2 - manual de avaliação_e_perícias fiker

8/13/2019 2 - Manual de Avaliação_e_Perícias Fiker

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Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos

APRESENTAÇ!

Anos a"r#s$ res%ondendo aos es"ímulos de ami&os da #rea do 'irei"o$ vi abrir(se )min*a +ren"e um mundo de novas %ers%ec"ivas, A%esar da -ualidade ".cnica bas"an"e so+ríveldos %rimeiros "rabal*os +ui "omado %or um +or"e sen"imen"o de iden"i+icaç/o, Aos %oucos +uiabandonando min*as ou"ras a"ividades %ara me dedicar in"e&ralmen"e a um cam%o de a"uaç/o

%ro+issional -ue a%ai0ona e absorve,A necessidade %remen"e de a%rimorar meus con*ecimen"os inci%ien"es levou(me )s

%or"as do IAPE2SP, 3os. 4i5er es"ava en"re os diversos ins"ru"ores ( *o6e ami&os ecom%an*eiros de mui"as ba"al*as (da-uele 7urso #sico de Avaliaç/o de Imóveis Urbanos,

7on"aminado %elos +luidos -ue %ermeiam o ambien"e da 7asa dos %eri"os eavaliadores de S/o Paulo$ -ue "8m en"re suas des"acadas +on"es de emanaç/o a +i&ura do au"ordes"a im%or"an"e obra biblio&r#+ica$ vi min*a mili"9ncia a"in&ir níveis inima&in#veis,

Acom%an*o desde en"/o$ mui"o de %er"o$ a vida de nosso se&men"o %ro+issional econs"a"o -ue a %resença de 4i5er . uma cons"an"e em diversas das a"ividades -ue

%ermanen"emen"e nos ba"emos a desenvolver$ mas . no ensino -ue sin"o seu maioren"usiasmo, Transmi"ir con*ecimen"o . ar"e -ue %oucos dominam, Mais$. %ro+iss/o de +.$ um&es"o de &rande:a,

! "e0"o -ue ora nos . en"re&ue cons"i"ui(se de um verdadeiro manual cu6a lei"uracer"amen"e ser# de &rande %rovei"o a "odos, Princi%ian"es e ve"eranos$ alunos e %ro+essores, !au"or nos brinda com um am%lo re&is"ro da ma".ria cu6o con"e;do a%resen"a(se a"uali:ado

%elo resul"ado dos mais recen"es documen"os ".cnicos %rodu:idos %ela comunidade$ *# mui"oenvolvida num %ro+undo e rico %rocesso de discussões concei"uais, Ao o+erecer "al ma"erial ao meio ".cnico 3os. 4i5er cum%re$ mais uma ve:$ com a

+unç/o de educador e$ na condiç/o de membro de &rande relevo$ *onra o IAPE2SP$ -ue "emen"re seus ob6e"ivos +undamen"ais a di+us/o de cul"ura ".cnica e o a%er+eiçoamen"o da-ueles-ue se dedicam )s avaliações,

En&, !c"avio <alv/o Ne"oPresiden"e do IAPE2SP

4on"e=Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos ( 3os. 4i5er I (>

?



PRE4@7I!

Es"e livro "em como ob6e"ivo ensinar as ".cnicas de avaliaç/o de imóveis e %rocedimen"os %ericiais no es"ado da ar"e$ com uma vis/o %r#"ica do assun"o,

Assim$ re"omamos "odos oS %rincí%ios da avaliaç/o cl#ssica$ a&ora sob ó"ica das Novas Normas de Avaliações de ens da ANT (NR 1BC>D(12? 1 %ar"e 1 (Procedimen"os<erais$ in"rodu:indo os novos concei"os de es%eci+icaç/o dos "rabal*os avalia"órios -ueabandonam os 6# su%erados níveis de ri&or e es"abelecem novas dire"ri:es %ara a a%resen"aç/ode laudos,

A %ar"e de Avaliaç/o de en+ei"orias +oi "o"almen"e re+ormulada$ a%resen"ando como&rande novidade a Tabela do IAPE2SP FIns"i"u"o rasileiro de Avaliações e Perícias deEn&en*aria de S/o PauloG %ara c#lculo dos valores de venda de cons"ruções %ara ?1,

A %ar disso "udo$ in"rodu:imos ca%í"ulos sobre o M."odo Evolu"ivo e o M."odo7om%ara"ivo na avaliaç/o de unidades %adroni:adas,

Sobre Avaliaç/o de Alu&u.is$ su&erimos e e0em%li+icamos o uso do m."odocom%ara"ivo dire"o con+orme recomendaç/o e0%ressa no Semin#rio Paulis"a do IAPEISP deAvaliações e Perícias de 1HH?,

In"rodu:imos "r8s novos ca%í"ulos sobre Avaliaç/o de <lebas Urbani:#veis$Avaliações Econmicas e In+er8ncia Es"a"ís"ica$ dando um cun*o %r#"ico ao %rimeiro$ com ouso da +órmula sim%li+icada de avaliaç/o de &lebas %ar"indo do valor do lo"e e$ no caso deAvaliações Econmicas e In+er8ncia$ concei"uamos essas duas ".cnicas avalia"órias$ dando as

%rinci%ais dire"ri:es %ara sua a%licaç/o, No caso da in+er8ncia$ limi"amo(nos a concei"uar essa".cnica$ %ara -ue$ no em%re&o dos Jso+"KaresJ dis%oníveis$ o usu#rio en"enda bem em -ueconsis"e o seu ins"rumen"o de "rabal*o,

In&ressamos na %ar"e dos %rocedimen"os 6udiciais$ com um ca%í"ulo -ue . umverdadeiro curso sobre como se desenvolve um %rocesso 6udicial$ a lin&ua&em 6urídica e aa"uaç/o do %eri"o e dos assis"en"es ".cnicos$ bem como a le&islaç/o a"inen"e a essasa"ividades,

Para com%le"ar$ s/o a%resen"ados laudos verídicos sobre caso real de %erícia eanalisados e comen"ados -uan"o a sua es"ru"ura e con"e;do,

Encerramos com dois ar"i&os de nossa lavra$ um sobre a necessidade do ensino deen&en*aria le&al nas 4aculdades de En&en*aria e de 'irei"o$ ou"ro sobre a evoluç/o dasnormas de En&en*aria de Avaliaç/o e Perícias desde os seus %rimórdios,

Es%eramos com isso con"ribuir %ara o en&randecimen"o desse nosso ramo de a"ividade$dese6ando a "odos os mais +ervorosos vo"os de sucesso,

( 3os. 4i5er

4on"e=Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos ( 3os. 4i5er I (L

D



1(MT!'!S AAOIAÇ!

