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MANUTENÇÃO EM EDIFÍCOS Gestão Técnica de Edifícios, Lda. Gestão Técnica de Edifícios, Lda. Gestão Técnica de Edifícios, Lda. 27-11-2009 1 João de Brito Barreto

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MANUTENÇÃO EM EDIFÍCOS

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

27-11-2009 1João de Brito Barreto

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Introdução

I. Manutenção – Conceitos e Princípios Básicos de Manutenção.

II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios (Gestão de Energia, Gestão de RH e Gestão de Manutenção).

III. As Instalações Técnicas num Edifício

IV. A Manutenção versus Projecto (do Projecto à Exploração das Instalações).

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 2João de Brito Barreto

Instalações).

V. A Exploração das Instalações nos Edifícios e sua Manutenção no contexto legal, nomeadamente as novas exigências legais face à Certificação Energética de Edifícios – Dec-Lei 78 e 79/2006.

VI. Organização da Manutenção em Edifícios

VII. Conclusões

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Introdução

MANUTENÇÃO

É ISTO :

Quando tudo vai bem,Ninguém se lembra que existe.

Quando tudo vai mal,

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 3

Quando tudo vai mal,Dizem que não existe

Quando é para gastar,Acha-se que não é preciso que exista.

Porém, quando realmente não existe,Todos concordam que deveria existir

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

1. A Manutenção é um Investimento

2000

2500

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 4

0

500

1000

1500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

custo sem

manutenção

custo com

manutenção

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

2. A Manutenção inicia-se no “Momento 0”.

IdeiaEstudoPrévio

Ante -Projecto

Caderno deEncargos

ConcursoAvaliação Projecto

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 5

Adjudicação Implementaçãoem Obra

EvoluçãoObra

RecepçãoProvisória

(Autos de Medição)

RecepçãoDefinitiva

Telas FinaisCatálogosManutenção

OPERAÇÃO

Fiscalização

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

3. A Manutenção procura sempre a solução de menoresforço (M.º+Técnica+Custos) aplicando o tipo deacção mais adequada.

4. A Manutenção, como ciência, tem parâmetros

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 6

4. A Manutenção, como ciência, tem parâmetrosquantificáveis (Redundância, a Criticidade, aFiabilidade, a Disponibilidade, etc.). É no âmbito daEngenharia de Manutenção onde se determinam os“Elementos de Análise”.

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

Em termos gerais, os “Elementos de Análise” são os seguintes :

4.1 – Probabilidade e Fiabilidade - Estes elementos são obtidos em ensaios que consistem em determinar o tempo de funcionamento em que o sistema ou componente se mantêm operacionais e dentro dos parâmetros para os quais foram

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 7

operacionais e dentro dos parâmetros para os quais foram concebidos.

4.2 – Taxa de Avarias Instantânea - pode ser interpretada

como o número de componentes que avariam entre um período muito curto de dois tempos (t+dt)

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

4.3 – Representação Gráfica da Fiabilidade

R

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 8

t10 30 50 70

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

4.4 – Curvas de MortalidadeTaxa de Avarias- λ

rias

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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 9

R

m=λ taxa de avarias = mortalidade / fiabilidade

MTBF

1=λ

MTBF = TMEA (tempo médio entre avarias)

Taxa de Avar

Rodagem Vida Útil Envelhecimento

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

5. A Fiabilidade/Probabilidade de Avaria/Redundância

R+Q = 1, em que R = Fiabilidade e Q = Probabilidade de Avaria

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Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 10

Em Série : R série = (R)n

Em Paralelo : R paralelo = 1 - (1-R)n

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

Série

Rsis = (0,90)

3 = 0,729

A B

90% 90%

C

90%

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 11

Paralelo

Rsis = 1-(1-(0,90)

3 )2 = 0,927

A B

90% 90%

C

90%

A B

90% 90%

C

90%

Page 12: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

I. Manutenção – conceitos e princípios básicos Paralelo / Mista

R = (1-(1-(0,90)2 )2 x (1-(1-0,90)2 ) = 0,954

A B

90% 90%

A B

90% 90%

C

90%

C

90%

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 12

Rsis = (1-(1-(0,90)2 )2 x (1-(1-0,90)2 ) = 0,954

Série / Paralelo

Rsis = (1-(1-(0,90)

2 )3 = 0,970

A

90%

A

90%

C

90%

C

90%

B

90%

B

90%

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

Rsis (paralelo)= 1-(1-(0,90)3 )2 = 0,927

Rsis (série) = (0,90)3 = 0,729

Rsis (série/paralelo)= (1-(1-(0,90)2 )3 = 0,970

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 13

A melhor solução para o aumento da Redundância é acolocação de um sistema/equipamento em Paralelo

Rsis (paralelo/mista)= (1-(1-(0,90)2 )2 x (1-(1-0,90)2 ) = 0,954

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

6. Por vezes a “não manutenção” é a atitude maiscorrecta.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 14

7. Uma manutenção correcta de uma determinadainstalação é sempre um conjunto de váriostipos de manutenção.

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

7.1 tipos de manutenção

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 15

Page 16: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

7.2 tipos de manutenção e a curva da mortalidadeias

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 16

Taxa de Avari

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 17

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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos

8. A Manutenção só existe quando alicerçada numa estrutura documental (Histórico) e quando este está integrado num sistema de controlo técnico, laboral e de custos.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 18

“Reporting” e “Tableau de Bord”

Page 19: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

II. O Conceito de Gestão Técnica de II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios Edifícios

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

27-11-2009 19João de Brito Barreto

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II. O Conceito de Gestão Técnica de II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios Edifícios

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 20

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II. O Conceito de Gestão Técnica de II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios Edifícios

ICEBERG DE CUSTOS

MãodeObra

Materiais Serviços

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 21

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

NumNum EdifícioEdifício ouou ComplexoComplexo dede EdifíciosEdifícios “Não“NãoResidenciais”,Residenciais”, oo pesopeso técnicotécnico ee financeirofinanceiro sobresobre ooInvestimentoInvestimento ee sobresobre aa ExploraçãoExploração deverãodeverão serser aa basebasedede decisãodecisão parapara asas InstalaçõesInstalações TécnicasTécnicas EspeciaisEspeciais..

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 22

Instalações Eléctricas – PT/QGBT, QE s, Redes, Iluminação,etc.

AVAC – Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado

Águas & Esgotos

Segurança

Som, TV, Telecomunicações, etc.

