02. 0000919-56.2018.8.26.0002 - cumprimento de sentenÃ§a · -26e 52%(572 35,&2/, (qjhqkduld...

JOSÉ ROBERTO PRICOLI Engenharia de Avaliações e Perícias Engenheiro Civil CREA 060.104.468 1 _____________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________Rua Iguatemi, 252, Conj. 98, São Paulo, S.P. CEP 01451-010

E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª. VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL DE SANTO AMARO

PROCESSO nº. 0000919-56.2018.8.26.0002

JOSÉ ROBERTO PRICOLI, engenheiro civil com registro no

C.R.E.A. sob nº. 060.104.468 1, perito nomeado nos autos

de Cumprimento Provisório de Sentença Despesas

Condominiais, requerida por Condomínio Edifício Jardim

Europa contra Guilherme de Rezende Graldes e outro,

feito esse que se processa perante esse R. Juízo, tendo

procedido às diligências e estudos que se fizeram

necessários ao cabal cumprimento da honrosa tarefa que lhe

foi confiada, vem, respeitosamente, à presença de V. Exa.,

apresentar as conclusões a que chegou por intermédio do

presente

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I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

I.1 À fls. 102 o signatário teve a honra de ser nomeado perito de confiança

desse R. Juízo, para elaborar laudo de avaliação de um imóvel residencial.

I.2 Não houve indicação de assistentes técnicos.

II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL: Apartamento residencial e 4 vagas de garagem.

LOCAL: Rua Itajará, nº. 299, aptº. 131, 13º andar, Edifício

Jardim Europa, Vila Andrade, São Paulo, SP.

Nota: Áreas extraídas da matrícula nº. 262.810, do 11º Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo.

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil 273,38 m²Área Depósito 6,92 m²Área Comum 309,92 m²Área Total (m²) 590,22 m²Fração ideal de terreno 4,63550%

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL:

R$ 1.356.000,00 (Hum milhão trezentos e cinquenta e seis mil reais)

DATA DA AVALIAÇÃO: Abril de 2019

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III. OBJETIVO

O objetivo do presente laudo será a determinação do Valor Atual

de Mercado de um imóvel, valor este válido para pagamento nesta

data e considerando o mesmo livre e desimpedido de ônus e

dívidas.

IV. METODOLOGIA

A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:

- Método do custo

- Método comparativo de dados de mercado

- Método da renda

O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor

um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou

analíticos.

O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o

bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.

Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua

possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.

Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método

comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante

especificado.

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Grau de fundamentação

A norma NBR 14653-2 Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de

fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,

atribuindo pontos para cada exigência alcançada:

- Caracterização do imóvel avaliando

- Coleta de dados de mercado

- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

- Identificação dos dados de mercado

- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em

50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy

ou quantitativas)

- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de

fatores

No Anexo nº. 02, apresentamos o enquadramento deste laudo

segundo seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma

citada, para determinar o valor de mercado do apartamento nº 131.

Grau de precisão

O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,

apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,

conforme a norma citada:

Em Anexo nº 02, avaliação do apartamento nº 131 Grau III

Amplitude de 15,39 %.

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V. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

V.1 OBJETO

O imóvel objeto do presente laudo é constituído por um

apartamento residencial, 4 (quatro) vagas de garagem, 1 (um)

depósito e respectiva fração ideal de terreno.

V.2 LOCALIZAÇÃO

O apartamento em questão está situado na Rua Itajará, nº. 299,

apartamento nº. 131, situado no 13o andar do Edifício Jardim

Europa, no bairro denominado Vila Andrade, no município de São

Paulo, SP.

A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Rua

Itajará, Rua José Ramon Urtiza, Rua Fábio Lopes dos Santos Luz

e Rua Itapecoca.

Trata-se da quadra 010 do setor 170 do Mapa Oficial da Cidade de

São Paulo. P

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Aspectos da Rua Itajará, no trecho fronteiriço ao Edifício Jardim Europa.

Aspectos da Rua José Ramon Urtiza, esquina com a Rua Itajará, nos trechos

fronteiriços ao Edifício Jardim Europa.

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V.3 ZONEAMENTO

Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos

Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo,

àqueles aos quais temos acesso, constatamos que o imóvel,

objeto do presente Laudo está enquadrado em ZONA ZM, Zona

Mista, o que poderá ser confirmado por consulta expressa aos

órgãos municipais competentes.