7on+orme a ANT (Associaç/o rasileira de Normas T.cnicas$ NR 1BC>D(1( ? 1$ os %rinci%ais m."odos %ara iden"i+icar o valor de um bem s/o=

1.1 -METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO JIden"i+ica o valor de mercado do bem %or meio de "ra"amen"o ".cnico dos a"ribu"os doselemen"os com%ar#veis$ cons"i"uin"es da amos"ra,J

1.2 -MÉTODO INVOLUTIVO JIden"i+ica o valor de mercado do bem$ alicerçado no seu a%rovei"amen"o e+icien"e$ baseadoem modelo de es"udo de viabilidade ".cnico(econmica$ median"e *i%o"."ico em%reendimen"ocom%a"ível com as carac"erís"icas do bem e com as condições do mercado no -ual es"#inserido$ considerando(se cen#rios vi#veis %ara e0ecuç/o e comerciali:aç/o do %rodu"o,J

1.3 -MÉTODO EVOLUTIVO JIden"i+ica o valor do bem %elo soma"ório das %arcelas com%onen"es do mesmo, 7aso a+inalidade se6a a iden"i+icaç/o do valor de mercado$ deve ser considerado o 4a"or de7omerciali:aç/o$ %re+erencialmen"e medido %or com%araç/o no mercado,J (

1.4 -METODO DA CAPITALIZAÇAO DA RENDA JIden"i+ica o valor do bem$ com base na ca%i"ali:aç/o %resen"e da sua renda lí-uida %revis"a$considerando(se cen#rios vi#veis,J

B



?( PESUISAS 'E AO!RES

! m."odo mais recomend#vel %ara avaliaç/o de "errenos urbanos . o com%ara"ivo, Por essem."odo$ con+orme 6# vimos$ o valor do imóvel . ob"ido %ela com%araç/o de dados de mercadorela"ivos a ou"ros de carac"erís"icas similares,

Para "an"o$ o %ro+issional deve(se valer de +on"es de in+ormações$ den"re as -uais des"acamosas "ransações e os an;ncios de o+er"as, In+ormações sobre "ransações %odem ser ob"idas noscar"órios de re&is"ros de imóveis$ em "abeliona"os e em corre"ores de imóveis e imobili#rias,Em "odos os casos$ o %ro+issional avaliador deve(se acau"elar -uan"o ) veracidade dasin+ormações ob"idas= com%romissos de com%ra e venda %ar"iculares %odem re+le"ir mel*or ascondições %rov#veis de %reços reais de "ransações do -ue escri"uras de+ini"ivas is"o %or-ue$nos com%romissos$ com%rador e vendedor se cercam de cuidados %ara evi"ar inadim%l8nciascon"ra"uais 6# nas escri"uras de+ini"ivas$ %ode ser convenien"e %ara ambos$ %or ra:ões"ribu"#rias$ -ue o imóvel +i-ue re&is"rado %or %reço su%erior ou in+erior ao e+e"ivo,

!s elemen"os oriundos de an;ncios e o+er"as %odem ser ob"idos em 6ornais$ corre"ores ouor&ani:ações imobili#rias, !s an;ncios nem sem%re "ra:em "odos os dados necess#rios )

%es-uisa e devem sem%re ser com%rovados com uma visi"a a". o local da o+er"a,

'a %es-uisa de elemen"os$ "ransações ou o+er"as$ dever/o cons"ar os se&uin"es dados=( da"a da "ransaç/o$ do com%romisso$ do an;ncio ou da o+er"a

( +on"es de in+ormaç/o

( se +or "ransaç/o ou com%romisso= "abeliona"o$ car"ório ou re&is"ro de imóveis$n;mero de "ranscriç/o$ da inscriç/o ou do re&is"ro$ n;mero do livro e +ol*as ena"ure:a do documen"o %es-uisado

( se +or a,n;ncio= nome do 6ornal ou da %ublicaç/o$ %#&ina$ nome$ endereço e"ele+one

( se +or o+er"a ou in+ormaç/o= nome$ endereço e "ele+one do in+orman"e

( locali:aç/o= endereço do imóvel %es-uisado Frua e n;mero$ ou -uadra e lo"eG$ dis"9ncia da es-uina mais %ró0ima ou da via %;blica mais con*ecida$ bairro$ se"or e-uadra da %lan"a &en.rica de valores da %re+ei"ura no caso de "errenos urbanos eimóveis rurais devem ser +ornecidas as indicações -ue %ossibili"em a sualocali:aç/o ,

( dimensões= "es"ada$ %ro+undidade e #rea ,

( %reço e condições de venda

( cro-ui elucida"ivo com a %osiç/o do imóvel %es-uisado na -uadra$ sua +ormaa%ro0imada e dimensões,

>



4re-uen"emen"e os "errenos n/o s/o absolu"amen"e id8n"icos na +orma$ nas dimensões$"o%o&ra+ia$ locali:aç/o$ .%oca da o+er"a ou "ransaç/o e"c,$ "ornando di+ícil uma com%araç/odire"a,

7um%re$ %ois$ *omo&enei:#(los %ara %ossibili"ar a com%araç/o, A *omo&enei:aç/o consis"eem a%licar coe+icien"es corre"ivos do %reço do "erreno em o+er"a ou "ransaç/o %ara um %reço-ue o "erreno "eria se "ivesse dimensões ideais F+ren"e de re+er8ncia$ %ro+undidades mínima em#0ima recomendadas %ara o local e"c,G$ se a .%oca da o+er"a ou "ransaç/o +osse a da da"a daavaliaç/o e se o imóvel es"ivesse locali:ado no local em -ue es"# o "erreno ob6e"o daavaliaç/o,

Assim$ consideramos os se&uin"es +a"ores= ,(Reduç/o do %reço ) vis"a,

( 7orreç/o da elas"icidade da in+ormaç/o %elo +a"or de +on"e,

( 7#lculo da %ro+undidade e-uivalen"e e do +a"or de %ro+undidade,

( 7#lculo do +a"or de +ren"e, ,

( 7#lculo do +a"or de "rans%osiç/o,

( 7#lculo do +a"or de a"uali:aç/o, ,

( 7#lculo do +a"or de :ona,

?,1 (Reduç/o do %reço ) vis"a

Para o+er"as a %ra:o$ nas -uais n/o *a6a indicaç/o dQ rea6us"e$ deve(se descon"ar a correç/o damoeda %revisível na da"a da o+er"a,