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

15%

24%

8% 3%

Custo Investimentos num Edifício n Res

C.Civil

Arquitectura

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 23

30%

12%

8%

Electricidade

Segurança - Inc

AVAC + GTC

Aguas e Esgotos

Outros

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

Segurança - Inc

AVAC + GTC

Aguas e Esgotos

Outros

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 24

0 5 10 15 20 25 30

C.Civil

Arquitectura

Electricidade

Segurança - Inc

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

2%

13%8% 3%

Distribuição de Custos Exploração num Edifício n Res

C.Civil

Arquitectura

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 25

20%

10%

44%

Arquitectura

Electricidade (Ilum.+Elev)

Segurança - Inc

AVAC + GTC + AQS

Aguas e Esgotos

Outros

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

AVAC + GTC + AQS

Aguas e Esgotos

Outros

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 26

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

C.Civil

Arquitectura

Electricidade (Ilum.+Elev)

Segurança - Inc

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

NumNum EdifícioEdifício dede Serviços/EscritóriosServiços/Escritórios comcom SistemaSistema dede ClimatizaçãoClimatização,, aadistribuiçãodistribuição energéticaenergética poderápoderá serser distribuídadistribuída dada seguinteseguinte forma,forma, dede acordoacordocomcom dadosdados práticospráticos ee relacionandorelacionando--osos comcom aa distribuiçãodistribuição preconizadapreconizada nonoAnexoAnexo XVXV dodo “RSECE”“RSECE”

Elevadores, Equipamentos,

etc.19%

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 27

AVAC + AQS + Ventilação

56%Iluminação

25%

Page 28: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

NumNum EdifícioEdifício HoteleiroHoteleiro dede 44*a*a 55** semsem LavandariaLavandaria ee semsem SPASPA,, aadistribuiçãodistribuição energéticaenergética poderápoderá serser distribuídadistribuída dada seguinteseguinte forma,forma, dede acordoacordocomcom dadosdados práticospráticos ee relacionandorelacionando--osos comcom aa distribuiçãodistribuição preconizadapreconizada nonoAnexoAnexo XVXV dodo “RSECE”“RSECE”

Elevadores, Equipamentos,

etc.12%

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 28

AVAC + AQS + Ventilação

62%

Produção Alimentar

8%

Iluminação18%

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num EdifícioDe um estudo da “EC project Hope” resultou o seguinte ábaco que relaciona “Conforto e Energia”:

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 29

O consumo energético em nada se relaciona com o factor conforto !!!

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

Em resumo:Em resumo:

Num Edifício Não Residencial Climatizado o Peso dasInstalações Técnicas em termos de Investimento eCustos de operação recaem sobre as Instalações de

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 30

Custos de operação recaem sobre as Instalações deProdução Térmica e seus equipamentos auxiliares.

A iluminação tem, igualmente, um peso significativo.

DE EXPLORAÇÃO

PELO QUE DEVERÁ SER LOGO NACONCEPÇÃO DO PROJECTO A INTRODUÇÃODOS PRESSUPOSTOS DE INVESTIMENTO EDE EXPLORAÇÃO

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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício

Edifícios

Médio Porte Grande Porte

Classificação de um Edifício Não Residencial Classificação de um Edifício Não Residencial –– ““base dimensão base dimensão tecnológicatecnológica””

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 31

Sem Posto de Transformação

“BTE”

Com Posto de Transformação

“MT”

Instalações AVACCentralizadas

Instalações AVACDescentralizadas

Instalações AVACCentralizadas

Instalações AVACDescentralizadas

Instalações AVACCentralizadas(pequena dimensão)

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IV. A Manutenção versus Projecto (do Projecto à

Exploração das Instalações)

As Actuais Metodologias

Os Sistemas AVAC são, normalmente, os responsáveis pelo maiorimpacto directo e indirecto que provocam numa estrutura.

Todas as Especialidades estão cada vez mais entrosadas umas nas

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 32

Pelo que :Todos as Inst. Téc. não poderão ser encaradas de forma individual.

outras – GTC, Segurança, Aproveitamentos Energéticos, etc.

As exigências maioritariamente técnicas começaram a obrigar oaparecimento da :

INTEGRAÇÃO DE PROJECTOS

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações)

No entanto, a “Vida de um Projecto” continua a percorrer as tradicionaisEtapas :

IdeiaEstudoPrévio

Ante -Projecto

Caderno deEncargos

ConcursoAvaliação Projecto

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 33

Prévio Projecto Encargos

Adjudicação Implementaçãoem Obra

EvoluçãoObra

RecepçãoProvisória

(Autos de Medição)

RecepçãoDefinitiva

Telas FinaisCatálogosManutenção

OPERAÇÃO

Fiscalização

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações)

Neste processo, o peso das necessidades e realidades da “Utilização”, tem uma baixa valência, além de que as fases Projecto-Obra-Exploraçãosão estanques, pelo que ao entrar nas últimas fases :

RecepçãoProvisória

(Autos de Medição)

RecepçãoDefinitiva

Telas FinaisCatálogosManutenção

OPERAÇÃO

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 34

se apresentam as típicas questões :

Quem vai operar a Instalação ?

Como se vai operar a Instalação ?

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Face à evidente celeridade desta fase, em que o “Dono de Obra”procura o arranque mais breve possível das instalações e se “protege”pelas Garantias, são ,normalmente os próprios Instaladores ou EntidadesAssociadas a estes que assumem essa responsabilidade. Na prática, são eles que definem :

O que vão fazer

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 35

Quando vão fazer

Como vão fazer

Por quanto vão fazer

Ao cliente restará :

Pagar !

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Quer por estas razões, quer por insatisfação dos “utilizadores”, quer pela própria evolução tecnológica, começa a aparecer já nalgumassituações a necessidade de introduzir no processo inicial algunsConceitos de

Manutenção

Para os profissionais do Sector, Manutenção é o meio para atingir :

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 36

Para os profissionais do Sector, Manutenção é o meio para atingir :

Segurança

Qualidade

Imagem

Protecção M.Ambiente

Preservação dos Investimentos

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Para o “Dono de Obra”, Manutenção é :

Um mal necessário

Um Custo

Toda a problemática atrás descrita nomeadamente, a estanquicidade

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

27-11-2009 João de Brito Barreto 37

Toda a problemática atrás descrita nomeadamente, a estanquicidade “Projecto-Obra-Manutenção”, a não percepção da utilização real dasInstalações e a não consideração da “Manutenção” tem óbvios efeitospráticos que todos os profissionais deste Sector conhecem algunsexemplos.

Alguns exemplos resultantes de Auditorias Técnicas e Energéticas que espelham situações caídas na “normalização funcional” :

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Edifício (3 blocos) com 20 anos de exploraçãoColectores ida e retorno de um dos blocos montados ao contrário.

Edifício com 30 anos de exploração Uma de 2 condutas de retorno de uma UTA acabava na parede.

Edifício com 15 anos de exploração

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 38

Edifício com 15 anos de exploraçãoBicos das caldeiras mal dimensionados provocando permanente má queima.

Edifício com um anoSensor de controlo temperatura ambiente colocado na aspiração da UTAN. Extracção de Ar altamente deficiente por “esquecimento” de ligar as grelhas às condutas da unidade de extracção.

Edifício com 5 anosDesequilíbrio hidráulico total por erro de projecto e erro de montagem – este desequilíbriofazia com que só circulasse 35% do caudal necessário provocando óbvias reclamações dos utilizadores finais.

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Diversos edifícios de EscritóriosTodos os utilizadores reclamam de frio e/ou calor simultâneamente – concepção de sistemas centralizados compostos por chiller´s de 2 tubos. Muitas destas situações são resolvidas com a instalação de baterias de resistências eléctricas ficando a Bomba de Calor a produzir sómente água refrigerada

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 39

Edifício com 2 anosDesequilíbrio hidráulico total. As bombas aceleradoras não correspondem nem ao Projectonem às especificadas no Dossier entregue pelo Instalador – a instalação trabalha sob altos diferenciais de pressão provocando, em qualquer instante rupturas quer na própria instalação quer nos Evaporadores dos Chiller s.

