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RETIFICAÇÃO GEORREFERENCIANTO

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDALOTEAMENTOS URBANOS E

RURAISUSUCAPIÃO

Ari Álvares Pires NetoOficial do Registro de Imóveis de Coromandel/MG

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JURISDIÇÃO:

Dá-se o nome de jurisdição (do latim juris, "direito", e

dicere, "dizer") ao poder que detém o Estado para aplicar

o direito ao caso concreto, com o objetivo de solucionar os

conflitos de interesses e, com isso, resguardar a ordem

jurídica e a autoridade da lei.

Tínhamos, pois, a autotutela, que é defeso ao cidadão

exercê-lo, atualmente.(Código de Hamurabi)

Com o passar do tempo, o Estado sentiu a necessidade de

albergar para si a solução dos conflitos de interesses

como forma de buscar o bem comum e a paz social.

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Jurisdição contenciosa:

Como vimos, o Estado mediante a Jurisdição proíbe a

autotutela dos interesses individuais conflitantes,

impedindo que seja feita a Justiça através das próprias

mãos. Com isso, o Estado busca a paz jurídica, dirimindo

os litígios via a força de suas decisões, pressupondo

interesse de dar segurança a ordem jurídica.

Características da jurisdição contenciosa:

1) atividade jurisdicional;

2) visa composição de litígios;

3) bilateralidade da causa;

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4) lides ou litígios em busca ou questionando-se direitos e

obrigações contrapostas;

5) Partes - autor e réu;

6) Jurisdição;

7) ação;

8) processo;

9) legalidade estrita - o juiz deve conceder o que está na

lei à uma das partes;

10) pode ocorrer a revelia;

11) há contraditório ou a sua possibilidade,

12) há coisa julgada formal e material.

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JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA:

A modernidade trouxe situações em que as pessoas

podem livremente transacionar, somente sendo

necessária a homologação das vontades contratuais,

surgindo dessa forma a jurisdição voluntária.

A jurisdição voluntária não resolve conflitos, mas apenas

tutela interesses. Não se pode falar em partes, no sentido

em que esta palavra é tomada na jurisdição contenciosa.

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Caracteristicas da Jurisdição voluntária:

a) A presença da discricionalidade na Jurisdição

voluntária como sendo característica principal da

atividade administrativa;

b) Manifestação do interesse estatal em proteger os

Direitos subjetivos:

c) A atividade jurisdicional não pressupõe litígio;

d) Tem escopo constitutivo, visando novos estados

jurídicos ou ao desenvolvimento ou ao

desenvolvimento das relações existentes;

e) Não se produz a coisa julgada MATERIAL, APENAS

FORMAL.

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SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA:

Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial

indicá-la-á por escrito. Não se conformando o

apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo

satisfazer, será o, remetido ao juízo competente para

dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:

I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da

prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação

da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

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III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da

dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da

suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o

juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV - certificado o cumprimento do disposto no item

anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante

carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no

prazo referido no item III do artigo anterior, será ela,

ainda assim, julgada por sentença

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Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o

interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público,

no prazo de dez dias.

O MP tem legitimidade para recorrer, ainda que nâo tenha

havido impugnação, na qualidade de custus legis (fiscal

da lei). Art. 83 CPC.

Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz

proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos

elementos constantes dos autos.

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Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os

efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o

Ministério Público e o terceiro prejudicado. (nunca o

Oficial)

Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida,

proceder-se-á do seguinte modo:

I - se for julgada procedente, os documentos serão

restituídos à parte, independentemente de translado,

dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a

consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

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II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará,

de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou

certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que,

desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato

na coluna de anotações do Protocolo.

Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e

não impede o uso do processo contencioso competente.

Art. 205 - Cessarão automaticamente os efeitos da

prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento

no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão

do interessado em atender às exigências legais.

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Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado, não puder

ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro,

a importância relativa às despesas previstas no art. 14

será restituída, deduzida a quantia correspondente às

buscas e a prenotação.

Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas

custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida

for julgada procedente.