Se as o+er"as n/o +a:em indicaç/o de cobrança de 6uros$ deve(se descon"ar 1? ao ano e$ sen/o es%eci+icam +acilidades$ devemos admi"ir -ue essas +acilidades s/o as normalmen"econsideradas no local da %es-uisa,

Exemplo

Oocal= Avenida Rio rancoSe"or= 1(uadra >B $ ?Area = L m (4ren"e (?> mPreço= R B,$ com > ) vis"a e o res"an"e em seis meses$ sem 6uros4on"e= Embraes% (In+orman"e= O, P, em"im (4one= DC(?1

7#lculos=

v T2A0 F$> V $> 0 4A2 nGonde=

v valor ) vis"a %or me"ro -uadrado do "erreno da amos"ra T %reço "o"al do "erreno da amos"ra

C



A #rea do "erreno da amos"ra4 A +a"or de valor a"ual B$LCC> %ara L ao m8s Fconsiderada %revis/o in+lacion#ria de

C ao m8s mais 1 ao m8s de 6uros 6# considerados no %reço$ dada a condiç/oe0%ressa Jsem 6urosJG

$> > ) vis"a e > em seis meses sem 6uros

n n;mero de %res"ações FmesesG seis Subs"i"uindo= v R B,$2L m? 0 F $> V $> 0 B$LCC>2CG R 1,LC$C>2 m?

2.2 -Co!!e"#o $% el%&'()($%$e $% (*+o!m%"#o pelo +%'o! $e +o*'e

Para -uais-uer o+er"as$ deve(se %roceder a um descon"o de no mínimo 1$ admi"indo(se"odas su%eres"imadas,

Exemplo

Na o+er"a da Avenida Rio ranco ci"ada$ mul"i%lica(se o valor encon"rado %or $H,

1 v 0 $H R1,LC$C> 0 $H R HC$H 2m?

2.3 -C,l)lo $% p!o+*$($%$e e(/%le*'e e $o +%'o! p!o+*$($%$e

Es"a correç/o . dada %ela se&uin"e +órmula$ em caso de a %ro+undidade e-uivalen( "e es"arcom%reendida en"re a %ro+undidade mínima recomendada %ara o local e a me"ade dessa

%ro+undidade mínima=

"A01 0 FPmi2PeG12?$

E$ %ela +órmula=

"A0I WFPe2PmaG 12?

em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade m#0imarecomendada %ara o local e o dobro dessa %ro+undidade m#0ima,

A %ro+undidade e-uivalen"e . o resul"ado da divis/o da #rea do "erreno %ela sua +ren"e e+e"iva,

4ren"e e+e"iva . a %ro6eç/o da +ren"e real sobre a %er%endicular a uma das divisas$ -uandoambas s/o oblí-uas no mesmo sen"ido, a corda no caso de +ren"es cur( vas, a +ren"e

%rolon&ada no caso de es-uinas c*an+radas,

As %ro+undidades recomendadas como m#0ima e mínima %ara cada re&i/o ac*am( sediscriminadas no 7a%í"ulo L (Avaliaç/o de "errenos urbanos, No caso de nossa o+er"a daAvenida Rio ranco$ a %ro+undidade e-uivalen"e .=

Pe L m? 2 ?> m ? m

As %ro+undidades m#0ima e mínima recomendadas %ara o local s/o D m e 1> m$res%ec"ivamen"e, Es"ando ? m com%reendida en"re as duas$ n/o *# o -ue se corri&ir,

L



2.4 -C,l)lo $o +%'o! $e +!e*'e

A +ren"e e+e"iva dever# ser relacionada a uma das +ren"es de re+er8ncia recomendada no7a%í"ulo L (Avaliaç/o de "errenos urbanos,

A valori:aç/o ou desvalori:aç/o ser# dada %ela se&uin"e +órmula=

7 F4r 2 4e G12B

den"ro dos limi"es=

4r 2? ≤ 4e ≤ ?4 r

No e0em%lo da Avenida Rio ranco$ "em(se=

7+ F1 m2? m G12B $BH

%ois a +ren"e recomendada %ara o local em re+er8ncia . de 1 m F+ren"e de re+er8nciaG e a+ren"e e+e"iva . de ?> m, 7omo o limi"e m#0imo %ara a%licaç/o da +órmula . de ? 4 $ "emos ?m no denominador ao inv.s de ?> m$ is"o .$ ? 4r ? 0 1m?m,

7onse-uen"emen"e$"em(se=

"1 0 $BH R HC$H 0 $BH R 1B$

2.0 -C,l)lo $o +%'o! $e '!%*&po&("#o

Para o c#lculo do +a"or de "rans%osiç/o$ u"ili:am(se= ,

( índices de %lan"as &en.ricas de valores ,( valores de lançamen"os +iscais,

As normas$ em &eral$ recomendam evi"ar índices maiores -ue o dobro ou menores -ue a

me"ade do índice do local da avaliaç/o,

7om n;mero &rande de elemen"os %ode(se abandonar os de es-uina ou de mais +ren"es$ de*omo&enei:aç/o duvidosa,

Exemplo

Oocal= Rua i"ória$ B>$ en"re Av, Rio ranco e a Rua <uaina:esSe"or= ( uadra ( 4a"or local= LL>Area ,1Bm0DHm>BCm?Preço= R BDC,$ ) vis"a

4on"e= Embraes% (in+orman"e (4one= >L1(B>D(D((1



Pre"ende(se saber -uan"o valeria o "erreno$ se es"ivesse na Avenida Rio ranco$ Se"or $uadra 1( 4a"or loca11B>LH$ com uma "es"ada de re+er8ncia de 1 m e uma %ro+undidadem#0ima de B m$ em ou"ubro de 1H1,7#lculos=4a"or de "rans%osiç/o

" R BDC,$2 >BC m? 0 F1B,>LH2 L,L>G 0 $H 0 F121BG12B "= R 1,??>$B 2 m?