Page 40: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

O minorar estes tipos de situação está no início do Processo e nadatem a haver com a Fiscalização, ou seja, está precisamente na :

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 40

CONCEPÇÃO !

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Os “input´s” a entrar na Concepção dos Projectos

Objectivos :

Satisfação do Utilizador

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 41

Satisfação do Utilizador

Facilidade na Condução

Facilidade na Manutenção

Custos reduzidos de Manutenção

Custos Reduzidos de Energia

Page 42: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Forma :

Saber o que se quer

Diálogo directo com “Dono de Obra”

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 42

Dificuldade Comum :

Intermediários no Processo

Normalmente, nestescasos confunde-se :

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

“Concepção”

“Elaboração documental” destinada ao “licenciamento” ou “concurso”

“Valor de Investimento”

“Projectar”

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 43

“licenciamento” ou “concurso”

“Acelerar”

“Projectar”

“Executar Obra”

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Para a inversão deste mecanismo a solução passa por apresentar :

1º Passo - Simulações da Dinâmica do Sistema :

Valor de Investimento

Custos de Operação /Estrutura Humana Interna - Externa / Condução / Contratos de Manutenção

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 44

/ Condução / Contratos de Manutenção

Custos Energéticos

Valores de Investimento na Manutenção

Prazos de Execução

Estes são os parâmetros onde tem que se basear a CONCEPÇÃO

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Neste Conceito a “Manutenção” passa de “Custo”

para“Valor de Investimento na Manutenção”

2500

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 45

0

500

1000

1500

2000

1 3 5 7 9

11

13

custo semmanutenção

custo commanutenção

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

2º Passo – Constituição dos Projectos :

Para além dos normais Cadernos de Encargos, EspecificaçõesTécnicas e Telas, deverá fazer parte dos Projectos de umdeterminado Sistema ou Instalação :

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 46

Projecto de Manutenção

Manual de Procedimentos – Condução Exploração

Manual de Gestão de Energia

Manual de Procedimentos para o “COMISSIONAMENTO”

Page 47: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Este Conceito apresenta outra vantagem :

3º Passo - Determinação dos DESVIOS Projecto / Obra / Exploração !!!

Esta determinação faz parte do “Comissionamento”

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 47

Sabendo o “DESVIO” pode-se quantificar a “QUALIDADE TÉCNICA” de :

PROJECTOOBRAFISCALIZAÇÃO

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

A importância do “Comissionamento”

1ª Fase- Recepção Provisória

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 48

Determinação dos Valores Reais e dos Desvios

Gestão da Manutenção Correctiva

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

2ª Fase- Da Recepção Provisória à Rec. Definitiva

Organização da Manutenção de acordo c/ Projecto de Manutenção

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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 49

Implementação do “Manual de Energia”

Eventual Gestão da Formação Técnica a Equipas

«se acha que a Formação é cara ... experimente a

Ignorância » (Clifton Garvin)

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

3ª Fase- Após Recepção Definitiva Acções Complementares ao “Comissionamento”

Fiscalização da Manutenção

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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 50

“Gestão de Energia”

“Reporting”

“Tableau de Bord”

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“Reporting” e “Tableau de Bord”

IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 51

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

Pelo atrás exposto, a “Vida de um Projecto” passará a integrar nas suasEtapas :

IdeiaEstudoPrévio

Ante -Projecto

Caderno deEncargos

ConcursoAvaliação Projecto

CONCEPÇÃO AFERIÇÃO

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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 52

Adjudicação Implementaçãoem Obra

EvoluçãoObra

RecepçãoProvisória

(Autos de Medição)

RecepçãoDefinitiva

Telas FinaisCatálogosManutenção

OPERAÇÃO

Fiscalização

COMISSIONAMENTOGESTÃO DAMANUTENÇÃO

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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações

1 - CONCEPÇÃO – é o conjunto de decisões estratégicas que, por isso mesmo, acabam por ser irreversíveis e altamente responsáveis pelo sucesso da EXPLORAÇÃO E MANUTENÇÃO.

2 - COMISSIONAMENTO – permite determinar a “Qualidade Técnica” e é o melhor caminho para a transição “OBRA” –“EXPLORAÇÃO”.

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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 53

“EXPLORAÇÃO”.

3 – “Reporting” e “Tableau de Bord” – permitem conduzir a Instalação de acordo com o Projecto.

São documentos cruciais como “input s” ao:

Projectista .

“Dono de Obra”.

Explorador da Instalação.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

• Os edifícios de serviços ficam sujeitos a auditorias energéticas (só grandes edifícios) e da QAI (todos) durante o seu funcionamento normal:

– 1ª auditoria ENERGÉTICA ao fim de 3 anos de utilização do edifício – objectivo:

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João de Brito Barreto27-11-2009 54

– 1ª auditoria ENERGÉTICA ao fim de 3 anos de utilização do edifício – objectivo: confirmar que o desempenho energético efectivo previsto, conforme simulação detalhada no pedido de licença de construção, corresponde à realidade –necessidade de reposição dos níveis legalmente previstos de consumo caso contrário – passa ao regime de “Edifício Existente” depois desta auditoria.

– Auditorias ENERGÉTICAS subsequentes de 6 em 6 anos – objectivo: confirmar que o desempenho energético do edifício continua abaixo dos níveis máximos permitidos pelo RSECE – caso contrário, obrigatório fazer Plano de Reabilitação Energética e implementação de todas as medidas com viabilidade económica (até repor o limite máximo permitido pelo RSECE);

– Em todas as auditorias ENERGÉTICAS - objectivo: verificar o cumprimento do Plano de Manutenção (incluindo a inspecção periódica às caldeiras e sistemas de ar-condicionado).

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Âmbito de aplicação do novo RSECERegulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios

• Grandes edifícios de serviços (Novos, grandes reabilitações e existentes);

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 55

• Grandes edifícios de serviços (Novos, grandes reabilitações e existentes);

• Pequenos serviços com sistemas de climatização e com potência instalada P>25kW (a maior das potências instaladas de arrefecimento, aquecimento ou de preparação de AQS) - (Novos, grandes reabilitações e existentes);

• Edifícios de habitação com sistemas de climatização e com potência instalada P>25kW (a maior das potências instaladas de arrefecimento, aquecimento ou de preparação de AQS) - (Novos, grandes reabilitações);

• Novos sistemas de climatização com mais de 25 kW de potência instalada em qualquer tipologia de edifício (Novos, grandes reabilitações e existentes);

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Objectivos do novo RSECE• Definir as condições de conforto térmico e de QAI

• Melhorar a eficiência energética de todos os sistemas energéticos dos edifícios abrangidos, novos, reabilitações e existentes

• Estabelecer regras de eficiência nos sistemas de climatização abrangidos;

Monitorizar as praticas de manutenção dos sistemas de climatização durante o seu

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 56

• Monitorizar as praticas de manutenção dos sistemas de climatização durante o seu funcionamento corrente;

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Exclusões do RSECE

• Edifícios industriais;

• Armazéns e similares não climatizados;

• Igrejas e outros locais de culto;

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 57

• Igrejas e outros locais de culto;

• Monumentos e edifícios classificados;

• Infra-estruturas militares de acesso reservado;

• Edifícios de habitação e Pequenos edifícios de serviços (ou fracções autónomas) sem sistemas de climatização (P≤25kW);

• Ampliações que não atinjam o limiar da definição de grande reabilitação - nestes casos o RSECE aplica-se apenas à zona nova, ficando isentas as partes existentes do edifício ampliado, salvaguardando-se assim a integração harmoniosa das partes nova e existentes.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Estabelece requisitos mínimos (Energia) para:

– Grandes Edifícios de Serviços com ou sem sistemas de climatização;

Pequenos Edifícios de Serviços ou Edifícios de Habitação, com sistemas

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João de Brito Barreto27-11-2009 58

– Pequenos Edifícios de Serviços ou Edifícios de Habitação, com sistemas mecânicos de climatização (P>25 kW);

– Grandes Reabilitações destas duas tipologias de edifícios – intervenções no edifício e nos seus sistemas energéticos cujo custo seja superior a 25% de 630 €/m2;

– Novos sistemas de climatização com P>25 kW em edifícios já existentes (residenciais e serviços);

– Inspecções às caldeiras e aos sistemas AVAC..

