o que não faltam são motivos para produzir barulho dentro de casa. Acontece que tanto no condomínio de Gabriela quanto no de Alécio não exis-tem regras especificas acerca do nível de ruídos na Convenção, apenas de horários para a realização de obras e comemorações, o jeito então, é buscar alternativas para contê-los.

Não importa de onde vem o barulho, o importante é contê-lo

Aécio, síndico, é vítima frequente do barulho produzido

pelos vizinhos


No Código Civil, o capítulo sobre direitos da vizinhança diz que quem se sente prejudicado pode fazer cessar aquilo que perturba o sossego, mas não há indicação de qual volume irri-ta o vizinho. Para cada tipo de lugar, em espaço aberto ou fechado, em áre-as residenciais ou distritos industriais, existem normas técnicas que preesta-belecem limites máximos de decibéis, unidade de medida do som. De acor-do com a OMS, todo e qualquer som que ultrapasse os 55 decibéis já pode ser considerado nocivo à saúde.

O engenheiro mecânico Ricardo Musafir, professor do COPPE e da Escola Politécnica da UFRJ, esclarece que um ruído a partir de 50dba pode incomodar determinadas pessoas e não atingir a outras, isso porque o que deve ser levado em consideração é o quanto o ruído se propaga no ambien-te. “Uma pessoa pregando um quadro, às 7h, incomoda muito mais do que se ela fizesse isso às 10h. O barulho feito é o mesmo, mas a percepção no am-biente se faz muito maior, porque o som se destaca mais. O incômodo se dá bem mais em relação ao nível de

silêncio do que em relação ao nível do barulho”, aponta Musafir.

Pensando em como amenizar todo esse zumzumzum no ouvido, a arqui-tetura tem criado soluções inteligentes para minimizar o problema. A utiliza-ção de placas cimentícias de madeira mineralizada é uma saída econômica e sustentável. A placa é constituída de fibra longa de madeira quimicamen-te tratada, misturada com cimento e prensada. O material é de grande resistência e durabilidade ilimitada, além de ser de baixo custo, ecologica-mente correto e possuir um desem-penho acústico de absorção de ruído bastante elogiado por engenheiros. O ideal é que essas placas já sejam utili-zadas na construção do edifício, mas elas podem ser colocadas a posteriori, pelo próprio morador.

Materiais com preços acessíveis e ótimos resultados

Esse foi um dos materiais utilizados no projeto feito pelo engenheiro de áudio Fernando Richard para acabar de vez com as reclamações de barulho do ar condicionado do prédio da sín-

dica Gabriela. O engenheiro utilizou também uma chapa metálica para iso-lar e absorver o som. De acordo com Richard, a implantação do forro de gesso no teto e a colocação de pisos duplos preenchidos com isopor, lã de rocha ou borracha também podem mi-tigar o desconforto sonoro em aparta-mentos. “Primeiramente devemos bus-car a fonte do ruído. Em alguns casos a simples colocação de carpete no chão ou de piso emborrachado já satisfaz. O ideal é chamar um especialista pra es-tudar o caso”, sugere o engenheiro.

As placas cimentícias de madeira mineralizada são vendidas por unida-de. Em média, uma placa de 50 mm de 2,60m de comprimento por 1m de lar-gura, medida padrão, é comercializa-da por R$135 cada. Para o chão, o preço é mais acessível, o metro quadrado das placas de polietileno expandido, bas-tante utilizado em ambientes residen-ciais, sai por R$3,70 o metro quadrado.

Para quem não quer enfrentar obras ou gastar dinheiro com mão-de-obra, algumas medidas práticas e acessíveis podem gerar uma redução imediata do volume do barulho e no estresse

Atualidade

Uma das soluções é o uso de placas cimentícias de madeira mineralizada

A síndica Gabriela, de Ipanema, contou

com a ajuda de um engenheiro de

áudio para resolver o problema do seu

condomínio


Atualidade

entre condôminos. O uso de apare-lhos de ar-condicionado do tipo Split, onde o compressor fica do lado de fora da edificação; a colocação de pi-sos de borracha sobre aparelhos com motores, como bombas de piscina, pressurizadores de água do chuveiro ou portões elétricos; a instalação de persianas ou cortinas nos principais cômodos do apartamento e o uso de feltro adesivo embaixo dos móveis são soluções fáceis e baratas contra o som indesejado e são alternativas eficazes. Vale ficar atento também já na hora da compra do imóvel, e procurar saber se ele já foi construído com um nível adequado de isolamento de som pode fazer diferença no futuro.

A maioria dessas medidas melhora, mas não acaba com o problema. Viver em uma grande metrópole e não ser importunado por um único ruído é uma missão praticamente impossível. O diálogo com o vizinho barulhento pode ser uma excelente iniciativa. O que vale mesmo é a lei do bom senso, da compreensão e do respeito ao pró-ximo. Morar em um ambiente silen-cioso e tranquilo melhora a qualidade de vida de todos.

