13a convenção imaginarium - direito dos lojistas

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Direito dos Lojistas

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Page 1: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas
Page 2: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

Rua Borges Lagoa, 1065 - 3º andar - Ibirapuera - CEP 04038-002 - São PauloTel.: (11) 2246-3888

[email protected] - [email protected] www.cerveiraadvogados.com.br

Page 3: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

ATIPICIDADE DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

A RAZÃO DOS CONTRATOS EM SHOPPING CENTERS SEREM CLASSIFICADOS COMO ATÍPICOS:

a) ALUGUEL PERCENTUAL CALCULADO SOBRE O FATURAMENTO BRUTO OU ALUGUEL MÍNIMO (O MAIOR ENTRE ELES);

b) AUDITORIA NOS LIVROS DOS LOJISTAS;

c) ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS E RESPECTIVA CONTRIBUIÇÃO;

d) CONTRIBUIÇÃO PARA O FUNDO DE PROMOÇÃO;

e) SUBMISSÃO DOS LOJISTAS EM RELAÇÃO: DECORAÇÃO, VITRINE, EXPOSIÇÃO DAS MERCADORIAS, LETREIROS ETC;

Page 4: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

f) LIMITAÇÃO DO RAMO DE ATIVIDADE;

g) CLÁUSULA DE RAIO / EXCLUSIVIDADE, SÓCIOS, VÍNCULOS ETC; E

h) OUTRAS MAIS.

ARTIGO 54 DA LEI 8.245/91:NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER, PREVALECERÃO AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESPECTIVOS E AS DISPOSIÇÕES PROCEDIMENTAIS PREVISTAS NESTA LEI.

A OMISSÃO/ACEITAÇÃO DOS LOJISTAS TEM ENSEJADO UM VERDADEIRO ABUSO DOS EMPREENDEDORES.

Page 5: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

OS CUIDADOS NA FASE PRÉ-CONTRATUAL ANÁLISE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E ANEXOS PRAZO DE VIGÊNCIA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA (REGISTRO DO CONTRATO) DIREITO DE PREFERÊNCIA AUTORIZAÇÃO DA CESSÃO PARA O OUTRO FRANQUEADO / CONTROLE

ACIONÁRIO PESSOA FÍSICA / PESSOA JURÍDICA CLÁUSULA DE RAIO

CONFORME JURISPRUDÊNCIA (DO CADE E ESTRANGEIRAS), ESTA CLÁUSULA NÃO É UM ILÍCITO “PER SE”.ELA NÃO NASCE ILÍCITA/ILEGAL, OU SEJA, DEPENDE DO CASO CONCRETO.BASICAMENTE PARA SER LÍCITA É NECESSÁRIA UMA LIMITAÇÃO TEMPORAL E/OU UMA “CONTRAPARTIDA” DO LOCADOR ÁREA ÚTIL LOCÁVEL / COLUNAS / DUTOS CARGA ELÉTRICA/DESPESAS COM O CABEAMENTO

REMANEJAMENTO DA LOJA ATIVIDADE COMERCIAL / NOME FANTASIA

E COMO DIZIA JOHN KENNEDY: “DEVEMOS NEGOCIAR COM LIBERDADE, MAS JAMAIS NEGOCIAR A LIBERDADE”. O MAIS DIFÍCIL É CONVENCER ALGUÉM DO ÓBVIO.

Page 6: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

DIREITO DE REVER O ALUGUEL E A SUA IMPORTÂNCIA ECONÔMICA

PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO

CUIDADOS NA REVISÃO AMIGÁVEL

A IMPORTÂNCIA DO LAUDO TÉCNICO PARA A FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO (MÉTODO COMPARATIVO E DE RENDIMENTO DE CAPITAL)

ARBITRAMENTO PROVISÓRIO DO ALUGUEL

A IMPORTÂNCIA DO BANCO DE DADOS

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PEDIDOS DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

a)VALOR DO ALUGUELb)ALUGUEL PROVISÓRIO – Conforme as alterações havidas na Lei do Inquilinato, em ação proposta pelo locador o aluguel provisório não poderá exceder 80% do pedido e em ação proposta pelo locatário 80% do vigente. Princípio de Isonomia?c)ISONOMIA – ALUGUEL PERCENTUALd)13º ALUGUEL, 14º ETCe)ALUGUEL COMPENSATÓRIOf)ALUGUEL COMPLEMENTARg)ALUGUEL COMPLEMENTAR PADRÃOh)ALUGUEL PROGRESSIVOi)PERCENTUAL ALÉM DO ÍNDICE DE REAJUSTEj)MUDANÇA DE INDEXADOR

Page 8: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

O IGP-DI/FGV (ÍNDICE GERAL DE PREÇOS – DISPONIBILIDADE INTERNA, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS), UM DOS INDICES MAIS PRATICADOS NOS REAJUSTES DOS INSTRUMENTOS LOCATÍCIOS, ORIGINA-SE DA SEGUINTE MÉDIA PONDERADA: 60% DO ÍNDICE DE PREÇOS DO ATACADO (IPA-DI) / ATRELADO AO DÓLAR; 30% DO ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR (IPC-DI) E 10% DO ÍNDICE NACIONAL DE CONSTRUÇÃO CIVIL (INCC-DI).