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Aplicação do RSECE:Aplicação do RSECE:

�� Na obtenção da licença ou autorização de construção de novos edifícios ou grandes Na obtenção da licença ou autorização de construção de novos edifícios ou grandes reabilitaçõesreabilitações

�� Na obtenção da licença ou autorização de utilização Na obtenção da licença ou autorização de utilização

Auditorias periódicas de QAI Auditorias periódicas de QAI

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João de Brito Barreto27-11-2009 59

�� Auditorias periódicas de QAI Auditorias periódicas de QAI

�� Auditorias periódicas do desempenho energéticoAuditorias periódicas do desempenho energético

�� Inspecções periódicas a:Inspecções periódicas a:

�� caldeiras (em função do combustível e potência)caldeiras (em função do combustível e potência)

�� sistemas de Ar Condicionado com mais de 12 kWsistemas de Ar Condicionado com mais de 12 kW

�� sistemas de aquecimento com mais de 15 anos.sistemas de aquecimento com mais de 15 anos.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

O que diz o Regulamento:

Artº 19 – Condução e manutenção das instalações

Todos os sistemas energéticos dos edifícios, ou fracções autónomas, devem ser mantidos em condições adequadas de

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 60

autónomas, devem ser mantidos em condições adequadas de operação para garantir o respectivo funcionamento optimizado e permitir alcançar os objectivos pretendidos de conforto ambiental, de QAI e de eficiência energética.

Todas as instalações e equipamentos objecto deste regulamento devem possuir um Plano de Manutenção Preventiva “PMP” permanentemente actualizado.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

O que diz o Regulamento:

Todos os equipamentos têm de estar acessíveis para efeitos

de manutenção, assim como as portas de visita para

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

27-11-2009 João de Brito Barreto 61

de manutenção, assim como as portas de visita para inspecções e limpeza da rede de condutas

O Técnico responsável pelo funcionamento deve manter actualizada a informação técnica dos fabricantes dos equipamentos e rotinas de manutenção aconselhadas

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de EdifíciosO que diz o Regulamento:

A existência do “PMP” comprovado pelo SCE é obrigatória para a obtenção de licença ou autorização de utilização

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 62

utilização

É obrigatória a existência do “Livro de Ocorrências” onde serão registadas todas as alterações efectuadas nas instalações de climatização em causa.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem constar:

Por imposição - Ponto 3, Art. 19º

1. Identificação completa do Edifício.

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João de Brito Barreto27-11-2009 63

1. Identificação completa do Edifício.

2. Localização do Edifício.

3. Identificação e Contactos do Proprietário ou Locatário.

4. Identificação e Contactos do Técnico responsável (10 Dias após a obtenção da Licença de Utilização, no caso de edifícios novos) .

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Quem é a entidade responsável pelo cumprimento do Plano de manutenção preventiva?

Cada Edifício de Serviços ou Fracção Autónoma terá um técnico responsável pelo funcionamento (Artigo 21, . Dec-Lei 79/2006).

O técnico será responsável por:

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 64

• Bom funcionamento dos sistemas energéticos de climatização

• sua manutenção• qualidade do ar interior• gestão da respectiva informação técnica.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios� TÉCNICO RESPONSÁVEL PELO FUNCIONAMENTO

QualificaçãoQualificação RequisitosRequisitos

Formação/Experiência Formação/Experiência ProfissionalProfissional

Anos de actividadeAnos de actividade

Até 100 kW Térm.Até 100 kW Térm.Técnico Responsável Técnico Responsável pelo Funcionamento pelo Funcionamento

TRF IIITRF III

Técnico de Instalação e Técnico de Instalação e Manutenção de Sistemas de Manutenção de Sistemas de

ClimatizaçãoClimatizaçãoNível IIINível III

3 anos3 anosde experiência na de experiência na Condução ouCondução ouManutenção de Manutenção de

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João de Brito Barreto27-11-2009 65

TRF IIITRF IIINível IIINível III

Manutenção de Manutenção de Instalações de AVACInstalações de AVAC

Acima de 100 kW Acima de 100 kW Térm.Térm.

Técnico Responsável Técnico Responsável pelo Funcionamento pelo Funcionamento

TRFTRF

CURSO DE QAI APROVADO PELO CURSO DE QAI APROVADO PELO SCE.SCE.

Engenheiros e Engenheiros Engenheiros e Engenheiros Técnicos com reconhecimento Técnicos com reconhecimento

pela O.E. e ANET, Engºs pela O.E. e ANET, Engºs Maquinistas da M. Mercante com Maquinistas da M. Mercante com Carta de 2º Maquinista, outros Carta de 2º Maquinista, outros licenciados aceites pela licenciados aceites pela

Comissão. Comissão. Peritos em RSECE Energia + QAI Peritos em RSECE Energia + QAI têm aprovação Automáticatêm aprovação Automática

3 anos de experiência 3 anos de experiência na Condução ou na Condução ou Manutenção de Manutenção de

Instalações de AVACInstalações de AVAC

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem constar:

A descrição e caracterização sumária do edifício e dos respectivos compartimentos interiores climatizados

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 66

respectivos compartimentos interiores climatizados indicando:

5. Tipo de actividade6. Número médio de utilizadores fixos e ocasionais7. Área climatizada total8. A potência térmica total

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

No “PMP” tem que estar integrado o “PMP” da “QAI”.

As rotinas e periodicidades mais comuns poderão ser encontradas:

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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 67

• No Manual de Manutenção e Condução de Sistemas de AVAC no Módulo RSECE.

• Nas especificações dos fabricantes dos equipamentos.