O primeiro passo continua sendo exercitar o diálogo

Correio

Tem dúvidas? Escreva pra gente!Cachorro feroz em condomínio“No meu condomínio um morador tem um cachorro muito feroz que transita no elevador e pela entrada social sem utilização de focinheira. Os moradores morrem de medo desse animal atacar uma pessoa e, mesmo assim, a síndica não toma nenhuma providência. O que pode ser feito nes-te caso”. Augusto Santos

R.: Inicialmente, deve-se verificar se a Convenção possui normas sobre o trânsito de animais nas partes co-muns, o que deverá ser respeitado. Ainda assim, o Código Civil estabelece que é dever de todo condômino não prejudicar a segurança dos demais. Portanto, o comportamento do condô-mino que coloque em risco a seguran-ça dos demais moradores é passível de repreensão pelo síndico. Essa questão também é tratada em alguns Estados

e Municípios por meio de legislação específica, hipóteses nas quais a dis-posição local deverá ser observada.

Direitos do síndico“Fui eleita síndica do meu condomí-nio no começo do ano. Gostaria de saber se tenho direito a férias e 13o salário?” Maria Fernandez

R.: Não. Salvo se a Convenção prever esses benefícios. Vale destacar que não há vínculo de emprego entre o síndico e o condomínio, portanto, o síndico não possui nenhum direito trabalhista.

Renuncia e Volta “O síndico do condomínio renunciou por escrito, devido a motivos de força maior, não havendo nenhum pro-blema pessoal com moradores os de qualquer outro tipo, pelo contrário. Os moradores pediram para que ele

reconsiderasse a renúncia e ele resol-veu continuar. Tem algum problema legal se ele continuar?” Luiz Lima

R.:Não há problema algum, mas não está claro se a carta ficou restrita ao Conselho ou se outros condôminos tomaram conhecimento. Na dúvida, a sugestão é que seja usado o mesmo canal para formalizar o pedido de re-consideração bem como o aceite dos síndico.

Essas dúvidas foram respondidas pelos advogados do Schneider Advogados Associados

Outras dúvidas ou sugestões?Escreva para [email protected]

A instalação de uma placa metálica ajudou

a isolar e absorver o som no condomínio da

síndica, Gabriela


Evento

Esta foi a primeira vez que a Marítima e a APSA se uniram neste tipo de evento. Segundo João Ricardo Serran, Gerente Regional da segura-dora, a decisão de patrocinar o evento veio de anos de parceria. “A APSA é um dos maiores clientes do nosso por-tifólio, por isso resolvemos participar de uma das comemorações dos seus 80 Anos. O evento foi agradável e o lo-cal não poderia ter sido melhor esco-lhido, pois, foi de frente para a estátua de um dos pais do Chorinho, valori-zando a música e a cultura brasileira”, ressalta João Ricardo.

Estamos falando de uma apresen-tação musical comandada pela flau-tista Carol D’ávila e mais três músicos (violão 7 cordas, cavaquinho e pandei-ro), de graça, ao ar livre, em um dos locais mais tradicionais do Centro do Rio e também onde está situada a sede da APSA. O grupo Quebrando Tudo apresentou um repertório com o melhor do chorinho brasileiro. “Achei muito interessante, uma oportunida-

Músicana TravessaO melhor do chorinho em evento especial para

comemorar os 80 Anos da APSA

Juliana Pate

No dia 09 de setembro, a Travessa do Ouvidor foi palco de um evento cultural promovido pela APSA, como parte da celebração dos seus 80 anos, patrocinado pela Marítima Seguros e o apoio da AATO – Associação dos Amigos

da Travessa do Ouvidor e da Corretora APSA. “A idéia era agregar novos públicos a essa comemoração, reforçando ícones da nossa história, cultura. Daí veio a Travessa, veio o Pixinguinha, o Chorinho e o evento...” explica Márcio Murad, gerente feral da Corretora de Seguros APSA.

de de apreciar música de qualidade (estimulando a cultura nacional) e ain-da conhecer um pouco da história do Chorinho”, detalha Márcio.

Para a flautista Carol D’Ávila, o even-to foi uma oportunidade única para a divulgação da música brasileira. “São raras as chances que as pessoas tem para ouvir Choro, ainda mais de graça! Pouca gente sabe que este é o primeiro gênero musical genuinamente brasi-leiro e que é nascido na cidade do Rio de Janeiro. Ou seja, a cultura carioca é a cultura da música brasileira e precisa ser difundida”, acrescenta.