APURA AS VARIAÇÕES DE PREÇO DE MATÉRIAS-PRIMAS AGRÍCOLAS E INDUSTRIAIS NO ATACADO E DE BENS E SERVIÇOS FINAIS NO CONSUMO. ENTRE OS ÍNDICES CONSIDERADOS ESTÃO OS PREÇOS DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS, TRANSPORTE, HABITAÇÃO, EDUCAÇÃO, SAÚDE E VESTUÁRIO.

A TAXA ACUMULADA DO IGP-DI AINDA É USADA COMO INDEXADORA DAS DÍVIDAS DOS ESTADOS COM A UNIÃO.

Page 9: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

O IGP-M/FGV (ÍNDICE GERAL DE PREÇOS - DO MERCADO, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS), OUTRO TAMBÉM MUITO UTILIZADO, ORIGINA-SE DA SEGUINTE MÉDIA PONDERADA: 60% DO ÍNDICE DE PREÇOS DO ATACADO (IPA-M) / ATRELADO AO DÓLAR; 30% DO ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR (IPC-M) E 10% DO ÍNDICE NACIONAL DE CONSTRUÇÃO CIVIL (INCC-M).

APURA AS VARIAÇÕES DE PREÇO DE MATÉRIAS-PRIMAS AGRÍCOLAS E INDUSTRIAIS NO ATACADO E DE BENS E SERVIÇOS FINAIS NO CONSUMO. ENTRE OS ÍNDICES CONSIDERADOS ESTÃO OS PREÇOS DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS, TRANSPORTE, HABITAÇÃO, EDUCAÇÃO, SAÚDE E VESTUÁRIO.

COSTUMA SER UTILIZADO TAMBÉM PARA REAJUSTAR TARIFAS PÚBLICAS E PLANOS DE SEGUROS SAÚDE (NOS CONTRATOS MAIS ANTIGOS).

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A METODOLOGIA UTILIZADA PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS – FGV PARA APURAÇÃO DOS IGP-DI E IGP-M É IGUAL.

A DIFERENÇA ESTÁ QUE NO IGP-DI A COLETA DE PREÇOS É REALIZADA COM BASE NO MÊS CHEIO, OU SEJA, DE 01 A 30 OU 31 DE CADA MÊS, SENDO QUE NO IGP-M, É REALIZADA ENTRE O DIA 21 DO MÊS ANTERIOR AO DE REFERÊNCIA E O DIA 20 DO MÊS DE REFERÊNCIA.

Page 11: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

O IPCA-IBGE (ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO, CALCULADO PELO INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA), MEDE A VARIAÇÃO DE PREÇOS PARA AS FAMÍLIAS COM RENDIMENTOS MENSAIS ENTRE 01 E 40 SALÁRIOS MÍNIMOS, NAS REGIÕES METROPOLITANAS DE BELÉM, FORTALEZA, RECIFE, SALVADOR, BELO HORIZONTE, RIO DE JANEIRO, SÃO PAULO, CURITIBA, PORTO ALEGRE, BRASÍLIA E MUNICÍPIO DE GOIÂNIA.

PARA LEVANTAMENTO DE ALUGUEL E CONDOMÍNIO, TEM COMO UNIDADE DE COLETA ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS E DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇO PÚBLICO E DOMICÍLIOS, SÃO CONSIDERADOS NOVE TIPOS DE PRODUTOS E SERVIÇOS: ALIMENTAÇÃO E BEBIDAS, ARTIGOS DE RESIDÊNCIA, COMUNICAÇÃO, DESPESAS PESSOAIS, EDUCAÇÃO, HABITAÇÃO, SAÚDE E CUIDADOS PESSOAIS, TRANSPORTES E VESTUÁRIO.

AO TODO SÃO CALCULADAS AS VARIAÇÕES DE PREÇOS DE 465 SUBITENS.

O IPCA/IBGE É O ÍNDICE UTILIZADO PELO CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL PARA CALCULAR A META DE INFLAÇÃO PARA O BRASIL A CADA ANO.

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O IPC-FIPE (ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR, CALCULADO PELA FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS DESDE 1968), REGISTRA A VARIAÇÃO DE PREÇOS NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO.