2. -C,l)lo $o +%'o! $e %'%l(%"#o

7omo o e0em%lo ci"ado . uma o+er"a de a&os"o de 1H1$ %ara se ob"er o seu valor em ou"ubrode 1H1 bas"a dividir o valor %elo índice de cus"o de vida Fno caso ser# u"ili:ado o da4undaç/o Ins"i"u"o de Pes-uisas Econmicas da USPG de a&os"o de 1H1 e mul"i%lic#(lo %eloíndice es"imado de ou"ubro de 1H1,

4a"or de a"uali:aç/o

"RI,??>$B 2 m?FD,B,$2D,H?,1H1$G"RI,DLH$2m?

As normas$ em &eral$ recomendam evi"ar elemen"os de amos"ra com mais de dois anos da da"ada avaliaç/o, A Por"aria ?2C dos MM, 3uí:es das aras da 4a:enda Munici%al es"abeleceem seu ar", l!-ue o %eríodo an"eceden"e n/o %ode ser su%erior a seis meses da da"a daavaliaç/o, Em caso de im%ossibilidade deve o %eri"o 6us"i+icar e %roceder ) ade-uaç/o$demons"rando even"ual valori:aç/o ou desvalori:aç/o, Recomendamos$ em +ace dascondições mercado$ sem%re -ue %ossível$ se6am abandonados elemen"os com mais de "r8smeses da da"a do laudo$ %rinci%almen"e em .%ocas de in+laç/o al"a,

2. -C,l)lo $o +%'o! $e o*%

X# ainda -ue se considerar -ue a %es-uisa de valores deve abran&er elemen"os da mesmare&i/o &eoeconmica e -ue se evi"em elemen"os de :onas de uso F%revis"as nas leis de:oneamen"oG di+eren"es das do imóvel em avaliaç/o e de se"ores +iscais di+eren"es do "errenoconsiderado, Por.m$ nem sem%re is"o . %ossível, uando is"o acon"ecer$ "iram(se m.dias de

%reços de elemen"os de mesma :ona$ is"o .$ m.dia de elemen"os de :ona ?$ %or e0em%lo$ e de:ona D, 'ividindo(se uma m.dia %ela ou"ra$ "em(se o +a"or de :ona,

7alculados os resul"ados *omo&enei:ados de "odos os elemen"os da %es-uisa$ %rocede(se )de"erminaç/o da m.dia ari"m."ica dos uni"#rios, Em se&uida$ eliminam(se os elemen"os comvalores D acima e D abai0o da m.dia$ de"erminando(se com os elemen"os res"an"es umanova m.dia e limi"es %elo mesmo %rincí%io, Se dados eliminados na %rimeira e"a%a es"iveremden"ro desses limi"es$ dever/o ser reincluídos no rol$ %ara serem re%e"idas as mesmaso%erações$ a". -ue "odos os seus com%onen"es a"endam ao in"ervalo de mais ou menos Dem "orno da ;l"ima m.dia, A Norma de Avaliaç/o de ens da ANT %rescreve -ue$ na cole"ade dados$ devem ser observados=

2. -A&pe)'o& %*'('%'(/o&

H



recomend#vel buscar a maior -uan"idade %ossível de dados de mercado$ com a"ribu"oscom%ar#veis aos do bem avaliando,

2.5 -A&pe)'o& %l('%'(/o& Na +ase de cole"a de dados . recomend#vel=

aG buscar dados de mercado com a"ribu"os mais semel*an"es %ossíveis aos do bemavaliando

bG iden"i+icar e diversi+icar as +on"es de in+ormaç/o$ sendo -ue as in+ormações devemser cru:adas$ "an"o -uan"o %ossível$ com o ob6e"ivo de aumen"ar a con+iabilidadedos dados de mercado

cG iden"i+icar e descreve,r as carac"erís"icas relevan"es dos dados de mercado

cole"adosdG buscar dados de mercado de %re+er8ncia con"em%or9neos com a da"a de re+er8ncia

da avaliaç/o,

2.16 -S('%"#o me!)%$ol78()%

JNa cole"a de dados de mercado rela"ivos a o+er"as . recomend#vel buscar in+ormações sobreo "em%o de e0%osiç/o no mercado e$ no caso de "ransações$ veri+icar a +orma de %a&amen"o

%ra"icada e a da"a em -ue as mesmas ocorreram,J

2.11 -Exemplo $e pe&(&% $e /%lo!e&

7ole"a e *omo&enei:aç/o de dados

ELEMENTO N9 1 Oocal= Rua Tabor$ nos CBL a L1e Rua do Mani+es"o$ nos ?B a ?L

Se"or D> uadra D YD (I4 R ?CD$Imóvel= Terreno com cons"ruções "i%o &al%ões comerciais

B anos 1?, m?4ren"es= 1>L$1D m( R, do Mani+es"o Pro+, e-uiv,= 1DH$1H m

1C$ LH m ( Rua Tabor #rea= ?C, m?

Preço= R ?L,,$!+er"an"e= Sr, 3os. (,BD(HH1H

7#lculos=

-l FR ?L,,$ 0 $H( R 1?$D2m? 0 $C> 0 $>> 0 1?m?G2 ?Cm? 00 F 1B?$?L2?CD$G

-l RB>1$>C2m?

ELEMENTO N9 2

Oocal= Rua er&ueiro$ C >DSe"or BD( uadra D Y? IO 1$B

1



Imóvel= Terreno com cons"ruções residenciais sem valor comercial+ren"e= 1$> m Pro+, e-uiv,= >?$D m

Area= >>$ m?Preço= R1,$ FvendidoG!+er"an"e= Sr, <ilber"o F%ro%rie"#rioG ( B?( LL1

7#lculos=

-? R 1,$2 >>m? 0 1B?$?L2 1$B ?-? R ?>$ 12m

ELEMENTO N9 3

Oocal= Rua Acara6.$ BLSe"or BD uadra 11 Y? I4 1?C$C1

Imóvel= Terreno va&o

+ren"e= $m Pro+, e-uiv,= >m#rea= B m?

Preço= R 1D>,$ FvendidoG!+er"an"e= Paulo Mar"inelli Imóveis (Av, os-ue da Sa;de$ ?1BC

4one >C1(B1??( Sra, Tere:a

7#lculos=

-D R 1D>,$2 Bm? 0 1B?$?L21?C$C1-D R DLH$?B2m?

ELEMENTO N9 4

Oocal= Av, 'om Pedro I$ >?Se"or D> uadra 1> Y? (I4 1C>$?

Imóvel= Terreno com cons"ruç/o comercial (m.dio comercial D anos > m?+ren"e= 1B$ m Pro+, e-uiv,= > m#rea= L m?