Durante o Música na Travessa, Carol D´Ávila, além de tocar, contou a his-tória do chorinho no Brasil, e a cada intervalo um pouco da origem des-se ritmo era apresentada ao público. “Acho importante contextualizar. A história do Choro é muito pouco co-nhecida e ela é a origem de tudo que se toca hoje: o samba, o xote, as val-sas brasileiras... A história do Choro no Brasil é a história da própria mú-sica no Brasil. Ela tem sua origem na mistura dos ritmos africanos com as canções européias e aqui se fez Choro, um gênero tão mestiço quanto somos nós”, conclui a flautista.

Música e história para comemorar os 80 anos da APSA

Tecnologia

Sistema de automaçãoSolução traz benefícios não só na segurança, mas também nas finanças do condomínio

Juliene Silveira

Se existe um sentimento que é comum à maioria da população do Rio de Janeiro, atualmente, é a

preocupação com a segurança, que vem acompanhada pelo medo constante à violência. Após um longo dia de trabalho, por exemplo, tudo que queremos é ficar tranquilos dentro dos nossos lares, ao lado da nossa família. Foi por conta disso, que muitos condomínios passaram a adotar cada vez mais sistemas de segurança de todos os tipos, que contribuem para que seja possível realizar o controle de pessoas circulando internamente.

“É fundamental que se tenha um sistema de automação de portaria, hoje em dia. Em casos de violência, por exemplo, os bandidos costumam procurar os locais onde o acesso é mais fácil. É preciso ter essa preocu-pação”, afirma Iraci Izabel Barros, da Associação Santa Helena, conjunto de quatro avenidas residenciais, localiza-da na Barra da Tijuca. Ela garante que o sistema, operado no local há cerca de 20 anos, faz sucesso entre os morado-res, que estão satisfeitos com a melho-ria da segurança nos arredores.

José Leite Alves, que é gerente de operações de uma empresa especia-lizada em segurança e vigilância, diz

que a procura pelos serviços oferecidos é grande. “Não vou dizer que é possível ter 100% de segurança, mas a partir do momento que algum tipo de obstácu-lo é colocado nas dependências de um condomínio, já é possível inibir certos tipos de atitude”, constata o gerente.

A automação de portaria passou a ser a melhor opção para os síndicos de condomínios, já que com o cresci-mento dos conjuntos residenciais e a grande quantidade de pessoas circu-lando por esses locais, fica cada vez mais complicado realizar o controle de todos que entram e saem destes ambientes a todo instante. De acordo com Rodrigo Carvalho, que faz parte do departamento técnico de uma em-presa de equipamentos de segurança, sistemas de câmeras, alarmes e portas elétricas são os itens mais procurados. Mas segundo ele, somente possuir equipamentos deste tipo não bas-ta. “Com esses métodos, realmente é possível ter menos gente trabalhando nos condomínios para administrar o acesso de pessoas, mas é preciso saber manusear bem o conjunto de equipa-mentos. A pessoa responsável precisa ser qualificada e utilizar os dispositi-vos corretamente”, afirma Rodrigo.


Tecnologia

com as catracas e o sistema informatiza-do, não temos mais nenhum aborreci-mento”, conta João Batista. O adminis-trador do Visconde de Cayru destaca também que o motivo principal de tanta cautela é, de fato, a segurança.

Para Rodrigo Ferraz Azevedo, analis-ta de sistema e sócio de uma empresa que implanta sistemas de automação de portaria e controles de acesso desde 2001, a utilização desde tipo de méto-do faz diferença considerável na ques-tão de segurança de condomínios. “O controle de acesso se torna obrigatório com o aumento da violência que te-mos observado atualmente. E os con-troles automatizados auxiliam neste processo, mas é importante observar que os controles eletrônicos somente auxiliam quando os procedimentos internos do local controlado estão condizentes com uma política de se-gurança eficaz”, declara Rodrigo.

Iraci Izabel, da Associação Santa Helena, segue esse mesmo pensamen-to e diz que conta com profissionais efi-cientes 24 horas por dia. “A Associação possui dois acessos, um pela Avenida das Américas e outro pela Avenida Canal de Marapendi, e os dois pos-suem cancelas com porteiro e seguran-ça patrimonial. Ao passar pela cancela, é necessário que todos se identifiquem e digam onde estão indo”, explica Iraci.

Treinamento de funcionários é importante

Segundo o analista de sistemas, é comum verificar edifícios com siste-mas biométricos de última geração, utilização de clausuras, entre outros sistemas de segurança, onde o portão é aberto pelo operador apenas com o buzinar de um veículo na calçada. Logo a política de segurança deve estar acima de qualquer objetivo individu-al. Rodrigo Ferraz confirma ainda que a relação custo benefício é realmente satisfatória. “Como os projetos são, em sua grande maioria, customizados, os investimentos necessários variam mui-to, mas os benefícios são visíveis já no primeiro mês de uso. E o aumento da segurança e melhorias no atendimen-to aos condôminos e visitantes justifi-ca a sua utilização”, finaliza ele.