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V.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL

V.4.1 GERAIS

V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO

A Rua Itajará, no trecho fronteiriço ao Edifício Jardim Europa,

apresenta-se plana, pavimentada em asfalto e possui 1 pista de

rolamento em duplo sentido com, aproximadamente, 9,00 m de

largura de leito carroçável.

V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Trata-se de região homogênea, ocupada por prédios de

apartamentos residenciais com predominância dos padrões

superior e fino, mercados, escolas, shopping center, comércio de

âmbito local, etc., que apresenta características

predominantemente residenciais.

V.4.1.3 INFRA-ESTRUTURA URBANA

O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de

águas pluviais, água potável, redes de energia elétrica domiciliar e

pública (iluminação), arborização e telefone.

V.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

Existe serviço de transporte coletivo, constituído por linhas de

ônibus municipais que trafegam pela Rua José Ramon Urtiza com

destino ao centro e bairros.

Existe serviço de coleta de lixo e correios.

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V.4.2 PARTICULARES

V.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

As principais características do imóvel, objeto do presente

trabalho, são as a seguir descritas.

Fazemos notar, ainda, que a documentação anexada,

principalmente certidões e fotografias, auxiliam a descrição que

segue.

V.4.2.2 TERRENO

De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria

realizada no local, pode-se constatar que o terreno sobre o qual

está implantado o Condomínio Edifício Jardim Europa, apresenta-

se em declive acentuado para os fundos, com formato irregular,

situado ao nível das vias para as quais entesta, encerrando área

de, aproximadamente, 2.862,00 m².

V.4.2.3 BENFETORIAS

Sobre o terreno retro descrito encontra-se implantado o

Condomínio Edifício Jardim Europa, o qual é composto por 1 (um)

prédio de apartamentos residenciais.

O edifício apresenta uso estritamente residencial e é composto

por: 2 subsolos, pavimento lazer, térreo e 22 pavimentos

superiores, sendo o 22º andar, a cobertura, pertencente ao 21º

andar, possuindo 1 (um) apartamento por andar.

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Todos os pavimentos são servidos por 2 elevadores da marca

Atlas Schindler, com capacidade para 8 pessoas.

A área de lazer do Condomínio apresenta: piscina aquecida

coberta, piscina externa, sauna, quadra de tênis, academia,

quadra de squash, salão de festas e brinquedoteca.

O edifício apresenta estrutura de concreto armado; fechamentos

laterais em alvenaria; lajes de concreto armado entre os

pavimentos; caixilhos de alumínio e fachada revestida em pintura

acrílica sobre massa corrida e elementos cerâmicos.

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Fachada do Edifício Jardim Europa.

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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.

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Outros aspectos da fachada do Edifício Jardim Europa.

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Vista parcial do hall social do pavimento térreo.

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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo. P

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Aspectos parciais da área da piscina coberta e aquecida.

Vista da piscina externa.

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Aspectos da quadra de tênis.

Vista parcial da quadra de squash.

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Vista parcial do interior da academia. P

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Detalhes de acabamento e cconservação do salão de festas. P

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Aspectos parciais da brinquedoteca. P

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Vista parcial do 1º. subsolo de garagem.

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22

V.4.2.3.1 Do Apartamento nº. 131

De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que o

apartamento em questão é constituído por: 4 suítes com varanda,

sendo suíte master com closet e banheira de hidromassagem,

sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda gourmet com

churrasqueira, lavabo, escritório, sala de televisão, copa integrada

à cozinha, área de serviço, 1 dormitório de empregada e 1

banheiro de empregada.

Trata- apartamento de padrão fino

(+/-) , com 273,38 m² de área útil, que denota idade de 26 (vinte e

seis) anos e encontra-se em estado de conservação entre nova e

NOTA: Áreas extraídas da matrícula nº. 262.810, do 11º. Cartório

de Registro de Imóveis de São Paulo.