Art. 208 - O registro começado dentro das horas fixadas

não será interrompido, salvo motivo de força maior

declarado, prorrogando-se expediente até ser concluído.

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Art. 209 - Durante a prorrogação nenhuma nova apresentação

será admitida, lavrando o termo de encerramento no

Protocolo.

Art. 210 - Todos os atos serão assinados e encerrados pelo

oficial, por seu substituto legal, ou por escrevente

expressamente designado pelo oficial ou por seu substituto

legal e autorizado pelo juiz competente ainda que os

primeiros não estejam nem afastados nem impedidos. (§ 2º

do Art. 20, 8.935/94)

Art. 211 - Nas vias dos títulos restituídas aos apresentantes,

serão declarados resumidamente, por carimbo, os atos

praticados.

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GEORREFERENCIAMENTO:

A lei 10.267 de 2001, que inseriu o GEO no sistema legal

brasileiro, pretende incorporar a base gráfica do cadastro

ao registro, procedendo a uma verdadeira interconexão

por intermédio do georreferenciamento. Não se pode

confundir cadastro com registro, embora sejam duas faces

de uma mesma moeda.

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A parcela cadastral é a representação gráfica da realidade

de puro fato e tem por objeto o inventário da riqueza

territorial. A vocação do cadastro é universal, ampla, uma

vez que o cadastro não qualifica, é realizado ex-oficio.

Destina-se basicamente ao Direito público (fiscal).

Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que tem por

objeto a tutela da propriedade, a vocação do registro é

restritiva, em virtude da qualificação. Depende da

provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado

e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da

propriedade.

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O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade

e eficácia à aquisição do imóvel – provando o Direito. O

cadastro tem finalidade de arrecadar impostos – fiscal.

É nesse sentido que o georreferenciamento veio em bom

momento, uma vez que tem por finalidade primordial

alcançar uma perfeita descrição do imóvel rural, pela

medição in loco, por profissional devidamente qualificado,

levando em consideração as coordenadas estabelecidas pelo

sistema geodésico brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo

sua precisa localização e caracterização, tal como área

superficial, medidas lineares e as respectivas confrontações.

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No início, a legislação brasileira não previa critérios

objetivos para identificar e descrever um imóvel. Essa

problemática é enfrentada em quase todos os países do

mundo, conforme se apura pela constatação da recente

preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de

um referencial único com elementos objetivos criou

situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e

discrepantes de uma cidade para outra e de um ofício

predial para outro.

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A obrigatoriedade para as hipóteses de desmembramento,

parcelamento e remembramento está prevista no § 3º do

artigo 176 da LRP, enquanto que a de transferência, no

§4º do mesmo artigo. No § 3º do artigo 225 encontra-se a

obrigatoriedade para os atos judiciais que versem sobre

imóveis rurais.

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Quanto aos atos judiciais, convém esclarecer que não se

trata de toda e qualquer ação judicial em que haja

referência a imóvel rural, mas apenas àquelas em que o

imóvel rural é o objeto central da jurisdição (usucapião,

retificação judicial de registro, desapropriação, divisão,

demarcação, etc.), desde que suas decisões tenham

ingresso no fólio real (reintegração de posse, apesar de

ter o imóvel como objeto central, não depende de

descrição georreferenciada, por não gerar título registável

em sua matrícula).

20

Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que tem por

objeto a tutela da propriedade, a vocação do registro é

restritiva, em virtude da qualificação. Depende da

provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado

e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da

propriedade.

O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade

e eficácia à aquisição do imóvel – provando o Direito. O

cadastro tem finalidade de arrecadar impostos – fiscal.

21

Hipóteses que exigem a descrição georreferenciada:

A Lei nº 10.267/2001 efetuou algumas alterações na Lei dos

Registros Públicos. Dessas alterações, são extraídas as

hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigação de

adaptar a descrição de seu imóvel ao modelo georreferenciado.