Mesmo com os grandes sistemas in-formatizados atingindo resultados po-sitivos e, na maioria das vezes, sendo totalmente satisfatórios para os condo-mínios e para a vida dos condôminos, algumas pessoas encontram meios mais simples de trazer tranquilidade para seus condomínios. Leila Souza, síndica do Condomínio Varandas da Freguesia, em Jacarepaguá, diz que, além do circuito de câmeras pelos

corredores, no lugar onde mora utili-za um controle de acesso de veículos chamado Tag. “Tínhamos muito abor-recimento com esse tipo de problema aqui, já que não era possível controlar a entrada de carros de forma satisfa-tória, e isso é muito ruim. Mas agora somente os carros de moradores que possuem o aparelho conseguem en-trar na garagem, já que a leitura da identificação é feita através de uma an-tena localizada na entrada. O porteiro não pode mais abrir o portão para a entrada de veículos”, declara a síndi-ca. Leila acrescenta ainda que todos os moradores possuem chaveirinhos para a abertura do portão de pedestre, e que as medidas facilitaram a vida de todos, que se sentem satisfeitos com os resultados.

A tarefa de realizar o controle de pessoas dentro de um condomínio ou edifício comercial está longe de ser fácil, mas já é possível buscar meios que possuam bons resultados para todos. Basta pesquisar os sistemas que estão disponíveis no mercado e esco-lher aquele que se adequa melhor às necessidades do local onde o método será instalado. Mas o importante mes-mo é fazer tudo da maneira mais se-gura possível, sempre.

Bom custo benefícioAinda que já esteja mais do que

provado que sistemas de segurança e automação de portaria sejam efica-zes, há quem resista à sua utilização. Alguns acham que o investimento é alto demais, outros pensam que não vale tanto a pena. Mas na maioria das vezes, a opinião sobre o assunto é a mesma. “Eu recomendo, o custo benefício é ótimo e a gente acaba re-duzindo também com o número de funcionários”, declara João Batista, do edifício comercial Visconde de Cayru, no Centro.

Não satisfeito com o controle mais simples realizado na entrada do pré-dio, o circuito interno de vídeo e siste-mas menos elaborados, o condomínio administrado por João adotou há cerca de nove anos o sistema de automação de portaria feito através de um progra-ma de computador. Com o método é possível registrar o visitante com o preenchimento de uma ficha conten-do nome, RG, CPF, empresa que será visitada e fotografia do mesmo. Todas as informações são armazenadas e per-manecem no banco de dados por três meses, quando é feito o backup desses dados. “Muitos vendedores e outras pessoas entravam aqui sem controle algum, a maioria delas sem motivos, e isso já nos acarretou problemas. Hoje,

Para Iraci Izabel, o sistema de automação de portaria aumenta a segurança dentro do condomínio

“A relação custo x benefício é satisfatória”, afirma

Rodrigo, analista de sistemas


Dicas APSA

Programa Solidariedade: vamos ajudar, todos juntos!

Mais uma vez, a APSA lança a campanha de fi nal de ano Mesa Farta, que tem como objetivo a arrecadação de alimentos e alguns itens especiais – dependendo do perfi l da instituição a ser benefi ciada. Este ano, a ajuda vai para o Lar Luz e Amor, orfanato que cuida de crianças de 0 a 4 anos de idade, localizado em Bonsu-cesso. Uma entidade fi lantrópica, que não conta com o apoio da prefeitura e nem do Estado. Para fazer a sua doação, vá em qualquer unidade de atendimento da empresa – veja todos os endereços, no site APSA (www.apsa.com.br) – e deposite nas cestas de recolhimento. Estamos recolhendo: latas de leite (NAM 1 ou NAM 2); alimentos não perecíveis, como arroz, feijão, macarrão, farinha láctea, mucilon, aveia; fraldas descartáveis (M ou G); e produtos de higiene em geral, como pomada para assaduras, lenço umedecido, algodão, shampu, cotonete, sabonete líquido etc. Se tiver dúvidas, entre em contato pelo telefone (21) 3233-3031 ou envie um email para: [email protected]

Certificação digitalO uso da certifi cação digital para a transmissão de informações da folha

de pagamento relativas ao FGTS e às contribuições previdenciárias através do Conectividade Social da CAIXA passou a ser obrigatório. Para o cum-primento desta nova exigência legal, os condomínios deverão adquirir e validar o seu CERTIFICADO DIGITAL em uma Autoridade Certifi cadora.