A FIPE (FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS) MEDE A VARIAÇÃO DOS ITENS EM SETE GRUPOS DE DESPESAS: HABITAÇÃO, ALIMENTAÇÃO, TRANSPORTE, DESPESAS PESSOAIS, SAÚDE, VESTUÁRIO E EDUCAÇÃO.

IDEAL IPC – FIPE

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AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

CONCEITO DO PONTO COMERCIAL E SUA IMPORTÂNCIA PATRIMONIAL

O QUE VEM A SER O FUNDO DE COMÉRCIO?FUNDO DE COMÉRCIO É O CONJUNTO DOS ELEMENTOS MATERIAIS E IMATERIAIS QUE CONFEREM A UM DADO ESTABELECIMENTO CAPACIDADE PARA PRODUZIR LUCRO, COMO POR EXEMPLO: A CLIENTELA, A FORMA DE ATENDIMENTO, A COMODIDADE, A VIZINHANÇA, A CONFIANÇA NA QUALIDADE.COSTUMO DIZER EM MINHAS PALESTRAS QUE O PATRIMÔNIO DO LOJISTA É O SEU PONTO COMERCIAL.

PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO

CUIDADOS NA CESSÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO (3 ANOS NO MESMO RAMO DE COMÉRCIO)

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CUIDADOS NA RENOVAÇÃO AMIGÁVEL O SHOPPING FICA COM O CONTRATO PARA SER ASSINADO E PERDE-SE O PRAZO; CLÁUSULAS NOVAS – ALUGUÉIS COMPENSATÓRIOS, ALUGUÉIS DESEMPENHO, GATILHOS ANUAIS, AUMENTO DO PERCENTUAL RELATIVO AO FUNDO DE PROMOÇÃO, PRAZOS. A IMPORTÂNCIA DO LAUDO TÉCNICO PARA A FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO (MÉTODO COMPARATIVO E DE RENDIMENTO DE CAPITAL) ARBITRAMENTO PROVISÓRIO DO ALUGUEL – ART. 72. § 4º NA CONTESTAÇÃO, O LOCADOR, OU SUBLOCADOR, PODERÁ PEDIR, AINDA, A FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO, PARA VIGORAR A PARTIR DO PRIMEIRO MÊS DO PRAZO DO CONTRATO A SER RENOVADO, NÃO EXCEDENTE A OITENTA POR CENTO DO PEDIDO, DESDE QUE APRESENTADOS ELEMENTOS HÁBEIS PARA AFERIÇÃO DO JUSTO VALOR DO ALUGUEL. CUIDADOS NA FORMALIZAÇÃO DE ACORDOS JUDICIAIS

E, COMO DIZIA CONFÚCIO : ”UM HOMEM QUE COMETE UM ERRO E NÃO O CORRIGE ESTÁ COMETENDO UM OUTRO ERRO”.

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REQUISITOS ESSENCIAIS PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO

a) CONTRATO POR ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO DE 05 ANOS OU MAIS;

b) OU CONTRATOS, POR ESCRITO, QUE SOMADOS DE FORMA ININTERRUPTA ATINJAM 05 ANOS OU MAIS;

c) EXPLORAÇÃO DO MESMO RAMO DE ATIVIDADE NOS ÚLTIMOS 03 ANOS;

d) PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO (ALUGUEL, ENCARGOS, SEGUROS ETC);

e) INDICAÇÃO CLARA E PRECISA DAS CONDIÇÕES OFERECIDAS PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO (VALOR LOCATIVO - % E MÍNIMO, PRAZO, REAJUSTE ETC); E

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f) DECLARAÇÃO DO FIADOR ACEITANDO A RENOVAÇÃO (SE O MESMO). CASO NÃO SEJA O MESMO DO CONTRATO RENOVANDO, É NECESSÁRIO INDICAR O NOME OU DENOMINAÇÃO COMPLETA, NÚMERO DE SUA INSCRIÇÃO NO MINISTÉRIO DA FAZENDA, ENDEREÇO E, TRATANDO-SE DE PESSOA NATURAL, NACIONALIDADE, ESTADO CIVIL, PROFISSÃO E A CARTEIRA DE IDENTIDADE.

DE ACORDO COM AS ALTERAÇÕES HAVIDAS NA LEI DO INQUILINATO, INDEPENDENTEMENTE DO FIADOR INDICADO SER O MESMO DO CONTRATO RENOVANDO, É NECESSÁRIO PROCEDER A COMPROVAÇÃO DE SUA IDONEIDADE FINANCEIRA (CERTIDÕES PESSOAIS).