As hipóteses legais são as seguintes:

# desmembramento;

# parcelamento;

# remembramento;

# transferência; e

# autos judiciais que versem sobre imóveis rurais.

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Com o Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005, que

trata da nova redação de alguns dispositivos do Decreto

nº 4.449/2002 que regulamentou a Legislação do

Georreferenciamento os prazos foram alterados:

O novo referencial dos prazos: contados a partir de

20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do

Incra; os prazos principais se referem aos casos de

desmembramento, parcelamento, remembramento e em

qualquer situação de transferência de imóvel rural:

# 20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares,

ou seja, todos os demais imóveis rurais.

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# após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na

matrícula tão-somente os atos registrais geradores da

obrigação de georreferenciar (desmembramento,

parcelamento, remembramento e alienação) e retificação

judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel;

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Retificação de área de imóveis urbanos e rurais:

A retificação no registro de imóveis sempre foi admitida,

pois em nosso direito o registro possui presunção

RELATIVA de veracidade, contrariamente ao que ocorre no

direito alemão, onde a presunção de domínio do registro é

ABSOLUTA. Com efeito, o registro de imóveis no Brasil não

possui o condão de conferir eficácia de validade ao título,

isso porque, conforme acentua Afrânio de Carvalho, “A

validade da inscrição depende da validade do negócio

jurídico e da faculdade de disposição do alienante”.

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O objeto da retificação compreende tanto os direitos bem

como os fatos constantes do registro. Ressalte-se que, até

então, pensávamos na retificação apenas em três

modalidades. A prevista nos arts. 212 e seguintes da Lei

nº 6.015/73, ou seja, a retificação extrajudicial ou ex

officio, a retificação administrativa-judicial e a retificação

contenciosa.

O novo art. 212, transcrito abaixo, concebe três requisitos

básicos para a deflagração da retificação do ato de

registro diretamente no registro de imóveis, que são a

omissão e imprecisão do ato de registro ou para os casos

em que o ato não exprima a verdade. O texto legal é o

seguinte:

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Art. 212. “Se o registro ou a averbação for omissa,

imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será

feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a

requerimento do interessado, por meio de procedimento

administrativo previsto no art. 213, facultado ao

interessado requerer a retificação por meio de

procedimento judicial.

Parágrafo único: A opção pelo procedimento

administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação

jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.

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A nova lei estabeleceu três procedimentos para a

obtenção da retificação do registro imobiliário: (1) a

retificação de ofício ou mediante requerimento “; (2)

retificação consensual, e por fim, a (3) retificação judicial.

A nova previsão também indicou situações que

independem de retificação.

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RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer

elemento do título (hipóteses de erro evidente);

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público,

comprovada por documento oficial;

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d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de

deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em

que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo

matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes

do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel

confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal

das partes, comprovada por documentos oficiais, ou

mediante despacho judicial quando houver necessidade de

produção de outras provas;

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RETIFICAÇÃO CONSENSUAL:

A retificação consensual foi a grande inovação introduzida

pela Lei 10.931/2004, propiciando a correção das

informações tabulares, sem a necessidade de

procedimento judicial, realizada diretamente ao Oficial do

Registro Imobiliário. Esta modalidade retificatória foi

aberta para todas formas de “correção de medidas

perimetrais”, quer sejam para mera INSERÇÃO, quer

sejam para ALTERAÇÃO destas medidas, resultando ou

não em modificação da área de superfície, qualquer que

seja ela.

31

Art. 213:

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou

alteração de medida perimetral de que resulte, ou não,

alteração de área, instruído com planta e memorial

descritivo assinado por profissional legalmente habilitado,

com prova de anotação de responsabilidade técnica no

competente Conselho Regional de Engenharia e

Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput

do art. 225(indicação dos característicos, das

confrontações, da localização dos imóveis) o oficial

averbará a retificação.

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§ 2o

Se a planta não contiver a assinatura de algum

confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro

de Imóveis competente, a requerimento do interessado,

para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a

notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de

recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de

Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e

Documentos da comarca da situação do imóvel ou do

domicílio de quem deva recebê-la.

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§ 3º

A notificação será dirigida ao endereço do confrontante

constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao

próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo

requerente; não sendo encontrado o confrontante ou

estando em lugar incerto e não sabido tal fato será

certificado pelo oficial encarregado da diligência,

promovendo-se a notificação do confrontante mediante

edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por

duas vezes em jornal local de grande circulação.