• Em Normas Internacionais (exemplo UNE 100004 IN)

• Em literatura da especialidade.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de EdifíciosFAMÍLIA 11(1) –Unidades de tratamento de ar

RotinasRotinas Medidas a serem Medidas a serem

tomadas se tomadas se

necessáriasnecessárias

Periodicidade em mesesPeriodicidade em meses

1 1 3 3 6 6 12 12 24 24

Verificar rotinas indicadas na manutenção Verificar rotinas indicadas na manutenção

de QAIde QAI

Inspecção do estado corrosão e oxidações, Inspecção do estado corrosão e oxidações,

limpeza e pinturalimpeza e pintura XX

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 68

limpeza e pinturalimpeza e pintura XX

Módulo de arrefecimento gratuitoMódulo de arrefecimento gratuito

Verificar funcionamento dos registos e Verificar funcionamento dos registos e

servomotoresservomotores XX

Verificação de circuitos e equipamentos Verificação de circuitos e equipamentos

eléctricos, aperto de terminaiseléctricos, aperto de terminais XX

Medição de caudais de ar e comparação Medição de caudais de ar e comparação

com valores de projectocom valores de projecto XX

Módulo de filtragemMódulo de filtragem

Verificar rotinas indicadas na manutenção Verificar rotinas indicadas na manutenção

de QAIde QAI

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem

constar:

12. Nível de qualificação profissional dos técnicos que as

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 69

12. Nível de qualificação profissional dos técnicos que as devem executar;

13. Registo operações manutenção (c/indicação técnico(s) que realizaram

14. Registo dos resultados das operações manutenção

15. Técnico(s) que realizou análises periódicas QAI

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Registo de operações:

As análises periódicas de QAI devem ficar registadas, assim como as não periódicas resultantes, quer de observações

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 70

como as não periódicas resultantes, quer de observações pontuais dos serviços de manutenção, quer de inspecções ou auditorias externas.

Deverá ficar anotado qual o técnico ou técnicos que procederam à sua execução.

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

�TÉCNICO DE INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO DE SISTEMAS DE CLIMATIZAÇÃO TIM IITIM II

CredenciaçãoCredenciação

RequisitosRequisitos

Formação/Experiência Formação/Experiência ProfissionalProfissional

Anos de Anos de actividadeactividade

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27-11-2009 João de Brito Barreto 71

ProfissionalProfissional actividadeactividade

Até 100 kW Até 100 kW TérmTérm..

Técnico de Instalação e Técnico de Instalação e Manutenção de Manutenção de Sistemas de Sistemas de ClimatizaçãoClimatização

Nível IINível II

TIM IITIM II

Curso Electromecânico de Curso Electromecânico de Refrigeração e Climatização do Refrigeração e Climatização do IEFP, Nível IIIEFP, Nível II

2 anos 2 anos comprovadoscomprovados

Outro curso aprovado pelo SCEOutro curso aprovado pelo SCE

Electromecânico de Refrigeração e Electromecânico de Refrigeração e Climatização (Prático)Climatização (Prático)

Exame de aferiçãoExame de aferiçãoa definir pelo SCEa definir pelo SCE

5 anos 5 anos comprovadoscomprovados

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

�TÉCNICO DE QAI

CredenciaçãoCredenciação

RequisitosRequisitos

Formação/Experiência Formação/Experiência ProfissionalProfissional

Anos de Anos de actividadeactividade

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 72

ProfissionalProfissional actividadeactividade

QAIQAITécnico de QAITécnico de QAI

TQAITQAI

Exame de aferiçãoExame de aferiçãoa definir pela Comissãoa definir pela Comissão

A definir pela A definir pela ComissãoComissão

Curso Complementar de Curso Complementar de QAI aprovado pelo SCEQAI aprovado pelo SCE

2 anos 2 anos comprovadoscomprovados

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem constar:Por imposição - Pontos 6 e 8, Art. 19º, Dec-Lei 79/2006)

16. Esquemas de Princípio (Diagramas) nas Centrais.17. Cópia Projecto.

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João de Brito Barreto27-11-2009 73

17. Cópia Projecto.18. Ensaios19. Documentação Técnica20. Instruções de Funcionamento.21. Informação de Condução e Planos de Contingência22. Livro de ocorrências

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

COMPILAÇÃO DE DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA:

• Testes e ensaios praticados durante a montagem da instalação e na sua recepção (comissionamento)

• Projecto actualizado com todas as alterações anotadas

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 74

• Projecto actualizado com todas as alterações anotadas

• Catálogos dos equipamentos com as características técnicas e rotinas de manutenção aconselhadas pelos fabricantes

• Instruções de operação

• Esquemas de princípio

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V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios

Para além do conteúdo obrigatório, um “PMP” deverá

também registar os seguintes procedimentos, sempre que aplicável:

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 75

• Inventário e codificação das instalações.

• Fichas técnicas de equipamentos.

• Fichas de funcionamento dos equipamentos

• “Famílias” de equipamentos.

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

Uma entidade exploradora (caso de Marinas), face à Legislação em vigor, tem 2 técnicos que poderá e deverá sempre considerar como parceiras no que concerne à Exploração das Instalações Técnicas assim como a Grandes Reparações e a novos Investimentos. Essas entidades são:

TIPOLOGIA DE MÃO DE OBRA – OPÇÕES A TOMAR

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João de Brito Barreto27-11-2009 76

Técnico Responsável pelas PT e pelas Instalações Eléctricas

Técnico Responsável de Funcionamento – Sistema AVAC – “TRF”

Estes Técnicos deverão estar o mais envolvidos possível na Exploração das Instalações Eléctricas e Mecânicas ao nível dos Edifícios. Eles deverão colaborar desde a elaboração dos Orçamentos de Exploração até à análise dos resultados.

NÃO ESQUECER QUE ESTES TÉCNICOS TÊM RESPONSABILIDADE CIVIL !!!

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosTIPOLOGIA DE AVARIAS NUM ED. SERV./ESCRIT.

Frequência de avarias durante o período de garantia

87%

12%

1%

Falta de Manutenção Básica ou Erros de Utilização

Origem em causas Externas - Origem desconhecida

Falhas nas Peças ou Falhas nos Componentes

Frequência de avarias durante o período de garantia

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João de Brito Barreto27-11-2009 77

Falta de Manutenção Básica ou Erros de

Utilização87% Origem em causas

Externas - Origem desconhecida

12%

Falhas nas Peças ou Falhas nos

Componentes1%

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosOrganização de um Dep. Manutenção num Edifício :

1. Codificação

3. Definição dos Níveis de Intervenção na Manutenção

2. Definição e Controlo das Rotinas de Manutenção e de Condução das Instalações

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João de Brito Barreto27-11-2009 78

3. Definição dos Níveis de Intervenção na Manutenção

4. Definição dos Contratos de Manutenção

6. Definição e Controlo dos Valores de Exploração7. Definição do “Reporting” e dos “Tableaux d Bord”

5. Definição da Gestão dos Pedidos de Trabalho

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

1. Codificação – Organização do Parque de Equipamentos

A organização, codificação e nomenclatura do parque de objectos de manutenção é um domínio muito importante para o bom funcionamento de qualquer sistema de gestão de manutenção.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 79

qualquer sistema de gestão de manutenção.

As empresas contratadas deverão codificar os equipamentos que vão ser objecto de manutenção de acordo com três vertentes:

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosLocalização FuncionalDetermina a Grande Família onde o equipamento se encontra instalado.Constituído por quatro dígitos indica o Código de Edifício.

Centro de CustoDetermina o seu posicionamento em termos de custeio.Constituído por um código de dois dígitos de acordo com a

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João de Brito Barreto27-11-2009 80

Constituído por um código de dois dígitos de acordo com a discriminação atrás efectuada no ponto “Gestão Orçamental”.

Bilhete de IdentidadeIndica univocamente o sub-sistema (equipamento).É composto por três campos. O primeiro, constituído por quatro dígitos identifica o sub-sistema (tipo de equipamento), o segundo, constituído por três dígitos identifica o local do edifício onde se encontra instalado, o terceiro, constituído por três dígitos designa um número de ordem sequencial.