QUADRO DE ÁREAS

Área Útil 273,38 m²Área Depósito 6,92 m² Área Comum 309,92 m²Área Total (m²) 590,22 m²Fração ideal de terreno 4,63550%

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23

As características internas do apartamento são apresentadas a

seguir:

Apartamento nº. 131

Ambiente Paredes Piso Teto

Dormitório (suíte master)

Pintura látex sobre massa corrida epapel de parede

Tacos demadeira

Forro de gesso

Banheiro (suíte master)

Mármore Mármore Forro de gesso

Closet (suíte master)

Pintura látex sobre massa corrida

Tacos demadeira

Forro de gesso

Varanda (suíte master)


Pedras goiás Forro de madeira

Dormitório (suíte 2)


Tacos demadeira

Forro de gesso

Banheiro (suíte 2)

Azulejos até o teto Porcelanato Forro de gesso

Varanda (suíte 2)





Tacos demadeira

Forro de gesso

Banheiro (suíte 3)

Azulejos até o teto e parte em pastilha

Porcelanato Forro de gesso

Varanda (suíte 3 e 4)





Tacos demadeira

Forro de gesso

Banheiro (suíte 4)

Azulejos até o teto e parte em pastilha

Porcelanato Forro de gesso

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24

Apartamento nº. 131

Ambiente Paredes Piso Teto

Hall de acesso às suítes


Tacos demadeira

Forro de gesso

Sala de Estar Pintura látex sobre

massa corrida Mármore Forro de gesso

Sala de Jantar Pintura látex sobre


Varanda com churrasqueira



Lavabo Tecido decorativo

de parede Mármore Forro de gesso

Escritório Pintura látex sobre


Sala de Televisão


Tacos demadeira

Forro de gesso

Copa Pintura látex sobre

massa corrida Porcelanato Forro de gesso

Cozinha Painéis em Vidro Porcelanato Forro de gesso

Área de Serviço Pintura látex sobre

massa corrida Porcelanato Forro de gesso

Dormitório de Empregada


Tacos demadeira

Forro de gesso

Banheiro de Empregada

Azulejos até o teto Porcelanato Forro de gesso

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13

9.

fls. 142




25

Em vistoria pode-se contatar a existência de:

Armários embutidos no closet da suíte master, dormitórios

das suítes 2, 3 e 4, no corredor de acesso às suítes, no

escritório, na copa, na cozinha e na área de serviço;

As suítes 3 e 4 possuem a varanda em comum;

Os dormitórios de todas as suítes, sala de televisão, sala de

jantar e copa possuem aparelhos de ar condicionado split;

A sala de estar possui sistema de ar condicionado embutido

no teto;

A sala de estar, sala de jantar, varanda, cozinha, escritório e

sala de televisão possuem sistema de som embutido no teto;

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26

A seguir são apresentadas fotografias do interior do apartamento

nº. 131.

Detalhes de acabamento e conservação do dormitório da suíte master.

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fls. 144




27


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28

Detalhe de acabamento e estado de conservação do banheiro da suíte

máster, com destaque para a banheira de hidromassagem.

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.26

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13

9.

fls. 146




29

Detalhes de acabamento e conservação do interior do closet da suíte master. P

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30

Aspectos parciais da varanda da suíte master. P

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31

Vista parcial do interior do dormitório da suíte 2. P

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32

Idem a foto anterior vista de outro ângulo, com destaque para o armário. P

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33

Vista parcial do interior do banheiro da suíte 2. P

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34

Aspectos parciais da varanda da suíte 2. P

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35

Detalhe de acabamento e estado de conservação do dormitório da suíte 3. P

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fls. 153




36

Idem a foto anterior vista de outro ângulo, com destaque para o armário. P

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fls. 154




37

Detalhe de acabamento e estado de conservação do banheiro da suíte 3. P

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Aspectos parciais do interior do dormitório da suíte 4. P

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fls. 156




39

Idem a foto anterior vista de outro ângulo, com destaque para os armários. P

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fls. 157




40

Aspectos parciais do interior do banheiro da suíte 4. P

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41

Aspectos parciais do corredor de acesso às suítes, com destaque para os

armários.

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42

Aspectos parciais da sala de estar com lareira. P

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43


Aspectos parciais da sala de jantar e, ao fundo, para a sala de estar.

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44

Aspectos parciais da sala de jantar. P

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45

Aspectos da varanda com churrasqueira. P

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2 e

có

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D1

39.

fls. 163




46

Idem a foto anterior, vista de outro ângulo, com destaque para a

churrasqueira.

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47

Vista parcial do interior da sala de televisão. P

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Aspectos parciais do escritório. P

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Detalhe de acabamento e estado de conservação do lavabo. P

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50

Detalhe de acabamento e estado de conservação da copa, integrada à

cozinha.