Preço= R >,$!+er"an"e= Sr, Rober"o (4one ?LD(B>D F%ro%rie"#rioG

7#lculos=-B FR >,$ 0 $H( R 1?$D 0 $C> 0 >rn? 0 $L>G 2 Lrn? 0 F1B?$?L2 1C>$?G-B R D?L$?D2m?

ELEMENTO N9 4

Oocal= Av, 'om Pedro I$ >?Se"or D> uadra 1> Y? (I4 1C>$?

Imóvel= Terreno com cons"ruç/o comercial (m.dio comercial D anos > m?

+ren"e= 1B$ m Pro+, e-uiv,= > m#rea= L m?

11



Preço= R >,$!+er"an"e= Sr, Rober"o (4one ?LD(B>D F%ro%rie"#rioG

7#lculos=-B FR >,$ 0 $H( R 1?$D 0 $C> 0 >rn? 0 $L>G 2 Lrn? 0 F1B?$?L2 1C>$?G

-B R D?L$?D2m?

ELEMENTO N9 0

Oocal= Rua do Mani+es"o$ H121,D> c2 +ren"e %2 Av, do Es"adoSe"or B uadra 1>L,? 7RB FY?G I4 1DL$>>

Imóvel= Terreno com cons"ruç/o indus"rial sem valor comercial+ren"e= 1HD$CD m Pro+, e-uiv,= 1B1$LHm#rea= ?L,B>C m?

Preço= R11,?,$FvendidoGIn+orman"e= Sr, 3os. Z4one= >L( LLH

ELEMENTO N9

Oocal= Av, 'om Pedro I$ ?BSe"or D> uadra B> Y? I4 1C>$?

Imóvel= Terreno com 1 sobrado residencial (%adr/o sim%les > anos C m?+ren"e= 1?$ m Pro+, e-uiv,= >$ m#rea= C m?

Preço= R >,$

!+er"an"e= Escri"ório de advocacia Fno localG ,4one=?1?(? ('r, Am.rico

7#lculos=

-C FR>,$!!0!$H(R1?$D 0!$LC0!$BH0 Cm?G2C!!m?0 F1B?$?L 21C>$?G-C R D>$L2m?

ELEMENTO N9

Oocal= Rua 7os"a A&uiar$ ??

Se"or B uadra ?D Y? I4 1B$Imóvel= Terreno com cons"ruções comerciais (%adr/o sim%les C anos D> m?+ren"e= B>$ m Pro+, e-uiv,= ?$ m#rea= H m?

Preço= R B>,$ FvendidoG!+er"an"e= 'PA Imóveis (Rua 7os"a A&uiar$ 11>? , 4one= C1CD(C (Sr, Abdala

7#lculos=

-L FR B>,$( R 1?$D 0 $LC 0 Lm? 0 $DLG 2Hm? 0 F1B?$?L21B$G

1?



-L R D?>$CH2m?

A*,l(&e e Re&mo $o& Eleme*'o& Cole'%$o&

Elemen"o No, R 2 m?1 B>1$>C? ?>$1D DLH$?BB D?L $?D> B?1$H?C D>$ LL D?>$CHTo"al ?,>BH,>?

M.dia ari"m."ica= R ?,>BH$>? 2 L R DCB$?1Oimi"e su%erior= R DCB$?1 0 1$D RBLD$BOimi"e in+erior= R DCB$?1 0 $L R ?>B$H>

Por"an"o o valor uni"#rio m.dio b#sico . de=

- R DCB$?12m? 2 I4 1B?$?L2 YD

1D



D Z AAOIAÇ! 'ETERREN!S URAN!S

Na avaliaç/o de "errenos lo"eados$ n/o indus"riais$ dever/o ser levados em consi( deraç/o osse&uin"es elemen"os= #rea$ %ro+undidade$ +ren"e$ "o%o&ra+ia e consis"8ncia do solo,

3.1 .P!o+*$($%$e e(/%le*'e

7on+orme de+inida no 7a%í"ulo C (Pes-uisa de alores,

S/o a"ualmen"e recomendadas como mínimas e m#0imas as se&uin"es %ro+undidades=

1o, Yona= resid8ncias isoladas de %adr/o elevadoD$ m a C$ m

?o, Yona= a%ar"amen"os e escri"órios de %adr/o elevadoD$ m a C$ m

Do, Yona= com.rcio de densidade al"a?$ m a B$ m

Bo,, Yona= resid8ncias de %adr/o m.dio e2ou com.rcio de densidade m.dia

?>$ m a B$ m

>o, Yona= a%ar"amen"os2escri"órios de %adr/o m.dio?>$ m a >$ m

Co, Yona= resid8ncias de %adr/o modes"o1>$maD$m

[ ;nico= even"uais modi+icações desses %ar9me"ros dever/o ser com%rovadas , e 6us"i+icadas,

Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, 3os. 4i5er 1>

O:&e!/%";e&=

1a, Em "errenos susce"íveis de incor%oraç/o %or %ermiss/o le&al e vocaç/o econmica$ Pma %ode ir a". "r8s ve:es a "es"ada %rinci%al,

?a, Em "errenos susce"íveis de cons"ruç/o de con6un"os residenciais %or %ermiss/o le&al evocaç/o econmica$ % ma %ode ir a". duas ve:es a "es"ada %rinci%al,

As :onas acima re+eridas FYNG n/o devem ser con+undidas com as :onas cons"an"es das Oeis

Munici%ais de Yoneamen"o FYPG no, L,> de 12112L? e n,\ ,1 de ?B21?2LD re&ulamen"ada %elo 'ecre"o n,o 11,1C de ?2C2LB,

1B



A %ro+undidade e-uivaIen"e es"ando den"ro dos limi"es mínimo e m#0imo das %ro+undidadeses"abelecidas %ara a :ona como corres%onden"es ao a%rovei"amen"o economicamen"erecomendado ou resul"an"e de im%osições le&ais$ a avaliaç/o dos "errenos ser# +ei"a %elo valordo me"ro -uadrado de"erminado %ela %es-uisa=

"A 0 v

E0em%lo=

Su%on*a(se um "erreno si"uado em rua de com.rcio de densidade al"a$ com +ren"e e+e"iva de1$ m$ #rea de D$ m?$ com valor uni"#rio de R 1,>$ 2m?$

PeD$ 21$ D$m YND =, ?$m ≤ Pe ≤ B$m"R1,>$ 0 D$m? RB>,$

7onv.m aler"ar -ue$ nos "ó%icos -ue se se&uem$ as +órmulas de de"erminaç/o dos +a"ores de %ro+undidade e de +ren"e ser/o inver"idas em relaç/o ao -ue +oi +ei"o a". a-ui em %es-uisa devalores$ is"o .=

" A 0 1 0 FPe 2 Pmi G12?$ e n/o mais " A 0 1 0 F Pmi 2PeG12?