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosAs duas primeiras vertentes são códigos atribuídos pelo “Dono de Obra”, a terceira vertente é da responsabilidade da empresa que efectua o serviço de manutenção no edifício / instalação.

1 2 3 4 5 Bilhete de Identidade

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João de Brito Barreto27-11-2009 81

1. Código do Edifício.2. Família Técnica – Codificação do Centro de Custo.3. Sub-sistema.4. Local de instalação.5. Número de Ordem Sequencial.

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

Tabela exemplificativa para quantificação e indexação de valores contabilísticos – Interface entre a Manutenção e a Gestão Contabilística e Financeira (caso específico de hotelaria).

Nota : esta numeração pode e deve ser utilizada na codificação

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto27-11-2009 82

Nota : esta numeração pode e deve ser utilizada na codificação dos equipamentos. Desta forma simples consegue-se uma integração directa entre os universos técnico e contabilístico.

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

ENERGIA

Electricidade - 34

Gás 35gia

Contratos Assistência Técnica

Manutenção - 30Equip. Administr. - 31Equip. Informat. - 32

Higiene & Segur. - 33Contratos

M.Obra Total custos pessoal

Consumíveis

Iluminação - 1

Mat. Eléctrico - 2

Electrónica/Automação - 3

Som/TV/Telefones - 4

Elevadores - 5

Ar Condicionado - 6

Refrigeração+Minibares - 7

Ventilação e Hottes - 8

Isolamentos - 9

Bombas - 10

Aquecimento - 11

Cozinhas 12S

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João de Brito Barreto27-11-2009 83

Gás - 35

Oleo p/a caldeiras - 36

Outros combustiveis - 37

Água - 38

EnergCozinhas - 12

Material limpeza - 13

Const. civil/Arquitectura - 14

Vidros - 15

Alcatifas - 16

Carpintaria/Mobiliário - 17

Pinturas e isolamentos - 18

Canaliz/Sanit/Serralharia - 19

Plantas; Arranjos Florais - 20

Tratamento de águas - 21

Prod. quimicos - 22

Fer .mat. desgas.rápido - 23

Informática - 24

Diversos - 25

Equip Segurança - 26

Viaturas - 27

Lavand / Rouparia - 28

Fotocopiadoras - 29

CONSUMÍVEIS

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios2. Definição e Controlo das Rotinas de Manutenção

Após a organização do parque de equipamentos torna-se necessário aimplementação de um sistema de visitas e/ou inspecções sistemáticas. Aempresa de manutenção definirá os tipos de visita ou inspecções a efectuar,estabelecendo as operações/observações a realizar em cada visita e a suaperiodicidade (com validação prévia das entidades – “TRF”, Tec. PT, etc.

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João de Brito Barreto27-11-2009 84

periodicidade (com validação prévia das entidades – “TRF”, Tec. PT, etc.

Por cada tipo de inspecção deverá fixar-se ainda as medições a efectuar nosseus componentes, ferramentas e aparelhagem de medida a utilizar, assimcomo o tempo de execução.

Criado o plano de visitas a efectuar e a sua periodicidade, deverá a empresade manutenção estabelecer rotas de inspecção (cumprindo as directivas dasentidades – “TRF”, Tec. PT, etc.) com a sequência dos equipamentos a visitarde acordo com a sua localização no lay-out da instalação, de forma aoptimizar o percurso a efectuar pelo executante.

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

Por cada inspecção ou visita deverá ser preenchida uma ficha de inspecçãoque deverá ser afixada em local visível próximo do equipamento, onde oexecutante explicitará as operações/observações/medidas, assim comodeverá anotar de uma forma expedita a situação encontrada -normal/execução de algum ajustamento/avaria requerendo intervenção –sendo neste último caso enviado um fax para o Gestor do Edifício, com adescrição da avaria e respectivo orçamento de reparação.

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João de Brito Barreto27-11-2009 85

descrição da avaria e respectivo orçamento de reparação.

No final de cada visita deverá ser remetido ao Gestor do Edifício, e este àFiscalização, o respectivo relatório para registo e análise.

A análise periódica dos resultados das visitas efectuadas permitiráeventualmente para cada tipo de visita ajustar a sua periodicidade, de acordocom a estatística das ocorrências verificadas em sucessivas inspecções..

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios3. Definição dos Níveis de Intervenção na Manutenção

É frequente distinguirem-se 2 métodos de nivelamento dasintervenções de manutenção :� 3 níveis� 5 níveis

No método de 3 níveis, as actividades são distinguidas da

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João de Brito Barreto27-11-2009 86

No método de 3 níveis, as actividades são distinguidas daseguinte forma :

Nível 1 – Compreende todas as operações passíveis de seremexecutadas por mão de obra não especializada. Normalmentesão acções executadas por Mão de Obra interna.

Nível 2 – Compreende todas as operações que só podem serexecutadas por Mão de Obra especializada. Normalmente estetipo de operações insere-se no universo dos contratos demanutenção.

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosNível 3 – Compreende todas as operações que só podem serexecutadas por Mão de Obra especializada e indicada pelofabricante do equipamento em causa e /ou por empresascertificadas legalmente (caso manutenção elevadores), casodas actividades dos “TRF” no âmbito da “QAI”, etc.

O Método dos “3 níveis” é o normalmente adoptado na Indústria

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O Método dos “3 níveis” é o normalmente adoptado na IndústriaImobiliária, Turismo, Hospitais, etc.

O Método dos “5 níveis” está vocacionado para a Indústria poisé composto por diversas actividades que pressupõem uma forteestrutura humana e técnica a montante que consiga gerir oprocesso. Por curiosidade resumem-se os 5 níveis:

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VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosNível-1 – Compreende as operações de abastecimento deconsumíveis, de verificação de níveis de óleo w água, de limpezainterior, de lavagem exterior, que se efectuam diariamente.Operações efectuadas normalmente pelo utente do equipamento.Nível-2 – Compreende a manutenção preventiva, curativa e correctivaem que as operações se fazem sem necessidade de retirar os orgãosdos equipamentos.Todo este conjunto se operações não se prolonga geralmente para lá

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João de Brito Barreto27-11-2009 88

Todo este conjunto se operações não se prolonga geralmente para láde um dia de imobilização do equipamento.Nível-3 – Compreende a substituição de órgão (rotáveis) com oobjectivo de serem reparados.Nível-4 – Compreende a reparação de órgãos, e todos os trabalhos demanutenção preventiva, curativa e correctiva de grande dimensão eque exigem ou componentes onerosos e de pouca utilização ou mão-de-obra qualificada.Nível-5 – Corresponde à reparação geral ou à reconstrução doequipamento - no primeiro mantêm-se as características doequipamento, enquanto no segundo caso se efectuam alterações.

Page 89: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

4. Definição dos Contratos de Manutenção

PT/QGBT, Electricidade, AVAC, Telecomunicações, Tratamento de Lixos, Segurança, Higiene & Segurança, Informática, Jardinagem, Carpintarias, Pinturas, etc.