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51

Aspectos parciais da cozinha, com destaque para os armários. P

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52

Aspectos parciais da área de serviço. P

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54

Vista parcial do interior do dormitório de empregada. P

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Detalhe de acabamento e estado de conservação do banheiro de empregada. P

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Vista das 4 (quatro) vagas de garagem do apartamento nº. 131, as quais

estão situadas no 1º. subsolo.


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57

Vista do depósito pertencente ao apartamento nº. 131, o qual está situado no

1º. subsolo.

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58

Aspectos internos do depósito. P

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59

VI. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

CONSOANTE O MÉTODO COMPARATIVO (Abril/2019)

VI.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE ESTE MÉTODO

Foi realizada pesquisa de apartamentos ofertados para venda na

região, com características similares ou possíveis de serem

confrontadas, mediante tratamento, ao avaliando.

Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um

-se em consideração os

atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,

sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para

menos, os valores médios em 30%.

Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses

casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:

Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a

um deflator de 0,90 para compensação de eventual

superestimativa dos ofertantes;

Padrão: calculado em relação a diferença entre os padrões

publicado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia).

Localização: a valoração do imóvel em função da localização é

calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação

da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.

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60

Idade: apurada com a relação entre os fatores de depreciação

previstos no critério apresentado a seguir.

Os fatores descritos foram testados e após análise dos

coeficientes de variação de cada fator e do conjunto deles,

verificou- localização

contribuem para a homogeneização da amostra.

VI.2 Depreciações

A fixação das taxas a serem aplicadas nos cálculos para a

depreciação do bem depende da destinação final da valoração. A

porcentagem do valor depreciado pode levar em conta:

- a idade e estado de conservação, caso do modelo de Ross-

Heidecke;

- a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente,

utilizado para construções civis.

Neste trabalho será utilizado o critério de Ross-Heidecke, que tem

como princípios básicos:

- a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com

gastos de manutenção;

- as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;

- um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,

enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais

rapidamente.

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61

VI.3 CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO Nº

131, COM 4 VAGAS DE GARAGEM E DEPÓSITO.

Conforme cálculos apresentados em Anexo nº 01, para a data

base de abril de 2019, teremos o seguinte valor do imóvel:

V Aptº. 131 = (A Útil x VUnit. Médio) + (A Útil Vagas de gar. x VUnit. Médio x 0,50)

V Aptº. 131 = (273,38 m² x R$ 4.568,13/m²) + (40,0 m² + 6,92) x R$ 4.568,13/m² x 0,50

V Aptº. 131 = R$ 1.356.003,71

Ou seja:

V Aptº. 131 = R$ 1.356.000,00

(Hum milhão e trezentos e cinquenta e seis mil reais)

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62

VII. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário

considera encerrado o presente Laudo que consta de 62

(sessenta e duas) folhas, sendo esta última datada e assinada.

Seguem os seguintes anexos elucidativos:

Anexo nº. 01: Homogeneização dos Imóveis de Referência.

Anexo nº. 02: Tabela de Graus de Fundamentação / Precisão.

São Paulo, 26 de abril de 2019.

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63

ANEXO Nº 01

HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE

REFERÊNCIA

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COMPARATIVOS Nº. 01/02/03/04

Rua Itajará, nº. 299 - Ed. Jardim Europa.

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65

COMPARATIVO Nº. 05

Rua Alcantarilla, nº. 53 - Ed. Itamaracá.

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66

COMPARATIVOS Nº. 06/07

Rua Almaden, nº. 49 - Ed. J. Fernandes.

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SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando) TIPO DE IMÓVEL

ENDEREÇO

SETOR 170 QUADRA 10

Índice F/L Padrão IdadeEstado de

ConservaçãoFoc

Índice de Padrão

100,00 Fino (+/-) 26 anos "b" 0,682 3,066

ÁREAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Área Privativa Área Depósito Área Comum Área Total Vagas de Garagem

273,380 6,920 309,920 590,220 4,00

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

PESOS PARA PONDERAÇÃO DE ÁREASÁrea Privativa

1,00

Fator Oferta taxa mensal Percentual de influência dos fatores de homogeneizaçãoFo de juros Padrão Idade Transposição

0,90 100% 100% 100,00%

FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVOEconômico 0,600 0,81 1,020Simples sem elevador 1,032 1,266 1,500Simples com elevador 1,260 1,47 1,680Médio sem elevador 1,512 1,746 1,980