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§ 4º

Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de

apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 5º

Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a

retificação requerida; se houver impugnação

fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial

intimará o requerente e o profissional que houver

assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de

cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

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Existindo impugnação fundamentada de um ou de alguns confrontantes o interessado será intimado para em 5 (cinco) dias se manifestar. Também o profissional que subscrever a planta deve apresentar explicações ou esclarecimentos.

Mantida a impugnação, o processo somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobiliário se houver acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do pedido vestibular.

§ 6ºHavendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

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§ 7o

Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão

ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente

alienadas, caso em que serão considerados como

confrontantes tão-somente os confinantes das áreas

remanescentes.

§ 8o

As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus

registros retificados pelo mesmo procedimento previsto

neste artigo, desde que constem do registro ou sejam

logradouros devidamente averbados.

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§ 9o

Independentemente de retificação, dois ou mais

confrontantes poderão, por meio de escritura pública,

alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver

transferência de área, com o recolhimento do devido

imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural

o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando

urbano, a legislação urbanística.

38

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os

proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus

eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam

os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, serão

representados por qualquer dos condôminos e o

condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e

seguintes do Código Civil, serão representados, conforme

o caso, pelo síndico ou pela Comissão de

Representantes”.

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§ 11. Independe de retificação: (Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

I - a regularização fundiária de interesse social realizada

em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei

no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por

Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já

estiverem cadastrados individualmente ou com

lançamento fiscal há mais de vinte anos; (Incluído pela Lei

nº 10.931, de 2004)

40

II - a adequação da descrição de imóvel rural às

exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta Lei.

(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a

constatação de sua situação em face dos confrontantes e

localização na quadra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de

2004)

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do

imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a

registro desde que requerido pelo adquirente,

promovendo-se o registro em conformidade com a nova

descrição.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004

41

§ 14 “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros

os fatos constantes do memorial descritivo, responderão

os requerentes e o profissional que o elaborou pelos

prejuízos causados, independentemente das sanções

disciplinares e penais.”

§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou

de registro decorrentes de regularização fundiária de

interesse social a cargo da administração pública.

(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

42

Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma

vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação

direta. (Renumerado do art. 215 com nova redação pela

Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os

atingidos. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação

ou agravo conforme o caso. (Incluído pela Lei nº 10.931,

de 2004)

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§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos

registros poderá causar danos de difícil reparação poderá

determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem

oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (Incluído

pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela

praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial,

permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de

seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a

solução do bloqueio. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-

fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do

imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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Loteamentos urbanos:

Lei 6.766/79 modificada pela Lei 9.785/99

Objetivo e Definição:

O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo

desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a

concentração equilibrada destas atividades e de pessoas

no município, estimulando e orientando o

desenvolvimento urbano, rural e industrial no município,

mediante controle do uso e aproveitamento do solo.

45

Para melhor interpretação do objetivo do parcelamento do

solo, passamos a definir algumas expressões comumente

utilizadas em um loteamento ou desmembramento do

solo, vejamos:

- Área urbana: é a área que estiver inserida no perímetro

urbano do município, definido por lei específica;

- Área rural: é a área que estiver reservada para

crescimento urbano do município, devidamente definida

em lei específica para esta finalidade;

- Área verde: é a área com tratamento paisagístico

reservada a atividades de recreação ou descanso;

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- Área institucional: é a parcela do terreno reservada a

edificação de equipamentos comunitários;

-Área de interesse público: é a área transferida ao

município quando da aprovação de loteamentos e seus

registros;

-- Desdobro: é a divisão de área inserida em loteamento

devidamente aprovado, em duas partes para formação de

novos lotes;

- Lotes: é a parcela do terreno resultante do parcelamento

do solo que tem frente para via pública ou que com ela se

comunica por acesso;

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- Reloteamento: é o parcelamento do solo resultante de

loteamento ou desmembramento já aprovado, com

abertura de novas vias de circulação;