Alteraçãodo IPTUvia online

Desde de outubro de 2010, quem adquiri uma casa, apartamento ou terreno deve preencher a fi cha online para efetuar a troca do nome do proprietário. Este novo sistema de registro de imóveis promete minimizar as falhas na mudança da titulari-dade do carnê do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana). O Formulário de Comunicação de Alteração de Titularidade está disponibilizado no portal eletrônico da Prefeitura do Rio (www.rio.rj.gov.br). Pelo site, o comprador cadastra o imóvel, depois apresenta o número do protocolo da mudança, junto com a escritura defi nitiva, no cartório de registro de imóveis para validar o documento. Automaticamente, o cartório comunica à Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) a troca, que fará a atualização do carnê do IPTU. A informatização do processo, que até então é feito manualmente pelo comprador no cartório, vai não só agilizar a atualização de dados de nome de proprietário e endereço para a entrega do carnê de IPTU, como, especialmente, reduzirá os constantes erros de digitação, atrasos e extravios dos documentos. Dados da secretaria revelam que 11,45% das reclamações na Ouvidoria da Fazenda são referentes a erros ou atrasos na alteração de proprietá-rio do carnê de IPTU. Acesse: www.rio.rj.gov.br


Gestão Uma gestão

pensada em vocêMercado já disponibiliza a contratação de serviço

profissional e personalizado às demandas de cada

condomínio Jeniffer Martins

A falta de tempo

dos moradores, a responsabilidade em cuidar de um prédio

e a quantidade de tarefas que precisam ser feitas dentro dos condomínios tem tirado o sono

de muitos síndicos por aí. A legislação muito mais exigente

- não só na área trabalhista como também na tributária – também

tem contribuído bastante, e a solução encontrada por muitos

deles tem sido justamente a terceirização, mas em sua

conotação mais ampla. Daí, se cuidar do condomínio por conta própria já se tornou há anos um caso totalmente fora

de cogitação, a nova alternativa tem sido vista não só com bons

olhos, mas como uma verdadeira salvação em muitos casos.

Diariamente, a rotina de um con-domínio é pesada. Esteja relacionada à gestão de pessoas, questões traba-lhistas, ou mesmo operacionais, como manutenção predial, ou ainda ligada às atribuições financeiras, fiscais e legais. Haja disposição – e conhecimento! – para conseguir comandar isso tudo da forma certa, no prazo adequado, e ainda de olho na satisfação de toda a comunidade condominial composta de moradores e funcionários.

Diferente do modelo tradicional de administração, quando o síndico acaba desempenhando uma atribui-ção mais solitária no seu papel como gestor, já há a possibilidade de contar com uma parceria profissional focada nas características e necessidades es-pecíficas de qualquer condomínio. No Condomínio Quitandinha, por exem-plo, esta já é uma realidade. Há algum tempo, os condôminos do tradicional empreendimento localizado na cidade de Petrópolis, na região serrana, che-garam à conclusão de que era neces-sária uma assessoria profissional e ex-clusiva para a figura do síndico, neste caso, representado pelo SESC. E assim foi feito. Quem está lá, desde então, é o gestor Roberto Martins: “nossa missão é implementar uma gestão profissio-nal, investindo na manutenção e em melhorias desse gigantesco empreen-dimento. Para isso contamos com 40 funcionários”, explica.

“– Tudo bem, mas o nosso con-domínio está longe de ser um Quin-tandinha. Na realidade, ele é de porte médio, ou melhor, é quase de peque-no porte” Pois, é aí que entra a grande facilidade: seja do tamanho que for, possua infraestrutura e área de lazer ou não, seja residencial ou comercial, enfim, quem contrata tem a chance de optar por um pacote de serviços, onde são levados em consideração todos os critérios que diferenciam um con-domínio do outro. Nada mais natural em um mundo onde o cliente cada vez mais preza por exclusividade e o perfeito entendimento das suas neces-sidades e demandas.

Outro exemplo de gestão pode ser conferido no Condomínio Verdino Residências, que fica no bairro de San-ta Rosa, em Niterói. Lá, a busca era por um modelo de administração exclusi-va, onde o gestor contratado ficasse, inclusive, instalado dentro das pró-prias dependências do condomínio. Essa transformação aconteceu em fe-vereiro último, e é o gestor João Carlos Ferraz quem está à frente do trabalho. Ele explica: “foi montada uma estru-tura administrativa dentro do próprio condomínio, e além de mim há toda uma retaguarda técnica e jurídica em tempo quase que integral. Assim, con-seguimos executar todos os controles do administrador condominial, mais as atribuições de síndico, dispensando assim, o condomínio deste ônus.” Ou seja, neste modelo não há o papel do síndico, assumido também pela admi-nistradora.

Ainda neste formato de administra-ção, está incluído o serviço de aten-dimento a moradores, fornecedores, prestadores de serviços; emissão de 2ª vias de boletas, extratos, informações quanto a débitos, elaboração de pro-posta orçamentária; gerenciamento da conta corrente; controle dos contratos e acompanhamento da execução dos mesmos; contabilização das notas de

Não importa o tamanho do condomínio, mais importante é atender todas as necessidades


débitos e classificação das mesmas; ad-ministração dos funcionários lotados no condomínio; acompanhamento de registro conforme legislação em vigor; controle de freqüência, folgas e feria-dos e desempenho dos funcionários; manutenção e guarda de documentos fiscais na sala da Administração para vistoria a qualquer tempo.