1,692 1,926 2,160Superior sem elevador 1,992 2,226 2,460Superior com elevador 2,172 2,406 2,640Fino 2,652 3,066 3,480Luxo

Data Base abr/19 1,0000 1,0000

Rua Itajará, nº. 299, apartamento nº. 131, 13º andar - Ed. Jardim Europa

1,00

Acima de 3,49

Apartamento Residencial

Médio com elevador

Vaga de garagem

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COMPARATIVO 01 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 170Quadra 10Fonte:Data : Abril de 2019

Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de garagem

Preço (R$) Condições

Valor de Vagas de garagem

(R$)

273,38 4,00 998.900,00 À combinar 77.148,20

PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00

Padrão Fino (-) 2,652Idade 26 anos

Est. Conservação

Entre regular e necessitando

de reparos simples "d"

Foc 0,645

Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator

Conservação (Foc)

Fator Transposição

Fator Vaga de Garagem

821.861,80 1,156 1,058 1,00 1,000

4Unitário de partida Vup : 3.006,2982 #REF!

#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 469,3090Fator Conservação: Fd : 175,3324Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!

Valor Unitário Médio R$ 3.650,94 /m² #REF! #REF!

Rua Itajará, nº. 299, 5º andar - Ed. Jardim Europa

Entre regular e necessitando de reparos simples "d"

Sr. Eduardo Dias - VED Imóveis - tel: 93802-5803 - ref: VED2003

Apartamento de padrão fino (-), composto por: 4 suítes com varanda, sendo suíte master com closet e 2 banheiros, sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda com churrasqueira, sala de televisão, escritório, lavabo, copa, cozinha, área de serviço, 2 dormitórios de empregada, banheiro de empregada e 4 vagas de garagem.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO

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(R$)273,38 4,00 1.100.000,00 À combinar 84.956,47



Est. Conservação



Foc 0,645


Conservação (Foc)



905.043,53 1,156 1,058 1,00 1,000




Sr. Eduardo - Puro Imóveis - tel: 2222-1818 - ref: PI8346



Rua Itajará, nº. 299, andar baixo - Ed. Jardim Europa


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(R$)273,38 4,00 1.250.000,00 À combinar 96.541,44



Est. Conservação



Foc 0,645


Conservação (Foc)



1.028.458,56 1,156 1,058 1,00 1,000








Sra. Samira - Imobiliária Morumbi Gold - tel: 97335-5566 - ref: AP19792

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(R$)273,38 4,00 1.400.000,00 À combinar 108.126,42


Padrão Fino (+/-) 3,066Idade 26 anos

Est. Conservação Regular "c"Foc 0,672


Conservação (Foc)



1.151.873,58 1,000 1,016 1,00 1,000




Sr. Valdo Santana - Ipremier Imóveis - tel: 94651-8640 - ref: MO13275

Apartamento de padrão fino (+/-), composto por: 4 suítes com varanda, sendo suíte master com closet e 2 banheiros, sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda com churrasqueira, sala de televisão, escritório, lavabo, copa/cozinha, área de serviço, 2 dormitórios de empregada, banheiro de empregada e 4 vagas de garagem.

Regular "c"



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(R$)

272,00 4,00 1.500.000,00 À combinar 99.264,71


Padrão Fino (+/-) 3,066Idade 27 anos

Est. ConservaçãoNecessitando

de reparos simples "e"

Foc 0,583


Conservação (Foc)



1.250.735,29 1,000 1,171 1,00 1,000




Necessitando de reparos simples "e"


Apartamento de padrão fino (+/-), composto por: 4 suítes com varanda, sala para 2 ambientes com lareira, varanda, sala de televisão, lavabo, copa, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e 4 vagas de garagem.

Rua Alcantarilla, nº. 53, andar alto - Ed. Itamaracá

Sr. Antonio - Local Imóveis - tel: 99956-1788 - ref: 3-IM58401

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Área Útil (m²) Área total (m²)Vagas de garagem


Valor de Vaga de garagem

(R$)187,00 4,00 1.100.000,00 À combinar 105.882,35



Est. Conservação



Foc 0,702


Conservação (Foc)



884.117,65 1,156 0,972 1,00 1,000


#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 738,0661Fator Conservação: Fd : -134,6405Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!