- Reparcelamento: é o parcelamento do solo resultante de

loteamento ou desmembramento já aprovado, com

aproveitamento do sistema viário;

- Caução: é a garantia dada ao município ou Distrito

Federal com o objetivo de assegurar a execução de alguns

serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da

dívida pública, hipotecas, imóveis, seguro-fiança,

estabelecidas em lei ou decreto;

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- Certidão de Diretrizes: é o documento que estabelece

diretrizes urbanísticas básicas para elaboração do projeto

de parcelamento do solo;

- Alvará de parcelamento: é o documento que autoriza a

execução de obras, exclusiva para parcelamento do solo

urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a

fiscalização municipal;

- Alvará de construção: é o documento que autoriza a

execução de obra sujeito a fiscalização municipal,

conforme projeto aprovado.

49

O parcelamento, para fins da Lei n.º 6.766/79, consiste na

subdivisão de gleba, situada em zonas determinadas do

território municipal urbano, em lotes destinados à

edificação. Sendo que o parcelamento compreende dois

tipos: Loteamento – tem necessidade de abertura,

modificação ou ampliação de logradouros públicos na

área; Desmembramento – aproveita o sistema viário

existente.

Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, “as

áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação

de equipamento urbano e comunitário, bem como a

espaços livres de uso público, serão proporcionais à

densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou

aprovada por lei municipal para a zona em que se

situem”.

50

Em razão dessa modificação, o percentual antes

determinado pela lei 6.766/79 para parcelamentos (35%

da área da gleba), que poderia ser reduzida apenas em

loteamentos destinados a uso industrial, cujos lotes

tivessem área superior a 15.000 m², já não vigora mais.

O Município poderá ainda exigir infra-estrutura

complementar à mínima prevista no inciso V, do artigo 18,

da Lei 6.766/79 (execução de vias de circulação do

loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros

e das obras de escoamento de águas pluviais).

51

– Do Loteamento

É a primeira forma prevista na legislação de parcelamento

do solo urbano. Dando seqüência às definições, a Lei n.°

6.766/79 esclarece o que entende por loteamento que dá

seu conceito no art. 2°, § 1°:

"§ 1° - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em

lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias

de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,

modificação ou ampliação das vias existentes”.

52

Às vezes pode ocorrer o reloteamento, que nada mais é que o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com abertura de novas vias de circulação.

– Do Desmembramento

Desmembramento significa o parcelamento da terra em lotes, não sendo necessária à abertura de logradouros. Trata-se de uma espécie de parcelamento do solo urbano. Aí já se pode entrever alguma diferença entre os institutos destinados ao parcelamento do solo urbano. Veja o que diz a lei, em seu art. 2, § 2º:

"§ 2° - Considera-se desmembramento subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes."

53

"somente será admitido o parcelamento do solo para fins

urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim

definidas por lei municipal."

54

Hipóteses de proibição:

1ª hipótese: proibição de parcelamento do solo urbano em

terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de

tomadas as providências para assegurar o escoamento

das águas;

2ª hipótese: é exigido o saneamento do terreno para o

parcelamento do solo urbano em terrenos aterrados com

material nocivo à saúde pública;

55

3ª hipótese: o atendimento de exigências específicas das

autoridades para o parcelamento do solo urbano em

terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta

por cento);

4ª hipótese: o não-parcelamento do solo urbano em áreas

cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;

5ª hipótese: a vedação em áreas de preservação ecológica

ou naqueles onde a poluição impeça condições sanitárias

suportáveis.

56

Quando se tratar de parcelamento de imóveis rurais para

fins urbanos ou de expansão urbana, o loteador deve se

ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e também à

Instrução nº 17-B do INCRA, que dispõe sobre o

parcelamento de imóveis rurais para fins urbanos ou de

expansão urbana e outras modalidades de parcelamentos

rurais.

Após a aprovação o loteamento, deve ser registrado no

Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos e

na forma como dispõe o art.18 da lei 6.766/79, no prazo

decadencial de 180 dias. A execução das obras de infra-

estrutura se dará segundo a respectiva aprovação.