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O LOCADOR NÃO ESTÁ OBRIGADO A RENOVAR O CONTRATO

a) POR DETERMINAÇÃO DO PODER PÚBLICO, TIVER QUE REALIZAR NO IMÓVEL OBRAS QUE IMPORTEM SUA RADICAL TRANSFORMAÇÃO;

b) PARA FAZER MODIFICAÇÃO DE TAL NATUREZA QUE AUMENTE O VALOR DO NEGÓCIO OU DA PROPRIEDADE.DEVERÁ SER EXIGIDO, PORÉM, UM RELATÓRIO PORMENORIZADO DAS OBRAS A SEREM REALIZADAS E DA ESTIMATIVA DE VALORIZAÇÃO QUE SOFRERÁ O IMÓVEL, ASSINADO POR ENGENHEIRO DEVIDAMENTE HABILITADO; E

c) PROPOSTA DE TERCEIRO E MELHORES CONDIÇÕES.

QUANTO À RETOMADA PARA USO PRÓPRIO: DIFERENÇA ENTRE LOJA DE RUA E DE SHOPPING

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PEDIDOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

a) VALOR DO ALUGUELb) ALUGUEL PROVISÓRIO - NÃO HOUVE ALTERAÇÕES NA LEI DO

INQUILINATO SOBRE O TEMA. NECESSÁRIO AGUARDAR A CRIAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA.

c) ISONOMIA – ALUGUEL PERCENTUALd) 13º ALUGUEL, 14º ETCe) ALUGUEL COMPENSATÓRIOf) ALUGUEL COMPLEMENTARg) ALUGUEL COMPLEMENTAR PADRÃOh) ALUGUEL PROGRESSIVOi) PERCENTUAL ALÉM DO ÍNDICE DE REAJUSTEj) CLÁUSULA DE RAIOk) MUDANÇA DE INDEXADORl) EXCLUSÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS / ILÍCITAS

AÇÃO JUDICIAL SINDICATO

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ALTERAÇÕES RELEVANTES DA LEI DO INQUILINATO

- LIMINAR NAS AÇÕES DE DESPEJO DE IMÓVEIS COMERCIAIS FUNDADA NA DENÚNCIA VAZIA (15 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA);

- LIMINAR NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, QUANDO O CONTRATO ESTIVER DESPIDO DE GARANTIA;

- ANTES A LEI AUTORIZAVA A PURGAÇÃO DA MORA 02 (DUAS) VEZES A CADA 12 MESES. AGORA SOMENTE HAVERÁ 01 (UMA) OPORTUNIDADE A CADA 24 MESES;

- POSSIBILIDADE DE DESPEJO NO PRAZO DE 30 DIAS, EM CASO DE NÃO RENOVAÇÃO DO CONTRATO PELO JUIZ, LOGO APÓS A SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU, EM AÇÕES RENOVATÓRIAS;

- FIADORES.

Page 20: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

CONDOMÍNIO E FUNDO DE PROMOÇÃO VERIFICAÇÃO DA VERACIDADE DAS DESPESAS COBRADAS PELO EMPREENDEDOR SE A ADMINISTRADORA GANHA UM PERCENTUAL DE 5% A 7% DE TUDO AQUILO QUE É GASTO, QUAL O INTERESSE EM ECONOMIZAR?? COMO MINIMIZAR OS CUSTOS

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PROJETO DE LEI Nº 7137/02

PONTOS PRINCIPAIS

- APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

- APRESENTAÇÃO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO NA FORMA MERCANTIL

- PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE TAXAS QUANDO DA CESSÃO DO PONTO COMERCIAL

- PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE ALUGUÉIS PRÉ-DETERMINADOS OU PROGRESSIVOS

- PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE TAXAS OU PERCENTUAIS, ALÉM DO ÍNDICE ESTIPULADO NO CONTRATO

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- PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE MAIS DE 12 ALUGUÉIS DURANTE O ANO

- INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO NO CASO DO EMPREENDEDOR NÃO RENOVAR A LOCAÇÃO, ALEGANDO QUE NECESSITA FAZER OBRAS NO IMÓVEL, MESMO QUE AS INICIE 03 MESES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES

- FIXAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL NO CASO DE DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL EQUIVALENTE A 03 ALUGUÉIS PROPORCIONAIS AO TEMPO DE OCUPAÇÃO - EXTINÇÃO DO “CAPUT” DO ARTIGO 54 QUE REZA:“NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTERS, PREVALECERÃO AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESPECTIVOS ....” - OUTROS MAIS

Page 23: 13a Convenção Imaginarium - Direito dos Lojistas

PROJETO DE LEI Nº 7137/02

http://www.camara.gov.br/internet/sileg/prop_detalhe.asp?id=67032

A VITÓRIA VEM DA LUTAA LUTA VEM DA FORÇAA FORÇA VEM DA UNIÃO

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