Em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade mínimarecomendada %ara o local e a me"ade dessa %ro+undidade mínima,

" A 0 1 0 FPma 2 Pe G12?$ e n/o mais " A 0 1 0 F Pe 2PmaG12?

Em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade m#0imarecomendada %ara o local e o dobro dessa %ro+undidade m#0ima,

E$ ainda$ %ara c#lculo do coe+icien"e de +ren"e=

7+ F4. 2 4rG12B$ e n/o mais 7+ F4r 2 4eG 12B

Is"o se deve ao +a"o de -ue a %ar"ir de a&ora es"amos %/%l(%*$o 'e!!e*o&$ e n/o +a:endope&(&% $e /%lo!e&,

Na verdade$ a %ro+undidade es"ando +ora dos limi"es recomendados %ela :ona de normaFin+erior ) mínima ou su%erior ) m#0imaG a"ua sem%re como +a"or desvalori:an"e e$ %or"an"o$ a %ro+undidade de valor maior deve es"ar sem%re em denominador, A +ren"e vai a"uar como+a"or valori:an"e se +or maior -ue a de re+er8ncia e desvalori:an"e se +or menor -ue a +ren"e

%adr/o,

Por isso$ a +ren"e do lo"e deve es"ar sem%re em numerador %ara es"abelecer a com%araç/o coma de re+er8ncia$ is"o em %/%l(%"#o $e 'e!!e*o&,

3# no caso de %es-uisa de valores$ -uando saímos a cam%o$ encon"ramos "errenos com seus %reços 6# es"abelecidos, Presumimos -ue esses %reços +oram +i0ados %ara venda de acordo

com uma avaliaç/o +ei"a se&undo as normas,

1>



7omo nosso ob6e"ivo . de"erminar o %reço %ara um lo"e %adr/o$ is"o .$ com +ren"e i&ual ) dere+er8ncia e %ro+undidade den"ro dos limi"es %rescri"os %ela :ona de norma$ n/o nos res"aou"ro camin*o$ na %es-uisa de valores$ sen/o e+e"uar as o%erações con"r#rias )-uelas -ue+oram +ei"as %ara avaliar o lo"e %os"o ) venda,

Is"o .$ se o "erreno em o+er"a %ossui +ren"e maior -ue a de re+er8ncia$ su%omos -ue$ %arade"erminar o %reço$ o %ro%rie"#rio a%licou

F4e 2 4rG12B En"/o a%licamos F4r 2 4eG12B

"irando e0a"amen"e o -ue ele acrescen"ou %ara ver -uan"o cus"aria o "erreno se +osse normal$is"o .$ com +ren"e i&ual ) de re+er8ncia,

No +inal da %es-uisa "eremos um %reço %ara o lo"e normal$ %adr/o$ v#lido %ara "oda a -uadraonde es"# o lo"e em avaliaç/o, Aí$ en"/o$ %ar"iremos %ara a avaliaç/o do nosso lo"e$ em relaç/oao lo"e %adr/o$ a%licando as +órmulas na sua +orma dire"a,

A %ro+undidade e-uivalen"e sendo in+erior ou i&ual )s mínimas mencionadas no i"em an"erior$e maior ou i&ual ) me"ade delas F12? Pmi≤ Pe≤Pmi G dever# ser em%re&ada a +órmulase&uin"e=

" A 0 1 0 FPe 2PmiGl2?

E0em%lo=

Se6a um "erreno si"uado em uma rua de com.rcio de densidade m.dia$ com +ren"e e+e"iva de1$ m$ #rea de ?$ m?$ com valor uni"#rio de R 1,?$2 m?,

Pe ?$2 1$ ?$ mYNB =,?>$2? ≤ Pe ≤ ?>$m ?"R1,?$ 0 ?$m 0 F?$ 2?>$G R?1B,CC$

A %ro+undidade e-uivalen"e sendo su%erior )s m#0imas mencionadas an"eriormen"e a". odobro delas FPma ≤ Pe ≤ ? P maG dever# ser em%re&ada a +órmula denominada de Xar%er(errini$ "endo a %ro+undidade m#0ima como %ro+undidade de com%araç/o=

" A 0 v 0 FPma 2PeG12?

Para %ro+undidades maiores -ue ? P ma] dever# ser man"ido o valor %or me"ro -uadradoob"ido %ara esse limi"e,

E0em%lo=

7onsideremos um "erreno si"uado em rua de resid8ncias de %adr/o modes"o$ com +ren"ee+e"iva de 1$ m$ #rea de B$ m?$ com valor uni"#rio de R ?$2 m?,

Pe B$ 2 1$ B$ mYNC ,,,D$m ≤ Pe ≤ ? 0 D$m"R ?$0B$m 0FD$2B$G12? R CH,?$

3.2 -S#o %'%lme*'e !e)ome*$%$%& %& &e8(*'e& +!e*'e& $e !e+e!<*)(%

1C



4r 1$ m %ara as Da$ Ba e Ca :onas FYNG4r 1C$ m %ara as 1 a e >a :onas FYNG4r ?$ m %ara a ?a :ona FYNG

A +ren"e e+e"iva dever# ser relacionada com uma das +ren"es de re+er8ncia reco( mendadas, Avalori:aç/o ou desvalori:aç/o ser# dada %ela se&uin"e +órmula=

7+ F4. 24rG12B den"ro dos limi"es 4r 2 ? ≤ 4e ≤ ? 4r

2 11B " R 1,>$ 0 D$ m 0 F$21C$G R DL,BD$3E0em%lo=

Se6a dado um "erreno si"uado e"n rua de a%ar"amen"os de %adr/o m.dio$ com +ren"e e+e"iva de$ m$ #rea de D$ m?$ com valor uni"#rio de R 1,>$2 m?,

Pe D$ 2$ DL$>m YN> =, ?>$ m ≤ Pe ≤ >$m4r 1C$m? " R 1,>$ 0 D$ m? 0 F$21C$G 12B R DL,BD$