57

A impugnação de registro de loteamento ou de

desmembramento tem fundamento legal no artigo 19 da

Lei 6.766/79 e pode ser exercida por qualquer

interessado, estribada em direito real e que deve ser

resolvida no âmbito jurisdicional, por Juiz de Direito, e, se

houver apelação, pelo Tribunal de Justiça.

Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do

solo, a aprovação pela Prefeitura está para o início das

obras de infra-estrutura básica, assim como o registro

está para as vendas. O registro do parcelamento,

portanto, pressupõe sua aprovação e deve preceder às

vendas dos lotes.

58

Assim, o registro atua como ponto final da amarração

jurídica do parcelamento do solo. A principal conseqüência

do registro é que atribui ao imóvel o estado jurídico-

registrário de propriedade parcelada. Desta forma, os

lotes passam a existir autônoma e distintamente. Passa a

existir a separação das vias públicas e demais espaços

livres, que nos termos do art. 22, da Lei nº 6.766/79,

passam a integrar o domínio do município.

59

Do Impedimento de Registro

A existência de ação penal, com denúncia recebida, contra

as pessoas em nome das quais se promove o

parcelamento do solo, por crime contra a Administração

Pública e contra o Patrimônio, impede o registro a teor do

disposto no artigo 18, III, § 2º, da Lei 6.766/79.

Os crimes contra o patrimônio estão tipificados nos

artigos 155 a 183 do Código Penal e os contra a

administração pública, estão tipificados nos artigos 312 a

337 do mesmo codex.

60

Restrições convencionais

Hely Lopes Meirelles[1] ensina que:

“As restrições de loteamento são de duas ordens:

convencionais e legais. Restrições convencionais são as

que o loteador estabelece no plano do loteamento,

arquiva no registro imobiliário e transcreve nas escrituras

de alienação de lotes como cláusulas urbanísticas a serem

observadas por todos em defesa do bairro, inclusive pela

Prefeitura que as aprovou.”

61

“Por isso, quem adquire lotes diretamente do loteador ou de seus sucessores deve observância a todas as restrições convencionais do loteamento, para preservação de suas características originais, ainda que omitidas nas escrituras subseqüentes, porque o que prevalece são as cláusulas iniciais do plano de urbanização, e, conseqüentemente, todos os interessados no loteamento-proprietário ou compromissário do lote, loteador e Prefeitura.”

62

O loteador poderá alienar os lotes por meio dos institutos

que lhe convier, seja mediante promessa de compra e

venda, escritura de venda e compra, doação, ou ainda

alienação fiduciária, sendo prudente que mencione nos

instrumentos, as restrições convencionais existentes no

loteamento (embora já publicizadas pelo arquivamento do

contrato-padrão).

Se utilizar o instituto da alienação fiduciária,

posteriormente poderá ceder esse crédito, sem anuência

do fiduciante, implicando, tal cessão, em transferência da

propriedade fiduciária para o novo credor, nos termos da

lei Federal 9.514.

63

USUCAPIÃO

Usucapião têm origem no latim - usucapio - que o

transmitiu aos códigos e às próprias línguas.

Lingüisticamente o nome do instituto é feminino e em

todas as línguas. A usucapião é, EM PRINCÍPIO, uma forma

originária de aquisição da propriedade, por conseguinte

do nascimento de uma relação direita entre o sujeito e a

coisa, visto que se fosse derivada, haveria uma relação de

subordinação da coisa ao sujeito dependente de fato

outrem, como é o caso do contrato de compra e venda.

Por ser causa autônoma, por si só passa a gerar título

constitutivo da propriedade.

64

2 DAS ESPÉCIES

2.1 EXTRATORDINÁRIO

É a aquisição que independe de título e de boa-fé.

• prazo: quinze anos.

2.2 ESPECIAL

É assim considerado para o possuidor que, houver

estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele

realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

• prazo: dez anos.

65

2.2.2 Urbano

Pode usucapir o possuidor de área urbana, com até

duzentos e cinqüenta metros quadrados, desde que

também a utilize para a sua moradia ou de sua família.

• prazo: cinco anos.