“Nessa gestão também estão inclu-ídas as etapas de elaboração, adminis-tração e controle da execução de plano de ação para o tratamento das neces-sidades identificadas; o planejamen-to, organização e controle de todos os serviços desenvolvidos pelas equipes próprias ou de empresas contrata-das; além da vistoria física funcional do condomínio com a apresentação de laudo sobre as suas instalações e equipamentos, incluindo elétrica e hi-dráulica, a fim de identificar e orientar quanto à correção de problemas estru-turais ou de qualquer outra natureza”, enumera João. Outra responsabilidade seria o levantamento de inventário dos materiais e equipamentos existentes; assim como administrar a conserva-ção e manutenção das partes comuns; executando a gestão e controle dos planos de manutenção e de visitas técnicas. Se necessário, são feitas cor-reções e ajustes, oferecendo auxílio, in-clusive, na cotação e contratação de em-presas especializadas. Definitivamente,

um mundo de atribuições e responsabi-lidades.

“Garantir a tranquilidade e o bem-estar de síndicos e condôminos, é isso o que fazemos”, declara Luiz Da Cal, gerente setorial da APSA, que, em 2011, lançou um serviço exatamente nestes moldes com o nome de Condo-mínio Gestão Total. A proposta é jus-tamente a de realizar um atendimento personalizado às demandas de cada condomínio, afinal não há um igual a outro. Com isso, busca-se maior efici-ência e qualidade no serviço prestado, e o resultado não poderia ser diferente: a valorização patrimonial e a qualida-de de vida.

Independente do modelo mais ade-quado ao condomínio em questão, a administradora ainda assume a res-ponsabilidade de prestação de contas, através da organização de todos os do-cumentos referentes a pagamentos e os sujeitos à fiscalização e informações gerenciais. Isso além do envio de bole-tos da cobrança de cotas condominiais aos condôminos para pagamento via rede bancária ou débito automático, serviço de pagamento a fornecedores e prestadores de serviços, elaboração e emissão da folha de pagamento de to-dos os empregados, assessoria jurídica e de seguros obrigatórios e opcionais, e ainda o serviço de cobrança extraju-dicial. Para o síndico, outro ganho im-portante na contratação de uma em-presa que fique mais à frente da ges-tão do seu condomínio é justamente o fato de diminuir o desgaste entre moradores, já que ele deixa de ter um vínculo emocional que favoreça qual-quer um dos seus vizinhos ou mesmo funcionários.

Através do serviço “APSA Condomínio Gestão Total”, são oferecidas aos clientes três soluções distintas à sua gestão, garantindo maior adequação à especificidade de cada condomínio:

Exclusiva - Para condomínios que necessitam de um gestor condomi-nial presente em tempo integral. Ideal para grandes condomínios por sua complexidade de serviços, de controle operacional e de manutenção;

Especial - Para condomínios de pequeno ou médio porte, que necessi-tam de um gestor para acompanhamento constante das operações, vi-sando melhorias nos processos e consequente redução de custos;

APSA Síndica - Para condomínios que querem uma gestão condomi-nial completa com um gestor que assumirá, inclusive, todas as responsa-bilidades atribuídas ao síndico.

O sistema integrado de Gestão Condominial APSA com equipe dedicada, compreende:

Gestão

O Gestão Total garante uma administração mais presente e personalizada

“Oferecemos três soluções distintas sempre adequadas aos condomínios”, afirma Luiz da Cal


Economia

Verão: época de sol e economia de água

Jeniffer Martins

Férias, sol, praia e calor, muito calor. Esses são os elementos que fazem a felicidade dos cariocas

durante o período mais esperado do ano. O problema é que durante a estação mais quente de todas, o consumo excessivo de água torna-se uma grande dor de cabeça para aqueles que se preocupam em economizar o maior bem existente no planeta. E os preparativos para essa operação de guerra já começa agora, mesmo antes do verão começar...

Não deixe o dinheiro do seu condomínio

ir pelo ralo

Eduardo Mandim, que é síndico do Condomínio Soares Moreno, em Ipanema, afirma que é só começar o verão, para as contas de água dis-pararem. “Não tem jeito, o consumo aumenta com certeza. E a melhor for-ma de tentar controlar o uso excessi-vo de água é ficando de olho 24 horas por dia, tentando chamar a atenção dos condôminos para essa questão. Distribuir avisos impressos também é uma boa solução”, opina Eduardo.

O diretor de Produção e Grande Operação da Cedae, Jorge Luis Briard, confirma que o verão é a época mais crítica quando o assunto é consumo de água. “É claro que os números va-riam a cada verão, mas durante a es-tação o consumo costuma subir em média 5%. Parece pouco, mas não é”, constata Briard.