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5. Definição da Gestão dos Pedidos de Trabalho

Page 90: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosPedido aos

Serviços Técnicos(externo)

Manutenção Não Planeada

Pedido aosServiços Técnicos

(interno)Manutenção Planeada

Preparação e Orçamentação

Preparação e Orçamentação

Acção Urgente Acção Não Urgente

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João de Brito Barreto27-11-2009 90

Execução (Acção Imediata)

Relatório eImputação de Custos

Aprovação do Emissor da OT

Execução

Relatório eImputação de Custos

Histórico

Execução

Relatório eImputação de Custos

Page 91: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

6. Definição e Controlo dos Valores de ExploraçãoElaboração de Orçamento e seu Controlo sistemático.

DEPARTAMENTO - Manutenção

O Controlo deverá vir se baixo para cima e a Supervisão de cima para baixo

Só assim se conseguirá a co-responsabilização da Estrutura !!!

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Descrição Orçam. Real Orçam. RealCUSTOS PESSOAL

Total de salários

Trab.extraordinário

Subsídio de férias

Subsídio de Natal

Ajudas de custo

Segurança social

Seguro acid. trabalho

Custo alimentação

Outros custos

Prémio extraordinário

Indemnizações

Total custos pessoal

JAN FEV

Page 92: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

OUTROS CUSTOS

Consumíveis Orçam. Real Orçam. Real

Iluminação - 1 645

Mat. Eléctrico - 2 452

Electrónica / Automação - 3

Som / TV / Telefones - 4

Elevadores - 5 1.235 63

Ar Condicionado - 6 1.104

Refrigeração + Minibares - 7 317

Ventilação e Hottes - 8

Isolamentos - 9

Bombas - 10

Aquecimento - 11

Cozinhas - 12 3.040 51

Material limpeza - 13

Const. Civil / Arquitectura - 14 86

JAN FEV

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Vidros - 15

Alcatifas - 16

Carpintaria / Mobiliário - 17

Pinturas e isolamentos - 18 285

Canaliz. / Sanit. / Serralharia - 19

Plantas ; Arranjos Florais - 20

Tratamento de águas - 21 253 482

Prod. químicos - 22

Fer. mat. Desgas. rápido - 23 742 269

Informática - 24

Diversos - 25

Equip. Segurança - 26

Viaturas - 27

Lavand. / Rouparia - 28

Fotocopiadoras - 29

Sub-Total Consumíveis 6.039 2.985

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Contratos Assistência Técnica

Manutenção 4.418 128 4.418 1.660

Equip. Administr.

Equip. Informat. 484 484

Higiene & Segur. 136 1.640 136

Sub-Total Contratos 5.038 1.768 5.038 1.660

Sub-Total outros custos 5.038 7.807 5.038 4.645

IMPUTAÇÕES/DEDUÇÕES

Imputação Lavandaria

Total outros custos 5.038 7.807 5.038 4.645

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João de Brito Barreto27-11-2009 93

ENERGIA

Electricidade 6.753 6.592

Gás 6.740 5.043

Óleo para caldeiras

Outros combustíveis

Água 3.084

Total de Energia 13.493 14.719

RESULT. DEPART. 5.038 21.300 5.038 19.364

Page 94: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios

7. Definição do “Reporting” e dos “Tableaux d’Bord”

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Exemplo 1 - Hotel

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Page 96: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

kWh

ELECT. 94.144

GÁS 136.797

-

ELECT. 7.442

GÁS 5.519

ÁGUA 1.678

DEZEMBRO 2008

41%

59%

DISTRIBUIÇÃO ENERGÉTICA ( kWh )

ELECT.

GÁS

50,8%

37,7%

11,5%

100,0%

DISTRIBUÇÃO CUSTOS ENERGÉTICOS ( € )

ELECT.

GÁS

ÁGUA

BUDGET / REAL

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€ €

Budget Real

Total 0 14.638

Electricidade 0 7.442

Gás 0 5.519

Água 0 1.678

Taxa Ocupação * 0 4.898

0,00% 48,98%

Kgs

AVAC 6.742

COZINHA 224

AQS 2.461

* ( multiplicado por 10.000 para integrar no gráfico )

72%

2%

26%

DISTRIBUIÇÃO DE GÁS

AVAC

COZINHA

AQS

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

Total Electricidade Gás Água Taxa Ocupação *

Budget Real

Page 97: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

FOLHA 5

DEZEMBRO 2008 31 Dias

366 Dias Acumul.

Mensal Acumulado Mensal Acumulado Mensal Acumul.

95.776 1.068.883 85.607 948.041 12% 13%

7.571 86.828 6.405 78.581 18% 10%

0,079 € 0,081 € 0,075 € 0,083 € 5,7% -2,0%

7.692 73.492 11.145 84.312 -31% -13%

5.519 47.361 6.444 47.720 -14% -1%

0,717 € 0,644 € 0,578 € 0,566 € 24,1% 13,9%

720 9.747 691 10.122 4% -4%

HOTEL QUINTA DAS LÁGRIMAS

" TABLEAU DE BORD "

DESIGNAÇÃOVALOR REAL ANO ANTERIOR

ObjectivoVar. %

Parâmetros Variáveis

Consumo Eléctrico Total ( kWh )

Custo Eléctrico Total ( € )

Custo Médio kWh

Consumo de Gás Total ( Kgs )

Custo de Gás Total ( € )

Custo Médio Kg de Gás

Consumo de Água Total ( m3 )

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto

1.703 22.979 1.504 21.819 13% 5%

2,365 € 2,358 € 2,177 € 2,156 € 8,7% 9,4%

820 11.118 873 11.487 -6% -3%

1.492 19.853 1.430 20.805 4% -5%

Custo de Água Total ( € )

Custo Médio m3 de Água

6,84 €

Total de Quartos

Total de Camas

-10%

14%Total de Quartos

82,53 16%

Custo Eléctrico Total 9,23 € 7,81 € 7,34 €

19%

-27%

3%

-1%0,88

Rácio Quartos

Consumo Eléctrico Total 116,80 96,14 98,06

Total de Quartos

Total de Quartos

26%

7,34 Consumo de Gás Total

9,38 6,61 12,77Total de Quartos

6,73 € 4,26 € 7,38 € Custo de Gás Total

4,15 € -9%

Consumo de Água Total 0,88 0,88

Total de Quartos

21% Custo de Água Total

2,08 € 2,07 €

0,79 11%

1,72 € 1,90 € 9%Total de Quartos

Page 98: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

DEZEMBRO 2008

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro TOTAL

Electricidade ( kw ) 79.598 71.399 88.248 85.196 82.144 92.980 100.378 89.023 84.134 87.095 82.918 94.144 1.037.257

Gás Natural ( m3 ) 13.135 10.453 10.353 8.707 7.504 5.352 3.143 2.738 3.456 6.167 9.832 9.427 90.267

Água ( m3 ) 733 632 690 727 834 884 1.052 1.018 868 852 602 709 9.601

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro TOTAL

Electricidade 6.589 6.084 7.132 6.934 6.613 7.347 8.222 7.216 6.877 6.991 6.812 7.442 84.259

FOLHA 7

INFORMAÇÄO TÉCNICA MENSAL DA DIRECÇÄO

EVOLUÇÃO ANUAL DE CONSUMOS 2008

EVOLUÇÃO ANUAL DE CUSTOS ENERGÉTICOS 2008

Gestão Técn ica de Edifícios, Lda.