2.2.1 Pró-labore ou agrário ou rústico

É a aquisição destinada para área de terra em zona rural,

não superior a cinqüenta hectares, e desde que seja

produtiva, pelo trabalho do interessado ou de sua família

e tenha ali estabelecido a sua moradia.

• prazo: cinco anos.

66

2.3 ORDINÁRIO

2.3.1 Da regra

É adquirente da propriedade imóvel o possuir de justo título e

de boa-fé.

• prazo: dez anos.

67

2.3.2 Da exceção

Será para o caso do proprietário de imóvel adquirido

onerosamente, e com a devida comprovação, mediante:

a) registro no respectivo cartório;

b) desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a

sua moradia;

c) se tiverem realizado investimentos de interesse social e

econômico.

• prazo: cinco anos.

68

2.4 COLETIVO

Destinado para as áreas urbanas, com mais de duzentos e

cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de

baixa renda e para sua moradia, onde não for possível

identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

• prazo: cinco anos.

Abraçado pelo artigo 10.º do chamado estatuto das

cidades, essa nova modalidade de aquisição da

propriedade, que ainda engatinha, pode ser a solução

plausível para bastar a obstacularização política da

reforma agrária.

69

O juízo é o competente para atribuir a igual fração ideal

de terreno a cada possuidor, independentemente da

dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese

de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo

frações ideais diferenciadas. As regras desse condomínio

são as espancadas entre os arts. 1314 à 1358 do código

civil.

70

3 DAS REGRAS COMUNS ENTRE AS ESPÉCIES

• deve existir, manifestadamente, a posse da coisa, como

se sua fosse a propriedade objeto de ser usucapido, ou

seja com animus domini;

• o prazo deve ser ininterrupto;

• não deve haver oposição de terceiros;

• é permitido ao possuidor - tanto o universal quanto o

singular - para o fim de contar o prazo exigido,

acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que

ambas sejam contínuas;

• é necessário que não seja proprietário de outro imóvel

urbano ou rural;

71

• o título de domínio e a concessão de uso serão

conferidos tanto ao homem ou à mulher, ou a ambos,

independente do estado civil;

• somente será reconhecido esse direito ao mesmo

possuidor uma única vez, exceto para o imóvel adquirido

onerosamente;

• a usucapião deve ser requerida através do devido

processo judicial, mediante qual o juiz se manifesta

através de sentença declaratória, a qual servirá de título

para o indispensável registro no cartório de registro de

imóveis, ao após produzindo efeitos ex tunc.

72

4 DA CONTAGEM DO TEMPO

O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido,

acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde

que para esse cômputo sejam: •contínuas;• pacíficas;

•com justo título e de boa-fé para o usucapião ordinário.

73

5 DAS CAUSAS IMPEDITIVAS OU SUSPENSIVAS QUE

INTERROMPEM O LAPSO DE TEMPO NECESSÁRIO PARA

USUCAPIR

Destarte, não é computado esse tempo:

a) entre os cônjuges, na constância da sociedade

conjugal;

b) entre ascendentes e descendentes, durante o poder

familiar;

c) entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou

curadores, durante a tutela ou curatela;

74

d) contra os absolutamente incapazes de exercer

pessoalmente os atos da vida civil, rol composto pelos

menores de dezesseis anos, pelos enfermos ou com

deficiência mental, por não terem o necessário

discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo

por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;

e) contra os ausentes do país, desde que a serviço da

união, dos estados-membros ou dos municípios;

f) contra os que se acharem servindo nas forças armadas,

desde que em tempo de guerra.

75

AS CONSIDERAÇÕES FINAIS

A usucapião é uma forma originária ou derivada de aquisição da propriedade. Insere-se nesse contexto também outros direitos reais taxativamente previstos na lei geral civil, elencados no art. 1.225 do CC( propriedade; a superfície; as servidões; o usufruto; o uso; a habitação; o direito do promitente comprador do imóvel; o penhor; a hipoteca; a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia; a concessão de direito real de uso), sendo todos suscetíveis de apropriação material com a devida observância dos dispositivos legais.