De acordo com o síndico do edifício Soares Moreno, localizado na Zona Sul do Rio, os moradores correspondem positivamente às iniciativas que vi-sam conter o desperdício, afinal todos sentem no bolso o resultado da eco-nomia, já que os gastos com água cor-respondem entre 20% e 25% das des-pesas gerais do condomínio. Mandim afirma que, além de contar com a boa vontade da maioria dos condôminos, também tem a colaboração dos fun-cionários de seu condomínio. “O hi-drômetro é monitorado durante todo o dia e os funcionários também estão sempre vigiando a entrada e saída de

água, o que é muito importante. E a lavagem de carros e de calçadas é proi-bida”, diz o síndico.

Mas infelizmente nem todas as pessoas têm a mesma consciência em relação ao assunto. “Sempre tentei chamar a atenção para este proble-ma, mas nem sempre adianta. Já fiz muitos panfletos, mas não faço mais. Infelizmente não dá muito resultado”, lamenta Carlos Augusto da Silveira Resende, responsável pelo Residencial Aspen, na Tijuca. O síndico garante, porém, poder contar também com a conscientização de funcionários do condomínio. “Isso também é funda-mental. A entrada do prédio é lavada de 15 em 15 dias, com o objetivo de fazermos economia. Acho complica-do proibir a lavagem dos carros, mas é possível fazer um controle. O nosso porteiro lava os veículos dos morado-res utilizando dois baldes de água, o suficiente para cada lavagem”, com-pleta. Carlos, porém, afirma que não deixa de orientar seus condôminos a observar possíveis vazamentos nos apartamentos.

De acordo com a Cedae (Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro), aprender a descobrir os principais e mais comuns tipos de va-zamentos, através de testes simples, é de importância fundamental para evitar maiores aborrecimentos. Mas além dos vazamentos nas unidades

internas, outro grande vilão é o mau uso das bacias sanitárias, que acabam sendo utilizadas como lixeira, uma vez que nelas costumam ser jogados cotonetes, fio dental, preservativos, fil-tro de cigarro etc. Sendo assim, todo o tipo de descarte feito, além de entupir as canalizações de esgotamento das peças, ainda geram considerável gasto de água.

Consumo de água costuma subir, em média 5%

Para Eduardo, a conscientização é

importante e ajuda a diminuir a conta de água


Segundo o diretor da companhia, o mau hábito da população do Rio de Janeiro ainda é o maior problema presente nesta discussão. “A grande maioria não tem cuidado com a água e não se preocupa tanto com esse tipo de desperdício. É comum ver a po-pulação lavar as calçadas ao invés de varrer e usar a vassoura, utilizando a água sem algum controle”, afirma Jorge Luis Briard.

O analista de sistema José Vilmar de Souza, morador do Edifício André Victor, no bairro de Botafogo, destaca a importância da preocupação com a economia de água dentro de casa, mas admite que poderia fazer mais para isso. “Sei que não tomo todas as pre-cauções que deveria, mas uma medida que nunca deixo de lado é a de confe-rir a existência de vazamentos no meu apartamento. Acho muito importante esse tipo de preocupação”, afirma José Vilmar.

Cansado de tentar resolver a ques-tão do uso descontrolado de água sem obter grandes resultados, o síndico do Residencial Aspen, Carlos Augusto, descobriu por acaso um sistema que depois veio a obter grande sucesso em seu condomínio. Era o mecanismo de válvula ecologicamente correta, utili-zado em vasos sanitários com duas op-ções de descarga: rápida, para dejetos líquidos; e completa, para dejetos só-lidos. “Estava em uma loja e conheci o sistema Duo Flush, achei interessante,

pesquisei sobre o produto e entrei em contato com o fabricante. Apresentei a ideia em Assembleia aos condôminos, que gostaram bastante. A partir daí, trocamos as peças de todos os 48 apar-tamentos do prédio”, conta Carlos. O sistema economiza até 40% de água em comparação aos convencionais. E segundo o síndico, que é responsável pelo condomínio há 11 anos, o novo método, que funciona no residencial desde 2009, está contribuindo muito e até agora não apresentou problemas, funcionando sem perda de água.

Quando o assunto é consumo e eco-nomia de água, surgem muitas ideias e iniciativas com o objetivo de contro-lar o uso excessivo deste recurso natu-ral. Mas nem sempre certas medidas fazem o efeito desejado como, por exemplo, dentro de locais onde vivem muitas pessoas, como é o caso dos conjuntos residenciais. Na opinião de José Vilmar, morador do Condomínio André Victor, em Botafogo, a alterna-tiva que seria realmente satisfatória neste caso seria a individualização das contas de água. “A melhor maneira de fazer com que as pessoas comecem a levar o assunto realmente a sério é in-dividualizar as contas, cada um paga a sua”, comenta.