Rua Almaden, nº. 49, andar alto - Ed. J. Fernandes

Sra. Samira - Imobiliaria Morumbi Gold - tel: 97335-5566 - ref: AP20278

Apartamento de padrão fino (-), composto por: 3 suítes, sendo suíte master com varanda, sala de estar, sala de jantar, sala de televisão, 2 varandas, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e 4 vagas de garagem.



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Área Útil (m²) Área total (m²)Vagas de garagem


Valor de Vaga de garagem

(R$)187,00 3,00 950.000,00 À combinar 68.582,89



Est. Conservação



Foc 0,702


Conservação (Foc)



786.417,11 1,156 0,972 1,00 1,000


#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 656,5052Fator Conservação: Fd : -119,7619Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!


Apartamento de padrão fino (-), composto por: 3 suítes, sendo suíte master com varanda, sala de estar, sala de jantar, sala de televisão, 2 varandas, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e 3 vagas de garagem.


Rua Almaden, nº. 49, andar baixo - Ed. J. Fernandes

Sra. Samira - Imobiliaria Morumbi Gold - tel: 97335-5566 - ref: AP0841


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8.8

.26.

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2D

D1

39.

fls. 192

Tabela Resumo dos UnitáriosResultado final da pesquisa

Elemento Área útil (m²)Unitário de Partida

(R$/m²)Unitário Final

(R$/m²)

Verificação da amostra

(R$/m²)

1 273,38 3.006,30 3.650,94 3.650,94

2 273,38 3.310,57 4.020,46 4.020,46

3 273,38 3.762,01 4.568,70 4.568,70

4 273,38 4.213,45 4.279,94 4.279,94

5 272,00 4.598,29 5.383,35 5.383,35

6 187,00 4.727,90 5.331,33 5.331,33

7 187,00 4.205,44 4.742,18 4.742,18

Resultado preliminar da pesquisa

Média aritmética 4.568,13

Desvio padrão 645,70

Coef. de variação 14,13%

Limite inferior 3.197,69

Limite superior 5.938,57

Resultado final após saneamento da pesquisa

Média saneada 4.568,13

Desvio padrão 645,70

Coef. de variação 14,13%

VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO APARTAMENTO

Vu = R$ 4.568,13 /m² TABELA RESUMO

Pa

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.201

8.8

.26.

00

02 e

có

dig

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2D

D1

39.

fls. 193




67

ANEXO Nº 02

TABELA DE GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO/

PRECISÃO

Pa

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DD

13

9.

fls. 194




68

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item

Descrição Grau

III II I 1 Caracterização do

imóvel avaliando Completa quanto

a todas as variáveis

analisadas (3)

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

Adoção de situação

paradigma

2 Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados 12 5 (2) 3

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações

relativas a todas as características

dos dados analisadas, com

foto e características

observadas pelo autor do laudo (3)


relativas a todas as características dos dados analisadas


relativas a todas as características

dos dados correspondentes

aos fatores utilizados

4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

para o conjunto de fatores

0,90 a 1,25 0,50 a 2,00 (2) 0,40 a 2,50

TOTAL PONTOS (6) (4) (0)

Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 = 10 pontos

Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de

fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Graus III II I Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios no grau correspondente

Itens 2 e 4 no grau III, com os demais

no mínimo no grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no grau II

e os demais no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I

Face ao exposto, conforme a NBR 14653-2 o trabalho pode ser

enquadrado no Grau II de fundamentação:

- Pontos mínimos: 10 > 6;

- Itens obrigatórios: mínimo Grau II.

Pa

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20

18.8

.26

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02

e c

ód

igo

92

DD

13

9.

fls. 195




69

Tabela 6 Grau de precisão estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores

Descrição Grau

III II I Amplitute do intervalo de

confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

30% 30% - 50% 50%

XX mmiinn == 44..556688,,1133 11,,444400 xx 664455,,7700((77))^̂11//22

XX mmiinn == 44..221166,,7700

XX mmaaxx == 44..556688,,1133 ++ 11,,444400 xx 664455,,7700((77))^̂11//22

XXmmaaxx == 44..991199,,5566

AAmmpplliittuuddee == 44..991199,,5566 -- 44..221166,,7700== 1155,,3399 %% ((<< 3300 %%))44..556688,,1133

Pa

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form

e o

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000

919

-56.

20

18.8

.26

.00

02

e c

ód

igo

92

DD

13

9.

fls. 196

02. 0000919-56.2018.8.26.0002 - cumprimento de sentenÃ§a · -26e 52%(572 35,&2/, (qjhqkduld...

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