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto

Electricidade 6.589 6.084 7.132 6.934 6.613 7.347 8.222 7.216 6.877 6.991 6.812 7.442 84.259

Gás 6.183 5.034 5.000 4.312 3.748 2.720 1.847 1.606 2.034 3.912 6.206 5.975 48.576

Água 1.715 1.484 1.634 1.719 1.968,5 2.083 2.475 2.394 2.046 2.010 1.428 1.678 22.634

TOTAL 14.487 12.602 13.766 12.965 12.329 12.151 12.543 11.217 10.957 12.913 14.447 15.094 155.470

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Total

Real Mês 663 459 745 812 997 948 1.248 1.302 1.239 1.077 808 820 11.118

Real Acumulado 663 1.122 1.867 2.679 3.676 4.624 5.872 7.174 8.413 9.490 10.298 11.118 66.996

Potencial 1.674 1.566 1.674 1.620 1.674 1.620 1.674 1.674 1.620 1.643 1.620 1.674 19.733

Potencial acumulado 1.674 3.240 4.914 6.534 8.208 9.828 11.502 13.176 14.796 16.439 18.059 19.733 128.103

% Ocupação mês 39,61% 29,31% 44,50% 50,12% 59,56% 58,52% 74,55% 77,78% 76,48% 65,55% 49,88% 48,98% 56,24%

% Ocupação acumulada 39,61% 34,63% 37,99% 41,00% 44,79% 47,05% 51,05% 54,45% 56,86% 57,73% 57,02% 56,34% 48,21%

EVOLUÇÃO DE OCUPAÇÃO - QUARTOS

Page 99: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Total

Real Mês 1.143 511 1.325 1.508 1.892 1.589 2.347 2.690 2.228 1.842 1.286 1.492 19.853

Real Acumulado 1.143 1.654 2.979 4.487 6.379 7.968 10.315 13.005 15.233 17.075 18.361 19.853 118.452

Potencial 3.348 3.132 3.348 3.240 3.348 3.240 3.348 3.348 3.240 3.348 3.240 3.348 39.528

Potencial acumulado 3.348 6.480 9.828 13.068 16.416 19.656 23.004 26.352 29.592 32.940 36.180 39.528 256.392

% Ocupação 34,14% 16,32% 39,58% 46,54% 56,51% 49,04% 70,10% 80,35% 68,77% 55,02% 39,69% 44,56% 50,05%

% Ocupação acumulada 34,14% 25,52% 30,31% 34,34% 38,86% 40,54% 44,84% 49,35% 51,48% 51,84% 50,75% 50,23% 41,85%

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média

Electricidade 69,64 139,72 66,60 56,50 43,42 58,51 42,77 33,09 37,76 47,28 64,48 63,10 60,24

Gás 11,49 20,46 7,81 5,77 3,97 3,37 1,34 1,02 1,55 3,35 7,65 6,32 6,17

Água 0,64 1,24 0,52 0,48 0,44 0,56 0,45 0,38 0,39 0,46 0,47 0,48 0,54

ENERGIA POR CAMA OCUPADA 2008

EVOLUÇÃO DE OCUPAÇÃO - CAMAS

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média

Electricidade 5,76 11,91 5,38 4,60 3,50 4,62 3,50 2,68 3,09 3,80 5,30 4,99 4,93

Gás 5,41 9,85 3,77 2,86 1,98 1,71 0,79 0,60 0,91 2,12 4,83 4,00 3,24

Água 1,50 2,90 1,23 1,14 1,04 1,31 1,05 0,89 0,92 1,09 1,11 1,12 1,28

TOTAL 12,67 24,66 10,39 8,60 6,52 7,65 5,34 4,17 4,92 7,01 11,23 10,12 9,44

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média

Electricidade - ( €/kWh ) 0,08 0,09 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08

Gás - ( €/m3 ) 0,47 0,48 0,48 0,50 0,50 0,51 0,59 0,59 0,59 0,63 0,63 0,63 0,55

Água - ( €/m3 ) 2,34 2,35 2,37 2,36 2,36 2,36 2,35 2,35 2,36 2,36 2,37 2,37 2,36

CUSTOS ENERGÉTICOS - unidade

CUSTO POR CAMA OCUPADA 2008

Page 100: 091127-Apresent Manut Edificios-P B

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Total

Electricidade 23.083 20.706 25.592 24.707 23.822 26.964 29.110 25.817 24.399 25.258 24.046 27.302 300.805

GN 10.771 8.571 8.489 7.140 6.153 4.388 2.577 2.245 2.834 5.057 8.062 7.730 74.019

Total Kgep 33.854 29.277 34.081 31.847 29.975 31.353 31.687 28.062 27.233 30.314 32.108 35.032 374.823

Camas 1.143 511 1.325 1.508 1.892 1.589 2.347 2.690 2.228 1.842 1.286 1.492 19.853

Kgep / cama 29,62 57,29 25,72 21,12 15,84 19,73 13,50 10,43 12,22 16,46 24,97 23,48 18,88

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média

€ / Kgep 0,377 0,380 0,356 0,353 0,346 0,321 0,318 0,314 0,327 0,360 0,405 0,383 0,353

Custo / Kgep

Kgep

Gestão Técnica de Edifícios, Lda.

João de Brito Barreto

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro TotalI.E.E (1) - kgep / cama oc 29,6 57,3 25,7 21,1 15,8 19,7 13,5 10,4 12,2 16,5 25,0 23,5 18,9I.E.E (2) - kgep / A.U 6 6 6 6 6 6 6 5 5 6 6 7 66

I.E.E

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Exemplo 2 – Edifício Não Residencial

Mensal Acumulado

12345 Potência Térmica Instalada-Quente

Valor do ano

anterior

VALOR REAL

Área total de normalÁrea total de climatizada

DESIGNAÇÃO

Parâmetros Fixos

Área total de construçãoÁrea total de garagens

Obs.Objectivo

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5678 Potência Térmica Total910 Área da Fachada Norte111213

Área Total ClimatizadaPotência Térmica Instalada Frio

Área Total Climatizada

Área da Fachada SulÁrea da Fachada EsteÁrea da Fachada Oeste

Potência Térmica Instalada Quente

Potência Térmica Instalada-QuentePotência Térmica Instalada-FrioPotência Eléctrica de Aquecimento

Potência Eléctrica Total

14

15

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VII. Conclusões

1 - CONCEPÇÃO – é o conjunto de decisões estratégicas que, por isso mesmo, acabam por ser irreversíveis e altamente responsáveis pelo sucesso da EXPLORAÇÃO E MANUTENÇÃO.

2 - COMISSIONAMENTO – permite determinar a “Qualidade Técnica” e é o melhor caminho para a transição “OBRA” –“EXPLORAÇÃO”.

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“EXPLORAÇÃO”.

3 – “Reporting” e “Tableau de Bord” – permitem conduzir a Instalação de acordo com o Projecto.

São documentos cruciais como “input s” ao Projectista , “Dono de Obra” e Explorador da Instalação.

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VII. Conclusões

4 – ORGANIZAÇÃO INTERNA – Gestão dos Pedidos de Trabalho, definição das rotinas de manutenção internas e externas (níveis), definição dos Planos de Contingência, etc. –Projecto de Manutenção.

5 - FORMAÇÃO– Elaboração de Plano Anual de Formação, analise periódica de publicações de interesse para a actividade, etc.

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etc.