E foi seguindo esse pensamento que o advogado Herbert Klimger Afonso Alencar, que é síndico do Portal do Méier, acaba de adotar o sistema in-dividual em seu condomínio. “Desde

A CEDAE dá algumas dicas simples de como reduzir o consumo e o valor de sua conta. Veja abaixo:

Verifique se há vazamentos ou desperdício de águaAo escovar os dentes, fazer a barba ou lavar a louça não deixe a torneira

aberta o tempo todoAo lavar roupas, na hora de esfregar, feche a torneira do tanque e só

abra de novo na hora de enxaguarMolhe as plantas com regadorUse pano úmido para a limpeza da casaAcione a descarga no máximo 5 segundosControle o tempo de permanência no banhoLimpe quintais e calçadas com vassoura. Ou use a água que sai da

máquina de lavarReutilize a água

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Síndico: dicas para você compartilhar com os moradores

Economia

que assumi, há dois anos e meio, sempre tive o cuidado de tomar diver-sas medidas. Antigamente eu tentava chamar a atenção nas Assembleias, já adotei também o redutor de vazão nos chuveiros, entre outras coisas, mas são medidas paliativas”, lamenta Herbert. Ele conta que, por motivos óbvios, a aprovação da nova ideia não foi unâ-nime, mas foi bem recebida. “Noventa por cento dos moradores do condomí-nio aprovaram a iniciativa de individu-alizar os hidrômetros. Não tem jeito, a melhor forma de fazer com que as pessoas realmente se conscientizem é sentindo no bolso. Tem condômino que mora sozinho, gasta menos, não é justo pagar igual”, afirma.

Apesar de todos os fatores e tantas dificuldades em relação aos maus há-bitos da população do Rio de Janeiro, a Cedae afirma que permanece alertan-do para a questão do desperdício de água, principalmente no verão. “Além de realizarmos os programas de cons-cientização para o uso adequado da água durante todo o ano, reforçamos mais ainda o alerta durante a estação. É importante pensar que a quantida-de de consumo com o passar dos anos aumentou, logo precisamos nos poli-ciar. A água é um bem fundamental para o planeta”, finaliza o diretor da Cedae Jorge Luis Briard.

Curiosidade

=

Uma torneira pingando equivale a 46 litros de água

por dia

O suficiente para tomar um banho

demorado

No condomínio de Herbert, o hidrômetro

é individual e cada um paga sua conta

2011 :o ano do nosso80º aniversário

Artigo

(*) Fernando Schneider

Essa história começou há oito décadas. Os tempos eram outros, o mercado, os clientes, nós mesmos... Bem, eu de fato nem estava

por aqui.. Via-se nascer uma preocu-pação que só cresceu com o passar dos anos: morar não era só ocupar um es-paço delimitado para dormir e comer. Estamos falando de interagir, conviver.

Inicialmente plana, a cidade foi se verticalizando. Surgiram os condomí-nios, de todos os tamanhos e caracte-rísticas possíveis. E as relações, que a princípio poderiam se contentar com singelos acenos de mão ao se entrar ou sair de casa, se tornaram mais próxi-mas – ou melhor, tiveram que se tornar mais próximas! As decisões comparti-lhadas, as despesas rateadas, o direito de um indo até onde começaria o di-reito do outro.

As coisas mudaram, e nós esta-mos mudamos também.

Nossa missão passou a não só ofe-recer produtos e serviços de gestão imobiliária com qualidade, mas fazer tudo isso com excelência. E estar mais próximo dos nossos clientes, sem-pre. Conhecimento técnico também continua sendo nossa diferenciação, afinal nunca foi tão relevante seguir as determinações legais. Estar atento a prazos, pagamentos, contratações. E não só fazer bem, mas fazer certo. Isso tudo num mundo que também parece girar de forma mais veloz, no mesmo ritmo que decisões importantes preci-sam ser tomadas no nosso dia a dia,

de preferência através da praticidade de um canal remoto 24 horas on line. Sim, estamos atentos a essa realidade, e nos preparando para ela. E mais: en-xergando não apenas o que, hoje, nos-so cliente quer, mas o que ele ainda nem mesmo enxerga que necessita.

Os oitenta anos não passaram num abrir e fechar de olhos. Foram tantas histórias, tantas conquistas, tanta água que passou por baixo desse rio.

(*) Fernando Schneider é diretor superintendende da APSA e está

há 18 anos na empresa.

E foram as pessoas os maiores agen-tes transformadores desse cenário. De fato, as pessoas. Aquelas que nos con-tratam, nosssos clientes, aquelas por trás dos serviços que prestamos, nossos funcionários, e ainda aquelas que nem mesmo nos conhecem, mas que vivem nessa Cidade Maravilhosa e se soma-ram às outras para configurar essa so-ciedade que hoje nós conhecemos e que nos ajudaram a ser o que somos.

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