O:&e!/%"#o

1 a (!s e0%oen"es das +órmulas de in+lu8ncia %or %ro+undidade e +ren"e$ os %ró%rios limi"esdessas in+lu8ncias$ bem como a-ueles decorren"es de +ren"es m;l"i%las e2ou de es-uina$

%oder/o ser es"abelecidos %ara cada re&i/o ou local$ com base em an#lise e0%erimen"al

(es"a"ís"ica e re+erendados %elo IAPE2 SP$ en"idade au"ora des"as normas$ levando em con"aas vocações de uso e os dis%osi"ivos le&ais, Ali#s$ a NR 1BC>D(1(?1 (%ar"e ? es"abelece-ue os ins"i"u"os re&ionais dever/o es"abelecer +órmulas %ara *omo&enei:aç/o dos +a"oresdevidamen"e veri+icadas ou o en&en*eiro avaliador %oder# a%resen"ar +órmulas de sua au"oria$desde -ue devidamen"e 6us"i+icadas$ +undamen"adas e condi:en"es com a realidade, Aler"amoso lei"or -ue "/o lo&o essas novas +órmulas se6am %ublicadas$ ser/o divul&adas emcom%lemen"aç/o ao livro,?a( !s lo"es de &randes dimensões$ os de %e-uenas dimensões de di+ícil a%rovei( "amen"o e osde +ormas inusi"adas devem ser avaliados observando essas carac"erís"icas e es"udando a

%ossibilidade de desmembramen"o ou remembramen"o$ bem como o seu mel*or e maise+icien"e a%rovei"amen"o,

Da (Nos bairros ou locais onde o mercado n/o indi-ue *aver van"a&em em a&ru%ar lo"es$ ainda-ue es"es se6am con"í&uos$ a avaliaç/o deve ser +ei"a considerando(os isoladamen"e$ um a um,Ba( Nos lo"es em bairros de resid8ncia de %adr/o modes"o ocu%ados %or cons"ruções -ue osa%rovei"em ade-uadamen"e$ devem ser desconsideradas even"uais desvalori:ações de "es"ada$

bem como de %ro+undidade$ no caso de es"as serem in+eriores )s de re+er8ncia e mínima$res%ec"ivamen"e,

3.3 -A 'opo8!%+(% $o 'e!!e*o= em ele/%"#o o $ep!e&&#o= em %)l(/e o $e)l(/e= po$e!, &e!/%lo!(%*'e o $e&/%lo!(%*'e

7omo cri".rio &eral$ as in+lu8ncias des"a na"ure:a %oder/o ser de"erminadas %ela deduç/o ou

acr.scimo corres%onden"e aos &as"os necess#rios %ara colocar o "erreno em si"uaç/o dem#0imo a%rovei"amen"o,

1L



Para um c#lculo mais sim%lis"a %oder/o ser u"ili:ados os se&uin"es +a"ores corre"ivos=

Si"uaç/o %aradi&ma ("erreno %lano 1$

7aído %ara os +undos a". > $H>7aído %ara os +undos de > a". 1 $H7aído %ara os +undos de 1 a". ? $7aído %ara os +undos mais de ? $LEm aclive a". 1 $H>Em aclive a". ? $HEm aclive acima de ? $>Abai0o do nível da rua a". 1$ m 1$Abai0o do nível da rua de 1$ m a". ?$> m $HAbai0o do nível da rua de ?$> m a". B$ m $Acima do nível da rua a". ?$ m 1$

Acima do nível da rua de ?$ m a". B$ m $H

!s casos de valori:aç/o sendo menos +re-uen"es dever/o ser mel*or e0aminados e 6us"i+icados,

3.4 -A )o*&(&'<*)(% $o 'e!!e*o $e/e!, &e! '%m:>m le/%$% em )o*'% pelo )!('>!(o 8e!%l $o('em %*'e!(o! o= $% me&m% +o!m%= %$o'%*$o o& &e8(*'e& )o!!e'(/o&

Si"uaç/o %aradi&ma= "erreno seco 1$Terreno inund#vel $>Terreno bre6oso ou %an"anoso $CTerreno ala&adiço $L

O:&e!/%"#o=

Nos lo"es con"í&uos a cCrre&os$ salvo casos es%eciais$ deve ser es"abelecida uma de%reciaç/ode ? ao lon&o de uma +ai0a %aralela a eles$ com > m de lar&ura$ a con"ar de cada mar&em,

Nos casos de "errenos nus de &randes %ro%orções$ deve ser observado$ "amb.m$ o %revis"o nale&islaç/o 4ederal$ Es"adual e2ou Munici%al,

3.0 -Te!!e*o& lo'e%$o& $e m?l'(pl%& +!e*'e&

!s "errenos de es-uina ou de v#rias +ren"es %oder/o ser avaliados como "errenos de uma+ren"e$ dando uma valori:aç/o %ela ou"ra ou ou"ras +ren"es ou avaliados %ela soma"ória dosvalores calculados de acordo com o i"em L$ %ara cada lo"e resul"an"e da subdivis/o +ei"a$ "endoem vis"a o mel*or a%rovei"amen"o do "erreno e de +orma a se ob"er o maior valor,

! coe+icien"e de valori:aç/o %ela es-uina ou ou"ras +ren"es ^ 7eG ser# ob"ido %ela se&uin"e+órmula=

7e^7: V?G4% v1V4? v?V,,,4v vn 2? 4% v1

Sendo= 7: 1$ %ara as Ia$ Ba e Ca :onas7: ?$ %ara as ?a e >a :onas

1



7: ? ou D$ %ara as Da :ona

4 +ren"e %rinci%al$ "es"ada %ara via %;blica de maior valor ou "es"ada menor no % caso deruas de i&ual valor$ ou$ ainda$ "es"ada -ue corres%onda ao maior valor como lo"e de uma +ren"e

nos "errenos de es-uina

4? $,,, 1$ 4 n +ren"es secund#riasvi ,,,v? ,,,v n valores uni"#rios corres%onden"es )s +ren"es %rinci%al e secund#ria,

O:&e!/%";e&=

1 a (!s "errenos de es-uina ou de v#rias +ren"es$ locali:ados nas :onas de resid8nciasindividuais$ n/o dever/o "er valori:aç/o %elo maior n;mero de +ren( "es$ a menos -uecondições es%eciais a 6us"i+i-uem,?a (As e0"ensões das +ren"es u"ili:adas na +órmula$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1

ser/o limi"adas a= 4r nas 1 a$ Ba e Ca :onas e a ? 4r nas demais,

Da (A valori:aç/o ob"ida %ela +órmula$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1$ +icar#limi"ada a 1 nas 1a$ Ba e Ca :onas a 1> nas ?a e >a e a ?> na Da :ona,

Ba (A #rea de in+lu8ncia do +a"or valori:an"e corres%onder# )-uela dada %ela e0%ress/o 4. 0Pe$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1$ den"ro dos se&uin"es limi"es=

4e ≤ 4r e Pe ≤ Pmi$ %ara as 1a,$ Ba, ? Ca, :onas

4e≤

4r e Pe≤

Pma$ %ara as ?a, e >

a

, :onas

4e ≤ ?4r e Pe ≤ Pma$ %ara a Da, :ona

>a, (As +ren"es de re+er8ncia$ %ro+undidades m#0imas e mínimas$ coe+icien"es de :ona elimi"es %ara valori:aç/o de +ren"es m;l"i%las es"/o resumidos no -uadro a se&uir=

Yona 4eren"e dere+er8ncia

41

Pro+undidades 7oe+,

Yona 7:

Oimi"es

Pmi Pma4ren"e

adicional7oe+,

alori:aç/o7e

@rea deIn+lu8ncia

4. 0 Pe1a, 1C$ D$ C$ 1 4r 1$1 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pmi?a, ?$ D$ C$ ? ?4r 1$1> 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ PmaDa, 1$ ?$ B$ ? ou D ?4r 1$1> ou 1$?> 4e ≤ ?4r 2 Pe ≤ PmaBa, 1$ ?>$ B$ 1 4r 1$1 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pmi>a, 1C$ ?>$ >$ ? ?4r 1$1> 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ PmaCa, 1$ 1>$ D$ 1 4r 1$1 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pmi

E0em%lo=

Se6a dado o se&uin"e "erreno=Oocal= Rua Serra de 3air.$ D1C e D? e Rua Serra de ocaina FS, ?H( , >(4O B> e DD (YNB

Imóvel= Terreno4ren"e= %ara a Rua Serra de 3air. 1L$ m

1H



4ren"e= %ara a Rua Serra de ocaina ?$ m@rea = DB$ m?Preço= R ?$2 m? %ara a Rua Serra de 3air.

R 1C$2 m? %ara a Rua Serra de ocaina

aG 7#lculo do "erreno com +ren"e %ara a Rua Serra de 3air.= "l R ?$ 0 DB$ m? 0 F1L $21$G12B 0 F?$2?>$G 12? R CH,BBH$

bG 7#lculo do "erreno com +ren"e %ara a Rua Serra de ocaina="?R1C$0DB$m? 0F?$21$G 12B 0 F1L$2?>$G 12? R >D,DBL$

cG Escol*eremos$ en"/o$ o valor do "erreno corres%onden"e ) +ren"e %ara a Rua Serra de3air.$ %or ser mais elevado,

dG A%licamos a +órmula %ara c#lculo de 7e=

7e F l V? G0 1$ 0 R?$V 1$0R1C$2? 0 1$0R?$7e 1$H

eG 7#lculo do valor +inal= Fvalori:aç/o só %ara a #rea 4 r e % e= 1 W ? ? m?"l R ?$ 0 ?$ m? 0 F1L$21$G 12B 0 F?$2?>$G 12? 0 1$H R BB,>?L$H?

"1 R ?$ 0 1B$ m? 0 F1L$21$G 12B 0 F?$2?>$G 12? R ?,>H>$L" "l V "? R BB,>?L$L? V R ?,>H>$L R LD,1?D$>

D. -O:&e!/%";e& +(*%(&

aG ! %reço uni"#rio dos "errenos deve ser de"erminado median"e %es-uisa de valores$sendo u"ili:ado mais comumen"e o m."odo com%ara"ivo$ %odendo$ en( "re"an"o$ emcasos em -ue n/o *a6a na re&i/o "errenos sem ben+ei"orias$ ser u"ili:ado o m."odoresidual,

bG A avaliaç/o de lo"es com +orma"os ou dimensões es%eciais dever# levar em con"a a

de"erminaç/o do m#0imo valor -ue %ossa ob"er seu a%rovei"amen"o$ -uer como lo"einde%enden"e$ -uer como valori:ador %o"encial de lo"e ou lo"es , vi:in*os,

Es"/o nesses casos %s lo"es com +ren"e e+e"iva in+erior ) me"ade da +ren"e de re+er8ncia$ bem

como os lo"es com %ro+undidades mínimas es"abelecidas,A ilus"raç/o a se&uir e0em%li+ica al&uns casos em -ue lo"es de dimensões redu:i( das servem

%ara valori:ar lo"es vi:in*os,

?



No desen*o FAG$ o lo"e FIG$ com%os"o com o lo"e F?G$ alcança a avenida %rinci%al$ &an*ando

uma +ren"e com valor bem mais elevado,

No desen*o FXG$ o lo"e F1G$ com%os"o com o lo"e F?G$ alcança a %ro+undidade de 1>$ m$ -ue. a mínima em YNC %ara n/o so+rer de%reciaç/o, Em ambos os casos deve ser +ei"a umaavaliaç/o do lo"e F IG so:in*o e ou"ra do con6un"o com%os"o de lo"e F 1G V lo"e F?G,

Por sub"raç/o ob".m(se a valori:aç/o do lo"e 1, Essa valori:aç/o . dividida %or dois %ara -ueambos os %ro%rie"#rios usu+ruam da van"a&em da com%osiç/o,

cG !s "errenos indus"riais dever/o ser avaliados %elo cri".rio do me"ro -uadra( do m.dio$de"erminado %or %es-uisa com%reendendo "errenos de #reas e di( mensões

e-uivalen"es$ %ró0imos da #rea avalianda,

B( AAOIAÇ! 'E EN4EIT!RIAS

>( 'EPRE7IAÇ_ES 'E 7!NSTRUÇ_ES

C Z MT!'! 7!MPARATI! 'IRET!

L Z "errenos com ben+ei"orias Z Avaliações de alu&u.is

H Z Avaliações de &lebas urbani:#veis

1 Z Avaliações econmicas11( in+er8ncia es"a"i`s"ica

1? Z %rocedimen"os 6udiciais

1D Z E0em%lo de laudos 6udicial

?1

2 - manual de avaliação_e_perícias fiker

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